Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBBRE:2007:BB6668

Instantie
Rechtbank Breda
Datum uitspraak
24-10-2007
Datum publicatie
29-10-2007
Zaaknummer
174890 HAZA 07-829
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

"Koop woning. Nietig, want niet voldaan aan schriftelijkheidsvereiste. Vorderingen strekkende tot opmaken schriftelijke koopovereenkomst en tot betalen van schadevergoeding passen niet in het wettelijk systeem."

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2007, 531
RCR 2008, 9
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK BREDA

Sector civiel recht

Team handelsrecht

zaaknummer / rolnummer: 174890 / HA ZA 07-829

Vonnis van 24 oktober 2007

in de zaak van

1. [eiser],

2. [eiser],

beiden wonende te Breda,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

procureur mr. P.L. Nijmeijer,

tegen

1. [gedaagde],

2. [gedaagde],

beiden wonende te Breda,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

procureur mr. A.C. van den Berg.

Partijen zullen hierna de heer [eiser] (eiser sub 1), [eiser] c.s. (eisers gezamenlijk) en [gedaagde] c.s. (gedaagden gezamenlijk) genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 juli 2007 en de daarin genoemde stukken;

- de conclusie van antwoord in reconventie met één productie (genummerd 10);

- het proces-verbaal van comparitie van 4 september 2007.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil

in conventie

2.1. [eiser] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de koopovereenkomstd.d. 19 juli 2006 te ontbinden en [gedaagde] c.s. te veroordelen tot betaling van euro 12.173,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2006 althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] c.s. in de proceskosten.

in reconventie

2.2. [gedaagde] c.s. vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eiser] c.s. te veroordelen tot betaling van:

a) de buitengerechtelijke kosten van euro 4.140,55 althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, dan wel conform het rapport Voorwerk II te stellen op twee punten van het liquidatietarief zijnde in totaal euro 768,--;

b) de schade van euro 5.000,-- althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag,

met veroordeling van [eiser] c.s. in de proceskosten.

2.3. Partijen weerspreken over en weer elkaars vorderingen.

3. De beoordeling

in conventie en in reconventie

3.1. De rechtbank zal de vorderingen in conventie en in reconventie vanwege hun samenhang gezamenlijk behandelen.

3.2. Tussen partijen staat het volgende vast:

a. Medio 2006 hebben [gedaagde] c.s. hun woning aan de Arenberglaan 268 te Breda (hierna: de woning) te koop aangeboden via een makelaar.

b. Op 18 juli 2006 hebben [eiser] c.s. de woning bezichtigd en meteen een bod uitgebracht op de woning. [gedaagde] c.s. hebben dit bod verworpen.

c. Op 19 of 20 juli 2006 hebben [eiser] c.s. opnieuw een bod gedaan dat door [gedaagde] c.s. is geaccepteerd.

d. Vervolgens is op 26 juli 2006 namens de makelaar een concept koopovereenkomst en een daarbij behorende sleutelverklaring naar partijen gestuurd. [eiser] c.s. hebben deze stukken diezelfde dag ontvangen en [gedaagde] c.s. op 27 juli 2006.

e. In de concept koopovereenkomst staat onder meer vermeld dat [eiser] c.s. de woning per 20 juli 2006 van [gedaagde] c.s. kopen tegen een koopprijs van euro 229.000,--. Verder staat in die overeenkomst dat de feitelijke levering van de woning zal plaatsvinden op 15 november 2006. Voorts is bepaald dat de juridische levering van de woning zal plaatsvinden op 15 november 2007 en dat de koopprijs op die datum moet worden betaald.

f. In de sleutelverklaring is onder andere het volgende bepaald:

‘In afwijking van het gestelde in de koopakte vindt de feitelijke levering van het gekochte plaats op 15 november 2006 of zoveel [eerder] of later als partijen tezamen nader overeenkomen. Vanaf die datum komen de lasten voor rekening van de kopers (rechtbank: [eiser] c.s.) evenals de kosten van energie e.d. Tevens zal er een bedrag van euro 850,-- … per maand verschuldigd zijn aan verkopers (rechtbank: [gedaagde] c.s.) …’

g. Partijen hebben de concept koopovereenkomst en sleutelverklaring niet ondertekend.

