Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2019:2953

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
19-04-2019
Datum publicatie
15-05-2019
Zaaknummer
7589688 KK EXPL 19-261
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

kort geding; (geluids)overlast door studenten? In kort geding nog niet vast te stellen, nader onderzoek nodig.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7589688 KK EXPL 19-261

vonnis van: 19 april 2019

func.: 33623

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Exploitatiemaatschappij Extensie B.V.

gevestigd te Velp

eiseres

nader te noemen: Extensie

gemachtigde: mr. M.A. Johannsen

t e g e n

1. [gedaagde sub 1]

nader te noemen: [gedaagde sub 1]

2. [gedaagde sub 2]

nader te noemen: [gedaagde sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

3. de onbekende huurders c.q. onderhuurders c.q. gebruikers van de woning gelegen te Amsterdam, plaatselijk bekend als [adres]

gedaagden

nader tezamen te noemen: [gedaagden]

gemachtigde: mr. E.M. Horssius

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 12 maart 2019, heeft Extensie een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 3 april 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Extensie is verschenen bij [naam 1] , [naam 2] , [naam 3] namens de beheerder Draijer Vastgoedbeheer BV en buurtbewoners [naam 4] , [naam 5] en [naam 6] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn in persoon verschenen met hun huisgenoot [naam 7] , vergezeld door hun gemachtigde. Partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht en Extensie heeft haar eis vermeerderd. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende:

1.1.

Sedert 1 juli 2015 verhuurt Extensie aan [gedaagde sub 1] de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning). [gedaagde sub 1] heeft met toestemming van Extensie een kamer onderverhuurd aan [gedaagde sub 2] . Daarnaast woont er nog een derde huisgenoot in de woning, [naam 7] . [gedaagden] zijn allen studenten.

1.2.

In de huurovereenkomst is onder artikel 8 sub 1 het volgende opgenomen:

Huurder is verplicht ervoor zorg te dragen dat hij noch zijn huisgenoten noch derden die zich met zijn toestemming in het gehuurde bevinden overlast aan gebruikers van het onderhavige perceel c.q. de naburige percelen zal/zullen veroorzaken.

1.3.

Verder is in artikel 12 sub 1 van het Modelreglement bij Splitsing in Appartementsrechten (1992) (hierna: het splitsingsreglement), waarvan [gedaagde sub 1] heeft verklaard zich daaraan te houden, bepaald:

Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, (…)

1.4.

Sinds 2017 heeft de onderbuurvrouw van [gedaagden] , [naam 4] (verder: [naam 4] ) meermaals bij Extensie geklaagd over geluidsoverlast van [gedaagden] [naam 4] heeft met betrekking tot de door haar ervaren geluidsoverlast een tijdlijn bijgehouden (van januari 2017 tot en met november 2018) en hierover ook veelvoudig WhatsApp-contact met [gedaagden] gehad.

1.5.

Per brief van 5 oktober 2017 zijn [gedaagden] door de beheerder, namens Extensie, aangesproken op hun leefgedrag. De brief luidt, voor zover relevant:

Hiermede berichten wij u dat wij van omwonenden ernstige klachten omtrent geluidsoverlast ontvangen hebben.

Deze geluidsoverlast vindt vooral plaats in de nachtelijke uren wanneer u en de uwen zeer luidruchtig het trappenhuis betreden om vervolgens in het gehuurde de geluidsoverlast voort te zetten. Iedereen heeft recht op een behoorlijke nachtrust en het heeft geen pas dat anderen die telkens verstoren.

Wij verzoeken u derhalve het luidruchtig betreden van het trappenhuis, schreeuwen, bonken, stampen en overal met veel geluid tegenaan te lopen, achterwege te laten.

1.6.

Per brief van 26 januari 2018 heeft de gemachtigde van Extensie een laatste officiële waarschuwing aan [gedaagden] gestuurd. De brief vermeldde onder andere, voor zover relevant:

Cliënte ziet zich regelmatig geconfronteerd met klachten over de wijze van bewoning van u en de uwen van de door u gehuurde ruimte, in het kader waarvan er sprake is van ernstige (geluids)overlast, veroorzaakt aan buren/omwonenden. Die klachten zijn zodanig ernstig en houden onophoudelijk aan, dat cliënte naar aanleiding daarvan verplicht is om op te treden en eventueel maatregelen jegens u te treffen. (…)

Zo ervaart de benedenbuurvrouw veelvuldig/doorlopend ernstige geluidsoverlast en maakt u zich schuldig aan onbehoorlijk gedrag.

