Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBDHA:2013:BZ0338

Instantie
Rechtbank Den Haag
Datum uitspraak
30-01-2013
Datum publicatie
01-02-2013
Zaaknummer
C-09-422643 - HA ZA 12-821
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Onrechtmatige overheidsdaad: vraag of de lagere wetgever buiten de aan hem gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door in het landelijk geldende woningwaarderingsstelsel op te nemen dat aan huurwoningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra punten kunnen worden toegekend, althans of de invoering van het criterium "de gewildheid van de woning" in het woningwaarderingsstelsel in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder het verbod op détournement de pouvoir. De rechtbank oordeelt van niet.

Wetsverwijzingen
Besluit huurprijzen woonruimte
Besluit huurprijzen woonruimte 5
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2013/52 met annotatie van mr. CG Goudriaan
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

Zittingsplaats Den Haag

zaaknummer / rolnummer: C/09/422643 / HA ZA 12-821

Vonnis van 30 januari 2013

in de zaak van

de vereniging

HUURDERSVERENIGING AMSTERDAM,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,

tegen

de publieke rechtspersoon

DE STAAT DER NEDERLANDEN

(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties),

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. J. Bootsma te Den Haag.

Partijen zullen hierna "de Huurdersvereniging" en "de Staat" worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 juni 2012, met 7 producties,

- de conclusie van antwoord, met 4 producties,

- het tussenvonnis van 22 augustus 2012, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,

- het proces-verbaal van comparitie van 17 december 2012, met de daarin vermelde stukken.

1.2. Vonnis is bepaald op heden.

2. De feiten en het wettelijk kader

2.1. Artikel 15 lid 1 van de Huurprijzenwet woonruimte (oud) ("Hpw") luidde:

"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regelen gegeven voor de beoordeling door de huurcommissie van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van wijzigingen van de huurprijs alsmede van de redelijkheid van huurprijzen als bedoeld in de artikelen 17 en 18."

2.2. De Huurprijzenwet woonruimte is vervallen. In plaats daarvan trad met ingang van 1 augustus 2003 in werking de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ("Uhw"). Artikel 10 lid 1 Uhw - de opvolger van artikel 15 lid 1 Hpw - luidt:

"Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen woonruimte waarvan de eigenaar beschikt over een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat en overige woonruimte."

2.3. De in de artikelen 15 lid 1 Hpw en 10 lid 1 Uhw bedoelde algemene maatregel van bestuur heeft vorm gekregen in het Besluit huurprijzen woonruimte ("Bhw"). Het Bhw vormt de basis voor het woningwaarderingsstelsel ("WWS"), dat van toepassing is op het "gereguleerde" deel van de (huur)woningmarkt. Het WWS betreft - kort gezegd - een systeem, waarmee aan de hand van op de betreffende woning van toepassing zijnde voorzieningen c.q. rubrieken punten worden toegekend aan de woning. Het puntentotaal bepaalt vervolgens de maximale huurprijs van de woning. Geschillen over de hoogte van de huurprijs met betrekking tot die woningen worden voorgelegd aan de Huurcommissie. Zelfstandige (huur)woningen waaraan 140 of meer punten zijn toegekend, worden gerekend tot het "niet-gereguleerde", ofwel geliberaliseerde deel van de (huur)woningmarkt (de "vrije sector").

2.4. Op 1 oktober 2011 is in werking getreden het Koninklijk Besluit van 29 augustus 2011 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met aanwijzing schaarstegebieden) (Staatsblad 2011/407; hierna aan te duiden als: het Wijzigingsbesluit). Het Wijzigingsbesluit voorziet in de mogelijkheid om binnen het WWS aan huurwoningen in schaarstegebieden maximaal 25 extra WWS-punten toe te kennen. Doel van de regeling is, volgens de bij het besluit behorende nota van toelichting, om door rekening te houden met de gewildheid van de woning - op termijn - structureel een betere verhouding te bereiken tussen de huurprijs en de kwaliteit van de huurwoningen in het schaarstegebied.

