Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2016:6388

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
09-06-2016
Datum publicatie
09-06-2016
Zaaknummer
4550238/15-50694, 4704651/15-50849, 4710308/15-50850 en
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Beschikking
Inhoudsindicatie

Geschil tussen particuliere eigenaren en grooteigenaar van appartementsrechten. Misbruik van meerderheidspositie door grooteigenaar is niet aangenomen. Uitleg van begrip verbouwing in het modelreglement

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/1653
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

MB

zaaknummers: 4550238/15-50694, 4704651/15-50849, 4710308/15-50850 en

4929143/16-50239

datum: 9 juni 2016

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van :

de Stichting Stichting Rijswijk Wonen,

hierna: Rijswijk Wonen,

gevestigd te Rijswijk,

gemachtigden: mr. M. Cune en mr. A.J.L. Claassen,
verzoekende partij,

en

[verzoeker] ,

hierna: [verzoeker] ,

wonende te [woonplaats] ,

procederend in persoon,

verzoekende partij,

en

[verzoekers]

,

hierna: [verzoekers] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

gemachtigde: J. van Helden,

verzoekende partij,

en

Vereniging van eigenaars “De Sfinx” aan het Papyruspad en de Johan Braakensieklaan, t.h.o.d.n. Vereniging van Eigenaars de Sfinx te Rijswijk,

hierna: de VvE,

gevestigd te Rijswijk,

gemachtigde: voorheen mr. T.F.B.A. Gilsing, thans mr. R.P.M. de Laat.

verwerende partij.

Procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift van Rijswijk Wonen, ingekomen op 21 oktober 2015,

- het verzoekschrift van Rijswijk wonen, ingekomen op 29 december 2015,

- de aanvulling gronden op de verzoekschriften, tevens verweerschrift van de zijde van Rijswijk Wonen,

- het verweerschrift van de zijde van Rijswijk Wonen,

- het verzoekschrift van [verzoeker] , ingekomen op 29 december 2015,

- het verzoekschrift en de aanvulling van de gronden van de zijde van [verzoekers] ,

- het verweerschrift en het aanvullende verweerschrift van de zijde van de VvE,

- de in het geding gebrachte producties.

1.2

De mondelinge behandeling van alle verzoeken vond gelijktijdig plaats op 10 mei 2016, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Verschenen zijn:

- Rijswijk Wonen, die werd vertegenwoordigd door [CD] , [ED] en [LV] , bijgestaan door mr. Cune en mr. Claassen,

- [verzoeker] ,

- [verzoekers]

,

- de VvE, die werd vertegenwoordigd door [AR] , bijgestaan door

mr. De Laat.

Mr. Cune heeft een pleitnotitie overgelegd.

1.3

Ter zitting zijn partijen overeengekomen, met behulp van een mediator, met elkaar in gesprek te gaan. Zij hebben echter eensluidend te kennen gegeven belang te hebben bij een uitspraak, ook over de vraag of in de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 een rechtsgeldig besluit tot aankoop en realisatie van de ontmoetingsruimte in het atrium van appartementencomplex De Sfinx, hierna ook te noemen ‘het glazen huis’, tot stand is gekomen. Partijen hebben de kantonrechter verzocht beschikking te wijzen.

Feiten

2.1

Het appartementencomplex De Sfinx is ontwikkeld door Rijswijk Wonen Projectontwikkeling B.V. en bij akte van 29 oktober 2007 gesplitst in 239 appartementsrechten, bestaande uit 128 woningen, 6 bedrijfsruimten, 103 parkeerplaatsen en 2 (motor)bergingen.

2.2

Van de woonappartementen behoren 52 toe aan particuliere eigenaren. De overige woonappartementen zijn eigendom van Rijswijk Wonen en worden verhuurd.

2.3

[verzoekers] en [verzoeker] zijn eigenaar van een appartementsrecht, recht gevend op het uitsluitend gebruik van een woning in De Sfinx.

2.4

Alle verzoekende partijen zijn van rechtswege lid van de VvE.

2.5

Rijswijk Wonen heeft 932 van de in totaal 1.445 stemmen in de VvE en daarmee de meerderheid van stemmen. De overige 513 van de totaal 1.445 stemmen behoren toe aan de particuliere eigenaren.