Hoewel u daar diverse malen zowel mondeling als schriftelijk op aan bent gesproken, zowel door de onderbuurvrouw als de beheerder van cliënte, lijkt de overlast alleen maar toe te nemen in plaats van af te nemen. Kort samengevat maakt u zich aan de volgende overlast schuldig:

- geluidsoverlast na 23.00 uur

- onbeschoft gedrag

- feesten door de week met veel dronken en aanwezige personen

- schreeuwen naar elkaar en stampvoeten

- een wasmachine die verkeerd is geplaatst

- pizzadozen en ander afval wat in de tuin van de benedenbuurvrouw wordt gegooid, terwijl daar ook in geürineerd wordt

- meer dan regelmatig wordt in de voor de nachtrust bestemde uren door uw bezoek bij de onderbuurvrouw aangebeld

Verder vinden er zeer regelmatig onaangekondigde borrels plaats op doordeweekse dagen die over het algemeen volledig uit de hand lopen met alle gevolgen en vormen van overlast zoals hiervoor omschreven van dien. U heeft op 27 december jl. een feest georganiseerd van 18.00 uur tot 06.00 uur de daaropvolgende morgen, waarbij weer de nodige personen aanwezig waren die luid gillend van het lachen vanaf het balkon op het terras van de onderburen hebben staan urineren. En het volgende feest op 31 december daaropvolgend ging eveneens met de nodige extreme geluidsoverlast gepaard. (…)

1.7.

Op 9 februari 2018 heeft er bemiddeling tussen [gedaagden] en omwonenden plaatsgevonden door Beter Buren.

1.8.

Op 10 oktober 2018 heeft Extensie een vergunningsaanvraag bij de Gemeente Amsterdam ingediend om de woning om te zetten van één zelfstandige woonruimte, naar drie onzelfstandige woonruimten. Op 20 maart 2019 heeft Extensie van de Gemeente Amsterdam een voornemen tot weigering van de gevraagde vergunning ontvangen. Als reden voor de weigering vermeldt de conceptbrief dat omzetting een negatief effect zou hebben op de leefbaarheid, omdat er de afgelopen twee jaar regelmatig overlast was van [gedaagden]

Vordering

2. Extensie vordert na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat:

2.1.

primair [gedaagden] worden veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis, althans per een bij dit vonnis in goede justitie te bepalen datum, de woning met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin bevindt, respectievelijk bevinden, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Extensie, zulks met machtiging van Extensie om bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagden] ;

2.2.

[gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huursom per maand, te rekenen vanaf heden, voor iedere maand of gedeelte daarvan, tot aan de dag van de algehele ontruiming;

2.3.

subsidiair [gedaagden] worden gelast zich als goed huurders te gedragen en zich te onthouden van overlast veroorzakende gedragingen;

2.4.

primair en subsidiair [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van dit geding waaronder, doch niet uitsluitend, de kosten van betekening zijnde een bedrag van € 615,35.

3. Extensie stelt hiertoe – kort gezegd – dat [gedaagden] door veroorzaakte ernstige (geluids)overlast tekort zijn geschoten in nakoming van de huurovereenkomst. Tevens handelen [gedaagden] in strijd met het bepaalde in het splitsingsreglement en artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (goed huurderschap). [gedaagden] zijn meermaals aangesproken op hun gedrag en beloven steeds beterschap, maar in de praktijk komt hier niets van terecht. Ook bemiddeling met Beter Buren heeft niet tot een afname van de klachten geleid. Volgens Extensie is voldoende aannemelijk dat de tekortkomingen van [gedaagden] de ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, de veroordeling tot ontruiming rechtvaardigen.

Verweer

4. [gedaagden] verzetten zich tegen de vordering. Zij hebben daartoe onder meer aangevoerd – kort en zakelijk weergegeven – dat hen onterechte verwijten worden gemaakt door, met name, de onderbuurvrouw [naam 4] . Ondanks dat [gedaagden] constant rekening met haar en de andere omwonenden proberen te houden, onder andere door de indeling van hun woning te veranderen, de wasmachine te verplaatsen en op verzoek met, dan wel zonder schoenen in de woning te lopen, blijft [naam 4] klagen. De woning is nu eenmaal gelegen in een gehorig pand en [gedaagden] horen hun buren net zo goed. [gedaagden] betwisten voorts dat zij regelmatig feestjes houden tot diep in de nacht en dat zij andere mensen in de woning laten als zij er zelf niet zijn. De geluiden die [gedaagden] voortbrengen, zijn normale leefgeluiden en geen overlast.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Extensie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Bij de beoordeling of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een zeer ingrijpende maatregel als veroordeling tot ontruiming kan worden getroffen, dient grote terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en het horen van getuigen. Voor de toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.