2.5. Blijkens de nota van toelichting zijn als schaarstegebied in de zin van het Wijzigingsbesluit aangewezen de 10 COROP-gebieden (dat zijn samenhangende woon-werkgebieden waarbinnen de reistijd voor het woonwerkverkeer binnen redelijke grenzen blijft, waarvan er in totaal 40 zijn) met de hoogste WOZ-waarde van zowel huur- als koopwoningen. In Bijlage III van het Wijzigingsbesluit zijn alle gemeenten opgenomen die op grond van dit criterium tot het schaarstegebied behoren. De regeling komt er kort gezegd op neer dat aan alle huurwoningen die zijn gelegen in een in het schaarstegebied gelegen gemeente 1,5 extra WWS-punten worden toegekend. Aan woningen die in een schaarstegebied liggen en bovendien een WOZ-waarde per m² hebben die hoger is dan het gemiddelde van € 2.900,- worden niet 15, maar 25 extra WWS-punten toegekend. De regeling is thans opgenomen onder punt 13 van de in artikel 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte genoemde bijlage I, onder A.

2.6. Bij de behandeling van het wetsvoorstel Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna: WOZ) over de verhouding tussen de WOZ en de taxaties die door de secretariaten van huurcommissies plaatsvinden binnen het kader van het WWS is van regeringszijde het volgende opgemerkt (TK 22885, nr. 4, p. 7/8):

"De Wet WOZ richt zich uitsluitend op de waardering van onroerende zaken voor belastingdoeleinden. De maatstaf is de waarde in het economische verkeer, dan wel voor niet-woningen de hogere vervangingswaarde verminderd met correcties voor technische en functionele veroudering. Het WWS dat gehanteerd wordt door huurcommissies gaat uit van een geobjectiveerd stelsel van punten die de geschiktheid voor bewoning aangeven. Dit puntenstelsel heeft geen relatie met vraag-en aanbodfactoren op de markt. De zeer grote regionale verschillen in de waarde van woningen komen in dit puntenstelsel bij voorbeeld in het geheel niet tot uiting. De waardering volgens de Wet WOZ houdt juist wel rekening met de markt. Daarmee is directe aansluiting van taxatie volgens de Wet WOZ op de beoordeling door de huurcommissie niet mogelijk."

2.7. De Huurdersvereniging is een rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging met als doel onder andere het beschermen van de Amsterdamse markt van sociale huurwoningen en de belangen van haar huurders en toekomstige huurders.

2.8. De Huurdersvereniging heeft in 2011 - destijds samen met de Vereniging Nederlandse Woonbond - in kort geding gevorderd dat het de Staat zal worden verboden het Wijzigingsbesluit te slaan of te publiceren, althans deze buiten werking te stellen totdat in een bodemprocedure over dit besluit zal zijn beslist. Bij vonnis van 20 oktober 2011 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van beide verenigingen afgewezen, omdat - kort gezegd - binnen het bestek van het kort geding niet was gebleken dat het Wijzigingsbesluit onmiskenbaar onverbindend zou zijn of dat de regering in redelijkheid niet tot het besluit had kunnen komen. Volgens de voorzieningenrechter was geen sprake van handelen in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder détournement de pouvoir.

3. Het geschil

3.1. De Huurdersvereniging vordert samengevat een verklaring voor recht dat het Wijzigingsbesluit onverbindend is, althans rechtskracht mist, met veroordeling van de Staat in de proceskosten.

3.2. De Huurdersvereniging onderbouwt haar vordering als volgt. Met het in 1979 ingevoerde WWS is landelijk een uniform huurprijsbeschermingssysteem ingevoerd dat geldt voor alle woningen in de gereguleerde huursector. Teneinde de maximaal redelijke huurprijs voor deze woningen te bepalen is met de invoering van dit stelsel de Kroon de bevoegheid gegeven om regels te stellen met betrekking tot:

a) de waardering van de kwaliteit van de woonruimte;

b) de redelijkheid van de huurprijzen;

c) de redelijkheid van wijziging van de huurprijs.