2.6

In de splitsingsakte van 29 oktober 2007 is het modelreglement van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie, vastgesteld bij akte van 17 januari 2006, van toepassing verklaard. Het modelreglement bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 50 lid 1:

Alle besluiten waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen; blanco stemmen, ongeldige stemmen en (verklaringen) stemonthouding worden niet tot de uitgebrachte stemmen gerekend.

Artikel 52 lid 5:

Besluiten door de vergadering tot:

a. het doen van buiten het in artikel 9 eerste lid sub a en b bedoelde onderhoud vallende uitgaven;

b. het doen van uitgaven ten laste van het reservefonds; (onder punt 27 van de splitsingsakte is bepaald dat dit onderdeel is vervallen),

c. het aangaan van verplichtingen met een financieel belang die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan;

kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. De laatste zinsnede van artikel 50 eerste lid is van overeenkomstige toepassing. (…)

Artikel 52 lid 8:

Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.

Artikel 53 lid 3:

De bestuurders worden door de vergadering voor onbepaalde tijd benoemd en zij kunnen te allen tijde door de vergadering worden geschorst en ontslagen. (…)

2.7

In artikel 17 van het Huishoudelijk Reglement is onder meer opgenomen dat het wooncomplex De Sfinx zich kenmerkt door een imposant atrium en dat bewoners elkaar daar regelmatig ontmoeten.

2.8

Bij de ontwikkeling van het appartementencomplex De Sfinx was beoogd dat de gemeente in de plint van het complex maatschappelijk- en welzijnswerk zou vestigen. Daaraan is geen gevolg gegeven.

2.9

In de periode 1 januari 2013 tot 1 januari 2014 heeft Rijswijk Wonen de appartementseigenaren de beschikking gegeven over een leegstaand appartement om als ontmoetingsruimte te gebruiken. Na beëindiging van dit gebruik hebben de bewoners in 2014 tijdelijk een partytent in het atrium als ontmoetingsruimte gebruikt.

2.10

In de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 is van de zijde van de particuliere eigenaren een offerte van Batist Aluminium Constructies B.V. ingebracht voor het plaatsen van een glazen ontmoetingsruimte in het atrium van het appartementencomplex.

Vervolgens is in deze ledenvergadering het volgende besluit genomen:

Er is besloten dat het zinvol is dat er een ontmoetingsruimte komt. Bestuur, TC en BWP maken een voorstel hiervoor, vóórfinanciering en/of financiering door de VvE wordt op mogelijkheden bekeken.”

Rijswijk Wonen heeft zich bij deze besluitvorming onthouden van stemmen.

2.11

In de ledenvergaderingen van 21 april 2015, 13 juli 2015 en 31 augustus 2015 is het glazen huis een telkens terugkerend agendapunt geweest. Daarbij heeft Rijswijk Wonen te kennen gegeven niet in te stemmen met realisatie en financiering van het glazen huis.

2.12

In de ledenvergadering van 21 september 2015 is door [VH] een presentatie gegeven van de kosten van het glazen huis en de wijze van financiering. Rijswijk Wonen heeft in deze vergadering te kennen gegeven, zoals zij ook in de brief van 27 augustus 2015 heeft gedaan, niet in te stemmen met plaatsing van het glazen huis in het atrium.

In deze ledenvergadering is gestemd over het voorstel dat de VvE eigenaar wordt van het glazen huis en daartoe een lening aan zichzelf verstrekt. Rijswijk Wonen heeft tegen gestemd. Dit voorstel is niet aangenomen.

2.13

Op of omstreeks 1 oktober 2015 is het glazen huis in het atrium geplaatst. De kosten zijn betaald uit de reservekas van de VvE.

2.14

Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd. In dat kader hebben [VL] , [VH] , [R] en [Z] , als bestuursleden van de VvE, op 27 november 2015 een verklaring ondertekend, inhoudende dat het glazen huis niet in gebruik zal worden genomen totdat met Rijswijk Wonen volledige overeenstemming is bereikt ter zake van alle geschillen die verband houden met de ontmoetingsruimte en de benodigde besluitvorming binnen de algemene ledenvergadering ter zake heeft plaatsgevonden en onherroepelijk is geworden of totdat uit een rechterlijke uitspraak die uitvoerbaar bij voorraad is verklaard of in kracht van gewijsde is gegaan volgt dat de ontmoetingsruimte in gebruik mag worden genomen.

