Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2020:7201

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
11-12-2020
Datum publicatie
12-03-2021
Zaaknummer
8450967 CV EXPL 20-7026
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huur 290 bedrijfsruimte op jachthaventerrein. Geen grond voor beëindiging. Tegenvorderingen huurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummers: 8450967 CV EXPL 20-7026 en

8569994 CV EXPL 20-10233

vonnis van: 11 december 2020

fno.: 8622

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Jachthaven de Boekanier B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Jachthaven de Boekanier

gemachtigde: mr. F.E. de Neef

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. D.W. Ruys

VERLOOP VAN DE PROCEDURES

De volgende processtukken zijn ingediend:

In de zaak met nummer 8450967 CV EXPL 20-7026:

- de dagvaarding van 9 april 2020 met producties;

- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties.

In de zaak met nummer 8569994 CV EXPL 20-10233:

- de dagvaarding van 3 juni 2020 met producties;

- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie, met producties.

Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een gelijktijdige comparitie van partijen. De comparitie heeft plaats gevonden op 11 november 2020. Voorafgaand daaraan heeft Jachthaven de Boekanier één conclusie van antwoord in reconventie in beide zaken genomen, met bijlagen. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de comparitie zijn eis in reconventie gewijzigd en nadere stukken in het geding gebracht. Op de comparitie van partijen zijn namens Jachthaven de Boekanier verschenen de heer [naam 1] en de heer
[naam 2] , met de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Jachthaven de Boekanier exploiteert een jachthavencomplex aan [adres] . Sinds 1 april 2016 verhuurt Jachthaven de Boekanier aan [gedaagde] een kantinegebouw en een tankstation op het jachthaventerrein (verder: het gehuurde). Tijdens het vaarseizoen (van 1 april tot 1 oktober) is het gehuurde geopend. Buiten het vaarseizoen is het gehuurde op zondagen geopend.

1.2.

De tussen partijen overeengekomen vergoeding voor gebruik van het gehuurde bedraagt € 1.125,00 exclusief BTW per maand, gedurende de maanden april tot en met september. Voor deze vergoeding heeft Jachthaven de Boekanier steeds facturen aan [gedaagde] gestuurd. Partijen hebben de huurovereenkomst niet schriftelijk vastgelegd.

1.3.

Het gehuurde heeft geen afzonderlijke meter voor nutsvoorzieningen. Tot 2020 heeft Jachthaven de Boekanier voor nutsvoorzieningen niet afzonderlijk kosten aan [gedaagde] in rekening gebracht.

1.4.

Op 16 december 2019 schreef Jachthaven de Boekanier aan [gedaagde] onder meer:
Refererend aan ons gesprek van 27 november jl., op het havenkantoor, waarbij wij je de samenwerking tussen ons hebben opgezegd. (…) Wij hebben aangegeven, dat deze opzegging o.a. het gevolg is van de talloze klachten van bezoekers en gasten van de haven over de [naam gebouw] en de pomp. Van onze kant hebben wij jou ook meerdere malen op jouw gedrag en handelen hierover aangesproken. (…)
Wij verzoeken je vriendelijk doch dringend voor 15 januari 2020 jouw eigendommen uit de [naam gebouw] en showroom te verwijderen en alle sleutels aan ons over te dragen.
De kosten van de verbruikte energie zullen wij binnenkort aan jou factureren.

1.5.

Op 9 januari 2020 stuurde Jachthaven de Boekanier aan [gedaagde] een factuur voor winterstalling van twee boten, met een totaalbedrag van € 700,00 inclusief BTW. Nadien heeft Jachthaven de Boekanier nog een aantal herinneringen voor deze factuur gestuurd.

1.6.

Op 3 februari 2020 stuurde Jachthaven de Boekanier aan [gedaagde] een factuur voor elektra en water in de seizoenen 2016 t/m 2019, met een totaalbedrag van € 14.542,00.

1.7.

