Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2018:275

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
22-01-2018
Datum publicatie
21-03-2018
Zaaknummer
5041738 CV EXPL 16-14003
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Geschil over reclamerechten in huurovereenkomst. Beschikking over het gehuurde.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5041738 CV EXPL 16-14003

vonnis van: 22 januari 2018

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de naamloze vennootschap AFC Ajax N.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Ajax

gemachtigde: mr. S.A. Klos

t e g e n

1. de commanditaire vennootschap Stadion Amsterdam C.V.

2. de besloten vennootschap Stadion Amsterdam Exploitatie B.V.

beiden gevestigd te Amsterdam

gedaagden

tezamen nader te noemen: Arena (enkelvoud)

gemachtigde: mr. P.J. Kreijger
procesgemachtigde mr. I.M.C.A. Reinders Folmer

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 22 april 2016 met producties;

- de akte van Ajax houdende overlegging producties bij dagvaarding;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 31 mei 2017. Daaraan voorafgaande heeft Arena bij akte producties overgelegd. Voor Ajax is verschenen [naam 1] , vergezeld door mr. S.A. Klos en [naam 2] als gemachtigden. Arena is verschenen bij [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door mr. P.J. Kreijger als gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Daarna zijn ingediend:

- de akte waarin Arena conform de op de comparitie gemaakte afspraken aanvullende producties heeft overgelegd;
- conclusie van repliek met producties;
- conclusie van dupliek met producties.

Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Tussen Stadion Amsterdam C.V. (gedaagde sub 1) als verhuurster en Ajax als huurster is op 26 augustus 1997 een huurovereenkomst tot stand gekomen. Daarin is vastgelegd welke delen van het stadioncomplex in Amsterdam Zuidoost aan Ajax worden verhuurd en wanneer en onder welke voorwaarde dat geschiedt. Deze overeenkomst wordt hierna aangeduid als ‘de huurovereenkomst’.

1.2.

Stadion Amsterdam C.V. huurt het stadion van Stadion Amsterdam N.V. Stadion Amsterdam Exploitatie B.V. (gedaagde sub 2) is een dochtermaatschappij van Stadion Amsterdam N.V. en de enig beherend vennoot van Stadion Amsterdam C.V. In navolging van partijen worden Stadion Amsterdam C.V. en Stadion Amsterdam Exploitatie B.V. hierna tezamen aangeduid als ‘Arena’.

1.3.

De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bedingen:

Artikel 1.4

Op de overeenkomstig artikel 1.2 resp. artikel 1.3 vastgestelde wedstrijddagen en de daarbij reglementair behorende voorbereidingsdagen zal aan Ajax het gehele stadion, hierna: ‘het stadion’, in goede staat ter beschikking worden gesteld, met uitzondering van die accommodaties/voorzieningen welke in de bij deze overeenkomst behorende bijlage zijn aangegeven met gele, blauwe en groene kleur. Op andere dagen heeft de C.V. de volledige en vrije beschikking over het stadion.

artikel 9.1 lid d

Ajax zal de rechten van de founders, zoals opgenomen in de in juli 1995 met de founders gesloten overeenkomsten en de daarbij behorende bijlagen, respecteren.

Artikel 15.2

Buiten de wedstrijddagen als omschreven in artikel 1.2 en 1.3 is het Ajax uitsluitend na voorafgaande toe stemming van de C.V. toegestaan in de algemene ruim te(n) van het stadion stands in te richten, reclame te maken of anderszins promotionele activiteiten te ontplooien. De C.V. kan aan deze toestemming voorwaarden verbinden.

Artikel 15.4

De C.V. is gerechtigd ter voldoening aan haar verplichtingen uit de foundercontracten tijdens wedstrijddagen op de videoschermen reclame te maken voor de founders. In overleg met Ajax zal worden bepaald wanneer genoemde reclame wordt getoond.

Artikel 15.5

In het stadion zal ter voldoening aan de verplichtingen van de C.V. jegens de founders – op wedstrijddagen – vaste reclame van de founders (niet op tv-gevoelige plaatsen) aanwezig zijn. Ajax biedt de founders voorkeursrechten om reclameruimte (op tv gevoelige plaatsen) bij Ajax te huren, tegen de daarvoor door Ajax van te voren vastgestelde (marktconforme) prijzen, een en ander conform de Bijlage V welke behoort bij de met de acht founders gesloten overeenkomsten van 5 juli 1995, aan Ajax bekend.

1.4.

Voor de bouw van het stadion zijn financiën beschikbaar gesteld door onder meer acht bedrijven, de zogenoemde ‘Founders’. In ruil daarvoor hebben de Founders bepaalde rechten gekregen, waaronder publiciteitsrechten. Een en ander is geregeld in overeenkomsten tussen enerzijds Stadion Amsterdam N.V. en Stadion Amsterdam Exploitatie B.V. en anderzijds ieder van de Founders, hierna aangeduid als de ‘Founderovereenkomsten’.

1.5.

De Founderovereenkomsten bevatten onder meer de volgende bedingen:

Art. 4.1

Als tegenprestatie voor de betaling van het in artikel 2 bedoelde bedrag verleent de C.V. aan de Founder gedurende een periode van dertig jaar na oplevering van het stadion, een gebruiksrecht van een “lounge” met plaats voor 10 personen op de condities zoals uiteengezet op het als bijlage IV aan deze overeenkomst gehechte overzicht.

