Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBARN:2007:BB6154

Instantie
Rechtbank Arnhem
Datum uitspraak
05-10-2007
Datum publicatie
22-10-2007
Zaaknummer
464266 CV Expl. 06-5765
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur van bedrijfsruimte. Art. 6:212 BW. Vordering van huurster tegen verhuurder, die het door huurster opgerichte bedrijf (waarvoor huurster aanzienlijke investeringen in en aan het gehuurde heeft gedaan) na het einde van de huur nog enige tijd ten eigen bate voortzet, toegewezen wegens ongerechtvaardigde verrijking. Schadebegroting. Art. 6:97 BW. De schade zal in beginsel moeten worden begroot op de waarde van de investeringen verminderd met de afschrijvingen gedurende de looptijd van de huur.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 216
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 212
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2007/242 met annotatie van HF
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis

RECHTBANK ARNHEM

Sector kanton

Locatie Nijmegen

zaakgegevens 464266 \ CV EXPL 06-5765 \ 282fh

uitspraak van 5 oktober 2007

Vonnis

in de zaak van

[partij A]

wonende te [adres]

eisende partij in conventie

verwerende partij in reconventie

gemachtigde mr. M.G. Spijker

tegen

de coöperatie Cooperatieve Vereniging [partij B].

gevestigd te [adres]

gedaagde partij in conventie

eisende partij in reconventie

gemachtigde mr. T.I.P. Jeltema (Tilman Rosens van der Corput Advocaten)

Partijen worden hierna [partij A] en de coöperatie genoemd.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het exploot van dagvaarding van 28 september 2006 met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte vermeerdering eis, met producties;

- de conclusie van dupliek in conventie tevens houdende conclusie van repliek in reconventie, met producties;

- de conclusie van dupliek in reconventie.

1. De feiten

1.1. [partij A] is eigenaar van een perceel grond met opstallen, plaatselijk bekend [adres], groot ongeveer 7.000 m2. Hij exploiteerde daar voorheen een kwekerij. De opstallen omvatten onder meer een kantoor en een woning (of een kantoor annex woning of een woning die in gebruik is als kantoor), kassen en een ketelhuis.

1.2. In 2001 hebben [partij A] enerzijds en [de heer X] en [de heer Y] (dezelfden die later de coöperatie hebben opgericht, verder te noemen de broers [XY]) anderzijds een pachtovereenkomst gesloten en vastgelegd in een onderhandse akte van 1 februari 2001.

De tekst van die in handschrift opgemaakte overeenkomst luidt:

“De Comparanten zijn een pachtovereenkomst mondeling aangegaan waar bij voornoemde Verpachter aan voornoemde pachter heeft verpacht een Kantoor Woning [onleesbaar] alsmede een Warenhuis inclusief Corridor’s gelegen aan [adres]. Voor de stalling van Caravans

Voormelde overeenkomst van pacht is tussen partijen gesloten voor een periode van 5 jaar te weten 1 februari 2001 tot en met 1 februari 2006

De overeenkomst gaat in op 1 februari 2001

De jaarlijkse pachtprijs bedraagt f 65000 - en loop van 1 februari tot en met 31 Ocktober betaling een keer f 48750 Daarna van 1 November tot en met 31 Ocktober te betalen f 65000 -

Laatste jaar te betalen van 1 November tot en met februari 2006

Daarna is het gehuurde Warenhuis en Kantoor Woning te koop door de Heren [XY] Voor 525000 - € 238234,61

Teven is de pachter gehouden een verzekering van het Warenhuis en Corridor’s te sluiten plus Kantoor

Het verbruik door pachter van Water voorzover het leidingwater betreft, Electra en gas voor de exploitatie van het verhuurbedrijf komen voor rekening van de pachter.

De kosten van deze overeenkomst komen voor rekening van partijen bij helfte.”

