Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBBRE:2011:BQ6146

Instantie
Rechtbank Breda
Datum uitspraak
25-05-2011
Datum publicatie
30-05-2011
Zaaknummer
645017 cv 11-977
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst (heren)kapperszaak

Nieuwe dameskapperszaak in zelfde winkelcentrum met dezelfde verhuurder.

Onder meer vordering tot opheffen gebrek bestaande uit vermeende strijdigheid huurovereenkomst omdat nieuwe huurster ook heren de haren snijdt.

Is hier sprake van gebrek in de zin van artikel 7-204 BW?

Kantonrechter vindt van niet en wijst de vorderingen van de huurder af.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 204
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2011/88
WR 2012/63
JHV 2011/144 met annotatie van mr. Ferment
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

BREDA

team kanton Bergen op Zoom

zaak/rolnr.: 645017 CV EXPL 11-977

vonnis bij vervroeging d.d. 25 mei 2011

inzake

[eiser], gevestigd te [adres]

eiser, procederend krachtens civiele toevoeging onder nr. [Q],

gemachtigde: mr. R.A. Oliemans, advocaat te Bergen op Zoom,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Woon- Winkel Fonds Bewaarbedrijf B.V., statutair gevestigd te Alkmaar en kantoorhoudende te (3846 AK) Harderwijk, aan de Stephensonstraat 31A,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M.G. Vleems, advocaat te Amsterdam.

1. Het verdere verloop van het geding

De procesgang blijkt uit de volgende stukken:

1.1 het tussenvonnis van 30 maart 2011 en de in dat tussenvonnis genoemde stukken;

1.2 de mondelinge behandeling van 3 mei 2011 en de in dat kader door de griffier gemaakte aantekeningen, alsmede de namens gedaagde voorgedragen en overgelegde comparitieaantekeningen, en het audiëntieblad van die datum.

De inhoud van deze stukken geldt als hier ingelast.

2. Het geschil

Eiser vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. gedaagde te verplichten het genoemde gebrek op te heffen c.q. gedaagde te verplichten de met medehuurster [X] gesloten overeenkomst te doen nakomen door [X] en [X] te dwingen zich te onthouden van het strijdig met die overeenkomst handelen, in het bijzonder zich te onthouden van het kappen van heren met alle middelen rechtens ook indien zulks ontbinding van de huurovereenkomst met [X] zou betekenen;

II. te beslissen dat de door eiser aan gedaagde verschuldigde huurprijs voor de in het lichaam van de dagvaarding genoemde winkelruimte van thans € 491,16 per maand zal worden verminderd met een aan de gestelde vermindering van het huurgenot van eiser ten gevolge van voormeld gebrek evenredig bedrag, zijnde € 200,00 per maand, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, ingaande op 1 januari 2009, derhalve met terugwerkende kracht tot aan herstel c.q. aanpassing van het genoemde gebrek;

III. gedaagde te verplichten de aldus teveel betaalde huur van 1 januari 2009 tot en met heden ad in totaal € 4.508,84 (25 maanden x € 200,00, minus huur juni € 491,16), dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, vanaf 23 juni 2009, zijnde de datum ingebrekestelling door eiser;

IV. gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.

Gedaagde concludeert tot het bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk verklaren van eiser in zijn vorderingen, althans tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van eiser in de kosten van dit geding, een en ander te vermeerderen met de nakosten ad € 131,00 zonder betekening dan wel € 199,00 met betekening van het vonnis, en met de verklaring dat deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad zal zijn, zulks met bepaling dat over die proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd zal zijn met ingang van 14 dagen na de datum van het te dezen te wijzen vonnis.

3. De verdere beoordeling

3.1 Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling van 3 mei 2011 geen minnelijke regeling bereikt. Partijen bleken verder ter zitting te volharden bij hun eerder ingenomen standpunten. Zover van belang komt de kantonrechter hierna op deze standpunten terug.

3.2 De kantonrechter gaat hierna verder uit van de navolgende tussen partijen vaststaande feiten.

3.2.1 De rechtvoorgangster van gedaagde (Apron Projectontwikkeling B.V.) heeft op 4 april 1996 een huurovereenkomst gesloten met eiser met betrekking tot de bedrijfsruimte, hierna het gehuurde, gevestigd in het winkelcentrum (Tuin van Gerlagh) aldaar, staande en gelegen aan de St. Janstraat 33. Een kopie van de schriftelijke huurovereenkomst is als productie 1 bij dagvaarding overgelegd.

3.2.2 In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als kapsalon voor dames en heren. Gedaagde heeft besloten om in het gehuurde alleen heren te knippen.

