Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2017:9691

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
20-12-2017
Datum publicatie
23-01-2018
Zaaknummer
C/13/619076 / HA ZA 16-1188
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Erfpacht. Particulier erfpacht. Algemene bepalingen zijn algemene voorwaarden, gebruiker is verkoper idzvd richtlijn. Algemene voorwaarden oneerlijk. Verklaring voor recht ivm goederenrechtelijke onmogelijkheid nietigheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2018/416
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

Vonnis in de bij rol gevoegde zaken van 20 december 2017

in zaaknummer / rolnummer: C/13/619076 / HA ZA 16-1188 (hierna zaak 16-1188)

1 [eiser 1] ,

2. [eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING VASTGOED BEHEER NEDERLAND,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. R.H. Bekker te Amsterdam,

partijen zullen hierna SVBN en [eisers] (in enkelvoud) genoemd worden,

in zaaknummer / rolnummer: C/13/624097 / HA ZA 17-181 (hierna zaak 17-181)

de stichting

STICHTING VASTGOED BEHEER NEDERLAND,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. R.H. Bekker te Amsterdam.

tegen

1 [eiser 1] ,

2. [eiser 2],

beiden wonende te Amsterdam,

eisers,

advocaat mr. J.A.F. Corten te Amsterdam,

partijen zullen hierna [eisers] (in enkelvoud) en SVBN genoemd worden,

in zaaknummer / rolnummer: C/13/624378 HA ZA 17-211 (hierna zaak 17-211)

1 [eiser1] ,

2. [eiser2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING VASTGOED BEHEER NEDERLAND,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. R.H. Bekker te Amsterdam,

partijen zullen hierna [eiser1] c.s. (in enkelvoud) en SVBN genoemd worden,

in zaaknummer / rolnummer: C/13/629519 / HA ZA 17-548 (hierna zaak 17-548)

[eisers1] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING VASTGOED BEHEER NEDERLAND,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. R.H. Bekker te Amsterdam,

partijen zullen hierna [eisers1] en SVBN genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure inzake 16-1188 blijkt uit:

  • -

    de dagvaarding van 17 november 2016 van [eisers] , met producties,

  • -

    de conclusie van antwoord van SVBN, met producties,

  • -

    het tussenvonnis van 22 februari 2017, waarbij een comparitie van partijen is gelast,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2017 met de daarin genoemde stukken en proceshandelingen.

1.2.

Het verloop van de procedure inzake 17-181 blijkt uit:

  • -

    het vonnis in incident van 12 april 2017, waarbij tevens een comparitie van partijen is gelast,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2017 met de daarin genoemde stukken en proceshandelingen.

1.3.

Het verloop van de procedure inzake 17-211 blijkt uit:

  • -

    het vonnis in incident van 14 juni 2017, waarbij tevens een comparitie van partijen is gelast,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2017 met de daarin genoemde stukken en proceshandelingen.

1.4.

Het verloop van de procedure inzake 17-548 blijkt uit:

  • -

    het vonnis in incident van 21 juni 2017, waarbij de zaak is verwezen voor antwoord en waarin tevens een comparitie van partijen is gelast,

  • -

    de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van SVBN,

  • -

    de conclusie van antwoord in reconventie van [eisers1] ,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 22 september 2017 met de daarin genoemde stukken en proceshandelingen.

1.5.

Ten slotte is in alle zaken vonnis bepaald.

2 De feiten in de zaken 16-1188 en 17-181

2.1.

Bij akte van 2 september 1980 heeft Beleggingsmaatschappij [naam beleggingsmaatschappij] (hierna: [naam beleggingsmaatschappij] ), een onderneming van [naam] (hierna [naam] ), aan [naam beleggingsfonds] ” (hierna [naam beleggingsfonds] ), tevens een onderneming van [naam] , een perceel grond met het daarop gebouwde winkel/woonhuis gelegen te Amsterdam aan de [adres] verkocht voor een koopprijs van fl 1.000,-. In dezelfde akte heeft [naam beleggingsfonds] ten behoeve van [naam beleggingsmaatschappij] een recht van erfpacht gevestigd ten aanzien van dit perceel. De aanvangscanon bedroeg fl 100,00 (€ 45,38) per jaar. In de erfpachtvoorwaarden is in artikel 2 het volgende bepaald:

“In negentienhonderd vijf en tachtig en vervolgens na elke vijf jaren kunnen partijen, op verzoek van de grondeigenaar in overleg treden omtrent herziening van de canon met betrekking tot de dan volgende vijf jaren, voor het eerst voor het tijdvak van één januari negentienhonderd zes en tachtig tot en met één en dertig december negentienhonderd één en negentig. Dit verzoek om de canonherziening zal moeten geschieden tenminste drie maanden vóór het einde van elk tijdvak van vijf jaren. Is een dergelijk verzoek niet tijdig gedaan, dan zal voor het betreffende tijdvak geen canonherziening kunnen plaatshebben, hetzij de beide partijen daarin toestemmen.

