Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBBRE:2011:BR5338

Instantie
Rechtbank Breda
Datum uitspraak
17-08-2011
Datum publicatie
22-08-2011
Zaaknummer
640412 cv 11-313
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Procedure bij kantonrechter ex artikel 7:262 BW, na geschilbeslechting door Huurcommissie.

Deugdelijkheid onderzoek Huurcommissie.

Gebrek als bedoeld in categorie C, gelet op bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte.

Rechtvaardigt het gebrek een tijdelijke huurprijsverlaging tot 40% van de maximale huurprijsgrens.

Wat is de ingangsdatum en de einddatum van de tijdelijke huurprijsverlaging.

Vordering in reconventie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK BREDA

team kanton Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 640412 CV EXPL 11-313

vonnis d.d. 17 augustus 2011

inzake

1. [X],

2. [Y],

wonende te [woonplaats],

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

procederend in perso[adres],

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

procederend met toevoeging nummer 1FJ0047,

gemachtigde: mr. W.G. Dictus te Oudenbosch.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘[X & Y].’ en ‘[Z]’. [X & Y]. kunnen ook ieder afzonderlijk als ‘[X]’ en ‘[Y]’ worden aangeduid.

1. Het verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

a. het exploot van dagvaarding van 7 januari 2011, met producties;

b. de akte zijdens [X & Y]. d.d. 19 januari 2011, met een productie;

c. de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;

d. de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie, met producties;

e. de conclusie van dupliek in conventie, tevens houdende repliek in reconventie, met een productie;

f. de akte uitlaten productie in conventie, tevens conclusie van dupliek in reconventie.

2. Het geschil

In conventie

2.1 [X & Y]. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de door de Huurcommissie gewezen uitspraak onder zaaknummer 2010/17051 te vernietigen, met veroordeling van [Z] in de kosten van de onderhavige procedure alsmede in de door [X & Y]. in het kader van de procedure bij de Huurcommissie verschuldigd geworden legeskosten ad € 25,00.

2.2 [Z] voert verweer.

In reconventie

2.3 [Z] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om [X & Y]. hoofdelijk te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van € 1.926,49, vermeerderd met de wettelijke rente en met de proceskosten.

2.4 [X & Y]. voert verweer.

3. De beoordeling

In conventie en in reconventie

3.1 Tussen partijen staan -als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende (gemotiveerd) weersproken, dan wel aan de hand van de inhoud van de overgelegde producties- de volgende feiten in rechte vast:

a. [Z] heeft per 16 maart 2010 met [X & Y]. een huurovereenkomst gesloten, krachtens welke [Z] sinds 1 april 2010 van [X & Y]. de woning huurt gelegen te [adres], op de voorwaarden en bepalingen als tussen partijen overeengekomen;

b. de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs bedroeg € 615,00 per maand;

c. op 20 juli 2010 heeft [Z] een aangetekende brief (gedateerd 12 juli 2010) aan [X] gestuurd, waarin -onder meer- de volgende passage staat: “Er zijn een aantal gebreken aan het huis die er bij aanvang van de huur al waren, en waarvan ook afgesproken was dat dit verholpen zou worden. Ik ben een aantal maanden in afwachting geweest of u de gebreken toch nog zou komen verhelpen, maar vond het nu tijd worden om u schriftelijk aan onze gemaakte afspraken te herinneren, Het gaat hierbij om: - het koud worden van de badkraan, ook de andere kranen worden regelmatig koud…”;

d. bij brief d.d. 5 augustus 2010 reageert [X & Y]. daarop als volgt: “Het koud worden van badkraan en andere kranen die regelmatig koud worden. Antw: Wij hebben de firma Feenstra opdracht gegeven de combi ketel na te kijken. Dit is op maandag 31 mei 2010 gedaan en de ketel was in orde bevonden en op die datum is ook het onderhoud en servicecontract ingegaan. Wij hebben toen aangegeven dat het mogelijk was dat kalkafzetting in de kranen mogelijk de oorzaak was of als men tegelijk 2 kranen open zet…”;

