Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2016:4585

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
17-02-2016
Datum publicatie
29-04-2016
Zaaknummer
C/09/458656 / HA ZA 14-114
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Inhoudsindicatie

Onteigening, schadeloosstelling. Vaststelling waarde en waardevermindering overblijvende na aanvullend deskundigenrapport.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/458656 / HA ZA 14-114

Vonnis van 17 februari 2016

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

PROVINCIE ZUID-HOLLAND,

zetelende te Den Haag,

eiseres,

advocaten: mrs. E.W.J. de Groot en T.W. Franssen te Breda,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat: mr. C. van Schaik te Zwolle.

Partijen zullen hierna de provincie en [gedaagde] worden genoemd.

1 De verdere procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 10 juni 2015 (hierna: het tussenvonnis) en de daarin genoemde stukken;

  • -

    het concept aanvullend deskundigenrapport;

  • -

    de e-mail van mr. Franssen van 2 september 2015, aan de deskundigen;

  • -

    de brief van mr. Van Schaik van 4 september 2015, met bijlagen, aan de deskundigen;

  • -

    het definitieve aanvullend deskundigenrapport;

  • -

    de beschikking van 18 november 2015 waarbij pleidooi is bepaald op 20 januari 2016;

  • -

    de brief van mr. Van Schaik van 4 januari 2016, met bijlagen;

  • -

    de brief van mr. Franssen van 15 januari 2016, met bijlagen;

  • -

    de brief van de deskundigen van 18 januari 2016, met bijlagen;

  • -

    de pleitaantekeningen van mr. Van Schaik;

  • -

    de brief van mr. Franssen van 4 februari 2016;

  • -

    de brief van mr. Van Schaik van 11 februari 2016.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De verdere beoordeling

2.1.

Bij aanvullend rapport van 13 oktober 2015, ter griffie gedeponeerd op 14 oktober 2015, hebben de deskundigen de rechtbank omtrent de aan [gedaagde] toekomende schadeloosstelling als volgt geadviseerd:

De waarde van het onteigende € 50.065,00

Bijkomende schaden € 13.923,40

Schaden derde-belanghebbenden € nihil

Totaal, behoudens een post ter zake van belastingschade € 63.988,40

2.2.

Partijen hebben bij pleidooi gereageerd op het definitieve aanvullend deskundigenrapport.

Gebonden aan tussenvonnis?

2.3.

De stellingen van partijen lopen ten aanzien van de waardevermindering van het overblijvende sterk uiteen. In het tussenvonnis heeft de rechtbank ten aanzien van deze schadepost reeds zonder voorbehoud geoordeeld. De rechtbank is met [gedaagde] van oordeel dat volgens vaste jurisprudentie de rechtbank in een onteigeningsprocedure terug kan komen op een eerder in een tussenvonnis zonder voorbehoud gegeven beslissing (o.a. HR 18 oktober 2000, NJ 2001, 96 en HR 10 juni 2005, 315). De rechtbank ziet daarvoor aanleiding (uitsluitend) ten aanzien van haar oordeel met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende, waarvoor wordt verwezen naar de rechtsoverwegingen 2.5 e.v..

De waarde van het onteigende

2.4.

Zoals reeds overwogen in het tussenvonnis volgt de rechtbank het advies van de deskundigen ter zake van de waarde van het onteigende en begroot zij die waarde op € 8,50 per m² waardoor de totale waarde van het onteigende wordt vastgesteld op een bedrag van € 50.065,00. Er zijn door [gedaagde] geen nieuwe gronden aangevoerd die nopen tot een heroverweging van dat oordeel.