Daarnaast verleent de C.V. aan de Founder gedurende een periode van 10 jaar, aanvangend op de dag van de oplevering van het Stadion, enige publicitaire rechten, zoals uiteengezet in het als bijlage V aan deze Overeenkomst gehechte overzicht. Vanaf ondertekening van dit contract is de Founder gerechtigd, het feit dat hij Founder is in reclamecampagnes te gebruiken.

Art. 4.4.

Zes maanden voor afloop van genoemde periode van 10 jaar waarvoor de publicitaire rechten zijn verleend is de C.V. verplicht de Founder een aanbieding te doen, de publicitaire rechten te prolongeren. De Founder dient binnen twee maanden na ontvangst van de aanbieding schriftelijk mede te delen of hij het aanbod accepteert. Accepteert hij het aanbod niet, dan is de C.V. gerechtigd de publicitaire rechten op dezelfde voorwaarden als aan de Founder aangeboden aan een andere partij aan te bieden. Het is de C.V. niet geoorloofd de publicitaire rechten aan een andere partij uit te geven tegen gunstiger voorwaarden dan aan de Founder, zonder de Founder in de gelegenheid te hebben gesteld op die gunstigere voorwaarden alsnog de publicitaire rechten te continueren.

Art. 6.1

Het gebruiksrecht, de publicitaire rechten, alsmede de leveringsovereenkomst (wat dit laatste betreft mits levering bij markt-conforme prijzen als in artikel 5 nader aangegeven) kunnen gedurende de periode waarvoor zij zijn overeengekomen niet door de C.V. worden beëindigd.

1.6.

Bijlage V behorende bij de Founderovereenkomsten bevat onder meer de volgende bedingen:

B. 1 Vaste reclame-borden/uitingen
a (…)

b) (…)

De reclame-ruimten/posities dienen in redelijkheid en proportioneel door de Founders te worden bepaald en tussen en door de Founders te worden verdeeld, echter zodanig dat -met inachtneming van de aan de founders gegunde branche-exclusiviteit- ook aan derden reclame-ruimten/posities kunnen worden verkocht. Indien één van de Founders structureel niet geïnteresseerd is in het gebruik van de aan hen toegedeelde reclame-ruimten/posities, hebben de overige Founders proportioneel het eerste recht van gebruik hiervan zonder daarvoor een vergoeding verschuldigd te zijn. De (mogelijke) opbrengsten van de reclame van derden komt ter attentie van de C.V. De aan derden te verkopen reclame-ruimte/posities kan nimmer geschieden voor goederen/diensten die concurrerend zijn met de door de Founders geleverde goederen/diensten.

B.2 Incidentele reclame-borden/uitingen (op tv-gevoelige plaatsen)

Definitie ‘TV-gevoelig’ houdt in: Uitsluitend de ‘ring’ op het gras, de vier zijden van het (speel)veld.

a) Bij eigen evenementen stadion :

Voorrang op ‘derden’ bij het plaatsen van twee reclame-borden tegen het door het Stadion vastgestelde marktconforme tarief, d.w.z. conform de geldende prijs voor bordreclame bij evenementen georganiseerd door het Stadion. Het Stadion zal de branche-exclusiviteit van de Founder waarborgen.

Het Stadion zal de reclameborden niet aan derden aanbieden tegen gunstiger voorwaarden dan die aangeboden aan de Founders, zonder eerst de Founders schriftelijk de gelegenheid te hebben geboden de reclameborden te aanvaarden op die gunstiger condities.

b) (…)

c) Bij wedstrijden Ajax :

1) de Founder heeft (indien niet concurrerend met de huidige sponsors van Ajax) voorkeursrecht (‘right of first refusal’) om bij alle Ajax-wedstrijden reclame-borden te plaatsen tegen de daarvoor door Ajax vastgestelde (marktconforme) tarieven. Dit contract geldt voor de periode van 5 jaar met een optie van nog eens 5 jaar.

2) de Founder heeft het recht branche-exclusiviteit te verwerven tegen een tarief van f 100.000,- per jaar inclusief een tv-bord voor alle wedstrijden welke Ajax in het Stadion speelt. Om de 2 jaar zal indexering van dit bedrag plaatsvinden.

3) Het Stadion garandeert, dat Ajax zich bereid verklaart een ‘letter of intent’ te tekenen dat zij geen actieve acquisitie richting een hoofdsponsor zal plegen, die concurrerend is met één van de Founders. Mocht een dergelijke kandidaat-sponsor zich toch aandienen dan is Ajax tevens bereid aan de Founder het ‘right of first refusal’ te verlenen. Mochten deze onderhandelingen niet tot resultaat leiden, dan zal het Stadion eerst met de Founder dienen te onderhandelen over een (eventuele) afkoopregeling indien de Founder haar positie (of delen daarvan) wenst op te geven. Deze onderhandelingen dienen in redelijkheid tussen het

Stadion en de Founder te worden gevoerd. Als deze onderhandelingen zijn afgerond is Ajax vrij te handelen.

1.7.

Het stadion is op 14 augustus 1996 opgeleverd. De (eerste) periode van tien jaar waarin de Foundersovereenkomsten van kracht waren zou daarmee eindigen op 14 augustus 2006.

1.8.

