Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2020:6656

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
23-11-2020
Datum publicatie
22-01-2021
Zaaknummer
CV 19-567
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

in de plaats stelling dan wel contractsovername huurovereenkomst, geen toezegging van verhuurder die daardoor vertrouwen heeft gewekt mee te werken, belang bij financiele gegoedheid overnemende huurder, geen gebrek door verouderd elektriciteitssyteem

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7451492 CV EXPL 19-567

vonnis van: 23 november 2020

fno.: 364

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V.

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres, nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. M.U. Poerink

t e g e n

1. de stichting
STICHTING CLAES CLAESZ HOFJE

gevestigd te Amsterdam
gedaagde, nader te noemen: CCH

gemachtigde: mr. J.P. Barth

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde 2]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesdossier bestaat uit:

- de dagvaarding van 21 december 2018, met producties;
- een e-mail van 27 februari 2019 van [gedaagde 2] ;

- de conclusie van antwoord van 8 maart 2019 van CCH, met producties;
- het instructievonnis van 22 maart 2019, waarbij een comparitie is gelast;
- de dagbepaling comparitie.

De comparitie is gehouden op 5 juni 2019. [eiseres] heeft voorafgaand een akte vermeerdering eis met aanvullende producties ingediend. Ook CCH heeft producties ingediend. Voor [eiseres] is verschenen [naam betrokkene 1] , vergezeld door haar gemachtigde. Voor CCH zijn verschenen [naam betrokkene 2] en [naam betrokkene 3] , die eveneens werden vergezeld door de gemachtigde. Tot slot is [gedaagde 2] verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, CCH aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.

De zaak is vervolgens tot 2 september 2019 aangehouden in verband met mediation. De zaak is daarna meerdere keren aangehouden. Nadat mr. Poerink bij faxbericht van 3 juli 2020 heeft verzocht de procedure voort te zetten en mr. Barth op dezelfde datum vonnis heeft gevraagd is bij rolmededeling van 20 juli 2020 opnieuw een zitting bepaald.

Deze is op 22 oktober 2020 gehouden, voorafgaand waaraan [eiseres] nog producties heeft ingediend. Aanwezig waren dezelfde personen als op 5 juni 2019. Partijen hebben aan de hand van een pleitnota hun standpunten nader uiteengezet en de kantonrechter heeft nog enkele vragen gesteld.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

[eiseres] , toentertijd vertegenwoordigd door haar directeur [naam directeur] , huurt sinds 1 september 2012 van CCH de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar met een eventuele verlening van nog vijf jaar tot 31 augustus 2022. Daarna wordt de huurovereenkomst voortgezet voor telkens één jaar. Beëindiging van de huurovereenkomst geschiedt door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van zes maanden.

1.2.

[naam directeur] was tot zijn overlijden op 19 maart 2017 gehuwd met [naam 1] (ter zitting verschenen als [naam betrokkene 1] , verder: [naam 1] ). Na het overlijden van [naam directeur] is [eiseres] overgegaan op [naam 1] .

1.3.

[eiseres] heeft het gehuurde aanvankelijk zelf geëxploiteerd. Per 1 januari 2013 heeft [eiseres] met goedvinden van CCH de bedrijfsruimte onderverhuurd aan
[naam 2] , die in het gehuurde een café exploiteerde. In artikel 9.11 van de onderhuurovereenkomst is bepaald dat de looptijd van de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [naam 2] gelijkgesteld was aan de hoofdhuurovereenkomst met CCH.

1.4.

[naam 1] heeft CCH na het overlijden van [naam directeur] gevraagd de huurovereenkomst alsnog te mogen opzeggen op een termijn van zes maanden, dat is geweigerd.

1.5.