h. Op 27 juli 2006 heeft de makelaar van [gedaagde] c.s. [eiser] c.s. gebeld in verband met het feit dat (kort gezegd) in de periode tussen de beoogde feitelijke levering van de woning aan [eiser] c.s. per 15 november 2006 en de beoogde juridische levering per 15 november 2007, [gedaagde] c.s. de koop van een andere woning niet zouden kunnen financieren.

i. Naar aanleiding daarvan heeft er op 28 juli 2006 een bespreking plaatsgevonden tussen partijen en de makelaar. Toen is onder meer besproken dat [gedaagde] c.s. op zoek zouden gaan naar een huurwoning en dat de makelaar hen daarbij zou helpen.

j. Bij brief van 23 augustus 2006 heeft mr. Verberne, namens [eiser] c.s., [gedaagde] c.s. gesommeerd om voormelde koopovereenkomst binnen vijf werkdagen te ondertekenen. [gedaagde] c.s. hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.

k. Vervolgens heeft mr. Verberne bij brief van 3 oktober 2006 te kennen gegeven dat [eiser] c.s. afzien van nakoming van de koopovereenkomst. Verder zijn [gedaagde] c.s. bij die brief verzocht om binnen twee weken de door [eiser] c.s. geleden en te lijden schade van in totaal euro 12.173,-- te vergoeden.

3.3. [eiser] c.s. leggen aan hun vorderingen in conventie primair ten grondslag dat, hoewel de koop niet op de voet van artikel 7:2 BW is aangegaan bij een schriftelijke, door partijen ondertekende overeenkomst, ervan uit moet worden gegaan dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daartoe stellen [eiser] c.s. dat partijen op (of omstreeks) 20 juli 2006 mondeling met elkaar zijn overeengekomen dat [eiser] c.s. de woning van [gedaagde] c.s. zullen kopen tegen een koopprijs van euro 229.000,--, dat de woning op 15 november 2007 in eigendom zal worden overgedragen aan [eiser] c.s. tegen betaling van de koopprijs, en voorts dat [eiser] c.s. de woning voorafgaande aan de eigendomsoverdracht gedurende één jaar van 15 november 2006 tot 15 november 2007 van [gedaagde] c.s. zullen huren tegen een huurprijs van euro 850,-- per maand. Nu [gedaagde] c.s. daarbij geen nadere voorwaarden hebben gesteld (behalve een door [eiser] c.s. te stellen bankgarantie, waarmee zij akkoord zijn gegaan), is tussen partijen op 20 juli 2006 mondeling volledige overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop, aldus [eiser] c.s. Zij betogen voorts dat de bereikte overeenstemming is vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst die nog slechts hoefde te worden ondertekend door partijen. Onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van artikel 7:2 BW, stellen [eiser] c.s. dat [gedaagde] c.s. onder deze omstandigheden zelfs verplicht hadden kunnen worden om mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst, zodat (zo begrijpt de rechtbank de stellingen van [eiser] c.s. mede in het licht van de door hen gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst) ervan uit moet worden gegaan dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Volgens [eiser] c.s. hebben zij deze koopovereenkomst vervolgens ontbonden bij genoemde brief van mr. Verberne van 3 oktober 2006 vanwege de weigerachtigheid van [gedaagde] c.s. om de koopovereenkomst te ondertekenen en na te komen. Voor het geval in deze brief geen beroep op ontbinding zou kunnen worden gelezen, vorderen [eiser] c.s. dat de rechtbank de koopovereenkomst alsnog zal ontbinden.

Verder stellen [eiser] c.s. dat [gedaagde] c.s. verplicht zijn om de schade van in totaal euro 12.173,-- te vergoeden die [eiser] c.s. hebben geleden en nog zullen lijden doordat geen wederzijdse nakoming doch ontbinding van de koopovereenkomst plaatsvindt. Een deel van deze schade ziet op het feit dat [eiser] c.s. de huur van hun toenmalige woning hebben opgezegd naar aanleiding van de bereikte mondelinge overeenstemming over de koop van de woning van [gedaagde] c.s. Doordat [gedaagde] c.s. daarna echter weigerden om hun woning per 15 november 2006 feitelijk aan [eiser] c.s. te zullen leveren c.q. te zullen verhuren, hebben [eiser] c.s. zich genoodzaakt gezien om een andere woning te gaan huren. Hierdoor lijden [eiser] c.s. schade, omdat de huurprijs van deze woning hoger is dan de prijs die partijen waren overeengekomen voor het gebruik van de woning van [gedaagde] c.s. van 15 november 2006 tot 15 november 2007. De betreffende schade van [eiser] c.s. is gelijk aan de extra huurlasten die zij vanaf 15 november 2006 over een periode van twee jaar hebben, zijnde in totaal euro 6.384,--. Het is immers noodzakelijk dat [eiser] c.s. minimaal twee jaar in hun huidige huurwoning blijven wonen, omdat twee verhuizingen binnen korte tijd onvermijdelijk zullen leiden tot klantenverlies voor het administratiekantoor dat de heer [eiser] van uit huis voert, aldus nog steeds [eiser] c.s.

