Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2015:13471

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
11-11-2015
Datum publicatie
01-12-2015
Zaaknummer
C/09/486725 / HA ZA 15-461
Rechtsgebieden
Civiel recht
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huisrecht; artikel 8 EVRM; krakers; vordering tot ontruiming door huurder van gehuurd en gekraakt pand wegens beëindiging huurovereenkomst. Bodemprocedure. Goed huurderschap en verplichting leeg op te leveren.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/486725 / HA ZA 15-461

Vonnis van 11 november 2015

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid INBEV NEDERLAND N.V.,

gevestigd te Breda,

eiseres,

advocaat mr. A. Overmars te ‘s-Hertogenbosch,

tegen

1. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN HET PAND [adres] TE ( [postcode] ) [plaats],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

niet verschenen,

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. C.J.M. van den Brûle te Den Haag,

3. [gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.A.R. Schuckink Kool te Den Haag.

Eiseres zal hierna InBev genoemd worden. Gedaagden zullen hierna gezamenlijk gedaagden genoemd worden en verder zullen gedaagden sub 1 worden aangeduid als de “niet verschenen gedaagden” en gedaagde sub 2 en 3 als de “wel verschenen gedaagden” en afzonderlijk als [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 7 april 2015, met vijf producties,

  • -

    de rolbeschikking van 15 april 2015, waarbij tegen de niet verschenen gedaagden verstek is verleend,

  • -

    de conclusie van antwoord, met zeven producties,

  • -

    de akte houdende producties van 27 mei 2015 aan de zijde van InBev, met één productie,

  • -

    het tussenvonnis van 8 juli 2015, waarbij een comparitie van partijen is gelast,

  • -

    de brief van 11 september 2015 van mr. Overmars, met één productie,

  • -

    het B-formulier van mr. Schuckink-Kool van 14 september 2015, met een bundel

rechterlijke uitspraken,

  • -

    de brief van 15 september 2015 van mr. Overmars, met één productie,

  • -

    de brief van de rechtbank van 24 september 2015,

  • -

    de e-mail van 25 september 2015 namens mr. Overmars, met één productie,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 28 september 2015.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Pubstone Properties I B.V. (hierna: Pubstone) is eigenaar van [het pand] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het pand).

2.2.

Pubstone als “Lessor” en InBev als “Lessee” hebben op 31 oktober 2007 een zogenoemde Master Lease Agreement gesloten. Blijkens de Master Lease Agreement is Pubstone “the owner of a numer of premises suitable for conducting of pub related activities, each individual premises named “a Unit”, a list of all Units is set out in Schedule 1 (all units together named the “Leased Premises or “Units”)” en is InBev “in the brewery bussisness and sub-lets the Leased Premises to pub-operators by menas of individual sub-lease agreements (…)”. In artikel 3 van de Master Lease Agreement is bepaald:“Unless otherwise provided in the Specific Conditions, the Leased Premises are intended to be used for the sale and supply of beverages and food to the public”. Bijlage 1 bij de Master Lease Agreement betreft de “Leased Premises”. Daarin is, voor zover bekend, vermeld:

In artikel 8 van de Master Lease Agreement is bepaald: “Repairs and maintenance Works to be performed by the Lessee The Lessee shall occupy the Leased Premises as a good tenant and shall bear all maintenance costs as specified in clause 13 of the General Conditions”. In de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, van toepassing op de Master Lease Agreement, is in verband met het einde huurovereenkomst of gebruik bepaald:
“10.1.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.2 Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.
10.1.3 Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.
10.1.4 Verder wordt het gehuurde opgeleverd geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt onder afgifte van alle sleutels, keycards e.d. aan verhuurder (…).

10.5

Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik, dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van het gehuurde worden vastgelegd.(…)”.

2.3.

In het pand is enige tijd een pub geëxploiteerd. In de administratie van InBev staat tot april 2009 een overeenkomst van (onder)huur met een exploitant geregistreerd.

2.4.

Gedaagden verblijven in het pand. Zij hebben het pand in gebruik als woonruimte (boven) en als sociaal-cultureel centrum (beneden).

2.5.

Bij brief van 10 december 2014 heeft InBev de Master Lease Agreement met Pubstone ter zake van het pand opgezegd tegen 30 april 2016.

2.6.

Bij brief van 18 maart 2015 heeft InBev gedaagden verzocht en voor zover nodig gesommeerd het pand uiterlijk 30 januari 2016 te ontruimen en hen aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt en zal lijden als gevolg van onrechtmatig handelen van gedaagden.

2.7.