3.2.3 Van medio 1991 tot 2008 was in Hoeven de kapsalon Carla Coiffures gevestigd aan de St. Janstraat 71, gelegen op 190 meter afstand van de locatie waar Van Lieshout zijn kapsalon heeft. Een kopie van de plattegrond is als productie 3 bij conclusie van antwoord (CvA) overgelegd.

3.2.4 Carla Coiffures was een goed lopende kapsalon waar standaard twee kapsters tegelijk aan het werk waren. Op de vrijdag en de zaterdag kon dat oplopen tot zeven werknemers. Carla Coiffures was een kapsalon waar hoofdzakelijk dames werden geknipt. Mevrouw [X] was een van de werknemers van Carla Coiffures.

3.2.5 Toen Carla Coiffures ophield te bestaan, heeft mevrouw [X] haar eigen eenmanszaak opgericht en op 21 november 2008 een huurovereenkomst gesloten met gedaagde. De heer [Y] heeft daarbij namens gedaagde als verhurend makelaar opgetreden. Een kopie van de huurovereenkomst tussen gedaagde en mevrouw [X] is als productie 5 bij CvA overgelegd.

3.2.6 De kapsalon van mevrouw [X] is gevestigd in genoemd winkelcentrum op 80-85 meter van de kapsalon van eiser. Een kopie van de plattegrond is als productie 4 bij CvA overgelegd.

3.2.7 Bij de komst van de nieuwe kapsalon in het winkelcentrum heeft eiser zijn bezwaren geuit en zijn vrees voor mogelijke concurrentie kenbaar gemaakt richting gedaagde.

Gedaagde heeft daarop aan eiser laten weten dat de nieuwe kapsalon van mevrouw [X] een dameskapsalon betrof, waar voornamelijk dames geknipt zouden worden.

Op 4 december 2008 heeft [Z], voormalig werkneemster van gedaagde, een kopie van de huurovereenkomst tussen gedaagde en mevrouw [X] aan eiser gestuurd.

3.2.8 In artikel 1.3 van de huurovereenkomst tussen mevrouw [X] en gedaagde is bepaald dat het gehuurde uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als dames-kapsalon.

3.2.9 In januari 2009 is gedaagde door eiser geattendeerd op de mogelijkheid dat in de kapsalon van mevrouw [X] ook heren zouden worden geknipt. Hierop heeft gedaagde aan eiser gevraagd of hij nader bewijs hiervan kon leveren. Eiser reageert hierop bij hand-geschreven brief van 23 juni 2009 (productie 3 bij dagvaarding), waarin hij een aantal tijstippen noemt, waarop overtredingen door de kapsalon [X] van genoemde contrac-tuele bepaling zouden zijn geconstateerd, en voorts gedaagde aansprakelijk stelt voor de al geleden en nog te lijden schade.

3.2.10 In reactie hierop heeft gedaagde mevrouw [X] meerdere malen aangeschreven om haar te wijzen op de contractuele bepaling dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als dameskapsalon. Een kopie van de door gedaagde aan mevrouw [X] verstuurde brieven is als productie 8 bij CvA overgelegd.

3.2.11 In antwoord op de vraag van gedaagde waarom mevrouw [X] van mening is dat haar bedrijfsvoering wel past binnen de contractueel overeengekomen bestemming schrijft mevrouw [X] in haar brief van 28 maart 2010 (productie 9 bij CvA) -voor zover van belang- als volgt:

“(…) In de huurovereenkomst staat inderdaad dat het pand verhuurd zal worden als dameskapsalon, daar dameskapsalon geen woord of begrip is, kan eenieder hier zijn eigen invulling aan geven, onze invulling hieraan is: een kapsalon waarin hoofdzakelijk dames geknipt worden (…)”.

3.2.12 Bij brief van 2 april 2010 (productie 6 bij dagvaarding) reageert gedaagde richting de inmiddels ingeschakelde gemachtigde van eiser als volgt:

“Op uw verzoek hebben wij kapsalon [A] aangeschreven inzake het gebruik van de door hen gehuurde winkelruimte in Hoeven. Wij dreigen echter te verzanden in een eindelo-ze discussie aangezien [A] zich op het standpunt stelt dat een invulling van de omschrijving dameskapsalon in hun ogen inhoudt dat er hoofdzakelijk, maar niet uitsluitend, dames worden geknipt worden. Tevens geven zij aan dat zij, op grond van discriminatie, de enkele mannen die als klant in de kapsalon komen de toegang niet mogen ontzeggen”.

3.2.13 Bij brief van 21 juli 2010 (productie 7 bij dagvaarding) bericht de gemachtigde van eiser aan gedaagde als volgt:

“(…) De schade, welke cliënt ondervindt van de concurrerende werkzaamheden, welke in strijd met het contract en met uw kennelijke instemming, worden verricht, gaat echter voort.