De overige schade ad euro 5.789,-- heeft betrekking op het feit dat indien [gedaagde] c.s. hun woning zoals afgesproken aan [eiser] c.s. zouden hebben geleverd, zij maar één keer hadden moeten verhuizen en daarvoor maar één keer kosten hadden moeten maken. Door de weigering van [gedaagde] c.s. om de koopovereenkomst na te komen zullen [eiser] c.s. echter twee keer moeten verhuizen en dus twee keer kosten moeten maken (te weten dubbele verhuis- en inrichtingskosten en dubbele ‘bijkomende kosten’ in verband met die verhuizingen). Eind 2006 moesten [eiser] c.s. namelijk eerst een andere woning huren, omdat zij op dat moment geen passende koopwoning konden verkrijgen. Zij zijn echter nog steeds van plan om op termijn een andere woning te gaan kopen, dit alles aldus [eiser] c.s.

[eiser] c.s. leggen aan hun vordering tot schadevergoeding subsidiair ten grondslag dat het [gedaagde] c.s. niet vrijstond om de onderhandelingen over de koopovereenkomst af te breken zonder [eiser] c.s. schadeloos te stellen, omdat deze onderhandelingen zich in een zodanig vergevorderd stadium bevonden dat [eiser] c.s. er op mochten vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen.

3.4. [gedaagde] c.s. betwisten dat zij verplicht zijn om de gestelde schade aan [eiser] c.s. te vergoeden. In dat kader voeren [gedaagde] c.s. aan dat de koop niet conform artikel 7:2 BW schriftelijk is aangegaan, zodat tussen partijen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, ook niet indien zou worden aangenomen dat partijen mondeling volledige overeenstemming hebben bereikt over de koop. Verder betogen [gedaagde] c.s. dat partijen mondeling geen overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia van de koop, onder meer omdat tussen hen geen overeenstemming bestond over de feitelijke leveringsdatum van de woning. Volgens [gedaagde] c.s. wilden zij er namelijk slechts mee instemmen dat de woning één jaar voor de eigendomsoverdracht feitelijk aan [eiser] c.s. zou worden geleverd, indien [gedaagde] c.s. de koop van een andere woning zouden kunnen financieren of op 15 november 2006 (de door [eiser] c.s. gewenste feitelijke leveringsdatum) zouden kunnen beschikken over een betaalbare huurwoning. [gedaagde] c.s. konden vóór de eigendomsoverdracht echter geen financiering verkrijgen voor de koop van een andere woning, terwijl zij evenmin op 15 november 2006 konden beschikken over een betaalbare huurwoning, aldus [gedaagde] c.s.

Voorts menen [gedaagde] c.s. dat het hen vrij stond om de onderhandelingen met [eiser] c.s. over de koop af te breken zonder dat zij daardoor schadeplichtig werden jegens [eiser] c.s., onder andere (kort gezegd) omdat [eiser] c.s. er niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat een koopovereenkomst tot stand zou komen.

Verder merken [gedaagde] c.s. op dat [eiser] c.s. de huur van hun toenmalige woning in juli 2006 hebben opgezegd, nog voordat zij de concept koopovereenkomst hadden ontvangen. Bovendien hebben [eiser] c.s. de huur opgezegd op een termijn van vier maanden, terwijl slechts een opzegtermijn van één maand gold. Gelet hierop zijn [gedaagde] c.s. kennelijk van mening dat [eiser] c.s. destijds hadden kunnen en moeten wachten met het opzeggen van de huur. Nu zij dat niet hebben gedaan, dient er volgens [gedaagde] c.s. van uit te worden gegaan dat de gestelde schade het gevolg is van een omstandigheid die aan [eiser] c.s. moet worden toegerekend, althans dat er geen causaal verband bestaat tussen enerzijds de schade en anderzijds het feit dat [gedaagde] c.s. de onderhandelingen met [eiser] c.s. over de koop hebben afgebroken.

