Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2015:13524

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
25-11-2015
Datum publicatie
08-12-2015
Zaaknummer
C/09/470392 / HA ZA 14-880
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Schadevergoeding wegens onvoldoende toezicht op en onvoldoende kwaliteitscontrole van groot schilderonderhoud voor VVE. Schadebegroting door schatting.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel (civiele bodemzaken)

Vonnis van 25 november 2015

in de procedure met zaaknummer / rolnummer C/09/470392 / HA ZA 14-0880 van:

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW BERLIOZRODE 1 TOT EN MET 31 (ONEVEN NUMMERS), 2 TOT EN MET 20 (EVEN NUMMERS) EN 30 TOT EN MET 46 (EVEN NUMMERS) TE ZOETERMEER,

eiseres gevestigd te Zoetermeer,

advocaat: eerst mr. S. Veling, nu mr. H.R. Flipse te Rotterdam,

tegen

1 de besloten vennootschap ATRIUM VASTGOEDMANAGEMENT B.V.,

gedaagde 1 gevestigd te Den Haag,

advocaat: mr. M.J.E.L. Delissen te Den Haag,

en tegen

2 de besloten vennootschap [gedaagde 2] COATINGS B.V.,

gedaagde 2 gevestigd te Den Haag,

advocaat: mr. C.M.E. Verhaegh te Den Haag.

De rechtbank zal de drie procespartijen hierna aanduiden als de VVE Berliozrode, Atrium Vastgoedmanagement BV en [gedaagde 2] Coatings BV.

De procedure

1.1

Bij het wijzen van dit vonnis heeft de rechtbank rekening gehouden met de inhoud van de volgende processtukken, uit welke opsomming ook het procesverloop blijkt:

  • -

    de dagvaarding van 16 juli 2014 tegen de eerste rolzitting van de rechtbank van 6 augustus 2014, met de producties 1 t/m 18 van de VVE Berliozrode;

  • -

    de conclusie van antwoord van 29 oktober 2014 van Atrium Vastgoedmanagement BV, met haar producties 1 t/m 6;

  • -

    de conclusie van antwoord (met “exceptie van onbevoegdheid”) van 29 oktober 2014 van [gedaagde 2] Coatings BV, met haar productie 1;

  • -

    de incidentele conclusie van antwoord van de VVE Berliozrode van 12 november 2014, met haar producties 19a en 19b (opnieuw genummerd door de rechtbank);

  • -

    het vonnis van de rechtbank in het incident en in de hoofdzaak van 10 december 2014;

  • -

    de beschikkingen met (nadere) datumbepaling van de rechtbank van 16 februari 2015 en 18 maart 2015;

  • -

    het door de rechtbank opgemaakte proces-verbaal van de comparitie van partijen van 2 juli 2015, met de daarbij behorende en daarin door de rechtbank genoemde 2 bijlagen;

  • -

    de (fax)brief van mr. Verhaegh van 15 juli 2015 met drie opmerkingen over de inhoud van punt 5 van het proces-verbaal van de zitting van 2 juli 2015.

1.2

De vonnisdatum is uitgesteld tot vandaag, 25 november 2015.

De feiten in beide zaken

2.1

De VVE Berliozrode is de vereniging van eigenaren van de gemeenschappelijke gedeelten en van de appartementsrechten aan de Berliozrode 1 t/m 46 te Zoetermeer. Het gaat om een appartementencomplex uit bouwjaar 1976 bestaande uit twee gebouwen, met 35 woningen, 32 parkeerplaatsen en 9 bergingen. Atrium Vastgoedmanagement BV drijft een onderneming te Den Haag die zich richt op professioneel vastgoedmanagement, waaronder het beheer voor verenigingen van eigenaren. [gedaagde 2] Coatings BV drijft een onderneming te Den Haag die zich richt op de groothandel in professionele verfproducten.

2.2

De VVE Berliozrode heeft in augustus 2007 een beheerovereenkomst gesloten met Atrium Vastgoedmanagement BV, waarbij de VVE Berliozrode aan Atrium Vastgoedmanagement BV het beheer heeft opgedragen van de in de splitsingsakte van de VVE Berliozrode gedefinieerde gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het complex. Volgens die beheerovereenkomst moest Atrium Vastgoedmanagement BV voor een jaarlijks per 1 juli te indexeren vaste vergoeding van € 4.855,- plus BTW (prijspeil 1 juli 2007) de in bijlage A van de beheerovereenkomst omschreven standaarddiensten A1 t/m A10 aan de VVE Berliozrode leveren. De in bijlage B van de overeenkomst omschreven aanvullende diensten konden worden geleverd tegen betaling van een aanvullende vergoeding.

2.3

Voor wat betreft groot onderhoud is in de beheerovereenkomst in bijlage A bepaald dat het hierna volgende tot de tegen het standaardtarief door Atrium Vastgoedmanagement BV aan de VVE Berliozrode te leveren standaarddiensten behoorde:

A9. Groot onderhoud van de collectieve delen van het complex. Opstellen + actualiseren meerjarenplanning groot onderhoud. Het aanvragen van offertes m.b.t. door de algemene ledenvergadering goedgekeurde werkzaamheden bij een vooraf door de VvE opgestelde selectie van partijen. 1 offerte bij geschatte kosten van € 750,- - € 2.500,-; 2 offertes bij geschatte kosten van € 2.500,- - € 12.500,- en 3 offertes bij geschatte kosten van € 12.500,- en hoger (bedragen excl. BTW). Schriftelijk opdragen van werkzaamheden binnen het door de ALV vastgestelde mandaat aan een partij uit de door de VvE vooraf opgestelde selectie.

In bijlage B van de beheerovereenkomst is voor wat betreft groot onderhoud het volgende bepaald over de te leveren aanvullende diensten tegen aanvullende betaling:

B1. De groot onderhouds-werkzaamheden zoals; bepalen uitgangspunten, opstellen werkomschrijving, aannemersselectie, vervaardigen gunningsadvies, uitvoeringsplanning, toezicht en voortgangsbewaking, meer/minderwerk beoordeling, oplevering t/m restpunten.

B1 t/m B11. Vergoeding voor aanvullende diensten als volgt vast te stellen: per project vooraf in onderling overleg aan de hand van de aard en de omvang van de werkzaamheden, of op basis van urenvergoeding: Bouwkundige of installatie technische diensten € 79 per uur; Overige dienstverlening € 69 per uur (buiten kantoortijden 125%).

2.4

In 2009 waren de houten en betonnen onderdelen van de voorzijden van het appartementencomplex aan de Berliozrode 1 t/m 46 toe aan groot schilderonderhoud. Atrium Vastgoedmanagement BV heeft aan [gedaagde 2] Coatings BV verzocht om daartoe aan haar kosteloos een zogenoemd verftechnisch advies uit te brengen. Op 14 mei 2009 heeft de toenmalige vakadviseur [dhr.B] van [gedaagde 2] Coatings BV aan de toenmalige accountmanager en adjunct-directeur [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV dat kosteloze verftechnisch advies voor het benodigde groot schilderonderhoud aan de Berliozrode 1 t/m 46 uitgebracht. Dat kosteloze advies van 18 bladzijden plus bijlagen van [gedaagde 2] Coatings BV draagt als titel Werkschema 2837 en beoogt vooral te bereiken dat het in te schakelen schildersbedrijf de geadviseerde verfproducten van het merk Caparol van [gedaagde 2] Coatings BV zal inkopen en gebruiken.

2.5

In dat kosteloze werkschema 2837 en verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV van 14 mei 2009 is onder meer het volgende vermeld:

Op verzoek van de vereniging van eigenaren en de opdrachtgever (dat is Atrium Vastgoedmanagement BV; rechtbank) is verftechnisch advies voor bovengenoemd object (dat is Berliozrode 1 t/m 46; rechtbank) samengesteld. (…) Het uitgangspunt is het in samenwerking samenstellen van een Meerjaren Onderhoudsplan gebaseerd op technische noodzakelijkheid alsmede beschikbare budgetten. Wij adviseren u om technische redenen de kleurstelling aan te passen (…) Ten tijde van het bezoek zijn de onderdelen verftechnisch geïnspecteerd. (…)

Een optelsom van beide factoren leidt ertoe dat een duurzame oplossing, lees basis voor toekomstig vervolgonderhoud, bereikt kan worden door middel van het preventief verwijderen van alle verflagen en het aanpassen van de kleurstelling. Met het preventief verwijderen van alle verflagen kunnen de zichtbare en nu niet zichtbare gebreken in de ondergrond correctief en preventief verholpen worden. Met de aangepaste kleurstelling kan de temperatuuropbouw in de ondergrond aanzienlijk verminderd worden, hetgeen een stabielere ondergrond en dus minder deformatie als gevolg heeft. (…)

Belangrijk: alle onderstaande werkzaamheden zodanig uitvoeren dat een gezonde, schone en droge ondergrond ontstaat, waarop een goede hechting wordt verkregen. (…)

Vooralsnog zijn er tijdens inspectie enkele houtrotschades c.q. open verbindingen geconstateerd. Niet alle onderdelen kunnen thans voor inspectie in aanmerking komen waardoor geadviseerd wordt een stelpost ten behoeve van herstel gevel-elementen op te nemen. (…)

Dit werkschema is naar beste weten samengesteld op grond van onze ervaringen en de huidige stand van de techniek. De aanbevelingen zijn niet bindend. Wegens grote verschillen in de ondergrond, reinigings- en verwerkingsmethoden die buiten onze invloed liggen, wordt aansprakelijkheid voor de algemene geldigheid niet aanvaard. (…)

De genoemde vakadviseur (dat is [dhr.B] ; rechtbank) adviseert en begeleidt de werkzaamheden overeenkomstig de jongste inzichten van de techniek. (…)

De kwaliteit van het eindresultaat is echter overwegend afhankelijk van een vakkundige en verantwoorde verwerking. Dit ontheft de verwerker niet van zijn verplichting de ondergrond op zijn geschiktheid voor de behandelingen te testen en te beoordelen. (…)

[gedaagde 2] Coatings BV heeft in haar werkschema van 14 mei 2009 tot slot geadviseerd om voor wat betreft de houten onderdelen eerst alle geadviseerde voorbereidende werkzaamheden uit te voeren met bij [gedaagde 2] Coatings BV in te kopen kit- en vulproducten en waar nodig met nieuw hout en om daarna op de daardoor verkregen gezonde, schone en droge ondergrond de bij [gedaagde 2] Coatings BV in te kopen specifieke verfproducten vakkundig aan te brengen in drie lagen: een grondlaag, een tussenlaag en een afwerklaag.

2.6

[dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV heeft vervolgens aan [dhr.C] van Beveta Schilderwerken te Utrecht een offerte gevraagd voor het op basis van het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV te verrichten groot schilderonderhoud in 2009 aan de voorzijden van de Berliozrode 1 t/m 46 te Zoetermeer. Deze offerte is na een inspectie vervolgens uitgebracht op 22 mei 2009 en vermeldt onder meer het volgende:

Het doet ons een genoegen deze offerte betreffende het buitenschilderwerk aan het complex VvE Berliozrode 1 t/m 15 en 2 t/m 46 te Zoetermeer te mogen aanbieden.

In deze offerte is rekening gehouden met het verftechnisch bestek opgesteld door [gedaagde 2] Coatings met werkschema 2837 datum 14 Mei 2009.

Wij komen op een totaal aanbieding van € 64.006,00 excl. de te berekenen B.T.W. (…) Zie de bijgevoegde bijlage voor de onderbouwing van deze offerte.

Wij hebben de vrijheid genomen om een plan van aanpak toe te voegen zodat u kunt zien hoe wij het werk efficiënt en kwalitatief gaan realiseren. (…)

Niet inbegrepen: (…) Bouwkundige werkzaamheden uitgesloten (…) Het vervangen van de te schilderen onderdelen (…) Stelposten (…) Houtrot (…) per stuk (…)

(…) Constatering houtrot / betonrot, zal Beveta contact opnemen met de [dhr.A] , hem op de hoogte stellen en vervolgens afstemmen hoe te werk te gaan. (…)

Beveta schilderwerken zal met een ploeg van 4 mensen het werk uitvoeren gedurende de werkzaamheden. Dit, om efficiënt te werk te gaan en zo een productieve, effectieve en kwalitatieve situatie met u samen te bereiken.