1.3. Bij ongedateerde onderhandse akte hebben [partij A] en de coöperatie een overeenkomst van de volgende inhoud gesloten:

“De partijen sluiten een overeenkomst van 1-februari 2002 tot/met 30-september 2006

De overeenkomst houd in dat de Coöperatie gebruik mag maken van de, Kassencomplex, inclusief corridor / werkruimte, en een houten woning Gelegen aan [adres], kadastraal bekend gemeente Heumen [sectie plus nummer] grootte, circa 7.000 m2.

Voor het stallen van Kampeer middelen

De Coöperatie is hier voor maandelijks een bedrag schuldig aan de [partij A], van € 1952,00 exclusief water, elektriciteit, glasverzekering en onroerendgoedbelasting dit wordt op het einde van het jaar over gemaakt nadat er kopieën van de rekeningen ter inzage zijn overhandigd.

Alle handelingen die betrekking hebben op de caravan stalling worden overgelaten aan de Heren, M.B.J. [naam] en M.G.M. [naam]

De handelingen kunnen alleen uitgevoerd worden door de Gebr. [XY], indien er een derde de handelingen waar neemt dient dit van tevoren telefonisch aan [partij A] worden doorgegeven.”

1.4. Vervolgens hebben partijen door een advocaat, mr. [Z] te Malden, een overeenkomst tussen hen doen opstellen. Dit stuk is door hen opgemaakt en ondertekend op 7 december 2004. Het houdt in dat partijen,

“IN AANMERKING NEMENDE DAT:

• Partijen op 20 september 2003 een overeenkomst zijn aangegaan terzake de huur van, onder meer, het kassencomplex, gelegen aan [adres], ten behoeve van het stallen van kampeermiddelen. Kopie van deze overeenkomst is als productie 1 aan dit stuk aangehecht;

• Voornoemde overeenkomst betrof een voorzetting van de eerder overeengekomen pachtovereenkomst, alstoen aangegaan door de heer [partij A] en de gebroeders [XY] pro se. De betreffende overeenkomst is als productie 2 aangehecht;

• Partijen terzake diverse aspecten van de onderhavige overeenkomst met elkaar in discussie zijn geraakt, waarover zij aanvankelijk geen overeenstemming hebben kunnen bereiken;

• Partijen bij elkaar te rade zijn gegaan om, uitgaande van de bestaande familierelatie en met inachtneming van ieders gerechtvaardigde belangen, in der minne tot een oplossing te komen;

• Partijen terzake deze onderwerpen uitvoerig met elkaar gesproken hebben en het eens zijn geworden over een minnelijke regeling;

• Partijen de bereikte minnelijke oplossing als volgt wensen vast te leggen:

ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:

1. Ramen opschuiven. De Gebroeders [XY] controleren voortaan éénmaal per jaar het glasdek op het verzakken van de ruiten. Deze controle zal plaatsvinden in de maand mei. Om de controle zo effectief mogelijk te doen zijn, zal controle bij voorkeur bij warm weer plaatsvinden. De taak en de verantwoordelijkheid van de Gebroeders [XY] blijft beperkt tot het controleren op eventuele verzakking van de ruiten.

De Gebroeders [XY] zullen naar aanleiding van de door hen gedane controle de heer [partij A] de resultaten van deze controle kenbaar maken. De heer [partij A] zal vervolgens voor zijn rekening een derde bedrijf opdracht geven om de ramen feitelijk op te schuiven. De Gebroeders [XY] verplichten zich om in deze voor de helft bij te dragen in de dienaangaande door de heer [partij A] gemaakte kosten, evenwel met een maximum van € 60,00 per kalenderjaar. Deze kostenbijdrage zal door de heer [partij A] aan de Gebroeders [XY] in rekening worden gebracht onder gelijktijdige overlegging van een kopie van de desbetreffende nota.

2. Beluchting schermdoek en computer. De Gebroeders [XY] bepalen de mate waarin en de wijze waarop de beluchting van het door hun gehuurde wordt c.q. zal zijn geregeld. De heer [partij A] respecteert deze bevoegdheid uit hoofde van de gesloten huurovereenkomst met de Gebroeders [XY].