Bij brief van 20 mei 2015 aan Pubstone hebben mrs. Van den Brûle en Schuckink-Kool namens de bewoners en gebruikers van het pand geïnformeerd of er inmiddels een andere bestemming voor het pand is gevonden en zo ja wanneer deze ook daadwerkelijk in het pand zal worden gerealiseerd. Zij hebben kenbaar gemaakt dat hun cliënten tot die tijd bereid zijn afspraken te maken en eventueel een gebruiksvergoeding voor het voortgezet gebruik te betalen, waarbij gewezen is op het belang van voorkoming van verpaupering van het pand als gevolg van hernieuwde leegstand, ook voor buren en omwonenden en onder meer is aangegeven: “Concrete afspraken kunnen worden gemaakt, waaronder de afspraak dat gebruikers het pand zullen verlaten en ontruimen zodra een nieuwe bestemming zich voordoet. Een en ander kan vanzelfsprekend desgewenst schriftelijk worden vastgelegd.” Pubstone heeft niet gereageerd op dit voorstel.

2.8.

Bij brief van 25 juni 2015 heeft Pubstone InBev bericht dat zij het pand aan haar vrij en leeg dient op te leveren. Tevens is vermeld: “Wij kunnen uw vraag om Ab-INBEV van deze verplichting te ontslaan niet in overweging nemen.”

3 Het geschil

3.1.

InBev vordert - zakelijk weergegeven - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- gedaagden te veroordelen het pand te ontruimen, binnen 24 uur, althans 3 dagen, althans 14 dagen na betekening van dit vonnis en uiterlijk 30 januari 2016, althans een door te rechtbank in redelijkheid te bepalen datum of termijn, met daarin alle aanwezige personen en goederen voor zover deze laatste geen eigendom zijn van InBev, en het pand ontruimd te houden, alsmede niet opnieuw in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- te bepalen dat deze veroordeling tot ontruiming bij herkraak ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet ex artikel 557a lid 3 Rv;

- gedaagden te veroordelen in de kosten van de procedure, te vermeerderen met advertentiekosten, wettelijke rente en nakosten.

3.2.

InBev legt aan haar vordering onrechtmatig handelen van gedaagden ten grondslag. Zij beroept zich - samengevat - op het verblijf van gedaagden zonder recht of titel in het pand, haar opzegging van de Master Lease Agreement, die kwalificeert als huur, en haar verplichting jegens Pubstone het pand bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat en zonder gebreken, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt op te leveren, alsmede op haar verplichting op grond van de huurovereenkomst toezicht te houden op het gehuurde en geen schade aan het pand te veroorzaken.

3.3.

De wel verschenen gedaagden voeren verweer. Zij bestrijden het bestaan van een huurovereenkomst tussen InBev en Pubstone en de verplichting tot lege oplevering van InBev. Zij stellen zich - samengevat - op het standpunt dat InBev onvoldoende belang heeft bij de gevorderde ontruiming en dat hun vertrek zal leiden tot hernieuwde leegstand, hetgeen geen enkel redelijk doel dient. Nu Pubstone onvoldoende belang heeft bij lege oplevering, kan zij InBev de verplichting tot lege oplevering niet tegenwerpen en heeft InBev onvoldoende belang bij de gevorderde ontruiming. Zij zijn bereid tot voldoening van een gebruiksvergoeding en tot ontruiming van het pand zodra het daadwerkelijk door Pubstone in gebruik genomen wordt. Zij hebben het pand goed onderhouden en verbeteringen aangebracht, zodat van schade geen sprake is.

4 De beoordeling

4.1.

Vast staat dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven en het pand gebruiken voor bewoning en de organisatie van sociaal-culturele activiteiten. Uitgangspunt is dat aan gedaagden, als krakers, het huisrecht toekomt, dat valt onder het beschermingsbereik van artikel 8 EVRM. Dat berust erop dat het begrip 'woning' ('home' in de Engelse tekst) in art. 8 lid 1 EVRM een feitelijke inhoud heeft en "does not depend on the lawfulness of the occupation under domestic law", zoals vaste rechtspraak is van het EHRM (bijvoorbeeld McCann tegen het Verenigd Koninkrijk, no. 19009/04, EHRM 13 mei 2008, punt 46) en de Hoge Raad (zie onder meer HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9880). In geschil is of het huisrecht dat aan gedaagden toekomt zich verzet tegen ontruiming van het pand op vordering van InBev in verband met beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging van InBev als huurder.

4.2.