2.7

Daarna heeft [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV op 25 mei 2009 per e-mail geschreven aan [dhr.D] , [dhr.E] en [dhr.F] , destijds respectievelijk voorzitter en leden van de technische commissie van de VVE Berliozrode:

Op 8 juni staat de ALV van de VvE Berliozrode ingepland. Vanwege mijn drukke agenda heb ik deze datum niet met jullie af kunnen stemmen. Excuses hiervoor. Ten aanzien van het schilderwerk het volgende. Ik heb pas in mei een verftechnisch bestek van [gedaagde 2] Coatings ontvangen. Op basis van dit bestek heb ik een offerte aangevraagd bij Beveta Schilders. Bij de VvE Diepenbrockrode zijn op basis van hetzelfde bestek verschillende offertes aangevraagd en met elkaar vergeleken. Uit de offertes bleek dat Beveta Schilderwerk de goedkoopste partij was. Met dit gegeven in het achterhoofd heb ik voor de VvE Berliozrode in overleg met SWL (groot eigenaar) slechts één offerte aangevraagd bij Beveta. Immers de verwachting is dat het opvragen van meerdere offertes niet tot goedkopere aanbiedingen zou gaan leiden. Ik heb de offerte vergelijking voor de VvE Diepenbrockrode voor jullie inzage in de bijlage gevoegd. Indien jullie mijn mening (en die van SWL) niet delen wil ik uiteraard nog wel een offerte aanvragen. Het blijft echter de vraag of deze goedkoper zullen zijn en ik verwacht niet dat deze voor de ALV hier binnen zullen zijn (met als gevolg dat het schilderwerk opgeschoven zou moeten worden). Voor alle duidelijkheid het betreft het schilderen van de voorzijdes van beide gebouwen. Tevens wordt geadviseerd een andere kleurstelling te hanteren. Hiervoor kunnen we met de TC (en andere leden die hierbij aanwezig willen zijn) een afspraak maken bij [gedaagde 2] Coatings. De tweede fase (achterzijdes en kopgevels) van het schilderwerk zou in 2010 kunnen aanvangen. Naar verwachting moeten hiervoor ook extra bijdragen worden gerekend naar de leden. Graag verneem ik jullie reactie.

[dhr.D] , toen voorzitter van de VVE Berliozrode, heeft daarop diezelfde dag nog gereageerd met de mededeling per retour e-mail:

Ik leg deze offerte voor aan een relatie van mij. Wellicht dat dit kan leiden tot een goedkopere offerte.

2.8

De algemene ledenvergadering van de VVE Berliozrode heeft vervolgens op 8 juni 2009 op advies van [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV besloten om het schilderwerk aan de voorzijdes in 2009 op te dragen aan Beveta Schilderwerken en om de begeleiding van dat groot schilderonderhoud als aanvullende dienst op te dragen aan Atrium Vastgoedmanagement BV tegen een vergoeding van 4% van de aanneemsom. In de door [dhr.A] opgemaakte notulen van die algemene ledenvergadering van 8 juni 2009 is daarover voor zover nu relevant het volgende opgenomen.

Schilderwerk 2009-2010: Momenteel is er een verftechnisch bestek aanwezig van [gedaagde 2] Coatings. Geadviseerd wordt, gezien de financiële situatie van de VvE, het schilderwerk planmatig aan te pakken. Derhalve is een offerte aangevraagd voor al het schilderwerk aan de voorzijdes van de gebouwen. De werkzaamheden zouden in 2009, uitgevoerd kunnen worden. Voor de VvE Diepenbrockrode is een gelijksoortig proces doorlopen. Het bestek dat daar gehanteerd is, is grotendeels vergelijkbaar met het bestek van de Berliozrode. Bij de Diepenbrockrode zijn vier offertes (Van de Velde, Verschoor, Rendon en Beveta) opgevraagd. Bij de Diepenbrockrode is er gekozen om het schilderwerk uit te laten voeren door de firma Beveta. Doordat deze daar de goedkoopste is, is voor de Berliozrode alleen een offerte opgevraagd bij Beveta. De prijs van de offerte van Beveta komt grotendeels overeen met de offerte van Beveta voor de Diepenbrockrode. Atrium stelt dan ook voor het schilderwerk 2009 uit te laten voeren door Beveta. De kosten voor het schilderwerk in 2009 bedragen voor gebouw 1: €34519.43,- en voor gebouw 2: €46209.29,- (inclusief 10% onverziene uitgaven, BTW en begeleiding door Atrium). Dit betekent dat er zoals eerder aangekondigd een extra bijdrage berekend moet worden aan de leden. De leden hebben bij de agenda een lijst ontvangen met deze extra bijdragen.

De [dhr.A] heeft van SWL de steminstructie gekregen om € 57000,- te financieren doormiddel van een extra bijdrage en € 25000 vanuit de respectievelijke reservefondsen. Er volgt een discussie over de noodzaak en de uitvoering van het Schilderwerk.

(…) Aan de hand van de presentielijst stelt de [dhr.A] vast dat er voldoende stemmen aanwezig zijn om dit besluit (tot groot onderhoud; rechtbank) te kunnen nemen.

De [dhr.A] stelt voor om het schilderwerk aan de voorzijdes van beide gebouwen door Beveta in 2009 uit te laten voeren voor een maximaal bedrag van € 81.000,- inclusief BTW en begeleiding (omdat Atrium een gedeelte van het voortraject van de Diepenbrockrode heeft gekopieerd wordt afgesproken dat Atrium geen 5% begeleiding rekent, maar 4%). Van de €81000,- wordt € 57000,- gefinancierd doormiddel van een extra bijdrage die voor 1 augustus 2009 betaald moet zijn en € 25000,- uit de reservefondsen (…).

Er wordt gestemd. Van de 696 uit te brengen stemmen in deze vergadering zijn 471 (benodigd 464) voor het schilderwerk. Derhalve is besloten het schilderwerk in 2009 uit te laten voeren en de extra bijdrage vast te stellen. Het overzicht van de extra bijdrage wordt als bijlage bij de notulen gevoegd. BESLUIT De leden gaan akkoord met de kosten en het schilderwerk door de firma Beveta in 2009. BESLUIT

Indien leden de extra bijdragen niet voor 1 augustus kunnen betalen, kunnen ze via een email bij de [dhr.A] een betalingsregeling aanvragen. Leden die zelfstandig (om de staat van het schilderwerk niet verder achteruit te laten gaan) de achterzijde van hun appartement willen schilderen mogen dit op eigen rekening uitvoeren.

(…) De [dhr.A] zal samen met de kleurencommissie een afspraak maken bij [gedaagde 2] Coatings. In de kleurencommissie zitten momenteel (…).

2.9

Bij brief van 18 juni 2009 heeft Atrium Vastgoedmanagement BV daarna namens de VVE Berliozrode aan Beveta Schilderwerken de opdracht gegeven om conform de offerte van 20 mei 2009 de schilderwerkzaamheden uit te voeren voor een totaalbedrag van € 68.506,00 excl. BTW. Deze opdracht bevat onder meer de volgende aanvullende tekst.

Facturering (…) Conform onderstaand betalingsschema:

10% bij opdracht. 20% na de start van werkzaamheden. 20% na de start van werkzaamheden. 20% na de start van werkzaamheden. 20% na oplevering. 10% bij afgifte garantie en na afhandeling van de opleverpunten. (…)

De werkzaamheden moeten uitgevoerd worden i.o.m. Atrium Vastgoedmanagement BV (…)

Gaarne vooraf een afspraak maken met de TC: de [dhr.G] (…), de [dhr.E] (…), de [dhr.F] (…).

De werkzaamheden worden uitgevoerd conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings dd. 14 mei 2009 met referentienr 2837, de verantwoordelijkheid voor afgifte garantie ligt bij applicateur. Indien mogelijk verzoeken wij u de werkzaamheden (Voorgevels van beide gebouwen, ad: € 64006,- en schilderen van de bergingen ad:

€ 4500,-) conform uw offerte in juli/augustus 2009 in te plannen. In samenwerking met een kleuren commissie en [gedaagde 2 Coatings] wordt een kleuradvies opgesteld. (…) De werkzaamheden moeten uitgevoerd worden i.o.m. [gedaagde 2] Coatings ( [dhr.B] , tel: (…) en Atrium Vastgoedmanagement BV (de [dhr.A] ). (…)

(deel) herstel van houtschade, of betonschade dient vooraf en achteraf gefotografeerd te worden. Graag ontvangen wij na afloop van de werkzaamheden het fotodossier bij de laatste factuur. (…)

2.10

Beveta Schilderwerken heeft de werkzaamheden uitgevoerd in de periode van september t/m november 2009. Gebleken is toen dat meer houtrot voorkwam dan vermoed bij de offerte van 20 mei 2009, omdat Beveta Schilderwerken bij brief van 11 september 2009 aan [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV het volgende heeft geschreven:

In het werk zijn wij de volgende extra houtrot reparaties tegemoet gekomen zie bijlage, De prijs voor het te repareren ziet u hier onder. (…)

Totaal incl. materiaal incl. B.T.W. € 8.092,00

2.11

Bij e-mail van 17 september 2009 heeft [dhr.A] daarover het volgende geschreven aan [dhr.E] , destijds lid van de Technische Commissie (TC) van de VVE Berliozrode.

Ik sprak je deze week over die offerte die ik had gekregen voor het houtrotherstel. Ik heb nog even gekeken, maar we komen gewoon uit met het overzicht dat ik had gemaakt. Er stonden namelijk al stelposten in en ik had 10% onvoorzien in de totaalberekening meegenomen. Alles onder controle dus.

[dhr.E] heeft daarop per retour e-mail aan [dhr.A] als volgt geantwoord:

Dat is mazzel….. of goed management? In ieder geval wel fijn dat dat geen probleem hoeft te worden. (…)

2.12

Bij brief van 8 oktober 2009 heeft Atrium Vastgoedmanagement BV namens de VVE Berliozrode aan Beveta Schilderwerken de opdracht gegeven tot de aangeboden houtrotreparaties voor een bedrag van € 6.800,00 excl. BTW en met betalingsconditie 100% na oplevering, en zulks nadat [dhr.C] van Beveta op 7 oktober 2009 aan [dhr.A] per e-mail had geschreven met als bijlage een aangepaste offerte:

[dhr.A] , bij deze de aanpassing en het werk is reeds uitgevoerd dus de factuur zal volgen.

2.13

Op 16 november 2009 heeft per e-mail correspondentie plaatsgevonden tussen [dhr.I] van Beveta Schilderwerken, [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV en [dhr.B] van [gedaagde 2] Coatings BV over een geschikte datum om de Berliozrode op te leveren. Tot een formele oplevering is het echter niet gekomen nadat Beveta Schilderwerken de werkzaamheden op of omstreeks 20 november 2009 feitelijk had beëindigd. Wel heeft Atrium Vastgoedmanagement BV een schriftelijke enquête over de werkzaamheden onder de bewoners gehouden, waaruit op 7 van de 35 adressen klachten naar voren kwamen. Die klachten heeft Atrium Vastgoedmanagement BV op 4 januari 2010 per e-mail aan Beveta Schilderwerken gemeld, waarna [dhr.C] op 7 januari 2010 per e-mail aan [dhr.A] heeft geschreven:

Bij de betalingen heb ik gezien dat je de laatste termijn van Berliozrode toch niet hebt voldaan. Conform afspraak zal (reeds al gemeld in eerdere mail door [dhr.I] ) de garantie verklaring worden toegestuurd daar hebben wij [dhr.B] al over gesproken. De opleverpunten zullen volgende week worden hertstelt.