Indien ten aanzien van een canonherziening geen overeenstemming tussen partijen wordt bereikt zal de canon voor de eerstvolgende periode van vijf jaren worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan één zal worden benoemd door ieder der partijen, de derde door de beide partijen benoemde, of, zo daarover geen overeenstemming wordt verkregen, door de Heer Kantonrechter te Amsterdam, op verzoek van de grondeigenaar. Deze deskundigen zullen de canon bepalen op een percentage, gelijk aan het alsdan geldende gemiddelde percentage voor normale eerste hypothecaire geldleningen, van de door hen te taxeren reële waarde van de grond zonder de opstallen, telkenmale ten dage van de canonbepaling. De aan een dergelijke canonherziening verbonden kosten zijn geheel voor rekening van de erfpachter.”

2.2.

Bij akte van 24 september 2007 hebben [naam 1] en [naam 2] aan [eisers] het eeuwigdurend recht van erfpacht op het perceel, in eigendom van [naam beleggingsfonds] , aan de [adres] te [plaats] voor een koopprijs van € 725.000,00 geleverd. De canon bedroeg op dat moment € 1.815,12 per jaar. De erfpachtvoorwaarden zijn in de leveringsakte opgenomen.

2.3.

Op 30 oktober 2007 is namens SVBN aan [eisers] geschreven dat zij de grond, waarop [eisers] het recht van erfpacht heeft, in eigendom heeft verkregen, dat de grondeigenaar aan het einde van ieder tijdvak kan opteren voor herziening van de canon en dat zij de bestaande canon op de in de erfpachtvoorwaarden genoemde herzieningsdatum wenst te herzien.

2.4.

Eind 2010 heeft SVBN [eisers] schriftelijk laten weten de canon te willen herzien per 1 januari 2011 tot een bedrag van € 5.547,- per jaar. [eisers] heeft hiertegen schriftelijk bezwaar gemaakt en aangevoerd dat in strijd met de herzieningsclausule niet tijdig in overleg was getreden en herziening derhalve niet aan de orde was.

2.5.

Bij een op 31 januari 2011 gedateerde brief van de advocaat van SVBN werd het volgende aan [eisers] geschreven, voor zover hier van belang:

“ (…) Naast de herziening van de canon per 1 januari jl. speelt nog het volgende.

Sinds begin 2010 is het praktisch onmogelijk geworden huizen op particuliere erfpacht te verkopen. Dit in verband met het feit dat banken voor het aankopen van dergelijke onroerend goed geen financiering meer verstrekken. (…)

Ik heb cliënte in overweging gegeven de erfpachters hier een oplossing voor te bieden.

Cliënt heeft zich hiervoor ontvankelijk getoond en is eenmalig bereid u een optie tot koop van de grond te geven op de navolgende condities:

1. De optie tot koop van de grond heeft een looptijd van vijf jaar na herzieningsdatum van de canon en loopt mitsdien tot 1 januari 2016 (…)

3. De koopsom van de grond beloopt de somma van € 200.000,- k.k. (…)

6. De optie tot koop is onlosmakelijk verbonden met aanvaarding en betaling van de herziene canon per 1 januari 2011 (…)

Graag verzoek ik u mij binnen 14 dagen na heden schriftelijk te laten weten of u alsnog met de nieuwe canon per 1 januari 2011 akkoord bent. (…)

Mocht ik uw akkoord met de herziene canon niet binnen 14 dagen na heden ontvangen hebben, dan is het aanbod van cliënte u een koopoptie te verlenen vervallen en hebt u jegens cliënte geen aanspraak op koop en levering van de grond als hierboven omschreven. Tevens zal in dat geval op de voet van artikel 1 van de akte van erfpacht de canonherziening worden vastgesteld door drie deskundigen. Op grond van het bepaalde bij de laatste zin van voornoemd artikel zijn de kosten die de deskundigen voor hun werkzaamheden in rekening zullen brengen, in dat geval voor uw rekening. (…)”

2.6.

In haar brief van 11 februari 2011 antwoordt [eisers] dat de canonherziening, zoals reeds toegelicht in de eerdere brief, niet aan de orde is en doet zij een beroep op vernietiging ten aanzien van artikel 2 van de erfpachtvoorwaarden op grond van onredelijk bezwarendheid.

2.7.

Partijen hebben daarna veelvuldig gecorrespondeerd over mogelijke aanpassing van de erfpachtvoorwaarden, maar zijn daar niet samen uitgekomen.

