Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBARN:2011:BV0489

Instantie
Rechtbank Arnhem
Datum uitspraak
07-12-2011
Datum publicatie
10-01-2012
Zaaknummer
215135
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Non-conformiteit koopwoning. NVM-koopakte. Vordering tot schadevergoeding wegens verrotte bovendorpel, houtworm en enkele andere gebreken niet toewijsbaar voor zover gebaseerd op schending woonhuisgarantie, omdat gebrek niet in de weg staat aan normaal gebruik van de woning c.q. omdat eisers te laat hebben geklaagd. Eisers stellen ook nog dat gedaagden afwisten van de houtrot en deze door overschilderen hebben getracht te maskeren. Zij moeten die stelling bewijzen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 215135 / HA ZA 11-666

Vonnis van 7 december 2011

in de zaak van

1. [eis.1],

wonende te [woonplaats],

2. [eis.2],

wonende te [woonplaats],

eisers,

advocaat mr. T.A. Timmermans te Rhenen,

tegen

1. [ged.1],

wonende te [woonplaats],

2. [ged.2],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. H.A. Schenke te Nijmegen.

Partijen zullen hierna gezamenlijk [eisers]. en [gedaagden]. genoemd worden en afzonderlijk [eis.1], [eis.2], [ged.1] en [ged.2].

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 juni 2011;

- het proces-verbaal van comparitie van 28 oktober 2011.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. [eisers]. hebben op 16 juni 2009 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden]., waarbij [eisers]. het woonhuis met garage, ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden gelegen aan de [adres] hebben gekocht tegen de koopprijs van € 459.000,-.

2.2. Bij de koop is gebruik gemaakt van een model koopovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen (hierna te noemen: NVM). In deze koopovereenkomst zijn onder meer de volgende artikelen opgenomen.

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken (…)

5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

2.3. Voorafgaand aan de eigendomsoverdracht, hebben [eisers]. een bouwtechnisch rapport op laten maken door Perfectbouw B.V. De inspectie heeft plaatsgevonden op 23 juni 2009. Het rapport is gedateerd op 24 juni 2009. In het bouwtechnisch rapport wordt vastgesteld dat het pand uit 1930 stamt. In het rapport wordt in het bijzonder niet gesproken over de aanwezigheid van een lekkage, dan wel houtrot. Wel is in het rapport opgenomen dat de zinken goten economisch afgeschreven zijn en dat deze diverse zwakke plekken en/of gebreken vertonen.

2.4. Bij notariële akte van 1 september 2009 is de woning aan de [adres] geleverd.

2.5. [eisers]. zijn de woning aan de [adres] gaan renoveren en hebben hiertoe een aannemer ingeschakeld.

2.6. [eis.1] heeft een brief verzonden aan [gedaagden]. d.d. 30 december 2009. In de brief is ondermeer het volgende opgenomen.

Bij de renovatie van ons huis in de [adres] is onlangs gebleken, dat als gevolg van een langdurige lekkage de bovendorpel van de balkondeuren op de eerste verdieping volkomen is verrot. (…) De volledige omvang van de lekkage zal binnenkort duidelijk worden als de oude dakgoten worden vervangen. Jammer genoeg is dit verborgen gebrek niet dadelijk bij de bouwkundige inspectie aan het licht gekomen. (…)

Omdat het hier gaat om een verborgen gebrek waarvan jullie op de hoogte behoorden te zijn en waarover jullie ons hadden moeten inlichten, stel ik jullie bij dezen op grond van artikel 7:17 BW ook aansprakelijk voor de kosten die wij moeten maken voor het herstel van het door houtrot aangetaste kozijn.

2.7. Bij brief d.d. 10 januari 2010 hebben [gedaagden]. gereageerd. In deze brief is ondermeer het volgende opgenomen.

Wij hebben jullie brief van 30 december jl. gelezen en willen graag reageren.(…)

Wij achten ons (…) niet aansprakelijk voor deze zaken. Wij hebben hiervoor de volgende argumenten:

• Inderdaad waren wij niet op de hoogte van het door jullie geconstateerde probleem. Navraag leert ons dat wij hier ook niet aansprakelijk voor zijn, juist omdat we hiervan geen wetenschap hadden of het niet bewust verzwegen hebben. (…) Overigens hebben wij de woning in 2004 laten schilderen en bij die gelegenheid heeft het probleem zich niet gemanifesteerd. (…)

• Daarnaast geven jullie terecht aan dat er ook niets van dit probleem is vastgesteld bij het bouwtechnische onderzoek, dat een bedrijf op jullie verzoek heeft uitgevoerd.