Naar aanleiding van klachten van Founders over aantasting van hun (exclusiviteits)rechten heeft op 3 november 1997 een overleg plaatsgevonden in de ambtswoning van de burgemeester van Amsterdam tussen een aantal direct betrokkenen. Daarbij werd afgesproken dat ter compensatie de duur van de Foundersovereenkomsten zou worden verlengd van 10 naar 11 jaar. Bij dat overleg was onder meer aanwezig de heer [naam 5] , naast commissaris bij Stadion Amsterdam N.V. ook bestuurslid van Ajax. Het verslag van die bijeenkomst is ook verzonden aan A.L. van Os en [naam 7] , eveneens zowel commissaris bij Stadion Amsterdam N.V. als bestuurslid van Ajax.

1.9.

Omstreeks 20 december 2001 zijn partijen bij de Foundersovereenkomsten een allonge behorende bij die overeenkomsten overeengekomen, waarin onder meer de looptijd van de Foundersovereenkomsten (voor zover het de publicitaire rechten en de rechten op de exclusieve levering en diensten betrof) met een jaar werd verlengd tot 14 augustus 2007.

1.10.

De Foundersovereenkomsten met zes van de Founders zijn na verloop van bovenbedoelde termijn met tien jaar verlengd. Verder zijn door Stadion Amsterdam N.V. en Stadion Amsterdam Exploitatie B.V. met twee andere bedrijven (niet behorende tot de groep Founders) soortgelijke overeenkomsten aangegaan voor een periode van 10 jaar. Daarnaast heeft Arena overeenkomsten betreffende reclame in het stadion gesloten met anderen, de zogenoemde ‘Business Partners’.

1.11.

Op 8 februari 2008 hebben Ajax en ‘Amsterdam Arena’ een stuk ondertekend met als titel ‘Grondslag Samenwerking AFC Ajax – Amsterdam Arena, waarin de - nog nader uit te werken – hoofdlijnen stonden voor het samenwerkingsmodel dat hen voor de toekomst voor ogen stond. Daarbij behoorde een Bijlage met als ondertitel: ‘De negen gemeenschappelijke punten met betrekking tot de visie:’, waarin onder punt 6 staat opgemerkt:
Foundersovereenkomsten, met name verlengingen en aanbiedingen daartoe, behoeven voortaan de inspraak van Ajax. Bovendien zal terzake van nieuwe gezamenlijke te verwerven sponsors cq partners gerelateerde inkomsten een bepaalde verdeelsleutel tussen Ajax en Stadion Amsterdam gelden, waarbij het streven is dat zowel AA als Ajax hierbij voordelen hebben.’

1.12.

Op 30 september 2011 is tussen partijen bij de huurovereenkomst een Addendum bij (onder meer) die huurovereenkomst overeengekomen, hierna: ‘het Addendum’. Daarbij behoort een Bijlage 1 met als ondertitel: ‘Gemeenschappelijke punten met betrekking tot de visie’. In die bijlage is onder meer opgenomen:

punt 5:

Founderovereenkomsten, met name verlengingen en aanbiedingen daartoe, behoeven voortaan de inspraak van Ajax. Bovendien zal terzake van nieuwe gezamenlijke te verwerven sponsors c.q. partners gerelateerde inkomsten een bepaalde verdeelsleutel tussen Ajax en de C.V. gelden, waarbij het streven is dat zowel Ajax alsmede de CV hierbij voordelen hebben.

Voorts behoort bij het Addendum een Bijlage 2, met als ondertiteling ‘Lijst met twintig punten’, zijnde een lijst die blijkens de considerans van het Addendum het resultaat is geweest van overleg tussen de betrokken partijen over het wijzigen van de bestaande overeenkomsten, voorafgaande aan de totstandkoming van het Addendum. Bij punt ’10. Reclame-uitingen’ staat onder ‘Huidig(e) contract(en)’ opgemerkt: ‘Rechten bij stadion’ en onder ‘Nieuwe afspraken’ staat daarbij opgemerkt: ‘(Potentiële) inkomsten 50%-50% delen’.

1.13.

Ajax heeft met een beroep op de huurovereenkomst Arena een aantal malen, en in elk geval bij brief d.d. 19 februari 2015, gesommeerd om met ingang van 13 augustus 2016 het stadion bij thuiswedstrijden van Ajax geheel reclamevrij op te leveren (afgezien van hier niet ter zake doende uitzonderingen). Bij brief van 16 maart 2015 heeft Arena laten weten hier niet aan te zullen voldoen, onder meer onder verwijzing naar de Foundersovereenkomsten.

Vordering en verweer

2. Ajax vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zoals geformuleerd in de dagvaarding:

Primair

1. te verklaren voor recht dat het Ajax vrij staat de door haar in de Amsterdam Arena gespeelde wedstrijden te exploiteren, door middel van het tegen betaling ter beschikking stellen van reclameruimte aan partijen van haar keuze, ongeacht waar die reclame uiting zich bevindt in het voor publiek toegankelijk deel van het stadion;

2. te verklaren voor recht dat gedaagden als verhuurder verplicht zijn op Wedstrijddagen het stadion aan Ajax ter beschikking te stellen vrij van reclame afkomstig van derden die niet van Ajax toestemming hebben verkregen om tijdens Ajax wedstrijden reclame-uitingen in het stadion zichtbaar aanwezig te hebben;

