Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2018:2727

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
25-04-2018
Datum publicatie
28-05-2018
Zaaknummer
C/13/644765 / KG ZA 18-252
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Kort geding
Inhoudsindicatie

“ Het was gedaagde al vanaf februari 2015 niet meer toegestaan om atelier op het terrein te houden. Ondanks sommaties van eiseres heeft zij het gebruik van haar toenmalige atelier tot de brand voortgezet. Nadien heeft zij haar atelier voortgezet in de circuswagen.

Hoewel de circuswagen al vanaf 1991 op het terrein staat, is de plaatsing nooit gelegaliseerd (in de huurovereenkomst) en is aan de (mede)eigenaar meegedeeld dat dit ook niet zou gebeuren. Al in 2015 is hem verzocht om de wagen te verwijderen. Op grond van de huidige aangescherpte regeling in de huurovereenkomst tussen eiseres en [*] is het uitsluitend toegestaan dat gedurende het festivalseizoen van 1 april tot 1 oktober maximaal vijf karren op deze locatie worden geplaatst en dan alleen ten behoeve van de medewerkers van [*]. De circuswagen is niet voor medewerkers van [*], maar wordt door gedaagde gebruikt als atelier.

Het komt erop neer dat noch de plaatsing van de circuswagen op het terrein, noch het gebruik daarvan als atelier door gedaagde is toegestaan. De vordering tot ontruiming is dan ook toewijsbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/644765 / KG ZA 18-252 AB/DP

Vonnis in kort geding van 25 april 2018

in de zaak van

de stichting

STICHTING RUIGOORD,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 19 maart 2018,

advocaat mr. L.D.H. Hamer te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. de Jong te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Ruigoord en [gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

Ter terechtzitting van 4 april 2018 is [gedaagde] in persoon verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft Ruigoord producties in het geding gebracht en [gedaagde] een verweerschrift met bijlagen.

Om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen zich alsnog te laten bijstaan door een advocaat is de zaak aangehouden tot de zitting van 11 april 2018 te 09:30 uur.

Voorafgaand aan die zitting hebben partijen aanvullende producties ingediend.

Op de zitting van 11 april 2018 heeft Ruigoord gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen.


Daarop is vonnis bepaald op heden.

Ter zitting van 11 april 2018 waren aanwezig:

- aan de zijde van Ruigoord: [naam 1] en [naam 2] met mr. Hamer;

- aan de zijde van [gedaagde] : [gedaagde] met mr. De Jong.

2 De feiten

2.1.

De gemeente Amsterdam is eigenaar van de grond en opstallen van het gebied Ruigoord. Het terrein is een voormalige dorpskern in het Westelijk Havengebied van Amsterdam die, na aanvankelijke plannen tot sloop in verband met uitbreiding van de haven en het industriegebied, is uitgegroeid tot een kunstenaarsgemeenschap. De woonfunctie van het terrein is opgeheven en alle voormalige bewoners zijn elders gehuisvest. De voormalige woonruimten werden gebruikt als ateliers/werkruimten voor kunstenaars en de publieke ruimten voor evenementen, exposities en overige culturele publieksdoeleinden.

2.2.

De stichting Ruigoord is op 5 juli 2001 opgericht voor het beheer van het terrein. In dat kader is zij hoofdhuurder geworden van het terrein (inclusief de opstallen) die zij op haar beurt via onderhuur ter beschikking kan stellen voor culturele doeleinden.

2.3.

Stichting Landjuweel verzorgt evenementen in de door haar van Ruigoord gehuurde publieke ruimten van het terrein. [gedaagde] werkte tot midden februari 2015 op vrijwillige basis voor Landjuweel. Vanwege haar werkzaamheden bij Landjuweel is haar een atelier ter beschikking gesteld op het terrein ( [nummer atelierruimte] ).

2.4.

Op 17 mei 2005 hebben de gemeente Amsterdam (vertegenwoordigd door het Havenbedrijf) en Ruigoord een schriftelijke huurovereenkomst gesloten voor de huur van het terrein met ingang van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2009. In die overeenkomst is in artikel 1 een lijst opgenomen van de opstallen die als atelierruimte zijn aangemerkt. De overige terreinen hebben op grond van artikel 4 van de huurovereenkomst als bestemming culturele activiteiten, evenementen en natuurontwikkeling.