Op 16 maart 2020 heeft Jachthaven de Boekanier de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 31 maart 2021, omdat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt en vanwege – kort gezegd – dringend eigen gebruik. [gedaagde] heeft laten weten niet in te stemmen met de opzegging.

vordering en verweer in conventie

2. Jachthaven de Boekanier vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, kort gezegd:

In de zaak met nummer 8569994 CV EXPL 20-10233:

  1. het tijdstip waarop de huurovereenkomst met [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde eindigt, vast te stellen op 31 maart 2021, althans een in goede justitie vast te stellen datum;

  2. veroordeling van [gedaagde] om na betekening van het vonnis uiterlijk per 31 maart 2021 tot ontruiming van het gehuurde over te gaan;

  3. veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 1.125,00 per maand, te vermeerderen met omzetbelasting en een voorschot van € 250,00 aan servicekosten voor iedere maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] na 31 maart 2021 niet ontruimd heeft;

  4. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

In de zaak met nummer 8450967 CV EXPL 20-7026

Veroordeling van [gedaagde] tot betaling van winterstallingskosten van € 829,43, inclusief buitengerechtelijke kosten en rente tot 25 maart 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 700,00 vanaf 25 maart 2020 tot de dag van betaling.

3. Aan de vorderingen legt Jachthaven de Boekanier ten grondslag dat sprake is van en slechte bedrijfsvoering, zodat de huurovereenkomst moet eindigen. [gedaagde] laat het gehuurde onbemand, is geregeld in staat van dronkenschap, laat het gehuurde vervuilen, laat bij een brandstofleverancier achterstanden ontstaan en gebruikt het gehuurde in strijd met de afspraken ook in de winter. Ook heeft Jachthaven de Boekanier het gehuurde dringend zelf nodig, omdat de eigenaar mogelijk een aanvang gaat maken met de ontwikkeling van een woningbouwproject op de plek van de jachthaven. Naast de huurovereenkomst waar partijen debat over hebben is sprake van een afzonderlijke overeenkomst voor winterstalling van twee boten. Daarvoor is niet betaald en dat moet alsnog gebeuren.

4. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

vordering en verweer in reconventie

5. In reconventie vordert [gedaagde] , na wijziging van eis – kort weergegeven:
a. voor recht te verklaren dat partijen een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW hebben die [gedaagde] het recht geeft om 7 dagen per week open te zijn tussen 1 april en 1 oktober en in het winterseizoen in het weekend;

b. Jachthaven de Boekanier te veroordelen € 3.500,00 inclusief BTW aan onnodige advocaatkosten te vergoeden;

c. Jachthaven de Boekanier te veroordelen tot betaling van € 1.000,00 aan gederfde winst door afsluiting van water in maart 2020 en afsluiting van het gehuurde en vergoeding van de misgelopen omzet per 1 oktober 2020 op te maken bij staat;
d. Jachthaven de Boekanier te veroordelen tot betaling van € 150,00 als vergoeding voor waterschade aan het kassasysteem;
e. Jachthaven de Boekanier te veroordelen de twee boten van [gedaagde] vrij te geven en te water te laten, op straffe van een dwangsom;

f. te verklaren voor recht dat het na 4 jaar verhogen van de huur met tientallenprocenten en het sturen van gedaagde van een nota voor water en elektriciteit in strijd is met de gemaakte huur afspraken;
g. Jachthaven de Boekanier te veroordelen het rustig huurgenot van het gehuurde te verschaffen op straffe van een dwangsom;

h. Jachthaven de Boekanier in de persoon van [naam 3] te verbieden zich in het gehuurde te vertonen op straffe van een dwangsom;

i. Jachthaven de Boekanier te veroordelen om [gedaagde] een code voor het hek bij de ingang van de jachthaven te verstrekken op straffe van een dwangsom;

j. te bepalen dat in verband met covid-19 de huur met 50% had moeten worden verlaagd van 15 maart tot en met 1 juni 2020;

k. Jachthaven de Boekanier in de proceskosten te veroordelen;

l. dan wel die beslissing te nemen die de kantonrechter geraden acht.

6. Aan zijn vorderingen legt [gedaagde] ten grondslag dat geen grond bestaat voor beëindiging van de huur, zodat sprake is van een lopende huurovereenkomst. Jachthaven de Boekanier moet die nakomen en moet zijn handelen dat [gedaagde] dwars zit en schade toebrengt staken.

7. Jachthaven de Boekanier voert verweer in reconventie. Daarop zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

beoordeling in conventie

beëindiging huurovereenkomst?

