Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBARN:2009:BJ6526

Instantie
Rechtbank Arnhem
Datum uitspraak
17-08-2009
Datum publicatie
01-09-2009
Zaaknummer
186891 / 188428
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of gedaagden zijn gehouden de aanbiedingsplicht, het non-concurrentiebeding en de huurovereenkomst uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst na te komen.

De bepalingen waarvan Prisma Food Retail thans nakoming vordert, met name artikel 12 (non-concurrentiebeding) en artikel 20 (aanbiedingsplicht) van de samen werkingsovereenkomst zijn voorshands geoordeeld buitengewoon belastende bepalingen voor gedaagden. Nakoming zou er feitelijk op neer komen dat gedaagden één jaar lang verstoken zouden moeten blijven van inkomsten (tenzij men in een heel andere branche zou gaan werken) en dat zij het pand zouden moeten afstoten dat al sinds 1925 in familiebezit is. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Prisma Food Retail zich jegens gedaagden beroept op nakoming van de eerdergenoemde bepalingen.

In de tweede zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of gedaagden zijn gehouden de inhuurovereenkomst deugdelijk na te komen en het pand te ontruimen.

De samenwerkingsovereenkomst en de beide huurovereenkomsten zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Hieruit vloeit logischerwijs voort dat met het eindigen van de samenwerkingsovereenkomst ook beide huurovereenkomsten eindigen.

Daarbij komt dat partijen ook niet een werkelijke huurrelatie met elkaar hebben beoogd, maar slechts een constructie hebben gecreëerd om Rabobank als financier van de vernieuwde supermarkt meer zekerheid te verschaffen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2009, 109
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector civiel recht

Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 17 augustus 2009

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 186891 / KG ZA 09-438 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PRISMA FOOD RETAIL B.V.,

gevestigd te Putten,

eiseres,

advocaat mr. M.J.J.M. Essers te Amsterdam,

tegen

1. de vennootschap onder firma

V.O.F. [gedaagde],

gevestigd te [woonplaats], en haar vennoten:

2. [gedaagde],

wonende [gedaagde]gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam,

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 188428 / KG ZA 09-529 van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PRISMA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Putten,

eiseres,

advocaten mrs. M.J.J.M. Essers en L.C. van der Marel te Amsterdam,

tegen

1. de vennootschap onder firma

V.O.F. [gedaagde],

gevestigd te [woonplaats], en haar vennoten:

2. [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

3. [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

4. [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

en in hun hoedanigheid van eigenaren:

5. [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

6. [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A.J. Bakhuijsen te Amsterdam.

Eiseressen (in beide zaken) zullen hierna afzonderlijk respectievelijk Prisma Food Retail en Prisma Vastgoed worden genoemd, dan wel gezamenlijk Prisma.

Gedaagde sub 1 (in beide zaken) zal hierna de VOF worden genoemd. Alle gedaagden gezamenlijk (in beide zaken) zullen hierna [gedaagden] worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 186891 / KG ZA 09-438

- de dagvaarding met producties in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 188428 / KG ZA 09-529

- de producties in beide zaken van [gedaagden]

- de mondelinge behandeling op 3 augustus 2009 in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 186891 / KG ZA 09-438

- de mondelinge behandeling op 13 augustus in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 188428 / KG ZA 09-529

- de pleitnota´s van Prisma

- de pleitnota´s van [gedaagden]

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten in beide zaken

2.1. Prisma is een supermarktorganisatie die onderdeel uitmaakt van Sligro Groep (hierna: Sligro). Sligro is naast het zijn van zelfbedieningsgroothandel via onder meer Prisma ook actief als supermarktorganisatie, meer in het bijzonder als franchisegever en als groothandel.

2.2. De VOF exploiteert een supermarkt aan het adres [adres] te [woonplaats]. Het pand waarin deze supermarkt wordt geëxploiteerd, is eigendom van de [gedaagden].

2.3. Tot 1997 kocht de VOF de voor de exploitatie van de supermarkt benodigde

consumptiegoederen in bij Van Twillert BV, een groothandel in levensmiddelen. Op enig moment is Van Twillert overgenomen door Prisma die de Golff-formule als vrijwillig filiaalbedrijf invoerde.