Partijen spreken evenwel af dat de heer [partij A] bevoegd is om in uiterste noodgevallen, doch slechts indien en zover daarbij het behoud van het verhuurde in geding is, zonder voorafgaand overleg met de Gebroeders [XY] tijdelijke noodmaatregelen te treffen met betrekking tot de mate waarin en de wijze waarop de ramen open of dicht zijn. De heer [partij A] verplicht zich daarbij, indien en voor zover hij van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt, de Gebroeders [XY] per omgaande daarover in te lichten en te informeren welke concrete maatregel door hem is getroffen.

Om het handelend optreden van de heer [partij A] in geval van nood feitelijk mogelijk te maken verplichten de Gebroeders [XY] zich hierbij ervoor zorg te dragen dat het luchtmechaniek weer kan draaien. De heer [partij A] zal daaraan voorafgaan ervoor zorgdragen dat de "computer" weer adequaat is aangesloten. De daarmee verband houdende werkzaamheden zullen uiterlijk vóór 1 januari 2005 zijn voltooid, doch bij voorkeur eerder.

3. Corridor. Het werk aan de kleine corridor aan de voorzijde van de schuifdeur zal worden voltooid. De betreffende werkzaamheden zullen worden verricht door de Gebroeders [XY]. De heer [partij A] levert voor zijn rekening het benodigde glas. De heer [partij A] zal, op verzoek van de Gebroeders [XY], behulpzaam zijn bij het snijden van het glas op de juiste maat, alsmede helpen met het inzetten van de glasplaten. De betreffende werkzaamheden zullen uiterlijk vóór 1 januari 2005 zijn voltooid, doch bij voorkeur eerder.

4. Watermeter. De vorstschade die in 2003 aan de watermeter is ontstaan, wordt door de Gebroeders [XY] voor een bedrag van € 78,-- aan de heer [partij A] vergoed.

5. Kalkspuiten. De heer [partij A] heeft aangegeven dat het spuiten van kalk is ingegeven vanwege het door de gemeente aan de heer [partij A] gegeven voorschrift dat zoveel mogelijk verhinderd moet worden dat vanaf de buitenzijde te zien is dat het kassencomplex in gebruik is als caravanstalling. Momenteel zijn de caravans echter in voldoende mate aan het oog van de buitenstaander onttrokken. Partijen spreken daarom af dat pas zodra de gemeente Heumen haar beklag doet omtrent vorenstaande en heeft verzocht om dienaangaande maatregelen te nemen, het kassencomplex door de Gebroeders [XY] zal worden gekalkt. De heer [partij A] verplicht zich in dat geval een kalkspuit ter beschikking te stellen, alsmede voor zijn rekening de benodigde kalk te leveren.

6. Optie. Ter nadere precisering van de overeengekomen optie komen partijen overeen dat de optie uiterlijk geldt tot 1 juli 2006. Dit betekent dat, indien de Gebroeders [XY] pro se respectievelijk de coöperatieve vereniging de optie wenst in te roepen dit uiterlijk drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst dient te geschieden, doch uiterlijk voor 1 juli 2006. De optie houdt in dat het gehuurde kassencomplex inclusief corridor/werkruimte en de kantoorwoning door betrokkenen na het einde van de huurovereenkomst kan worden gekocht voor een bedrag van € 238.234,71 (f 525.00,--). Partijen verklaren dat de aan de Gebroeders [XY] pro se verstrekte koopoptie tevens een optie behelst voor opgemelde coöperatieve vereniging waarvan de Gebroeders [XY] bestuurder zijn.

7. Betalingsachterstand. De heer [partij A] zal terzake de betalingsachterstand zorgdragen voor een nieuwe declaratie onder gelijktijdige overlegging van kopieën van de onderliggende specificaties. De Gebroeders [XY] verplichten zich dat zij, na de hun geboden mogelijkheid van verificatie, per onmiddellijk overgaan tot betaling van hetgeen de heer [partij A] dienaangaande van hen te vorderen heeft.”

1.5. De coöperatie heeft herhaaldelijk [partij A] aangeschreven met klachten over onder meer het feit dat [partij A] zich bemoeit met haar bedrijfsvoering, dat [partij A] binnen en buiten de kassen zelf caravans en/of wagens stalt dan wel laat stallen en dat [partij A] reparaties uitvoert in het kassencomplex (waardoor brand is ontstaan).