Op 8 maart 2010 heeft [dhr.C] daarna nog aan [dhr.A] per e-mail bericht:

Wij hebben het voornemen om in week 11 de opleverpunten te realiseren. Ik zal [dhr.B] vragen om een eind rapportage en een garantie verklaring voor de Diepenbrockrode en de Berliozrode.

2.14

Beveta Schilderwerken heeft na 8 maart 2010 nog enige herstelwerkzaamheden verricht. Een garantieverklaring is echter nooit afgegeven door Beveta Schildwerken en/of door [gedaagde 2] Coatings BV aan de VVE Berliozrode. Vervolgens is [dhr.C] , onder meer handelend onder de naam Beveta Schilderwerken, in juni 2010 in staat van faillissement verklaard. Dat faillissement is in juli 2012 bij gebrek aan baten opgeheven.

2.15

In oktober 2010 heeft Atrium Vastgoedmanagement BV na klachten een (tweede) inventarisatie van het schilderwerk onder de bewoners gehouden. Daaruit kwamen op 9 van de 35 adressen forse klachten over het schilderwerk van Beveta Schilderwerken naar voren.

2.16

Op 4 april 2011 heeft vervolgens in opdracht van Atrium Vastgoedmanagement BV een inspectiebezoek door [gedaagde 2] Coatings BV aan de Berliozrode plaatsgevonden. Directeur [dhr.J] heeft daarover op 5 april 2011 onder de titel Objectbezoekrapport - Uitgestelde opleverrapportage – het volgende geschreven.

Op bovengenoemde data heeft er op verzoek van de opdrachtgever een inspectiebezoek plaatsgevonden. Doel van genoemd bezoek is het beoordelen van de huidige staat van het schilderwerk hetgeen in 2009/2010 is uitgevoerd door Beveta Schilderwerken.

Het uitvoerend bedrijf Beveta Schilderwerken is inmiddels failliet (2010) waardoor applicateur thans in haar verantwoordelijkheid niet verder kan worden aangesproken omtrent de formele oplevering. (…)

De woningen zijn verftechnisch nader geïnspecteerd waarbij opgemerkt dat het huidig verfsysteem inmiddels ± 1,5 jaar oud is. (…)

Het verfsysteem op de niet-zonbelaste woningen verkeert over het algemeen in een goede staat van onderhoud. Correctief en preventief worden geen onvolkomenheden geconstateerd waarbij echter wel bij diverse woningen thans verfschade aanwezig is door het plaatsen van dubbele beglazing en nieuwe glaslatten.

Het verfsysteem op de woningen/appartementen aan de zonbelaste zijde geeft evenzo over het algemeen een goede indruk. Uitzondering hierop zijn een aantal liggende delen ter plekke van de raamkozijnen 1e etage. Het verfsysteem is plaatselijk gescheurd veroorzaakt door zgn. lengtescheuren in het hout. Het toegepaste naaldhout van de kozijnen is gevoelig voor vochttoetreding en de hierbij behorende ‘zwelling en krimp’. (…)

Uit hoofde van de rondgang kan geconcludeerd worden dat het schilderwerk over het algemeen in een goede staat is. Uit oogpunt van correctief en preventief (…) onderhoud wordt geadviseerd om de thans bestaande verfschade aan, nader aan te wijzen, liggende kozijndelen te herstellen. Met betrekking tot a.s. onderhoud wordt geadviseerd in het jaar 2013 een inspectieronde te laten uitvoeren waarbij vervolgonderhoud wordt bepaald.

2.17

Bij brief van 9 mei 2011 hebben de drie leden [dhr.G] , [mw.K] en [dhr.L] van de VVE Berliozrode aan [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV onder meer het volgende geschreven.

(…) In 2009 is in opdracht van de VVE schilderwerk uitgevoerd aan de voorzijde van Flat 1 en Flat 2. Dit schilderwerk is uitgevoerd door Beveta Schilderwerken (Beveta) en dit grootonderhoud project is begeleid door Atrium Vastgoedmanagement (Atrium).

Op basis van voortschrijdend inzicht is de vereniging tot de conclusie gekomen dat Atrium diverse fouten heeft gemaakt in de administratie en de begeleiding. Deze conclusie is gebaseerd op de diverse documentatie die wij hebben ontvangen en het gesprek tussen uzelf, [mw.M] , de [dhr.G] en [mw.K] op 19 april 2011.

Middels dit schrijven stellen wij, als vertegenwoordiging van de VVE Berliozrode te Zoetermeer, Atrium aansprakelijk voor de door ons geleden schade en de daaruit voortvloeiende kosten.

In de opdrachtverstrekking, welke is gesloten tussen Atrium, uit name van de VVE Berliozrode, en Beveta, staat vermeld dat 20% van de totale aanneemsom betaald zal worden bij oplevering. Tijdens het gesprek op 19 april jl. heeft u mondeling toegelicht dat er geen formele oplevering heeft plaatsgevonden. Er heeft naar uw zeggen een informele vooroplevering plaatsgevonden op 20 november 2009, hiervan is echter geen documentatie bekend. Tijdens ditzelfde gesprek heeft u toegelicht dat deze 20% is betaald aan Beveta op basis van de informele vooroplevering en de bewonersenquête, waar geen directe klachten uit bleken. Echter blijkt uit de documentatie dat deze betaling op 9 november is uitgevoerd. De vooroplevering en de bewonersenquête hebben plaatsgevonden na deze betalingsdatum en kunnen derhalve geen onderbouwing zijn voor uitvoering van de betaling. Deze betaling van € 13.596,06 incl. BTW is derhalve ongegrond.

In de opdrachtverstrekking stond tevens vermeld dat de laatste 10% betaald zou worden aan Beveta bij voldoen van de opleverpunten en verstrekking van de garantiecertificaten. Aangaande de opleverpunten is er geen formele documentatie beschikbaar daar er geen formele oplevering heeft plaatsgevonden. Tevens zijn de garantiecertificaten niet verstrekt door Beveta. Tijdens het gesprek op 19 april jl. heeft u ruiterlijk toegegeven dat u deze laatste betaling heeft uitgevoerd onder druk van Beveta en ter goede trouw in de veronderstelling dat de garantiecertificaten alsnog verstrekt zouden worden. Ook deze betaling van € 6784,63 incl. BTW had niet door Atrium betaald mogen worden aan Beveta.

Tot slot staat er in de opdrachtverstrekking dat Beveta een fotodossier zal opleveren met betrekking tot het houtrot, bevattende foto's voor en na het herstel van ieder houtrot. Atrium heeft per e-mail bevestigd dat dit fotodossier niet is opgeleverd door Beveta, wat wederom duidt op een niet nagekomen afspraak.

Op basis van deze feiten vordert VVE Berliozrode van Atrium de bedragen van de onterecht uitgevoerde betalingen, ter grootte van € 13.596,06 en € 6.784,63.

Daarnaast heeft de VVE Berliozrode een bedrag betaald aan Atrium Vastgoedmanagement voor de begeleiding en administratie van dit schilderproject ter grootte van 4% van de aanneemsom. Uit diverse bronnen hebben wij bevestigd gekregen dat bij een accurate begeleiding in een zeer vroeg stadium van het schilderproject reeds ontdekt had kunnen worden dat het schilderwerk niet werd uitgevoerd conform het verfbestek welke is afgegeven door [gedaagde 2] Coatings, te Den Haag. Om dit formeel aan te tonen zal de VVE een onafhankelijk deskundigenoordeel laten opstellen betreffende de huidige status van het verfwerk. Wanneer uit dit oordeel blijkt dat bovenstaande formeel bevestigd wordt door een onafhankelijke partij, stellen wij bij deze Atrium tevens aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende schade en kosten. (…)

2.18

Bij brief van 26 mei 2011 heeft Atrium Vastgoedmanagement BV als volgt gereageerd op de hiervoor genoemde brief van 9 mei 2011 van de VVE Berliozrode.

(…) Op basis van de geleverde diensten en feit dat de werkzaamheden nagenoeg afgerond waren was betaling van de op een na laatste termijn gerechtvaardigd. Te meer, omdat uit de inventarisatie nauwelijks garantiemeldingen binnenkwamen. Hieronder treft u deze aan. (…)

Atrium heeft meerdere projecten naar tevredenheid uit laten voeren door Beveta bij meerdere verenigingen van eigenaars. Reden hiervoor was de goede kwaliteit die voor een relatief lage prijs verkregen werd. Kwaliteit van de werkzaamheden en tevredenheid van klanten is echter geen garantie voor een solide financiële positie van een organisatie. Op moment van opdrachtverstrekking kon dan ook niet worden voorzien dat een faillissement naderde. Hoewel wij betreuren dat hierdoor geen garantiecertificaat meer kan worden overlegd door de aannemer ligt de oorzaak van een (…) faillissement buiten onze macht.

Op 7 januari 2010 hebben wij een schriftelijke reactie van Beveta ontvangen waarin zij bevestigen dat de garantieverklaring zal worden toegestuurd en dat de opleverpunten in de opvolgende zouden worden hersteld. Deze zijn ook daadwerkelijk in die week opgelost. Op 12 januari hebben wij vervolgens de laatste 10% voldaan.

Na het faillissement en na de recent gehouden ledenvergadering is door [mw.M] , accountmanager van uw VvE namens Atrium Vastgoedmanagement - 2 jaar na dato - wederom een inventarisatie gehouden. De uitkomst van deze inventarisatie heeft ten grondslag gelegen aan de offerte-aanvraag voor herstel van deze punten. Hieruit bleek dat het herstel van deze punten een kostenpost van €1.700 zou betekenen. Zouden deze gebreken zuiver veroorzaakt worden door het schilderwerk dan nog staat deze offerte in geen verhouding met de claim die u van Atrium Vastgoedmanagement eist. Voorts geldt ook op schilderwerk een aflopende garantie van 20% per jaar over een periode van 5 jaar omdat de kwaliteit van het schilderwerk in de loop der tijd degradeert en afhankelijk is van de ondergrond.

De werkzaamheden zijn door Atrium alsmede door [gedaagde 2] Coatings nauwlettend begeleid. De conclusie van de verfleverancier luidt dan ook dat het schilderwerk volgens het bestek is uitgevoerd.

Wij wijzen de aansprakelijkstelling dan ook van de hand evenals alle hieruit voortvloeiende claims. Graag treden wij naar aanleiding van deze correspondentie met u in overleg om de samenwerking met de VvE en haar leden om constructieve wijze te kunnen voortzetten. (…)

2.19

De VVE Berliozrode heeft daarna aan Verf Advies Centrum BV opdracht gegeven om vast te stellen of het schilderwerk van Beveta aan de Berliozrode voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen van vakmanschap. Deze prestatiekeuring is uitgevoerd op 23 september 2011 en vastgelegd in een door [dhr.N] van Verf Advies Centrum BV op 9 december 2011 uitgebracht rapport met de titel PrestatieKeuring schilderwerk. Dit rapport van Verf Advies Centrum BV bevat onder meer de volgende bevindingen en conclusies.

2.2

Bespreking metingen en rondgang

Metingen aan de hand van de steekproef (zie grafiek metingen)

Barstvorming is op vrijwel alle liggende delen waargenomen.

Op meerdere plaatsen is scheurvorming geconstateerd in de kozijnen.

Op meerdere plaatsen is houtrot waargenomen. Van het stapelkozijn van het trappenhuis zijn tussen- en onderdorpels aangetast.

Als gevolg van de barst- en scheurvorming is op alle onderdelen in meer of mindere mate verfschade geconstateerd.

Kozijnonderkanten en de weldorpels zijn structureel niet afgeschilderd.

Op één kozijn en op één voordeur is regenschade geconstateerd.

Eén kozijn heeft een kleurafwijking.

Rondgang

Volgens het verftechnisch advies van Caparol moeten alle verflagen verwijderd worden, dit is niet gebeurd bij de sponningen van de ramen en de deuren.

In één kozijndorpel is sterke scheurvorming en in twee ramen is scheurvorming geconstateerd.

Het schilderwerk ziet er in het algemeen niet verzorgd uit, is niet gevloeid, is sterk vervuild, en op meerdere plaatsen is verfbesmetting waargenomen.