Waardevermindering van het overblijvende

2.5.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat het nadeel dat [gedaagde] op het overblijvende ondervindt van de gevolgen van de toekomstige opheffing van de spoorwegovergang in het kader van de onderhavige onteigeningsprocedure niet voor vergoeding in aanmerking komt omdat dit nadeel geen direct en noodzakelijk gevolg is van de onteigening in de zin van artikel 40 Ow. Aan de deskundigen is daarom opgedragen om nader te adviseren omtrent de gevolgen van het wegvallen van de ontsluiting aan de westzijde van het overblijvende waardoor [gedaagde] voor het overblijvende is aangewezen op de ontsluiting aan de oostzijde, zoals deze op de peildatum bestond. Bij het opstellen van het aanvullende advies is aan de deskundigen verzocht om in elk geval de volgende factoren bij hun nadere advies te betrekken:

  • -

    de omstandigheid dat door de onteigening nog slechts de ontsluiting aan oostzijde resteert;

  • -

    de kwaliteit van deze ontsluiting, voor zover deze ook na eventuele aanpassingen inferieur mocht zijn aan de ontsluiting aan de westzijde;

daarbij de waardevermindering als gevolg van de aangekondigde maar nog niet in besluitvorming omgezette afsluiting van de spoorwegovergang en het daarin als alternatief begrepen fietspad buiten beschouwing latend.

2.6.

In reactie op het aanvullend advies en bij pleidooi heeft [gedaagde] zijn bezwaren tegen voormeld oordeel uiteengezet en aangevoerd dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de beoordeling van de waardevermindering van het overblijvende en bijkomende schaden. Ten onrechte heeft de rechtbank, aldus [gedaagde] , het vervallen van de westelijke ontsluiting van het overblijvende, onvoldoende als rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het werk waarvoor onteigend wordt bij haar oordeel betrokken.

2.7.

De provincie volhardt in haar standpunt dat de waardevermindering van het overblijvende als gevolg van de toekomstige opheffing van de spoorwegovergang geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening is, maar van de eventuele opheffing van de spoorwegovergang zodat deze waardevermindering niet in de onderhavige onteigeningsprocedure dient te worden vergoed. Daarnaast voert de provincie aan dat inmiddels een alternatieve route is aangelegd waarvan [gedaagde] ook na opheffing van de spoorwegovergang gebruik kan blijven maken. Deze alternatieve route, zo begrijpt de rechtbank, biedt een volwaardig alternatief voor de vervallen ontsluiting aan de westzijde.

Maatstaf waardevermindering van het overblijvende

2.8.

De rechtbank handhaaft haar oordeel dat de toekomstige opheffing van de spoorwegovergang niet valt aan te merken als het werk waarvoor is onteigend en ook geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van het werk waarvoor is onteigend.

2.9.

Met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende oordeelt de rechtbank thans in afwijking van het tussenvonnis als volgt.

2.10.

Als rechtstreeks gevolg van de onteigening is de westelijke ontsluiting van het overblijvende komen te vervallen en is het overblijvende enkel nog middels de oostelijke ontsluiting bereikbaar. De route die is aangesloten op de oostelijke ontsluiting loopt onder meer via de spoorwegovergang. Per peildatum was de – door de rechtbank in navolging van de deskundigen als reëel beoordeelde – verwachting dat de spoorwegovergang in de toekomst zeer waarschijnlijk zou worden opgeheven. Eveneens in het voetspoor van de deskundigen acht de rechtbank daarvoor niet van belang dat daarvoor nog geen formeel onttrekkingsbesluit door de gemeente was genomen of aangekondigd. Tussen partijen is niet in geschil dat per peildatum niet bekend was en ook niet voorzienbaar was dat de inmiddels aangelegde alternatieve route zou worden gerealiseerd. De rechtbank gaat dan ook aan die omstandigheid voorbij bij de beoordeling van de waardevermindering van het overblijvende.

2.11.

Als gevolg van het wegvallen van de westelijke ontsluiting is het overblijvende na onteigening aangewezen op de oostelijke ontsluiting. Voor de beoordeling van de waardevermindering van het overblijvende is bepalend welke waarde redelijk handelende partijen bij een veronderstelde koop aan het overblijvende zouden toekennen uitgaande van de situatie per peildatum. Nu per peildatum het overblijvende was aangewezen op de oostelijke ontsluiting en op dat moment van de verwachting uitgegaan diende te worden dat deze ontsluiting door de afsluiting van de spoorwegovergang zijn bruikbaarheid (vrijwel) zou verliezen, dient de waardering van het overblijvende met inachtneming van die omstandigheid te geschieden. Redelijk handelende partijen zouden die omstandigheid immers verdisconteren in de prijs.