Kort daarna heeft [gedaagde 2] aan [eiseres] kenbaar gemaakt dat zij de bedrijfsruimte graag wilde huren. Op 24 april 2017 hebben CCH en [gedaagde 2] in dat kader gesproken over de wens van [gedaagde 2] om direct van CCH te huren, waarbij [eiseres] dan niet langer tegen haar zin in de constructie van huurder/onderverhuur zou zitten. [gedaagde 2] heeft tijdens de bespreking haar businessplan gepresenteerd.

1.6.

Bij e-mail van 25 april 2017 heeft [gedaagde 2] aan CCH geschreven:
(..) Ik hoorde gisterenmiddag op mijn voicemail dat er een omschrijving van mijn activiteiten op de huurovereenkomst nodig is. Activiteiten: (..) Ik heb gisteren mijn plan digitaal naar u en dhr. [naam 3] gestuurd. (..)

1.7.

Bij e-mail van 26 april 2017 heeft CCH aan [gedaagde 2] bericht:
Zoals zojuist tel besproken willen wij het verzoek voor het aangaan van een directe huurovk (..) graag goed gefundeerd aan onze kant met je vervolgen. (..) Wij begrijpen dat je al enige tijd geleden hebt overlegd met (..) [eiseres] en afspraken hebt gemaakt op basis van een onderhuurovk, echter nu de wens is om een directe huurovk met ons aan te gaan, dienen wij het proces wel in de juiste volgorde en goed gefundeerd aan te vangen, dat daarmee bijdraagt aan de start van hopelijk een goede en langdurige relatie met elkaar. Wij zijn maar pas sinds kort bekend met jouw plan en propositie en hebben op stel en sprong de kennismaking van maandag jl gearrangeerd.
Onze eerdere email van maandag jl [24 april 2017, ktr] mbt de concept huurovk is daarmee voorbarig gebleken en wij trekken daarmee deze email in. (..)

1.8.

Bij e-mail van 29 mei 2017 heeft CCH aan [eiseres] en [gedaagde 2] bericht:
(..) Wij zullen onze technische man (..) laten analyseren wat een en ander met zich meebrengt en waar de kosten thuis horen. Jullie zullen hopelijk begrijpen dat we dit eerst willen doen, voordat we ons uitspreken over jullie wens tot indeplaatsstelling. In de tussentijd zou een onderhuur passend zijn, denk ik, maar dat laat ik bij jullie.

1.9.

Bij ‘akte van in de plaatststelling’ van 2 juni 2017 heeft [naam 2] zijn onderneming verkocht en overgedragen aan [gedaagde 2] en is zij met goedkeuring van [eiseres] als huurder in de plaats gesteld van [naam 2] per 1 juni 2017. De huurprijs bedroeg op dat moment € 3.182,05 per maand. In de overwegingen van de akte is opgenomen dat [eiseres] en [gedaagde 2] de intentie hadden om “ in de plaats te doen stellen van [eiseres] in de hoofdhuurovereenkomst met CCH tegen dezelfde voorwaarden die gelden voor [eiseres]”. [gedaagde 2] heeft voor de overname van het café een bedrag van
€ 125.000,- aan [naam 2] betaald.

1.10.

Bij e-mail van 12 juni 2018 heeft CCH aan de gemachtigde van [eiseres] geschreven dat eventueel sprake zou kunnen zijn van een in de plaatsstelling van [gedaagde 2] , namelijk voor zover uit de cijfers van de exploitatie zou blijken dat zij onverkort en tijdig aan haar verplichtingen zal voldoen. CCH heeft verzocht de verlies- en winstrekening over 2017 en de balans over 2017 en de prognoses over 2018 aan CCH toe te sturen, waarna CCH haar standpunt over de in de plaats stelling zou laten weten. [eiseres] noch [gedaagde 2] heeft de gevraagde financiële gegevens aan CCH verstrekt.

1.11.

[gedaagde 2] heeft de verschuldigde huurtermijnen steeds tijdig aan [eiseres] betaald. Na het uitbreken van de coronacrisis en de daarmee samenhangende verplichte sluiting van de horeca, aanvankelijk tot 1 juni 2020, zijn CCH, [eiseres] en [gedaagde 2] overeengekomen dat over de periode van 15 maart tot 1 juni 2020 ieder een derde van de huursom voor haar rekening zou nemen.

