Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2016:11580

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
14-09-2016
Datum publicatie
03-10-2016
Zaaknummer
C/09/506881 / HA ZA 16-284
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Gebruik appartement in strijd met de daaraan in de splitsingsakte gegeven bestemming?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/506881 / HA ZA 16-284

Vonnis van 14 september 2016

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS [de Straat] [nummers] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat: mr. T van der Lans te Naaldwijk, gemeente Westland,

tegen

1 [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] , Slowakije (Slowaakse Republiek),

gedaagden,

advocaat: mr. C.M. Malipaard te Den Haag.

Partijen worden hierna afzonderlijk de VvE, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk mede aangeduid als [gedaagde sub 1 c.s.] (in mannelijk enkelvoud).

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 29 december 2015;

  • -

    de akte overleggen producties van de zijde van de VvE;

  • -

    de conclusie van antwoord, met producties;

  • -

    het tussenvonnis van 25 mei 2016 waarbij een comparitie van partijen is bevolen;

  • -

    het buiten aanwezigheid van partijen opgemaakte proces-verbaal van de comparitie van partijen op 4 augustus 2016 en de daarin genoemde stukken (waaronder de akte overleggen nadere producties van de zijde van eiseres).

1.2.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om te reageren op het proces-verbaal. Van deze gelegenheid is geen gebruik gemaakt.

1.3.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De VvE is een vereniging van eigenaren van zes appartementsrechten van het pand [de Straat] [nummers] te [plaats ] .

2.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn met elkaar gehuwd. Zij hebben op 25 april 2014 het appartementsrecht aan de [de Straat] [nummer 1] te [plaats ] (hierna: het appartement) in eigendom verkregen. Uit dien hoofde zijn zij van rechtswege lid van de VvE.

2.3.

In de akte van splitsing van het betreffende pand (hierna: de splitsingsakte) is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“Het gebouw met de grond zal omvatten de volgende appartementsrechten, (…):

(…)

2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkelwoning op de begane grond met bijbehorende tuin en berging, (…) plaatselijk bekend als [de Straat] [nummer 1] ;

(…)

a. de bestemming bedoeld in artikel 9 lid 2 [toevoeging rechtbank: van na te noemen (model)reglement] voor de appartementsrechten onder 1, 3, 4, 5 en 6 genoemd is woonruimte en voor het appartementsrecht onder 2 genoemd [is] winkel-annex woonruimte.

De appartementsrechten mogen niet worden gebezigd of ingericht tot (…) pensions (…).”

2.4.

Het bij de splitsingsakte behorende (model)reglement (hierna: het splitsingsreglement) bepaalt, voor zover van belang, het volgende:

“Artikel 1

In het reglement wordt verstaan onder:

(…)

g. „gebruiker”: degene die anders dan als eigenaar of als hebbende een zakelijk genotsrecht op een appartementsrecht het recht van uitsluitend gebruik heeft van een privé gedeelte en het medegebruik heeft van gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken;

(…)

Artikel 9

1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

(…)

Artikel 20

Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement (…) zal naleven.”

2.5.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn zelf niet woonachtig in het appartement. [gedaagde sub 1] woont in een ander appartement aan de [de Straat] te [plaats ] , namelijk op nummer [nummer 2] . [gedaagde sub 2] woont – zoals ook blijkt uit de ter comparitie overgelegde volmacht – in Slowakije.

2.6.

[gedaagde sub 1] heeft een eigen aannemersbedrijf, ingeschreven in de Kamer van Koophandel onder de naam “ [X] ”. Dit bedrijf houdt zich bezig met reconstructie en renovatie van onroerend goed in Den Haag en omstreken.

2.7.

Voor de door hem aangenomen bouwprojecten laat [gedaagde sub 1] de voor het betreffende project benodigde werklieden (zijnde zzp’ers) uit zijn geboorteland Slowakije naar Nederland komen. De werklieden verblijven, in verschillende samenstellingen, gedurende de uitvoering van een project in het appartement en gaan na afloop terug naar Slowakije. De projecten hebben een gemiddelde duur van twee à drie weken.

2.8.

