Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2021:1017

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
12-03-2021
Datum publicatie
12-03-2021
Zaaknummer
AMS 20/4800
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - meervoudig
Inhoudsindicatie

Met het aanwijzingsbesluit verbodswijken vakantieverhuur Amsterdam heeft de gemeente Amsterdam drie wijken aangewezen als gebieden waar het verboden is woonruimten in gebruik te geven voor vakantieverhuur.

Naar het oordeel van de rechtbank biedt de Huisvestingswet 2014 niet de ruimte voor een verbod op vakantieverhuur zoals geregeld in artikel 3.3.8b, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2020. Artikel 3.3.8b, derde lid, van de Huisvestingsverordening 2020 is onverbindend wegens strijd met de Huisvestingswet 2014. Volgens de rechtbank volgt uit de Huisvestingswet 2014 dat een verbod op vakantieverhuur in één of meerdere door de gemeente te bepalen wijken niet tot de mogelijkheden behoort. Het is immers geen vergunningsvoorwaarde of -voorschrift.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOM 2021/164
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 20/4800

uitspraak van de meervoudige kamer in de zaak tussen

[eiseres] , te [plaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. P.A. Willemsen),

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam verweerder

(gemachtigden: mr. S.T. Wirken, mr. N. Hamdach en L. Schamp).

Procesverloop

Met het aanwijzingsbesluit verbodswijken vakantieverhuur Amsterdam van 30 juni 2020 heeft verweerder drie wijken aangewezen als gebieden waar het verboden is woonruimten in gebruik te geven voor vakantieverhuur (het bestreden besluit). Dit besluit is met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure tot stand gekomen.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2021.

Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Tevens is namens de vereniging verschenen [naam] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.

Overwegingen

Wat ging aan het beroep vooraf?

1.1. Sinds 2014 is vakantieverhuur in de gemeente Amsterdam enorm toegenomen. In 2014 stonden ongeveer 7.000 Amsterdamse advertenties op Airbnb, de marktleider op dit gebied. In 2018 waren dat er inmiddels 30.000. Door de toename van het toerisme en dan met name de vakantieverhuur, begon ook de overlast door toeristen toe te nemen. Het aantal meldingen over vakantieverhuur bij meldpunt Zoeklicht steeg tussen 2014 en 2018 van 1717 naar 2846. Van alle meldingen bij het meldpunt betreft 50% toeristische verhuur van woningen. Om deze overlast tegen te gaan heeft de gemeente Amsterdam steeds meer maatregelen genomen. Zo wordt er intensiever gecontroleerd op vakantieverhuur. Ook zijn de regels voor vakantieverhuur aangescherpt. Het aantal dagen dat een woning per jaar verhuurd mag worden is bijvoorbeeld teruggebracht van 60 naar 30 dagen.

1.2. In het coalitieakkoord is afgesproken te onderzoeken of in bepaalde wijken, waarin vakantieverhuur plaatsvindt en waar de balans tussen wonen en toerisme verstoord is, een verbod op vakantieverhuur kan worden ingesteld. In de Huisvestingsverordening 2020 (de Verordening)1 is opgenomen dat verweerder bevoegd is om gebieden aan te wijzen waar een verbod op vakantieverhuur geldt.2

De besluitvormingsprocedure

2.1. Verweerder heeft gedurende een termijn van zes weken, van 17 april 2020 tot en met 28 mei 2020, met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure, een ontwerpbesluit ter inzage gelegd tot aanwijzing van de wijken Burgwallen Oude Zijde en Nieuwe Zijde en Grachtengordel-Zuid als gebieden waar een verbod op vakantieverhuur geldt. Inwoners van Amsterdam en andere belangstellenden konden hun zienswijzen naar voren brengen. Er zijn 780 zienswijzen ingediend. Het merendeel hiervan, namelijk 75%, was voorstander van een verbod. Op 23 juni 2020 heeft verweerder de Nota van Beantwoording vastgesteld.

2.2. Eveneens op 23 juni 2020 is het Aanwijzingsbesluit verbodswijken vakantieverhuur genomen, gepubliceerd in de Staatscourant op 30 juni 2020. Uit het besluit volgt dat per 1 juli 2020 vakantieverhuur verboden is in drie wijken in Amsterdam, namelijk in de wijken Burgwallen Oude Zijde, Burgwallen Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid.