8. Partijen zijn het er over eens dat zij een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (BW) hebben gesloten. Volgens Jachthaven de Boekanier is [gedaagde] zijn verplichtingen uit die overeenkomst niet nagekomen en heeft hij geen goede bedrijfsvoering gevoerd. Dat is echter onvoldoende onderbouwd.

9. Om te beginnen staat niet ter discussie dat de omzetcijfers van de in het gehuurde gedreven onderneming goed zijn en dat deze een stijgende lijn laten zien. Jachthaven de Boekanier heeft hier onvoldoende tegenover gesteld om niettemin van een slechte bedrijfsvoering te kunnen spreken. [gedaagde] erkent dat hij het pompstation niet altijd bemant, maar hij voert aan dat hij in ieder geval telefonisch bereikbaar is waarna hij snel ter plaatse is. Het is in beginsel aan [gedaagde] te bepalen op welke wijze hij het pompstation exploiteert en hoe hij ervoor zorgt dat klanten bediend worden. Een contractuele verplichting het gehuurde op zekere wijze te exploiteren is niet gebleken, zodat van schending van een dergelijke verplichting geen sprake kan zijn. Ook naar objectieve maatstaven levert de wijze waarop [gedaagde] de klanten van het pompstation bedient geen slechte bedrijfsvoering op.

10. Ook de overige verwijten die Jachthaven de Boekanier [gedaagde] maakt ter zake de bedrijfsvoering zijn onvoldoende voor beëindiging van de huurovereenkomst. Dat het gehuurde wordt vervuild is door [gedaagde] betwist. De foto’s die Jachthaven de Boekanier heeft overgelegd kunnen haar standpunt niet aantonen: een ernstige vervuiling is hierop niet te zien. Bovendien zijn de foto’s gemaakt op een moment dat het gehuurde gesloten was, zodat allerlei zaken die normaal buiten staan binnen zijn gestald, wat per definitie een rommelige indruk maakt. Dat [gedaagde] het gehuurde in staat van dronkenschap heeft uitgebaat is gebaseerd op de suggestie die doorklinkt in een e-mail van een bezoeker. Dat is onvoldoende. Het enkele feit dat een brandstofleverancier niet tijdig is betaald levert nog geen slechte bedrijfsvoering op. Anders dan [gedaagde] lijkt te veronderstellen is het echter wel zo dat het structureel niet betalen van facturen een slechte bedrijfsvoering op zou kunnen leveren. Dat daarvan sprake is, is echter gesteld noch gebleken. Tenslotte maakt Jachthaven de Boekanier aan [gedaagde] nog het verwijt dat hij geopend is buiten de afgesproken tijden. Ter zitting heeft [gedaagde] toegelicht dat de afspraak was dat hij buiten het seizoen (dus van 1 oktober tot 1 april) met het kantinegebouw op zondag voor stamgasten open mocht zijn, tegen een vergoeding van € 75,00. Dit is onvoldoende weersproken, zodat de kantonrechter van die afspraak uit gaat. Dat betekent dat [gedaagde] zich aan de afspraken heeft gehouden.

11. Ook op grond van dringend eigen gebruik zal de huurovereenkomst niet beëindigd worden. Jachthaven de Boekanier moet het gehuurde op grond van haar verplichtingen ten opzichte van de eigenaar mogelijk in 2022 leeg opleveren. Dat levert echter geen “persoonlijk in duurzaam gebruik (…) nemen” op als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 onder b BW. Jachthaven de Boekanier wil het gehuurde immers niet zelf in gebruik nemen. Voor de door Jachthaven de Boekanier voorziene situatie dat de hoofdhuurovereenkomst eindigt, geeft artikel 7:306 BW een voorziening.

12. De huurovereenkomst eindigt dus niet en de vorderingen van Jachthaven de Boekanier op dit punt worden afgewezen.

stallingsovereenkomst

13. [gedaagde] erkent dat hij twee boten in de winterstalling heeft laten plaatsen. Hij betwist echter hiervoor een vergoeding aan Jachthaven de Boekanier verschuldigd te zijn. Om te beginnen heeft [gedaagde] zijn boten al jaren kosteloos in de winterstalling staan. Daarnaast wordt de winterstalling inmiddels door een andere onderneming geëxploiteerd, zo blijkt uit een e-mail uit augustus 2019, aldus [gedaagde] .