Door in het Wijzigingsbesluit de ligging van een woning in een schaarstegebied als kwaliteitsaspect mee te wegen (in de toelichting aangeduid als: "de gewildheid van de woning"), heeft de Kroon de haar onder (a) verleende bevoegdheid overschreden. Uit de parlementaire geschiedenis volgt namelijk, aldus de Huurdersvereniging, dat voor elke woning dezelfde kwaliteitskenmerken dienen te gelden, waaronder enerzijds eigenschappen van de woning van bouwkundige aard en anderzijds eigenschappen van de woonomgeving. Door de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen, wordt de uniformiteit doorbroken doordat voor vergelijkbare woningen alleen op basis van de locatie wordt gedifferentieerd. Dat, aldus nog steeds de Huurdersvereniging, strookt niet met het uitgangspunt van het woningwaarderingsstelsel: één landelijk geldend (norm)systeem voor alle woningen.

De Huurdersvereniging voegt daaraan toe dat ook de onder (b) verleende bevoegdheid tot het stellen van regels met betrekking tot de redelijkheid van de huurprijzen niet de mogelijkheid biedt om binnen het bestaande WWS te differentiëren naar gewildheid van de woning. Blijkens de parlementaire geschiedenis biedt, aldus de Huurdersvereniging, de hier gegeven bevoegdheid alleen ruimte voor een tijdelijk onderscheid op collectief regionaal niveau in het geval de stichtingskosten lokaal sterk afwijken. Het effect van een huurprijsverhoging binnen een regio dient echter voor alle woningen binnen die regio hetzelfde te zijn. Voor het binnen een regio ondanks gelijke bouwkosten differentiëren naar gewildheid van de woning biedt ook deze bevoegdheid geen ruimte.

Art. 10 UHW (in het verlengde van art. 15 HPW (oud)) biedt de Kroon derhalve niet de bevoegdheid om de gewildheid van de woning in het puntenstelsel op te nemen. Het puntenstelsel dient blijkens de parlementaire geschiedenis geen enkele relatie te hebben met vraag- en/of aanbodfactoren op de markt.

Dat de wetgever heeft beoogd om de huurprijsbepaling uitsluitend te enten op geschiktheid voor bewoning en de schaarste niet als kwaliteitselement mee te nemen, volgt volgens de Huurdersvereniging ook uit de verhouding tussen de UHW en de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ), nu de huurcommissie juist is aangewezen om de huurpijsbepaling te verrichten aan de hand van de kwaliteit van de woning en geen gebruik mag maken van beschikkingen waarbij de WOZ-waarde van een woning is vastgesteld. De Huurdersvereniging wijst daarbij op de hiervoor onder 2.6. geciteerde regeringsstandpunt over het verschil in waardering van een woning op basis van de WOZ en op basis van het WWS.

De Huurdersvereniging verbindt aan het voorgaande primair de conclusie dat voor de wijziging (dat wil zeggen de invoering van de "gewildheid van de woning" als kwaliteitskenmerk) een formele wetswijziging nodig is en dat de Kroon buiten het raamwerk van de aan haar gedelegeerde bevoegdheid is getreden.

Subsidiair betoogt de Huurdersvereniging is sprake van schending van het beginsel van behoorlijk bestuur dat "détournement de pouvoir" verbiedt, doordat uit de in de nota van toelichting gegeven onderbouwing van het Wijzingsbesluit blijkt dat de primaire aanleiding van het regeringsbesluit is het voeren van een spreidingsbeleid op basis van inkomen.

3.3. De Staat voert gemotiveerd verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Overschrijding gedelegeerde bevoegdheid

4.1. Aan de orde is in de eerste plaats de vraag of de Kroon buiten de aan haar gedelegeerde wetgevende bevoegdheid is getreden door de gewildheid van de woning als kwaliteitskenmerk in het WWS op te nemen. De Huurdersvereniging beroept zich daarbij op de parlementaire geschiedenis en op de (verhouding tot de) WOZ. Bij de beoordeling van onderhavig geschil stelt de rechtbank voorop dat de rechter niet tot taak heeft om de waarde of het maatschappelijk gewicht dat aan de betrokken belangen moet worden toegekend, naar eigen inzicht vast te stellen, terwijl zowel de aard van de wetgevende functie als de positie van de rechter in ons staatsbestel meebrengen dat hij ook overigens bij de toetsing van onderhavige regelgeving terughoudendheid moet betrachten.

