Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2019:8480

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
12-11-2019
Datum publicatie
11-12-2019
Zaaknummer
C/13/673124 / KG ZA 19-1029
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

KG vordering tot nakoming koopovereenkomst afgewezen. Voldoende aannemelijk dat beroep van koper op dwaling in bodemprocedure zal slagen. Verkoper heeft mededelingsplicht geschonden mbt horecabestemming van de verkochte panden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2020/11
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/673124 / KG ZA 19-1029 FB/MV

Vonnis in kort geding van 12 november 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres in conventie bij dagvaarding van 18 oktober 2019,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. A. Vijftigschild te Leidschendam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding van 29 oktober 2019 heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Zij heeft voorts een vordering in reconventie ingesteld, zoals hierna onder 4.1 weergegeven. [eiseres] heeft de vordering in reconventie bestreden.
[gedaagde] heeft een conclusie van antwoord en een pleitnota in het geding gebracht. [eiseres] heeft een pleitnota, tevens conclusie van antwoord in reconventie, in het geding gebracht. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
Bij de mondelinge behandeling waren – voor zover van belang – aanwezig:

aan de zijde van [eiseres] : [betrokkene 1] , [betrokkene 2] en [betrokkene 3] met mr. Vijftigschild;

aan de zijde van [gedaagde] : [betrokkene 4] met mr. Heeringa.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

2 De feiten

2.1.

[betrokkene 5] is (indirect) aandeelhouder en (alleen/zelfstandig bevoegd) bestuurder van [eiseres] is enig aandeelhouder en zelfstandig bevoegd bestuurder van [bedrijf 1] .

2.2.

[bedrijf 1] . heeft twee bedrijfspanden gelegen aan het [adres] en [huisnummer] te [vestigingsplaats] in eigendom.

2.3.

[gedaagde] is een onderneming die zich bezighoudt met het oprichten van en deelnemen in andere vennootschappen en ondernemingen. [betrokkene 6] is bestuurder en aandeelhouder van [gedaagde] .

2.4.

Op 17 mei 2019 is een (door [betrokkene 5] ) handgeschreven (voor)overeenkomst opgesteld tussen [eiseres] en [gedaagde] waarin – kort gezegd – staat dat [gedaagde] de aandelen in [bedrijf 1] . voor € 6.000.000.- overneemt. Deze overeenkomst is uitgewerkt in een door de notaris opgestelde koopovereenkomst van 21 juni 2019. Voorafgaand aan het ondertekenen van laatstgenoemde overeenkomst heeft [gedaagde] een beperkt due diligence onderzoek uitgevoerd. Als gevolg hiervan is in de overeenkomst van 21 juni 2019 de koopprijs voor de aandelen verlaagd naar € 5.750.000,-. Verder is daarin vermeld dat levering van de aandelen op 1 oktober 2019 zal plaatsvinden.

2.5.

In artikel 18 van de koopovereenkomst van 21 juni 2019 staat het volgende:
“Informatie- en onderzoekplicht

Verkoper heeft aan Koper met betrekking tot de Aandelen en het Bedrijfsonroerend Goed al die inlichtingen verschaft die naar de huidige opvattingen ter kennis van de Koper behoren te worden gebracht.
Verkoper is niet gehouden inlichtingen te verstrekken aan Koper over onderwerpen met betrekking tot de Aandelen en het Bedrijfsonroerend Goed die aan Koper bekend zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover naar de huidige opvattingen een dergelijk onderzoek van Koper mag worden verlangd, dan wel die uit onderzoek van de door de Koper daartoe aangewezen adviseur(s) / deskundigen bekend hadden kunnen zijn of redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn.”

2.6.

In artikel 20 van de koopovereenkomst staat dat [gedaagde] een waarborgsom van € 600.000,- dient te storten op de rekening van [bedrijf 1] ., die in mindering komt op de koopprijs. Verder staat in dit artikel dat [eiseres] op eerste schriftelijke verzoek van [gedaagde] verplicht is de bedrijfspanden te bezwaren met een eerste hypothecaire inschrijving ten bedrage van € 600.000,-. Voorts is [eiseres] op grond van artikel 20 verplicht een recht van eerste pand te verlenen en te vestigen op roerende zaken.

2.7.