2.8. Op 28 april 2010 heeft mr. B.D. van Tuil van DAS namens [eisers]. aan [gedaagden]. een brief geschreven. In deze brief maakt mr. Van Tuil melding van het aanwezige rotte houtwerk in de woning en stelt hij [gedaagden]. hiervoor aansprakelijk.

2.9. Van de zijde van [eisers]. zijn diverse facturen en een offerte overgelegd. Een factuur d.d. 23 juni 2010, groot € 6.497,38 inclusief btw, afkomstig van Installatietechniek Hartog B.V. betreft het vervangen van de zinken dakgoten. De factuur d.d. 19 mei 2010, groot € 1.820,95 inclusief btw, afkomstig van De klussenier betreft de renovatie van een kozijn inclusief nieuwe ramen. In een offerte d.d. 7 december 2010, afkomstig van Jos Zwartjes Timmerwerken wordt voor het herstelwerk aan een hekwerk in verband met zeer slechte staat € 2.450,- gerekend. Voor het vervangen van een kozijn aan de voorzijde van het huis en het verwijderen en terugplaatsen van glas in lood wordt € 1.600,- gerekend. Voor het vervangen van een kozijn in de badkamer wordt € 490,- aan kosten gerekend. In een factuur d.d. 2 juni 2010, afkomstig van bouwbedrijf H.W. Joosten B.V. wordt € 442,68 inclusief btw in rekening gebracht voor de renovatie van het dakwerk.

Ten aanzien van de bestrijding van houtborende insecten hebben [eisers]. een tweetal facturen afkomstig van FEON Houtconservering & Ongediertebestrijding overgelegd, respectievelijk groot € 259,07 inclusief btw en € 355,52 inclusief btw.

3. Het geschil

3.1. [eisers]. vorderen dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden]. tegen behoorlijk bewijs van kwijting zal veroordelen tot betaling van € 13.915,60 wegens door [eisers]. gemaakte kosten van herstel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding en voorts te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig het rapport Voorwerk II, met veroordeling van [gedaagden]. in de kosten van het geding.

3.2. [eisers]. leggen aan deze vordering, samengevat, ten grondslag dat zij zich beroepen op non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW). Het onroerend goed aan de [adres], zoals [eisers]. dit geleverd hebben gekregen door [gedaagden]., bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn, terwijl [gedaagden]. gelet op artikel 5.3. van de koopovereenkomst een normaal gebruik van het onroerend goed als woning gegarandeerd hebben en [eisers]. derhalve mochten verwachten het onroerend goed normaal als woning te kunnen gebruiken. [gedaagden]. zouden derhalve tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst.

3.3. [gedaagden]. voeren verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Voor de beoordeling van de vordering moet de vraag worden beantwoord of de woning die [gedaagden]. aan [eisers]. hebben verkocht aan de overeenkomst beantwoordde en of [gedaagden]. hun garantie geschonden hebben.

4.2. In artikel 7:17 BW wordt bepaald wanneer sprake is van non-conformiteit. Uit artikel 7:6 BW volgt dat, indien, zoals in dit geval, er geen sprake is van een consumentenkoop, de bepaling van artikel 7:17 BW niet van dwingend maar van aanvullend recht is. Bij de beoordeling is van belang dat partijen gebruik hebben gemaakt van een koopakte volgens het model van de NVM. In deze koopakte is afgeweken van hetgeen bij artikel 7:17 BW is bepaald over non-conformiteit. Deze bepalingen van de koopakte derogeren aan artikel 7:17 BW.

4.3. In artikel 5.1. van de koopakte is het risico van zowel zichtbare als onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Een beperking op deze exoneratie voor de verkoper is gemaakt in artikel 5.3. Dit artikel behelst een garantie van de verkoper aan de koper dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Nu artikel 5.3. een voorgedrukt standaardbeding betreft en gesteld noch gebleken is dat partijen daarover nader hebben onderhandeld, geldt als uitgangspunt voor de uitleg ervan dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.

4.4. In de dagvaarding noemen [eisers]. twee verborgen gebreken. Het betreft de bovendorpel van de balkondeuren, die als gevolg van een langdurige lekkage volkomen verrot was (randnummer 4) en het betreft het houtwerk in de kap, de schuur en de kruipruimten, waarin zich houtwormen bevonden (randnummer 12).