e. bij brief d.d. 9 augustus 2010 reageert [Z] hierop door het probleem met het koud worden van het water nogmaals en meer specifiek te omschrijven. Zij geeft aan dat het geen probleem is van de kranen en dat er ook niet twee kranen tegelijk worden opengezet. Voorts geeft ze aan dat gecontroleerd is of de ketel bijgevuld diende te worden, hetgeen niet nodig was. Volgens [Z] wordt op alle drie de tappunten in huis waar warm water gepakt kan worden, het water na twee minuten ijskoud, dan wordt het weer warm wat ongeveer twee minuten duurt en vervolgens wordt het weer koud, enzovoort. De tappunten zijn de keukenkraan, de wastafelkraan en de badkraan van de badkamer;

f. naar aanleiding van een opdracht van [X & Y]. controleert een monteur van Feenstra op 18 augustus 2010 de CV combiketel, waarbij een onderdeel is vervangen. Diezelfde dag heeft [Z] naar Feenstra teruggebeld met de mededeling dat de CV combiketel nog niet correct werkte;

g. [X & Y]. is op vakantie geweest van 19 augustus 2010 tot en met 23 augustus 2010;

h. [X & Y]. is op 27 augustus 2010 door Feenstra gebeld en op de hoogte gesteld van voornoemd telefonisch onderhoud van [Z] d.d. 18 augustus 2010;

i. op 15 september 2010 is de warmtewisselaar van de CV combiketel vervangen, waarna het probleem met het koud/warmwater is opgelost;

j. de Huurcommissie heeft op 9 augustus 2010 een verzoek van [Z] ontvangen als bedoeld in artikel 7:257 lid 2 BW tot het doen van een uitspraak over de tijdelijke vermindering van de huurprijs in verband met -kort samengevat- een gebrek aan voornoemde woonruimte;

k. op 22 september 2010 heeft er op verzoek van de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woonruimte plaatsgehad, waarvan een rapport is opgemaakt;

l. het verzoek van [Z] is door de Huurcommissie ter zitting van 9 november 2010 mondeling behandeld, waarbij [Z] (vergezeld door de heer [A]) en [X] aanwezig waren;

m. bij uitspraak d.d. 9 november 2010 (verzonden op 16 december 2010) heeft de Huurcommissie -voor zover van belang- vastgesteld dat het warmwaterdeel van de CV combiketel vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot de vervanging van de warmtewisselaar niet goed heeft gefunctioneerd, hetgeen een gebrek is in de categorie C (nummer Qa1). Een gebrek in de categorie C kan leiden tot een tijdelijke verlaging tot 40% van de maximale huurprijsgrens. Omdat de woonruimte een ernstig gebrek vertoonde, acht de Huurcommissie het redelijk dat de huurder gedurende de periode 1 april 2010 tot en met 30 september 2010 € 264,73 per maand als huurprijs betaalt, zijnde 40% van de op 1 april 2010 geldende maximale huurprijs ad € 661,83 per maand. Met ingang van 1 oktober 2010 is de huurder de huurprijs van € 615,00 per maand verschuldigd, aldus de Huurcommissie;

n. de woonruimte is gewaardeerd op 145 punten;

o. [Z] heeft van 1 april 2010 tot 1 juli 2010 een bedrag van € 615,00 per maand aan huur betaald en van 1 juli 2010 tot 1 maart 2011 een bedrag van € 622,38 per maand;

p. partijen hebben in onderling overleg de huur beëindigd per 1 maart 2011.