[eiseres] heeft de verkoop van de aandelen laten verlopen via verkoopmakelaar [betrokkene 2] .

2.8.

Bij brief van 24 september 2019, gericht aan [eiseres] , heeft de raadsvrouw van [gedaagde] de koopovereenkomst vernietigd, omdat [gedaagde] heeft gedwaald over de bestemming van de pand. Volgens de brief heeft de makelaar van [eiseres] aan [gedaagde] verschillende horecamogelijkheden met betrekking tot het pand geschetst. [gedaagde] is echter niet in het bezit gesteld van een brief van de gemeente [gemeente] van 7 augustus 2018 waaruit – kort gezegd – blijkt dat horeca niet wordt toegestaan, althans niet onder redelijkerwijs te vervullen voorwaarden. Tevens is [eiseres] in de brief van 24 september 2019 gesommeerd de betaalde waarborgsom van € 600.000,- terug te storten.

2.9.

Bij brief van 26 september 2019 is de raadsvrouw van [gedaagde] – kort gezegd – bericht dat [eiseres] niet akkoord gaat met vernietiging van de overeenkomst.

2.10.

Bij brief van 2 oktober 2019 is [gedaagde] in gebreke gesteld en verzocht de overeenkomst alsnog na te komen. Bij brief van 11 oktober 2019 is [gedaagde] gesommeerd tot nakoming van de overeenkomst en tot betaling van een verbeurde boete van € 600.000,-.

3 Het geschil in conventie

3.1.

[eiseres] vordert – kort gezegd – het volgende:
1. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 5.750.000,- tegen levering van de aandelen in [bedrijf 1] ., te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 oktober 2019;
2. [gedaagde] te verbieden van [eiseres] te verlangen dat [eiseres] de in de overeenkomst van 21 juni 2019 onder artikel 20 genoemde hypothecaire zekerheid, alsmede het in dat artikel genoemde pandrecht vestigt, op straffe van een direct opeisbare boete van € 600.000,-;
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding en in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres] stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat zij in de verwachting dat zij € 5.750.000,- voor de aandelen [bedrijf 1] . zou ontvangen, verplichtingen is aangegaan jegens derden die zij nu niet kan nakomen. Zij heeft daarom een spoedeisend belang bij toewijzing van haar vorderingen. Onjuist is dat [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst zou hebben gedwaald over de door de gemeente [gemeente] toegestane bestemming van de panden. [gedaagde] heeft de panden als kantoorpanden gekocht met mogelijk het idee op termijn een horecabestemming aan de panden te geven (wat ook is toegestaan door de gemeente [gemeente] , mits er sprake is van een hoogwaardig horecaconcept). [eiseres] heeft [gedaagde] (via haar makelaar) volledig geïnformeerd over de mogelijkheid van een horecabestemming. Bovendien heeft [gedaagde] voor het ondertekenen van de overeenkomst van 21 juni 2019 een due diligence onderzoek uitgevoerd. [gedaagde] heeft overigens een zeer ruime ervaring in (de handel in) onroerend goed (zowel in Amsterdam als in [gemeente] ). Van haar kan dus worden verwacht dat zij onderzoek doet naar het bestemmingsplan en de mogelijke uitzonderingen daarop, alsmede naar eventueel op het onroerend goed rustende bijzondere lasten of beperkingen. Op zijn minst had van [gedaagde] kunnen worden verwacht dat zij hierover een gesprek was aangegaan met de gemeente [gemeente] . De werkelijke reden voor [gedaagde] om de overeenkomst buitengerechtelijk te vernietigen, is dat zij de financiering voor de aankoop niet rond kan krijgen.

3.3.