2.3. Verweerder heeft aan dit besluit ten grondslag gelegd dat in deze drie wijken zowel sprake is van een zeer hoge toeristische druk als ongunstige bezoekers gerelateerde leefbaarheid. Uit het onderzoek ‘Toeristische draagkracht van wijken’3 van februari 2020 blijkt dat de drie wijken de maximale score halen voor toeristische druk en de minimale score voor bijna alle leefbaarheidsindicatoren. Bovendien kennen deze wijken relatief ongunstige scores voor zowel buurttevredenheid als buurtontwikkeling. Voor de toeristische druk is gekeken naar indicatoren als het aantal toeristische attracties in de buurt en naar het aanbod op Airbnb. Ten aanzien van de leefbaarheid is gekeken naar indicatoren als overlast door toeristische verhuur van woningen, de sociale cohesie in de wijk en overlast door vervuiling. De maatregel is gericht op de leefbaarheid van de woonomgeving zoals bedoeld in de Huisvestingswet 2014. Toeristen hebben een ander leefritme en wanen zich in de regel anoniem en ongezien in de woning en verstoren hiermee de directe woonomgeving tot achter de voordeur. In deze drie wijken waar de leefbaarheid zo ernstig is aangetast door de toeristische druk is het noodzakelijk dat woningen zoveel mogelijk alleen voor permanente bewoning worden gebruikt, aldus verweerder.

2.4. Eiseres is het hier niet mee eens en heeft hiertegen gemotiveerd beroep ingesteld.

Relevante ontwikkelingen na het instellen van het beroep

3.1. Op 1 januari 2021 is de Wet Toeristische verhuur van woonruimte4 in werking getreden.

3.2. Met deze wet is de Huisvestingswet 2014 aangepast. Zo zijn er nu een registratieplicht, een meldplicht, een nachtencriterium en een vergunningplicht5 voor toeristische verhuur ingevoerd. Uit de MvT6 volgt dat een vergunningplicht in beginsel geen totaalverbod kan inhouden. Indien is voldaan aan de voorwaarden van de vergunning, komt de aanvrager in beginsel in aanmerking voor de vergunning. Slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden kan een totaalverbod een gerechtvaardigde maatregel zijn.

Juridisch kader

4.1. Het toepasselijke wettelijk kader is de Huisvestingswet 2014 zoals die gold ten tijde van het bestreden besluit, en de toen vigerende Huisvestingsverordening. De toepasselijke artikelen staan opgenomen in de bijlage. Deze bijlage maakt onderdeel uit van de uitspraak.

4.2. Uit artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 volgt dat een woning niet zonder vergunning aan de woonruimtevoorraad mag worden onttrokken. Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling7 dat alle woningen in Amsterdam onder de reikwijdte van artikel 21 van de Huisvestingswet vallen.8 Verder is het vaste jurisprudentie dat vakantieverhuur, al is het maar voor één dag, woningonttrekking is.9

4.3. In artikel 3.3.8b van de Verordening zijn de voorwaarden en voorschriften opgenomen voor de onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur. In het derde lid van dit artikel is opgenomen dat verweerder gebieden kan aanwijzen waar een verbod op vakantieverhuur geldt.

Gronden van beroep

5. Eiseres heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat de Huisvestingswet 2014 geen grondslag biedt voor een verbod op vakantieverhuur. Subsidiair heeft eiseres aangevoerd dat – zo er al een verbod op vakantieverhuur mogelijk zou zijn – verweerder tot het instellen daarvan niet bevoegd was, maar de gemeenteraad. Verder heeft eiseres aangevoerd dat het verbod in strijd is met de Dienstenrichtlijn10 en artikel 1 van het Eerste Protocol van het EVRM.11

Oordeel van de rechtbank

Geeft de Huisvestingswet de mogelijkheid om een verbod op vakantieverhuur in te stellen?