4.2. Om de reikwijdte te bepalen van de aan de Kroon gedelegeerde bevoegdheid tot het stellen van regels over de huurprijsbepaling in de gereguleerde sector is van betekenis de door de wetgever gegeven toelichting bij de invoering van het puntensysteem dat de basis vormt voor de vaststelling van de maximaal toegestane huur (TK 1976-1977, 14175, nr. 3). Uit deze toelichting volgt dat als belangrijk argument om in te grijpen in de huurprijsvorming gold de schaarste aan woonruimte (p. 2):

"De overheid zal waarborgen moeten geven dat in het gehele land de huurprijzen van woonruimte een afspiegeling zijn van de kwaliteit en niet ten gevolge van de marktsituatie tot onredelijke hoogten kunnen stijgen, zoals bij een volledig vrijlaten van de huurprijzen te duchten is."

Naast deze schaarstefactor was volgens de wetgever ingrijpen in de woningmarkt nodig, omdat de keuze voor een woning niet alleen wordt ingegeven door de huurprijs, maar voor een groot deel ook door de subjectieve waarde die een woning heeft, bepaald door: de werkkring, de scholen van de kinderen, de maatschappelijke functies in de wijk of de gemeente, de gehechtheid aan de woning of de plaats, de familie en kennissenkring en de hoge kosten van verhuizing en herinrichting. Wonen werd door de wetgever bovendien als "merit-goed" beschouwd: plezier in het leven, arbeidsvreugde, het gevoel van geborgenheid worden in belangrijke mate door het wonen bepaald en raken daarmee aan het maatschappelijk welzijn. Daarnaast noemt de wetgever als argument dat de huurprijzen niet evenwichtig waren. Huurprijzen van woningen die ongeveer gelijk woongenot hadden liepen sterk uiteen, waarbij voor het wonen door zeer velen erg weinig werd betaald in verhouding tot hun inkomen en tot andere bestedingen, terwijl zij daarnaast ook nog subsidie ontvingen voor de woning. Het voorstel tot een eenmalige huurverhoging van 20% werd door de wetgever als te ongenuanceerd afgewezen (p. 4):

"Deze omstandigheden maken het te meer noodzakelijk dat de huurprijsontwikkeling zodanig geleid wordt dat de discrepantie tussen de geldende huren en de werkelijke waarde van het woongenot in elk geval niet meer toeneemt en zo mogelijk wordt verkleind. Een belangrijk oogmerk van het wetsontwerp is dan ook mogelijkheden bieden aan verhuurders en huurders om de huurprijzen meer in overeenstemming te brengen met de reële waarde van het woongenot. Geschillen daarover zullen aan de hand van algemene maatregel van bestuur te stellen regelen dienen te worden beslecht."

Op grond van deze overwegingen heeft de wetgever een nieuw huurrechtsysteem ontwikkeld en daaraan - voor zover in dit geding van belang - de volgende uitgangspunten ten grondslag gelegd (p. 5):

" - Er zal een, voor het hele land geldend, huurregime worden ontwikkeld.

- Huurprijzen van woonruimte dienen zoveel mogelijk te zijn afgestemd op de kwaliteit van deze woonruimte. Deze kwaliteit zal bij een geschil over de redelijke huurprijs worden beoordeeld aan de hand van bij algemene maatregelen van bestuur te geven normen met betrekking tot de kwaliteit van woonruimte.

(...)".

en vervolgt (p. 9):

" De eerste ondergetekende meent dat het voor de beoordeling van het voorliggende wetsontwerp noodzakelijk is uiteen te zetten hoe hij zich de inhoud van deze algemene maatregel van bestuur gedacht heeft. Samengevat komt deze op het volgende neer. Het systeem om te beoordelen of de huurprijs van woonruimte in juiste verhouding staat tot de kwaliteit van die woonruimte is gebaseerd op het systeem dat voor de huuraanpassing van woningen in 1976 is toegepast. Dat wil zeggen dat een aantal objectief meetbare kenmerken van de woonruimte, zoals oppervlakte, sanitair, mate van isolatie of aan de woonruimte verbonden centrale voorzieningen, in waarderingspunten uitgedrukt zal worden. Dit puntenaantal zal worden aangevuld door toekenning van punten voor subjectieve waarderingsaspecten, zoals de woonvorm, de ligging en de algehele kwaliteitsindruk. Los van deze puntenwaardering zal de staat van onderhoud worden gewaardeerd (...).