1.12.

CCH en [gedaagde 2] hebben per e-mail gecorrespondeerd over de elektrische installatie in het gehuurde. Bij e-mail en brief van 26 april 2019 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan CCH melding gemaakt van verschillende gebreken aan het gehuurde, waaronder mankementen aan de elektrische installatie, en gesommeerd deze te herstellen. Die bestonden uit kortsluiting en uitval van stroom en een beperkt voltage.

1.13.

CCH heeft medio mei 2020 werkzaamheden aan de elektrische installatie laten verrichten, zodat die nu op krachtstroom werkt. Volgens [eiseres] en [gedaagde 2] zijn de problemen daarmee opgelost.

Het geschil

2. [eiseres] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en na wijziging van eis, primair:
a. haar een machtiging tot in de plaatsstelling te verlenen, waarbij [eiseres] wordt gemachtigd [gedaagde 2] als huurder in haar plaats te stellen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] ;
b. een verklaring voor recht dat CCH is gehouden om de gebreken aan de elektrische installatie van het gehuurde op haar kosten te verhelpen;
c. CCH te veroordelen om binnen 30 dagen na het vonnis op haar kosten deze gebreken te verhelpen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat zij daarmee in gebreke blijft;
d. te bepalen dat de door [eiseres] aan CCH te betalen huurprijs vanaf 7 mei 2019 totdat de gebreken zijn verholpen vanwege de gebreken wordt verminderd met 10%. Subsidiair vordert [eiseres] CCH en [gedaagde 2] te verplichten om volledige medewerking te verlenen aan een contractovername waarbij [gedaagde 2] de positie van huurder van [eiseres] overneemt in de tussen partijen geldende huurovereenkomst,
alles met veroordeling van CCH in de proceskosten.

3. [eiseres] stelt daartoe dat CCH gehouden is haar toezegging om in haar plaats met [gedaagde 2] een rechtstreekse huurovereenkomst aan te gaan na te komen. [gedaagde 2] heeft destijds een uitgebreid businessplan gepresenteerd waaruit volgde dat zij een financieel solide partij is. Na het gesprek van 24 april 2017 heeft CCH nooit verzocht om verdere financiële gegevens van [gedaagde 2] , die eis kwam pas in juni 2018. [gedaagde 2] exploiteert het gehuurde nu ruim drie jaar en heeft de huur altijd volledig en tijdig voldaan, daaruit volgt voldoende dat haar onderneming financieel op orde is. [eiseres] heeft een zwaarwichtig belang om niet langer partij te zijn bij de huurovereenkomst en er is daarentegen geen enkele meerwaarde voor CCH dat [eiseres] huurder/onderverhuurder blijft. CCH maakt misbruik van recht door niet akkoord te gaan met de wisseling van huurders. Zij heeft bij [eiseres] (en [gedaagde 2] ) het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij akkoord zou gaan met de wisseling en CCH heeft ook geen enkel gerechtvaardigd belang om medewerking aan de in de plaats stelling te weigeren. Ook op basis van redelijkheid en billijkheid moet(en) CCH (en [gedaagde 2] ) medewerking verlenen aan het bewerkstelligen van een rechtstreekse huurverhouding, zodat [eiseres] kan terugtreden als huurder.

4. CCH voert verweer, dat voor zover van belang hierna aan de orde komt.

5. [gedaagde 2] verzet zich niet tegen de vorderingen van [eiseres] . Zij wil rechtstreeks huurder worden van CCH en volgens haar heeft CCH ook toegezegd en in ieder geval de indruk gewekt dat zij daaraan zou meewerken.