Op 1 oktober 2014 heeft (het college van burgemeester en wethouders van) de gemeente [de Gemeente] [gedaagde sub 1] een omzettingsvergunning verleend, teneinde het appartement om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor zes bewoners. De vergunning vermeldt: “het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte ten behoeve van kamergewijze verhuur wordt tevens getoetst aan de gemeentelijke Nota kamerbewoning”.

2.9.

Op 8 december 2014 heeft een (extra) algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. [gedaagde sub 1 c.s.] was hierbij niet aanwezig. Nu dit een nieuwe vergadering in de zin van artikel 36 lid 4 van het splitsingsreglement betrof, konden tijdens deze vergadering – hoewel slechts twee van de acht uit te brengen stemmen waren vertegenwoordigd – rechtsgeldige besluiten worden genomen. Als agendapunt drie was de bewoning/het gebruik van het appartement aan de orde. In de notulen staat dienaangaande het volgende vermeld:

“Door leden van de VvE is vastgesteld dat in appartement nummer [nummer 1] meerdere groepen mensen woonachtig zijn. De samenstelling van de groepen verandert bovendien. Het appartement wordt naar het zich laat aanzien gebruikt als pension. Dergelijk gebruik is in strijd met het bepaalde op pagina drie van de splitsingsakte d.d. 31 augustus 1977.

In stemming wordt gebracht of dergelijk gebruik wordt geaccepteerd. Unaniem wordt bepaald dat dergelijk gebruik van appartement nummer [nummer 1] niet wordt geaccepteerd door de VvE.

Voorts wordt in stemming gebracht het voorstel de bestuurder te machtigen alle (rechts-)maatregelen, waaronder het instellen in rechtsvorderingen, zoals bedoeld in artikel 40 lid 4 van het toepasselijke Reglement van Splitsing van Eigendom (Februari 1973), te nemen die noodzakelijk zijn om eventueel strijdig gebruik te doen staken. Unaniem wordt met dit voorstel ingestemd.”

2.10.

Op 25 maart 2015 heeft de VvE [gedaagde sub 1 c.s.] per e-mail verzocht om binnen tien dagen na verzending van die e-mail het volgens de VvE met de splitsingsakte strijdige gebruik van het appartement te staken en gestaakt te houden. Aan dit verzoek heeft [gedaagde sub 1 c.s.] niet voldaan.

2.11.

Bij brief van 12 juni 2015 heeft de VvE, bij monde van mr. D.J. Bakker, [gedaagde sub 1 c.s.] gesommeerd het gebruik van het appartement in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement te staken en gestaakt te houden. [gedaagde sub 1 c.s.] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

2.12.

Tijdens de extra (buitengewone) algemene ledenvergadering van 18 mei 2016 is de eerder aan de bestuurder van de VvE verleende machtiging tot het aangaan van rechtsmaatregelen (zie onder 2.9.) bekrachtigd.

3 Het geschil

3.1.

De VvE vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- primair:

  1. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 1 c.s.] zijn verplichtingen als lid van de VvE niet naar behoren is nagekomen door in strijd te handelen met de splitsingsakte met bijbehorend splitsingsreglement;

  2. [gedaagde sub 1 c.s.] te gebieden c.q. te veroordelen binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis ieder gebruik in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement te staken en gestaakt te houden, zulks onder verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 500,-- per dag(deel) dat [gedaagde sub 1 c.s.] daarmee in gebreke blijft;

- subsidiair:

3. [gedaagde sub 1 c.s.] te gebieden c.q. te veroordelen, ingeval sprake is en in de toekomst zal zijn van het afstaan van het gebruik van het appartement in de zin van artikel 20 van het splitsingsreglement, de in dat artikel verwoorde gebruikersverklaring – voordat het gebruik wordt afgestaan – aan de administrateur te verstrekken en de bepalingen van artikel 20 ook overigens stipt en volledig na te leven, zulks onder verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 500,-- per dag(deel) dat [gedaagde sub 1 c.s.] daarmee in gebreke blijft;

- primair en subsidiair:

4. [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde sub 1 c.s.] door het in gebruik geven van het appartement telkens voor korte duur aan steeds wisselende personen in strijd handelt met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De VvE stelt hiertoe in de eerste plaats dat het appartement niet wordt gebruikt overeenkomstig de daaraan gegeven woonbestemming (artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement en pagina 2 van de splitsingsakte). Geen sprake is immers van personen die aldaar een duurzaam verblijf hebben. Voorts is sprake van overtreding van het pensionverbod (pagina 2 van de splitsingsakte), aangezien [gedaagde sub 1 c.s.] tegen betaling kost en inwoning verschaft aan de ingeschakelde werklieden en het appartement derhalve commercieel exploiteert ten behoeve van het bedrijf van [gedaagde sub 1] . Tot slot is door [gedaagde sub 1 c.s.] niet voldaan aan de verklaringsverplichtingen van artikel 20 van het splitsingsreglement. Bij gebreke daarvan was het in gebruik geven van het appartement aan derden sowieso niet toegestaan. De VvE sluit af met de stelling dat de huidige situatie aanzienlijke overlast veroorzaakt.

3.3.

[gedaagde sub 1 c.s.] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Nu [gedaagde sub 1 c.s.] zijn niet-ontvankelijkheidsverweer ter comparitie heeft ingetrokken, behoeft daarop niet meer te worden beslist. De rechtbank gaat derhalve over tot een inhoudelijke beoordeling van de voorliggende vorderingen.

4.2.

Kern van het geschil betreft de vraag of [gedaagde sub 1 c.s.] het appartement gebruikt in strijd met de daaraan in de splitsingsakte gegeven bestemming, zijnde de bestemming “winkel-annex woonruimte” (zie onder 2.3.).

4.3.

De rechtbank stelt voorop dat in het appartement geen winkel wordt gedreven. De vraag is dus of, nu gesteld noch gebleken is dat de VvE toestemming voor afwijkend gebruik heeft gegeven, het appartement wordt gebruikt overeenkomstig de bestemming “woonruimte”. Partijen verschillen hierover van mening. Volgens de VvE kan in dit geval niet worden gesproken van bewoning, aangezien geen sprake is van personen die in het appartement een duurzaam verblijf hebben. [gedaagde sub 1 c.s.] stelt zich op het standpunt dat de VvE de bestemming te beknopt uitlegt en wijst er hierbij op dat uit het feit dat het appartement ook een winkelbestemming heeft, voortvloeit dat het appartement zelfs commercieel geëxploiteerd zou mogen worden. Los hiervan geldt dat van een commerciële exploitatie uitdrukkelijk geen sprake is, maar slechts van gratis kortdurende huisvesting, aldus [gedaagde sub 1 c.s.]

4.4.

Voor de beantwoording van de voorliggende vraag is bepalend hetgeen in de splitsingsakte is vastgelegd. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Die bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte en het bijbehorende reglement (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

4.5.

Uit de onder 2.3. en 2.4. weergegeven bepalingen, in onderling verband beschouwd, vloeit voort dat de appartementseigenaar bevoegd is om zijn privé gedeelte zelf te gebruiken dan wel in gebruik te geven aan een ander en dat het privé gedeelte moet worden gebruikt om in te wonen (dan wel, wat betreft het onderhavige appartement, om een winkel in te drijven, maar die situatie is hier zoals hiervoor reeds is overwogen niet aan de orde), hetzij door de eigenaar als die gebruiker is, hetzij door degene aan wie het privé gedeelte in gebruik is gegeven. Voorwaarde daarbij is overigens dat een eventuele huurder aan wie het gebruik is verleend door de eigenaar een verklaring tekent dat hij het (huishoudelijk) reglement zal naleven.

4.6.

Vast staat dat [gedaagde sub 1 c.s.] niet zelf woonachtig is in het appartement en dat ook nimmer is geweest. Blijkens het verhandelde ter comparitie is het appartement aangekocht met de bedoeling om daarin de door [gedaagde sub 1] als zzp’ers ingehuurde werklieden telkens voor korte tijd te huisvesten. Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank, anders dan [gedaagde sub 1 c.s.] stelt, sprake van een commerciële exploitatie van het appartement. De omstandigheid dat de betreffende werklieden volgens [gedaagde sub 1 c.s.] om niet in het appartement verblijven, doet daaraan niet af. Nog daargelaten dat zonder meer aannemelijk is dat de overeengekomen aanneemsom feitelijk mede gebaseerd is op het gratis verstrekken van woonruimte door [gedaagde sub 1] , is het enkele feit dat de werklieden worden ingezet ten behoeve van het commerciële bedrijf van [gedaagde sub 1] voldoende om aan te nemen dat sprake is van een strikt commerciële exploitatie van het appartement. Aan de stelling van [gedaagde sub 1 c.s.] dat uit de mede aan het appartement toegekende winkelbestemming voortvloeit dat commerciële exploitatie van het appartement geoorloofd is, gaat de rechtbank voorbij. De geoorloofde commerciële exploitatie moet naar het oordeel van de rechtbank alleen geacht worden te zien op de situatie dat van gebruik overeenkomstig de winkelbestemming sprake is en dat is in casu niet het geval.