3. gedaagden hoofdelijk te bevelen met ingang van 14 augustus 2016 op Wedstrijddagen het Stadion aan Ajax ter beschikking te stellen vrij van reclame afkomstig van derden die niet van Ajax toestemming hebben verkregen om tijdens Ajax wedstrijden reclame-uitingen in het stadion zichtbaar aanwezig te hebben, zulks op straffe van een dwangsom van Euro 250.000,- per dag waarop gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven aan het ten deze gevorderde bevel te voldoen;

4. gedaagden hoofdelijk te bevelen, binnen 30 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, rekening en verantwoording af te leggen door middel van het verstrekken van een door een registeraccount — op basis van eigen onderzoek door die registeraccountant — goedgekeurde, en van alle relevante documenten vergezelde, schriftelijke verklaring ter zake van het volledige bedrag van de door hen genoten inkomsten uit hoofde van de exploitatie van Ajax wedstrijden door het zonder toestemming van Ajax aan derden — anders dan de zogenaamde Founders — verlenen van het recht reclame-uitingen op enige plaats in het stadion tijdens Ajax wedstrijden aanwezig te doen laten zijn, zulks op straffe van een dwangsom van Euro 70.000,- per dag waarop gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven aan het ten deze gevorderde bevel te voldoen;

5. gedaagden hoofdelijk te bevelen, binnen 40 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, aan eiseres af te dragen het volledige bedrag van de door hen genoten inkomsten uit hoofde van de exploitatie van Ajax wedstrijden door het zonder toestemming van Ajax aan derden — anders dan de zogenaamde Founders —

verlenen van het recht reclame-uitingen op enige plaats in het stadion tijdens Ajax wedstrijden aanwezig te doen laten zijn, als blijkend uit de accountantsverklaring als hiervoor sub 4 van het petitum gevorderd;

Subsidiair

6. te verklaren voor recht dat het gedaagden niet vrijstaat aan derden — anders dan de

zogenaamde Founders — het recht te verlenen reclame-uitingen op enige plaats in het stadion tijdens Ajax wedstrijden aanwezig te doen laten zijn;

7. gedaagden hoofdelijk te bevelen op Wedstrijddagen het stadion aan Ajax ter beschikking te stellen vrij van reclame afkomstig van derden — anders dan de zogenaamde Founders — die niet van Ajax toestemming hebben verkregen om tijdens Ajax wedstrijden reclame-uitingen in het stadion zichtbaar aanwezig te hebben, zulks op straffe van een dwangsom van Euro 250.000,- per dag waarop gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven aan het ten deze gevorderde bevel te voldoen;

Meer subsidiair

8. te verklaren voor recht dat het gedaagden niet vrijstaat aan derden — anders dan de

zogenaamde Founders — het recht te verlenen reclame-uitingen op enige plaats in het stadion tijdens Ajax wedstrijden aanwezig te doen laten zijn anders dan met afdracht aan Ajax van alle uit hoofde van die exploitatie genoten inkomsten;

Primair, subsidiair en meer subsidiair

9. gedaagden te veroordelen in de kosten van het geding’

3. Aan deze vordering legt Ajax onder meer ten grondslag dat Arena haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt om tijdens dagen waarop Ajax een thuiswedstrijd speelt het gehele stadion vrij van reclame (van anderen dan degenen met wie Ajax daartoe een overeenkomst heeft gesloten) aan haar ter beschikking te stellen. Ajax draagt het financiële risico van de organisatie van die wedstrijden en heeft het recht door commerciële exploitatie de vruchten van haar investeringen te plukken. Een van de belangrijkste vormen van die exploitatie betreft het verkopen van reclameposities aan derden. Arena kan de betreffende reclamerechten niet zonder toestemming van Ajax aan derden overdragen. Ajax is gebonden aan de rechten van de Founders zoals neergelegd in de Foundersovereenkomsten, maar niet aan de verlenging daarvan met een jaar nu Ajax daar niet bij betrokken was. De periode waarin Ajax de reclamerechten van de Founders moest dulden eindigde (uiterlijk) op 14 augustus 2016, aldus – steeds - Ajax. Ajax maakt aanspraak op schadevergoeding te begroten op de door Arena als gevolg van haar tekortschieten genoten inkomsten als bedoeld in artikel 6:104 BW.

4. Arena heeft de vordering gemotiveerd betwist en daartoe onder meer het volgende aangevoerd. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de reclamerechten voor het gehele stadion aan Arena toekomen. Ook zonder de exploitatie van die reclamerechten heeft Ajax reeds aanzienlijke reclame-inkomsten. Ajax beroept zich ook op reclamerechten bij gedeelten van het stadion die Ajax niet huurt, zoals de buitenzijden van de op de bij de huurovereenkomst behorende plattegrond blauw en geel gemarkeerde ruimten voor sanitaire voorzieningen en catering. Deze voorzieningen staan in direct contact met de omlopen en looppaden waarlangs het publiek de tribunes kan bereiken. De leveranciers die in opdracht van Arena in die ruimten de catering verzorgen (waaronder de Founders) mogen met reclame-uitingen hun aanwezigheid kenbaar maken aan het publiek. Ajax is gebonden aan de (geprolongeerde) Foundersovereenkomsten, inclusief de verlenging daarvan met een jaar, nu Ajax betrokken is geweest bij de totstandkoming daarvan. Uit de Foundersovereenkomsten volgt dat de betreffende reclamerechten aan derden mogen worden verleend. Dat Arena gerechtigd is om reclamerechten in het stadion ook aan derden te verlenen volgt voorts uit het onder 1.12 bedoelde addendum en de daaraan voorafgaande afspraken, aldus – steeds – Arena.