2.15

In de ledenvergadering van 30 november 2015 zijn de volgende voorstellen in stemming gebracht:

a. Wie is het eens om het bouwwerk van de ontmoetingsruimte, zoals die nu staat in het atrium, te slopen en te verwijderen?

b. Het bestuur wordt opgedragen om binnen 60 dagen na datum van deze ALV ervoor zorg te dragen, dat de ontmoetingsruimte in het atrium van appartementencomplex De Sfinx wordt verwijderd en ook blijft verwijderd uit de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex.

De voorstellen onder a en b zijn niet aangenomen, onder de overweging dat niet de gekwalificeerde meerderheid van twee/derde van de stemmen als bedoeld in artikel 52 lid 8 juncto lid 5 van het reglement is behaald.

Tevens zijn de volgende voorstellen in stemming gebracht:

c. Het bestuur wordt opgedragen om zo snel mogelijk alle kosten die door de VvE gemaakt zijn die verband houdende met de ontmoetingsruimte – in de ruimste zin van het woord – te verhalen op de bestuursleden die daarvoor aansprakelijk zijn, te weten [R] , [VH] , [VL] , [Z] .

d. Tot aan verwijdering van de ontmoetingsruimte geldt het navolgende:

De ontmoetingsruimte in het atrium van het appartementencomplex is niet in gebruik en/of zal ook niet in gebruik worden genomen in de ruimste zin van het woord.

Er zal geen gebruik worden gemaakt van nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit) die worden bekostigd door de VvE vanwege en/of ten behoeve van de ontmoetingsruimte.

De ontmoetingsruimte is en blijft adequaat verzekerd.

e. Indien dit voorstel wordt aangenomen, maar het geheel of gedeeltelijk ter toetsing aan de rechter wordt voorgelegd, zal het bestuur geen uitvoering geven aan de voorstellen onder 1 en 2 (b en c, ktr), totdat hierover bij gerechtelijke uitspraak dat uitvoerbaar is verklaard is beslist.

De voorstellen onder c, d en e zijn met gewone meerderheid van stemmen aangenomen.

2.16

Op de ledenvergadering van 14 maart 2016 heeft Rijswijk Wonen het voorstel in stemming gebracht om het bestuur te ontslaan. Op dat moment bestond het bestuur uit de volgende personen: [R] ( [functie] ), [VL] ( [functie] ), [VH] ( [functie] ), [Z] ( [functie] ) en Rijswijk Wonen ( [functie] ). Rijswijk Wonen heeft voorgesteld daarvoor in de plaats te benoemen VT2000, een afgevaardigde van Rijswijk Wonen en [R] als afgevaardigde van de particuliere eigenaren. Beide voorstellen zijn met meerderheid van stemmen aangenomen.

Verzoeken en verweer

3.1

Rijswijk Wonen verzoekt bij beschikking, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

onder zaaknummer 4550238/15-50694:

I. te vernietigen de eventuele besluiten die zijn genomen op de algemene ledenvergadering van 21 september 2015 ter zake van de aankoop, realisatie en/of financiering van de ontmoetingsruimte in het atrium van het appartementencomplex De Sfinx,

onder zaaknummer 4704651/15-50849:

II. primair te vernietigen de vaststelling op de algemene ledenvergadering van 30 november 2015 dat de voorstellen, hiervoor geciteerd onder 2.15 onder a en b, niet zijn aangenomen en te bepalen dat deze voorstellen zijn aangenomen in de algemene ledenvergadering van 30 november 2015,

III. subsidiair Rijswijk Wonen te machtigen om het bestuur op te dragen dat de ontmoetingsruimte in het atrium wordt verwijderd en ook blijft verwijderd uit de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex, alsmede Rijswijk Wonen te machtigen daarvoor zorg te dragen,

alles met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.