In conventie

3.2 [X & Y]. baseert zijn vordering op voornoemde vaststaande feiten alsmede op de stelling dat hij zich met de inhoud van de uitspraak van de Huurcommissie en de motivering daarvan, niet kan verenigen. Als bezwaren voert [X & Y]. -kort samengevat- aan dat de onderzoeker bij het voorbereidend onderzoek onvoldoende zelfstandig onderzoek heeft verricht. Volgens [X & Y]. heeft de Huurcommissie de klacht van [Z] omtrent de CV combiketel ten onrechte aangemerkt als een ernstig gebrek in de zin van categorie C onder Qa1 van het door de Huurcommissie gehanteerde ‘Gebrekenboek’. Zelfs al zou er sprake zijn van een gebrek, dan is er volgens [X & Y]. nog geen aanleiding tot het verlagen van die maximale huurprijs tot 40%. [X & Y]. stelt zich op het standpunt dat -toen de oorzaak van het probleem eenmaal duidelijk was- hij geen moment heeft gedraald met zijn herstelverplichting. Verder geeft [X & Y]. aan dat de Huurcommissie ten onrechte over de periode 1 april 2010 tot en met 30 september 2010 de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd. Indien er al een verlaging diende te worden toegepast, dan heeft die over een aanzienlijk kortere periode te gelden, aldus [X & Y]. Tot slot heeft de Huurcommissie volgens [X & Y]. ten onrechte bepaald dat vanaf 1 oktober 2010 tussen partijen wederom een huurprijs zal gelden van € 615,00 per maand. Gelet op de indexering dient dit € 622,38 per maand te zijn.

3.3 [Z] voert tegen de vordering van [X & Y]. aan dat zij het (grotendeels) eens is met de uitspraak van de Huurcommissie. Nu de CV combiketel gedurende de periode 1 april 2010 tot en met 15 september 2010 niet, althans niet goed heeft gefunctioneerd, is zij ernstig in haar woongenot aangetast. Dit ernstige gebrek rechtvaardigde volgens [Z] in die periode een huurverlaging tot 40% van de maximale huurprijs. Volgens [Z] deed dit gebrek zich ook al voor bij de vorige huurders, die dit ook hebben gemeld aan [X & Y]. [Z] stelt dat zij zelf de problemen vanaf maart/april 2010 bij [X & Y]. heeft gemeld. Nu de CV combiketel op 15 september 2010 is gerepareerd, heeft de Huurcommissie volgens [Z] ten onrechte de huurverlaging laten doorlopen tot 1 oktober 2010. Verder heeft de Huurcommissie de huurprijs per 1 oktober ten onrechte op € 615,00 gesteld, hetgeen -zoals door [X & Y]. is aangegeven- een bedrag van € 622,38 per maand moet zijn. Met betrekking tot de door [X & Y]. gevorderde vergoeding van de factuur van Agin Timmermans merkt [Z] op dat er bij een eventuele proceskostenveroordeling geen reden is om af te wijken van het liquidatietarief.

3.4 [X & Y]. heeft tijdig, te weten binnen 8 weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, een vordering ingesteld bij de kantonrechter zodat hij in zoverre kan worden ontvangen in die vordering.

3.5 [X & Y]. heeft in de onderhavige procedure gevorderd om de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen. Uit zijn stellingen volgt dat hij van mening is dat de huurprijs over de periode van 1 april 2010 tot 1 juli 2010 € 615,00 per maand dient te bedragen en vanaf 1 juli 2010 tot 1 maart 2011 € 622,38 per maand. [X & Y]. betwist dat er sprake zou zijn van een gebrek dat aanleiding geeft tot het verlagen van de maximale huurprijs tot 40% van de maximale huurprijsgrens, zoals door de Huurcommissie is vastgesteld.