2.5.

Op 16 augustus 2011 is de huurovereenkomst tussen de gemeente Amsterdam (vertegenwoordigd door het Havenbedrijf Amsterdam) en Ruigoord verlengd met ingang van 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014. Partijen zijn in een addendum aanvullende afspraken overeengekomen, waarin – voor zover van belang – is opgenomen:

8. Aan de lijst van opstallen in artikel 1 van de huurovereenkomst worden toegevoegd:

- twee bestaande opstallen, te weten:

  • -

    de piramide (…);

  • -

    het kabouterhuisje (…).

9. Aan artikel 4 (terreinen) wordt onder de bepaling van de bestemming toegevoegd: “en tijdelijke verhuur van kleine percelen t.b.v. medewerkers van de stichting, met en maximum van 6 medewerkers en een duur van maximaal 6 maanden”. Deze percelen mogen uitdrukkelijk niet worden gebruikt als woning. (…)

2.6.

Na de verzelfstandiging van het Havenbedrijf heeft dat de plaats van de gemeente Amsterdam als hoofdverhuurster ingenomen.

2.7.

Bij e-mail van 21 november 2014 heeft [naam 3] van het Havenbedrijf het volgende aan Ruigoord en haar advocaat meegedeeld:

Vanochtend was ik met de politie op Ruigoord om de krakers aan te zeggen dat zij moeten vertrekken, omdat we anders gaan ontruimen. Ik werd onaangenaam verrast door het feit dat er werkelijk nog niets is gebeurd met betrekking tot hetgeen is afgesproken. Sterker nog, het leek erop dat er zelfs meerdere wagens zijn bij gekomen. Ik wil jullie graag wijzen op het feit dat het huurcontract met Haven Amsterdam bijna is afgelopen en dat wij op deze wijze en op dit ogenblik nog niet kunnen praten over een verlenging (…)

2.8.

Op 12 februari 2015 heeft [naam 4] verzocht om zijn circuswagen het gehele jaar op het terrein te mogen laten staan. Bij brief van 20 februari 2015 heeft Ruigoord dit geweigerd.

2.9.

Op 1 september 2016 is het voormalig atelier van [gedaagde] op [nummer atelierruimte] afgebrand.

2.10.

In het kader van een tweede verlenging van de huurovereenkomst, van 31 december 2014 tot en met 31 december 2019, hebben het Havenbedrijf en Ruigoord op 26 maart 2017 aanvullingen vastgelegd in een tweede addendum. Daarin is onder meer opgenomen:

(…) 3. Aan artikel 4 van de Huurovereenkomst, wordt aan de bepaling van de bestemming toegevoegd: op het terrein [naam locatie] , (…) is het toegestaan om jaarlijks in de periode van 1 april tot en met 30 september maximaal 5 karren/caravans/campers/busjes te plaatsen (…) Deze Karren mogen gebruikt worden voor incidenteel nachtverblijf in verband met bewaking en beveiliging van opstallen en/of ondersteunende activiteiten voor artistieke doeleinden op Ruigoord, zo lang de vergunningverstrekker(s) dit gebruik toestaat. Indien de jaarlijkse periode (…) overschreden wordt, zal Havenbedrijf Amsterdam de hiervoor bedoelde toestemming voor plaatsing van Karren voor het opvolgende jaar intrekken. (…) Het is niet toegestaan om andere Karren en/of opstallen te plaatsen op Ruigoord dan de opstallen zoals genoemd in dit artikel van dit 2e Addendum.

4. Aan de lijst met opstallen in artikel 1 van de Huurovereenkomst worden toegevoegd; de Circuskar van [naam 5] , de Dome en de Tempel (…)

6. Stichting Ruigoord ziet er op toe dat Stichting Landjuweel of andere partijen die een evenement (mede) organiseren op het gehuurde zich aan de eisen en voorwaarden houden die vanuit vergunningverlening en toezichthouders opgelegd worden, ook ten aanzien van overnachtingen. (…)

2.11.