3.2

Met betrekking tot het verzoek onder I stelt Rijswijk Wonen dat in de algemene ledenvergadering van 21 september 2015 geen besluit is genomen tot aanschaf, realisatie en financiering van de ontmoetingsruimte. Gelet op het feit dat toch is overgegaan tot aankoop en plaatsing van de ontmoetingsruimte, kan Rijswijk Wonen niet uitsluiten dat het bestuur van de VvE het standpunt inneemt dat wel een besluit is genomen en heeft Rijswijk Wonen ter sauvering van de termijn pro forma dit verzoek ingediend. Grondslag van het verzoek is dat eventuele besluiten tot stand zijn gekomen in strijd met de wet, de statutaire bepalingen, alsmede naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn.

Aan het primaire verzoek onder II legt Rijswijk Wonen ten grondslag dat de vaststelling dat de voorstellen, die betrekking hebben op de verwijdering van de ontmoetingsruimte, niet zijn aangenomen in strijd is met de wet, de splitsingsakte en reglement, alsmede naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Aan het subsidiaire verzoek onder III legt Rijswijk Wonen ten grondslag dat de ontmoetingsruimte zonder toestemming van de algemene ledenvergadering en derhalve zonder recht of titel is geplaatst en daarvoor € 30.000,- is uitgegeven. De leden die tegen de voorstellen tot verwijdering hebben gestemd, hebben zonder redelijke grond hun medewerking aan de besluiten tot verwijdering onthouden.

3.3

[verzoeker] heeft onder zaaknummer 4710308/15-50850 verzocht de besluiten genomen op de algemene ledenvergadering van 30 november 2015, hiervoor geciteerd onder 2.15 onder c en d, te vernietigen en de besluiten te schorsen totdat daarop onherroepelijk is beslist.

Aan dit verzoek legt [verzoeker] ten grondslag dat deze besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW.

3.4

[verzoekers] heeft onder zaaknummer 4929143/16-50239 verzocht het besluit genomen op de algemene ledenvergadering van 14 maart 2016 tot ontslag van het bestuur en aanstelling van een nieuw bestuur, hiervoor geciteerd onder 2.16, te vernietigen en het besluit te schorsen totdat onherroepelijk is beslist, met veroordeling van Rijswijk Wonen in de kosten van de procedure.

Aan dit verzoek legt [verzoekers] ten grondslag dat het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 2:8 BW, omdat Rijswijk Wonen bij de besluitvorming misbruik heeft gemaakt van haar meerderheidspositie.

3.5

Alle partijen voeren verweer tegen de verzoeken van de andere partijen, waarop hierna – voor zover relevant – zal worden ingegaan.

Beoordeling

4.1

De kantonrechter stelt vast dat alle verzoeken tijdig zijn ingediend.

Verzoek van Rijswijk Wonen onder zaaknummer 4550238/15-50694

4.2

Dit verzoek is ingediend voor het geval het bestuur van de VvE het standpunt inneemt dat op de algemene ledenvergadering van 21 september 2015 een besluit is aangenomen tot aankoop, realisatie en/of financiering van het glazen huis.

Naar het oordeel van de kantonrechter valt uit de notulen niet af te leiden dat een dergelijk besluit is genomen. Er is slechts een voorstel in stemming gebracht, inhoudende dat de VvE eigenaar wordt van het glazen huis en daartoe een lening aan zichzelf verstrekt. Dit voorstel is met meerderheid van stemmen afgewezen.

Nu de VvE in haar verweerschrift het standpunt inneemt dat op deze algemene ledenvergadering geen besluit tot aankoop, realisatie en/of financiering is genomen, zal dit verzoek van Rijswijk Wonen – bij gemis aan feitelijke grondslag – worden afgewezen.

Verzoeken van Rijswijk Wonen onder zaaknummer 4704651/15-50849

4.3

Rijswijk Wonen stelt ter nadere toelichting op haar primaire verzoek tot vernietiging van de besluiten, hiervoor geciteerd onder 2.15 onder a en b, dat ten onrechte is aangenomen dat voor een besluit tot verwijdering van het glazen huis een gekwalificeerde meerderheid van twee/derde van de stemmen als bedoeld in artikel 52 lid 8 van het modelreglement nodig is. Van een verbouwing of het wegbreken van een installatie als bedoeld in dit artikel is volgens Rijswijk Wonen geen sprake. De ontmoetingsruimte is niet aard- en nagelvast met de vloer verbonden en verwijdering zal geen schade veroorzaken. Dit maakt de ontmoetingsruimte een roerende zaak in de zin van artikel 3:3 lid 2 BW. Voor een besluit tot verwijdering daarvan volstaat een gewone meerderheid van stemmen.