Enkele hotrotreparaties zijn onthecht van de ondergrond.

2.3

Laagdikte metingen

(…)

Het technisch advies van Caparol geeft aan dat er twee maal gegrond en éénmaal afgelakt dient te worden. Uit de verwerkingsrichtlijnen van Caparol kan met betrekking tot de geadviseerde producten worden opgemaakt dat de laagdikte behoort te zijn tussen de 105 en 120 micrometer. Op één kozijn wordt de geadviseerde laagdikte gehaald, op de overige kozijnen is de laagdikte niet voldoende.

2.4

Resultaat prestatiekeuring

Het aantal meetaspecten dat wel of niet voldoet aan de overeengekomen eis is in de onderstaande tabel weergegeven.

Materiaalgroep

Voldoet

Voldoet niet

Schilderwerk hout(…)

11

7

3 CONCLUSIE

Enkele geconstateerde gebreken komen regelmatig voor, zoals barsten, houtrot, verfschade en onvoldoende behandelde delen. Andere gebreken zijn incidenteel waargenomen maar het aantal verschillende incidenten is groot.

Ondanks het feit dat wij de eisen van vakmanschap aanhouden voor een periode na 5 jaar is nu na 2 jaar de degradatie van het verfsysteem te hoog en zijn er te veel gebreken zichtbaar. Zo is de hoeveelheid houtrot dermate groot dat ten tijde van de uitgestelde oplevering van [gedaagde 2] Coatings (april 2011) op veel plaatsen deze schade ook al aanwezig moet zijn geweest.

Over houtrotschade en andere gebreken wordt niet gesproken in de objectbezoek rapportage van [gedaagde 2] Coatings. Daarbij is de aangebrachte laagdikte van het verfsysteem niet voldoende.

Op basis van de waarnemingen kan worden gesteld dat het schilderwerk na circa 2 jaar niet voldoet aan redelijk te stellen eisen van vakmanschap na 5 jaar.

Het uitgevoerde ondergrondherstel en schilderwerk zullen op de hierboven genoemde punten nagelopen moeten worden en waar nodig moeten worden gecorrigeerd. Dit houdt in dat nagenoeg het hele werk moet worden gecorrigeerd.

2.20

Bij brief van 3 april 2012 heeft de toenmalige advocaat mr. Veling namens de VVE Berliozrode aan Atrium Vastgoedmanagement BV dit keuringsrapport van Verf Advies Centrum BV toegezonden en haar onder verwijzing naar de brief van 9 mei 2011 opnieuw aansprakelijk gesteld voor de schade van de VVE Berliozrode. De advocaat mr. Delissen heeft daarop namens Atrium Vastgoedmanagement BV afwijzend gereageerd.

2.21

Op 4 mei 2012 heeft mr. Veling namens de VVE Berliozrode bij de toenmalige rechtbank ’s-Gravenhage een verzoekschrift tot het gelasten van een voorlopig deskundigenrapport ingediend om het schilderwerk te laten beoordelen alsmede de kosten van herstel te laten begroten. Mr. Delissen heeft op 16 augustus 2012 namens Atrium Vastgoedmanagement BV daartegen een verweerschrift ingediend. Na de mondelinge behandeling ter zitting van 23 augustus 2012 heeft de rechtbank bij beschikking van 30 augustus 2012 een voorlopig deskundigenonderzoek gelast ter beantwoording van de in rechtsoverweging 4.6 door de rechtbank vermelde vragen en beide partijen verzocht om met een gezamenlijk voorstel voor de te benoemen deskundige te komen. Op gezamenlijke voordracht van beide partijen heeft de rechtbank vervolgens bij beschikking van 29 oktober 2012 tot deskundige benoemd het Centrum voor Onderzoek en Technisch Advies (COT BV) te Haarlem en voor het overige beslist zoals in die beschikking is vermeld.

2.22

Op 20 november 2012 heeft de onderzoeker [dhr.O] van COT BV ter plaatse onderzoek gedaan en op 30 januari 2013 heeft hij samen met zijn collega [dhr.P] namens COT BV een schriftelijk rapport uitgebracht aan de rechtbank. Bijlage I bij dat rapport bevat een aantal foto’s, bijlage II een aantal microscopiefoto’s, bijlage III de correspondentie per e-mail tussen [dhr.O] en mr. Veling over het concept-rapport en bijlage IV de correspondentie per e-mail tussen [dhr.O] en mr. Delissen over het concept-rapport. Het rapport van 30 januari 2013 van COT BV bevat voorts de hierna geciteerde resultaten en beantwoording van de gestelde vragen, waarbij de rechtbank voor de leesbaarheid bij de beantwoording door COT BV de gestelde vragen vet heeft afgedrukt.

3.1

Beoordeling in het werk

De bevindingen van de beoordeling in het werk zijn als volgt samen te vatten:

- In de onbeschut gelegen houten gevelelementen komt op (zeer) grote schaal houtrot voor. Deze gevelelementen zijn ook vaak aan de binnenzijden aangetast, soms extreem.

- Gezien de verschillende toegepaste materialen zijn reparaties in meerdere fases (verschillende onderhoudsbeurten) uitgevoerd. Achter en rond eerder uitgevoerde reparaties en/of deelvervangingen komt in meerdere en mindere mate houtrot voor.

- In de beschut gelegen houten gevelelementen is, voor zover kon worden vastgesteld, geen houtrot aanwezig.

- Het schilderwerk en de ondergrond op met name de liggende delen van onbeschut gelegen houten gevelelementen vertonen scheur- barst- en bladdervorming. Onder de spontaan afbladderende verf is veelal de oude donkere verfafwerking te zien.

- Steekproefsgewijs is de hechting van het verfsysteem beoordeeld. De hechting van het aangebrachte verfsysteem is als sterk wisselend beoordeeld. De hechting varieert van goed tot zeer slecht.

- De beglazingsafdichting (kit/stopverf), op met name de onbeschut gelegen liggende delen, is veelal niet intact.

- Daar waar gebreken zich voordoen is sprake van sterk verhoogde vochtgehalten (...).

- Bij het beoordelen van de door Beveta extra uitgevoerde houtrotherstelwerkzaamheden (overzicht d.d. 11 september 2009, met als offertenummer (…) ) is niet duidelijk geworden of alle omschreven werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Op de huisnummers 13 en 15 zouden volgens het overzicht bijvoorbeeld (klep)ramen zijn vernieuwd. Op de betreffende adressen zijn geen vernieuwde (klep)ramen aangetroffen. Daarnaast is rond de volgens dit overzicht herstelde of vervangen onderdelen soms nog steeds sprake van houtrot.

- Het uitgevoerde schilderwerk op betonnen ondergronden vertoont, voor zover kon worden beoordeeld, geen noemenswaardige gebreken.

3.2

Microscopie

(…)

De resultaten van het microscopisch onderzoek zijn als volgt samen te vatten:

- Aan de hand van de in het verftechnische advies genoemde verfproducten zou een totale droge verflaagdikte verwacht mogen worden van circa 105 micrometer (35 micrometer per laag). Dit is niet of nauwelijks gerealiseerd.

- Het oude verfsysteem zou niet meer aanwezig moeten zijn. Volgens het van toepassing zijnde verftechnisch advies hadden namelijk alle bestaande “oude” verflagen destijds verwijderd moeten worden. De oude oorspronkelijke verflagen blijken veelal nog aanwezig te zijn.

4 BEANTWOORDING VRAAGSTELLING DE GESCHILLENCOMMISSIE

Op basis van de bevindingen kunnen de door de rechtbank opgestelde vragen als volgt worden beantwoord:

1) Kunt u een beoordeling geven van de schilderwerkzaamheden die eind 2009 door Beveta zijn uitgevoerd? Wilt u hierbij betrekken de eisen waaraan het schilderwerk diende te voldoen? Heeft Beveta bij het uitvoeren van de schilderwerkzaamheden gehandeld zoals van een redelijk handelend en vakbekwaam branchegenoot mocht worden verwacht?

De kwaliteit van de destijds uitgevoerde werkzaamheden is van een bijzonder laag niveau. Op basis van het destijds van toepassing zijnde verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings, de offerte en de opdracht (ook aanvullende opdracht voor “extra houtrotreparatie”) had een duurzame onderhoudssituatie verwacht mogen worden. De huidige situatie is echter van dien aard dat serieus overwogen moet worden om een deel van de houten gevelelementen in zijn geheel te vervangen. Oude verflagen zijn door Beveta nooit in zijn geheel verwijderd. Houtrotherstel en sanering zijn niet, deels en/of zeer ondeskundig uitgevoerd. Gezien de twijfelachtige hechting, onvoldoende gecorrigeerde beglazingsafdichtingen en het matige uitvoeringsniveau moet verder worden vastgesteld dat er door Beveta ook aan geëigende voorbehandelingen niet of nauwelijks aandacht is besteed.

2) Kunt u aangeven of de (mogelijke) gebreken aan het schilderwerk bij deugdelijke periodieke controles en een normale oplevering geconstateerd hadden kunnen worden?

Dat werkzaamheden niet, deels of onvoldoende werden uitgevoerd had gedurende het werk, of bij oplevering, eenvoudig kunnen worden geconstateerd. Het is bij het COT niet bekend of, dan wel in hoeverre, er gedurende de begeleiding door [gedaagde 2] Coatings onvolkomenheden of gebreken zijn geconstateerd en zijn gerapporteerd. De bezoekrapporten, die er volgens opgave wel zouden zijn, zijn niet aan het COT ter beschikking gesteld.

Nadere toelichting:

De heer M. Delissen, advocaat namens Atrium, heeft in een e-mail d.d. 2 januari 2013 het COT om een nadere toelichting gevraagd van de zinsnede “Dat werkzaamheden niet, deels of onvoldoende werden uitgevoerd had gedurende het werk, of bij oplevering, eenvoudig kunnen worden geconstateerd.”

COT: Het mag duidelijk zijn dat het wel of niet geheel kaal maken van geschilderde houten gevelelementen zelfs door een leek kan worden geconstateerd. Dit geldt ook voor het wel of niet herstellen en/of vervangen van opgedragen houtrotherstelwerkzaamheden. Van iemand die onderhoudswerkzaamheden begeleidt mag toch minimaal verwacht worden dat deze onderscheid kan maken tussen bijvoorbeeld een oud raam of een nieuw raam. Verder is tussentijds echt eenvoudig te controleren of aan basisprincipes, zoals schuren en/of schoonmaken, is voldaan.

3) Wilt u aangeven in hoeverre u de bevindingen van het Verf Advies centrum kunt onderschrijven, zowel wat de feitelijke bevindingen betreft als wat de conclusies betreft?

De bevindingen in het rapport van het Verf Advies Centrum komen nagenoeg overeen met die van het COT. Het COT is daarbij wel van mening dat de omvang en intensiteit van houtaantastingen in onbeschut gelegen houten gevelelementen dermate extreem zijn, dat deze bevindingen eigenlijk veel zwaarder zouden moeten wegen in de conclusie. (…)

4) Kunt u een omschrijving geven van de omvang van de schade die is opgetreden als gevolg van de wijze van uitvoering van de werkzaamheden? Kunt u een omschrijving geven van de herstelmogelijkheden, alsmede een begroting van de kosten hiervan? Wilt u hierbij ook de vraag beantwoorden in hoeverre het thans benodigde herstelwerk ingrijpender en kostbaardere is dan het normale onderhoudswerk dat over enige jaren zou moeten hebben plaatsgevonden, waarbij u rekening houdt met het moment waarop dat normaal gesproken zou moeten hebben plaatsgevonden?