[gedaagde] heeft – samengevat weergegeven – het verweer gevoerd dat zij de panden wilde verwerven met het oog op de ontwikkeling van horeca-activiteiten. Door mededelingen van [eiseres] mocht [gedaagde] erop vertrouwen dat, ondanks het feit dat op dit moment geen horecabestemming op de panden rust, horeca in de toekomst toch mogelijk was. Dit is veelvuldig zo besproken tussen [betrokkene 2] en ’ [betrokkene 4] , hetgeen onder meer blijkt uit in het geding gebrachte WhatsApp berichten. Ook blijkt dit uit een brief van de gemeente [gemeente] van 24 mei 2016, waarvan [betrokkene 2] een kopie aan [gedaagde] heeft verstrekt. Uit die brief blijkt dat een hoogwaardig horecaconcept onder voorwaarden is toegestaan. Dit bleek ook al uit een eerdere brief van de gemeente van 3 oktober 2012, die ook namens [eiseres] in kopie aan [gedaagde] is verstrekt. Op deze basis heeft [gedaagde] het aangedurfd om de panden te verwerven. Groot was de verbazing bij [gedaagde] toen zij in september 2019 ontdekte dat horeca, praktisch gesproken, niet tot de mogelijkheden behoorde en dat [eiseres] hierover (ten behoeve van Jumbo/La Place) al een heel traject bij de gemeente had gevolgd en daarbij nul op rekest had gekregen. Een ander bleek uit een brief van 7 augustus 2018 van de gemeente, waarvan [gedaagde] pas op 23 september 2019 van de gemeente een kopie heeft ontvangen. Een kopie van die brief is ten onrechte niet al eerder door [eiseres] aan [gedaagde] verschaft. Door deze informatie achter te houden heeft [eiseres] de situatie veel rooskleuriger en optimistischer voorgesteld dan in werkelijkheid het geval was. Dit bleek in volle omvang tijdens een gesprek tussen [gedaagde] en de gemeente op 23 september 2019. Vrijwel onmiddellijk na die ontdekking heeft [gedaagde] de overeenkomst vernietigd. [gedaagde] is op deze gronden van mening dat [eiseres] haar mededelingsplicht heeft geschonden en dat haar beroep op dwaling in een bodemprocedure zal slagen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagde] vordert – kort gezegd – betaling door [eiseres] van een bedrag van € 600.000,-.

4.2.

[gedaagde] stelt hiertoe – samengevat weergegeven – dat zij een spoedeisend belang heeft bij terugbetaling van de door haar betaalde waarborgsom, omdat die waarborgsom mogelijk door [bedrijf 1] . / [eiseres] wordt aangewend om daarmee verplichtingen jegens derden te voldoen. Indien [gedaagde] de uitkomst van een bodemprocedure moet afwachten, vist zij achter het net, ook als zij in het gelijk wordt gesteld.

4.3.

[eiseres] heeft het verweer gevoerd dat terugbetaling van de waarborgsom niet aan de orde is, aangezien zij juist nakoming van de overeenkomst vordert.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5 De beoordeling in conventie

5.1.

De vordering van [eiseres] is slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter het beroep op dwaling van [gedaagde] niet zal honoreren. Tevens dient [eiseres] een spoedeisend belang te hebben bij toewijzing van haar vordering.

5.2.

Ingevolge artikel 6:228 lid 1 BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet was gesloten, vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.

5.3.

Bij de beoordeling van het daarop gerichte verweer dient eerst te worden onderzocht of op de wederpartij van de contractant die zich op dwaling beroept, dus in dit geval op [eiseres] , een mededelingsplicht rustte wat betreft de feiten of omstandigheden waarop de dwalende zich beroept.

In dit verband is van belang dat [gedaagde] aan [eiseres] kenbaar heeft gemaakt dat zij de panden op termijn een horecabestemming wilde geven. Dit volgt onmiskenbaar uit de tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 4] gevoerde correspondentie. Hieruit blijkt zelfs dat [betrokkene 2] bij [gedaagde] horecaondernemingen ( [bedrijf 2] en [bedrijf 3] ) heeft aangedragen als potentiële huurders van de panden. Verder is van belang dat [betrokkene 2] / [eiseres] uitsluitend de twee brieven van de gemeente [gemeente] aan [gedaagde] heeft verstrekt (van 3 oktober 2012 en 24 mei 2016) waaruit blijkt dat horeca (onder voorwaarden) ter plaatse mogelijk is. In de begeleidende e-mail van 20 mei 2019 aan [betrokkene 4] (productie 11 van [gedaagde] ) schrijft [betrokkene 2] onder meer:

Duidelijk mag zijn dat de gemeente op zn zachtst gezegd zeer welwillend staat tegenover een horeca concept van naam als bv [bedrijf 2] . Ik heb vorig najaar daarover nog contact gehad met de gemeente en zij staan er precies hetzelfde in als in 2016 (…).”

5.4.

