Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBARN:2011:BR6119

Instantie
Rechtbank Arnhem
Datum uitspraak
29-06-2011
Datum publicatie
29-08-2011
Zaaknummer
197259
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

LTO Vastgoed B.V. vordert betaling van EUR 21.968,92 en legt aan deze vordering ten grondslag dat tussen haar en ged.conv./eis.reconv. een bemiddelingsovereenkomst is gesloten op grond waarvan op ged.conv./eis.reconv. een verbintenis rust tot betaling van courtage welke door ged.conv./eis.reconv. niet is nagekomen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 197259 / HA ZA 10-409

Vonnis van 29 juni 2011

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

LTO VASTGOED B.V.,

gevestigd te Deventer,

eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijk reconventie,

advocaat mr. H.M. van Eerten te Zwolle,

tegen

[ged.conv./eis.reconv.],

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiser in voorwaardelijk reconventie,

advocaat mr. R.J.H. van den Dungen te ‘s-Hertogenbosch.

Partijen zullen hierna LTO Vastgoed B.V. en [ged.conv./eis.reconv.] genoemd worden.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 23 februari 2011;

- conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie van LTO Vastgoed B.V.;

- het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2011.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Op 30 juni 2004 is er door [ged.conv./eis.reconv.] aan LTO Vastgoed B.V. een opdracht gegeven tot bemiddeling. De overeenkomst heeft onder andere de volgende inhoud:

“Bemiddelingsopdracht

(..)

De ondergetekenden:

- De heer [ged.conv./eis.reconv.]

hierna te noemen “opdrachtgever” en

- LTO Vastgoed B.V., Keulenstraat 12, 7418 ET Deventer, tel. (0570) 662899,

hierna te noemen “opdrachtnemer”

verklaren op 30 juni 2004 een overeenkomst te hebben gesloten, waarbij opdrachtgever een opdracht tot bemiddeling bij verkoop geeft aan de opdrachtnemer, die deze opdracht aanneemt betreffende:

- het object: Fruitteeltbedrijf circa 12.50 ha. Groot.

- adres: gelegen aan de L[adres]

(…) “.

2.2. Hierbij zijn [ged.conv./eis.reconv.] en LTO Vastgoed B.V. eveneens overeengekomen dat opdrachtnemer van opdrachtgever een courtage zal ontvangen conform een nader genoemde tarievenlijst van LTO Vastgoed B.V. Ten aanzien van deze courtage zijn partijen onder punt 6 van de bemiddelingsovereenkomst overeengekomen dat:

“opdrachtgever de in de op te maken koopakte aangewezen notaris machtigt het aan de opdrachtnemer verschuldigde totale courtagebedrag en alle overige door de opdrachtgever aan de opdrachtnemer volgens deze overeenkomst verschuldigde kosten bij het passeren van de akte (verwerkt op de afrekeningsnota) uit de betalen aan de opdrachtnemer; “

2.3. Ter uitvoering van de voornoemde bemiddelingsovereenkomst is het tuinbouwbedrijf in gedeelten verkocht, namelijk:

- middels een koopakte d.d. 1 juni 2006 een perceel boomgaard met opstanden ter grootte van 02.41.35 hectare aan [betrokkene1], en;

- middels een koopakte d.d. 6 oktober 2006 aan de heer en mevrouw [betrokkene2] te Velddriel de resterende gedeelten van het fruitteeltbedrijf voor de koopsom ad.

EUR 1.150.000.

In beide koopovereenkomsten staat als verkoper vermeld [bedrijf1].

2.4. In artikel 19 van de koopovereenkomst tussen [bedrijf1] en [betrokkene2] is bepaald:

“Deze verkoop en koop is tot stand gekomen door tussenkomst van LTO Vastgoed B.V. op grond waarvan verkoper aan deze is verschuldigd de overeengekomen courtage, vermeerderd met de daarover wettelijk verschuldigde omzetbelasting en overige vooraf overeengekomen te vergoeden kosten, te voldoen uiterlijk bij het passeren van de akte van levering.”.

Conform de bemiddelingsovereenkomst heeft LTO Vastgoed B.V. op 13 juni 2007 haar declaratie ad EUR 21.968,92 inclusief BTW verzonden aan de voor het transport aangezochte notaris teneinde deze declaratie ten laste van [ged.conv./eis.reconv.] te voldoen uit de te verkrijgen verkoopopbrengst op de dag van het transport.