De VvE voert als verweer aan dat verwijdering van de ontmoetingsruimte valt onder het begrip verbouwing als bedoeld in voormeld artikel. Voor een daartoe strekkend besluit is derhalve een gekwalificeerde meerderheid nodig. Daarbij is het onderscheid roerend/onroerend niet van belang. Voor zover dat wel het geval is, moet de ontmoetingsruimte als onroerend worden aangemerkt, omdat het hier gaat om een bouwkundige voorziening die tocht en kou weghoudt van de gebruikers en is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.

4.4

Nu partijen verschillen over de uitleg van het begrip verbouwing in artikel 52 lid 8 van het modelreglement dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte, dient de kantonrechter deze bepaling uit te leggen. De akte van splitsing is naar zijn aard bestemd de rechtspositie van derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van toekomstige eigenaren van appartementsrechten, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud van dat document. De bewoordingen van de splitsingsakte dienen dan ook naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de splitsingsakte. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, van groot belang, maar ook de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg.

Een verbouwing is volgens de taalkundige betekenis een bouwkundige voorziening. Dit houdt volgens de kantonrechter in dat een wijziging in een gebouw en de constructie daarvan wordt aangebracht. De enkele plaatsing van objecten in een gebouw, die eenvoudig te verwijderen zijn, kan daar niet onder geschaard worden. Een andere uitleg laat zich ook moeilijk verenigen met het vereiste van een gekwalificeerde meerderheid van stemmen. Niet aannemelijk is immers dat plaatsing van eenvoudig te verwijderen objecten aan dit besluitvormingsproces zou zijn onderworpen.

In dit geval staat vast dat het glazen huis niet aard- en nagelvast met het appartementencomplex is verbonden en dat het zonder schade aan het appartementencomplex verwijderd kan worden. Voor elektriciteit en water in het glazen huis zijn geen aparte voorzieningen aangebracht; daarvoor wordt gebruik gemaakt van de voorzieningen van het appartementencomplex. Voor plaatsing en verwijdering van het glazen huis is derhalve geen constructieve wijziging van het appartementencomplex nodig. Hiervan uitgaande is de kantonrechter van oordeel dat verwijdering van het glazen huis niet als een verbouwing in de zin van artikel 52 lid 8 van het modelreglement dient te worden beschouwd. Of het glazen huis onroerend is geworden, mogelijk als gevolg van de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven, maakt dat niet anders. Deze goederenrechtelijke consequentie acht de kantonrechter niet van doorslaggevende betekenis bij de uitleg van deze tussen de appartementseigenaren geldende bepaling.

Uit het voorgaande volgt dat voor het besluit tot verwijdering van het glazen huis geen gekwalificeerde meerderheid nodig is. Het besluit inhoudende de vaststelling op de algemene ledenvergadering van 30 november 2015 dat de voorstellen, hiervoor vermeld onder 15 sub a en b, niet zijn aangenomen omdat niet een gekwalificeerde meerderheid van twee/derde van de stemmen is behaald, zal de kantonrechter vernietigen, op grond van strijd met artikel 52 lid 8 van het modelreglement.

Het verzoek van Rijswijk Wonen te bepalen dat beide voorstellen strekkende tot verwijdering alsnog zijn aangenomen in de algemene ledenvergadering van 30 november 2015, wordt afgewezen, omdat de wet daarvoor geen grondslag biedt.

Nu het primaire verzoek deels wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan het subsidiaire verzoek tot een vervangende machtiging.

Of het uiteindelijk zal komen tot verwijdering van het glazen huis, zal mede afhangen van verdere besluitvorming in de VvE.