Verrotte bovendorpel

4.5. [eisers]. hebben bij dagvaarding gesteld dat het pand gelegen aan de [adres] niet de eigenschappen bezit die zij als kopers op grond van de garantie in de koopovereenkomst mochten verwachten, nu er ten gevolge van een lekkage sprake is van een verrotte bovendorpel van de balkondeuren op de eerste verdieping van het pand. Het pand is volgens [eisers]. vanwege dit gebrek niet voor normaal gebruik als woning geschikt. Ter comparitie heeft [eis.1] toegelicht dat de lekkage en de daardoor veroorzaakte verrotte bovendorpel in november 2009 zijn ontdekt door de door hem ingeschakelde aannemer. De lekkage werd veroorzaakt door lekkende dakgoten. [eisers]. hebben hierover geklaagd in de brief van [eis.1] van 30 december 2009.

4.6. [gedaagden]. voeren in hun conclusie van antwoord ondermeer het verweer dat het enkele feit dat een bovendorpel van balkondeuren op de eerste verdieping van een woning rot is nog niet de conclusie rechtvaardigt dat sprake is van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan het normale gebruik van die woning als geheel in de weg staat. [gedaagden]. wijzen in dit kader op de omstandigheden dat de woning 80 jaar oud is en dat het pand onder de marktprijs verkocht is.

4.7. De rechtbank overweegt het volgende. Te gelden heeft dat niet ieder gebrek aan een pand maakt dat van een normaal gebruik van een woning geen sprake kan zijn. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van onder andere de ouderdom van de woning, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al zou de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar zijn geweest. Dit geldt zeker voor een woning die dateert uit 1930 en die dus al bijna 80 jaar oud is. Het enkele feit dat de bovendorpel van de balkondeuren op de eerste verdieping is aangetast door houtrot, levert nog geen schending op van de garantie dat het pand de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. [eisers]. hebben onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de aantasting van de bovendorpel van de balkondeuren dusdanig ernstig was dat daardoor de woning als geheel niet normaal als woonhuis kon worden gebruikt, bijvoorbeeld omdat daardoor een muur op instorten stond of de deuren eruit dreigden te vallen. Evenmin is gesteld of gebleken dat er aanvullende garanties zijn gegeven door [gedaagden]. waardoor [eisers]. er op hadden mogen vertrouwen dat het houtwerk in perfecte staat verkeerde (Gerechtshof Leeuwarden, 20 april 2010, LJN: BM2243).

4.8. Op grond van het voorgaande dient de vordering tot schadevergoeding ter zake van de verrotte bovendorpel afgewezen te worden voor zover deze is gebaseerd op schending van de woonhuisgarantie.

Houtworm

4.9. [eisers]. wijzen er bij dagvaarding voorts op dat hen gebleken is van aanwezigheid van houtworm in de kap, alsmede in de schuur en de kruipruimten van de [adres]. Ook in dit opzicht is, volgens [eisers]., sprake van een verborgen gebrek.

4.10. [gedaagden]. hebben bij conclusie van antwoord betoogd dat [eisers]. de klachttermijn als bedoeld in artikel 7:23 BW hebben overschreden ten aanzien van de ontdekte houtworm, zodat zij er geen beroep meer op kunnen doen dat het woonhuis niet aan de overeenkomst zou beantwoorden vanwege de houtworm. De door [eisers]. overgelegde facturen voor de bestrijding van de houtworm dateren van 30 oktober 2010. [eisers]. moeten volgens [gedaagden]. op deze datum reeds op de hoogte zijn geweest van de aanwezigheid van de houtworm, maar hebben nagelaten daarover te klagen bij [gedaagden].

4.11. Voor zover [eisers]. bedoeld hebben te stellen dat de woning aan de [adres] ook vanwege de houtworm niet de eigenschappen bezit die zij als kopers op grond van de garantie in de koopovereenkomst mochten verwachten, overweegt de rechtbank als volgt.

4.12. De vraag of een koper binnen bekwame tijd heeft gereclameerd over gebreken aan de afgeleverde zaak kan niet in algemene zin beantwoord worden. In onderhavige zaak is geen sprake van consumentenkoop. Een koper dient dan ter beantwoording van de vraag of de zaak aan de overeenkomst beantwoordt en/of een bepaalde garantie is geschonden het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten. Het bedoelde onderzoek dient, gelet op de door artikel 7:23 lid 1 BW beschermde belangen van de verkoper, door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. In dat verband kunnen onder meer van belang zijn de aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper. Bovendien dient de koper binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek of nadat hij het gebrek redelijkerwijs had behoren te ontdekken hiervan kennis te geven aan de verkoper. Voor deze beoordeling dienen alle betrokken belangen afgewogen te worden en dient rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. (Hoge Raad 29 juni 2007, LJN AZ7617).