1.6. Bij brief van 21 mei 2005 deelt de coöperatie aan [partij A] mee, voor zover hier van belang:

“De heer [Z] heeft ons medegedeeld dat u een oplossing zoekt voor uw aanhangwagen , het door u aangereikte verzoek om hem naast de caravan te plaatsen vinden wij geen alternatief gezien het feit dat het ruimte lees opbrengsten weg neemt. Wij verzoeken u daarom de aanhangwagen in het ketelhuis te plaatsen.”

1.7. Op 25 oktober 2005 schrijft de coöperatie aan [partij A]:

“In het verleden is er meerdere malen mondeling contact met u geweest over een correcte oplossing betreffende uw caravan en uw aanhangwagen.

Het kan niet zo zijn dat wij u huur moeten betalen voor de ruimte waar u gebruik van maakt.

Als u niet met een evenredige oplossing kunt komen dan vinden wij het niet meer dan terecht dat u net als een ander stallings kosten moet betalen.”

1.8. Op 4 augustus 2006 heeft de coöperatie aan [partij A] per aangetekende post een factuur gezonden voor een bedrag van € 41.870,34 inclusief BTW, waarvan:

€ 30.427,- voor bedrijfsklaar maken van het kassencomplex voor caravanstalling;

€ 361,63 voor stalling van zijn caravan in de periode van 25 oktober 2005 tot 30 september 2006;

€ 129,95 voor stalling van zijn aanhangwagen in de periode van 25 oktober 2005 tot 30 september 2006;

€ 5.187,- voor ingebruikname van het ketel huis voor een periode van vijf jaar;

€ 5.764,76 voor BTW.

1.9. Bij brief van 31 augustus 2006 heeft de gemeente Heumen aan [partij A] in antwoord op zijn brief van 6 of 8 augustus 2006 meegedeeld dat zijn hernieuwde verzoek om na 1 juni 2007 de caravanstalling te mogen blijven exploiteren is afgewezen en dat belanghebbenden binnen zes weken na de datum van verzending van de brief, bij burgemeester en wethouders bezwaar kunnen instellen tegen de genomen beslissing.

2. De vordering en het verweer in conventie

2.1. [partij A] vordert - na vermeerdering van eis - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de coöperatie zal veroordelen om aan hem te betalen € 7.285,45 wegens achterstallige huurpenningen en glasverzekering, vermeerderd met de wettelijke rente over het gedeelte van de hoofdsom betreffende de glasverzekering 2005 tot aan 21 september 2006 totaal ad € 21,64 alsmede vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der volledige betaling, alsmede € 833,- voor incassokosten conform het Rapport Voor-werk II, en de coöperatie in de kosten van het geding zal verwijzen.

2.2. [partij A] grondt zijn vordering op de stelling, samengevat weergegeven, dat de coöperatie sinds begin 2006 niet meer aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten, in het bijzonder die tot betalen van de huurpenningen en de kosten van de glasverzekering, heeft voldaan.

2.3. De coöperatie voert gemotiveerd verweer. Zij betoogt, kort gezegd, dat zij zolang zij geen rekeningen voor gas, water en licht ter inzage krijgt niet gehouden is die te betalen, dat zij veel tijd en geld in het complex heeft geïnvesteerd om dit geschikt te maken voor caravanstalling, dat [partij A] delen van het gehuurde gebruikt voor opslag van zijn caravan, aanhangwagen en andere zaken zonder daarvoor huur te betalen, dat de huur inmiddels is geëindigd en dat [partij A] ten koste van haar ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zijn complex nu geschikt is voor caravanstalling en hij feitelijk het bedrijf voortzet.