2.5. Alvorens het middels de koopakte van 6 oktober 2006 aan [betrokkene2] verkochte fruitteeltbedrijf kon worden geleverd, heeft Van Herwijnen Beheer B.V. (hierna te noemen: Van Herwijnen) hier op 8 november 2006 en 4 december 2006 conservatoir beslag op doen leggen. Teneinde een beroep op de boeteclausule in de koopovereenkomst door de kopers af te wenden, is [ged.conv./eis.reconv.] met [betrokkene2] overeengekomen dat bij levering een bedrag van 15% van de door Van Herwijnen te betalen vergoeding aan [betrokkene2] zou worden betaald.

2.6. Bij vonnis in kort geding van 20 juni 2007 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [ged.conv./eis.reconv.] tot opheffing van de beslagen, afgewezen. Voorafgaand aan de bodemprocedure tussen Van Herwijnen en [ged.conv./eis.reconv.] heeft er op 20 april 2007 een voorlopige getuigenverhoor plaatsgevonden. Hierbij heeft Van Herwijnen onder andere verklaard:

“Ik ben met Paul [ged.conv./eis.reconv.] tot overeenstemming gekomen op een zomerdag in de tweede of derde week van juni 2006. (…) Ik heb al vrij snel gezegd dat ik voor alles ging. Paul vroeg toen een vraagprijs van € 1.400.000 voor alles en die vraagprijs heb ik diezelfde middag geboden. (…) In diezelfde onderhandelingen hebben wij besproken dat Paul de overdrachtskosten zou betalen en ik de notariskosten.(…) Vervolgens kwam na twee weken de enveloppe met de koopovereenkomst. In de overeenkomst stond niet vermeld dat de overdracht vrij op naam zou zijn. (…) Wij hadden een afspraak gemaakt om de volgende dinsdag bij elkaar te komen om de overeenkomst te tekenen. Ik dacht dat we dan dit punt van de overdracht vrij op naam nog konden rechtzetten. De afspraak vond plaats op ons kantoor. Daar waren aanwezig: Paul, ikzelf, de adviseur van Paul, de heer [betrokkene2] en mijn acountant [betrokkene3]. [betrokkene3] gaf bij deze bespreking aan dat de akte niet klopte, omdat er kosten koper in stond. Paul zei hierop dat het niet goed of fout was. Hij was wat opvliegerig en zei dat het alleen op deze manier kon. Ik zei tegen hem: “Paul we hebben toch een afspraak”. Hier reageerde hij niet op. Het moest zo en anders ging het niet door. Na nog geen vijf minuten stapten Paul en [betrokkene2] op. (…) [betrokkene3] en ik dachten: laat ze maar even sudderen, dan komen ze wel terug. (…) Later heb ik gehoord dat [ged.conv./eis.reconv.] aan een ander had verkocht.(…) “.

Over een overleg in juni 2006 met Van Herwijnen op het kantoor van Van Herwijnen en de beëindiging daarvan van heeft [ged.conv./eis.reconv.] bij voornoemd voorlopig getuigenverhoor als volgt verklaard: “Vervolgens kwam Gert jan [betrokkene2] ertussen en stelde voor eerst de andere punten te bespreken. Daar kwam echter niets van terecht. Ik was erg teleurgesteld. Ik heb gezegd “sorry, het gaat niet door. Dit hebben we niet afgesproken”. Vervolgens heb ik mijn boeken dichtgemaakt en gezegd dat het over ging. Ik heb wel tegen Marcel gezegd dat we goede relaties moesten blijven en dat we elkaar goed in de ogen moesten blijven kijken. Marcel zei op dat moment : “het is niet anders”. Hierna hebben we nog een bakje koffie gedronken en daarna hebben we elkaar de hand geschud en zijn uit elkaar gegaan. Bij het uit elkaar gaan is verder niets afgesproken. Marcel was er immers mee akkoord dat het niet zou doorgaan. (…) Enkele dagen daarna heb ik nog gebeld met mijn makelaar [betrokkene2] van L.T.O. (…) Ik heb [betrokkene2] toen gevraagd of wij Van Herwijnen nog een keer moesten bellen. [betrokkene2] gaf als antwoord dat dit niet veel zin had, maar dat het allicht te proberen was. Omdat mijn makelaar zei, dat ik het nog maar moest proberen, heb ik direct vanuit de boomgaard gebeld met Van Herwijnen. Ik heb Marcel gevraagd of hij nog geïnteresseerd was in de koop van mijn bedrijf. Hij zei hierop: neen. Hij was op dat moment ook nog met een ander bedrijf bezig, dat voor hem misschien nog wel interessanter was. Ik heb hem toen gevraagd of het dus echt over was. Zijn antwoord daarop was: “Ja’. “