3.6 Allereerst stelt [X & Y]. dat de onderzoeker bij het voorbereidend onderzoek, dat in opdracht van de Huurcommissie plaatsvond, onvoldoende zelfstandig onderzoek heeft verricht. Volgens [X & Y]. zijn de in het rapport opgenomen feiten en stellingen niet gestoeld op eigen waarnemingen of eigen onderzoek maar op ongecontroleerde beweringen van [Z] ten tijde van het onderzoek ter plaatse, welke beweringen de onderzoeker kennelijk klakkeloos heeft overgenomen, doch welke (ten dele) onjuist zijn. [X & Y]. is echter uitgenodigd om het onderzoek d.d. 22 september 2010 bij te wonen, maar hij heeft zich hiervoor -naar eigen zeggen- afgemeld gezien zijn vakantie die duurde van 15 tot en met 26 september 2010. De afmelding is de keuze van [X & Y]. geweest; hij had er ook voor kunnen kiezen om het onderzoek uit te laten stellen. De gevolgen van die keuze, dat wil zeggen het niet tijdens het onderzoek kunnen reageren op uitspraken van [Z], komen dan ook voor rekening en risico van [X & Y]. Verder had [X & Y]. opmerkingen over het onderzoek kenbaar kunnen maken op de hoorzitting van de Huurcommissie d.d. 9 november 2010, waarbij hij de bevindingen van de onderzoeker had kunnen weerleggen. Ook dit heeft hij nagelaten. Volgens [X & Y]. vond dit zijn oorzaak door zijn onbekendheid met de Huurcommissie als rechtsprekend orgaan. Hij had zich ingesteld op een vorm van geschillencommissie, die zou bemiddelen in het oplossen van een probleem tussen huurder en verhuurder. Nu op de zittingsdatum van 9 november 2010 het probleem met de CV combiketel was opgelost, verwachtte [X & Y]. niet dat er nog bemiddeld moest worden. Echter, er -veronderstellenderwijze- vanuit gaande dat de Huurcommissie deze informatie niet heeft verschaft, had [X & Y]. zelf kunnen informeren naar de rol en hoedanigheid van de procedure bij de Huurcommissie. Het niet (voldoende) informeren hieromtrent, behoort voor zijn rekening en risico te komen. Aan voornoemde verweren van [X & Y]. wordt derhalve voorbij gegaan.

3.7 Nu [X & Y]. betwist dat er sprake is van een gebrek, zoals door de Huurcommissie aangegeven, dient nagegaan te worden of er sprake is van een gebrek als bedoeld in de wet. In bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW), welk besluit op de onderhavige materie van toepassing is, zijn categorieën van omstandigheden genoemd die bij de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs een rol spelen. De tekst onder categorie C, getiteld ‘overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf’, luidt dat ‘de woonruimte een gebrek vertoont of een tekortkoming die:

a. niet behoort tot de gebreken of tekortkomingen, bedoeld in de categorieën A en B, en

b. ernstig het woongenot schaadt, waarvan bijvoorbeeld sprake is bij: (…) een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmte-afgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrekken bestemd is of zijn, niet mogelijk is.’ De daarbij gegeven opsomming en de uitwerking daarvan in het ‘Gebrekenboek Huurcommissie’ heeft geen limitatief karakter. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan de hand van de in het geding gebrachte stukken vast komen te staan dat de CV combiketel in het gehuurde niet goed gefunctioneerd heeft en dat dit kan worden aangemerkt als een gebrek als bedoeld in voornoemde categorie C. Immers, als het warme water van de keukenkraan, de wastafelkraan en de badkraan na 2 minuten gedurende 1 minuut koud wordt en dan gedurende 2 minuten weer warm wordt, waarna het weer 1 minuut koud wordt enzovoort, dan is dit een gebrek dat het woongenot ernstig schaadt. Nu het probleem was opgelost nadat de warmtewisselaar was vervangen, is voldoende gebleken van een (ernstig) gebrek aan de onderhavige CV combiketel.