6.1. De eerste vraag die de rechtbank dient te beantwoorden is of de Huisvestingswet 2014 wel de mogelijkheid biedt voor een verbod op vakantieverhuur. De gemeenteraad heeft in artikel 3.3.8b van de Verordening allereerst geregeld aan welke voorwaarden voldaan moet worden om een vergunning voor vakantieverhuur te verkrijgen en heeft vervolgens in het derde lid van dat artikel bepaald dat verweerder gebieden kan aanwijzen waar een verbod op vakantieverhuur geldt. Op dit artikel heeft verweerder vervolgens het aanwijzingsbesluit verbodswijken gebaseerd. Verweerder heeft dus in zoverre gebruik gemaakt van de mogelijkheid die is geschapen in artikel 3.3.8b, derde lid, van de Verordening. De rechtbank is van oordeel dat de Huisvestingswet 2014 niet de ruimte biedt voor een verbod op vakantieverhuur zoals geregeld in artikel 3.3.8b, derde lid, van de Verordening en legt hieronder uit hoe zij tot dit oordeel komt.

6.2. Artikel 3.3.8b, derde lid van de Verordening is een algemeen verbindend voorschrift. Een dergelijk voorschrift kan de rechtbank alleen toetsen via de weg van de exceptieve toetsing. Uit vaste jurisprudentie12 van de Afdeling volgt dat deze toetsing inhoudt dat algemeen verbindende voorschriften die geen wet in formele zin zijn, door de rechter kunnen worden getoetst op rechtmatigheid, in het bijzonder op verenigbaarheid met hogere regelgeving. De rechtbank heeft tevens de bevoegdheid om te bezien of het betreffende algemeen verbindend voorschrift een voldoende deugdelijke grondslag biedt voor het in geding zijnde besluit. Bij deze, niet rechtstreekse, toetsing van het algemeen verbindend voorschrift vormen de algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur een belangrijke richtsnoer.

De intensiteit van de beoordeling is afhankelijk van de beslissingsruimte die het vaststellend orgaan heeft, gelet op de aard en inhoud van de vaststellingsbevoegdheid en de daarbij te betrekken belangen. Wat betreft de in acht te nemen belangen en de weging van die belangen geldt dat de beoordeling daarvan intensiever kan zijn naarmate het algemeen verbindend voorschrift meer ingrijpt in het leven van de belanghebbende(n) en daarbij fundamentele rechten aan de orde zijn.

6.3. De rechtbank dient dan ook te toetsen of artikel 3.3.8b, derde lid, van de Verordening onverbindend is wegens strijd met de Huisvestingswet 2014 of andere hogere regelgeving. Hiervoor dient de rechtbank te kijken naar onder andere de wetsgeschiedenis.

6.4. De bevoegdheid voor het invoeren van een vergunningstelsel is geregeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Zoals volgt uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling wordt met de vergunningplicht voor het onttrekken van woonruimte voorkomen dat de schaarste op de woningmarkt door verandering in de woonruimtevoorraad zal toenemen. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat voor de gehele woningvoorraad in Amsterdam voldoende is onderbouwd dat sprake is van schaarste en dat deze aan de vergunningplicht van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 mag worden onderworpen.13 Voor het beantwoorden van de rechtsvraag is dan ook niet van belang om wat voor soort woningen het gaat.

7.1. Het is eveneens vaste jurisprudentie van de Afdeling dat de Huisvestingswet 2014 gemeenten een instrumentarium biedt om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Daarnaast beoogt de Huisvestingswet 2014 een instrumentarium te bieden ter bevordering van de leefbaarheid indien is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit.14

7.2. Hieruit volgt dat het beschermen van de leefbaarheid een reden kan zijn om het onttrekken van woonruimte vergunningplichtig te maken. Dat heeft de gemeenteraad van Amsterdam dan ook gedaan. In de Verordening is een vergunningplicht in het leven geroepen voor het onttrekken van woonruimte ten behoeve van vakantieverhuur, namelijk in artikel 3.1.1., tweede lid. Verder zijn zoals gezegd in artikel 3.3.8b, eerste lid, de voorwaarden en voorschriften voor een onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur neergelegd. 15 In het derde lid is geregeld dat verweerder gebieden kan aanwijzen waar een verbod op vakantieverhuur geldt.