7. De hiervoor omschreven situatie doet zich in dit geval niet voor. In het kader van dit kort geding heeft Extensie, tegenover de betwisting door [gedaagden] , onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van tekortkomingen door [gedaagden] , die onmiddellijke ontruiming rechtvaardigen.

8. Extensie heeft gesteld dat de door [gedaagden] veroorzaakte overlast bestaat dan wel heeft bestaan uit onder meer op onverwachte momenten en tot diep in de nacht feestjes en/of borrels te houden, waarbij diverse andere (dronken) personen worden uitgenodigd die luidruchtig komen en gaan, luidruchtig op het balkon staan, muziek afspelen, luid spreken, het gooien van blikjes bier vanaf het balkon, schreeuwen en stampvoeten. Daarnaast is het voorgekomen dat [gedaagden] of hun vrienden hebben geplast vanaf het balkon in de tuin van de onderbuurvrouw, wat [gedaagden] ter zitting desgevraagd expliciet hebben ontkend.

9. Ter onderbouwing van de gestelde overlast heeft Extensie een door de onderbuurvrouw [naam 4] opgestelde tijdlijn en haar WhatsApp-contact met [gedaagden] in het geding gebracht, alsmede meldingen van overlast die bij Extensie zijn gedaan, waarschuwingen en correspondentie aan [gedaagden] waarin zij op hun ongewenste leefgedrag worden gewezen en een concept-afwijzing van de Gemeente Amsterdam van de vergunningsaanvraag van Extensie vanwege de overlast. Ter zitting zijn nog twee omwonden meegekomen die verklaringen hebben afgelegd.

10. Het geschil spitst zich blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting vooral toe op klachten van de benedenbuurvrouw [naam 4] . [gedaagden] hebben uitdrukkelijk betwist dat zij de overlast zoals [naam 4] die ervaart veroorzaken. Ter zitting hebben [naam 5] (verder: [naam 5] ) en [naam 6] (verder: [naam 6] ), de bovenbuurman van [gedaagden] en een bewoner van het naastgelegen pand, wel aangegeven dat ook zij in zekere mate overlast van [gedaagden] ervaren. Het standpunt van [naam 5] is in de overgelegde stukken en voorafgaand aan deze procedure echter niet eerder naar voren gebracht. Daarnaast zijn de verklaringen van [naam 5] en [naam 6] onvoldoende eenduidig met betrekking tot de ernst van de geluidsoverlast die [naam 4] zegt te ervaren. Bovendien hebben [gedaagden] een andere lezing van de feiten. Voorts dateren de waarschuwingen en brieven die door of namens Extensie aan [gedaagden] zijn verstuurd, allemaal uit de periode eind 2017/begin 2018 en deze zijn daarnaast onvoldoende geconcretiseerd om daaruit op te maken wat de ernst en de frequentie is van de gedragingen waarover wordt geklaagd en om welke data en tijdstippen het ging. Ook in de recente concept-afwijzing van de Gemeente Amsterdam wordt de veronderstelde overlast niet nader geconcretiseerd. Informatie van bijvoorbeeld de wijkagent ontbreekt en van een interventie door het meldpunt Zorg en Woonoverlast is niet gebleken.

11. Concluderend kan op voorhand de (on)juistheid van de stellingen van beide partijen niet enkel uit de door hen overgelegde stukken worden afgeleid. Alleen een nader onderzoek naar de feiten en bewijslevering door getuigen kan mogelijk meer duidelijkheid geven over de vraag of er al dan niet sprake is van onaanvaardbare geluidsoverlast. De aard van een kort geding procedure leent zich zoals gezegd in het algemeen echter niet voor een dergelijk onderzoek. De primaire vordering van Extensie is daarom in dit kort geding niet voor toewijzing vatbaar. Ook de subsidiaire vordering van Extensie is niet voor toewijzing vatbaar, nu Extensie hier geen belang bij heeft. [gedaagden] dienen zich immers reeds op grond van de huurovereenkomst en de wet als goed huurders te gedragen en zich te onthouden van overlast veroorzakende gedragingen.

12. Extensie dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Extensie in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Extensie in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Extensie niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. Terwee, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.