Beoordeling

5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

6. Ajax legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst rechten op reclame-inkomsten heeft en dat Arena deze rechten schendt. Daarom zal worden beoordeeld welke rechten Ajax in dit opzicht aan de huurovereenkomst kan ontlenen. Nu het geschil tussen partijen zich beperkt tot de reclamerechten tijdens dagen waarop Ajax thuiswedstrijden speelt (de zogenoemde Wedstrijddagen) zal ook de beoordeling daartoe worden beperkt. Voorts heeft het geschil tussen partijen geen betrekking op de zogenoemde ‘TV-gevoelige ring’, zodat ook deze buiten de beoordeling blijft.

Het gehuurde.

7. Ten aanzien van de vraag wat als het gehuurde heeft te gelden is het uitgangspunt hetgeen partijen zijn overeengekomen in artikel 1.4 van de huurovereenkomst, geciteerd onder 1.3. Daarin is expliciet bepaald dat tijdens wedstrijddagen aan Ajax het gehele stadion ter beschikking wordt gesteld, met uitzondering van de accommodaties en voorzieningen die op een bij deze overeenkomst behorende plattegrond zijn aangegeven met een gele, blauwe en groene kleur. Nu het geschil tussen partijen geen betrekking heeft op de groen gekleurde gedeelten zullen deze buiten beschouwing blijven. De geel gekleurde gedeelten betreffen ruimten bestemd voor de verstrekking van voedsel en dranken aan het publiek (de ‘catering’), de blauw gekleurde gedeelten betreffen onder meer technische ruimten, trappenhuizen, kantoren en sanitaire voorzieningen. Uit de formulering van artikel 1.4 en de wijze waarop met kleur de uitzonderingen zijn aangegeven volgt dat Ajax tijdens wedstrijddagen het gehele stadion huurt met als enige uitzondering de op de plattegrond met een kleur aangegeven gedeelten.

Behoort de mogelijkheid tot exploitatie van de reclamerechten tot het huurgenot?

8. De huurovereenkomst bevat geen bepaling waarin expliciet is bepaald welke reclamerechten Ajax daaraan kan ontlenen. Bij de beoordeling van de vraag of de exploitatie van reclamerechten behoort tot het huurgenot dat Ajax op grond van de huurovereenkomst mag verwachten komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan artikel 1.4 van de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij in verband daarmee redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij is mede van belang wat elders in de overeenkomst over dit onderwerp is bepaald, hoe partijen zich na het aangaan van de overeenkomst hebben gedragen en in hoeverre een bepaalde uitleg leidt tot (on)geloofwaardige uitkomsten. In dat verband is het volgende van belang.

9. Dat de commerciële exploitatie van reclamerechten inherent is aan het gebruik van het stadion voor het organiseren van een wedstrijd van een professionele voetbalclub als Ajax ligt voor de hand en is op zichzelf niet door Arena betwist. Het stadion werd aan Ajax voor dat gebruik ter beschikking gesteld. Voorzienbaar voor partijen was derhalve dat Ajax tijdens wedstrijddagen in enige mate (ook) reclamerechten zou exploiteren.

10. Na het aangaan van de overeenkomst is Ajax ook de reclamerechten tijdens wedstrijddagen gaan exploiteren. Gesteld noch gebleken is dat daarvoor aan Arena toestemming is gevraagd of dat Arena wegens het (enkele) ontbreken van toestemming daartegen heeft geprotesteerd. Dat nadien geschillen zijn ontstaan wegens het maken van inbreuken op de rechten van Founders, naar aanleiding waarvan de onder 1.8 bedoelde bespreking in de ambtswoning van de burgemeester heeft plaatsgevonden, doet aan het voorgaande niet af. Evenmin doet daaraan af dat in de loop van de huurovereenkomst op verschillende momenten sprake is geweest van een samenwerking tussen Ajax en Arena over het aantrekken van sponsors en andere commerciële partijen.

11. Bij het aangaan van de huurovereenkomst achtten partijen het kennelijk wel noodzakelijk om (in artikel 15.2) expliciet te bepalen dat Ajax buiten de wedstrijddagen uitsluitend reclame mocht (laten) maken na toestemming van Arena, en voorts dat Ajax de rechten van de Founders diende te respecteren (artikel 9.1 lid d). Voor deze bepalingen zou geen noodzaak of zelfs maar aanleiding zijn geweest indien Ajax ook tijdens wedstrijddagen de toestemming van Arena zou behoeven voor het (laten) maken van reclame door derden.

12. In de bijlage V bij de tussen Arena en de Founders gesloten Foundersovereenkomsten (vgl. r.o. 1.6) is bij B2 sub c (‘Bij wedstrijden van Ajax’) onder 1 bepaald dat de Founder het voorkeursrecht heeft om bij alle Ajaxwedstrijden reclameborden te plaatsen tegen de daarvoor door Ajax vastgestelde tarieven. Dat Ajax de tarieven vaststelt impliceert dat Ajax degene is die de betreffende reclamerechten exploiteert, en niet Arena.