4.7.

De onderhavige wijze van gebruik van het appartement, waarbij (1) de eigenaren zelf nooit in het appartement verblijven, (2) er sprake is van het telkens weer voor korte tijd aan (steeds wisselende) derden in gebruik geven van het appartement en (3) er sprake is van commerciële exploitatie van het appartement, overschrijdt naar het oordeel van de rechtbank de grenzen van hetgeen valt onder “gebruik overeenkomstig de bestemming woonruimte”. Dat klemt te meer daar feitelijk sprake is van een situatie die vergelijkbaar is met die van een pension. Immers, blijkens de door de gemeente [de Gemeente] afgegeven omzettingsverklaring is de voorheen zelfstandige woonruimte omgezet in onzelfstandige woonruimte voor verhuur aan zes personen, waarmee geen sprake meer is van het in de splitsingsakte beoogde uitsluitend gebruik van zelfstandige woonruimte. Het beroep van [gedaagde sub 1 c.s.] op de uitspraak van 25 september 2012 van het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2628) kan hem niet baten, nu in die uitspraak sprake was van wezenlijk andere omstandigheden, onder meer bestaande uit incidentele verhuur naast geregeld eigen gebruik.

4.8.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank met de VvE van oordeel dat het onderhavige gebruik van het appartement in strijd is met de splitsingsakte en het bijbehorende splitsingsreglement in onderlinge samenhang bezien en derhalve niet is toegestaan. De omstandigheid dat de gemeente aan [gedaagde sub 1 c.s.] een omzettingsvergunning heeft verleend, doet hieraan niet af. Dit laat immers de verplichtingen van [gedaagde sub 1 c.s.] jegens de VvE onverlet.

4.9.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan onbesproken blijven, omdat dat niet tot een ander oordeel leidt.

4.10.

Het voorgaande leidt tot toewijzing van het primair onder 2. gevorderde. In de opstelling van [gedaagde sub 1 c.s.] in de periode voorafgaand aan de onderhavige procedure (zie onder 2.10. en 2.11.) ziet de rechtbank aanleiding om ook de gevorderde dwangsom toe te wijzen, met dien verstande dat de rechtbank die dwangsom ambtshalve zal maximeren tot na te melden bedrag. De eveneens primair onder 1. gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen, nu de VvE daarbij na toewijzing van het onder 2. gevorderde geen zelfstandig belang meer heeft. Ook komt de rechtbank niet meer toe aan beoordeling van de subsidiaire vordering van de VvE.

4.11.

[gedaagde sub 1 c.s.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, te vermeerderen met de onweersproken gevorderde wettelijke rente. De rechtbank begroot deze kosten aan de zijde van de VvE op een bedrag van € 1.617,19 in totaal, te weten:

  • -

    € 619,-- voor betaald griffierecht,

  • -

    € 94,19 voor dagvaardingskosten (inclusief btw), te vermeerderen met de uitreikingskosten in Slowakije (eveneens inclusief btw), en

  • -

    € 904,-- voor forfaitair salaris advocaat (2 punten x tarief II ad € 452,--).

5 De beslissing

De rechtbank:

5.1.

gebiedt [gedaagde sub 1 c.s.] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis ieder gebruik van het appartement in strijd met de splitsingsakte en het splitsingsreglement te staken en gestaakt te houden, onder verbeurte van een hoofdelijk verschuldigde dwangsom van € 500,-- per dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde sub 1 c.s.] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 500.000,-- is bereikt;

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1 c.s.] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.617,19 (te vermeerderen met de uitreikingskosten in Slowakije), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening van deze kosten;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.J. Hoekstra-van Vliet en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2016.1

1 type: 2163