Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2019:6894

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
24-09-2019
Datum publicatie
09-10-2019
Zaaknummer
7152109
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vordering van verhuurder tot verwijdering van veranderingen aan woonruimte. Artikel 7:215 BW op grond van overgangsrecht niet van toepassing omdat huurovereenkomst op 1/8/2013 al bestond. Veranderingen ook niet in strijd met goed huurderschap

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7152109 CV EXPL 18-18282

vonnis van: 24 september 2019

fno.: 562

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres]

gevestigd te [vestigingsplaats]

eiseres in conventie
verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. P.J. Sandberg

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie
eiser in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. S. Braaksma

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

- dagvaarding van 9 augustus 2018, met producties;
- antwoord/eis in reconventie, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
- exploit van 6 december 2018 waarmee [eiseres] de Rabobank op grond van artikel 7:215 lid 3 als hypotheekhouder heeft opgeroepen om bij de comparitie aanwezig te zijn;

- comparitie die heeft plaatsgevonden op 14 december 2018. [gedaagde] was daarbij aanwezig, vergezeld door de gemachtigde en mr. L.J. Lankreijer. [eiseres] is vertegenwoordigd door [naam] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord in reconventie ingediend. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord;
- akte van [gedaagde] , met een productie;
- rolmededeling;
- akte van [eiseres] , met producties;
- antwoordakte van [gedaagde] , met producties;
- akte van [eiseres] , met producties;
- antwoordakte van [gedaagde] ;

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

In conventie en in reconventie

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.

[eiseres] is eigenaresse van de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] . De woonruimte bestaat uit de tweede verdieping en zolderetage van het pand.

1.2.

De woonruimte is door [eiseres] verhuurd geweest aan de vader van [gedaagde] . [gedaagde] is in 1989 in de woonruimte komen wonen. De vader van [gedaagde] is omstreeks 1992 dan wel 1994 uit de woonruimte vertrokken. [gedaagde] is in de woonruimte achtergebleven. In januari 2000 is de vriendin van [gedaagde] in het gehuurde komen wonen. Daar zijn in de loop der tijd hun drie kinderen bijgekomen.

1.3.

Bij vonnis van 29 mei 2015 heeft de kantonrechter te Amsterdam voor recht verklaard dat tussen [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot de woonruimte. Die beslissing van de kantonrechter is door het gerechtshof te Amsterdam bij arrest van 1 maart 2016 bekrachtigd.

1.4.

[gedaagde] heeft aan de achterzijde van het pand, ter hoogte van de tweede verdieping die hij van [eiseres] huurt, een balkon aangebracht. De gemeente [gemeente] heeft op 22 februari 2019 voor het legaliseren van dat balkon een omgevingsvergunning aan [gedaagde] verleend. [eiseres] heeft een bezwaarschrift tegen de omgevingsvergunning ingediend.

1.5.

Verder heeft [gedaagde] aan de zijkant van het schuine dak op de zolderetage een dakkapel aangebracht.

1.6.

Ten slotte heeft [gedaagde] ten behoeve van een houtkachel die zich op de tweede etage bevindt, een rookgaskanaal geïnstalleerd. De pijp van dat rookgaskanaal, die is aangebracht aan de zijkant van het schuine dak op de zolderetage, is een paar meter hoog.

In conventie

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot verwijdering van:
- het balkon en de gehele balkonconstructie;
- de uitbouw serre op de tweede verdieping;
- de dakkapel;
- de houtkachel;
op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.

3. [eiseres] stelt dat de hiervoor genoemde veranderingen die [gedaagde] aan- en in het gehuurde heeft aangebracht niet zijn toegestaan omdat zij daar geen toestemming voor heeft gegeven en het geen veranderingen of toevoegingen betreft die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd (artikel 7:215 lid 1 BW). Door het aanbrengen van deze veranderingen/toevoegingen aan het gehuurde, zonder de toestemming van [eiseres] , heeft [gedaagde] bovendien in strijd gehandeld met zijn verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW).

4. [gedaagde] voert verweer. Op hetgeen hij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

In reconventie

Vordering en verweer

5. Voor het geval zijn verweren tegen de vordering in conventie niet gegrond zouden worden bevonden, vordert [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hem op grond van artikel 7:215 lid 3 BW te machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen aan het gehuurde, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.

6. [eiseres] voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

De beoordeling

In conventie

7. Wat [eiseres] op het oog heeft met de “eventue[e]l[e]” (zie conclusie van antwoord in reconventie sub 23) “aanbouw”, waarop kennelijk haar vordering tot verwijdering van de “uitbouw serre op de tweede verdieping” betrekking heeft, is niet duidelijk geworden. Dat deel van de vordering is om die reden reeds niet toewijsbaar.

8. [eiseres] beroept zich primair op artikel 7:215 BW. De kantonrechter heeft de toepasselijkheid van artikel 7:215 BW, gelet op het geldende overgangsrecht, bij de comparitie aan de orde gesteld. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

9. Artikel 206a Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt dat artikel 7:215 BW, voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van woonruimte betreft, die hier aan de orde zijn, niet van toepassing is op huurovereenkomsten die op 1 augustus 2003 bestaan. De huurovereenkomst tussen partijen dateert van vóór die datum. Dat blijkt uit het vonnis van 29 mei 2015 van de kantonrechter en het arrest van 1 maart 2016 van het gerechtshof. Daarin is geoordeeld dat [eiseres] er niet in is geslaagd tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat zij [gedaagde] vanaf 1994 als huurder heeft geaccepteerd. Omdat de huurovereenkomst tussen partijen dus al op 1 augustus 2003 bestond, kan [eiseres] zich in deze procedure niet beroepen op het ontbreken van (schriftelijke) toestemming in de zin van artikel 7:215 lid 1 BW. Om dezelfde reden is er overigens net zo min mogelijkheid voor [gedaagde] om op grond van artikel 7:215 lid 3 BW te verzoeken om een machtiging tot het aanbrengen van de veranderingen.

10. Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde] door [eiseres] verplicht kan worden het balkon, de dakkapel en het rookgaskanaal op het dak te verwijderen, dient dan ook als uitgangspunt te worden genomen hetgeen partijen zijn overeengekomen. Een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst is niet overgelegd. Dat partijen mondelinge afspraken hebben gemaakt die inhielden dat [gedaagde] geen veranderingen mocht aanbrengen, is niet gesteld of gebleken. Dat betekent dat evenmin geoordeeld kan worden dat [gedaagde] tot verwijdering van de veranderingen aan het gehuurde verplicht is op grond van hetgeen partijen zijn overeengekomen.

11. [eiseres] stelt subsidiair dat [gedaagde] verplicht is om het balkon, de dakkapel en het rookgaskanaal op het dak te verwijderen omdat het veranderingen van het gehuurde betreft die in strijd zijn met de verplichtingen van [gedaagde] om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen.

12. Vooropgesteld wordt dat die veranderingen aan het gehuurde – zoals hiervoor is overwogen – op zichzelf genomen niet in strijd zijn met de wet of met hetgeen partijen zijn overeengekomen. Met betrekking tot de vraag of er desondanks feiten of omstandigheden zijn die maken dat die veranderingen in strijd zijn met de voor [gedaagde] geldende normen van goed huurderschap, wordt het volgende overwogen.

13. [eiseres] stelt bij dagvaarding dat het balkon “waarschijnlijk” gevaarzettend is en dat “het zich laat aanzien” dat er onvoldoende draagkracht voor het balkon aanwezig is. Dat is vaag. [eiseres] heeft geprobeerd haar standpunt te onderbouwen aan de hand van een brief van 28 november 2018 van [adviseur] De bestaande situatie van het balkon is echter niet door [adviseur] onderzocht. In die brief wordt uitsluitend commentaar geleverd op een tekening van het balkon met berekening van [gedaagde] . Dat geeft echter onvoldoende houvast voor het oordeel dat van het balkon zodanig gevaar voor het gehuurde of de omgeving uitgaat dat de aanwezigheid van het balkon in strijd is met de normen van goed huurderschap. Hoewel het balkon al lange tijd aanwezig is, volgens [gedaagde] sinds 1994, is niet gesteld of gebleken dat sedertdien in concreto schade of gevaar is ontstaan als gevolg van de aanwezigheid daarvan. Dat laatste geldt ook voor de dakkapel en de pijp van de rookgasafvoer op het dak. Uit de stellingen van [eiseres] volgt niet dat en om welke reden de dakkapel en die pijp op het dak voor (een verhoogd risico op) schade aan het gehuurde of gevaar voor de omgeving zorgen. Evenmin is de aanwezigheid van het balkon, zoals [eiseres] stelt, in strijd met de wet omdat de daarvoor vereiste vergunning ontbreekt. De gemeente [gemeente] heeft inmiddels een omgevingsvergunning voor het balkon verleend. Die vergunning is weliswaar nog niet onherroepelijk omdat [eiseres] daar bezwaar tegen heeft ingediend, maar de huidige stand van zaken is dat het balkon vergund is. Dat de veranderingen aan het gehuurde, en met name het balkon, negatieve gevolgen hebben voor de verhuurbaarheid van de woonruimte op de eerste etage die eveneens eigendom is van [eiseres] , is wel gesteld maar tegenover de betwisting door [gedaagde] op geen enkele manier onderbouwd, net zo min als dat de veranderingen (en het balkon in het bijzonder) tot gevolg hebben dat het pand minder goed verkocht kan worden of tot moeilijkheden bij het verzekeren daarvan leiden.

14. Voor zover [eiseres] beoogt te stellen – duidelijk is dat niet – dat niet alleen ontoelaatbaar is dat [gedaagde] in het gehuurde een rookgasafvoer heeft aangebracht (inclusief pijp op het dak), maar ook dat het hebben van een houtkachel als zodanig in strijd is met goed huurderschap, kan zij daarin niet worden gevolgd. Over de verschillen tussen een houtkachel en andere warmtetoestellen valt veel te zeggen – [eiseres] heeft dat ook gedaan – maar daaruit volgen geen concrete feiten en/of omstandigheden die met zich brengen dat de aanwezigheid van de houtkachel en het gebruik daarvan door [gedaagde] in dit geval in strijd is met goed huurderschap.

15. Met het voorgaande is vanzelfsprekend niets gezegd over de eventuele verplichtingen van [gedaagde] om de aangebrachte veranderingen, op grond van het op de huurovereenkomst toepasselijke recht, bij het einde van de huurovereenkomst weg te nemen.

16. De slotsom is dat de vorderingen in conventie niet toewijsbaar zijn. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking want dat kan niet tot een andere beslissing leiden.

17. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

In reconventie

18. De voorwaarde waaronder [gedaagde] zijn vordering in reconventie heeft ingesteld is niet vervuld. Beoordeling van die vordering blijft daarom achterwege.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 630,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 september 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.