2.8.

Op 29 september 2016 heeft Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. een zogenoemde “rode opinie” afgegeven voor het erfpachtrecht van [eisers] . In deze opinie staat onder meer het volgende vermeld, voor zover hier van belang:

“(…) Motivering “rode” en “oranje” beoordelingen :

[1] In de Akte van vestiging zakelijk recht van Erfpacht is GEEN vergoedingsregeling opgenomen bij het einde van het erfpachtrecht. Onder V. artikel 12 is opgenomen dat de erfpachter zich verbindt om bij beëindiging van de erfpacht de grond en de opstallen en beplantingen onmiddellijk te ontruimen en ter vrije beschikking van de grondeigenaar te stellen. Dit is, in het kader van deze Opinie, een risico dat de aandacht behoeft van erfpachter en financier.

[2] In V. artikel 2 van de akte van vestiging zakelijk recht van Erfpacht is bepaald dat de canon iedere 5 jaar herzien kan worden ingaande per 01.01.1986. De eerstvolgende herziening kan derhalve plaatsvinden per 01.01.2016. Uit informatie verkregen van de erfpachter blijkt dat momenteel nog geen overeenstemming bestaat tussen erfpachter en grondeigenaar over de laatste canonaanpassing per 01.01.2016. (…) Dit is, in het kader van deze Opinie, een onaanvaardbaar risico voor erfpachter en financier.

[3] [Rb: noot bij het negatieve antwoord op de vraag of objectief bepaalbaar is hoe het tarief bij herziening wordt vastgesteld] Het ontbreekt in de Akte van vestiging zakelijk recht van Erfpacht aan nagenoeg elk inzicht in de bij de herziening te hanteren uitgangspunten en maatstaven (objectieve richtsnoeren), welke factoren toegespitst op de situatie voor de berekening van de canon worden gebruikt. Onduidelijk is bijvoorbeeld van welke rentevaste periode deskundigen uit moeten gaan, van welke “loan to value” maatstaf en welke hypotheekaanbieders meegenomen moeten worden in het gemiddelde. Dit klemt omdat het tarief bij herziening nu niet bepaalbaar is en objectieve vaststelling of controle door een derde nu niet mogelijk is. Dit is een essentieel gebrek in de overeenkomst en, in het kader van deze Opinie, een onaanvaardbaar risico voor erfpachter en financier.

[4] [Rb: noot bij het negatieve antwoord op de vraag of objectief bepaalbaar is hoe de grondslag bij herziening wordt vastgesteld] Het ontbreekt in de Akte van vestiging zakelijk recht van Erfpacht aan nagenoeg elk inzicht in de bij de herziening te hanteren uitgangspunten en maatstaven (objectieve richtsnoeren), welke factoren toegespitst op de situatie voor de berekening van de canon worden gebruikt. Dit klemt omdat de grondslag bij herziening nu niet bepaalbaar is en objectieve vaststelling of controle door een derde nu niet mogelijk is. Dit is een essentieel gebrek in de overeenkomst en, in het kader van deze Opinie, een onaanvaardbaar risico voor erfpachter en financier. (…)”

2.9.

In 2016 heeft [eisers] tevens een aantal hypotheekaanbieders, zoals ABN AMRO, Aegon, Obvion, SNS, MoneYou, Nationale Nederlanden, en een aantal hypotheekadviseurs gevraagd of het mogelijk is een hypothecaire financiering te krijgen indien er sprake is van particuliere erfpacht waarop een rode opinie is afgegeven. Het antwoord van [eisers1] deze partijen was dat er in geval van particuliere erfpacht sowieso geen hypothecaire financiering zou worden afgegeven, dan wel alleen als er sprake is van een volledig “groene opinie”.

De feiten in de zaak 17-211

2.10.

Bij akte van 23 juni 1969 heeft [naam beleggingsfonds 1] (hierna: [naam beleggingsfonds 1] ), een derde vastgoedonderneming van [naam] , aan [naam 3] een erfpachtrecht uitgegeven ten aanzien van een perceel grond met het daarop gebouwde woonhuis met verdere aanhorigheden gelegen te [plaats] aan de [adres 1] voor een koopprijs van fl 21.000,- (€ 9.545,45). De aanvangscanon bedroeg fl 85,00 (€ 38,64) per jaar. In de erfpachtvoorwaarden is, voor zover hier van belang het volgende bepaald:

“(…) Artikel 1. In negentienhonderd negen en zeventig en vervolgens na elke tien jaren kunnen partijen op verzoek van de grondeigenares in overleg treden omtrent herziening van de canon met betrekking tot de dan volgende tien jaren, voor het eerst voor het tijdvak van een januari negentien honderd tachtig, tot en met een en dertig december negentien honderd negen en tachtig. Dit verzoek om canonherziening zal moeten geschieden tenminste drie maanden vóór het einde van elk tijdvak van tien jaren. Is een dergelijk verzoek niet tijdig gedaan, dan zal voor het betreffende tijdvak geen canonherziening plaatshebben tenzij beide partijen daarin toestemmen.