Om die reden is cliënt dan ook van oordeel dat er sprake is van verminderd huurgenot en om die reden schort cliënt thans zijn huurbetalingen vooralsnog op met het nadrukkelijke verzoek alsnog iets aan uw verplichtingen als verhuurster te gaan doen.

Uiteraard is cliënt zeer wel bereid om in overleg te treden over de wijze waarop, echter het kan niet zo zijn dat de in uw brief van 2 april 2010 genoemde onzinnige argumenten zijdens [A] uw verplichtingen jegens cliënt geheel opzij zetten.

Ik verzoek u mij op korte termijn een goede oplossing aan te dragen. Het huurgenot voor cliënt wordt thans ernstig geschaad en cliënt hecht eraan om uit deze impasse te komen. (…)”.

3.2.14 Op 4 februari 2011 is eiser overgegaan tot het dagvaarden van gedaagde in deze procedure.

3.3 Eiser baseert zijn vorderingen (mede) op bovengenoemde vaststaande feiten en hij stelt zich verder op het standpunt, dat de concurrentie van de kapsalon van mevrouw [X] een gebrek oplevert, als bedoeld in artikel 7-204 BW, en hij vordert primair herstel van dat gebrek. Eiser stelt verder dat hij schade leed en lijdt van de concurrentie, die mevrouw [X] hem aandoet binnen het winkelcentrum, en hij houdt gedaagde als verhuurster aansprakelijk voor deze schade. Eiser vindt de door mevrouw [X] aangevoerde argumenten onzinnig en hij stelt richting gedaagde dat hij recht heeft op ongestoord huur-genot waaronder volgens hem ook valt het gevrijwaard worden van concurrentie binnen het winkelcentrum. Eiser stelt vast, dat gedaagde als verhuurster kennelijk niet (c.q. niet langer) van plan is om huurster [X] te dwingen om op te houden met haar schadeveroorzakend handelen. Eiser heeft de betaling van zijn huurpenningen gedurende een maand (juni 2010) opgeschort met het herhaalde verzoek aan gedaagde als verhuurster om haar verplichtingen na te komen. Eiser begroot de schade, die hij lijdt, ex aequo et bono op € 200,00 per maand (bij drie klanten minder per week zegt eiser € 50,00 per week aan inkomsten te derven dus € 200,00 per maand). Eiser vordert -gelet hierop- vermindering van huur met terugwerkende kracht. Eiser biedt bewijs aan van zijn stellingen onder meer door getuigenbewijs. Eiser biedt hierbij onder meer aan te bewijzen, dat hem bij het aangaan van zijn huurovereenkomst door verhuurster werd toegezegd, dat hij de enige herenkapper in het winkelcentrum was en dat zulks ook zo zou blijven om concurrentie in huis (ktr leest: binnen het winkelcentrum) te voorkomen. Tijdens de mondelinge behandeling volhardt eiser bij zijn eerder ingenomen stellingen. Hij herhaalt hierbij zijn bewijsaanbod. Eiser betwist hierbij het door gedaagde gedane beroep op artikel 6 van de Mededingingswet. Deze is volgens hem niet aan de orde.

3.4 Namens gedaagde worden bij antwoord en tijdens de mondelinge behandeling de vorderingen van eiser gemotiveerd betwist. Gedaagde stelt zich op het standpunt, dat de door eiser gestelde concurrentie van de zijde van de kapsalon van mevrouw [X] geen gebrek oplevert als bedoeld in artikel 7:204 BW. Gedaagde wijst hierbij op de wettelijke definitie van een gebrek in genoemd wetsartikel. Het gaat hierbij volgens haar om een omstandigheid die in de risicosfeer van eiser als huurder vallen. Een huurder van een bedrijfsruimte heeft volgens gedaagde ook concurrentie van een bepaalde omvang te dulden. Er is geen sprake van een dusdanig directe concurrentie door de kapsalon van mevrouw [X], dat geoor-deeld kan worden dat zij tekortschiet in de nakoming van haar verplichting om aan eiser het huurgenot te verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwach-ten. Gedaagde benadrukt dat in de kapsalon van mevrouw [X] hoofdzakelijk dames worden geknipt. Gedaagde betwist dat haar rechtsvoorganger bij het aangaan van de huur-overeenkomst met eiser een zogenaamde branchebeschermingsafspraak met eiser heeft gemaakt. Gelet hierop heeft eiser volgens haar een concurrentie van een bepaalde omvang te dulden. Gedaagde wijst in dat verband ook naar de wijze, waarop 1.2 van de huurovereen-komst is geformuleerd. Indien een dergelijke branchebeschermingsafspraak al zou zijn gemaakt, is deze volgens haar nietig wegens strijd met artikel 6 van de Mededingingswet. Gedaagde betwist dat zij met mevrouw [X] is overeengekomen, dat mevrouw [X] geen heren en dus uitsluitend dames zou mogen knippen. Gedaagde stemt in met de uitleg die mevrouw [X] geeft aan het begrip “dameskapsalon”. Van een absoluut herenknip-verbod is geen sprake, aldus gedaagde. Gedaagde zegt louter vanwege de bij eiser bestaande vrees voor broodroof/concurrentie aan mevrouw [X] (aanvankelijk) te hebben verzocht om haar bedrijfsvoering conform de opgenomen contractuele bepaling in te vullen. Gedaagde betwist ook dat eiser door de vermeende concurrentie € 200,00 per maand aan schade lijdt. Volgens haar legt eiser in dat verband geen reële schadebegroting over. Gedaagde wijst erop dat wanneer de heren niet door mevrouw [X] zouden zijn geknipt dit nog niet betekent dat deze naar eiser zouden zijn gegaan om geknipt te worden. Gedaagde wijst tevens op de omzetdaling in de gehele kappersbranche in de afgelopen jaren.