7.3. Dit verbod op vakantieverhuur komt erop neer dat in bepaalde door verweerder aan te wijzen gebieden van Amsterdam per definitie geen onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur wordt verleend. Naar het oordeel van de rechtbank bood de Huisvestingswet 2014 zoals die gold tot 1 januari 2021 daarvoor geen ruimte. De Huisvestingswet 2014, zoals die gold ten tijde van belang, stelde enkel dat voor het onttrekken van woonruimte een vergunning nodig is en dat de gemeenteraad de weigeringsgronden en de voorwaarden waaronder een vergunning wordt verstrekt kan vaststellen. In de Memorie van Toelichting is in paragraaf 2.4.216 opgenomen:

“Een onttrekkingsvergunning kan slechts worden geweigerd als de gemeente het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van de aanvrager bij de onttrekking. De gemeenteraad dient hiervoor in de verordening criteria op te nemen. Ook kan de gemeenteraad verdere voorwaarden en regels stellen ten aanzien van de vergunningverlening.”

Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit dat een verbod op vakantieverhuur in één of meerdere door verweerder te bepalen wijken Amsterdam, in welke wijken sowieso geen onttrekkingsvergunning wordt verleend, niet tot de mogelijkheden behoort. Een verbod in een (of meerdere) wijk(en) van Amsterdam is, anders dan verweerder kennelijk meent, naar zijn aard immers niet als vergunningsvoorwaarde of vergunningsvoorschrift bij een onttrekkingsvergunning aan te merken. Het is een algeheel verbod op vakantieverhuur in de door verweerder aangewezen wijken. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in het gegeven dat met de inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimten deze mogelijkheid, zij het alleen in uiterste gevallen, wel is geschapen. Als dit al onder de Huisvestingswet 2014, zoals die gold ten tijde van belang, mogelijk was geweest, had de Wet toeristische verhuur van woonruimten hier niet expliciet in hoeven voorzien.

7.4. In de Memorie van Toelichting17 bij de Wet Toeristische verhuur van woonruimte staat namelijk het volgende:

“2.3. Bestaande instrumenten en de noodzaak van nieuwe instrumenten

Gemeenten hebben al instrumenten om toeristische verhuur te reguleren. Een gemeente met schaarste aan woonruimte die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten kan op grond van de Huisvestingswet 2014 regels stellen met betrekking tot onttrekking van woonruimte aan de woonruimtevoorraad. Ook kan de bestemming wonen in het bestemmingsplan zodanig worden omschreven dat toeristische verhuur hier niet onder valt. Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet is een vergunning voor brandveilig gebruik verplicht voor het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk waarin bedrijfsmatig nachtverblijf wordt verschaft aan meer dan tien personen, dan wel een in afwijking daarvan in de bouwverordening bepaald aantal personen. Op basis van de Wet aanpak woonoverlast kan de burgemeester een verbod opleggen om een woonruimte toeristisch te verhuren indien er herhaaldelijk ernstige overlast is ten gevolge van de toeristische verhuur. Een gemeente kan toeristenbelasting heffen voor het bieden van verblijf aan toeristen.

(…)

3.4. De vergunningplicht

Het doel van de vergunningplicht voor toeristische verhuur van woonruimte is het onder voorwaarden kunnen toestaan van deze activiteit en daarmee het realiseren van een balans tussen wonen en de toeristische verhuur van woonruimte in die gebieden van de gemeente waar de genoemde negatieve neveneffecten, zoals de druk op de leefbaarheid en de woningmarkt als gevolg van deze toeristische verhuur ernstig zijn en een registratie- of meldplicht, geen soelaas bieden of niet effectief zijn.

Een systeem van vergunningen kan in beginsel geen totaalverbod inhouden. Iedereen die aan de voorwaarden van de vergunning voldoet, komt in beginsel in aanmerking voor een vergunning. Een totaalverbod is een grote inbreuk op het eigendomsrecht en het vrij verkeer van diensten en zal slechts in zeer uitzonderlijke omstandigheden als een gerechtvaardigde maatregel worden gezien.