Verzoek van [verzoeker] onder zaaknummer 4710308/15-50850

4.5

Ter toelichting op het verzoek tot vernietiging van de besluiten, hiervoor geciteerd onder 2.15 sub c en d, stelt [verzoeker] het volgende. In de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 is besloten tot realisatie van een ontmoetingsruimte. Deze ontmoetingsruimte is sinds de bouw van het appartementencomplex in 2009 onderwerp van gesprek geweest, omdat de gemeenschappelijke ruimte die hiervoor bedoeld is, het atrium, koud en tochtig is. In de vergadering van 24 februari 2015 is de offerte van Batist Aluminium Constructies B.V. ingebracht en een kant-en-klaar plan gepresenteerd. Alle 39 aanwezige particuliere eigenaren hebben voor gestemd. Rijswijk Wonen, die op de vergadering was vertegenwoordigd, heeft zich onthouden van stemmen. Daarmee is het bestuur een mandaat tot realisatie van het glazen huis gegeven. Besluiten met betrekking tot financiering en eigendom zouden later worden genomen. Ook in nadien gehouden vergaderingen hebben de particuliere eigenaren unaniem bevestigd dat het glazen huis gerealiseerd moet worden. Het bestuur heeft naar eer en geweten het besluit tot realisatie van het glazen huis uitgevoerd. De besluiten genomen op de vergadering van 30 november 2015, strekkende tot verhaal van kosten op de bestuursleden en het (niet-)gebruik van het glazen huis, zijn in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Rijswijk Wonen heeft niet duidelijk gemaakt welke goede belangen zij heeft bij deze maatregelen en heeft misbruik gemaakt van haar meerderheidspositie.

4.6

Rijswijk Wonen heeft als verweer aangevoerd dat op de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 geen besluit tot realisatie van het glazen huis tot stand is gekomen. In deze vergadering heeft [D] namens Rijswijk Wonen kritische vragen gesteld en meegedeeld dat het voorstel nader uitgewerkt dient te worden, waarna een definitief voorstel aan de huurders zal worden voorgelegd. Dit laatste met name omdat huurders in het verleden overlast hebben ervaren van de bijeenkomsten in de partytent. [D] heeft zich namens Rijswijk Wonen onthouden van stemmen omdat hij het enthousiasme van de particuliere eigenaren niet direct teniet wilde doen en mogelijk in een nieuw voorstel wel aan de bezwaren van Rijswijk Wonen tegemoet zou worden gekomen. In de vergadering is slechts besloten dat het zinvol is dat er een ontmoetingsruimte komt. Het definitieve voorstel zou terugkomen in een nieuwe algemene ledenvergadering. Het bestuur was ermee bekend dat geen besluit tot realisatie van het glazen huis was genomen. Dit heeft Rijswijk Wonen in de daarop volgende algemene ledenvergaderingen en brieven duidelijk gecommuniceerd, waarbij zij heeft gewaarschuwd voor persoonlijke aansprakelijkheid van het bestuur. Tevens is na aanvang van de werkzaamheden een kort geding aangekondigd. Niettemin is het glazen huis geplaatst en zijn de kosten daarvan ten bedrage van € 30.000,- betaald uit de reservekas van de VvE. Door eigenrichting toe te passen heeft het bestuur haar taak onbehoorlijk vervuld, waarvan haar een ernstig verwijt valt te maken.

Voorts voert Rijswijk Wonen aan dat zij zich met recht en met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid verzet tegen het glazen huis, waarbij zij wijst op technische aspecten, overlast, het beheer van het glazen huis, strijd met de regels van de Woningwet 2015, de kosten, de ongewenste precedentwerking en verhuur- en verkoopbaarheid. Rijswijk Wonen heeft als alternatief voor het glazen huis onder nader overeen te komen voorwaarden één van de leegstaande ruimtes in de plint van De Sfinx ter beschikking gesteld. Deze ruimte is volledig casco, zodat daarin nog voorzieningen getroffen moeten worden, waarvoor Rijswijk Wonen echter geen financiële middelen ter beschikking kan stellen.