Indien ten aanzien van een canonherziening geen overeenstemming tussen partijen wordt bereikt, zal de canon voor de eerstvolgende periode van tien jaren worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan één zal worden benoemd door ieder der partijen, de derde door de beide door partijen benoemden of, zo daarover geen overeenstemming wordt verkregen, door de Heer Kantonrechter te Haarlem op verzoek van de grondeigenares. Deze deskundigen zullen de canon bepalen op een percentage gelijk aan het alsdan geldende gemiddelde percentage voor normale eerste hypothecaire geldleningen, van de door hen te taxeren reeële waarde van de grond zonder de opstallen, telkenmale ten dage van de canonbepaling. De aan een dergelijke canonherziening verbonden kosten zijn geheel voor rekening van de erfpachter. (…)

Artikel 12 . Met afwijking van het in de artikelen 780 en 781 van het Burgerlijk Wetboek bepaalde kan, indien de erfpachter langer dan zes maanden in gebreke is gebleven om de canon te betalen, alsmede ingeval naar het oordeel van de grondeigenares niet voldaan is of wordt aan enige verplichting de erfpachter opgelegd bij of krachtens deze overeenkomst of de wet, zonder enige nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst het erfpachtsrecht door de grondeigenares worden vervallen verklaard. (…)”

2.11.

Bij akte van 26 juni 1970 heeft [naam 3] aan [eiser1] het eeuwigdurend recht van erfpacht op het perceel, in eigendom van [naam beleggingsfonds 1] , aan de [adres 1] te [plaats] voor een koopprijs van fl 34.000,- (€ 15.454,55) geleverd. De canon noch de mogelijkheid van herziening daarvan worden in de leveringsakte genoemd.

2.12.

In 1990 heeft [naam beleggingsfonds 1] getracht een verhoging van de canon door te voeren tot fl 2.000,-, maar [eiser1] heeft hier niet mee ingestemd. [naam beleggingsmaatschappij] , een van de andere vastgoedondernemingen van [naam] , heeft in die periode een procedure gevoerd tegen één van haar andere erfpachters, de heer [naam 4] , met betrekking tot de vaststelling van de canon. Op dit erfpachtrecht was een, op de data na, gelijkluidend artikel 1 van toepassing. [naam beleggingsfonds 1] vorderde in deze procedure dat de canon hoger werd vastgesteld dan de door de ingeschakelde drie deskundigen, de heren [naam deskundige 1] (hierna: [naam deskundige 1] ), [naam deskundige 2] en [naam deskundige 3] , berekende canon. Op 26 oktober 1995 oordeelde het gerechtshof Amsterdam in deze procedure dat de deskundigen op goede gronden tot hun berekening waren gekomen en wees zij de vorderingen van [naam beleggingsmaatschappij] af.

2.13.

Op 15 oktober 2007 heeft SVBN de bloot eigendom van het in erfpacht uitgegeven perceel aan de [adres 1] te [plaats] van [naam beleggingsfonds 1] gekocht, gelijktijdig met een groot aantal andere in erfpacht uitgegeven percelen van [naam beleggingsfonds 1] , van [naam beleggingsfonds] en van [naam beleggingsmaatschappij] , drie vastgoedondernemingen van [naam] .

2.14.

Bij brief van 30 oktober 2007 informeert de beheerder van SVBN [eiser1] c.s. dat de grondeigenaar de canon tegen het nieuwe tijdvak wenst te herzien.

2.15.

Bij brief van 25 augustus 2009 heeft SVBN aan [eiser1] c.s. een aanbod gedaan tot herziening van de canon per 1 januari 2010 tot een bedrag van € 2.565,00.

2.16.

[eiser1] c.s. heeft vervolgens taxateur [naam deskundige 1] gevraagd in te schatten wat op basis van de erfpachtvoorwaarden een redelijke canon zou zijn. De resultaten van de rapportage van [naam deskundige 1] , waarin hij tot een canon van € 1.721,25 kwam, zijn bij brief van 14 oktober 2009 aan SVBN toegezonden.

2.17.

SVBN heeft bij brief van 18 december 2009 meegedeeld dat [eiser1] c.s. de erfpachtvoorwaarden heeft geschonden door het inschakelen van een deskundige, dat zij zich zal beraden over de taxatie en dat zij reeds aanspraak maken op de canon vanaf de herzieningsdatum.