3. De vordering en het verweer in reconventie

3.1. De coöperatie vordert op de gronden aangevoerd bij wege van verweer in conventie, dat bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

primair:

[partij A] zal worden veroordeeld om aan haar te voldoen een bedrag in hoofdsom van € 41.870,34, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 21 dagen na 4 augustus 2006, althans vanaf de dag waarop de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie is genomen, tot aan de dag der algehele voldoening;

subsidiair:

dat de schade zal worden begroot;

meer subsidiair:

dat de schadevergoeding zal worden toegewezen in een schadestaatprocedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 dagen na 4 augustus 2006, althans vanaf de dag waarop de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie is genomen, tot aan de dag der algehele voldoening;

met veroordeling van [partij A] in de kosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.

3.2. [partij A] voert gemotiveerd verweer. Dit zal zo nodig hierna worden besproken.

4. De beoordeling van het geschil in conventie en in reconventie

4.1. De rechtsverhouding tussen partijen en de bevoegdheid van de kantonrechter

Partijen noemen hun overeenkomst pacht, maar zijn het erover eens dat sprake is van een overeenkomst van huur van bedrijfsruimte. De bevoegdheid van de kantonrechter om van de vordering in conventie kennis te nemen berust op het bepaalde in artikel 93 aanhef en onder c Wetboek van burgerlijke rechtsvordering (Rv). De bevoegdheid van de kantonrechter om de reconventionele vordering te behandelen en te beslissen vloeit voort uit het bepaalde in artikel 94 leden 2 en 3 Rv.

4.2. De vordering in conventie

4.2.1. De vordering in conventie is niet betwist wat de drie huurtermijnen à € 1.952,- betreft, zodat zij in beginsel in zoverre toewijsbaar is. De coöperatie beroept zich echter op verrekening met het in reconventie gevorderde.

4.2.2. Wat de premie van de glasverzekering over 2005 en 2006 betreft voert zij met een beroep op het bepaalde in artikel 7 van de overeenkomst van 7 december 2004 aan, dat [partij A] geen specificaties heeft verstrekt. Daar komt bij, zo betoogt de coöperatie, dat nogal wat ramen stuk waren en dat [partij A] niet voor vervanging zorgde.

4.2.3. Op het punt van de buitengerechtelijke kosten voeren zij als verweer dat slechts enkele standaard sommatiebrieven zijn verzonden en dat van bijzondere incassowerkzaamheden niet is gebleken.

4.2.4. [partij A] heeft bij zijn conclusie van repliek in conventie op een en ander niet meer gereageerd. De vordering is dan ook slechts toewijsbaar voor het door de coöperatie schuldig erkende bedrag van 3 x € 1.952,- = € 5.856,-. Wel heeft hij zijn eis gewijzigd, waartegen de coöperatie zich niet heeft verzet. Ook heeft hij de premiespecificaties van de glasverzekering voor 2005 en 2006 overgelegd. De coöperatie heeft daarna dit onderdeel van de vordering niet meer bestreden, zodat de bedragen van € 793,05 (voor 2005) en € 823,53 (voor 2006) eveneens toewijsbaar zijn tezamen met de niet betwiste wettelijke rente. Voor het overige komt de vordering in conventie niet voor toewijzing in aanmerking, nu deze gemotiveerd betwist is en [partij A] daar niet meer op ingegaan is.

4.3. De investeringen in het kassencomplex

4.3.1. [partij A] betwist dat hij de kosten moet dragen van de aanpassing van het kassencomplex om het geschikt te maken voor caravanstalling. De overeenkomsten bieden geen enkele steun voor de vordering van de coöperatie. Integendeel, zo betoogt [partij A], in de overeenkomst van 30 september 2003 - naar de kantonrechter begrijpt het hiervoor onder 1.3 aangehaalde, ongedateerde stuk - en in die van 7 december 2004 is uitdrukkelijk bepaald dat alle handelingen betreffende de caravanstalling zullen worden overgelaten aan de coöperatie respectievelijk de broers [XY]. Bij de beëindiging van de kwekerij in het kassencomplex is voor een kleine veertigduizend euro aan overtollig materiaal verkocht, welk bedrag aan de broers [XY] ten goede is gekomen bij de start van hun bedrijf. Ook overigens heeft [partij A] zich zeer ingespannen om de start van het bedrijf gemakkelijk te maken en heeft hij werkzaamheden verricht in het belang van de bedrijfsvoering. Van ongerechtvaardigde verrijking is zeker geen sprake: de gemeente heeft immers laten weten dat geen definitieve vergunning voor een caravanstalling zal worden verleend, maar dat de grond weer voor landbouw in gebruik genomen moet worden. Daardoor zullen immers alle aanpassingen ongedaan gemaakt moeten worden en zullen de kassen hoogstwaarschijnlijk zelfs gesloopt moeten worden, aldus het verweer van [partij A].