Er is door de VvE in 2009 een keuze gemaakt voor een grondige aanpak van het schilderwerk aan de houten gevelelementen. Het geheel kaal maken en optimaal schilderen, inclusief het saneren van aangetaste delen, vergde van de VvE een totale investering van € 64.006,- (schilderwerk incl. stelpost houtrotherstel) + € 6.800,- (extra houtrotreparaties) = € 70.806,-. (exclusief BTW). De gekozen aanpak had moeten leiden tot een normale onderhoudssituatie waarbij normaliter 5 tot 6 jaar later zou kunnen worden volstaan met een “eenvoudige” schilderbeurt. De situatie 3 jaar later is echter van dien aard dat serieus moet worden overwogen om de onbeschut gelegen houten gevelelementen in zijn geheel te vervangen. Het saneren en opnieuw schilderen van deze onbeschut gelegen gevelelementen moet, gezien de huidige onderhoudssituatie, als weinig zinvol worden beschouwd. De beschut gelegen houten gevelelementen (3 + 2 = 5 bouwlagen) zijn weliswaar niet conform redelijk te stellen eisen geschilderd, maar kunnen wel worden gehandhaafd en op een normale wijze worden onderhouden.

De conclusie van het COT is dat de onbeschut gelegen houten gevelelementen (2 + 2 = globaal 4 bouwlagen) niet meer duurzaam kunnen worden gesaneerd, gecorrigeerd en geschilderd. In die zin is het begroten van eventuele herstelkosten dan ook onmogelijk. Het schadebedrag zou naar mening van het COT kunnen worden vastgesteld door de totale opdrachtsom te verdelen over de 9 (qua omvang gelijkwaardige) bouwlagen. Theoretisch betekent dit dat er in 2009 per bouwlaag € 7.867,33 is uitgegeven voor schilderwerk en houtrotherstel. Voor de houten gevelelementen op de 4 onbeschut gelegen bouwlagen was dit een weinig duurzame investering. Het bedrag dat daarmee als teveel is uitgegeven komt overeen met 4 x € 7.867,33 = € 31.470,- exclusief BTW.

(…)

2.23

Bij aangetekende brief van 11 november 2013 heeft mr. Veling namens de VVE Berliozrode aan [gedaagde 2] Coatings BV bericht dat de VVE Berliozrode zich al haar rechten, waaronder het recht op schadevergoeding op welke grondslag dan ook, voorbehield en dat deze brief onder meer diende ter stuiting van eventueel lopende verjaringstermijnen.

2.24

In 2013 of 2014 heeft schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn. in opdracht van de VVE Berliozrode omvangrijke herstel- en schilderwerkzaamheden verricht aan de voorgevels van beide gebouwen, waarbij verrot hout deels is vervangen door kunststof.

De geschillen in beide zaken

3.1

De VVE Berliozrode vordert als eiseres dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad beide gedaagden Atrium Vastgoedmanagement BV en [gedaagde 2] Coatings BV hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan de VVE Berliozrode van € 84.259,91, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 9 mei 2011 en met veroordeling van beide gedaagden in de kosten van deze procedure. De VVE Berliozrode vordert de hoofdsom van € 84.259,91 verkort weergegeven als schadevergoeding voor de twee gestelde wanprestaties van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar en voor de gestelde wanprestatie of onrechtmatige daad van [gedaagde 2] Coatings BV jegens haar.

3.2

Atrium Vastgoedmanagement BV en [gedaagde 2] Coatings BV voeren ieder afzonderlijk gemotiveerd verweer tegen deze vorderingen van de VVE Berliozrode.

3.3

De relevante standpunten van de drie procespartijen komen hierna aan de orde bij de beoordeling door de rechtbank van de vorderingen en de daartegen gevoerde verweren.

De beoordeling in de zaak van de VVE Berliozrode tegen Atrium Vastgoedmanagement BV

4.1

Naar de kern genomen stelt de VvE Berliozrode dat zij een schade van € 84.259,91 inclusief BTW heeft geleden die is veroorzaakt door twee wanprestaties van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar onder de beheerovereenkomst. De rechtbank zal hierna de twee gestelde wanprestaties en de daartegen gevoerde verweren beoordelen, met voor zover nodig per gestelde wanprestatie de omvang van de gevorderde schadevergoeding en de daartegen gevoerde verweren.

4.2

Volgens de VVE Berliozrode bestaat de eerste gestelde wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar samengevat uit het betalen van de laatste 30% van de aanneemsom aan Beveta Schilderwerken voordat de formele oplevering van de werkzaamheden had plaatsgevonden, voordat de opleverpunten waren afgehandeld en de garantie was afgegeven en voordat de fotorapportage van het houtrotherstel was afgegeven. Volgens de VVE Berliozrode heeft zij hierdoor een schade geleden van € 20.380,69 inclusief BTW. Zie daartoe ook al de brief van 9 mei 2011, hiervoor door de rechtbank geciteerd bij 2.17.

4.3

Atrium Vastgoedmanagement BV heeft hiertegen het verweer gevoerd dat zij samengevat deze 30% van de aanneemsom destijds te goeder trouw heeft betaald en mocht betalen aan Beveta Schilderwerken, omdat uit de bewonersenquête in december 2009 slechts kleine herstelpunten naar voren waren gekomen, omdat het werk was voltooid door Beveta en was goedgekeurd door [gedaagde 2] Coatings BV, en omdat was toegezegd dat het garantiecertificaat onderweg was. Tegen de omvang van de in dit verband gevorderde schade heeft Atrium Vastgoedmanagement BV geen zelfstandig verweer gevoerd.

4.4

Naar het oordeel van de rechtbank heeft Atrium Vastgoedmanagement BV de ten eerste gestelde wanprestatie van meer administratieve aard jegens de VVE Berliozrode gepleegd. Dit door onder de beheerovereenkomst als professioneel VVE beheerder in strijd met de door haarzelf opgestelde opdrachtbevestiging van 18 juni 2009 aan [dhr.C] , onder meer handelend onder de naam Beveta Schilderwerken, eind 2009 20% van de aanneemsom uit te betalen vóórdat formele (voor)oplevering had plaatsgevonden en nog eens 10% vóórdat na vooroplevering de formele opleverpunten waren afgehandeld en het garantiecertificaat was afgegeven door Beveta Schilderwerken en/of [gedaagde 2] Coatings BV.

4.5

Deze contractuele bepalingen strekten immers ter bescherming van de belangen van de VVE Berliozrode. Door in strijd met de tekst en strekking daarvan toch voortijdig de laatste 30% van de aanneemsom te betalen aan [dhr.C] , heeft Atrium Vastgoedmanagement BV evident niet de belangen van de VVE Berliozrode gediend maar die van [dhr.C] . Indien Atrium Vastgoedmanagement BV zich had gehouden aan de tekst en strekking van het overeengekomen betalingsschema, zou deze 30% van de aanneemsom nog op de bankrekening van de VVE Berliozrode hebben gestaan en niet zijn verdwenen in de lege faillissementsboedel van [dhr.C] , onder meer h.o.d.n. Beveta Schilderwerken.

4.6

De daartegen gevoerde verweren van Atrium Vastgoedmanagement BV kunnen niet of onvoldoende afdoen aan dit oordeel van de rechtbank. De in de praktijk gebruikelijke en overeengekomen formele (voor)oplevering, de in de praktijk gebruikelijke en overeengekomen formele (eind)oplevering na afhandeling van de opleverpunten en de in de praktijk kennelijk gebruikelijke en overeengekomen afgifte van het garantiecertificaat hebben in 2009 en 2010 niet plaatsgevonden en zullen ook niet meer plaatsvinden na het faillissement van [dhr.C] . Niet is overeengekomen dat Atrium Vastgoedmanagement BV de laatste 30% van de aanneemsom voordien al mocht betalen, ook niet in de door Atrium Vastgoedmanagement BV gestelde omstandigheden te goeder trouw (zie bij 4.3).

4.7

Atrium Vastgoedmanagement BV moet de door deze wanprestatie van meer administratieve aard veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode vergoeden. Niet weersproken is de stelling dat die schadepost € 13.596,06 (20%) + € 6.784,63 (10%) =

€ 20.380,69 (30% van de aanneemsom) inclusief BTW bedraagt. De rechtbank betwijfelt echter dat dit bedrag feitelijk juist is. Indien deze door de VVE Berliozrode gestelde en door Atrium Vastgoedmanagement BV onweersproken gelaten bedragen inclusief BTW feitelijk juist zouden zijn, zou dit betekenen dat de totale aan Beveta Schilderwerken te betalen en betaalde 100% aanneemsom € 67.846,30 inclusief BTW zou zijn geweest. Dat lijkt echter onverenigbaar met de opdracht van 18 juni 2009, waarin een bedrag van € 68.506,00 exclusief BTW is overeengekomen, zie daartoe hiervoor bij 2.9.

4.8

Onduidelijk is dus welke exacte feitelijke schade de VVE Berliozrode door deze eerste wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV heeft geleden, te meer omdat uit de inhoud van productie 3 van de VVE Berliozrode blijkt dat destijds ten dele 6% BTW en ten dele 19% BTW door Beveta Schilderwerken aan de VVE Berliozrode in rekening moest worden gebracht, omdat de desbetreffende facturen en betalingsbewijzen in deze procedure niet door partijen zijn geproduceerd en omdat ook ter comparitie dit vraagpunt onduidelijk is gebleven. De door deze eerste wanprestatie geleden schade zal de rechtbank bij deze stand van zaken vooralsnog stellen op minimaal € 20.380,69 (inclusief 6% en/of 19% BTW) en maximaal € 24.253,02 (inclusief 19% BTW).

4.9

Overige wanprestaties van meer administratieve aard bij de betalingen door Atrium Vastgoedmanagement BV namens de VVE Berliozrode aan Beveta Schilderwerken met daardoor veroorzaakte extra schadeposten zijn niet of onvoldoende gesteld door de VVE Berliozrode. Reeds daarom zal de rechtbank hier niet nader ingaan op het ontbreken van de overeengekomen fotorapportage van het houtrotherstel door Beveta Schilderwerken en op de hiervoor bij 2.10 t/m 2.12 vastgestelde feiten over kort gezegd het overeengekomen extra houtrotherstel door Beveta Schilderwerken voor € 8.092,- inclusief BTW.

4.10

Volgens de VVE Berliozrode bestaat de tweede gestelde wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV jegens haar samengevat uit het in strijd met de aanvullende beheerovereenkomst onvoldoende toezien op de kwaliteit van de werkzaamheden door Beveta Schilderwerken, hoewel nu juist was overeengekomen dat Atrium Vastgoedmanagement BV tegen een extra betaling van 4% van de aanneemsom het groot schilderonderhoud voor de VVE Berliozrode nauwlettend zou begeleiden en controleren. Uit de rapportages van Verf Advies Centrum BV en van COT BV blijkt dat Beveta Schilderwerken zeer slecht werk heeft geleverd en in ieder geval de werkzaamheden niet conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV heeft verricht. Daarmee zou Beveta Schilderwerken niet zijn weggekomen indien Atrium Vastgoedmanagement BV die werkzaamheden zoals overeengekomen nauwlettend zou hebben begeleid en gecontroleerd. Daardoor is een schade geleden van € 84.259,91 incl. 19% BTW omdat anders dan COT BV heeft gerapporteerd de gehele betaling voor de 9 bouwlagen en voor het meerwerk aan Beveta Schilderwerken als nutteloos moet worden beschouwd, aldus de VVE Berliozrode.

4.11

Atrium Vastgoedmanagement BV heeft hiertegen het primaire verweer gevoerd dat niet is overeengekomen dat zij de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken kwalitatief zou begeleiden en controleren, dat zij daarvoor ook niet de expertise in huis heeft en dat zij die kwaliteitscontrole indirect heeft uitbesteed aan [gedaagde 2] Coatings BV als professionele partij op verfgebied. Atrium Vastgoedmanagement BV was dus volgens haarzelf slechts administratief en logistiek begeleider en intermediair tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV bij de tussen die twee partijen overeengekomen kwaliteitscontrole. Subsidiair is verweer gevoerd tegen de omvang van de door de VVE Berliozrode gevorderde schadevergoeding van € 84.259,91, omdat de VVE Berliozrode ten onrechte aan cherry picking uit het rapport van COT BV doet en kort gezegd appels met peren vergelijkt door een veel te hoog bedrag te vorderen, aldus Atrium Vastgoedmanagement BV.