13. Naar het oordeel van de kantonrechter is de overeenkomst waarbij [gedaagde] met Jachthaven de Boekanier is overeengekomen dat zijn boten gedurende de winter gestald zouden worden, een overeenkomst van bewaarneming. Omdat Jachthaven de Boekanier deze overeenkomst bedrijfsmatig is aangegaan, is [gedaagde] dan een vergoeding verschuldigd, zo volgt uit artikel 7:601 lid 1 BW. Het feit dat Jachthaven de Boekanier in andere jaren geen vergoeding in rekening heeft gebracht maakt dit niet anders. [gedaagde] zal dus alsnog moeten betalen. Dat de overeenkomst met een andere (rechts)persoon is gesloten blijkt niet uit de e-mail waar [gedaagde] naar verwijst. Uit die e-mail blijkt enkel dat het beheer van de winterstalling door derden wordt uitgevoerd.

13. De factuur voor de stallingsovereenkomst moet dus alsnog betaald worden, met rente en kosten.

Proceskosten

16. Nu Jachthaven de Boekanier in de zaak met nummer 8569994 CV EXPL 20-10233 in het ongelijk wordt gesteld, wordt zij in de proceskosten veroordeeld. In de zaak met nummer 8450967 CV EXPL 20-7026 wordt [gedaagde] in de proceskosten veroordeeld.

beoordeling in reconventie

17. De huurovereenkomst tussen partijen ziet op een voor iedereen toegankelijke kantine en een benzinestation. Dat is bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 onder a. BW. Partijen zijn het er ook zelf over eens dat zij een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW hebben gesloten. De omvang van die overeenkomst blijkt uit hetgeen hiervoor al is overwogen. De gevorderde verklaring voor recht zal dienovereenkomstig worden toegewezen.

17. [gedaagde] heeft onvoldoende toegelicht op welke grond hij vergoeding van advocaatkosten vordert die geen onderdeel uitmaken van deze procedure. Dat aan de eigenlijke huuropzegging een brief vooraf is gegaan waarin de samenwerking wordt opgezegd is daarvoor – in ieder geval zonder nadere toelichting – onvoldoende.

17. [gedaagde] vordert een vergoeding voor gederfde winst vanwege afsluiting van het tankstation en de watertoevoer in maart. In maart mocht [gedaagde] echter alleen op zondag het kantinegebouw openen voor stamgasten. Hoe het sluiten van het tankstation dan tot schade heeft geleid is niet toegelicht. Dat het ontbreken van stromend water in een paar zondagen tot € 1.000,00 schade heeft geleid had [gedaagde] ook moeten toelichten. Dat heeft hij nagelaten, zodat de vordering op dit punt niet toewijsbaar is.

17. Wel toewijsbaar is een schadevergoeding vanwege de afsluiting van alle nutsvoorzieningen per 1 oktober 2020. Ook voor de periode vanaf 1 oktober 2020 geldt dat [gedaagde] enkel het kantinebouw mag exploiteren, en wel op zondagen. In redelijkheid kan dan niet van Jachthaven de Boekanier worden verwacht dat zij de gehele winter doorlopend stroom levert voor – bijvoorbeeld – vriezers. Wel zal er een voorziening moeten zijn om op zondagen open te kunnen gaan, het is aan Jachthaven de Boekanier en [gedaagde] daar als goed huurder en verhuurder een oplossing voor te bedenken. Dat Jachthaven de Boekanier buiten het seizoen niet doorlopend nutsvoorzieningen hoeft te verzorgen betekent echter niet dat zij onaangekondigd en zonder [gedaagde] gelegenheid te bieden zich hierop voor te bereiden alles mag afsluiten. Door dit toch te doen is Jachthaven de Boekanier tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en de schade als gevolg daarvan moet zij vergoeden. Dat is in ieder geval de waarde van de in vriezers opgeslagen etenswaren, maar die is door [gedaagde] niet gevorderd. De omzetschade zal beperkt zijn, omdat alleen het kantinegebouw open had kunnen zijn en dan ook nog alleen op zondagen. Nu [gedaagde] geen aanknopingspunten voor de omvang van deze omzetschade heeft gegeven, zal de vordering met verwijzing naar de schadestaatprocedure worden toegewezen.

17. De door [gedaagde] gestelde waterschade aan het kassasysteem is door Jachthaven de Boekanier betwist. [gedaagde] heeft deze schade verder niet onderbouwd, zodat deze wordt afgewezen.