De rechtbank stelt voorop dat zij het bestaan van een huurovereenkomst tussen InBev en Pubstone met betrekking tot het pand als vaststaand aanneemt. De Master Lease Agreement kwalificeert als een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 BW, nu Pubstone zich krachtens de Master Lease Agreement verbindt om een of meer onroerende zaken (“Leased Premises” of “Units”) geschikt voor café-exploitatie in gebruik te verstrekken en InBev zich verbindt tot betaling van een huurprijs. Uit bijlage 1 blijkt dat de huur betrekking heeft op “ […] ”, [adres 1a] . Weliswaar is [adres 2a] in bijlage 1 niet met zoveel woorden genoemd, nu bijlage 1 een gesplitste huurprijs bevat, zoals InBev ter comparitie onweersproken naar voren heeft gebracht, en verder tussen partijen in confesso is dat de nummers [1] en [2] één pand betreffen met een beneden- en bovenverdieping, neemt de rechtbank tevens als vaststaand aan dat de huurovereenkomst betrekking heeft op zowel nummer [1] als nummer [2] .

4.3.

Vervolgens moet worden beoordeeld of InBev voldoende belang heeft bij de gevorderde ontruiming, zoals InBev stelt en de wel verschenen gedaagden betwisten. De rechtbank overweegt als volgt.

4.4.

Uit de stukken en het verhandelde ter comparitie is naar voren gekomen dat InBev, zijnde onderdeel van een internationaal bierbrouwerijconcern, het pand in 2007 gehuurd heeft van Pubstone om het te gebruiken voor de verkoop van drank en etenswaren aan het publiek. Met het oog hierop is zij gerechtigd het pand onder te verhuren aan een

(café-)exploitant. Van onderhuur is ook sprake geweest. Na afloop van de onderhuurovereenkomst, volgens de administratie van InBev in april 2009, hebben gedaagden het pand betrokken. Sinds wanneer het pand is gekraakt, staat niet vast. De wel verschenen gedaagden verblijven naar eigen zeggen sinds respectievelijk september 2010 ( [gedaagde sub 2] ) en 16 april 2010 ( [gedaagde sub 3] ) in het pand. Volgens hen verblijven er daarnaast nog twee andere personen in het pand. InBev heeft een en ander bij gebrek aan wetenschap betwist. Het pand was in ieder geval al gekraakt eind 2012, toen InBev het laatstelijk heeft bezocht. InBev is naar eigen zeggen overgegaan tot opzegging van de Master Lease Agreement tegen 30 april 2016 uit commerciële overwegingen en omdat zij thans tot opzegging gerechtigd is.

4.5.

Blijkens de Master Lease Agreement is Inbev verplicht om zich als een goed huurder te gedragen; deze verplichting omvat in beginsel mede de verplichting om het pand feitelijk te gebruiken, teneinde, ook om te voorkomen dat het pand wordt gekraakt, toezicht te kunnen houden op het pand. Feiten en omstandigheden op grond waarvan InBev in dezen niet verplicht is om, al dan niet door middel van onderhuur, het pand feitelijk te (doen) gebruiken, zijn niet gesteld of gebleken. De enkele omstandigheid dat het pand na afloop van de (onder)huurovereenkomst van InBev met een (café-)exploitant is komen leeg te staan, acht de rechtbank onvoldoende voor de conclusie dat Pubstone InBev van haar verplichting tot feitelijk gebruik van het pand heeft ontheven.

4.6.

Blijkens de Master Lease Agreement is InBev voorts contractueel verplicht het pand bij het einde van de huurovereenkomst geheel ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten op te leveren en verder in de staat die Pubstone mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, althans in de staat waarin het pand verkeert volgens het proces-verbaal van oplevering bij aanvang van de huur.

4.7.

De verplichting van InBev om het pand feitelijk te gebruiken en de verplichting van InBev om het pand aan het einde van de huurovereenkomst aan Pubstone geheel ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten op te leveren, rechtvaardigen ieder voor zich en in onderlinge samenhang bezien de conclusie dat InBev voldoende belang heeft bij ontruiming van het pand. Zonder die ontruiming stelt InBev zichzelf immers bloot aan het reële risico verplicht te zijn tot schadevergoeding jegens Pubstone uit hoofde van wanprestatie. Pubstone is blijkens haar brief van 25 juni 2015 ook niet bereid InBev te ontheffen van haar verplichting om het pand leeg op te leveren.

4.8.

Of het vertrek van gedaagden na het einde van de huurovereenkomst tussen InBev en Pubstone zal leiden tot leegstand, zoals de wel verschenen gedaagden stellen en eiseres bij gebrek aan wetenschap betwist, acht de rechtbank niet van belang bij haar beoordeling of InBev voldoende belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Pubstone is in deze procedure geen partij, zodat de rechtbank niet kan beoordelen of alsdan daadwerkelijk sprake zal zijn van leegstand, noch of gedaagden zich tegenover Pubstone als eigenaar van het pand met succes op de bescherming van het aan hen toekomende huisrecht zouden kunnen beroepen. Bijgevolg doet evenmin ter zake of de wel verschenen gedaagden bereid zijn een gebruiksvergoeding te voldoen totdat een nieuwe bestemming voor het pand is gevonden, zoals zij (ook) in hun brief van 20 mei 2015 aan Pubstone hebben meegedeeld.