3.8 [X & Y]. stelt dat als er sprake zou zijn van een gebrek, er nog geen aanleiding is tot het verlagen van de huurprijs tot 40% van de maximale huurprijsgrens. [X & Y]. geeft aan dat hij -toen de oorzaak van het probleem eenmaal duidelijk was- geen moment heeft gedraald met zijn herstelverplichting. Hierin kan [X & Y]. niet worden gevolgd, waartoe het volgende wordt overwogen. Partijen verschillen van mening over het tijdstip waarop [X & Y]. bekend was met het gebrek. Volgens [Z] was [X & Y]. hiervan al door de vorige huurders op de hoogte gesteld en is het probleem ook tussen haar en [X & Y]. besproken bij aanvang van de huurovereenkomst. Volgens [X & Y]. is hij eerstens in de week van 24 tot en met 30 mei 2010 in kennis gesteld van het probleem ter zake het koud worden van de warmwaterkranen. Vast staat wel, dat de monteur van het onderhoudsbedrijf de ketel op 31 mei 2010 heeft nagekeken waarbij deze kennelijk geen bijzonderheden is tegengekomen. Vervolgens staat vast dat [Z] in haar aangetekende brief d.d. 12 juli 2010 aan [X & Y]. kenbaar heeft gemaakt dat de kranen regelmatig koud worden, welk probleem zij in haar brief d.d. 9 augustus 2010 specifiek heeft beschreven. Door deze brieven is het [X & Y]. in ieder geval duidelijk geworden dat zich een probleem voordeed met de warmwaterkranen. [X & Y]. stelt hieromtrent dat hij direct hierna aan het onderhoudsbedrijf een vervolgopdracht heeft gegeven met het verzoek nogmaals naar de CV ketel te kijken en defecten te herstellen. Die opdracht is, blijkens de overgelegde werkbon, in de ochtend van 18 augustus 2010 uitgevoerd. Vast staat dat het onderhoudsbedrijf later die dag nogmaals is teruggekeerd naar de woning van [Z] in verband met de CV combiketel. In de werkbon met betrekking tot dat tweede bezoek staat onder “omschrijving werkzaamheden/reden servicebezoek” onder meer vermeldt “inwendig verkalkt doorgegeven aan de zaak”. Pas op 15 september 2010 zijn de werkzaamheden ten aanzien van dit euvel verricht, waarna het probleem met het koud worden van het warme water is opgelost. Volgens [X & Y]. komt het tijdsverloop tussen het ontdekken van voornoemde verkalking op 18 augustus 2010 en de vervanging van de verkalkte warmtewisselaar op 15 september 2010, voor rekening van [Z]. Hierin kan hij niet worden gevolgd. [Z] heeft onbetwist gesteld dat het onderhoudsbedrijf alleen opdrachten van [X & Y]. mocht accepteren en niet direct van haar. Het is [X & Y]. die voor deze werkwijze heeft gekozen, hetgeen tijdvertragend kan werken. Uit de bij conclusie van repliek overgelegde reisbescheiden blijkt dat [X & Y]. van 19 augustus 2010 tot en met 23 augustus 2010 met vakantie is geweest. [X & Y]. geeft in punt 10 van die conclusie aan dat het onderhoudsbedrijf hem op 27 augustus 2010 op de hoogte heeft gesteld van de geconstateerde verkalking. Vervolgens heeft hij -naar eigen zeggen- op 3 september 2010 telefonisch contact opgenomen in verband met onduidelijkheid hoe men het gebrek had vastgesteld waarna hij stelt op 6 september 2010 toch maar toestemming te hebben gegeven om de wisselaar te vervangen. Dit relaas is in tegenspraak met hetgeen [X & Y]. in punt 9 van de dagvaarding stelt. Daarin heeft hij aangegeven dat hij reeds in de vroege ochtend van 30 augustus 2010 aan het onderhoudsbedrijf heeft laten weten dat zij de warmtewisselaar mocht vervangen. In punt 10 van de reactie van [Z], die bij de conclusie van dupliek is gevoegd, wijst [Z] ook op voornoemde tegenstrijdigheid. Zij geeft daarbij aan dat het probleem op 18 augustus 2010 is geconstateerd en dat de toestemming voor de reparatie door [X & Y]. pas is gegeven op 6 september 2010. Zij ziet niet in dat zij er hinder van zou moeten ondervinden dat haar verhuurder op vakantie is en zij vindt dat een verhuurder dat soort zaken goed moet regelen. Ook wijst zij erop dat [X & Y]. in de dagvaarding heeft aangegeven dat de opdracht tot vervanging van de warmtewisselaar reeds op 30 augustus 2010 gegeven zou zijn. [X & Y]. geeft in zijn daarop genomen akte geen duidelijkheid over deze kwestie. Hij stelt slechts dat “zij over de periode 18 augustus 2010 tot 6 september 2010 over en weer kunnen blijven discussiëren, maar dat zij toch van mening zullen blijven verschillen”. Gelet op al het voorgaande, komt de hiervoor geschetste tegenstrijdigheid, alsmede de onduidelijkheid of er nu wel of geen afspraak zou zijn gemaakt voor 30 augustus 2010, voor risico van [X & Y]. Er wordt vanuit gegaan dat [X & Y]. op 18 augustus 2010 op de hoogte had kunnen zijn van het gebrek, terwijl hij pas op 6 september 2010 toestemming heeft verleend om tot reparatie over te gaan. Dat de reparatie vervolgens negen dagen later plaatsvindt, is niet onredelijk veel later. Het tijdsverloop wordt door [Z] afdoende verklaard, waarbij zij aangeeft dat zij niet eerder in de gelegenheid was om vrij te nemen, terwijl de afspraak ook moest worden afgestemd met [X], die er -aanvankelijk- bij wilde zijn. Gelet op al het voorgaande wordt de stelling van [X & Y]. dat hij -toen de oorzaak van het probleem eenmaal duidelijk was- geen moment heeft gedraald met zijn herstelverplichting, verworpen.