2.4. In 1997 was de supermarkt van de VOF aan vernieuwing toe. De VOF heeft toen met Prisma onderhandeld over een omschakeling van de exploitatie van haar supermarkt naar de Golff-formule. Als gevolg van deze onderhandelingen hebben Prisma Food Retail en de VOF op 19 februari 1997 een ‘gebruiksovereenkomst supermarktformule Golff’ gesloten, en op 21 februari 1997 een ‘samenwerkingsovereenkomst’.

2.5. In verband met een door [gedaagden] gevraagd voorschot op een overeengekomen vergoeding van FL. 500.000,00 voor de hiervoor genoemde omschakeling en een wettelijke aanpassing van de afnameverplichting van 90% naar 60% als gevolg van de per 1 januari 1998 in werking getreden Mededingingswet, hebben partijen de volgende (nieuwe) overeenkomsten gesloten:

- op 17 december 1998 een ‘gebruiksovereenkomst supermarktformule Golff’ en een eerste overeenkomst van geldlening met stille verpanding voor een bedrag van FL. 250.000,00,

- op 26 april 1999 een ‘samenwerkingsovereenkomst’ en een tweede overeenkomst van geldlening met stille verpanding voor een bedrag van FL. 250.000,00.

2.6. Bij brief van 2 augustus 1999 heeft Rabobank met betrekking tot een langlopende financieringsaanvraag onder meer het volgende aan de VOF bericht:

De gevraagde financiering kan helaas door ons niet verstrekt worden. De reden van niet honoreren van de aanvraag ligt in het feit dat Prisma niet de gevraagde garanties wil afgeven. Deze garanties zijn essentieel aangezien hun prognoses een liquiditeitstekort aangeven in de komende 4 jaar.

2.7. Prisma en Rabobank zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden om tot een oplossing te komen. Nadat overeenstemming was bereikt, heeft Prisma verschillende door haar opgemaakte overeenkomsten (zie 2.8 tot en met 2.11) ter ondertekening aan de VOF voorgelegd. De VOF heeft deze overeenkomsten vervolgens getekend.

2.8. In de samenwerkingsovereenkomst van 5 augustus 1999, gesloten tussen Prisma Food Retail en de VOF, is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 1

Looptijd overeenkomst

Deze overeenkomst heeft uitsluitend betrekking op het in de considerans genoemde bedrijf van de ondernemer en is aangegaan voor een periode van tien jaren of zoveel korter of langer als de ondernemer jegens Prisma financiële verplichtingen heeft uit hoofde van een huurovereenkomst of kredietovereenkomst of een overeenkomst waarbij Prisma voor de verplichtingen van de ondernemer jegens een derde zekerheden heeft gesteld of een overeenkomst waarbij Prisma zich jegens de ondernemer heeft verplicht de exploitatie van het bedrijf in welke vorm dan ook financieel te ondersteunen.

De overeenkomst gaat in per 01-09-1999.

Artikel 12

Concurrentiebeding

De ondernemer zal, behoudens uitdrukkelijke toestemming van Prisma, gedurende de looptijd van de onderhavige overeenkomst alsmede een periode van een jaar na beëindiging van deze overeenkomst, noch direct noch indirect, zelfstandig of in dienstbetrekking of in de vorm van een vennootschap, werkzaam zijn in, financieel belang hebben bij of anderszins betrokken zijn bij een bedrijf dat naar zijn aard direct concurrerend is met het in de aanhef genoemde bedrijf.

Artikel 13

Voorkeursrecht van koop

Indien de ondernemer gedurende de looptijd van deze overeenkomst voornemens is de exploitatie van zijn bedrijf te beëindigen dan wel zijn bedrijf over te dragen aan een derde, dan zal hij zijn bedrijf als eerste te koop aanbieden aan Prisma. (…)

Artikel 16

Huurrechten

Indien de ondernemer de onroerende zaak waarin hij zijn bedrijf exploiteert van Prisma of een van Prisma´s dochterondernemingen of met haar gelieerde ondernemingen heeft gehuurd, heeft hij daartoe met de betreffende vennootschap een separate huurovereenkomst gesloten die hierbij in zijn geheel als ingelast dient te worden beschouwd en waarvan partijen hebben vastgesteld dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk zal zijn verbonden met de onderhavige samenwerkingsovereenkomst.