4.3.2. Partijen hebben uitvoerig gedebatteerd over de vraag of van [partij A] werkzaamheden betreffende de caravanstalling werden verwacht of op prijs werden gesteld. De kantonrechter zal hieraan voorbijgaan, omdat het op dit punt over en weer gestelde kennelijk alleen de vertroebeling van de persoonlijke verhoudingen tussen partijen weergeeft maar niet relevant is voor de beoordeling van de (reconventionele) vordering.

4.3.3. Anders dan [partij A] betoogt is in de overeenkomst van 1 februari 2001 niet bepaald dat het kassencomplex bij het einde van de looptijd van de overeenkomst zal worden opgeleverd in de staat waarin het zich dan bevindt. Wel is daarin bepaald dat de broers [XY] alsdan het gehuurde warenhuis en kantoor/woning voor een bepaalde prijs kunnen kopen. Dat zij destijds van plan waren dat te doen is geen punt van discussie. Het ligt dan ook voor de hand dat hun bereidheid om in het complex te investeren met het oog op de voorgenomen - en na afloop van de huur voort te zetten - exploitatie als caravanstalling hierop was gegrond.

4.3.4. De coöperatie heeft voorts gesteld dat zij op grond van uitlatingen en gedragingen van [partij A] mocht verwachten dat een vergunning voor het exploiteren van de caravanstalling van de gemeente zou worden verkregen. Zij stelt dat mondeling tussen haar en [partij A] is afgesproken dat [partij A] daartoe contact zou opnemen met de gemeente en in orde zou maken dat de vergunning zou worden verleend. Zij wijzen verder op een in augustus 2002 in Dagblad De Gelderlander, editie Rijk van Nijmegen, verschenen artikel, waarin staat dat [partij A] hierover zegt: “We hebben de vergunning met de gemeente helemaal rond. We hebben straks plaats voor 250 wagens.”

4.3.5. De kantonrechter is het niet met de coöperatie eens dat [partij A] de gevolgen moet dragen van het feit dat de tijdelijke vergunning van de gemeente om in afwijking van het bestemmingsplan een caravanstalling te exploiteren niet in een definitieve vergunning is omgezet. Van ondernemers mag worden verlangd dat zij zelf zorgen voor de benodigde vergunningen en/of ontheffingen. Zij dragen zelf het risico van het starten van een onderneming voordat die vergunningen en/of ontheffingen zijn verkregen. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan dat risico op een derde worden afgewenteld.

4.3.6. Feiten of omstandigheden op grond waarvan de broers [XY] er bij het sluiten van de huurovereenkomst in 2001 van uit mochten gaan dat de benodigde vergunningen zouden worden verkregen, zijn gesteld noch gebleken. Kennelijk hebben zij zelf geen onderzoek daarnaar ingesteld. Evenmin is gesteld of gebleken dat [partij A] op enig moment nadien de broers [XY] dan wel de coöperatie zulks heeft gegarandeerd. Voor hun veronderstelling in 2002 dat dit reeds het geval zou zijn, mochten zij in redelijkheid niet afgaan op een enkele zin in een krantenartikel dat verder niet de vergunningaanvraag en -verlening als onderwerp heeft. De gevolgen van het feit dat de voor de exploitatie van de caravanstalling benodigde vergunningen niet zijn verkregen, zijn dan ook voor rekening en risico van de coöperatie.