Het hiervoor overwogene laat onverlet dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de maximale huurprijsgrens de meest vergaande verlaging is, die op grond van het bepaalde in artikel 6 BHW is toegestaan. De kantonrechter acht een dergelijke verlaging meer op zijn plaats, indien de CV combiketel bijvoorbeeld in het geheel geen warm water zou hebben gegeven. Gelet op het geconstateerde gebrek in samenhang met de overige omstandigheden van het geval, komt de kantonrechter tot het oordeel dat een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 60% van de maximale huurprijs op zijn plaats is.

3.9 Vervolgens dient beoordeeld te worden over welke periode die tijdelijke huurprijs-verlaging van kracht is. Volgens [X & Y]. heeft de Huurcommissie die verlaging ten onrechte over de periode 1 april 2010 tot en met 30 september 2010 toegepast en dient die over een aanzienlijk kortere periode te gelden. Ondanks de standpunten van partijen daaromtrent heeft de Huurcommissie de einddatum van 1 oktober 2010 juist vastgesteld. Vast staat dat het gebrek op 15 september 2010 is verholpen. In artikel 16 lid 5 jo. artikel 12 lid 4 Uitvoerings-wet huurprijzen woonruimte (UHW) is bepaald dat de lagere huurprijs niet meer van toepassing is met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de opheffing van het gebrek heeft plaatsgevonden. De einddatum van de tijdelijke huurprijsverlaging is derhalve 1 oktober 2010. Omtrent de begindatum wordt het volgende overwogen. Deze gaat, gelet op de omstandigheden van het geval in samenhang met het bepaalde in artikel 16 UHW, in op de eerste dag van de maand volgend op het tijdstip waarop de huurder de gebreken schriftelijk bij de verhuurder heeft gemeld. Vast staat dat [X & Y]. de aangetekende brief van [Z] d.d. 12 juli 2010 die -onder meer- betrekking had op het gebrek, op 22 juli 2010 heeft ontvangen. Anders dan de Huurcommissie heeft beslist, stelt de kantonrechter de begindatum van de tijdelijke huurprijsverlaging vast op 1 augustus 2010. De periode van de tijdelijke huurverlaging behelst derhalve de periode van 1 augustus 2010 tot 1 oktober 2010.