17. Uit de beslissing in conventie over de twee boten in de winterstalling volgt dat de vordering deze vrij te geven niet zal worden toegewezen. Als [gedaagde] zijn verplichtingen is nagekomen zal Jachthaven de Boekanier de boten vanzelfsprekend alsnog moeten vrij geven. Zij heeft zich daartoe ook bereid verklaard.

17. Van een huurverhoging is niet gebleken, zodat de vordering die daarop ziet in ieder geval niet toewijsbaar is. Wel heeft Jachthaven de Boekanier in 2020 een factuur gestuurd voor water en elektra in de jaren 2016-2019. Volgens Jachthaven de Boekanier is bij het aangaan van de huur afgesproken dat water en elektra afzonderlijk zou worden gefactureerd. [gedaagde] stelt dat is afgesproken dat de huur inclusief water en elektra zou zijn. [gedaagde] heeft dat nader onderbouwd door te verwijzen naar het feit dat nooit facturen zijn verstuurd, wat past bij een all-in afspraak. Pas op het moment dat hij niet mee wilde werken aan beëindiging van de huur kreeg [gedaagde] facturen. Ook is er geen aparte meter voor het gehuurde, zodat niet kan worden bepaald wat het gebruik is geweest. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Jachthaven de Boekanier hier onvoldoende tegenover gesteld. De enkele stelling dat wel is afgesproken dat [gedaagde] apart zou moeten betalen voor water en elektra is onvoldoende. De vordering wordt op dit punt dus toegewezen.

17. Alhoewel het er wel de schijn van heeft dat Jachthaven de Boekanier het [gedaagde] niet al te makkelijk wil maken, is dit onvoldoende om Jachthaven de Boekanier in zijn algemeenheid te veroordelen het rustig huurgenot te verschaffen, op straffe van een dwangsom. Over de verschillende geschilpunten tussen partijen wordt in dit vonnis een beslissing genomen. Het is aan partijen vervolgens met inachtneming daarvan – als goed huurder en verhuurder – verdere invulling aan de huurovereenkomst te geven. Ook de vordering om [naam 3] te verbieden het gehuurde te betreden wordt om die reden afgewezen.

17. [gedaagde] heeft ter zitting bevestigd dat hij inmiddels weer beschikt over de code van het toegangshek, zodat hij bij zijn vordering op dit punt verder geen belang heeft.

17. [gedaagde] vordert – kort gezegd – huurkorting van 50% vanwege Covid-19. Hij heeft dit echter in het geheel niet onderbouwd, bijvoorbeeld door toe te lichten in hoeverre hij in de loop der tijd is beperkt was in de exploitatiemogelijkheden en wat zijn omzetderving dan is geweest. De vordering wordt op dit punt dus afgewezen.

17. Nu partijen in reconventie ieder op onderdelen ongelijk krijgen, moet ieder van partijen de eigen kosten dragen.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie:

In de zaak met nummer 8569994 CV EXPL 20-10233:

wijst het gevorderde af;

veroordeelt Jachthaven de Boekanier in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde;

veroordeelt Jachthaven de Boekanier in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van
€ 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Jachthaven de Boekanier niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

In de zaak met nummer 8450967 CV EXPL 20-7026:

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 829,43, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 700,00 vanaf 25 maart 2020 tot de dag van betaling;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Jachthaven de Boekanier begroot op:
exploot € 100,89
salaris € 240,00
griffierecht € 499,00
-----------------
totaal € 839,89
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

in reconventie, in beide zaken:

verklaart voor recht dat de tussen Jachthaven de Boekanier en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:290 BW is, die [gedaagde] het recht geeft om 7 dagen per week open te zijn tussen 1 april en 1 oktober en die [gedaagde] het recht geeft buiten die periode op zondag met het kantinegebouw open te zijn;

veroordeelt Jachthaven de Boekanier tot vergoeding van de omzetschade die zij na 1 oktober 2020 heeft geleden doordat [gedaagde] op zondagen het kantinegebouw niet kon openen, welke schade moet worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;

verklaart voor recht dat het in strijd is met de gemaakte huurafspraken dat Jachthaven de Boekanier een nota stuurt voor servicekosten;

compenseert de proceskosten, wat betekent dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

in conventie en reconventie:

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2020.