4.9.

Voor zover de wel verschenen gedaagden zich op het standpunt stellen dat InBev zich tegenover Pubstone op het ontbreken van een gerechtvaardigd belang van Pubstone bij lege oplevering kan beroepen, gaan zij eraan voorbij dat niets InBev dwingt tot het voeren van een dergelijk verweer, daargelaten de kans van slagen ervan. Gedaagden verblijven zonder recht of titel in het pand en handelen daarmee onrechtmatig (ook) jegens InBev als huurder van het pand. De omstandigheden dat het pand is komen leeg te staan na het vertrek van de onderhuurder van InBev, dat gedaagden het pand hebben kunnen betrekken en dat zij daarin gedurende langere tijd hebben kunnen verblijven, brengen niet mee dat op InBev tegenover gedaagden rechtens de verplichting rust het onrechtmatig handelen van gedaagden te blijven dulden en (mogelijk) schade te lijden. De verplichtingen van InBev tegenover Pubstone om zich als een goed huurder te gedragen en het pand bij het einde van de huurovereenkomst ontruimd op te leveren, nopen haar daarentegen juist tot het treffen van (rechts)maatregelen nu gedaagden niet bereid zijn het pand vrijwillig te verlaten. Anders dan de wel verschenen gedaagden betogen onder verwijzing naar jurisprudentie in civiele ontruimingsprocedures, is de rechtspositie van gedaagden tegenover InBev als huurder van het pand niet dezelfde als die van gedaagden tegenover Pubstone als eigenaar van het pand. InBev kan immers, anders dan Pubstone, het gebruik van het pand na het einde van de huurovereenkomst niet beïnvloeden en Pubstone is geen partij in deze procedure. Hieraan doet niet af dat Pubstone geen aangifte tegen gedaagden heeft gedaan. Verder doet niet ter zake dat Pubstone een beleggingsmaatschappij is.

4.10.

Gelet op het vorenstaande acht de rechtbank de gevorderde ontruiming vatbaar voor toewijzing. Met betrekking tot de termijn voor ontruiming overweegt de rechtbank dat de vordering tot ontruiming is ingegeven door de opzegging van de Master Lease Agreement tegen 30 april 2016 en dat InBev gedurende de looptijd van de huurovereenkomst geen aanleiding heeft gezien ontruiming te vorderen. InBev stelt tijd nodig te hebben om het pand in de op grond van de Master Lease Agreement vereiste staat op te leveren. De wel verschenen gedaagden stellen onder meer kozijnen te hebben vervangen en twee cv-ketels te hebben gerepareerd en het pand goed te hebben onderhouden en te hebben behoed voor verloedering, hetgeen InBev betwist. De rechtbank acht een ontruimingstermijn van drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst redelijk. InBev heeft enerzijds geen feiten gesteld die een ontruiming op (zeer) korte termijn noodzakelijk maken en die feiten zijn ook niet gebleken, terwijl InBev anderzijds voldoende tijd moet hebben om het pand in de vereiste staat bij oplevering te brengen, ook indien ervan wordt uitgegaan dat het pand in behoorlijke staat verkeert, aangezien in ieder geval duidelijk is dat gedaagden veranderingen, zoals de kozijnen, hebben aangebracht. De rechtbank zal derhalve de ontruiming op uiterlijk 30 januari 2016 bevelen.

4.11.

Voor de oplegging van dwangsommen ziet de rechtbank geen reden, gezien de bevoegdheid van de deurwaarder om tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 e.v. Rv in verbinding met artikel 444 Rv.

4.12.

InBev heeft (slechts) belang bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis totdat de huurovereenkomst met betrekking tot het pand is geëindigd, derhalve tot en met 30 april 2016. De rechtbank zal de mogelijkheid van tenuitvoerlegging van dit vonnis beperken tot en met die datum.

4.13.

Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van InBev worden tot op heden begroot op in totaal € 1.974,15 (€ 457,15 (exploit- en advertentiekosten) + € 613 (griffierecht) + € 904 (salaris advocaat tarief II, € 452 x 2 punten)). De wettelijke rente over de proceskosten zullen, zoals door InBev verzocht, worden toegewezen. Voor veroordeling van gedaagden in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt gedaagden het pand aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (het pand) op uiterlijk 30 januari 2016 te ontruimen en niet opnieuw in gebruik te nemen en te geven, zulks met al het hunnen en al degenen die zich te hunnentwege aldaar mochten bevinden daaronder begrepen,

5.2.

bepaalt dat dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tot en met 30 april 2016 tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in het pand bevindt of het pand betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet,

5.3.

veroordeelt gedaagden in de kosten van deze procedure, tot op heden begroot op
€ 1.974,15, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2015.1

1 type: 1772