4.7

Voorop staat dat de kantonrechter niet in de beoordeling kan treden of de kosten van het glazen huis verhaald kunnen worden op de bestuurders van de VvE. Dit oordeel is voorbehouden aan de rechter, aan wie een daartoe strekkende vordering zal worden voorgelegd. In dit kader blijft de beoordeling beperkt tot de vraag of het besluit van de algemene ledenvergadering tot verhaal van de kosten op de bestuurders wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigd dient te worden. Daarbij dient beoordeeld te worden of bij het nemen van dit besluit alle in aanmerking komende belangen naar redelijkheid en billijkheid zijn afgewogen en de nodige zorgvuldigheid in acht is genomen.

Naar het oordeel van de kantonrechter dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Uit de notulen van de algemene ledenvergadering van 24 februari 2015 blijkt dat aldaar is besloten dat er een ontmoetingsruimte komt en dat een nader voorstel zal worden gemaakt. Gelet op de bezwaren die namens Rijswijk Wonen op deze vergadering naar voren zijn gebracht en gelet op de formulering van het besluit waarin niet is verwezen naar het glazen huis en een nader voorstel is aangekondigd, heeft Rijswijk Wonen in redelijkheid kunnen aannemen dat geen besluit tot plaatsing van dit glazen huis tot stand is gekomen. Tegen deze achtergrond zijn de daarop volgende acties van Rijswijk Wonen te billijken en is er geen grond om het besluit tot verhaal van de gemaakte kosten op de bestuurders te vernietigen dan wel te schorsen. Rijswijk Wonen maakt daarbij – mede gezien de door haar opgeworpen bezwaren tegen het glazen huis, die deels reëel zijn en nog niet zijn opgelost – geen misbruik van haar meerderheidspositie. Het verzoek tot vernietiging van het besluit tot verhaal van de kosten van het glazen huis op de voormalig bestuursleden wordt dan ook afgewezen. De houdbaarheid van het besluit op langere termijn zal mede afhangen van verdere besluitvorming in de VvE met betrekking tot het glazen huis.

4.8

Het verzoek tot vernietiging van het besluit, hiervoor geciteerd onder 2.15 sub d, met betrekking tot het gebruik van het glazen huis, is evenmin toewijsbaar. De bestuursleden van de VvE hebben op 27 november 2015 immers schriftelijk verklaard dat het glazen huis niet in gebruik wordt genomen zolang geen overeenstemming is bereikt over de ontmoetingsruimte of uit een rechterlijke uitspraak volgt dat de ontmoetingsruimte in gebruik mag worden genomen. Aan deze voorwaarden is niet voldaan. Nu de bestuursleden zich namens de VvE hebben verbonden de ontmoetingsruimte zolang niet in gebruik te nemen, is een besluit ter formalisering van deze verplichting niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Verzoek van [verzoekers] onder zaaknummer 4929143/16-50239

4.9

[verzoekers] heeft verzocht het besluit op de algemene ledenvergadering van 14 maart 2016 tot ontslag van en benoeming van een nieuw bestuur te vernietigen en stelt daartoe dat Rijswijk Wonen bij deze besluitvorming haar meerderheidspositie heeft misbruikt.

4.10

[VH] heeft geen machtiging overgelegd van de personen namens wie hij een verzoek heeft ingediend. Nu [VD] , [P] , [L] , [K] , [VdB] , [DR] en [VO] ook niet op de mondelinge behandeling zijn verschenen, worden zij niet als verzoekers aangemerkt.

4.11

Rijswijk Wonen betwist dat zij misbruik heeft gemaakt van haar meerderheidspositie. Zij voert daartoe aan dat de samenwerking tussen het bestuur van de VvE en Rijswijk Wonen al enkele jaren stroef verloopt. Het is het bestuur van de VvE al meerdere jaren niet gelukt een meerjarenonderhoudsplan op te laten stellen en te laten goedkeuren door de algemene ledenvergadering. Zonder medeweten van de algemene ledenvergadering zijn er aanpassingen in het appartementencomplex aangebracht, waaronder plaatsing van camera’s en microfoons en afsluiting van het trappenhuis. Op verschillende punten heeft Rijswijk Wonen door middel van overleg naar een oplossing gezocht. In geen enkel geval heeft zij de problemen opgelost met gebruikmaking van haar meerderheidspositie. De onprofessionele opstelling en onbehoorlijke taakvervulling van het bestuur met betrekking tot het glazen huis bevestigde voor Rijswijk Wonen de reeds eerder gerezen noodzaak om in ieder geval tijdelijk een professioneel bestuurder aan te stellen. Door de geschillen, waarvoor de bestuursleden ook in de media aandacht vragen, haken potentiële kopers af, waardoor Rijswijk Wonen schade lijdt. Bovendien staan de belangen van de voormalige bestuursleden haaks op de belangen van de VvE, nu de algemene ledenvergadering inmiddels het besluit heeft genomen de kosten van de ontmoetingsruimte op hen te verhalen.