3.10 Tot slot heeft de Huurcommissie volgens [X & Y]. ten onrechte bepaald dat vanaf 1 oktober 2010 tussen partijen wederom een huurprijs zal gelden van € 615,00 per maand. Gelet op de indexering dient dit € 622,38 per maand te zijn. [Z] is het met dit standpunt eens en zij geeft aan dat zij vanaf 1 juli 2010 ook iedere maand € 622,38 aan huur heeft betaald. De kantonrechter volgt partijen in dit standpunt. De indexering op de aanvangs-huurprijs van € 615,00 per maand, is op grond van de tussen partijen gesloten huurovereen-komst van toepassing vanaf 1 juli 2010. Vanaf die tijd bedraagt de huurprijs derhalve € 622,38 per maand. Dit heeft ook gevolgen voor de berekening van de tijdelijke huurprijsverlaging. Hiervoor is geoordeeld dat die zal worden verlaagd tot 60% van de maximaal geldende huurprijs. Tussen partijen staat vast dat de woning is gewaardeerd op 145 punten. De maximale huurprijsgrens bij dit puntenaantal bedraagt per 1 juli 2010 een bedrag van € 669,78. [Z] is -gelet op het vooroverwogene- over de periode van 1 augustus 2010 tot 1 oktober 2010 de verlaagde huurprijs van (60% van € 669,78 =) € 401,87 aan [X & Y]. verschuldigd.

In reconventie

3.11 Al hetgeen in conventie is overwogen geldt als hier herhaald en ingelast.

3.12 [Z] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om [X & Y]. hoofdelijk te veroordelen om aan haar te betalen een bedrag van € 1.926,49, vermeerderd met de wettelijke rente en met de proceskosten. Tussen partijen staat vast dat [Z] van 1 april 2010 tot 1 juli 2010 een bedrag van € 615,00 per maand aan [X & Y]. heeft betaald en van 1 juli 2010 tot 1 maart 2011 een bedrag van € 622,38 per maand. Gelet op de tijdelijke huurprijsverlaging zoals die door de Huurcommissie is vastgesteld, stelt [Z] zich op het standpunt dat zij te veel heeft betaald, hetgeen zij terugvordert.

Gelet op hetgeen in conventie is overwogen heeft [Z] over de periode 1 april 2010 tot 1 augustus 2010 het juiste bedrag aan huur betaald. Over de periode van 1 augustus 2010 tot 1 oktober 2010 gold de verlaagde huurprijs van € 401,87 per maand. [Z] heeft in die maanden een bedrag van € 622,38 per maand betaald. Het verschil van (2 x € 220,51 =) € 441,02, heeft zij -gelet op de tijdelijke huurprijsverlaging- derhalve onverschuldigd betaald. Dit bedrag dient [X & Y]. terug te betalen en ligt voor toewijzing gereed. Vanaf 1 oktober 2010 tot het einde van de huurovereenkomst d.d. 1 maart 2011 heeft [Z] de verschuldigde huurprijs van € 622,38 betaald, zodat over die periode niets terug te vorderen is.

3.13 De over het toewijsbare bedrag van € 441,02 gevorderde wettelijke rente is -gelet op het vooroverwogene- eveneens toewijsbaar en wel, zoals gevorderd, vanaf 1 januari 2011.

In conventie en in reconventie

3.14 Nu beide partijen op bepaalde punten in het (on)gelijk worden gesteld, wordt bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

4 . De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

stelt vast dat het gehuurde aan de [adres] een gebrek vertoont, dat met ingang van 1 augustus 2010 tot 1 oktober 2010 tijdelijke een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt tot 60% van de maximale huurprijs, neerkomend op een bedrag van € 401,87 per maand;

verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie:

veroordeelt de heer en [Y] hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Z] te betalen een bedrag van € 441,02, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2011;

verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde;

in conventie en in reconventie:

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2011.