13. Het feit dat partijen het kennelijk niet noodzakelijk achtten om vast te stellen in welke mate Ajax wel deze reclamerechten mocht exploiteren, biedt steun aan de conclusie dat partijen hebben beoogd om in beginsel in dit opzicht de rechten van Ajax als huurder van het stadion niet te beperken, tenzij die beperkingen uitdrukkelijk werden afgesproken. In de huurovereenkomst zijn vervolgens dergelijke beperkingen opgenomen, waarvoor geen aanleiding had bestaan indien als uitgangspunt had te gelden dat de exploitatie van reclamerechten in en op het gehuurde aan Arena toe zou komen en niet (in beginsel) tot het huurgenot van Ajax zou behoren. In overeenkomsten met derden (de Founders) heeft Arena een bepaling laten opnemen waaruit blijkt dat het Ajax is en niet Arena die op wedstrijddagen de tarieven voor reclame-uitingen in en op het gehuurde bepaalt. Ten slotte heeft Ajax vanaf de aanvang van de huur de reclamerechten in en om het gehuurde geëxploiteerd. Een en ander kan in redelijkheid tot geen andere conclusie leiden dan dat Ajax op grond van de huurovereenkomst tijdens wedstrijddagen aanspraak heeft op de reclamerechten in en op het gehuurde.

14. Zoals hiervoor reeds is overwogen huurt Ajax op wedstrijddagen het gehele stadion met uitsluiting van het gehuurde van (uitsluitend) de op de plattegrond geel en blauw (en groen) gekleurde delen van het stadion. Het voorgaande brengt met zich dat Ajax op die dagen ook de reclamerechten in het gehele stadion mag exploiteren, met uitzondering van de rechten van reclame in en aan de bedoelde (gekleurde) delen.

15. In de betreffende ‘gekleurde’ ruimten van het stadion wordt (onder meer) door bedrijven in opdracht van Arena het publiek bediend met voedsel, drank en diensten. Tussen partijen is in geschil of het voorgaande ook met zich brengt dat aan de buitenzijde van de betreffende ‘gekleurde’ gedeelten zonder toestemming van Ajax geen reclame-uitingen van de betreffende catering- en andere bedrijven zou mogen worden aangebracht. Zoals uit de overgelegde foto’s blijkt betreft het veelal ruimten die direct grenzen aan (en toegankelijk zijn vanuit) publieksruimten, zoals gangen en omlopen in het stadion. De voor Ajax kenbare functie van de betreffende ruimten (het bieden van voorzieningen aan het publiek dat naar de wedstrijden van Ajax komt kijken) is gediend met het aan het publiek kenbaar maken van het feit dat in de betreffende ruimte een bepaald bedrijf is gevestigd, wat als een reclame-uiting heeft te gelden. Ajax kon bij het aangaan van de huurovereenkomst derhalve voorzien dat in de door haar gehuurde voor het publiek toegankelijke ruimten dergelijke reclame-uitingen van bovenbedoelde exploitanten zichtbaar zouden zijn. Een redelijke uitleg van het huurgenot dat Ajax op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten brengt daarom mee dat Ajax zal moeten dulden dat de exploitanten van de bedrijven die zijn gevestigd in de op de plattegrond bij de huurovereenkomst geel, blauw of groen gekleurde delen ook aan de buitenzijde daarvan reclame-uitingen hebben, zij het dat deze niet meer mogen omvatten dan de voor die bedrijven gebruikelijke aanduidingen waaruit hun aanwezigheid blijkt.

16. In artikel 1.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde tijdens wedstrijddagen ‘in goede staat’ aan Ajax ter beschikking moet worden gesteld. Gelet op het voorgaande volgt daar uit dat het gehuurde op die dagen ter beschikking moet worden gesteld in een zodanige staat dat Ajax zelf kan bepalen welke reclame-uitingen in het stadion worden geplaatst, hetgeen betekent dat Arena het stadion ter beschikking moet stellen vrij van reclame-uitingen van derden waarvoor Ajax geen toestemming heeft gegeven, met in achtneming van de hiervoor onder r.o. 15. bedoelde uitzonderingen.

17. De stellingen van Arena inhoudende dat het gebruikelijk is dat reclamerechten berusten bij de eigenaar van een gebouw zoals het stadion, en dat Ajax ook zonder de thans door haar gestelde aanspraken op reclamemogelijkheden tijdens wedstrijddagen veel mogelijkheden heeft om haar wedstrijden commercieel te exploiteren, kunnen gelet op het voorgaande buiten behandeling blijven. Zij doen niet af aan het gegeven dat een eigenaar op grond van een huurovereenkomst bepaalde gebruiksrechten kan afstaan aan een huurder. Evenmin doen zij af aan het uitgangspunt dat de maatstaf daarvoor is het huurgenot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst redelijkerwijs mag verwachten.

De periode waarin Ajax de aanspraken van de Founders dient te respecteren

18. Op de rechten van Ajax wordt in de huurovereenkomst een uitzondering gemaakt in die zin dat Ajax de rechten van de Founders dient te respecteren ‘…zoals opgenomen in de in juli 1995 met de founders gesloten overeenkomsten en de daarbij behorende bijlagen’ (artikel 9.1 lid d, vgl. r.o. 1.3). Tot die rechten van de Founders behoren de rechten op prolongatie na de eerste tien jaar (art. 4.4 van de Foundersovereenkomst, vgl. r.o.1.5).