4.12

In geschil is derhalve de aard en omvang van de beheerovereenkomst, en meer in het bijzonder of in dit geval is overeengekomen dat Atrium Vastgoedmanagement BV tegen een beloning van 4% van de aanneemsom voor de VVE Berliozrode een deugdelijke kwaliteitscontrole op het groot schilderonderhoud in 2009 door Beveta Schilderwerken moest verrichten of moest doen verrichten. Naar het oordeel van de rechtbank ligt het gelijk op dit geschilpunt bij de VVE Berliozrode. Daartoe is het volgende doorslaggevend.

4.13

Uit de hiervoor bij 2.4 t/m 2.8 door de rechtbank vastgestelde feiten blijkt dat de toenmalige accountmanager en adjunct-directeur [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV voorafgaand aan en tijdens de desbetreffende algemene ledenvergadering van de VVE Berliozrode op 8 juni 2009 de VVE Berliozrode indringend heeft geadviseerd om het vereiste groot schilderonderhoud conform het verftechnisch bestek van [gedaagde 2] Coatings BV nog in 2009 te laten uitvoeren door Beveta Schilderwerken als de vermoedelijk goedkoopste partij voor in totaal maximaal € 81.000,- of € 82.000,- (dat is

€ 57.000,- + € 25.000,-) inclusief 6% en/of 19% BTW, inclusief 10% onvoorziene uitgaven en inclusief 4% begeleidingskosten door Atrium Vastgoedmanagement BV. De VVE Berliozrode heeft volgens de notulen van 8 juni 2009 na discussie over de noodzaak en uitvoering van het schilderwerk met de vereiste maar relatief krappe meerderheid van stemmen dat advies van Atrium Vastgoedmanagement BV gevolgd en de geadviseerde financieel kostbare besluiten genomen: zie daartoe het volledige citaat bij 2.8.

4.14

In de notulen van 8 juni 2009 of elders is niet vastgelegd welke exacte aanvullende diensten Atrium Vastgoedmanagement BV voor die overeengekomen 4% extra betaling door en voor de VVE Berliozrode zou verrichten. Bij de vereiste uitleg komt het derhalve aan op hetgeen beide partijen over en weer redelijkerwijs op dat punt van elkaar mochten verwachten, mede gelet op hun hoedanigheid en op alle overige omstandigheden van het geval, en met name of in die begeleiding door Atrium Vastgoedmanagement BV tegen betaling van 4% van de aanneemsom wel of geen kwaliteitscontrole op het geadviseerde groot schilderonderhoud was inbegrepen. In de door Atrium Vastgoedmanagement BV zelf geredigeerde bijlage B van de beheerovereenkomst is voor de aanvullende diensten tegen extra betaling kwaliteitscontrole niet uitgesloten. De hiervoor bij 2.3 geciteerde contractuele formuleringen toezicht en voortgangsbewaking, meer/minderwerk beoordeling, oplevering t/m restpunten en bouwkundige of installatie technische diensten mocht de VVE Berliozrode redelijkerwijs opvatten als tegen betaling door haar professioneel beheerder te verrichten kwaliteitscontrole. Die eigen formuleringen doen ook bepaald niet vermoeden dat Atrium Vastgoedmanagement BV daartoe niet de expertise in huis had of kon inhuren. Ook de aan de voorzitter en de twee leden van de technische commissie van de VVE vooraf toegezonden offerte van Beveta Schilderwerken (zie bij 2.6 en 2.7) vermeldt slechts [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV als de persoon met wie Beveta Schildwerken zou moeten afstemmen hoe te werk te gaan bij constatering van houtrot.

4.15

Uit niets blijkt dat voorafgaand aan of tijdens de besluiten en de aanvullende overeenkomst van 9 juni 2009 van extra begeleiding door Atrium Vastgoedmanagement BV voor 4% van de aanneemsom sprake was van een andere partij dan professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV die voor de VVE Berliozrode de uit de aard der zaak vereiste kwaliteitscontrole t/m de eindoplevering zou (doen) verzorgen. Indien dat alles echter niet de bedoeling van Atrium Vasgoedmanagement BV was geweest, had zij als de meer professionele partij aan de VVE Berliozrode duidelijk, ondubbelzinnig en tijdig moeten laten weten dat die kwaliteitscontrole niet onder de voor 4% van de aanneemsom te verrichten aanvullende diensten viel en dat de VVE Berliozrode die kwaliteitscontrole en dat toezicht op het groot schilderonderhoud conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV dus zelf moest (doen) verrichten door leden van haar eigen technische commissie, door [gedaagde 2] Coatings BV al of niet tegen betaling, of door een door de VVE Berliozrode zelf te betalen andere (verf)technische opzichter, gelet op het met het groot schilderonderhoud gemoeide financieel belang van minimaal ruim € 80.000,-. Een dergelijke disclaimer heeft Atrium Vastgoedmanagement BV voor of op 8 juni 2009 echter niet of onvoldoende aan de VVE Berliozrode duidelijk gemaakt.

4.16

Voor en bij het sluiten van de aanvullende overeenkomst van 8 juni 2009 met Atrium Vastgoedmanagement BV van extra begeleiding tegen een extra beloning van 4% van de aanneemsom mocht de VVE Berliozrode gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor bij 4.13 t/m 4.15 heeft overwogen er naar het oordeel van de rechtbank derhalve in beginsel gerechtvaardigd op vertrouwen dat onder die tegen betaling overeengekomen extra begeleiding van Atrium Vastgoedmanagement BV ook de kwaliteitscontrole en het technisch toezicht op het groot schilderonderhoud viel. Dit oordeel wordt bovendien bevestigd door de hierna bij 4.17, 4.18 en 4.19 vermelde overige omstandigheden.

4.17

Ter zitting van 2 juli 2015 hebben de gevolmachtigde twee leden [mw.K] en [dhr.L] van de VVE Berliozrode desgevraagd verklaard dat op de algemene ledenvergadering inderdaad veel discussie was over de noodzaak van het door [dhr.A] geadviseerde groot schilderonderhoud van ruim € 80.000,- en wat men voor dat forse bedrag zou krijgen. Volgens deze twee vertegenwoordigers van de VVE Berliozrode heeft [dhr.A] van Atrium Vastgoedmanagement BV toen in de vergadering van 8 juni 2009 gezegd om de leden over de streep te trekken dat hij iedere week zelf op de steigers zou staan om het schilderwerk van Beveta te controleren. Daar zijn meerdere getuigen van. Het staat niet in de notulen, omdat [dhr.A] die zelf heeft opgemaakt, aldus punt 3 van het proces-verbaal van de zitting van 2 juli 2015. De ter zitting aanwezige directeur [dhr.R] van Atrium Vastgoedmanagement heeft die specifieke verklaring van de VVE Berliozrode vervolgens niet of onvoldoende weersproken, zoals blijkt uit punt 4 van het proces-verbaal. Deze aldus procedureel vaststaande specifieke mededeling van [dhr.A] op 8 juni 2009 dat hij iedere week zelf op de steigers zou staan om het schilderwerk van Beveta te controleren - zulks om de aarzelende leden over de streep te trekken om ruim € 80.000,- voor het geadviseerde groot schilderonderhoud uit te geven - bevestigt dat de VVE Berliozrode er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat kwaliteitscontrole onder de door haar professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV tegen betaling te verrichten aanvullende diensten viel.

4.18

Dit oordeel van de rechtbank vindt voorts bevestiging in de door Atrium Vastgoedmanagement BV voorafgaand aan deze procedure zelf geredigeerde brief van 26 mei 2011. Daarin is immers onder meer gesteld (zie nader bij 2.18) dat het geadviseerde schildersbedrijf Beveta goede kwaliteit voor een relatief lage prijs leverde en dat de werkzaamheden door Atrium alsmede door [gedaagde 2] Coatings BV nauwlettend zijn begeleid. De conclusie van de verfleverancier luidt dan ook dat het schilderwerk volgens het bestek is uitgevoerd. Hieruit volgt immers ook dat Atrium Vastgoedmanagement BV naar haar toenmalige eigen interpretatie destijds ook een eigen rol had bij de kwaliteitscontrole op het werk van Beveta Schilderwerken, al dan niet in samenwerking met [gedaagde 2] Coatings BV.

4.19

Dit oordeel van de rechtbank vindt tenslotte ook bevestiging in het rapport van COT BV van 30 januari 2013. Uit de beantwoording door COT BV van vraag 2 (zie nader de citaten bij 2.22) volgt immers dat het wel of niet geheel kaal maken van geschilderde houten gevelelementen zelfs door een leek kan worden geconstateerd. Dit geldt ook voor het wel of niet herstellen en/of vervangen van opgedragen houtrotherstelwerkzaamheden. (…) Verder is echt tussentijds eenvoudig te controleren of aan basisprincipes, zoals schuren en/of schoonmaken, is voldaan, aldus COT BV. Dit bevestigt met andere woorden dat voor de basale kwaliteitscontrole op de overeengekomen werkzaamheden van Beveta Schilderwerken, anders dan Atrium Vastgoedmanagement BV heeft gesteld, géén bijzondere technische kennis of andere expertise nodig was en dat de VVE Berliozrode die basale kwaliteitscontrole dus ook mocht verwachten van Atrium Vastgoedmanagement BV.

4.20

Ook de overige primaire verweren van Atrium Vastgoedmanagement BV falen. Uit niets blijkt immers dat zij als professioneel VVE beheerder voor of bij de overeenkomst van 8 juni 2009 voor aanvullende diensten tegen extra betaling de VVE Berliozrode voldoende tijdig zou hebben duidelijk gemaakt dat niet Atrium Vastgoedmanagement BV maar [gedaagde 2] Coatings BV de kwaliteitscontrole voor de VVE Berliozrode zou en moest verrichten, laat staan kosteloos. Dat hebben zowel de VVE Berliozrode als [gedaagde 2] Coatings BV in hun eigen processtuk en ter zitting ook gemotiveerd betwist. Bovendien rijst de vraag welke relevante aanvullende prestaties Atrium Vastgoedmanagement BV dan wel voor 4% van de aanneemsom voor de VVE Berliozrode zou verrichten en feitelijk heeft verricht, gelet op hetgeen volgens art. A9 van bijlage A al was inbegrepen in het jaarlijkse basistarief (zie bij 2.3). Ook uit de feiten en omstandigheden ná 8 juni 2009 volgt tenslotte niet of onvoldoende dat de VVE Berliozrode ondanks al het voorgaande redelijkerwijs had moeten begrijpen dat Atrium Vastgoedmanagement BV zoals zij samengevat tot verweer heeft gesteld (zie bij 4.11) niet de expertise had om de vereiste kwaliteitscontrole op het werk van Beveta Schilderwerken uit te voeren, en/of voor die kwaliteitscontrole slechts als intermediair bedoelde op te treden tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV, en/of dat zij die kwaliteitscontrole zonder extra kosten voor de VVE Berliozrode indirect had uitbesteed aan [gedaagde 2] Coatings BV. Dat volgt tenslotte ook niet of onvoldoende uit de door Atrium Vastgoedmanagement BV geredigeerde opdrachtbevestiging van 18 juni 2009: zie daartoe nader bij 2.9.

4.21

Uit al het voorgaande bij 4.10 t/m 4.20 volgt dat naar het oordeel van de rechtbank de VVE Berliozrode er in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat haar professioneel beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV zou en moest toezien op een kwalitatief goede uitvoering van het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerk conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. Ingewikkeld was dat basale toezicht en dat verftechnisch advies niet: het vergt immers vooral tijd en aandacht maar geen bijzondere expertise om erop toe te zien dat al het te schilderen houtwerk door de schilders goed kaal wordt gemaakt, waar nodig vervangen en gevuld, schoongemaakt, geschuurd en in drie lagen wordt gegrond en afgeschilderd.