2.12.

De rechtbank volgt daarom in deze alsnog de waardering van de deskundigen, die ter toelichting daarop bij pleidooi nog hebben opgemerkt dat een redelijk handelend koper niet zou speculeren aangaande de bereikbaarheid van het overblijvende. Met andere woorden een redelijk handelend koper zou bij de prijsbepaling uitgaan van het wegvallen van de spoorwegovergang, met als gevolg sterk verminderde bereikbaarheid en exploitatiemogelijkheden van het overblijvende nu op een gelijkwaardige alternatieve route op de peildatum geen zicht bestond.

2.13.

Gelet op het voorgaande volgt de rechtbank de berekening van de deskundigen met betrekking tot de waardevermindering van het overblijvende zoals neergelegd in het definitieve rapport van 14 januari 2015 en begroot zij deze als volgt:

De waarde van het gehele object bestaande uit

de percelen D3081, D3082 en D3581

voorafgaand aan de onteigening (03.61.73 ha) € 307.470,50

af: waarde onteigende (00.58.90 ha) € 50.065,00

waarde overblijvende “sprietjes” (00.01.55 ha) € 1,00

waarde overblijvend kavelpad ten westen (00.04.40 ha) € 3.740,00

waarde van het overblijvende ten oosten (02.96.88 ha) € 126.174,00

tezamen: € 179.980,00

zodat de te vergoeden waardevermindering bedraagt € 127.490,50

Slotsom waardevermindering overblijvende

2.14.

Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende vast op een bedrag van € 127.490,50.

Bijkomende schaden

Aankoop vervangende grond

2.15.

[gedaagde] heeft recht op een vergoeding voor een vervangende aankoop voor het onteigende. Voor de aankoop van grond ter vervanging van het overblijvende is geen aanleiding. Het overblijvende is immers nog bereikbaar en van sterk verminderde exploitatiemogelijkheden is – per peildatum – geen sprake. Zouden later alsnog verminderde exploitatiemogelijkheden optreden als gevolg van het daadwerkelijk opheffen van de spoorwegovergang, dan komt dit nadeel niet in het kader van de onderhavige onteigeningsprocedure voor vergoeding in aanmerking, maar kan [gedaagde] , zoals reeds overwogen in het tussenvonnis, voor de vergoeding van die schade een afzonderlijk verzoek om nadeelcompensatie bij het betreffende bestuursorgaan indienen.

2.16.

De aankoopsom kan worden voldaan uit de waarde van het onteigende, daaruit vloeit dus geen inkomensschade voort. De met de aankoop van vervangende grond gemoeide kosten hebben de deskundigen als volgt begroot: een bedrag van € 2.750,00 voor aankoopkosten en een bedrag van € 1.000,00 voor kavelaanvaardingskosten. Nu tegen deze begroting geen bezwaar is gemaakt zal de rechtbank het advies van de deskundigen ten aanzien van deze kosten volgen.

Premie uit handen breken

2.17.

In het conceptdeskundigenrapport hebben de deskundigen geadviseerd om aan [gedaagde] een vergoeding voor een “premie uit handen breken” toe te kennen, omdat hij noodzakelijkerwijs op korte termijn op zoek moet naar vervangende grond. De provincie voert aan dat de noodzaak om op korte termijn vervangende grond te verwerven ontbreekt, nu de door deskundigen geschatte zoektijd van twee jaar hiertoe geen aanleiding geeft. [gedaagde] stelt wel recht te hebben op de premie. In het definitieve deskundigenrapport komen de deskundigen terug op hun advies en zijn zij van mening dat een vergoeding voor premie uit handen breken achterwege kan worden gelaten.

2.18.

De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat in aanmerking genomen de lange zoektijd, die door de deskundigen in het definitieve rapport is verlengd tot drie jaar, voor een vergoeding voor premie uit handen breken daarnaast geen plaats is. De rechtbank neemt het oordeel van deskundigen op dit punt over en maakt het tot het hare.

Overige bijkomende schaden

2.19.