2.18.

In haar brief van 30 december 2009 heeft [eiser1] c.s. op het door SVBN gestelde gereageerd en artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden buitengerechtelijk vernietigd op grond van onredelijk bezwarendheid.

2.19.

Op 14 juni 2016 heeft SVBN een exploot van opzegging erfpacht aan [eiser1] c.s. laten betekenen.

2.20.

Op 1 januari 2017 heeft SVBN aan [eiser1] c.s. de canon ten bedrage van € 2.610,00 over het jaar 2017 in rekening gebracht.

De feiten in de zaak 17-548

2.21.

Bij akte van 6 februari 1969 heeft [naam beleggingsfonds 1] aan C.M. Nederland en A.H. Nederland een erfpachtrecht uitgegeven ten aanzien van een perceel grond met het daarop gebouwde woonhuis met verdere aanhorigheden gelegen te [plaats] aan de [adres 2] voor een koopprijs van fl 40.000,- (€ 18.151,21). De aanvangscanon bedroeg fl 90,00 (€ 40,84) per jaar. In de erfpachtvoorwaarden is, voor zover hier van belang het volgende bepaald:

“(…) Artikel 1. In negentienhonderd negen en zeventig en vervolgens na elke tien jaren kunnen partijen op verzoek van de grondeigenares in overleg treden omtrent herziening van de canon met betrekking tot de dan volgende tien jaren, voor het eerst voor het tijdvak van één januari negentien honderd tachtig, tot en met één en dertig december negentien honderd negen en tachtig. Dit verzoek om canonherziening zal moeten geschieden tenminste drie maanden vóór het einde van elk tijdvak van tien jaren. Is een dergelijk verzoek niet tijdig gedaan, dan zal voor het betreffende tijdvak geen canonherziening plaatshebben tenzij beide partijen daarin toestemmen.

Indien ten aanzien van een canonherziening geen overeenstemming tussen partijen wordt bereikt, zal de canon voor de eerstvolgende periode van tien jaren worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan één zal worden benoemd door ieder der partijen, de derde door de beide door partijen benoemden of, zo daarover geen overeenstemming wordt verkregen, door de Heer Kantonrechter te Haarlem op verzoek van de grondeigenares.

Deze deskundigen zullen de canon bepalen op een percentage gelijk aan het alsdan geldende gemiddelde percentage voor normale eerste hypothecaire geldleningen, van de door hen te taxeren reeële waarde van de grond zonder de opstallen, telkenmale ten dage van de canonbepaling. De aan een dergelijke canonherziening verbonden kosten zijn geheel voor rekening van de erfpachter. (…)”

2.22.

Bij akte van levering van 18 januari 1999 heeft [eisers1] van Stichting Nicolaas Nederland het eeuwigdurend recht van erfpacht op het perceel aan de [adres 2] te [plaats] , in eigendom van [naam beleggingsfonds 1] , voor een koopprijs van fl 225.000,- (€ 102.100,55) geleverd gekregen. De canon bedroeg op dat moment ƒ 2.000,00. De erfpachtvoorwaarden zijn niet in de leveringsakte opgenomen.

2.23.

SVBN heeft de bloot eigendom van het perceel op 15 oktober 2007 van [naam beleggingsfonds 1] gekocht, gelijktijdig met een groot aantal andere in erfpacht uitgegeven percelen van [naam beleggingsfonds 1] , van [naam beleggingsfonds] en van [naam beleggingsmaatschappij] , alle drie vastgoedondernemingen van [naam] .

2.24.

Bij brief van 25 augustus 2009 heeft SVBN aan [eisers1] voorgesteld de canon per 1 januari 2010 te verhogen naar € 3.600,00. Na bezwaar van de zijde van [eisers1] heeft SVBN haar voorstel bijgesteld naar een bedrag van € 3.240,00.

2.25.

[eisers1] heeft vervolgens, middels zijn rechtsbijstandsverzekeraar, taxateur [naam deskundige 1] gevraagd een inschatting te maken van een redelijke canon. [naam deskundige 1] kwam, met toepassing van de erfpachtvoorwaarden, tot een canon van € 2.025,00. Dit is bij brief van 14 oktober 2009 aan SVBN voorgelegd.

2.26.

In haar brief van 18 december 2009 laat SVBN weten dat [eisers1] door het eenzijdig aanvragen van een taxatie de erfpachtvoorwaarden heeft geschonden, dat zij zich zal beraden over de taxatie en dat SVBN vanaf de herzieningsdatum aanspraak zal maken op de canon.

2.27.