4.22

Niet in geschil is dat het in dit geval aan dat basale voldoende toezicht en aan die vereiste kwaliteitscontrole feitelijk ernstig heeft ontbroken. De bevindingen en de conclusies van zowel Verf Advies Centrum BV als ook COT BV spreken wat dat betreft ook voor zichzelf: zie daartoe kortheidshalve alle voorgaande citaten bij 2.19 en 2.22. Indien Atrium Vastgoedmanagement BV zelf wel goed of ruim voldoende tijdig toezicht had gehouden en/of had laten houden door [gedaagde 2] Coatings BV op de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken in het najaar van 2009, zou de VVE Berliozrode op de desbetreffende opnamedata van ongeveer 2 en 3 jaar nadien niet zijn geconfronteerd met de door deze twee deskundigen vastgestelde ernstige gebreken ten opzichte van de tekst en strekking van het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. Ook de bij beide deskundigenrapporten behorende metingen en foto’s spreken wat dat betreft boekdelen. Het summiere rapport van 5 april 2011 van [gedaagde 2] Coatings BV (zie bij 2.16) kan in het licht van dat alles niet serieus worden genomen, zoals de VVE Berliozrode niet of onvoldoende weersproken heeft gesteld. Daaruit blijkt overigens wel degelijk van (enige) te herstellen gebreken in het schilderwerk en daarmee van onvoldoende toezicht en onvoldoende kwaliteitscontrole.

4.23

Ter zitting van 2 juli 2015 kon desgevraagd slechts directeur [dhr.J] van [gedaagde 2] Coatings BV iets melden over het aantal tussentijdse bezoeken van [dhr.A] en/of [dhr.B] aan het schilderwerk van Beveta Schilderwerk en over de eventueel daarvan gemaakte rapportages of verslagen. Volgens [dhr.J] is [dhr.B] ongeveer 2 of 3 keer langs geweest op het werk aan de Berliozrode, al dan niet samen met [dhr.A] . In bijlage IV bij het rapport van COT BV heeft mr. Delissen namens Atrium Vastgoedmanagement BV hierover voorts gesteld dat er in ieder geval op 14 september, 6 oktober, 20 november en 14 december 2009 bezoeken en inspecties aan de Berliozrode hebben plaatsgevonden. Dat is in dit geval echter evident te weinig en onvoldoende toezicht geweest. Van algemene bekendheid is nu juist dat men voor een behoorlijk toezicht zo niet dagelijks dan toch wekelijks op de steigers moet staan en dan vooral in de beginfase tot en met alle voorbereidende werkzaamheden en het daarna aanbrengen van de eerste grondlaag. De mededelingen in de brief van 26 mei 2011 van Atrium Vastgoedmanagement BV dat de werkzaamheden nauwlettend zijn begeleid door Atrium en [gedaagde 2] Coatings BV en dat het schilderwerk volgens het bestek is uitgevoerd zijn dan ook misplaatst, zoals haar directeur [dhr.R] ter zitting desgevraagd zelf heeft geconcludeerd.

4.24

Dit alles betekent dat Atrium Vastgoedmanagement BV naar het oordeel van de rechtbank ook de door de VVE Berliozrode gestelde tweede wanprestatie van meer inhoudelijke aard heeft gepleegd en de daardoor veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode moet vergoeden. In geschil is of de door die wanprestatie van onvoldoende toezicht en onvoldoende kwaliteitscontrole veroorzaakte schade het gevorderde bedrag van € 84.259,91 in hoofdsom bedraagt. Over dat geschilpunt oordeelt de rechtbank als volgt.

4.25

De rechtbank is het in zoverre eens met de tegen de omvang van de gevorderde schadevergoeding door Atrium Vastgoedmanagement BV gevoerde verweren, dat op grond van het rapport van COT BV niet kan worden geconcludeerd dat al het werk van Beveta Schilderwerken ondermaats is geweest en dat het gehele daarvoor door de VVE Berliozrode uitgegeven bedrag weggegooid geld is geweest. Voor wat betreft het betonwerk volgt uit het rapport van COT BV (zie nader bij 2.22) dat dit werk aan de daaraan te stellen eisen heeft voldaan en dus niet heeft geleden onder de onvoldoende kwaliteitscontrole. Voor wat betreft de houten onderdelen van de beschutte woonlagen volgt uit de beantwoording van vraag 4 in het rapport van COT BV in ieder geval dat het daarvoor door de VVE Berliozrode betaalde bedrag anders dan bij de onbeschutte woonlagen wel deels maar niet geheel weggegooid geld is geweest.

4.26

Van toewijzing van het door de door VVE Berliozrode specifiek als voor alle 9 woonlagen nutteloos uitgegeven geld gevorderde bedrag van € 84.259,91 kan reeds daarom geen sprake zijn, nog daargelaten dat de rechtbank het er vooralsnog voor houdt dat beheerder Atrium Vastgoedmanagement BV in ieder geval heeft bewaakt dat de VVE Berliozrode voor dit groot schilderonderhoud niet nog meer heeft uitgegeven dan in totaal
€ 81.000,- (of € 82.000,-) zoals is vastgelegd in de notulen van 8 juni 2009 en in de correspondentie van september 2009, zie daartoe de citaten hiervoor bij 2.8, 2.10 en 2.11. Onduidelijk is overigens in de procestukken en ter zitting gebleven welk exact bedrag de VVE Berliozrode feitelijk in totaal heeft uitgegeven inclusief 6% en/of 19% BTW, inclusief 4% begeleidingskosten en inclusief extra houtrotreparaties, zulks bij gebreke van door beide partijen geproduceerde facturen en betalingsbewijzen.

4.27

Voor wat betreft de beantwoording van vraag 4 overtuigt het rapport van COT BV de rechtbank voorts niet, hetgeen zich wellicht mede laat verklaren door de achteraf bezien minder gelukkig geformuleerde vraag aan een technisch deskundige naar de schade. Een antwoord op de gevraagde begroting van de herstelkosten ligt wel op de weg van zo’n deskundige, maar geeft COT BV niet. Een antwoord op de relevante vraag naar kort gezegd ingrijpender en kostbaarder herstelwerk dan het normale onderhoudswerk geeft COT BV welbeschouwd ook niet. In plaats daarvan komt COT BV bij de beantwoording van vraag 4 en in bijlage III in de correspondentie met mr. Veling met onnavolgbare en rechtens onjuiste redeneringen over een absoluut onderscheid in schade tussen beschutte en onbeschutte woonlagen. De daaraan verbonden conclusies zijn ook strijdig met de eigen bevindingen van COT BV dat het betonwerk wel in orde was en dat ook bij de beschutte woonlagen - zo begrijpt de rechtbank althans - het houtwerk in strijd met het verftechnisch advies in relevante mate niet was ontdaan van oude verflagen. Ook kloppen de conclusies van COT BV van een schade van € 7.867,33 exclusief BTW per bouwlaag cijfermatig niet, reeds omdat de VVE Berliozrode met Beveta Schilderwerken volgens de opdrachtbevestiging van Atrium Vastgoedmanagement niet € 64.006,- exclusief BTW (zie het citaat van COT BV bij 2.22) was overeengekomen maar € 68.506,- exclusief BTW (zie bij 2.9) en voor de totale opdracht maximaal € 81.000,- of € 82.000,- inclusief BTW en begeleidingskosten (zie 2.8).

4.28

Bij deze procedurele stand van zaken en bij gebreke van overige vaststaande financiële gegevens zal de rechtbank nu zelf de door het onvoldoende toezicht van Atrium Vastgoedmanagement BV veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode schattenderwijs vaststellen op de voet van art. 6:97 BW. Uitgangspunt behoort te zijn dat bij de hier door de VVE Berliozrode gevorderde civielrechtelijke schade - het geleden verlies in de zin van art. 6:96 BW - een vergelijking moet worden gemaakt tussen de reële financiële situatie waarin de VVE Berliozrode nu verkeert en de hypothetische financiële situatie waarin de VVE Berliozrode zou hebben verkeerd indien Atrium Vastgoedmanagement BV wel voldoende nauwlettend toezicht op de werkzaamheden zou hebben gehouden of doen houden en Beveta Schilderwerken derhalve vóór het eigen faillissement de werkzaamheden (alsnog) wel zou hebben uitgevoerd conform het verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV.

4.29

In dat laatste hypothetische geval zou de VVE Berliozrode naar het oordeel van de rechtbank 5 jaar na de juiste (want goed gecontroleerde) werkzaamheden van Beveta Schilderwerken hebben kunnen volstaan met een kleine onderhoudsbeurt van het schilderwerk aan de houten voorzijden van de beide gebouwen. Dan had zij dus niet in 2013 of 2014 aan schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn opdracht moeten geven tot opnieuw groot schilderhoud aan diezelfde voorzijden met kennelijk ook ingrijpend herstelwerk van verrotte houten onderdelen en vervanging daarvan door kunststof. [mw.K] heeft ter zitting desgevraagd gezegd dat de werkzaamheden van schildersbedrijf [dhr.Q] de VVE Berliozrode ongeveer € 115.000 hebben gekost, maar betalingsbewijzen van het exacte bedrag en een nauwkeurige omschrijving van alle daarvoor verrichte werkzaamheden ontbreken. Wel concludeert de rechtbank uit de rapportage van Verf Advies Centrum BV (zie nader bij 2.19) dat bij die steekproeven 2 jaar na dato het schilderwerk op 7 van de 18 geteste onderdelen niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen van goed vakmanschap en dat nagenoeg het gehele werk moet worden gecorrigeerd. Dit geldt naar de rechtbank begrijpt grotendeels dus ook voor de beschut gelegen houten onderdelen.

4.30

Alle hiervoor bij 4.21 t/m 4.29 vermelde omstandigheden in overweging genomen schat de rechtbank de door het onvoldoende toezicht van Atrium Vastgoedmanagement BV veroorzaakte schade van de VVE Berliozrode nu op afgerond € 54.000,-, dat is 2/3de deel van het naar de rechtbank aanneemt in totaal voor het groot onderhoud in 2009 door de VVE Berliozrode inclusief BTW en inclusief begeleidingskosten uitgegeven bedrag van
€ 81.000,-. In zoverre was dit naar schatting van de rechtbank weggegooid geld en heeft de VVE Berliozrode deze € 54.000,- in 2013 of 2014 opnieuw moeten uitgeven aan het geschatte extra groot onderhoud door schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn dat nodig was wegens de onderhavige wanprestaties van Beveta Schilderwerken en Atrium Vastgoedmanagement BV jegens de VVE Berliozrode. Voor het resterende 1/3de deel van het uitgegeven bedrag van € 81.000,- : 3 = € 27.000,- is er daarentegen naar de schatting van de rechtbank geen verlies geleden door de VVE Berliozrode in de zin van art. 6:96 BW, omdat Beveta Schilderwerken ondanks het onvoldoende toezicht door Atrium Vastgoedmanagement BV naar de rechtbank uit het rapport van COT BV concludeert het betonwerk wel voldoende goed heeft verricht en er bij de beschutte woonlagen door het op zichzelf niet conform de opdracht verrichte schilderwerk niet of nauwelijks relevante extra houtrot is ontstaan ten opzichte van de in 2009 daar al bestaande houtrot. Daarvoor heeft de VVE Berliozrode dus geen extra geld moeten uitgeven aan schildersbedrijf [dhr.Q] & Zn in 2013 of 2014.

4.31

Deze door de rechtbank aldus geschatte schade van in hoofdsom € 54.000,- door de tweede wanprestatie van Atrium Vastgoedmanagement BV is in omvang aanzienlijk groter dan de door de eerste wanprestatie veroorzaakte schade van minimaal € 20.380,69 en maximaal € 24.253,02 inclusief BTW (zie daartoe hiervoor bij 4.8). Deze schadebedragen vloeien echter wel voort uit hetzelfde feitencomplex in 2009 en 2010. Toewijzing van beide schadebedragen cumulatief ligt daarom niet voor de hand en is ook niet of onvoldoende gevorderd. Daarom zal de rechtbank het hoogste bedrag van beide door de VVE Berliozrode kennelijk primair en subsidiair gestelde schadebedragen toewijzen, dat is in hoofdsom gelet op al het voorgaande € 54.000,-. De daarover gevorderde wettelijke rente met ingang van 9 mei 2011 is niet weersproken door Atrium Vastgoedmanagement BV en voorts toewijsbaar, omdat de daartoe relevante verzuimdatum gelet op het bepaalde in de wetsartikelen 6:119 BW en 6:83 onder b BW in dit geval feitelijk hoe dan ook is gelegen ruim vóór 9 mei 2011. Meer of andere mogelijke schadeposten in de zin van art. 6:96 BW zijn door de VVE Berliozrode niet concreet gesteld en reeds daarom nu niet toewijsbaar.