Vanaf 1 november 2016 heeft [gedaagde] de circuswagen van [naam 4] in gebruik genomen. Bij e-mails van 13 december 2016 en 7 februari 2018 heeft Ruigoord [naam 4] verzocht die wagen van het terrein te verwijderen. Op 3 november 2017 en 5 januari 2018 is [gedaagde] via aanplakbiljetten en later per e-mails 28 februari 2018 en 7 maart 2018 door Ruigoord verzocht de circuswagen van het terrein te verwijderen. [gedaagde] en [naam 4] hebben geen gehoor gegeven aan deze verzoeken.

2.12.

In oktober 2017 heeft het Havenbedrijf Ruigoord bezocht om te controleren of de bepalingen uit de huurovereenkomst en addenda worden nageleefd. Tijdens dit bezoek heeft het Havenbedrijf geconstateerd er nog steeds te veel wagens op het terrein stonden; ook op plaatsen waar dat niet is toegestaan.

3 Het geschil

3.1.

Ruigoord vordert bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – [gedaagde] te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis de bij haar in gebruik zijnde woonwagen, met alle zich daarbij en daarin bevindende personen en zaken te verwijderen en verwijderd te houden van het terrein van Ruigoord, met machtiging aan Ruigoord, indien [gedaagde] niet of niet tijdig uitvoering geeft aan de verwijdering, deze zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ruigoord stelt daartoe dat zij als hoofdhuurster is gehouden om de bepalingen uit de huurovereenkomst na te komen. Ruigoord heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Zij is in 2014 al aangeschreven door het Havenbedrijf om de ‘karrenregeling’ na te komen. Hoewel de huurovereenkomst nadien toch is verlengd, ziet het Havenbedrijf toe op de naleving door middel van periodieke controles. Als blijkt dat de huurovereenkomst niet goed wordt nageleefd, komt een nieuwe verlenging van de huurovereenkomst, maar ook de huidige ‘karrenregeling’ in het gedrang. Vanwege de wildgroei aan karren heeft de gemeente Amsterdam/het Havenbedrijf destijds aanleiding gezien om de regeling op dit punt aan te scherpen. Door het eerste addendum zijn alle regelingen, toestemmingen, huurregelingen en gedoogsituaties per 2011 vervallen. Toen dat niet bleek te helpen zijn de regels in het tweede addendum verder aangescherpt door het Havenbedrijf. Het is thans uitsluitend toegestaan dat tijdens het festivalseizoen van 1 april tot 1 oktober van ieder jaar maximaal vijf karren worden geplaatst op de locatie [naam locatie] en uitsluitend ten behoeve van de vaste medewerkers van Landjuweel. Daarbuiten is de plaatsing van karren, caravans of campers op het terrein niet toegestaan. De circuswagen is zonder toestemming van Ruigoord en in strijd met deze ‘karrenregeling’ op de locatie [naam locatie] neergezet. Landjuweel kan geen toestemming geven voor plaatsing van de circuswagen op het terrein gedurende het hele jaar. Het zonder recht of titel plaatsen van deze circuswagen op het terrein is onrechtmatig. In 2015 is [naam 4] daarom verzocht om de wagen te verwijderen en is hem meegedeeld dat plaatsing niet zou worden gelegaliseerd. Bovendien woont [gedaagde] feitelijk in de circuswagen, wat volgens de huurovereenkomst sowieso niet is toegestaan. Zij mag die wagen ook niet als atelier gebruiken. Het verzoek van [naam 4] om de circuskar in de limitatieve lijst van ateliers op te nemen is afgewezen. Na het beëindigen van haar werkzaamheden bij Landjuweel is het [gedaagde] ook niet langer toegestaan atelier te houden op het terrein, aldus Ruigoord.

3.3.

[gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en als van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Ruigoord heeft als hoofdhuurder een spoedeisend belang bij haar vordering tot verwijdering. Met het oog op een nieuwe verlenging van de huurovereenkomst medio 2019 is het van belang dat Ruigoord tijdig aan het Havenbedrijf kan laten zien dat zij daadwerkelijk in staat is de afspraken uit de huurovereenkomst na te komen en te handhaven tegenover de gebruikers/huurders van het terrein.

4.3.