In haar brief van 20 december 2009 antwoordt (de gemachtigde van) [eisers1] dat verhoging niet aan de orde is zolang partijen niet in onderling overleg tot uitdrukkelijke overeenstemming zijn gekomen dan wel een deskundigenoordeel bindend komt vast te staan en beroept hij zich op de vernietigbaarheid van artikel 1 uit de erfpachtvoorwaarden aangezien de inhoud daarvan op meerdere gronden onredelijk bezwarend is.

2.28.

Bij exploot van 14 juni 2016 heeft SVBN aan [eisers1] de erfpacht opgezegd, kort gezegd wegens gebrek aan medewerking bij de vaststelling van een nieuwe erfpacht door de benoeming van een deskundige.

3 Het geschil

in de zaak 16-1188

3.1.

[eisers] vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I

verklaart voor recht dat artikel 2 van de erfpachtakte (althans onderdelen daarvan) onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd, althans nietig is;

II

indien artikel 2 niet volledig vernietigd zou worden verklaard, maar slechts partieel, waardoor de niet-financierbaarheid van het recht niet wordt weggenomen:

primair: artikel 2 althans de gehele akte te wijzigen conform de in de dagvaarding beschreven methode I, II of III althans op een in goede justitie te bepalen wijze zodanig dat deze voldoet aan de door de NVB opgestelde criteria voor financierbare particuliere erfpacht;

subsidiair: SVBN veroordeelt medewerking te verlenen aan wijziging van artikel 2 althans de akte in zijn geheel conform de in de dagvaarding beschreven methode I, II, of III zodanig dat deze voldoet aan de door NVB opgestelde criteria voor financierbare particuliere erfpacht onder verbeurte van een dwangsom;

meer subsidiair: a. verklaart voor recht dat SVBN onrechtmatig handelt door te weigeren medewerking te verlenen aan het wijzigen van de erfpachtvoorwaarden zodanig dat het erfpachtrecht voldoet aan de bancaire criteria;

b. SVBN veroordeelt de als gevolg daarvan door [eisers] geleden schade, nader vast te stellen bij staat, te vergoeden;

III

SVBN veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten, de proceskosten en de nakosten.

3.2.

[eisers] legt aan haar vordering - samengevat - ten grondslag, dat de gehanteerde erfpachtvoorwaarden algemene voorwaarden zijn in de zin van afdeling 6.5.3 van het Burgerlijk Wetboek en de Europese richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn), dat artikel 2 een onredelijk bezwarend beding is nu dit de financierbaarheid van de woning in de weg staat en dat dit beding derhalve vernietigbaar is.

3.3.

SVBN voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de zaak 17-181

3.5.

SVBN heeft de rechtbank - kort gezegd - verzocht, teneinde tot een canonherziening te kunnen komen, op grond van artikel 2 van de erfpachtvoorwaarden [eisers] te veroordelen, althans te bepalen dat [eisers] een deskundige zal benoemen die, met de andere twee deskundigen, conform de voorwaarden de canon zal taxeren, onder verbeurte van een dwangsom.

3.6.

[eisers] voert verweer.

in de zaak 17-211

in conventie

3.7.

[eiser1] c.s. vordert – samengevat en na wijziging van eis - dat de rechtbank voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I

primair: verklaart voor recht dat artikel 1 van de erfpachtakte onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd, althans nietig;

subsidiair: verklaart voor recht, indien artikel 1 van de erfpachtakte niet rechtsgeldig is vernietigd, dat:

a. het begrip “reële grondwaarde” zoals opgenomen in artikel 1, zo gelezen dient te worden dat de bij vestiging bestaande verdeling van de totale waarde van de onroerende zaak tussen de aan [eiser1] c.s. en (de rechtsvoorganger van) SVBN, te weten 93,1 staat tot 6,9 ook bij herziening van de canon gehanteerd dient te worden, althans een op een door de rechtbank in goede justitie naar redelijkheid te bepalen verdeling;

b. het begrip “normale eerste hypothecaire geldleningen” zoals opgenomen in artikel 1 gelezen dient te worden als “een marktconform canonpercentage”;

c. dat SVBN geen beroep op artikel 1 van de akte toekomt ten aanzien van canonherziening per 1 januari 2010;

II

a. verklaart voor recht dat artikel 12 van de akte nietig is althans rechtsgeldig door [eiser1] c.s. is vernietigd;

b. verklaart voor recht dat [eiser1] c.s. niet in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen;

c. verklaart voor recht dat SVBN het erfpachtrecht niet rechtsgeldig heeft opgezegd, althans die opzegging nietig is, althans door [eiser1] c.s. rechtsgeldig vernietigd is;

III

SVBN veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten, groot € 1.575,00, de proceskosten en de nakosten.

3.8.