18. Tussen partijen is in geschil in hoeverre Ajax gebonden is aan de onder 1.8 en 1.9 bedoelde verlenging met een jaar, als compensatie voor inbreuken op de rechten van de Founders. Met Arena is de kantonrechter van oordeel dat Ajax daaraan wel gebonden is vanwege de volgende – samenhangende – redenen. Die verlenging vond zijn oorzaak in inbreuken door (onder meer) Ajax. Ajax is via haar bestuurders ook op de hoogte geweest van de uitkomsten van het beraad in de ambtswoning van de burgemeester. En tenslotte heeft Ajax vervolgens ook niet te kennen gegeven zich niet te kunnen verenigen met de gemaakte afspraken. Daarmee heeft Ajax in elk geval een situatie geschapen waarin Arena er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat Ajax akkoord was met een verlenging met een jaar, hetgeen zij vervolgens heeft vastgelegd in een overeenkomst met de Founders. Daarop kan Ajax thans niet meer terugkomen. Dat betekent dat heeft te gelden dat de eerste periode van de Foundersovereenkomsten is geëindigd op 14 augustus 2007.

18. Daarnaast is tussen partijen in geschil of het bepaalde in artikel 4.4. van de Foundersovereenkomsten met zich brengt dat (zoals door Arena aangevoerd) na afloop van de eerste periode geen beperking bestaat ten aanzien van het aantal malen (en de duur van de) prolongatie waarop een Founder aanspraak heeft, of dat daaruit volgt (zoals gesteld door Ajax) dat een Founder aanspraak heeft op eenmaal een prolongatie met nogmaals tien jaar. Nu de overeenkomsten daarover geen uitsluitsel geven moet worden onderzocht wat Arena en Ajax in dit opzicht redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, gelet op alle bij het aangaan daarvan bekende omstandigheden, waaronder de kenbare belangen van de betrokken partijen. Duidelijk was dat de aanspraken van de Founders een aanzienlijke inbreuk vormden op de rechten van Ajax en nadelig waren voor de (commerciële) belangen van Ajax. Het ligt niet voor de hand (en dus heeft Arena ook niet kunnen verwachten) dat Ajax zonder meer stilzwijgend akkoord zou gaan met een inbreuk die niet in tijd zou zijn begrensd. Nu een expliciete bepaling daaromtrent ontbreekt mag een dergelijke inbreuk niet spoedig worden aangenomen. Voorts is Ajax geen partij bij de Foundersovereenkomst. Voor zover Ajax gebonden wordt door bepalingen uit die overeenkomst dienen deze naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd. Een redelijke uitleg volgens die maatstaven is dat het woord ‘prolongatie’ met zich brengt dat de Founders na afloop van de eerste termijn van tien jaar (die met een jaar werd verlengd) aanspraak hadden op verlenging met nogmaals tien jaar. Die uitleg wordt ook ondersteund door het feit dat Arena en de Founders dienovereenkomstig hebben gehandeld (met uitzondering van twee Founders die geen aanspraak maakten op verlenging). Die uitleg wordt voorts ondersteund door het feit dat de oorspronkelijke Foundersovereenkomsten voor de bepaalde tijd van 10 jaar zijn aangegaan. Daarvoor zullen de partijen bij die overeenkomst bepaalde redenen hebben gehad, en gesteld noch gebleken is dat Ajax bij het aangaan van de huurovereenkomst moest verwachten dat de situatie na tien jaar zodanig zou zijn gewijzigd dat zij rekening moest houden met een verlenging met onbepaalde tijd. Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden in onderling verband beschouwd wordt geconcludeerd dat Ajax gebonden is aan eenmaal een verlenging van de Foundersovereenkomsten met tien jaar. Gelet op hetgeen hiervoor in r.o. 19 is overwogen is daaraan op 14 augustus 2017 een einde gekomen.

Overdracht publiciteitsrechten aan derden

21. Zoals hiervoor al werd overwogen was Ajax op grond van de huurovereenkomst gehouden de rechten van de Founders te respecteren. Nadat twee Founders te kennen hadden gegeven geen aanspraak te willen maken op prolongatie van hun publiciteitsrechten heeft Arena soortgelijke overeenkomsten gesloten met twee andere bedrijven. Daarnaast heeft Arena aangaande reclame-uitingen in het stadion overeenkomsten gesloten met zogenoemde Business Partners. Uit de huurovereenkomst volgt echter dat Ajax jegens Arena aanspraak heeft op een huurgenot, daaronder begrepen de mogelijkheid om op wedstrijddagen de reclamerechten in en aan het gehuurde te exploiteren, waarop (zolang de Foundersovereenkomsten van kracht waren) door geen andere partij dan een Founder inbreuk wordt (werd) gemaakt. Het bepaalde in artikel 4.4 van de Foundersovereenkomst (vgl. r.o. 1.5), waarin is bepaald dat bij het niet accepteren van een aanbod tot prolongatie door een Founder Arena gerechtigd is een soortgelijk aanbod aan een derde te doen, kan Arena niet aan Ajax tegenwerpen. Dit betreft immers een recht dat Arena jegens een Founder heeft, en niet een (door Ajax te respecteren) recht van een Founder jegens Arena. Voorts bevat de huurovereenkomst geen aanknopingspunten voor de stelling dat Ajax ook eventuele (door Arena zonder instemming van Ajax verleende) rechten van derden ten aanzien van reclame-uitingen in het gehuurde tijdens wedstrijddagen zou moeten accepteren.