(…)

In verband met het uitzonderlijke belang dat Prisma heeft bij het behoud van vestigingspunten voor haar organisatie, verklaren partijen in goed overleg met elkaar te zijn overeengekomen dat Prisma uitsluitend bereid is de hiervoor bedoelde onroerende zaak aan de ondernemer te verhuren voor de periode gedurende welke de ondernemer samenwerkt met Prisma.

In geval van beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst, op welke grond dan ook, zal daarom ook de huurovereenkomst per dezelfde datum een einde nemen, zonder dat daarvoor een separate opzegging zal zijn vereist.

Artikel 20

Recht van koop bij einde overeenkomst / aangaan nieuwe overeenkomst

Partijen verklaren nadrukkelijk te zijn overeengekomen dat Prisma het recht heeft om het bedrijf van de ondernemer te kopen indien en zodra de onderhavige overeenkomst eindigt, zulks ongeacht de oorzaak of reden van de beëindiging.

De vaststelling van de koopprijs zal plaatsvinden op de wijze zoals beschreven staat in artikel 13 van de onderhavige overeenkomst.

Partijen zijn verder overeengekomen dat zij uiterlijk drie maanden voordat de overeenkomst eindigt met elkaar in overleg zullen treden om te bezien of er een basis is om met elkaar een nieuwe overeenkomst te sluiten in de geest van de vigerende overeenkomst, zonder dat dit leidt tot substantiële verzwaring van de thans overeengekomen voorwaarden.

Indien partijen tot de conclusie komen dat zij met elkaar een nieuwe overeenkomst willen aangaan en zij het eens zijn geworden over de voorwaarden waaronder een dergelijke overeenkomst kan worden aangegaan, zal Prisma aan de ondernemer schriftelijk meedelen dat zij geen gebruik zal maken van haar recht om het bedrijf van de ondernemer te kopen.

Artikel 27

Aanvullende bepalingen

Deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden met de overeenkomsten van geldlening d.d. 17-12-1998, d.d. 26-04-1999 en 05-08-1999, de huurovereenkomst d.d. 05-08-1999, de gebruikersovereenkomst Golff d.d. 17-12-1998 en de brief van Prisma d.d. 18-02-1997.

2.9. Op 5 augustus 1999 is tussen Prisma Food Retail en de VOF een derde overeenkomst van geldlening met achterstelling voor een bedrag van FL. 400.000,00 tot stand gekomen.

2.10. Eveneens op 5 augustus 1999 hebben de VOF als verhuurder en Prisma Vastgoed als huurder een huurovereenkomst met elkaar gesloten. In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

OBJECT

Artikel 2

Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt het winkelpand cum annexis in

zogenaamde ruwbouwstaat aan het [adres] te ([postcode]) [woonplaats], echter met

uitzondering van de woongedeelten en exclusief de ruimte voorheen in gebruik als

bankkantoor, zoals aangegeven op de aangehechte plattegrondtekening, hierna te noemen

het gehuurde. (…)

HUURPERIODE

Artikel 3

1) Deze overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan voor de tijd van tien jaren,

ingaande op 1 september 1999 en alzo eindigende op 31 augustus 2009.

2) Indien met inachtneming van een termijn van 12 maanden voor de afloop van de in lid 1 vermelde termijn, derhalve voor of op 31 augustus 2008 door huurder een huuropzegging bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst c.q. deurwaardersexploit heeft plaatsgehad, wordt deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden en bepalingen telkenmale verlengd voor de tijd van vijf jaren, mits huurder niet met inachtneming van een termijn van 12 maanden voor afloop van elke optietermijn van 5 jaren de huur heeft opgezegd bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst c.q. deurwaardersexploit.

HUURPRIJS

Artikel 4

1) De aanvangshuurprijs bedraagt f 116.640,-- per jaar (…) excl. BTW bij vooruitbetaling te voldoen in 12 termijnen, elk groot f 9.720,--, de eerste verschijnende voor of uiterlijk op de eerste dag van de periode waarover de betaling verschuldigd is. (…)

2.11. Op 9 augustus 1999 hebben Prisma Vastgoed als (onder)verhuurder en de VOF als (onder)huurder een huurovereenkomst met elkaar gesloten. In deze overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

OBJECT

Artikel 2

Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt het winkelpand cum annexis in

zogenaamde ruwbouwstaat aan het [adres] te ([postcode]) [woonplaats], echter met

uitzondering van de woongedeelten en exclusief de ruimte voorheen in gebruik als

bankkantoor, zoals aangegeven op de aangehechte plattegrondtekening, hierna te noemen

het gehuurde. (…)

HUURPERIODE

Artikel 3

1) Deze overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan voor de tijd van tien jaren,

ingaande op 1 september 1999 en alzo eindigende op 31 augustus 2009.