[eiser1] c.s. legt aan zijn vordering - samengevat - ten grondslag, dat de gehanteerde erfpachtvoorwaarden algemene voorwaarden zijn in de zin van de Richtlijn, dat artikel 1 een onredelijk bezwarend beding is, omdat de uitwerking daarvan een onevenwichtige uitkomst voor partijen meebrengt. Zo komt de bevoegdheid tot herziening van de canon alleen SVBN toe, de uitgangspunten voor de herberekening zijn niet helder, SVBN kan de canon aanpassen zonder dat daar een opzegbevoegdheid van [eiser1] c.s. tegenover staat, [eiser1] c.s. heeft geen reële mogelijkheid de canon onafhankelijk te laten vaststellen omdat de kosten van de drie deskundigen onevenredig hoog zullen zijn en tot slot is het erfpachtrecht door deze voorwaarden onverkoopbaar omdat de voorwaarden de financiering in de weg staan. Artikel 12 van de voorwaarden is nietig omdat in dit artikel op meerdere onderdelen ten nadele van de erfpachter van artikel 5:87 lid 2 BW wordt afgeweken.

3.9.

SVBN stelt dat het subsidiair onder a. gevorderde gelet op artikel 5:87 lid 3 BW toewijsbaar is. Tegen het overige voert SVBN verweer.

in reconventie

3.10.

SVBN vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

1. verklaart voor recht dat het erfpachtrecht rechtsgeldig door SVBN is opgezegd en daarmee dus per 1 oktober 2016 rechtsgeldig is beëindigd;

2. [eiser1] c.s. veroordeelt tot betaling van de achterstallige erfpachtcanon met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2010;

3. [eiser1] c.s. veroordeelt om binnen 3 maanden zijn woning te ontruimen op straffe van een dwangsom;

subsidiair:

4. bepaalt dat [eiser1] c.s. met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2010 tot in elk geval 31 december 2019 een canon verschuldigd is van € 2.610,00 per jaar;

5. [eiser1] veroordeelt tot betaling van het verschil tussen de vanaf 1 januari 2010 reeds betaalde canon en de onder 4. genoemde canon;

meer subsidiair:

6. [eiser1] en SVBN veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan de canonherziening als bepaald in artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden en daartoe een deskundige te benoemen;

alles met veroordeling van [eiser1] c.s. in de proceskosten.

3.11.

SVBN legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op grond van artikel 5:87 lid2 tot opzegging van het erfpachtrecht heeft kunnen overgaan, nu [eiser1] c.s. in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

3.12.

[eiser1] c.s. voert verweer.

3.13.

Op de stellingen van partijen, in conventie en reconventie, wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de zaak 17-548

in conventie

3.14.

[eisers1] vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I

primair: verklaart voor recht dat artikel 1 van de erfpachtakte onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig vernietigd is, althans nietig;

subsidiair: verklaart voor recht, indien artikel 1 van de erfpachtakte niet rechtsgeldig is vernietigd, dat:

a. SVBN geen beroep op artikel 1 van de akte toekomt ten aanzien van canonherziening per 1 januari 2010;

b. het begrip “reële grondwaarde” zoals opgenomen in artikel 1, zo gelezen dient te worden dat de bij vestiging bestaande verdeling van de totale waarde van de onroerende zaak tussen de aan [eisers1] en (de rechtsvoorganger van) SVBN, te weten 96,1% staat tot 3,9%, ook bij herziening van de canon gehanteerd dient te worden, althans een op een door de rechtbank in goede justitie naar redelijkheid te bepalen verdeling;

c. het begrip “normale eerste hypothecaire geldleningen” zoals opgenomen in artikel 1 van de vestigingsakte gelezen dient te worden als “een marktconform canonpercentage”;

II

a. verklaart voor recht dat artikel 12 van de akte nietig is althans rechtsgeldig door [eisers1] is vernietigd;

b. verklaart voor recht dat [eisers1] niet in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen;

c. verklaart voor recht dat SVBN het erfpachtrecht niet rechtsgeldig heeft opgezegd, althans die opzegging nietig is, althans door [eisers1] rechtsgeldig vernietigd is;

III

SVBN veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten, groot € 1.575,00, de proceskosten en de nakosten.

3.15.