Conclusies

22. Uit het voorgaande volgt dat de primair ingestelde vorderingen sub 1, 2 en 3 toewijsbaar zijn als hierna bepaald. Daarbij dienen de uitzonderingen als hiervoor onder 15 bedoeld te gelden en voorts zal de dwangsom worden gematigd en aan een maximum worden verbonden. Om Arena in de gelegenheid te stellen het gehuurde in de juiste staat ter beschikking te stellen zal een termijn van een maand worden bepaald.

22. Uit het voorgaande volgt dat Ajax vanaf 14 augustus 2017 aanspraak heeft op het door Arena op wedstrijddagen ter beschikking stellen van het stadion zonder reclame-uitingen door derden waarvoor Ajax geen toestemming heeft verleend behoudens de reclame-uitingen van exploitanten in de op de plattegrond geel, blauw en groen gekleurde gedeelten als bedoeld onder r.o. 15, en dat Ajax in de periode vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot 14 augustus 2017 dezelfde aanspraak heeft gehad behoudens de aanspraken van de Founders op grond van de Foundersovereenkomsten. Arena heeft niet betwist dat zij ook derden, niet zijnde Founders, tegen betaling in staat heeft gesteld reclame te maken tijdens wedstrijddagen van Ajax. Daarmee heeft Arena in strijd met bovenbedoelde rechten van Ajax gehandeld. Dit vormt een tekortkoming aan de zijde van Arena in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

22. Als gevolg van die tekortkoming heeft Ajax schade geleden wegens gederfde reclame-inkomsten. De kantonrechter ziet aanleiding om op vordering van Ajax deze schade op de voet van artikel 6:104 BW te begroten op de winst die Arena als gevolg van die tekortkoming heeft genoten. De primaire vordering als bedoeld onder 4 is dan ook toewijsbaar in die zin dat een verklaring dient te worden overgelegd betreffende de netto-inkomsten (de inkomsten na aftrek van de kosten die direct verbonden zijn aan de verwerving daarvan). Nu de betreffende verklaring ziet op een lange periode en op veel posten zal daarvoor een langere termijn worden bepaald. Voorts bestaat ook hier aanleiding om de dwangsom te matigen en aan een maximum te binden.

22. Gelet op het vorige is ook toewijsbaar de primair onder 5 ingestelde vordering gericht op betaling door Arena van het bedrag aan netto-inkomsten als hiervoor bedoeld, zij het dat aanleiding bestaat om de aanvang van de termijn waarbinnen moet worden betaald afhankelijk te stellen van het verstrekken van de hiervoor bedoelde verklaring.

22. Arena wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van Ajax belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat het Ajax vrij staat de door haar in de Amsterdam Arena gespeelde wedstrijden te exploiteren, door middel van het tegen betaling ter beschikking stellen van reclameruimte aan partijen van haar keuze, ongeacht waar die reclame uiting zich bevindt in het voor publiek toegankelijk deel van het stadion, dit met uitzondering van de hierna onder IV. bedoelde reclame-uitingen;

verklaart voor recht dat gedaagden als verhuurder met ingang van 14 augustus 2017 verplicht zijn op Wedstrijddagen het stadion aan Ajax ter beschikking te stellen vrij van reclame afkomstig van derden die niet van Ajax toestemming hebben verkregen om tijdens Ajax wedstrijden reclame-uitingen in het stadion zichtbaar aanwezig te hebben, dit met uitzondering van de hierna onder IV. bedoelde reclame-uitingen;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen een maand na betekening van dit vonnis op Wedstrijddagen het Stadion aan Ajax ter beschikking te stellen vrij van reclame afkomstig van derden die niet van Ajax toestemming hebben verkregen om tijdens Ajax wedstrijden reclame-uitingen in het stadion zichtbaar aanwezig te hebben, dit met uitzondering van de hierna onder IV. bedoelde reclame-uitingen, zulks op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per dag waarop gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 5.000.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;

bepaalt dat de onder I. en II. bedoelde verklaringen voor recht en de onder III. bedoelde veroordeling geen betrekking hebben op de gebruikelijke aanduidingen van naam en merk waaruit de aanwezigheid blijkt van de bedrijven in de gedeelten van het stadion die op de plattegrond bij de huurovereenkomst geel, blauw of groen zijn gekleurd, voor zover bevestigd in en aan die gedeelten, ook niet indien deze aanduidingen aan de buitenzijde van die gedeelten zijn bevestigd;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen 3 maanden na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, rekening en verantwoording af te leggen door middel van het verstrekken van een door een registeraccount — op basis van eigen onderzoek door die registeraccountant — goedgekeurde, en van alle relevante documenten vergezelde, schriftelijke verklaring ter zake van het volledige bedrag van de door hen genoten netto inkomsten uit de hiervoor in r.o. 23 bedoelde tekortkomingen, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag waarop gedaagden geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 1.000.000,00 aan te verbeuren dwangsommen;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om, binnen 10 dagen na de verstrekking van de verklaring van de registeraccountant als bedoeld onder V, aan Ajax af te dragen het volledige bedrag van de door hen genoten netto inkomsten uit de hierboven in r.o. 23 bedoelde tekortkomingen, als blijkend uit die accountantsverklaring;

veroordeelt Arena in de proceskosten, aan de zijde van Ajax tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 117,00

-kosten dagvaarding: € 77,75

-salaris gemachtigde: € 1.800,00

--------------

Totaal: € 1.994,75

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.