Beoordeling

6. Om een beroep op in de plaats stelling als bedoeld in artikel 7:307 lid 1 BW te laten slagen is vereist dat [eiseres] het in het gehuurde (door haarzelf of een ander) uitgeoefende bedrijf overdraagt aan een derde. Daarvan is geen sprake. [eiseres] draagt immers geen bedrijf over. [gedaagde 2] is en blijft exploitant van het gehuurde. De primaire vordering onder a. wordt dan ook afgewezen.

7. CCH betwist voorts dat zij moet meewerken aan een contractovername door [gedaagde 2] . Zij heeft nimmer toegezegd dat [gedaagde 2] huurder kon worden en evenmin dat zij door haar uitlatingen bij [eiseres] het vertrouwen gewekt dat zij onvoorwaardelijk zou mee werken aan een overname van de huurovereenkomst door [gedaagde 2] . In het gesprek op 24 april 2017 en daarna heeft CCH slechts haar welwillendheid uitgesproken, overigens alleen tegenover [gedaagde 2] , maar zij heeft ook duidelijk gemaakt dat zij de financiële gegoedheid van [gedaagde 2] wilde controleren alvorens een huurovereenkomst met haar aan te gaan. Nu [gedaagde 2] bleef weigeren haar financiële cijfers te laten zien, is terecht niet ingestemd met een overname van de huur door [gedaagde 2] , aldus CCH.

8. [gedaagde 2] heeft op de zitting van 5 juni 2019 verklaard dat CCH naar aanleiding van het gesprek op 24 april 2017 en het door haar daar gepresenteerde businessplan heeft laten weten dat CCH positief stond tegenover het idee dat [gedaagde 2] huurder zou worden. Dat een harde toezegging door CCH is gedaan, dat handen zijn geschud ter bevestiging of anderszins kon [gedaagde 2] echter niet beamen. Deze concrete toezegging, op basis waarvan [eiseres] stelt dat zij erop heeft mogen vertrouwen dat [gedaagde 2] in haar plaats mocht treden als huurder, volgt evenmin uit de onder 1.6, 1.7 en 1.8 aangehaalde e-mails. Daarin laat CCH juist meteen na het gesprek van

24 april 2017 weten niet op stel en sprong een huurovereenkomst te willen aangaan met [gedaagde 2] , dat zij eerst een fundament wil leggen en geen overhaaste beslissingen wil nemen. CCH heeft duidelijk gemaakt dat zij eerst de financiële gegoedheid van [gedaagde 2] in kaart wil brengen alvorens haar als huurder te accepteren in de plaats van [eiseres] . Dat is een redelijke, begrijpelijke en terechte eis, vooral nu [eiseres] , zo is onbetwist gebleven, al jaren een goed huurder is die voldoende liquiditeit heeft en dat daarom betalingsproblemen zolang zij huurder is niet te verwachten zijn. Het enkele feit dat [gedaagde 2] de afgelopen 3,5 jaar geen huurachterstand bij [eiseres] heeft laten ontstaan is niet voldoende om haar gegoedheid als huurder bij CCH aan te tonen, in ieder geval ontneemt die omstandigheid niet het belang van CCH om complete inzage te krijgen in de financiën van de onderneming van [gedaagde 2] . Ook de omstandigheid dat CCH gedurende lange tijd een positieve houding had en niet onwelwillend stond tegenover het idee een rechtstreekse huurovereenkomst met [gedaagde 2] te sluiten – en dat kennelijk ook heeft meegedeeld aan de makelaar van [gedaagde 2] – en dat tussen deze partijen regelmatig rechtstreeks contact is over kwesties die het gehuurde betreffen zijn onvoldoende om daaraan redelijkerwijs de toezegging te ontlenen dat [gedaagde 2] de huurovereenkomst van [eiseres] mocht overnemen. Zo lang [gedaagde 2] weigerde financiële inzage in haar bedrijf te geven had CCH alle reden om niet met [gedaagde 2] in zee te willen gaan. Daarbij wordt opgemerkt dat het belang van een financieel solide huurder met het voortduren van de Coronacrisis, zo is in dit geval ook gebleken, alleen maar groter is geworden. [gedaagde 2] heeft tijdens de eerste zitting van 5 juni 2019 nog geweigerd openheid van zaken te geven. Dat zij op de zitting van 22 oktober 2020, te weten ruim drie jaar na het verzoek daartoe, heeft laten weten alsnog bereid te zijn tot het geven van inzage leidt wellicht tot onderhandelingen over een huurovereenkomst met CCH, maar brengt geen verandering in het oordeel dat CCH tot het sluiten daarvan niet gehouden is.