2.7 Bij vonnis van 5 maart 2008 heeft de rechtbank de vorderingen van Van Herwijnen afgewezen en Van Herwijnen veroordeelt tot vergoeding aan [ged.conv./eis.reconv.] van de schade die [ged.conv./eis.reconv.] door het beslag heeft geleden of nog zal lijden.

2.8. De levering van het fruitteeltbedrijf aan [betrokkene2] heeft op 1 april 2008 plaatsgevonden bij een andere notaris dan genoemd in de koopakte. Bij de voornoemde levering heeft [ged.conv./eis.reconv.] aan [betrokkene2] 15% van de door Van Herwijnen aan hem betaalde vergoeding, te weten een bedrag van EUR 17.801,10, betaald.

2.9. Op 3 november 2009 heeft LTO Vastgoed B.V. de eindfactuur nogmaals verzonden doch ditmaal naar [bedrijf2] [ged.conv./eis.reconv.] heeft deze factuur niet betaald.

3. Het geschil

in conventie

3.1. LTO Vastgoed B.V. vordert samengevat - veroordeling van [ged.conv./eis.reconv.] tot betaling van EUR 21.968,92 vermeerderd met rente en kosten. LTO Vastgoed B.V. legt aan deze vordering ten grondslag dat tussen haar en [ged.conv./eis.reconv.] een bemiddelingsovereenkomst is gesloten op grond waarvan op [ged.conv./eis.reconv.] een verbintenis rust tot betaling van courtage welke door [ged.conv./eis.reconv.] niet is nagekomen

3.2. [ged.conv./eis.reconv.] voert verweer en stelt dat er geen bemiddelingsovereenkomst is tussen hem en LTO Vastgoed B.V. omdat deze overeenkomst tot stand is gekomen tussen LTO Vastgoed B.V. en [bedrijf1] Voorts betwist [ged.conv./eis.reconv.] de gevorderde handelsrente alsmede de buitengerechtelijke incassokosten.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in voorwaardelijke reconventie

3.4. [ged.conv./eis.reconv.] vordert in voorwaardelijk reconventie (voor zover de rechtbank van oordeel zou zijn dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen) de veroordeling van LTO Vastgoed B.V. tot betaling van EUR 17.801,10, vermeerderd met rente en kosten. [ged.conv./eis.reconv.] legt aan deze vordering ten grondslag dat LTO Vastgoed B.V. haar uit de bemiddelingsovereenkomst voortvloeiende zorgplicht heeft geschonden en [ged.conv./eis.reconv.] en [bedrijf1] daardoor schade hebben geleden.

3.5. LTO Vastgoed B.V. voert verweer. Zij betwist dat zij haar zorgplicht heeft geschonden.

3.6 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1. De eerste vraag die voorligt is of met [ged.conv./eis.reconv.] een bemiddelingsovereenkomst is gesloten op grond waarvan LTO Vastgoed B.V. aan [ged.conv./eis.reconv.] de gevorderde courtage in rekening mocht brengen, zoals LTO Vastgoed B.V. stelt en [ged.conv./eis.reconv.] betwist.

Het antwoord op de vraag of [ged.conv./eis.reconv.] zelf als partij is opgetreden of namens de B.V. is er van afhankelijk wat partijen jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen, behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden.

Geen van de partijen heeft aangegeven of kunnen aangeven dat er voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst, is gesproken over de vraag in welke hoedanigheid [ged.conv./eis.reconv.] optrad.

Dit betekent dat het aankomt op hetgeen partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en hebben mogen afleiden.

In dat verband is er in de eerste plaats van belang dat uit de, niet voor tweeërlei uitleg vatbare, tekst van de bemiddelingsovereenkomst volgt dat [ged.conv./eis.reconv.] opdrachtgever is.