2) Indien met inachtneming van een termijn van 12 maanden voor de afloop van de in lid 1 vermelde termijn, derhalve vóór of op 31 augustus 2008 door huurder een huuropzegging bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst c.q. deurwaardersexploit heeft plaatsgehad, wordt deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden en bepalingen verlengd voor de tijd van 5 jaren, mits huurder niet met inachtneming van een termijn van 12 maanden voor afloop van elke optietermijn van 5 jaren de huur heeft opgezegd bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst c.q. deurwaardersexploit.

HUURPRIJS

Artikel 4

1) De aanvangshuurprijs bedraagt f 120.000,-- per jaar (…). Dit huurbedrag is exclusief omzetbelasting. De betaling van het huurbedrag geschiedt in maandelijkse termijnen van f 10.000,-- vooraf, zonder enige korting, compensatie of schuldvergelijking.

EINDE VAN DE HUUR

Artikel 27

1) Bij het einde van de huur is huurder verplicht het gehuurde tijdig te ontruimen, en behoorlijk schoongemaakt ter beschikking van verhuurder te stellen in de staat waarin hij het gehuurde heeft aanvaard bij de aanvaarding van de huurperiode en dient hij de sleutels aan verhuurder te overhandigen.

SLOTBEPALINGEN

Artikel 29

Deze huurovereenkomst wordt gesloten in het kader van en in onverbrekelijke samenhang met een samenwerkingsovereenkomst met Prisma Food Retail B.V., statutair gevestigd te Putten. (…)

2.12. Bij brief van 19 februari 2008 aan Prisma Food Retail en Prisma Vastgoed heeft mr. C.P. de Klerk van Vakcentrum Bedrijfsadvies namens de VOF medegedeeld dat de VOF de relatie met Golff/Prisma niet wenst te continueren en voornemens is met een andere formule verder te gaan ondernemen. Om die reden heeft hij de samenwerkingsovereenkomst, alsmede de met de samenwerkingsovereenkomst verbonden overeenkomsten en documenten, opgezegd tegen 26 april 2009. Bovendien heeft hij de onderverhuurovereenkomst en de hoofdhuurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2009.

2.13. In reactie op voornoemde brief heeft de heer [ ] [betrokkene] van Sligro op 26 februari 2008 onder meer het volgende aan mr. De Klerk bericht:

Op grond van artikel 13 van de Samenwerkingsovereenkomst van 05-08-1999 is het de vennootschap of de vennoten niet toegestaan om gedurende een jaar na afloop van de Samenwerkingsovereenkomst direct noch indirect, zelfstandig noch in loondienst werkzaam te zijn in, financieel of anderszins betrokken zijn bij een bedrijf dat naar zijn aard concurrerend is met de Golff supermarkt. Uw cliënt zal dus op het huidige adres noch elders een supermarkt mogen exploiteren.

Op grond van artikel 20 van de Samenwerkingsovereenkomst heeft Prisma het recht om het bedrijf van uw cliënt te kopen als de Samenwerkingsovereenkomst eindigt, ongeacht de oorzaak of reden van beëindiging. In artikel 13 is omschreven dat uw cliënt het bedrijf te koop aan moet bieden aan Prisma en wat vervolgens de procedure is.

Voorts merk ik op dat, nu uw cliënt op grond van het bovenstaande in het verhuurde pand niet met een andere formule kan verdergaan, ook niet aannemelijk gemaakt kan worden dat de [gedaagden] het pand duurzaam in eigen gebruik wil nemen en daartoe het gehuurde dringend nodig heeft. Prisma stemt dan ook niet in met de opzegging van de huurovereenkomst.

Overigens dient uw cliënt op grond van artikel 13 van de Samenwerkingsovereenkomst naast het bedrijf ook het bedrijfspand aan Prisma te koop aan te bieden.