Zij betwist ook dat eiser wegens de vermeende concurrentie aanspraak zou hebben op huurvermindering. Bovendien kan eiser volgens gedaagde geen nakoming vorderen van een overeenkomst waarbij zij geen partij is.

3.5 De kantonrechter overweegt hieromtrent het navolgende. De kantonrechter is met gedaagde van oordeel, dat de door eiser gestelde concurrentie van de zijde van de kapsalon van mevrouw [X] geen gebrek oplevert als bedoeld in artikel 7:204 BW. Terecht wordt door gedaagde aangevoerd, dat eiser als huurder van deze bedrijfsruimte concurrentie van een bepaalde omvang heeft te dulden. Zelfs indien juist zou zijn dat in de kapsalon van [X] per week 3 heren worden geknipt, betekent dat nog niet dat gedaagde als verhuurster daardoor tekortschiet in de nakoming van haar verplichting om aan eiser als huurder het genot te verschaffen dat hij bij het aangaan van zijn huurovereenkomst met (de rechtsvoorgangster van) gedaagde mocht verwachten. Onbetwist staat vast, dat in de kapsalon van [X] hoofdzakelijk dames worden geknipt. Indien de door eiser genoemde heren niet bij de kapsalon van [X] zouden zijn geknipt, betekent dit niet dat deze heren vervolgens naar de kapsalon van eiser zouden zijn gegaan. De gebrekbepaling van artikel 7:204 BW gaat inderdaad van de redelijke verwachting die eiser als huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook in de kappersbranche moet eiser rekening houden met concurrentie van enige omvang. Eiser heeft er zelf voor gekozen om in het gehuurde alleen een herenkapsalon te exploiteren. Hij had en heeft nog steeds de mogelijk-heid om gelet op de destijds overeengekomen bestemming van het gehuurde behalve heren ook dames te knippen. Eiser weet de het enkel knippen van heren in een kapsalon tegen-woordig eerder uitzondering is dan regel. Indien daadwerkelijk destijds bij het aangaan van de huurovereenkomst tussen partijen een branchebeschermingsafspraak zou zijn gemaakt in de verstrekkende door eiser bedoelde vorm, zou deze ook daadwerkelijk in de schriftelijke huurovereenkomst zijn uitgenomen. Wellicht heeft bij de nieuwbouw van het onderhavige winkelpunt een niet onbegrijpelijk uitgangspunt gegolden om zoveel mogelijk bedrijven uit verschillende branches in dit winkelcentrum te (laten) vestigen om een zo groot mogelijk klantenschaar aan te trekken. Dit betekent echter niet dat eiser daarmee als eerste huurder binnen zijn branche in dit winkelcentrum een monopoliepositie heeft verworven binnen zijn branche. Dit klemt te meer nu eiser alleen maar een herenkapsalon exploiteert. Gelet op zijn eigen keuze kon eiser zich in redelijkheid niet tegen de komst van de dameskapsalon van mevrouw [X] verzetten. Ook al worden in laatstgenoemde dameskapsalon kennelijk ook enkele heren geknipt. De kantonrechter ziet geen reden om eiser toe te laten tot verdere bewijsvoering.

3.6 Gelet op bovenstaande zullen hierna alle vorderingen van eiser direct worden afgewezen.

3.7 Als de volledig in het ongelijk gestelde partij zal eiser veroordeeld worden in de kosten van dit geding. De door gedaagde gevorderde veroordeling in de nakosten zal de kantonrechter afwijzen nu deze nakosten onvoldoende zijn onderbouwd.

4. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vorderingen van eiser af;

veroordeelt eiser in de kosten van dit geding, aan de zijde van gedaagde tot deze uit¬spraak begroot op € 400,00, zijnde het salaris voor de gemachtigde van gedaagde;

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en bij vervroeging uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 25 mei 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.