In de tweede plaats is het van belang dat in elk geval een deel van de te verkopen percelen op naam van [ged.conv./eis.reconv.] stond. Deze twee factoren, in onderling verband en samenhang bezien, leiden er toe dat LTO Vastgoed B.V. er redelijkerwijs vanuit heeft mogen gaan dat [ged.conv./eis.reconv.] als opdrachtgever te gelden had.

Voor deze conclusie is te meer reden nu als gesteld en niet betwist vaststaat dat [ged.conv./eis.reconv.] voor het eerst in de conclusie van antwoord heeft betwist de contractspartij te zijn.

De kwestie van de tenaamstelling van de facturen maakt het voorgaande niet anders nu die facturen pas zijn verzonden nadat de overeenkomst al tot stand was gekomen en degene op wiens naam een factuur staat niet per definitie de contractspartij behoeft te zijn.

4.2. Op grond van het vorenstaande stelt de rechtbank derhalve vast dat er tussen LTO Vastgoed B.V. en [ged.conv./eis.reconv.] een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan LTO Vastgoed B.V. aan [ged.conv./eis.reconv.] een courtage in rekening mocht brengen. Het bedrag van ad. EUR 21.968,92 inclusief BTW dat LTO Vastgoed B.V. aan courtage in rekening heeft gebracht wordt door [ged.conv./eis.reconv.] niet betwist, zodat dit bedrag voor toewijzing gereed ligt.

4.3. LTO Vastgoed B.V. heeft voorts toewijzing van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW gevorderd vanaf 1 april 2008. Door [ged.conv./eis.reconv.] is opgeworpen dat hij geen wettelijke rente verschuldigd is nu hij van LTO Vastgoed nimmer een factuur heeft ontvangen. De rechtbank stelt vast dat kennelijk op grond van hetgeen partijen onder punt 6 van de bemiddelingsovereenkomst alsmede artikel 19 van de koopovereenkomst tussen [bedrijf1] en [betrokkene2] overeengekomen zijn, LTO Vastgoed B.V. de eindfactuur d.d. 13 juni 2007 naar de in de koopakte ten behoeve van de verkoop aan [betrokkene2] aangewezen notaris heeft verzonden zodat deze bij het passeren van de akte de door [ged.conv./eis.reconv.] verschuldigde kosten kon uitbetalen aan LTO Vastgoed B.V.

LTO Vastgoed B.V. heeft gesteld dat ten gevolge van het door Van Herwijnen gelegde beslag zij genoodzaakt was om het verdere verloop van de procedure tussen Van Herwijnen en [bedrijf1] af te wachten teneinde al naar gelang de uitkomsten daarvan op enig later moment met levering van het verkochte de voldoening van haar factuur te verkrijgen. Nadat op 1 april 2008 was geleverd aan [betrokkene2] ten overstaan van een andere notaris dan genoemd in de koopakte heeft LTO Vastgoed B.V. contact met [ged.conv./eis.reconv.] opgenomen en hem op zijn betalingsverplichting jegens LTO Vastgoed B.V. gewezen. [ged.conv./eis.reconv.] heeft hierop verzocht om een nieuwe factuur om fiscale redenen ten name van [bedrijf2] LTO Vastgoed B.V. heeft een nieuwe factuur d.d. 3 november 2009 ten name van [bedrijf2] en ten aanzien van de heer P.G.F.M. [ged.conv./eis.reconv.] naar het adres van [ged.conv./eis.reconv.] verzonden.

4.4. Op grond van vorenstaande omstandigheden stelt de rechtbank vast dat weliswaar op 1 april 2008 sprake was van opeisbaarheid van de factuur nu, conform hetgeen was overeengekomen, de leveringsakte was gepasseerd doch dat dit niet zonder meer betekent dat er op 1 april 2008 ook sprake was van verzuim. Daaromtrent is onvoldoende gesteld. Nu tot aan de dag van dagvaarding niet is gebleken van een ingebrekestelling noch verzuim van [ged.conv./eis.reconv.] zal de rechtbank de wettelijke handelsrente toekennen vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.

4.5. De vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten moet worden afgewezen. LTO Vastgoed B.V. heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat de buitengerechtelijke verrichtingen meer hebben omvat dan een enkele (eventueel herhaalde) sommatie of het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Nu een geding is gevolgd, worden dergelijke kosten aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 tot en met 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv) bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De rechtbank zal de betreffende vordering dan ook afwijzen.