De gemeenteraad kan gebieden in de gemeente aanwijzen waar voor toeristische verhuur van woonruimte een vergunning moet worden aangevraagd en daarbij, indien dat op basis van de lokale omstandigheden noodzakelijk is, een maximum stellen aan het aantal vergunningen dat in dat gebied kan worden afgegeven. Indien de gemeenteraad hiertoe overgaat, is het noodzakelijk dat hij onderbouwt waarom in dat gebied een maximum moet worden gesteld en waarop dit maximum gebaseerd is. Bij het instellen van een quotum voor het aantal woonruimten dat toeristisch mag worden verhuurd, vereist het gelijkheidsbeginsel dat aan (potentiële) gegadigden gelijke kansen moeten worden geboden om in aanmerking te komen voor deze vergunningen. Daarom worden schaarse vergunningen in beginsel niet voor onbepaalde tijd, doch voor een bepaalde tijd verleend. Op deze wijze komen personen die vanwege het quotum in eerste instantie geen vergunning kregen, na één of twee jaar mogelijk wel in aanmerking voor een vergunning. Ook kan gedacht worden aan een systeem van vergunningen waarbij een aanbieder slechts gedurende een bepaalde periode (bijvoorbeeld winterperiode) zijn woonruimte toeristisch mag verhuren en een andere aanbieder in hetzelfde gebied gedurende een andere periode (bijvoorbeeld zomerperiode). In de huisvestingsverordening moet voorzien worden in een eerlijke, transparante en niet-discriminatoire verdelingsprocedure waarbij iedere vorm van willekeur wordt uitgesloten.

Het college van burgemeester en wethouders kan voorwaarden verbinden aan de vergunning, zoals een maximum aantal nachten per jaar dat de woonruimte toeristisch mag worden verhuurd. Andere voorwaarden kunnen zijn dat degene die een woonruimte toeristisch verhuurt in de BRP zijn woonadres heeft in betreffende woonruimte, dat de betreffende woonruimte slechts gedurende een bepaalde periode van het jaar toeristisch mag worden verhuurd of dat er slechts een maximum aantal gasten gelijktijdig in de woonruimte mag verblijven. De voorwaarden die het college van burgemeester en wethouders in de vergunning kunnen opnemen, moeten door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening worden vastgesteld. Bij het niet naleven van deze voorwaarden kan naast het opleggen van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete de vergunning worden ingetrokken.

7.5. Nu, zoals volgt uit het voorgaande, de Huisvestingswet 2014 geen ruimte biedt voor een verbod op vakantieverhuur zoals neergelegd in artikel 3.3.8b, derde lid, van de Verordening, heeft verweerder met het aanwijzingsbesluit gehandeld in strijd met de Huisvestingswet 2014 en moet artikel 3.3.8b, derde lid, van de Verordening onverbindend worden verklaard. Dit betekent dat het beroep van eiseres gegrond is en dat het aanwijzingsbesluit vernietigd dient te worden. Hierdoor komt de rechtbank niet toe aan de overige gronden van eiseres.

8. De rechtbank merkt ten overvloede nog op dat er voor verweerder eventueel andere wegen zijn om de leefbaarheid in de drie betrokken wijken te beschermen. Verweerder zou bijvoorbeeld aanpassing van artikel 3.3.1, vijfde lid, van de Verordening kunnen overwegen, aangezien momenteel vergunningen voor vakantieverhuur niet kunnen worden geweigerd vanwege een negatief effect op de leefbaarheid. Ook zou verweerder er voor kunnen kiezen om, in lijn met de mogelijkheden die de Wet toeristische verhuur van woonruimte biedt, een quotum in samenhang met een nachtencriterium in te voeren. Een dergelijk quotum kan er ook voor zorgen dat de leefbaarheid in de betreffende wijken verbetert. Verder kan verweerder ook via het bestemmingsplan afdwingen dat er in huizen gewoond wordt en dat die niet voor een andere bestemming – bijvoorbeeld toeristische verhuur – worden gebruikt.

9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).