Vanzelfsprekend is het waarderingsstelsel, dat in 1976 werd toegepast, niet feilloos. De bedoeling was - en dat is bij de invoering van het systeem ook opgemerkt - met dit systeem in 1976 ervaring op te doen, waarvan bij de opzet van het systeem krachtens de Huurprijzenwet zou kunnen worden geprofiteerd. Verbeteringen die nog in de loop van 1976 of na het van kracht worden van de wet wenselijk blijken, zullen vanzelfsprekend aangebracht moeten worden. Mede in verband met de noodzaak het stelsel bij gelegenheid te kunnen bijstellen zal dit stelsel in een algemene maatregel van bestuur worden neergelegd (...)."

4.3. Uit de hiervoor aangehaalde passages uit de wetsgeschiedenis moet worden afgeleid dat de wetgever met het nieuwe wetsvoorstel beoogde enerzijds een zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als mogelijk wilde afstemmen op de reële waarde van het woongenot. Als instrument daarvoor werd aan de lagere wetgever de bevoegdheid gegeven om kwaliteitsnormen te stellen, zowel met betrekking tot objectieve kenmerken, als met betrekking tot subjectieve kenmerken. Onder dit laatste kenmerk valt ook de ligging van de woonruimte. De bevoegdheid voor de lagere wetgever om bij de beoordeling van de kwaliteit van een woning de ligging van die woning te betrekken en daar normen voor te geven is daarmee in beginsel gegeven.

4.4. Dat, zoals de Huurdersvereniging betoogt, het de lagere wetgever daarbij uitsluitend werd toegestaan om bij die normering over de ligging uniforme, landelijk geldende regels op te stellen, acht de rechtbank niet juist. De rechtbank volgt met betrekking tot dit punt het betoog van de Staat dat de parlementaire geschiedenis uitdrukkelijk een grondslag biedt om prijsdifferentiatie aan te brengen per regio. Zie p. 2:

"Deze ontwikkelingen maken duidelijk dat de voorheen gebruikte indeling in enerzijds een deel van het land mét schaarste, niet langer recht doet aan de werkelijkheid. In het hele land doet zich schaarste voor, zij het dat deze vooral plaatselijk is bepaald en van gebied tot gebied kan verschillen in aard en omvang. Deze, pas de laatste jaren onderkende verschijningsvorm van de schaarste aan woonruimte maakt een andere benadering van huur en verhuur, en vooral de huurprijsvorming, noodzakelijk dan tot dusver."

en p. 22:

"Om tot een aanvaardbaar systeem te komen is het naar de mening van de Raad [voor de Volkshuisvesting] gewenst, dat een noodzakelijk geachte verfijning ten behoeve van regionale differentiatie mogelijk wordt gemaakt (...). Tussen de onderscheiden regio's bestaan duidelijke verschillen, welke ook in het huurprijsniveau tot uitdrukking moeten kunnen worden gebracht om al te grote onevenwichtigheden in het systeem te vermijden (...).

Verschillen in bouwkosten en grondkosten acht de Raad de belangrijkste factoren die bepalend zijn voor huurprijsniveauverschillen per regio. Welke factoren uiteindelijk in de vereiste regionalisatie tot uitdrukking zullen moeten worden gebracht, is een onderwerp, dat in elk geval nog nadere studie vereist. De Raad zal op dat onderwerp terugkomen in zijn advies over de algemene maatregel van bestuur, waarin het woningwaarderingsstelsel zal worden neergelegd.

De eerste ondergetekende merkt naar aanleiding van het voorgaande op dat het in de bedoeling ligt vooralsnog uiteenlopende normatieve huurniveau's vast te stellen voor de randstad enerzijds en voor het overige deel van het land anderzijds. Voor het gehele land zal één woningwaarderingssysteem gelden, doch in de bijbehorende minimum- en maximumnormhuren zal differentiatie worden aangebracht. Onder randstad moet in dit verband worden verstaan de provincies Utrecht, Zuid-Holland met uitzondering van het eiland Goeree-Overflakkee en de provincie Noord-Holland met uitzondering van het gebied benoorden de gemeenten Amsterdam, Zaanstad, Heemskerk en Castricum. De differentiatie zal worden gebaseerd op het verschil in huurprijzen van woningwetwoningen van de laatste vijf jaar in de twee onderscheiden gebieden.