4.32

De rechtbank zal Atrium Vastgoedmanagement BV als de in relevante mate in het ongelijk gestelde partij voorts veroordelen tot betaling van de proceskosten van de VVE Berliozrode tot dusver, die door de rechtbank worden begroot op € 52,95 (50% van de dagvaardingskosten van € 105,90 inclusief BTW, omdat die ene dagvaarding ook is uitgebracht tegen [gedaagde 2] Coatings BV) plus € 946,- voor betaald griffierecht (50% van het door de VVE Berliozrode betaalde griffierecht van € 1.892-, omdat daarvoor ook haar afzonderlijke zaak tegen [gedaagde 2] Coatings BV door de rechtbank is behandeld en beoordeeld) plus € 1.788,- voor forfaitair salaris advocaat, dat is in totaal dus € 2.786,95. Zoals gevorderd en daarna onweersproken gelaten zal de rechtbank ook de twee hiervoor vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De beoordeling in de zaak van de VVE Berliozrode tegen [gedaagde 2] Coatings BV

5.1

Naar de kern genomen stelt de VVE Berliozrode dat zij een schade heeft geleden van € 84.259,91 inclusief BTW die is veroorzaakt door wanprestatie of onrechtmatige daad van [gedaagde 2] Coatings BV jegens haar, die bestaat uit onvoldoende toezicht op en onvoldoende kwaliteitscontrole door [gedaagde 2] Coatings BV van het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerken. [gedaagde 2] Coatings BV voert daartegen meerdere verweren, die hierna bij de beoordeling door de rechtbank voor zover nodig aan de orde komen.

5.2

De VVE Berliozrode meent zelf dat er geen overeenkomst bestond tussen haar en [gedaagde 2] Coatings BV, maar baseert haar vordering tot schadevergoeding zekerheidshalve toch op wanprestatie voor het geval dat de rechtbank in navolging van de stellingen van Atrium Vastgoedmanagement BV zal oordelen dat er wel een overeenkomst tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV bestond die strekte tot het houden van toezicht door [gedaagde 2] Coatings BV op het groot schilderonderhoud door Beveta Schilderwerken in 2009.

5.3

[gedaagde 2] Coatings BV betwist dat er een overeenkomst bestond tussen haar en de VVE Berliozrode van welke aard dan ook. Zij fungeert volgens haar slechts als verfleverancier die ter bevordering van de verkoop en het juiste gebruik van haar professionele verfproducten kosteloos verftechnische adviezen levert en zo mogelijk garantiecertificaten afgeeft op de kwaliteit van haar producten en op de juistheid van haar adviezen, aldus begrijpt de rechtbank. Zij heeft zich derhalve niet verbonden tot het houden van toezicht op en/of kwaliteitscontrole van de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken, niet jegens Atrium Vastgoedmanagement BV en niet jegens de VVE Berliozrode.

5.4

De rechtbank concludeert dat uit niets blijkt dat er een overeenkomst van welke aard dan ook bestond tussen de VVE Berliozrode en [gedaagde 2] Coatings BV. Daarom zullen de vorderingen van de VVE Berliozrode moeten worden afgewezen, voor zover zij zijn gebaseerd op wanprestatie van [gedaagde 2] Coatings BV.

5.5

De VVE Berliozrode baseert haar vorderingen tegen [gedaagde 2] Coatings BV voorts op onrechtmatige daad jegens haar. De VVE Berliozrode baseert die onrechtmatige daad op de stelling van Atrium Vastgoedmanagement BV dat deze VVE beheerder [gedaagde 2] Coatings BV had opgedragen of verzocht om de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken inhoudelijk periodiek te controleren, op de mededeling van directeur [dhr.J] aan COT BV dat er door [gedaagde 2] Coatings BV periodieke opleverrapporten of bezoekrapporten van de Berliozrode zijn opgemaakt en op het feit dat [gedaagde 2] Coatings BV op 5 april 2011 een uitgestelde opleverrapportage heeft opgesteld. Daaruit concludeert de VVE Berliozrode dat [gedaagde 2] Coatings BV kennelijk toch in opdracht of op verzoek van Atrium Vastgoedmanagement BV de verplichting op zich heeft genomen om de werkzaamheden van Beveta Schilderwerkzaamheden periodiek te begeleiden en te controleren en om die werkzaamheden conform haar verftechnisch advies bij oplevering inhoudelijk goed te keuren. Gelet op de vernietigende conclusies van de rapportages van Verf Advies Centrum BV en van COT BV heeft [gedaagde 2] Coatings BV bij haar periodieke controles de evidente belangen de VVE Berliozrode verwaarloosd en daarmee onrechtmatig jegens haar gehandeld, aldus begrijpt de rechtbank de VVE Berliozrode.

5.6

[gedaagde 2] Coatings BV voert hiertegen opnieuw het verweer (zie ook bij 5.3) dat zij slechts fungeert als verfleverancier die ter bevordering van de verkoop en het juiste gebruik van haar professionele verfproducten kosteloos verftechnische adviezen levert en zo mogelijk garantiecertificaten afgeeft op de kwaliteit van haar producten en op de juistheid van haar adviezen, aldus begrijpt de rechtbank. Zij heeft zich derhalve niet verbonden tot het houden van toezicht op en/of kwaliteitscontrole van de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken, niet jegens Atrium Vastgoedmanagement BV en niet jegens de VVE Berliozrode. Aan [gedaagde 2] Coatings BV kan niet worden verweten dat Atrium Vastgoedmanagement BV ten onrechte heeft geschreven dat [gedaagde 2] Coatings BV de werkzaamheden inhoudelijk periodiek heeft gecontroleerd en/of nauwlettend heeft begeleid. De mededeling van directeur [dhr.J] aan de onderzoeker van COT BV over door [gedaagde 2] Coatings BV opgemaakte objectbezoekrapporten berustte op een vergissing van de [dhr.J] . De term uitgestelde opleverrapportage dekt de lading niet: het rapport van 5 april 2011 was slechts een objectbezoekrapport achteraf in opdracht van Atrium Vastgoedmanagement BV, aldus [gedaagde 2] Coatings BV.

5.7

Alle aldus aangevoerde argumenten pro en contra afwegende is de rechtbank van oordeel dat in de omstandigheden van dit geval onvoldoende vaststaande zwaarwegende feiten en omstandigheden zijn gebleken die kunnen leiden tot de vergaande conclusie dat [gedaagde 2] Coatings BV kosteloos op zich zou hebben genomen om periodiek, intensief en nauwlettend toe te zien op de kwaliteit van de werkzaamheden van Beveta Schilderwerken en op een oplevering daarvan conform het eigen verftechnisch advies van [gedaagde 2] Coatings BV. [gedaagde 2] Coatings BV heeft het werk van Beveta Schilderwerken dan ook feitelijk niet intensief gecontroleerd. Naar de rechtbank begrijpt heeft [dhr.B] samen met [dhr.A] in dit geval slechts 2 of 3 keer een tussentijds bezoek aan de Berliozrode gebracht om in de woorden van directeur [dhr.J] ter zitting zo nodig tips voor de schilders te geven. Zie voor die magere frequentie - veel te mager voor een deugdelijke kwaliteitscontrole bij groot schilderonderhoud zoals in dit geval - ook al hetgeen de rechtbank hiervoor bij 4.23 heeft overwogen. Dat betekent dat [gedaagde 2] Coatings BV in dit geval naar het oordeel van de rechtbank alles afwegende niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens de VVE Berliozrode in de door de VVE Berliozrode aan haar vorderingen ten grondslag gelegde betekenis.

5.8

Daaraan doet alles afwegende onvoldoende af dat [gedaagde 2] Coatings BV zich als verfleverancier wel op glad ijs begeeft door in het maatschappelijk verkeer zelf mondeling en schriftelijk te spreken van objectbezoekrapporten, uitgestelde opleverrapportage en in de verftechnische adviezen met werkschema’s (zie bij 2.5) de genoemde vakadviseur adviseert en begeleidt de werkzaamheden. Ook nam [gedaagde 2] Coatings BV een onnodig risico als verfleverancier door haar toenmalige verkoopadviseur [dhr.B] in de e-mail correspondentie met Atrium Vastgoedmanagement BV en Beveta Schilderwerken - zie daartoe hiervoor bij 2.13 - een rol te laten spelen bij de beoogde formele oplevering van de werkzaamheden aan de VVE Berliozrode hoewel zij slechts verfleverancier wenst te zijn en geen kwaliteitscontroleur of werkbegeleider. Daarmee worden misvattingen veroorzaakt over de beperkte rol en verantwoordelijkheden van [gedaagde 2] Coatings BV bij (indirecte) verfmarktpartijen zoals Atrium Vastgoedmanagement BV en de VVE Berliozrode. Een en ander behoeft aanpassing voor de toekomst, evenals de gebrekkige formulering van de beoogde exoneratieclausule in de verftechnische adviezen met werkschema’s (zie bij 2.5). Tot aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad jegens de VVE Berliozrode leidt het enkele gebruik door [gedaagde 2] Coatings BV van dergelijke verwarrende of misleidende termen echter alles afwegende in dit geval naar het oordeel van de rechtbank niet.

5.9

Het voorgaande betekent dat er in dit geval feitelijk geen gestelde - en ook geen anderszins gebleken - juridische grondslag bestaat om [gedaagde 2] Coatings BV te veroordelen tot het betalen van de gevorderde schadevergoeding aan de VVE Berliozrode. Die vorderingen moeten reeds daarom worden afgewezen. De overige inhoudelijke verweren van [gedaagde 2] Coatings BV kan en zal de rechtbank daarom buiten beoordeling laten.

5.10

De rechtbank zal de VVE Berliozrode als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen tot betaling van de proceskosten van [gedaagde 2] Coatings BV tot dusver. De rechtbank begroot die proceskosten op € 1.892,- voor betaald griffierecht plus € 1.788,- voor forfaitair salaris advocaat in de hoofdzaak, maar verminderd met € 894,- voor forfaitair salaris advocaat in het incident dat strekte tot niet-ontvankelijkheid. Daarin werd [gedaagde 2] Coatings BV immers in het ongelijk gesteld bij incidenteel vonnis van 10 december 2014 maar werd de incidentele kostenveroordeling aangehouden tot dit eindvonnis. Dat betekent per saldo een kostenveroordeling van de VVE Berliozrode van € 2.786,-, zoals door [gedaagde 2] Coatings BV bij antwoord geconcludeerd en daarna niet weerlegd uitvoerbaar bij voorraad.

De beslissingen in beide zaken

De rechtbank in de zaak van de VVE Berliozrode tegen Atrium Vastgoedmanagement BV:

- veroordeelt Atrium Vastgoedmanagement BV tot betaling aan de VVE Berliozrode van een schadevergoeding van € 54.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag met ingang van 9 mei 2011;

- veroordeelt Atrium Vastgoedmanagement BV tot betaling aan de VVE Berliozrode van een bedrag van € 2.786,95 voor de proceskosten tot dusver;

- verklaart de twee voorgaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af al hetgeen door de VVE Berliozrode tegen Atrium Vastgoedmanagement BV meer of anders is gevorderd;

De rechtbank in de zaak van de VVE Berliozrode tegen [gedaagde 2] Coatings BV:

- wijst de vorderingen van de VVE Berliozrode tegen [gedaagde 2] Coatings BV af;

- veroordeelt de VVE Berliozrode tot betaling aan [gedaagde 2] Coatings BV van een bedrag van € 2.786,- voor de proceskosten tot dusver;

- verklaart die proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Wien en in het openbaar uitgesproken op woensdag 25 november 2015.