4.3.7. Partijen zijn het erover eens dat de huur eind september 2006 is geëindigd. Vast staat ook dat [partij A] nadien de exploitatie van de caravanstalling voor eigen rekening heeft voortgezet. Daarmee heeft hij zich een onderneming verworven, waarin hij niet heeft geïnvesteerd maar die bij ontbreken van een verplichting tot betaling van huur van haar bedrijfsruimte - naar redelijkerwijs valt aan te nemen - wel een niet onaanzienlijk rendement oplevert. Hierop grondt de coöperatie haar vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.

4.3.8. Evenmin is betwist dat de broers [XY] destijds in de bedrijfsruimte hebben geïnvesteerd en dat de door hen opgerichte onderneming is ingebracht in de coöperatie. [partij A] heeft wel betoogd dat de verkoop van de oude kwekerij-inventaris bijna 40.000 euro heeft opgeleverd en dat dit aan de onderneming ten goede is gekomen, maar hij heeft geen enkel stuk overgelegd dat dit verweer ondersteunt en nadat de coöperatie het gemotiveerd en gedocumenteerd heeft bestreden, is hij daar niet verder op ingegaan.

4.3.9. [partij A] heeft ook niet weersproken dat de broers [XY] werkzaamheden aan de bedrijfsruimte hebben verricht om deze geschikt te maken voor caravanstalling. Hij stelt wel dat hij daar in belangrijke mate aan heeft bijgedragen, maar concretiseert dit verder niet.

4.3.10. Gezien het voorgaande neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat [partij A] in de periode van 1 oktober 2006 tot 1 juni 2007 (acht maanden) inkomsten uit de onderneming voor zich heeft gegenereerd, zonder de coöperatie een redelijke vergoeding aan te bieden voor het gebruik van de door haar aangebrachte en bekostigde bedrijfsinrichting en middelen. [partij A] is daardoor verrijkt, zonder dat daarvoor enige redelijke grond aanwezig is. De coöperatie heeft na 1 oktober 2006 geen inkomsten meer uit de onderneming genoten waarmee de investeringen konden worden terugverdiend, zulks blijkens het in de huurovereenkomst geregelde kooprecht, dat ook nog in de overeenkomst van 7 december 2004 uitdrukkelijk is vermeld en omschreven, in afwijking van hetgeen partijen oorspronkelijk voor ogen heeft gestaan. De coöperatie is in zoverre verarmd. Aldus is dit nadeel een gevolg van de omstandigheid waardoor [partij A] is verrijkt, zodat hij gehouden is de schade van de coöperatie te vergoeden.

4.3.11. In beginsel zal de schade moeten worden begroot op de waarde van de investeringen van de broers [XY] en de coöperatie, verminderd met de afschrijvingen gedurende de looptijd van de huur. De coöperatie zal de gestelde schade nader moeten specificeren door overlegging van stukken waaruit deze gegevens blijken, zoals bijvoorbeeld de jaarrekeningen. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen. Denkbaar is echter ook dat de te vergoeden schade naar billijkheid wordt geschat op acht maanden huur (8 x € 1.952,- = € 15.616,-). Na rolverwijzing zullen partijen in de gelegenheid zijn de kantonrechter te laten weten of dit laatste uit praktische overwegingen de voorkeur verdient.

4.4. Het ketelhuis

4.4.1. [partij A] voert aan dat partijen waren overeengekomen dat het ketelhuis niet gebruikt zou worden voor stalling. Wel hebben de broers [XY] aan [partij A] gevraagd zijn aanhanger daar te parkeren. Het ketelhuis is nog altijd zijn eigendom, zodat niet valt in te zien waarom hij voor het gebruik ervan zou moeten betalen, aldus [partij A].

4.4.2. De kantonrechter stelt vooreerst vast dat de overeenkomst van 1 februari 2001 een omschrijving bevat van het verhuurde, kennelijk een opsomming van gebouwen (kantoor, woning, warenhuis inclusief corridors en een gebouw waarvan de benaming niet leesbaar is) die onder de overeenkomst vallen. De ongedateerde nadere overeenkomst bevat een vergelijkbare opsomming. Het ketelhuis ontbreekt daarin.