Het voorgaande zal bij of krachtens de algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 15 van het wetsontwerp worden geregeld. Genoemd artikel geeft daarvoor de basis."

4.5. Uit het voorgaande blijkt dat de lagere wetgever uitdrukkelijk de bevoegdheid is toegekend om in de regelgeving ruimte te laten voor plaatselijke huurprijsniveauverschillen, waarbij destijds de verschillen in bouwkosten en grondkosten als belangrijkste oorzaak werden beschouwd. Over de wijze waarop deze prijsverschillen tot uitdrukking moesten worden gebracht, bestond bij de formele wetgever nog geen duidelijkheid. Er lag een voorstel om de regio Randstad te onderscheiden van de rest van Nederland, maar geen verplichting voor de lagere wetgever om het systeem conform het voorstel in te richten. Het voorstel heeft uiteindelijk ook niet zijn beslag gekregen in het WWS. Nu de wijze waarop regionale prijsverschillen - die anders dan de Huurdersvereniging betoogt niet uitsluitend werden beperkt tot verschillen in bouwkosten en grondkosten - in het WWS tot uitdrukking zou worden gebracht, nog ter discussie stond en werd voorbehouden aan de lagere wetgever, faalt het betoog van de Huurdersvereniging dat slechts een uniforme normering per (geografisch aangeduide) regio zou zijn toegestaan.

4.6. De rechtbank ziet in de wetsgeschiedenis voorts geen beperking om, zoals in het Wijzigingsbesluit is gebeurd, plaatselijke huurprijsniveauverschillen tot uitdrukking te laten komen door deze als subjectief kwaliteitskenmerk een rol te laten spelen in het WWS. De kwaliteit van de woonomgeving heeft immers binnen het WWS van meet af aan als subjectief kwaliteitskenmerk een rol gespeeld bij de vaststelling van de kwaliteit van een woning. Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonomgeving werden tot aan de invoering van het Wijzigingsbesluit, en ook thans nog, de volgende aspecten rondom de ligging meegenomen: omgevingsgroen, speelgelegenheid voor kinderen, basisonderwijs, winkels voor dagelijkse levensbehoeften, stedelijke voorzieningen, bereikbaarheid van de woning en openbaar vervoer, openbare parkeergelegenheid, verkeersoverlast en - veiligheid en de onderhoudstoestand van de woonomgeving. Door in het Wijzigingsbesluit de gewildheid van de woning als bijzondere voorziening op te nemen, wordt tot uitdrukking gebracht dat in bepaalde gebieden de kwaliteit van de woonomgeving dermate gunstig is dat de kwaliteitsbeleving bij huurders voor deze woningen hoger ligt dan bij andere woningen. Dat de gewildheid van de woning samenhangt met de locatie en tot uitdrukking komt in een hogere economische waarde voor overigens gelijksoortige woningen, doet er niet aan af dat de gewildheid van een woning kan worden beschouwd als een subjectief kwaliteitskenmerk. Naar het oordeel van de rechtbank past het toekennen van extra punten als bijzondere voorziening voor woningen met een extra hoge kwaliteitsbeleving dan ook binnen de bevoegdheid om regels te stellen met betrekking tot de kwaliteit van huurwoningen, waarbij niet alleen objectieve, maar ook subjectieve waarderingsaspecten een rol mogen spelen.

4.7. Het argument van de Huurdersvereniging dat de WOZ-waarde zich niet leent als maatstaf voor de huurprijsbepaling in het WWS, wordt verworpen. De WOZ-waarde wordt niet als ijkpunt voor de huurprijs gehanteerd, maar als verdeelsleutel voor het aanwijzen van gebieden. Binnen die gebieden dient de WOZ-waarde voor het aanwijzen van een bepaalde groep woningen, waarvan de gewildheid zodanig hoog is, dat daarmee in de huurprijsbepaling van de maximaal toegestane huur rekening mag worden gehouden. Dat de gewildheid van de woning kan worden uitgedrukt in de - landelijk beschouwd - hoogste economische waarde van woningen in bepaalde gebieden is niet bestreden door de Huurdersvereniging. Daarnaast zijn de wettelijke belemmeringen om de huurcommissie gebruik te laten maken van de WOZ-waarde voor het bepalen van de vraag of aan een woning schaarstepunten kunnen worden toegekend weggenomen.