2.14. Bij brief van 27 februari 2008 heeft mr. De Klerk onder meer het volgende aan Prisma bericht:

Indien Prisma in deze situatie van het optierecht gebruik maakt constateert de rechter in de uitspraak Flevozoom (thans: Prisma Vastgoed B.V./Slager (07-11-2007), dat dit geheel van bepalingen en gevolgen daarvan de mededinging op de markt van verkoop van franchisediensten aan zelfstandige ondernemers merkbaar beperkt, hetgeen verboden is.

De rechter verklaarde op grond van de Mededingingswet (artikel 6 lid 2 MW) dergelijke klemmende bepalingen, die een formulewijziging belemmeren aan het eind van de looptijd van de samenwerking, nietig.

Voor [gedaagden] zie ik het niet anders en bovendien zijn omstandigheden waaronder destijds deze constructie werd bedongen door Prisma zodanig dat een beroep daarop nu, onrechtmatig is te kwalificeren.

2.15. Bij brief van 4 april 2008 heeft [betrokkene] aan mr. De Klerk bericht dat Prisma vasthoudt aan de eis van nakoming van de aanbiedingsplicht. Volgens [betrokkene] is de VOF gehouden de exploitatie van de supermarkt en het pand waarin de supermarkt wordt geëxploiteerd aan Prisma aan te bieden.

2.16. Vanaf september 2008 hebben partijen overleg gevoerd om tot een oplossing te komen op basis van de oprichting van een B.V. door [gedaagden], die het pand zou verwerven en verhuren aan Prisma Vastgoed, waarna Prisma Vastgoed op haar beurt het pand zou (terug)verhuren aan de nog op te richten B.V.

2.17. Bij brief van 15 april 2009 heeft mr. De Klerk aan Sligro bericht dat [gedaagden] hebben besloten de opzegging te handhaven. Daarbij heeft hij namens [gedaagden] verzocht om te bevestigen dat de relatie met Sligro/Prisma zowel ten aanzien van de samenwerking per 26 april 2009, als ten aanzien van de hoofdhuurovereenkomst per 5 augustus 2009 en de onderverhuurovereenkomst eveneens per 5 augustus 2009 als gevolg van het einde van de looptijd van de samenwerking en huurovereenkomsten zal zijn beëindigd en dat Sligro afziet van aanspraken op het pand van de [gedaagden].

2.18. Partijen hebben vervolgens nog verder met elkaar gecorrespondeerd, maar tot een oplossing heeft dit niet geleid.

3. Het geschil

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 186891 / KG ZA 09-438

3.1. Prisma Food Retail vordert telkens op straffe van een dwangsom dat:

primair

[gedaagden] wordt geboden de aanbiedingsplicht, het non-concurrentiebeding en de huurovereenkomst uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst na te komen,

subsidiair

een maatregel wordt getroffen die passend wordt geacht en recht doet aan de belangen van Prisma Food Retail.

Tevens vordert Prisma Food Retail dat [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, met de bepaling dat indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling zal zijn voldaan, wettelijke rente is verschuldigd.

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 188428 / KG ZA 09-529

3.2. Prisma Vastgoed vordert telkens op straffe van een dwangsom dat:

primair

1) [gedaagden] wordt geboden de inhuurovereenkomst deugdelijk na te komen en/of

dat de [gedaagden] wordt geboden zich te onthouden van alle

mogelijke gedragingen die daaraan in de weg staan,

2) [gedaagden] wordt geboden om artikel 27.1 van de verhuurovereenkomst na te

komen door uiterlijk 31 augustus 2009, althans op een door de voorzieningenrechter in

goede justitie te bepalen tijdstip, de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [woonplaats]

onder afgifte van de sleutels, met al de hunnen en het hunne leeg, bezemschoon en

ontruimd aan Prisma Vastgoed op te leveren, met machtiging aan Prisma Vastgoed om

deze ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm ten uitvoer te doen leggen indien

[gedaagden] niet tijdig aan dit gebod zouden voldoen en/of de heer en mevrouw

Van Blitterswijk wordt geboden zich te onthouden van alle mogelijke gedragingen die

daaraan in de weg staan,

subsidiair

een maatregel wordt getroffen die passend wordt geacht en recht doet aan de belangen van Prisma Vastgoed.

