Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2022:4582

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
18-08-2022
Datum publicatie
22-08-2022
Zaaknummer
9410591 CV EXPL 21-12442
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Op tegenspraak
Inhoudsindicatie

Huurzaak coronakorting; Bedrijf dat twee hotels in Amsterdam exploiteert vraagt huurkorting vanwege de coronacrisis. Berekening via zogenoemde vastelastenmethode van de Hoge Raad (zie HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 9410591 CV EXPL 21-12442

vonnis van: 18 augustus 2022

fno.: 842

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TVHG Budget Amsterdam II B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: TVHG

gemachtigde: mr. B.D.A. Zwart

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FS NL Property 2 B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: FS

gemachtigde: mr. D.A.W. van Dijk.

VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 21 april 2022 is een tussenvonnis gewezen, waarin aan partijen de gelegenheid is gegeven om aktes te nemen. TVHG heeft een akte genomen, met een productie, en FS een antwoordakte. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. In het tussenvonnis van 21 april 2022 is overwogen dat de gevolgen van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie tussen partijen een onvoorziene omstandigheid vormen als bedoeld in artikel 6:258 BW. Verder is bepaald dat TVHG aanspraak kan maken op vermindering van de huurprijs en dat het nadeel, veroorzaakt door het wegblijven van publiek als gevolg van de overheidsmaatregelen gelijk tussen partijen moet worden verdeeld. De vermindering van de huurprijs moet worden berekend overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode van de Hoge Raad (zie HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974), met de beschreven berekeningsstappen. De lagere omzet in de perioden waarin het nadeel zich heeft voorgedaan moet worden vergeleken met de omzet kort voor de maand maart 2020.

2. TVHG heeft een berekening van de vermindering van de huurprijs in de periode van maart 2020 tot en met januari 2022 in het geding gebracht (productie 49). Zij komt voor die periode tot een totale huurprijsvermindering van € 3.318.592. Bij haar akte na het tussenvonnis heeft TVHG een berekening voor de periode februari tot en met april 2022 overgelegd (productie 52) die uitkomt op € 261.313.

3. FS voert aan dat in het tussenvonnis nog niet is beoordeeld of de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat wordt afgeweken van het uitgangspunt dat het nadeel gelijk wordt verdeeld. Dat klopt niet. Onder punt 9 van het tussenvonnis is overwogen dat het verweer van FS zo is begrepen dat zij meent dat de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat het nadeel in dit geval niet tussen partijen moet worden verdeeld. Geoordeeld is echter dat er geen reden is om het nadeel niet gelijk te verdelen. Hier wordt verder naar dat onderdeel van het tussenvonnis verwezen. De kantonrechter blijft bij de inhoud daarvan. Na het tussenvonnis heeft FS nog als nieuw argument aangevoerd dat er een fiscaal effect is van het winstverlies van TVHG tijdens de coronapandemie. Dat effect werkt in het voordeel van TVHG, aldus FS. Dit is echter naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende reden om bij de berekening van de huurkorting het nadeel niet gelijk tussen partijen te verdelen.

4. FS voert verder aan dat TVHG huurkorting vordert tot en met december 2023, maar dat de huurkorting, als die al wordt vastgesteld, beperkt moet blijven tot 5 juni 2021. Dat is volgens FS de datum waarop de overheidsmaatregelen zijn versoepeld. En anders moet de huurkorting eindigen na 23 maart 2022, omdat vanaf dat moment geen beperkende overheidsmaatregelen meer golden.

5. De beperkende overheidsmaatregelen die sinds maart 2020 zijn genomen, niet alleen in Nederland maar wereldwijd, hebben grote invloed gehad op de omzetten in de hotelbranche. Hoe groot die invloed is geweest moet per huurder en per periode worden bepaald, waarbij een eventuele huurkorting niet beperkt hoeft te blijven tot de maanden waarin er daadwerkelijk Nederlandse overheidsmaatregelen waren. Wel moet aannemelijk zijn dat er een substantiële omzetdaling is in een bepaalde maand en dat die het directe gevolg is van de coronapandemie. Daarom zal eerst de omzetdaling van TVHG per maand worden vastgesteld vanaf maart 2020 tot en met april 2022. Latere omzetcijfers zijn niet in het geding gebracht, zodat de kantonrechter geen uitspraak kan doen over een huurkorting na april 2022.