4.8. Op grond van het vorenstaande concludeert de rechtbank dat de Kroon met de invoering van de gewildheid van de woning als kwaliteitskenmerk niet buiten de aan haar gedelegeerde bevoegdheid is getreden.

Verbod op détournement de pouvoir

4.9. De Huurdersvereniging betoogt dat de Staat met de invoering van de gewildheid van de woning een inkomenspolitiek doel beoogt te bereiken, doordat met de regeling wordt bewerkstelligd dat bepaalde wijken ontoegankelijk zullen worden voor huishoudens met lage inkomens. Dat strookt volgens haar niet met het doel waarvoor de bevoegdheid is gegeven: het bieden van huurprijsbescherming, waardoor sprake is van détournement de pouvoir.

4.10. De Staat erkent dat op termijn - bestaande huurprijsovereenkomsten mogen niet worden gewijzigd - een effect daarvan kan zijn dat woningen in schaarstegebieden voor huishoudens met lage inkomens te duur en daarmee ontoegankelijk worden. De Staat wijst er daarbij echter terecht op dat dit effect zich niet noodzakelijkerwijs hoeft voor te doen. De huidige regeling laat immers de mogelijkheid toe om op basis van kwaliteit een hogere maximale huurprijs te vragen, maar daartoe bestaat geen verplichting. Daarbij heeft de Staat er op gewezen dat het effect dat met het toestaan van een hogere maximale huurprijs in schaarstegebieden wordt beoogd, is om een groter woningaanbod voor middeninkomens te realiseren, bij voorkeur door uitbreiding van dat aanbod doordat verhuurders meer bereid zullen zijn om daarvoor de benodigde investeringen te doen. Bovendien kunnen gemeenten - naar de Staat met juistheid heeft betoogd - middels prestatieafspraken bewerkstelligen dat ook in schaarstegebieden nog altijd woningen voor huishoudens met lage inkomens worden aangeboden. Dat door het Wijzigingsbesluit gewilde woningen minder toegankelijk worden voor minvermogenden staat daarmee niet - zonder meer - vast.

4.11. Uit de hiervoor geciteerde wetsgeschiedenis volgt naar het oordeel van de rechtbank bovendien dat de formele wetgever de mogelijkheid dat door regionale prijsverschillen per gebied andere (hogere) huurprijzen kunnen worden gehanteerd reeds onder ogen heeft gezien. Wanneer de wetgever destijds het voorstel om in de Randstadregio hogere huurprijzen toe te staan in het WWS had vastgelegd, had dit eveneens tot effect gehad dat deze woningen voor het huishoudens met een laag inkomen mogelijk minder toegankelijk zouden worden. Dat het optreden van dit effect strijdig is met hetgeen de formele wetgever destijds beoogde is dan ook niet juist. Het openen van de mogelijkheid om in schaarstegebieden de maximaal toegestane huurprijs te verhogen past volgens de rechtbank binnen het doel van de wet om enerzijds een zekere mate van huurprijsbescherming te bieden en anderzijds de huurprijzen zoveel als mogelijk af te stemmen op de reële waarde van het woongenot. Dat daarbij lokaal (woonomgevingsfactoren) en zelfs regionaal (verschil in stichtingskosten per regio) prijsverschillen kunnen optreden is reeds bij de totstandkoming van het WWS door de wetgever onderkend.

4.12 Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank in het betoog van de Huurdersvereniging onvoldoende redenen vindt voor het buiten toepassing laten van het Wijzigingsbesluit. De vorderingen van de Huurdersvereniging zullen dan ook worden afgewezen.

4.13 De Huurdersvereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op:

- griffierecht € 575,00

- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.479,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt de Huurdersverening in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot op heden begroot op € 1.479,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3 verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. Mendlik, mr. D.R. Glass en mr. I. Brand en in het openbaar uitgesproken op 30 januari 2013.

Mr. Mendlik is buiten staat dit vonnis te ondertekenen. Mr. I. Brand zal dit vonnis namens haar ondertekenen.