Tevens vordert Prisma Vastgoed dat [gedaagden] en/of de [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, met de bepaling dat indien niet binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis aan de proceskostenveroordeling zal zijn voldaan, wettelijke rente is verschuldigd.

in beide zaken

3.3. Prisma Food Retail en Prisma Vastgoed leggen het volgende aan hun vordering(en) ten grondslag. De samenwerkingsovereenkomst is door [gedaagden] opgezegd tegen 1 september 2009 en zal per die datum eindigen. Overeenkomstig artikel 20 van deze overeenkomst krijgt Prisma Food Retail alsdan het recht op koop van de onderneming en het bedrijfspand. [gedaagden] weigeren echter de aanbiedingsverplichting na te komen, hetgeen als een toerekenbare tekortkoming is te beschouwen. De reden waarom Prisma Food Retail artikel 20 in de samenwerkingsovereenkomst heeft opgenomen, is dat het behoud van verkooppunten voor Prisma als kleinere marktspeler van groot belang is voor de continuïteit en de kracht van haar supermarktorganisatie. Op grond van artikel 20 van de samenwerkingsovereenkomst heeft Prisma Food Retail daarom het recht een nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor het vestigingspunt overeen te komen en als dit niet lukt, toch het vestigingspunt te behouden als gevolg van de aanbiedingsplicht. De inhuurovereenkomst dient volgens Prisma Food Retail voortgezet te worden en eindigt niet enkel omdat de samenwerkingsovereenkomst is opgezegd. De twee huurovereenkomsten zijn immers om geen andere reden gesloten dan om Prisma Vastgoed huurbescherming te laten genieten. Nu Prisma Vastgoed het bedrijfspand van de VOF huurt en het weer aan de VOF ‘onder’ verhuurt, geniet Prisma Vastgoed huurbescherming en kan haar status als huurder van het bedrijfspand niet zomaar worden afgenomen. Dit betekent volgens Prisma Vastgoed dat zij als hoofdhuurder erop kan toezien dat er gedurende deze periode in het bedrijfspand geen supermarkt onder een concurrerende franchiseformule wordt geëxploiteerd. Bovendien geldt dat krachtens artikel 3 van de inhuurovereenkomst deze overeenkomst slechts eindigt door schriftelijke opzegging door de huurder (Prisma Vastgoed), 12 maanden voor de afloop van de expiratiedatum. Prisma Vastgoed heeft de inhuurovereenkomst evenwel niet opgezegd, zodat deze onder dezelfde voorwaarden en bepalingen is verlengd voor een termijn van vijf jaar. [gedaagden] zijn dan ook gebonden aan de verplichtingen voortvloeiend uit de inhuurovereenkomst. Verder zijn [gedaagden] op grond van artikel 27 van de verhuurovereenkomst verplicht het gehuurde tijdig en schoongemaakt te ontruimen. Ten slotte dienen [gedaagden], nu zij de samenwerkingsovereenkomst hebben opgezegd, ook het non-concurrentiebeding van artikel 12 na te komen.

3.4. [gedaagden] voeren gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan.

4. De beoordeling

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 186891 / KG ZA 09-438

4.1. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Prisma Food Retail.

4.2. In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of [gedaagden] zijn gehouden de aanbiedingsplicht, het non-concurrentiebeding en de huurovereenkomst uit hoofde van de samenwerkingsovereenkomst na te komen. De voorzieningenrechter overweegt hieromtrent het volgende.

4.3. Sinds 1997 exploiteert de VOF onder de Golff-formule van Prisma de enige supermarkt in [woonplaats]. Nadat Sligro in 2001 de aandelen in de Prisma-groep heeft verworven, zijn langzaam aan een aantal supermarktformules opgeheven of ondergebracht onder een andere formule. Uiteindelijk heeft Sligro twee formules overgehouden: de Golff-formule en de EmTé-formule. Sinds 2007 is de Prisma-organisatie afgebouwd en operationeel volledig geïntegreerd in Sligro. Daaarbij zijn ook de Golff-formule en de EmTé-formule qua assortiment en prijspeil meer naar elkaar toegegroeid. Thans hanteert Sligro een één-formulebeleid, gericht op de EmTé-formule. Dit betekent dat de Golff-supermarkten uiteindelijk zullen moeten omschakelen naar de EmTé-formule.