9. Gezien het voorgaande valt niet in te zien dat CCH misbruik van recht heeft gemaakt dan wel in strijd met de redelijkheid en billijkheid heeft gehandeld door, de wens van [eiseres] ten spijt, geen huurovereenkomst met [gedaagde 2] te willen sluiten.

10. De primaire vordering onder a. en de subsidiaire vordering zijn gezien het voorgaande niet toewijsbaar.

11. De vordering die ziet op herstel van de elektriciteitsinstallatie in het gehuurde en de in dat kader gevraagde verklaring voor recht worden eveneens afgewezen, nu [eiseres] in haar laatste akte (voor de comparitie van 22 oktober 2020) stelt dat CCH op haar kosten werkzaamheden heeft laten uitvoeren aan de installatie en de problemen daarmee zijn opgelost. Dat betekent dat alleen nog de gevorderde huurprijsvermindering moet worden beoordeeld.

11. Uit het feit dat CCH de werkzaamheden aan de elektriciteitsinstallatie heeft laten uitvoeren op haar kosten valt nog niet af te leiden, zoals [eiseres] stelt, dat CCH daarmee verantwoordelijk was voor het verhelpen van deze problemen en dit tot huurprijsvermindering moet leiden. Het staat een verhuurder immers vrij om op verzoek van zijn huurder, uit coulance of om andere redenen, het gehuurde te moderniseren of te vernieuwen, ook als geen sprake is van een gebrek.

11. [eiseres] heeft het gehuurde en de bijbehorende elektra sinds 1 september 2012 in gebruik; eerst zelf en daarna via haar onderhuurders, vanaf 1 januari 2013 [naam 2] en vanaf
1 juni 2017 [gedaagde 2] . Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] of [naam 2] , hoewel het elektriciteitsnetwerk (kennelijk) nog was aangesloten op het oude systeem van 127/220 volt, bij de exploitatie van hun horecaonderneming in het gehuurde daarvan problemen hebben ondervonden. [eiseres] heeft het probleem pas na klachten van [gedaagde 2] voor het eerst op 26 april 2019 bij CCH aangekaart. [eiseres] heeft de bedrijfsruimte derhalve bijna zeven jaar probleemloos gebruikt. Nu verder gesteld noch gebleken is dat [eiseres] over de elektriciteitsinstallatie bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2012 vragen heeft gesteld aan de verhuurder, zoals de mogelijkheid om krachtstroom aan te sluiten, kan niet worden geconcludeerd dat het gehuurde niet het genot leverde dat zij op grond van de huurovereenkomst van 2012 mocht verwachten. Kennelijk heeft de wijze waarop [gedaagde 2] het gehuurde gebruikt, met zwaardere apparaten waarvoor krachtstroom nodig is, gezorgd voor problemen met de elektra. Deze problemen leveren wellicht een gebrek op in de huurverhouding tussen [eiseres] en [gedaagde 2] maar leiden in ieder geval niet tot de conclusie dat sprake is van een gebrek waarvoor CCH verantwoordelijk is.

14. Dat betekent dat ook dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

14. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij belast met de proceskosten aan de zijde van CCH en [gedaagde 2] , wiens kosten worden begroot op nihil nu zij in persoon procedeert.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van CCH, tot op heden begroot op € 720,00 aan salaris gemachtigde en in de proceskosten van [gedaagde 2] , tot op heden begroot op nihil;

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving is betekend;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 23 november 2020 in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.