[eiseres] heeft aangevoerd dat mededelingen van makelaar [betrokkene 2] daterend van na 17 mei 2019 (de datum waarop de handgeschreven (voor)overeenkomst is ondertekend) niet ter zake doen, omdat op die datum de opdracht van [eiseres] aan [betrokkene 2] zou zijn voltooid. Maar dit verweer gaat niet op omdat de (voor)overeenkomst van 17 mei 2019 nog een globaal karakter had en partijen een notaris wensten in te schakelen om hun overeenstemming in uitgewerkte vorm vast te leggen, zoals daarna, op 21 juni 2019, inderdaad is gebeurd (zie hiervoor in 2.4). Aannemelijk is dus dat [betrokkene 2] de in 5.3 geciteerde mededeling nog steeds in zijn hoedanigheid van door [eiseres] ingeschakelde makelaar deed, althans dat [gedaagde] daarop mocht vertrouwen. En mededelingen van een makelaar, handelend in die hoedanigheid, mogen aan zijn opdrachtgever worden toegerekend.

5.5.

Op grond van hetgeen hiervoor in 5.3 en 5.4 is overwogen, was voor [betrokkene 2] , en daarmee ook voor [eiseres] , duidelijk dat voor de beslissing van [gedaagde] tot aankoop van de panden, essentieel was dat ter plaatse de reële mogelijkheid bestond op termijn een horecagelegenheid te vestigen van het niveau als tussen [betrokkene 2] en [gedaagde] besproken. Om deze reden had [eiseres] aan [gedaagde] melding moeten maken van het traject dat zij met de gemeente [gemeente] heeft doorlopen om ten behoeve van Jumbo/La Place een horecabestemming op de panden te verkrijgen. Dit traject is uitgemond in de hiervoor in 2.8 vermelde brief van de gemeente van 7 augustus 2018. Kort gezegd komt deze brief erop neer dat de gemeente een principeverzoek heeft ontvangen voor het verbouwen van het pand tot restaurant La Place, maar dat het realiseren van dat restaurant in het pand volgens het bestemmingsplan in beginsel niet is toegestaan. Een wijziging van het bestemmingsplan is weliswaar niet uitgesloten, maar daarvoor kan alleen vergunning worden verleend indien de ter plaatse te vestigen horeca aan hoge eisen zou voldoen. De noordzijde van het Vrijthof, waaraan het pand ligt, wordt immers gekenmerkt door een diversiteit aan functies zodat een wijziging van het bestemmingsplan alleen onder strikte voorwaarden mogelijk is. Bovendien is er een negatief welstandsadvies ten aanzien van het voorgelegde plan, aldus de brief van 7 augustus 2018.

5.6.

Gelet op de door [betrokkene 2] aangedragen mogelijke kandidaten om het pand na verbouwing als horecagelegenheid te exploiteren, is voorshands voldoende aannemelijk dat de horecagelegenheid van het niveau als tussen hem en [gedaagde] besproken, ook al was daarop op zichzelf niets aan te merken, niet voldeed aan hoge eisen als door de gemeente bedoeld.

5.7.

[betrokkene 2] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat hij de brief van de gemeente van 7 augustus 2018 niet aan [gedaagde] ter hand heeft gesteld omdat hij daarover niet beschikte. Klaarblijkelijk heeft [eiseres] die brief dus onder zich gehouden en haar noch aan de door haarzelf ingeschakelde verkoopmakelaar, noch aan [gedaagde] als wederpartij ter hand gesteld. Die brief, en de daarin besloten kritische houding van de gemeente, had echter niet aan [gedaagde] mogen worden onthouden. Dat is temeer niet het geval omdat eerdere - wél overhandigde - brieven van de gemeente, die een meer algemeen karakter droegen, wél aan [gedaagde] ter hand zijn gesteld. Aldus heeft [eiseres] haar wederpartij onvolledig, selectief en daardoor misleidend ingelicht. Het vorenstaande betekent dat op [eiseres] ter zake een mededelingsplicht rustte, die zij heeft geschonden.

5.8.