Als gevolg van het verlies van een deel van zijn maisland zal [gedaagde] genoodzaakt zijn gedurende de zoektijd van drie jaar elders aanvullend mais in te kopen voor zijn melkveebedrijf. De deskundigen hebben in het aanvullend deskundigenrapport geadviseerd dat een vergoeding van € 645,00 op zijn plaats is. Tevens wordt [gedaagde] geconfronteerd met omrijschade, zowel naar zijn toekomstig aangekochte grond als door een langere route van en naar het overblijvende. De omrijschade naar de vervangende grond wordt geschat op € 7.821,00 en de omrijschade naar het overblijvende op een bedrag van € 217,00.

2.20.

De rechtbank is van oordeel dat de voormelde schaden kunnen worden voldaan uit de rente over het door toekenning van de vergoeding voor de waardevermindering van het overblijvende vrijkomende kapitaal en zal de provincie derhalve niet tot betaling van die posten veroordelen.

Bijkomende aanbieding

2.21.

Bij brief van 4 februari 2016 heeft de provincie een schadebeperkend aanbod gedaan. Dit houdt in dat Arcadis in haar opdracht zal onderzoeken of in de huidige situatie de toegang vanaf de Vijfde Tochtweg naar het overblijvende geschikt is om te berijden met landbouwvoertuigen die bij een normale bedrijfsuitoefening op dat perceel aanwezig moeten kunnen zijn. Meer specifiek zal Arcadis worden verzocht te onderzoeken of de thans aanwezige damwand en de aansluiting daarvan op het betondek geschikt is voor voormeld gebruik. Indien Arcadis tot de conclusie komt dat het betondek, de damwand en/of de aansluiting van die twee op elkaar niet geschikt zijn, zal de provincie opdracht geven aan een aannemer van haar keuze om de nodige maatregelen te treffen, waarbij de provincie een voorbehoud maakt dat zij hiervoor toestemming dient te krijgen van degenen die (beperkt) gerechtigd zijn tot het betondek, de damwanden en de grond waarin en waarover die zijn geplaatst. Indien en voor zover het treffen van de maatregelen aan het betondek ertoe zou leiden dat [gedaagde] tijdelijk geen gebruik kan maken van het overblijvende en hij daardoor schade lijdt die hij niet zou kunnen voorkomen zal de provincie die schade vergoeden. De provincie doet dit aanbod gestand tot twee maanden na dit vonnis.

2.22.

[gedaagde] heeft te kennen gegeven het bijkomend aanbod van de hand te wijzen. De rechtbank komt het aanbod redelijk voor en zal de provincie derhalve tot gestanddoening van dit bijkomend aanbod veroordelen.

Slotsom bijkomende schaden

2.23.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de bijkomende schaden vaststellen op een bedrag van € 3.750,00 (€ 2.750,00 + € 1.000,00).

Schaden van derde-belanghebbenden

2.24.

Van derde-belanghebbenden die ter zake het onteigende enig recht op schadeloosstelling zouden hebben is niet gebleken. De deskundigen begroten deze schaden op nihil. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.

Voorts

Schadeloosstelling

2.25.

De rechtbank is voor het overige niet gebleken dat de deskundigen onjuiste uitgangspunten hebben gehanteerd of relevante factoren over het hoofd hebben gezien. De rechtbank zal de schadeloosstelling voor [gedaagde] deels in afwijking van het advies vaststellen op een bedrag van € 181.305,50 (€ 50.065,00 + € 127.490,00 + € 3.750,00).

Belastingschade

2.26.

Partijen stemmen ermee in dat eventuele belastingschade als gevolg van de onteigening zal worden vastgesteld door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam.

Rente

2.27.

De deskundigen hebben geadviseerd de te vergoeden rente over het verschil tussen het voorschot en de definitief vast te stellen schadeloosstelling te bepalen op 1,4 % per jaar. De rechtbank zal de deskundigen hierin volgen.

2.28.

De provincie zal voorts op de voet van artikel 55 lid 3 Ow aan [gedaagde] over het verschil tussen het voorschot op de schadeloosstelling en de definitief vastgestelde schadeloosstelling vermeerderd met de vergoeding van de renteschade, de wettelijke rente dienen te vergoeden vanaf heden tot de dag der algehele voldoening.