Beslissing

De rechtbank:

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt het bestreden besluit;

  • -

    draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden;

  • -

    veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.068,-

Deze uitspraak is gedaan door mr. O.P.G. Vos, voorzitter, en mr. M.M.L.A.T. Doll en mr. P. Sloot, leden, in aanwezigheid van mr. J.C.E. Krikke, griffier. De beslissing is uitgesproken op

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.

BIJLAGE I WETTELIJK KADER

Algemene wet bestuursrecht

In afdeling 3.4 van de Awb is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure geregeld.

Artikel 7:11

  1. Indien het bezwaar ontvankelijk is, vindt op grondslag daarvan een heroverweging van het bestreden besluit plaats.

  2. Voor zover de heroverweging daartoe aanleiding geeft, herroept het bestuursorgaan het bestreden besluit en neemt het voor zover nodig in de plaats daarvan een nieuw besluit.

Huisvestingswet

Artikel 2

  1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.

  2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.

Artikel 21

Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;

b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;

c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;

d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.

Artikel 24

De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21, artikel 22, eerste lid, of artikel 23c, eerste lid kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning als bedoeld in die artikelen.

Huisvestingsverordening 2020, geldig vanaf 1 juli 2020

Artikel 1 Definities

mm. Woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten,

bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden alsmede standplaatsen;

Artikel 3.1.1. Reikwijdte vergunningplicht

1. Als woonruimte gelegen in de gemeente Amsterdam waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 21, onderdelen a, b, c en d, van de Huisvestingswet wordt aangewezen:

a. alle zelfstandige woonruimten met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens;

b. alle zelfstandige woonruimten tot en met 200 huurpunten;

c. alle zelfstandige woonruimten met meer dan 200 huurpunten; en,

d. alle onzelfstandige woonruimten tot 750 huurpunten.

2. Solids genoemd in bijlage 1 behorende bij deze verordening vallen niet onder het

werkingsgebied van dit hoofdstuk.

3. Het is verboden om woonruimte als bedoeld in het eerste lid zonder vergunning van burgemeester en wethouders:

a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;

b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;

c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte(n) om te zetten of omgezet te houden; of,

d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden (woningvorming).

Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, wordt geweigerd indien:

a. sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur;

b. niet wordt voldaan aan de in ingevolgde dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden; en/of,

c. het gaat om een aanvraag tot legalisatie van een bestaande situatie waar een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon en leefmilieu in de omgeving van de woonruimte is opgetreden als bedoeld in artikel 3.3.7, tweede lid, onderdeel e en 3.3.13, tweede lid, onderdeel c.

2. Een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, kan worden geweigerd, indien ten aanzien van de aanvrager of de exploitant in de afgelopen vijf jaar een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, is ingetrokken.

3. In aanvulling op het eerste lid wordt een onttrekkingsvergunning voor een B&B als bedoeld in artikel 3.3.7 geweigerd, indien ten aanzien van de exploitant al een onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur is afgegeven.

4. In aanvulling op het eerste lid wordt een onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur als bedoeld in artikel 3.3.8b geweigerd, indien ten aanzien van de exploitant al een onttrekkingsvergunning voor een B&B is afgegeven.

5. In aanvulling op het tweede lid kunnen vergunningen als bedoeld in artikel 3.1.1, derde lid, niet zijnde vergunningen waarvoor een quotum is vastgesteld of ten behoeve van vakantieverhuur, worden geweigerd in het geval:

  1. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de beoogde handeling gediende belang en dit belang niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning;

  2. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de beoogde handeling een negatief effect heeft op de leefbaarheid en dit niet voldoende kan worden voorkomen door het stellen van voorwaarden en/of voorschriften aan de vergunning.

6. Burgemeester en wethouders kunnen nadere regels stellen met betrekking tot het vijfde lid.

7. Ingevolge het eerste lid, onderdeel b, worden vergunningen als bedoeld in artikel 3.3.5 en 3.3.11 geweigerd indien:

  1. een voor de vergunning geldend quotum is bereikt; of,

  2. het een aanvraag betreft die ziet op een aanmelding die is uitgeloot.