4.4.3. De coöperatie heeft bij repliek in reconventie een foto van het inwendige van het ketelhuis overgelegd ter staving van haar stelling dat [partij A] daar diverse zaken heeft opgeslagen. [partij A] heeft dit bij dupliek in reconventie niet meer betwist. Ook uit het verweer van [partij A] dat uitdrukkelijk was overeengekomen dat het ketelhuis niet zou worden gebruikt voor stalling - waarvoor overigens noch de overeenkomst van 1 februari 2001 noch de ongedateerde nadere overeenkomst enige steun biedt - volgt dat de coöperatie het ketelhuis niet gebruikte voor haar bedrijf. Uit de brief van de coöperatie van 25 mei 2005 blijkt niet dat [partij A] het ketelhuis niet gebruikte; met evenveel recht kan uit de tekst van die brief worden afgeleid dat dat wel het geval was.

4.4.4. Uit een en ander valt af te leiden dat onbebouwde gedeelten van het terrein en het ketelhuis niet onder de huurovereenkomst vallen. De hiervoor onder 1.6 aangehaalde brief van de coöperatie van 21 mei 2005, waarin [partij A] wordt gevraagd zijn aanhangwagen in het ketelhuis te zetten, lijkt dit te bevestigen. Dat de coöperatie het ketelhuis had kunnen verhuren als [partij A] het haar ter beschikking had gesteld, staat niet vast. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [partij A] door het voortgezette gebruik van het ketelhuis niet ten koste van de coöperatie is verrijkt, zodat er geen reden is voor enige schadevergoeding. Dit onderdeel van de vordering komt dus niet voor toewijzing in aanmerking.

4.5. De huur van stallingsplaatsen voor de caravan en de aanhangwagen van [partij A]

4.5.1. De eigen caravan en aanhanger van [partij A] stonden reeds in het complex gestald bij de aanvang van de huur en zijn vóór 2005 nooit onderwerp van gesprek tussen partijen geweest, zo heeft [partij A] betoogd.

4.5.2. De overeenkomst van 1 februari 2001 en de ongedateerde nadere overeenkomst bevatten geen bepaling over (voortgezet) gedeeltelijk eigen gebruik van het verhuurde door [partij A]. De aard van de overeenkomst van huur en verhuur van bedrijfsruimte brengt mee dat [partij A] er bij het sluiten van de huurovereenkomst niet zonder meer van uit mocht gaan dat hij zijn caravan en aanhangwagen kosteloos in het verhuurde mocht stallen. Uit het stilzwijgen van de broers [XY] gedurende een aantal jaren en - indien zou moeten worden aangenomen dat het ketelhuis behoort tot de verhuurde opstallen - uit de aangehaalde passage uit de brief van 21 mei 2005 mocht hij echter afleiden dat zulks onderdeel van de overeenkomst was. Wijziging van dit deel van de overeenkomst is nergens uitdrukkelijk geregeld en is dus slechts met instemming van beide partijen mogelijk. Het lag dan ook op de weg van de broers [XY] om hun voornemen om [partij A] voortaan een zeker bedrag voor stalling in rekening te brengen, tijdig aan te kondigen. In de brief van de coöperatie van 25 oktober 2005 is dit ter sprake gebracht, maar de slotzin “Als u niet met een evenredige oplossing kunt komen dan vinden wij het niet meer dan terecht dat u net als een ander stallings kosten moet betalen” is te onbepaald om te kunnen worden beschouwd als een aanbod, dat geacht moet worden door het enkele stilzwijgen van [partij A] te zijn aanvaard en aldus een (wijziging van de) overeenkomst tot stand brengt. De rechtsverhouding tussen partijen laat de coöperatie daardoor geen ruimte om achteraf huur te vorderen, ook niet in de vorm van schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Ook dit deel van de reconventionele vordering is dus niet toewijsbaar.

5. Tussenstand

Hangende de uitlating van partijen ter rolle zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter

in conventie en in reconventie

- verwijst de zaak naar de rol van 2 november 2007 voor uitlaten partijen als bedoeld in rechtsoverweging 4.3.11;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.W.M. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2007.