4.4. Vaststaat echter dat er veel onduidelijkheden bestaan over de EmTé-formule. [gedaagden] hebben onweersproken gesteld dat er thans sprake is van een zogenaamd ‘formule-vacuum’: enerzijds is door Sligro de Golff-formule verwaterd en anderzijds is er nog geen EmTé-formule die voor exploitatie door zelfstandige ondernemers geschikt is. Op enig moment werd bekend dat Sligro/Prisma in het kader van de EmTé-formule ernaar streeft een eventuele franchise alleen als een zogenaamde ‘hard franchise’ te laten gelden. Deze franchise wijkt substantieel af van de Golff-formule. Er is bijvoorbeeld een minimale omzet vereist van € 100.000,00 per week en er zal in ieder geval een ambachtelijke slagerij in de betreffende supermarkt aanwezig moeten zijn. Ter zitting van 3 augustus 2009 heeft de heer [betrokkene] van Prisma in dit kader verklaard dat nu al duidelijk is dat verschillende ondernemers niet aan deze eisen kunnen/zullen voldoen en dat nog nader moet worden onderzocht hoe een en ander zal worden opgelost. Dat er nog veel onduidelijkheden bestaan, blijkt ook uit een grote hoeveelheid nieuwsberichten die hierover in de media zijn verschenen en die [gedaagden] in deze procedure in het geding hebben gebracht.

4.5. De laatste tijd heeft de supermarkt van [gedaagden] te maken gehad met slechte exploitatieresultaten. De investeringen van de VOF in de supermarkt zijn afgeschreven en de supermarkt is dringend toe aan een remodeling. Omdat het einde in zicht kwam van de overeengekomen duur van de samenwerking en de Golff-formule, alsmede omdat er sprake was van een onzeker toekomstperpectief, hebben [gedaagden] de met de exploitatie van de supermarkt samenhangende overeenkomsten aan Prisma tegen het einde van de looptijd, 1 september 2009, opgezegd. Partijen hebben vervolgens met elkaar onderhandeld over een mogelijke samenwerking na 1 september 2009 onder de EmTé-formule, maar dit heeft - mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen - niet tot een oplossing geleid.

4.6. Voorshands geoordeeld is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagden] met de thans onstane, onzekere situatie in hun maag zitten. De supermarkt waar het in deze zaak om gaat, is al vier generaties lang - sinds 1925 - in handen van de [gedaagden]. Het kadastraal ongesplitste perceel wordt bewoond door de moeder van de [gedaagde sub 2] en de [gedaagden] zelf. Sinds 1 juli 2004 is de zoon van de [gedaagden] toegetreden tot de VOF en het is de bedoeling dat hij te zijner tijd de exploitatie van de supermarkt zal voortzetten. Uit de in het geding gebrachte stukken blijkt onmiskenbaar dat de [gedaagden], mede vanwege de geschetste omstandigheden, het pand waarin de supermarkt wordt geëxploiteerd onder geen beding aan welke partij dan ook willen verkopen. Prisma heeft dit overigens ook niet betwist.

4.7. In dit licht bezien zijn de bepalingen waarvan Prisma Food Retail thans nakoming vordert, met name artikel 12 (non-concurrentiebeding) en artikel 20 (aanbiedingsplicht) van de samenwerkingsovereenkomst, voorshands geoordeeld buitengewoon belastende bepalingen voor [gedaagden] Nakoming zou er feitelijk op neer komen dat [gedaagden] één jaar lang verstoken zouden moeten blijven van inkomsten (tenzij men in een heel andere branche zou gaan werken) en dat zij het pand zouden moeten afstoten dat al sinds 1925 in familiebezit is. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is het mede onder de in 4.3 tot en met 4.6 geschetste omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Prisma Food Retail zich jegens [gedaagden] beroept op nakoming van de eerdergenoemde bepalingen. Dit betekent dat de vordering zal worden afgewezen.

4.8. Prisma Food Retail zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- vast recht € 262,00

- salaris advocaat € 816,00

Totaal € 1.078,00

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 188428 / KG ZA 09-529

4.9. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de stellingen van Prisma Vastgoed.

4.10. In deze zaak gaat het, kort gezegd, om de vraag of [gedaagden] zijn gehouden de inhuurovereenkomst deugdelijk na te komen en het pand aan het [adres] te [woonplaats] te ontruimen. Hieromtrent overweegt de voorzieningenrechter het volgende.