Artikel 3.3.8b Voorwaarden en voorschriften onttrekkingsvergunning voor vakantieverhuur

1. Voor een vergunning voor het onttrekken van een woonruimte aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur gelden de volgende voorwaarden:

a. de aanvrager heeft de betreffende woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen;

b. de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft, is niet in eigendom van een woningcorporatie;

c. de woonruimte waar de aanvraag betrekking op heeft is niet gelegen in een gebied waar een verbod op vakantieverhuur geldt;

d. de vergunning is geldig gedurende het kalenderjaar waarin deze is verleend en de eerste drie maanden van het daaropvolgende kalenderjaar; en

e. de vergunning is persoons- en woonruimtegebonden.

2. Aan een vergunning worden de volgende voorschriften verbonden:

a. degene die de woonruimte in gebruik geeft voor vakantieverhuur heeft de betreffende woonruimte als hoofdverblijf en staat op het adres van de woonruimte ingeschreven in de basisregistratie personen;

b. er wordt niet aan meer dan vier personen per nacht onderdak verleend;

c. de woonruimte wordt maximaal dertig nachten per kalenderjaar verhuurd;

d. er wordt een zelfstandige woonruimte exclusief in gebruik gegeven;

e. de exploitant, of een andere bewoner die hoofdverblijf heeft, en staat ingeschreven in de basisregistratie personen op het adres van de woonruimte, meldt het aantal nachten van iedere verhuring elektronisch bij burgemeester en wethouders op een door burgemeester en wethouders voorgeschreven wijze;

f. er treedt geen onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de betreffende woonruimte op. Er is sprake van een onaanvaardbare inbreuk als bedoeld in de vorige volzin, indien:

i. er sprake is van aantoonbare overlast op grond van objectieve feiten en omstandigheden; en

ii. de overlastveroorzaker en bewoner(s) vooraf door de klager(s) en door burgemeester en wethouders op de overlast zijn gewezen en dit niet tot beëindiging van de overlast heeft geleid.

3. Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen waar een verbod op vakantieverhuur geldt.

4. Burgemeester en wethouders kunnen een andere geldigheidstermijn verbinden aan de vergunning dan de termijn genoemd in het eerste lid, onderdeel d.

5. Burgemeester en wethouders kunnen het aan verleende vergunningen verbonden voorschrift met betrekking tot het toegestane te verhuren nachten als genoemd in het tweede lid, onderdeel c, wijzigen.

6. Burgemeester en wethouders kunnen verleende vergunningen wijzigen en verleende vergunningen intrekken indien veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten wijziging nodig maken.

1 Verordening van de raad van de gemeente Amsterdam houdende regels over het in gebruik nemen of geven van woonruimten en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.

2 Oorspronkelijk stond dit opgenomen in artikel 3.1.2, vijfde lid, van de Huisvestingsverordening 2020. Per 1 juli 2020 staat deze verbodsmogelijkheid in artikel 3.3.8b, derde lid.

3 Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van Stad in Balans van de gemeente Amsterdam door de afdeling Onderzoek, informatie en statistiek van de gemeente Amsterdam. De volledige titel van het onderzoek is ‘Onderzoek naar de toeristische draagkracht van wijken, de invloed van toerisme op de leefbaarheid’.

4 Wijziging van de Huisvestingswet 2014 en de Gemeentewet in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte en woonoverlast.

5 Deze vergunningplicht bestond al onder de Huisvestingswet 2014 voor woonruimten in gebieden waar onderbouwd was dat sprake is van schaarste. Door de aanpassing hoeft niet langer onderbouwd te worden dat sprake is van schaarste aan woonruimte.

6 Memorie van Toelichting.

7 Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

8 Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2833.

9 Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 6 februari 2019, ECLI:NL:RVS:2019:317.

10 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt.

11 Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden.

12 Zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2020:452, rechtsoverweging 6.

13 ECLI:NL:RVS:2018:2833.

14 Zie de uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2833, r.o. 4.3 en zie Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 1.

15 De rechtbank merkt op dat in de Huisvestingsverordening onttrekking door vakantieverhuur expliciet is uitgesloten van de weigeringsgrond dat de te verlenen vergunning een negatief effect heeft op de leefbaarheid. Zie artikel 3.3.1, vijfde lid, van de Verordening.

16 Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3.

17 Kamerstukken 2019/2020, 35353, nr. 3.