4.6. [ged.conv./eis.reconv.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van LTO vastgoed B.V. op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding EUR 73,89

- overige explootkosten 0,00

- griffierecht 590,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punt × tarief EUR 579,00)

Totaal EUR 1.821,89

in voorwaardelijke reconventie

4.7. In geschil zijn de vragen of LTO Vastgoed B.V. niet heeft voldaan aan de op haar rustende zorgplicht en of zij op grond daarvan gehouden is de schade die [ged.conv./eis.reconv.] hierdoor heeft geleden te vergoeden.

4.8. [ged.conv./eis.reconv.] heeft hiertoe aangevoerd dat LTO Vastgoed B.V. haar zorgplicht heeft geschonden door na de onderhandelingen met Van Herwijnen althans na het gesprek dat op het kantoor van Van Herwijen plaatsvond op 11 juli 2006, na te laten :

1. zelfstandige en zorgvuldig te onderzoeken of inderdaad geen volledige overeenstemming was bereikt over alle essentialia van de koopovereenkomst, en indien geen overeenstemming was bereikt;

2. zelfstandig en zorgvuldig te onderzoeken of verder onderhandelen nog zinvol was, en indien zou blijken dat dit het geval was;

3. het niet bereiken van volledige overeenstemming en de zinloosheid van verder onderhandelen schriftelijk vast teleggen.

[ged.conv./eis.reconv.] heeft gesteld dat LTO Vastgoed B.V. door het verrichtten van voornoemde handelingen had kunnen voorkomen dat Van Herwijnen conservatoir beslag zou leggen.

4.9. LTO Vastgoed B.V. betwist dat zij de onderhandelingen met Van Herwijnen niet voldoende zorgvuldig zou hebben afgerond. Zij heeft aangevoerd dat [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen onderling, derhalve zonder dat LTO Vastgoed B.V. hierbij aanwezig was, hebben overlegd over de verkoop en levering van het fruitteeltbedrijf. Vervolgens is er ten behoeve van het vastleggen van de overeengekomen afspraken op 11 juli 2006 een overleg geweest waarbij LTO Vastgoed B.V. wel aanwezig was. Hier bleek toen dat er een meningsverschil bestond tussen [ged.conv./eis.reconv.] en LTO Vastgoed B.V. over de vraag wie de overdrachtsbelasting voor zijn rekening zou nemen. LTO Vastgoed B.V. voert aan dat zij toen genoegzaam heeft onderzocht of dit tussen [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen gerezen geschil overbrugbaar was. Daarnaast heeft LTO Vastgoed B.V. aangevoerd dat het schriftelijk bevestigen van de beëindiging van de onderhandelingen in de makelaardij niet gebruikelijk is.

4.10. De vraag die de rechtbank moet beantwoorden, is of LTO Vastgoed B.V. is tekort geschoten in de nakoming van haar zorgplicht door onvoldoende te onderzoeken of de onderhandelingen tussen [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen daadwerkelijk waren geëindigd althans heeft nagelaten de beëindiging van deze onderhandelingen schriftelijk vast te leggen. De maatstaf aan de hand waarvan die vraag moet worden beantwoord, is of LTO Vastgoed B.V. is opgetreden als van een redelijk en bekwaam handelende makelaar mag worden verwacht. Op de makelaar rust ingevolge artikel 7:401 BW een zorgplicht.

4.11. In het licht van het voorgaande overweegt de rechtbank dat een makelaar bemiddelt bij de verkoop van onroerend goed en dat hij, indien sprake is van onderhandelingen met potentiële kopers een begeleidende en voorlichtende rol heeft alsmede waakt voor de belangen van zijn opdrachtgever. Vast staat dat in juli 2006 buiten de aanwezigheid van LTO Vastgoed B.V. door [ged.conv./eis.reconv.] en zijn vrouw met Van Herwijnen is gesproken over de verkoop en levering van het fruitteeltbedrijf aan van Herwijnen. Op 11 juli 2006 hebben [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen dit overleg voortgezet op het kantoor van Van Herwijnen in aanwezigheid van de accountant van Van Herwijnen, [betrokkene3] en LTO Vastgoed B.V. in de persoon van [betrokkene2]. Hierbij bleek vrijwel meteen dat [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen van mening verschilden over wie de overdrachtsbelasting van EUR 80.000,00 voor zijn rekening zou nemen, waarop het overleg is afgebroken zonder dat enige overeenstemming was bereikt.