4.12

Voorop staat dat een appartementseigenaar met een meerderheidspositie in de vergadering van eigenaars, deze positie mag uitoefenen en zijn stemrechten mag gebruiken bij de totstandkoming van elk besluit. Hierdoor kan de minderheid van de leden worden geconfronteerd met een voor haar onwelgevallig besluit, wat zij zal moeten accepteren. Aan de uitoefening van het stemrecht zijn evenwel de grenzen neergelegd in artikel 3:13 BW verbonden. De kantonrechter is van oordeel dat deze grenzen hier niet zijn overschreden. Gezien de geschillen die in ieder geval in 2015 tussen de particuliere eigenaren enerzijds en Rijswijk Wonen anderzijds zijn gerezen, acht de kantonrechter het gerechtvaardigd dat een nieuw bestuur wordt gevormd met de bedoeling om daarvan een professionele bestuurder deel uit te laten maken. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat door het besluit van de VvE tot verhaal van de kosten van het glazen huis op de bestuursleden in privé een belangenverstrengeling is ontstaan die een wijziging van bestuur rechtvaardigt. Op voorstel van Rijswijk Wonen is VT2000, een professionele partij vertegenwoordigd door [PR] , als bestuurslid benoemd. Nu uit de stukken blijkt dat VT2000 geen andere samenwerkingsverbanden heeft met of anderszins is gelieerd aan Rijswijk Wonen, wordt het daarop gerichte verweer van [verzoekers] verworpen.

Ter zitting hebben [verzoekers] de stelling van Rijswijk Wonen dat geen meerjarenonderhoudsplan tot stand is gekomen gemotiveerd weerlegd. Dit doet echter onvoldoende af aan het belang van Rijswijk Wonen om tot benoeming van een professioneel bestuurslid over te gaan. Dat de wijziging van het bestuur is ingegeven door opleveringsproblemen, zoals [verzoekers] hebben betoogd, is door Rijswijk Wonen gemotiveerd betwist en door [verzoekers] vervolgens niet nader onderbouwd. Aan deze stelling wordt dan ook voorbij gegaan. De stelling van [verzoekers] dat in artikel 2 lid 6 van het huishoudelijk reglement is bepaald dat het bestuur met niet meer dan de helft van de bestuursleden mag aftreden is niet relevant voor de onderhavige beoordeling, omdat daarmee voorbij wordt gegaan aan artikel 53 lid 3 van het modelreglement waarin is bepaald dat het bestuur te allen tijde kan worden ontslagen door de algemene ledenvergadering.

Nu met toetreding van [R] tot het bestuur, als vertegenwoordiger van de particuliere eigenaren, in voldoende mate tegemoet is gekomen aan de belangen van de particuliere eigenaren, acht de kantonrechter het besluit tot ontslag van het bestuur en benoeming van een nieuw bestuur niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek tot vernietiging dan wel schorsing van dit besluit wordt afgewezen.

4.13

De kantonrechter ziet gelet op de uitkomst van deze procedure aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

Beslissing

De kantonrechter:

5.1

vernietigt het besluit genomen op de algemene ledenvergadering van 30 november 2015, inhoudende dat de voorstellen, hiervoor geciteerd onder 2.15 onder a en b, strekkende tot verwijdering van de ontmoetingsruimte uit het atrium van het appartementencomplex De Sfinx, niet zijn aangenomen, en verklaart deze vernietiging uitvoerbaar bij voorraad,

5.2

compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt,

5.3

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.M. van Baardewijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 juni 2016.