Kosten

2.29.

De kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen bedragen volgens hun eerste opgave van 8 april 2015 € 34.959,44 en volgens hun aanvullende opgave van
18 januari 2016 € 12.040,35, derhalve in totaal een bedrag van € 46.999,79 (inclusief btw). Nu de provincie geen bezwaar maakt tegen de hoogte van deze kosten en deze de rechtbank ook overigens redelijk voorkomen, verstaat de rechtbank dat de provincie als onteigenaar de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen.

2.30.

[gedaagde] maakt aanspraak op vergoeding van de volgende kosten (inclusief btw), kosten juridische bijstand mr. Van Schaik € 57.782,00

kosten deskundige bijstand van makelaar A. Treurniet € 13.864,00

kosten second opinion mr. J.A.M.A. Sluysmans € 3.121,00

griffierecht € 868,00

verhoging griffierecht na vonnis € 651,00

totaal € 76.286,00

2.31.

[gedaagde] voert aan dat hij de btw over de voormelde kosten fiscaal niet kan verrekenen en verzoekt deze kosten met inbegrip van de btw vergoed te krijgen.

2.32.

De provincie heeft bezwaar gemaakt tegen de opgevoerde kosten van de second opinion van mr. J.A.M.A. Sluysmans en meent dat deze kosten niet vergoed moeten worden. Tegen de overige kosten heeft de provincie geen bezwaar gemaakt. Voorts stelt de provincie dat onlangs is gebleken in een andere onteigeningszaak dat de btw over proceskosten wel kan worden verrekend en dat dit onderwerp ook ter sprake is gekomen in een conclusie van een Advocaat-Generaal aan de Hoge Raad.

2.33.

De rechtbank is van oordeel dat de kosten die gemaakt zijn voor het vragen van een second opinion door [gedaagde] de dubbele redelijkheidstoets kunnen doorstaan en ziet geen aanleiding deze kosten niet te vergoeden. De provincie zal derhalve als onteigenaar tot betaling van deze kosten worden veroordeeld. De Hoge Raad heeft zich nog niet over heeft uitgelaten over de verrekening van de btw. De rechtbank zal daarom bepalen dat de kosten van [gedaagde] zullen worden vergoed met inbegrip van de btw, voor zover deze btw niet blijkt te kunnen worden verrekend.

Publicatie

2.34.

wijst het “AD Groene Hart” en “Gouwe Koerier” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank de beslissing bij uittreksel zal plaatsen.

3 De beslissing

De rechtbank

3.1.

stelt de schadeloosstelling voor [gedaagde] vast op € 131.240,50, waarin begrepen het reeds betaalde voorschot van € 57.965,00, alsmede op een samengestelde rente van

1,4 % per jaar over € 73.275,50 vanaf 26 mei 2014;

3.2.

veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van

€ 73.275,50, vermeerderd met de hiervoor onder 3.1 genoemde rente, de som daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden tot aan de dag der algehele voldoening;

3.3.

veroordeelt de provincie tot gestanddoening van het bijkomend aanbod zoals omschreven onder 2.21.;

3.4.

veroordeelt de provincie tot vergoeding van eventuele zich als gevolg van de onteigening voor [gedaagde] voordoende belastingschade, vast te stellen door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken in Rotterdam

3.5.

verstaat dat de provincie de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen zal voldoen;

3.6.

veroordeelt de provincie in de kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand aan de zijde van [gedaagde] van een bedrag van € 74.767,00, met bepaling dat de btw over de kosten alleen dient te worden vergoed indien en voor zover [gedaagde] deze niet blijkt te kunnen verrekenen;

3.7.

veroordeelt de provincie tot betaling aan [gedaagde] van het door hem betaalde griffierecht van in totaal € 1.519,00;

3.8.

wijst het “AD Groene Hart” en “Gouwe Koerier” aan als nieuws- en advertentieblad waarin de griffier van deze rechtbank een uittreksel van dit vonnis zal plaatsen.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage, mr. D.R. Glass en mr. H.J. Suyver en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2016, in tegenwoordigheid van de griffier.1

1 type: 2184