Dit neemt niet weg dat op [gedaagde] , als professionele kopende partij, een eigen onderzoeksplicht rustte. De omvang van deze onderzoeksplicht wordt echter mede bepaald door het vertrouwen dat [gedaagde] redelijkerwijze mocht ontlenen aan de haar gedane mededelingen van [betrokkene 2] als verkoopmakelaar. De hiervoor in 5.3 aangehaalde brieven van de gemeente [gemeente] van 3 oktober 2012 en 24 mei 2016, en de aan het einde van die overweging geciteerde e-mail van [betrokkene 2] , waren van dien aard dat [gedaagde] redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat aan het pand te zijner tijd een horecabestemming kon worden gegeven. Dit betekent dat zij dit niet nog eens zelfstandig behoefde te onderzoeken.

5.9.

Overigens heeft [betrokkene 2] ter zitting desgevraagd geen duidelijke verklaring kunnen geven over wat hij precies in welk gesprek aan [gedaagde] heeft medegedeeld. De omstandigheid dat [betrokkene 2] op 16 april 2019 wel een zeer globale schetstekening van het ontwerp van Jumbo/La Place in een eerder stadium aan [gedaagde] heeft gemaild (productie 10 van [eiseres] ), brengt niet alsnog mee dat [eiseres] aan haar mededelingsplicht heeft voldaan. De desbetreffende e-mail van [betrokkene 2] bevat immers geen informatie over de reden waarom de plannen van Jumbo/La Place geen doorgang vonden. Dat de gemeente de plannen van Jumbo/La Place negatief heeft beoordeeld, had wel degelijk ook te maken met het bestemmingsplan, zo blijkt uit de brief van 7 augustus 2018, en had niet alleen bouwkundige redenen, zoals [eiseres] nog heeft aangevoerd. Ook is niet aannemelijk dat de reden voor het niet doorgaan van de plannen was dat Jumbo/La Place zelf is afgehaakt.

5.10.

De slotsom van dit alles is dat [gedaagde] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze erop mocht vertrouwen dat de door haar nagestreefde horecabestemming op termijn mogelijk zou zijn. Omdat dit vertrouwen is gewekt door enerzijds mededelingen van (de verkoopmakelaar van) [eiseres] en anderzijds door verzwijging van [eiseres] van de essentiële brief van de gemeente van 7 augustus 2018, kon van [gedaagde] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs geen verder strekkend onderzoek worden gevergd dan zij heeft gedaan. Daarom is voorshands aannemelijk dat het beroep van [gedaagde] op dwaling door de bodemrechter gegrond zal worden geacht.

5.11.

Hiermee strookt dat in HR 30 november 1973, NJ 1974/97 ( [partij 1] / [partij 2] ) is geoordeeld dat wanneer een partij voor de totstandkoming van een overeenkomst aan de wederpartij bepaalde inlichtingen had behoren te geven ten einde te voorkomen dat de wederpartij zich omtrent het betreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de goede trouw er zich in het algemeen tegen zal verzetten dat eerstbedoelde partij ter afwering van een beroep op dwaling aanvoert dat de wederpartij het ontstaan van de dwaling mede aan zichzelf heeft te wijten.

5.12.

De vorderingen van [eiseres] kunnen dan ook niet worden toegewezen. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 4.030,00

- salaris advocaat 980,00

Totaal € 5.010,00.

6 De beoordeling in reconventie

6.1.

Een geldvordering is in kort geding toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij hierbij een spoedeisend belang heeft.

6.2.

De kans van slagen van het beroep op dwaling in de bodemprocedure wordt op voormelde gronden dermate groot geacht, dat daarmee tevens voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van € 600.000,- zal toewijzen. [gedaagde] heeft hierbij een spoedeisend belang. [eiseres] heeft gesteld (financiële) verplichtingen jegens derden te zijn aangegaan na het sluiten van de overeenkomst. Er bestaat dan ook het risico dat [eiseres] het bedrag te zijner tijd niet (meer) aan [gedaagde] kan terugbetalen.

6.3.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Vanwege de samenhang met het geding in conventie worden de kosten aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil.

7 De beslissing

De voorzieningenrechter

in conventie

7.1.

weigert de gevraagde voorzieningen,

7.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 5.010,00,

7.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

7.4.

veroordeelt [eiseres] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 600.000,-,

7.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.6.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Veraart, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2019.1Bij afwezigheid van mr. Bakels is dit vonnis ondertekend door mr. A.J. Beukenhorst, die het vonnis uitsprak.

1 type: MV coll: JT