4.12. Naast hetgeen [ged.conv./eis.reconv.] in het kader van de procedure tussen Van Herwijnen Beheer B.V. en [ged.conv./eis.reconv.] B.V. bij het voorlopig getuigenverhoor van 20 april 2007 over het overleg met Van Herwijnen en de beëindiging daarvan heeft verklaard, heeft hij bij de comparitie op 17 mei 2011 over gang van zaken na de beëindiging van het overleg met Van Herwijnen op 11 juli 2006 nog verklaard:

“Ik heb [betrokkene2] goed op de hoogte gehouden van het overleg met Van Herwijnen. Ik heb ook met [betrokkene2] overlegd of ik Van Herwijnen nog een keer zou bellen. Dat heb ik daarna ook gedaan. Van Herwijnen zei mij toen dat de verkoop niet door ging. Daarop heb ik [betrokkene2] gebeld en hem gezegd dat het boek dicht ging. Het beslag dat Van Herwijnen daarna heeft gelegd was voor mij onverwacht. Het kwam als donderslag bij heldere hemel.”

4.13. Onder deze omstandigheden behoefde van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar niet te worden verwacht dat hij (wederom) zelf verder ging onderzoeken of de onderhandelingen waren geëindigd. Immers LTO Vastgoed B.V. was niet aanwezig bij het eerste overleg tussen [bedrijf1] en Van Herwijnen over de verkoop en levering van het fruitteeltbedrijf en bij het vervolgoverleg bleken [bedrijf1] en Van Herwijnen onoverbrugbaar van mening te verschillen over een essentieel punt, te weten de betaling van de overdrachtbelasting, waarop zij uit elkaar zijn gegaan zonder enige overeenstemming of vervolgafspraak. Vervolgens heeft Van Wamel ten aanzien van de onderhandelingen met Van Herwijnen zelf steeds verklaard dat “ het boek gesloten was” althans dat het echt over was. LTO Vastgoed B.V. heeft derhalve in redelijkheid mogen aannemen dat er geen enkele overeenstemming tussen [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen was bereikt en de onderhandelingen tussen [ged.conv./eis.reconv.] en Van Herwijnen waren geëindigd. Nu ook niet is gesteld en niet is gebleken dat er aanwijzingen waren dat Van Herwijnen later alsnog beslag zou leggen, behoefde ook niet van de makelaar worden verwacht dat hij verdere actie, zoals het schriftelijk vastleggen van de beëindiging van de onderhandelingen, zou ondernemen.

4.14. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat LTO Vastgoed B.V. de zorgplicht ex artikel 7:401 BW heeft geschonden. Nu niet kan worden gezegd dat er sprake is van een schending van de zorgplicht door LTO Vastgoed B.V. jegens [ged.conv./eis.reconv.] en ontbreekt grond voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding. De vordering wordt derhalve geheel afgewezen.

4.15. [ged.conv./eis.reconv.] wordt in het ongelijk gesteld en moet de proceskosten dragen. Deze kosten worden aan de zijn van LTO Vastgoed B.V. tot op heden begroot op:

- salaris advocaat EUR 452,00 (2,0 punt × factor 0,5 × tarief EUR 452,00)

Totaal EUR 452,00

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. veroordeelt [ged.conv./eis.reconv.] om aan LTO vastgoed B.V. te betalen een bedrag van EUR 21.968,92 (éénentwintig duizendnegenhonderdachtenzestig euro en tweeënnegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over het bedrag van EUR 21.968,92 vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis,

5.2. veroordeelt [ged.conv./eis.reconv.] in de proceskosten, aan de zijde van LTO vastgoed B.V. tot op heden begroot op EUR 1.821,89,

5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

in voorwaardelijk reconventie

5.5. wijst de vordering af,

5.6. veroordeelt [ged.conv./eis.reconv.] in de kosten tot aan dit vonnis aan de zijde van LTO Vastgoed B.V. tot op heden begroot op EUR 452,00 ;

Dit vonnis is gewezen door mr. D.T. Boks en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2011.

Coll: MMvC