4.11. Vaststaat dat [gedaagden] via hun gemachtigde bij brief van 19 februari 2008 aan Prisma Food Retail en Prisma Vastgoed de samenwerkingsovereenkomst hebben opgezegd tegen 26 april 2009. Prisma Vastgoed heeft ook niet betwist dat de samenwerkingsovereenkomst inmiddels is geëindigd. Artikel 27 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt dat deze overeenkomst onlosmakelijk is verbonden met (onder meer) de huurovereenkomst van 5 augustus 1999, waarbij de VOF als verhuurder en Prisma Vastgoed als huurder heeft te gelden. Artikel 16 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt dat wanneer de VOF het pand waarin de supermarkt wordt geëxploiteerd huurt van Prisma Vastgoed, zij daartoe met Prisma Vastgoed een separate huurovereenkomst sluit die “hierbij in zijn geheel als ingelast dient te worden beschouwd en waarvan partijen hebben vastgesteld dat deze huurovereenkomst onlosmakelijk zal zijn verbonden met de onderhavige samenwerkingsovereenkomst”. Artikel 29 van die separaat gesloten huurovereenkomst (van 9 augustus 1999) bepaalt dat deze huurovereenkomst wordt gesloten in het in het kader van en in onverbrekelijke samenhang met een samenwerkingsovereenkomst met Prisma Food Retail. Artikel 16 van de samenwerkingsovereenkomst bepaalt voorts dat in geval van beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst, op welke grond dan ook, de huurovereenkomst - bedoeld is dus de huurovereenkomst van 9 augustus 1999 - per dezelfde datum eindigt.

4.12. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter volgt uit het voorgaande dat de samenwerkingsovereenkomst en de beide huurovereenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden. Hieruit vloeit logischerwijs voort dat met het eindigen van de samenwerkingsovereenkomst ook beide huurovereenkomsten eindigen. [gedaagden] hebben dit kennelijk ook altijd zo begrepen en vooralsnog ook mogen begrijpen.

4.13. Daarbij komt dat partijen, voorshands geoordeeld, ook niet een werkelijke huurrelatie met elkaar hebben beoogd, maar slechts een constructie hebben gecreëerd om Rabobank als financier van de vernieuwde supermarkt meer zekerheid te verschaffen. De hier aan de orde zijnde overeenkomsten zijn namelijk allemaal in dezelfde periode gesloten, te weten begin augustus 1999, vlak nadat Rabobank bij brief van 2 augustus 1999 had aangegeven de gevraagde financiering niet te willen verstrekken (zie 2.6). Bovendien duidt ook de geldstroom op een ‘huurconstructie’, nu [gedaagden] ter zitting van 13 augustus 2009 onweersproken hebben gesteld dat altijd vrijwel onmiddellijk nadat de VOF de huur betaalde aan Prisma Vastgoed, Prisma Vastgoed de huur weer terugbetaalde aan de VOF. In zoverre kan inderdaad gesproken worden van een ‘neutraal kasrondje’. De eigenaren van het pand hadden - via hun VOF - het genot van de zaak, wat het papieren gehalte van de constructie illustreert. Ten slotte zijn beide huurovereenkomsten ook voor een zelfde periode, te weten tien jaar, aangegaan, ingaande op 1 september 1999 en eindigend op 31 augustus 2009. Dat de overeenkomsten verschillende opzegtermijnen kennen, doet aan het voorgaande niet af. Voorshands geoordeeld komt aan dit aspect geen doorslaggevende betekenis toe. Met name van belang is de ‘onlosmakelijke verbondenheid’ die tot tweemaal toe terugkomt in de samenwerkingsovereenkomst.

4.14. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat, nu beide huurovereenkomsten per 1 september 2009 eindigen, de vorderingen van Prisma Vastgoed dienen te worden afgewezen. Prisma Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- vast recht € 262,00

- salaris advocaat € 816,00

Totaal € 1.078,00

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 186891 / KG ZA 09-438

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt Prisma Food Retail in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.078,00,

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 188428 / KG ZA 09-529

5.3. wijst de vorderingen af,

5.4. veroordeelt Prisma Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.078,00,

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. de Vries en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 17 augustus 2009.