Tenslotte betwisten [gedaagde] c.s. dat [eiser] c.s. nog schade zullen lijden, omdat onzeker is of zij nog een keer zullen gaan verhuizen.

3.5. In reconventie vorderen [gedaagde] c.s. vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand die zij hebben gemaakt teneinde zich te verweren tegen de vorderingen van [eiser] c.s. Daartoe stellen [gedaagde] c.s. dat zij nodeloos op kosten zijn gejaagd door [eiser] c.s., omdat zij wisten dat de koopovereenkomst in het onderhavige geval schriftelijk had moeten worden aangegaan.

Daarnaast vorderen [gedaagde] c.s. in reconventie een schadevergoeding van euro 5.000,--. In dat verband stellen [gedaagde] c.s. dat zij hun woning van 28 juli 2006 tot en met 3 oktober 2006 niet te koop hebben kunnen aanbieden aan derden, omdat in die periode de dreiging bestond dat [eiser] c.s. nakoming van de vermeende koopovereenkomst zouden vorderen. Volgens [gedaagde] c.s. hebben zij daardoor euro 5.000,-- winst gederfd.

3.6. [eiser] c.s. hebben de reconventionele vorderingen van [gedaagde] c.s. gemotiveerd betwist. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

3.7. Bij de beantwoording van de vraag of tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, zal de rechtbank er veronderstellenderwijze van uitgaan dat partijen op 20 juli 2006 mondeling overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de koop.

Verder neemt de rechtbank net als partijen tot uitgangspunt dat artikel 7:2 BW van toepassing is. Daarbij neemt de rechtbank in ogenschouw dat [eiser] c.s. zelf hebben gesteld dat zij bij het sluiten van de vermeende koopovereenkomst niet mede handelden in de uitoefening van het bedrijf van de heer [eiser]. Voorts is van belang dat [gedaagde] c.s. de woning blijkens de verkoopbrochure te koop hebben aangeboden als de ‘helft van twee woningen onder één kap met garage, voor- en achtertuin’, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat de woning ten tijde van de totstandkoming van de beweerdelijke koopovereenkomst kon worden aangemerkt als een tot bewoning bestemde onroerende zaak.

3.8. Het feit dat artikel 7:2 BW van toepassing is brengt mee dat de koop van de woning schriftelijk had moeten worden aangegaan. Aan dit vormvereiste is echter niet voldaan, aangezien de concept koopovereenkomst, waarin de beweerde mondelinge overeenstemming is vastgelegd, niet is ondertekend door partijen. Het gevolg hiervan is dat de vermeende mondelinge afspraken over de koop nietig zijn; het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper en dat van eventuele andere gegadigden (vgl. artikel 3:39 BW en Memorie van Antwoord, Kamerstukken II 1995-1996, 23095, nr. 5).

3.9. Bij het voorgaande verwerpt de rechtbank het betoog van [eiser] c.s. dat er toch van moet worden uitgegaan dat tussen partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat partijen mondeling overeenstemming hebben bereikt over alle essentialia van de koop en [gedaagde] c.s. op grond daarvan blijkens de parlementaire geschiedenis zelfs verplicht hadden kunnen worden om mee te werken aan het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst. Nog daargelaten dat [eiser] c.s. niet hebben gevorderd om [gedaagde] c.s. te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het opmaken c.q. ondertekenen van de schriftelijke koopovereenkomst, is de rechtbank van oordeel dat een dergelijke vordering niet past in het wettelijk systeem dat er op neerkomt dat het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste leidt tot nietigheid van de koop. Deze uit artikel 3:39 BW voortvloeiende nietigheid betekent dat de koop van aanvang af aan van rechtswege nietig is en dat de wet daaraan zonder meer de daarmee beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Daarmee is onverenigbaar dat aan een dergelijke, nietige rechtshandeling – zoals in de parlementaire geschiedenis staat (zie Memorie van Antwoord en Nota naar aanleiding van het eindverslag, Kamerstukken II 1995-1996, 23095, nrs. 5 en 8) en zoals door [eiser] c.s. wordt bepleit – het rechtsgevolg wordt verbonden dat ingeval sprake is van een mondeling akkoord dat – het vormvereiste van artikel 7:2 BW ‘weggedacht’ – een rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren, een verkoper in beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking te verlenen aan de totstandbrenging van de overeenkomst door het opmaken (c.q. ondertekenen) van de daarvoor vereiste akte. Daar komt bij dat een uitleg waarbij verkopers zouden kunnen worden gehouden aan mondelinge afspraken, die veelal via getuigenverhoren zullen moeten worden bewezen en waarmee de rechtszekerheid dus niet is gediend, zich niet verdraagt met het feit dat het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW de rechtszekerheid dient.