4.13. Nu [eis.1] ter comparitie heeft verklaard dat de bestrijdingswerkzaamheden ten aanzien van de houtworm hebben plaatsgevonden in de zomer van 2010 en gesteld noch gebleken is dat [eisers]. van de ontdekte aanwezigheid van houtworm op enig moment vóór de dagvaarding van 19 april 2011 melding hebben gemaakt bij [gedaagden]., hebben [eisers]. te dien aanzien hun klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 BW verzaakt. [eisers]. hadden [gedaagden]. binnen bekwame tijd na ontdekking van de houtworm in kennis moeten stellen van het gebrek. [eisers]. hebben dit echter nagelaten. Ten gevolge hiervan kunnen [eisers]. er bij dagvaarding geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt vanwege de aanwezige houtworm in de kap, de schuur en de kruipruimten. [gedaagden]. kunnen nadeel hebben geleden doordat [eisers]. hebben nagelaten eerder te klagen over de houtworm. Het is immers een feit van algemene bekendheid dat houtworm zich verspreidt en het wordt met de tijd lastiger om vast te stellen hoe ernstig de aantasting was ten tijde van de levering van het huis en wat destijds de bestrijdingskosten zouden zijn geweest.

4.14. De vordering tot vergoeding van de schade ten gevolge van de houtworm stuit af op het bepaalde in artikel 7:23 lid 1 BW. Aan de beantwoording van de vraag of de aanwezigheid van enige houtworm in een huis en schuur uit 1930, waarvan de bestrijding € 259,07 en € 355,52 kost, kan kwalificeren als een schending van de garantie van de woonhuisfunctie, komt de rechtbank niet toe.

Overige gebreken

4.15. Vanwege de door [eisers]. bij dagvaarding overgelegde facturen en de offerte ter onderbouwing van hun vordering lijkt het er op dat [eisers]. bedoeld hebben te stellen dat het woonhuis gelegen aan de [adres] tevens niet voor normaal gebruik als woning geschikt is ten gevolge van diverse andere gebreken. Dit maakt de rechtbank ook op uit hetgeen [eis.1] ter comparitie heeft verklaard en uit de foto’s die hij daarbij heeft overgelegd. [eisers]. vorderen ook schadevergoeding voor de vervanging van de zinken dakgoten, de renovatie van een kozijn inclusief nieuwe ramen, het herstel/vervangen van een hekwerk en van twee andere kozijnen en de renovatie van dakwerk.

4.16. [gedaagden]. hebben er ter comparitie onder meer op gewezen dat in de brief van 28 april 2010 afkomstig van DAS ook geen melding is gemaakt van deze overige gebreken. [gedaagden]. beroepen zich ook te dien aanzien erop dat [eisers]. hun klachtplicht hebben verzaakt. Aan de hand van de data op de door [eis.1] ter comparitie overgelegde foto’s hadden [eisers]. hen eerder op de gestelde gebreken moeten wijzen.

4.17. Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding voor de vervanging van de dakgoten heeft het volgende te gelden. [gedaagden]. hebben er ter comparitie terecht op gewezen dat in de brief van 28 april 2010 afkomstig van DAS geen melding is gemaakt van het gebrek aan de goten. Ook in de brief van 30 december 2009 heeft [eis.1] niet gewezen op het lekken van de goten. Hij heeft enkel geschreven dat de oude goten zouden worden vervangen. De rechtbank overweegt dat vaststaat dat [eisers]. reeds op 24 juni 2009 op de hoogte waren van het gebrek aan de dakgoten. In het bouwtechnisch rapport is immers opgenomen dat ‘de goten economisch afgeschreven zijn en dat deze diverse zwakke plekken en/of gebreken vertonen’. Voorts heeft [eis.1] ter comparitie verklaard dat de adviseur, die het bouwtechnisch rapport heeft opgesteld, op later moment heeft toegegeven dat hij ten tijde van het opmaken van het rapport al lekkagesporen op de muur had aangetroffen. De adviseur heeft toegegeven dat bij hem op dat moment de alarmbellen hadden moeten gaan rinkelen. De rechtbank overweegt dat de door [eisers]. gestelde lekkage redelijkerwijs reeds door hen ontdekt had kunnen en moeten worden bij het bouwtechnisch onderzoek. Lekkagesporen op de muur zijn immers een concrete aanwijzing aangaande een mogelijk gebrek. Dit had tevens aanleiding moeten geven tot verder onderzoek naar de door die lekkage aangerichte schade aan houtwerk e.d. De omstandigheid dat [eisers]. niet bij [gedaagden]. zijn gaan klagen over de lekkage en de daardoor veroorzaakte schade, omdat de adviseur hen pas later heeft gewezen op de lekkagesporen op de muur, doet hier niet aan af. Dat de adviseur gebreken niet heeft opgemerkt die hij gelet op zijn deskundigheid redelijkerwijs had moeten opmerken ten tijde van de bouwtechnische keuring, is immers een omstandigheid die voor rekening en risico van [eisers]. dient te blijven. Niet gesteld, noch gebleken is dat [eisers]. vóór aanvang van deze procedure ooit geklaagd hebben ten aanzien van de gebreken voortvloeiende uit de lekkage. Zodoende hebben [eisers]. ook te dien aanzien hun klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 BW verzaakt. Ten gevolge hiervan kunnen [eisers]. er thans geen beroep meer op doen dat de woning niet aan de overeenkomst zou beantwoorden vanwege de al dan niet noodzakelijke vervanging van de dakgoten, enkele kozijnen, een dakplaat en een aantal panlatten.