6. Over de omzetdaling heeft FS aangevoerd dat TVHG ten onrechte het omzetverlies per hotel heeft berekend, terwijl er één huurprijs is afgesproken voor beide hotels (het Holiday Inn Express Arena Towers hotel en het Holiday Inn Arena Towers hotel). FS heeft een overzicht gemaakt (blz. 11 van de antwoordakte) om dit cijfermatig inzichtelijk te maken. Uit dit overzicht volgt dat er over de periode van maart 2020 tot en met februari 2022 in iedere maand een substantiële omzetdaling is geweest die volgens de berekening van FS minimaal 33,8% was (april 2022) en maximaal 96,4% (april 2021). Bij dergelijke omzetdalingen kan een huurder het gehuurde slechts in geringe mate exploiteren, zodat huurprijsvermindering is aangewezen (zie het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 onder 3.2.6).

7. De huurkorting zal dus over de periode van maart 2020 tot en met april 2022 worden berekend. Over die periode komt TVHG, uitgaande van een omzetverlies per hotel, tot een huurprijsvermindering van (€ 3.318.592 + € 261.313 =) € 3.579.905. FS komt, uitgaande van het totale omzetverlies van beide hotels, op € 3.465.124. TVHG komt dus, door uit te gaan van een omzetverlies per hotel en niet van het totale omzetverlies van de twee hotels, tot een hogere huurkorting. Terecht voert FS aan dat er geen goede reden is om niet van het totale omzetverlies uit te gaan, nu er voor de hotels één huurprijs wordt betaald. Daarom zal in dit vonnis de berekening van FS worden gevolgd.

8. FS voert verder aan dat TVHG ten onrechte in haar berekening de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) heeft gealloceerd naar het aantal kamers per hotel en niet op basis van de huurprijs die voor een bepaald hotel wordt betaald. Naar het oordeel van de kantonrechter is het echter meer aangewezen om de TVL, die bedoeld is om de lasten van de huurder te verlichten, bij een huurder met meerdere hotels te alloceren naar het aantal kamers per hotel. De vaste lasten bestaan immers uit kosten die worden gemaakt voor de exploitatie van de hotels. De huurprijs is slechts een onderdeel van die lasten. Aannemelijk is dat hoe meer hotels een huurder heeft, hoe hoger de vaste lasten zijn en ook hoe groter de hotels, hoe hoger de vaste lasten. Op dit punt wordt TVHG dus in haar berekening gevolgd.

9. Tot slot voert FS aan dat TVHG een verzekering heeft voor calamiteiten die de bedrijfsvoering beperken. TVHG heeft volgens FS niet geprobeerd om dekking onder de verzekering te krijgen. Zij heeft dit argument in haar laatste akte (van 21 juli 2022) genoemd. Volgens FS moet TVHG alsnog een claim indienen bij haar verzekeraar of toelichten waarom naar haar overtuiging dekking is uitgesloten voor schade als gevolg van de coronapandemie.
TVHG heeft hierop niet kunnen reageren, aangezien FS deze verzekeringskwestie in het allerlaatste stadium van de procedure naar voren heeft gebracht. FS heeft al aangekondigd in hoger beroep te gaan van het tussenvonnis. Deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, maken dat om proceseconomische redenen dit onderdeel van het verweer van FS als tardief wordt beschouwd en daarom wordt gepasseerd.

10. De conclusie luidt dat de vorderingen van TVHG toewijsbaar zijn zoals hierna zal worden beslist. Aan de betalingsveroordeling zal geen termijn worden verbonden, omdat dat niet nodig is. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding, ook al is gevorderd de rente toe te wijzen vanaf “de dag der onverschuldigde betaling”. Die vordering is onvoldoende concreet en bepaalbaar. Aangezien beide partijen op onderdelen in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd zodat iedere partij de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijzigt de gevolgen van de huurovereenkomst tussen partijen in die zin dat de overeengekomen huurprijs vanaf maart 2020 tot en met februari 2022 wordt verminderd conform de vastelastenmethode die volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974),

veroordeelt FS om aan TVHG te betalen een bedrag van € 3.465.124 (exclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 augustus 2021 tot aan de voldoening,

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.