3.10. Uit het bovenstaande volgt dat tussen partijen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank passeert daarom de stelling van [eiser] c.s. dat zij de koopovereenkomst hebben ontbonden, terwijl hun voorwaardelijke vordering strekkende tot ontbinding van de koopovereenkomst zal worden afgewezen. Verder is de vordering van [eiser] c.s. strekkende tot het betalen van schadevergoeding niet toewijsbaar, voor zover deze vordering er op is gegrond dat [gedaagde] c.s. de koopovereenkomst niet zijn nagekomen.

3.11. Vervolgens komt dan de vraag aan de orde of de door [eiser] c.s. gevorderde schadevergoeding kan worden toegewezen op de (subsidiaire) grond dat het [gedaagde] c.s. niet vrijstond om de onderhandelingen over de koop af te breken zonder [eiser] c.s. schadeloos te stellen.

3.12. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend, omdat zij van oordeel is dat in dit geval bovenbedoeld wettelijk systeem er ook aan in de weg staat dat een vordering tot schadevergoeding wegens afgebroken onderhandelingen wordt toegewezen. Uit het overwogene in 3.9 blijkt dat dit systeem inhoudt dat indien de koop niet schriftelijk is aangegaan, alle rechtshandelingen die partijen in de precontractuele fase hebben verricht nietig zijn. Daarmee verdraagt zich niet dat een partij aan deze – nietige – rechtshandelingen het gerechtvaardigde vertrouwen zou mogen ontlenen dat de koop tot stand zal komen en op grond daarvan de wederpartij zou kunnen verplichten tot het betalen van schadevergoeding.

3.13. Op grond van het bovenstaande zal de rechtbank in conventie de vorderingen van [eiser] c.s. afwijzen.

3.14. Ten aanzien van de door [gedaagde] c.s. in reconventie gevorderde buitengerechtelijke kosten van rechtsbijstand die zij hebben gemaakt teneinde zich te verweren tegen de vorderingen van [eiser] c.s., overweegt de rechtbank het volgende. Bedoelde kosten kunnen slechts worden gevorderd indien deze kosten zijn gemaakt als gevolg van gedragingen waarvoor [eiser] c.s. aansprakelijkheid dragen (bijvoorbeeld op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad), waaronder niet is begrepen de enkele omstandigheid dat [eiser] c.s. tevergeefs een vordering in rechte hebben ingesteld

(vgl. HR 18 februari 2005, NJ 2005, 216 en HR 8 september 2006, NJ 2006, 492). Naar het oordeel van de rechtbank hebben [gedaagde] c.s. echter niet althans onvoldoende gesteld dat van een dergelijke gedraging sprake is. Derhalve zal de rechtbank de gevorderde buitengerechtelijke kosten van verweer afwijzen.

3.15. De reconventionele vordering van [gedaagde] c.s. strekkende tot vergoeding van gederfde winst is, mede in het licht van het door [eiser] c.s. gevoerde verweer en het feit dat [gedaagde] c.s. hun woning nog steeds niet hebben verkocht aan een derde, onvoldoende feitelijk onderbouwd. Reeds daarom zal deze vordering worden afgewezen.

3.16. Tenslotte zal de rechtbank [eiser] c.s. als de in het ongelijk gestelde partijen veroordelen in de proceskosten in conventie. [gedaagde] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie.

In conventie worden de kosten aan de zijde van [gedaagde] c.s. begroot op:

- vast recht euro 303,00

- salaris procureur euro 904,00 (2 punten × tarief euro 452,00)

totaal: euro 1.207,00

In reconventie worden de kosten aan de zijde van [eiser] c.s. begroot op:

salaris procureur euro 384,00 (1 punt × factor 1 × tarief euro 384,00)

4. De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1. wijst de vorderingen af,

4.2. veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van gedaagden tot op heden begroot op euro 1.207,00,

4.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

4.4. wijst de vorderingen af,

4.5. veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van verweerders tot op heden begroot op euro 384,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. Hulskes en in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2007.