Dat de huurovereenkomst in 2017 nog wel is verlengd maakt dat niet anders. Dit betekent immers niet dat Ruigoord tot het einde van de looptijd de boel de boel kan laten. Na de verdere aanscherping van de ‘karrenregeling’ zal het Havenbedrijf immers periodiek toezien op de naleving daarvan door Ruigoord.

4.4.

[gedaagde] heeft verklaringen overgelegd waaruit blijkt dat zij zich jarenlang op vrijwillige basis heeft ingezet voor Landjuweel en Ruigoord. Vanwege haar werkzaamheden bij Landjuweel is haar een atelier ter beschikking gesteld op het terrein ( [nummer atelierruimte] ). Dat is op zichzelf niet bestreden, maar vanaf 2014 liepen de visies uiteen en in februari 2015 is een einde gekomen aan haar activiteiten voor Landjuweel. Dat betekende ook het einde van het gebruik van [nummer atelierruimte] als atelier. Ondanks sommaties van Ruigoord heeft zij dat gebruik tot de brand op 1 september 2016 voortgezet. Daarna heeft [naam 4] haar de circuswagen ter beschikking gesteld om als atelier te gebruiken.

4.5.

Het was [gedaagde] dus al vanaf februari 2015 niet meer toegestaan om atelier op het terrein te houden, niet op [nummer atelierruimte] en dus ook niet (in een circuswagen) elders op het terrein. Zij heeft een nieuw verzoek ingediend voor een atelier, maar dat is twee jaar geleden afgewezen door de Ateliercommissie, die daarover gaat.

4.6.

Van wonen in de circuswagen kan al helemaal geen sprake zijn, omdat dit op grond van de huurovereenkomst tussen Ruigoord en het Havenbedrijf niet is toegestaan.

4.7.

Hoewel de circuswagen al vanaf 1991 op het terrein staat, is de plaatsing nooit gelegaliseerd (in de huurovereenkomst) en is aan [naam 4] meegedeeld dat dit ook niet zou gebeuren. Al in 2015 is hem verzocht om de wagen te verwijderen.

4.8.

Dat de situatie in het verleden is gedoogd maakt dat niet anders. Al bij het eerste addendum in 2011 zijn alle oude regelingen, waaronder gedoogsituaties, komen te vervallen. Op grond van de huidige aangescherpte regeling in (het tweede addendum bij) de huurovereenkomst tussen Ruigoord en het Havenbedrijf is het uitsluitend toegestaan dat gedurende het festivalseizoen van 1 april tot 1 oktober maximaal vijf karren op de locatie [naam locatie] worden geplaatst en dan alleen ten behoeve van de medewerkers van Landjuweel. De circuswagen is niet voor medewerkers van Landjuweel, maar wordt door [gedaagde] gebruikt als atelier.
Dat is dus niet toegestaan.

4.9.

Dat andere illegale plaatsingen, waaronder de circuskar van [naam 5] , wel zijn gelegaliseerd maakt dit niet anders. Die circuswagen hoort bij het kindercircus.
Het is aan het Havenbedrijf en Ruigoord om vast te stellen wat op het terrein wel en niet is toegestaan.

4.10.

Het komt erop neer dat noch de plaatsing van de circuswagen op het terrein, noch het gebruik daarvan als atelier door [gedaagde] is toegestaan. De gevraagde voorzieningen zijn dan ook toewijsbaar.

4.11.

Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van [gedaagde] om haar atelier te behouden op het terrein weegt niet op tegen het belang van Ruigoord om aan het Havenbedrijf te tonen dat zij in staat is de afspraken uit de huurovereenkomst na te komen en te handhaven tegenover de onderhuurders.

4.12.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ruigoord worden begroot op:

- dagvaarding € 98,01

- griffierecht € 626,00

- salaris advocaat € 816,00

Totaal € 1.540,01

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één week na betekening van dit vonnis de bij haar in gebruik zijnde woonwagen met al de haren en het hare te verwijderen en verwijderd te houden van het terrein van Ruigoord, welke verwijdering zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Ruigoord tot op heden begroot op € 1.540,01,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. D. Pieterse, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2018.1

1 type: DP coll: TF