4.18. Ten aanzien van de gestelde aantasting van het hekwerk, welke aantasting, naar de rechtbank aanneemt, los staat van de lekkende goten, is evenmin gebleken dat [eisers]. hiervan vóór deze procedure ooit melding gemaakt hebben bij [gedaagden]. Zodoende hebben [eisers]. ook te dien aanzien hun klachtplicht als bedoeld in artikel 7:23 BW verzaakt. De rechtbank overweegt bovendien dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, enig benodigd herstelwerk aan een hekwerk niet maakt dat een pand als geheel niet normaal als woning te gebruiken is.

4.19. Ook de gevorderde schadevergoeding ter zake van de overige gestelde gebreken aan de woning komt derhalve, voor zover gebaseerd op de schending van de woonhuisgarantie, niet voor toewijzing in aanmerking.

Mededelingsplicht

4.20. [eisers]. hebben nog naar voren gebracht dat [gedaagden]. kort voor de verkoop de woning aan de buitenkant hebben laten schilderen. Zij vermoeden dat [gedaagden]. het gebrek willens en wetens hebben wensen te verdoezelen. Ter comparitie heeft [eis.1] erop gewezen dat de schilders het rotte houtwerk ontdekt moeten hebben. [gedaagden]. hebben dit betwist. Zij stellen dat zij hiervan niets hebben vernomen. Voorts wijzen zij erop dat voor eenieder, en ook voor [eisers]., duidelijk was dat het huis ten behoeve van de verkoop werd geschilderd. Dit is aan [eisers]. gemeld en de schilderspullen stonden in de tuin.

4.21. De rechtbank overweegt dat de zaak anders zou komen te liggen, indien juist zou zijn dat [gedaagden]. bekend waren met de door [eisers]. geconstateerde houtrot in de bovendorpel van de balkondeuren, het hekwerk en de bedoelde kozijnen en [gedaagden]. dit houtwerk met het oog op de verkoop hebben laten overschilderen teneinde deze houtrot te maskeren. Indien dit juist zou zijn, en bovendien komt vast te staan dat deze houtrot zo ernstig was dat die dorpel, dat hekwerk en die kozijnen vervangen moesten worden, dan hadden [eisers]. [eisers]. op die houtrot en de maskering daarvan moeten wijzen en hebben [gedaagden]. ter zake hun mededelingsplicht geschonden en onrechtmatig gehandeld.

4.22. Dit een en ander is echter gemotiveerd betwist door [gedaagden]. en op dit punt rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast op [eisers]. De rechtbank zal hen tot deze bewijslevering toelaten en nu iedere verdere beslissing aanhouden.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1. draagt [eisers]. op te bewijzen dat de bovendorpel van de balkondeuren, het hekwerk en drie raamkozijnen van het woonhuis aan de [adres] dusdanig ernstig door houtrot waren aangetast dat deze moesten worden vervangen, dat [gedaagden]. hiermee bekend waren en dat [gedaagden]. welbewust met het oog op de verkoop van het huis dit houtwerk hebben laten overschilderen teneinde deze houtrot te maskeren, zonder hiervan mededeling te doen aan [eisers].,

5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 21 december 2011 voor uitlating door [eisers]. of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en / of door een ander bewijsmiddel,

5.3. bepaalt dat [eisers]., indien zij geen bewijs door getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, die stukken direct in het geding moeten brengen,

5.4. bepaalt dat [eisers]., indien zij getuigen willen laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten op dinsdagen in de maanden februari tot en met april 2012 direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5. bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. N.W. Huijgen in het paleis van justitie te Arnhem aan de Walburgstraat 2-4,

5.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.W. Huijgen en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2011.

Coll: DES