[eisers1] legt aan zijn vordering - samengevat - ten grondslag, dat de gehanteerde erfpachtvoorwaarden algemene voorwaarden zijn in de zin van de Richtlijn, dat artikel 1 een onredelijk bezwarend beding is, omdat de uitwerking daarvan een onevenwichtige uitkomst voor partijen meebrengt. Zo komt de bevoegdheid tot herziening van de canon alleen SVBN toe, de uitgangspunten voor de herberekening zijn niet helder, SVBN kan de canon aanpassen zonder dat daar een opzegbevoegdheid van [eisers1] tegenover staat, [eisers1] heeft geen reële mogelijkheid de canon onafhankelijk te laten vaststellen omdat de kosten van de drie deskundigen onevenredig hoog zullen zijn en tot slot is het erfpachtrecht door deze voorwaarden onverkoopbaar omdat de voorwaarden de financiering in de weg staan. Artikel 12 van de voorwaarden is nietig omdat dit artikel op meerdere onderdelen ten nadele van de erfpachter van artikel 5:87 lid 2 BW wordt afgeweken.

3.16.

SVBN stelt dat het subsidiair onder a. gevorderde gelet op artikel 5:87 lid 3 BW toewijsbaar is. Tegen het overige voert SVBN verweer.

in reconventie

3.17.

SVBN vordert samengevat - dat de rechtbank voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

primair:

1. verklaart voor recht dat het erfpachtrecht rechtsgeldig door SVBN is opgezegd en daarmee dus per 1 oktober 2016 rechtsgeldig is beëindigd;

2. [eisers1] veroordeelt tot betaling van achterstallige erfpachtcanon met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2010;

3. [eisers1] veroordeelt om binnen 3 maanden zijn woning te ontruimen op straffe van een dwangsom;

subsidiair:

4. bepaalt dat [eisers1] met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2010 tot in elk geval 31 december 2019 een canon verschuldigd is van € 5.573,80 per jaar;

5. [eisers1] veroordeelt tot betaling van het verschil tussen de, vanaf 1 januari 2010, reeds betaalde canon en de onder 4. genoemde canon;

meer subsidiair:

6. [eisers1] en SVBN veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan de canonherziening als bepaald in artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden en daartoe een deskundige te benoemen;

alles met veroordeling van [eisers1] in de proceskosten.

3.18.

SVBN legt aan haar vordering ten grondslag dat zij op grond van artikel 5:87 lid2 tot opzegging van het erfpachtrecht heeft kunnen overgaan, nu [eisers1] in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

3.19.

[eisers1] voert verweer.

3.20.

Op de stellingen van partijen, in conventie en reconventie, wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

in de zaken 16-1188 en 17-181

4.1.

In de kern gaat het geschil om het volgende. SVBN is de particuliere erfverpachter van de woning van [eisers] Naar aanleiding van de diverse, voor [eisers] onacceptabele, voorstellen van SVBN tot verhoging van de canon is [eisers] zich gaan verdiepen in de strekking en de reikwijdte van de erfpachtvoorwaarden. Gaandeweg is haar gebleken dat met name artikel 2 van deze erfpachtvoorwaarden - zoals blijkt uit de afgegeven “rode” opinie - de woning moeilijk financierbaar maakt en dus, aldus [eisers] , onverkoopbaar en derhalve onredelijk bezwarend is.

4.2.

[eisers] stelt dat de erfpachtvoorwaarden algemene voorwaarden zijn in de zin van het Burgerlijk Wetboek en de Europese richtlijn 93/13/EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn) en dat artikel 2 van deze voorwaarden onredelijk bezwarend is, zodat dit artikel nietig of vernietigbaar is. SVBN betwist niet dat de nationale en de Europese regelingen voor algemene voorwaarden van toepassing zijn.

Toepasselijkheid Richtlijn

4.3.

De rechtbank overweegt als volgt. De Richtlijn is van toepassing op overeenkomsten tussen verkopers en consumenten (zie artikel 6 van de Richtlijn) waarbij een verkoper is gedefinieerd als “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die […] handelt in het kader van zijn publiekrechtelijke of privaatrechtelijke beroepsactiviteit.” SVBN verricht een dienst, namelijk het ter beschikking stellen van het gebruik van de woning, tegen betaling van de jaarlijkse canon. Dat is een privaatrechtelijke beroepsactiviteit, zoals bedoeld in de Richtlijn, net zoals de publiekrechtelijke uitgifte in erfpacht een publiekrechtelijke beroepsactiviteit van overheidslichamen is (vgl Hoge Raad, 29‑04‑2016, ECLI:NL:HR:2016:769). Omdat de erfpachtvoorwaarden binnen het toepassingsbereik van de Richtlijn vallen, moet de rechtbank de Nederlandse regeling van algemene voorwaarden richtlijnconform uitleggen. Dat betekent dat - alleen [eisers1] daarom - de rechtbank in beginsel de Nederlandse regeling van artikel 6:231 BW en verder moet toepassen.

Verjaring

4.4.

SVBN voert als verweer dat de vordering van [eisers] is verjaard, nu SVBN reeds op 30 oktober 2007 een beroep heeft gedaan op artikel 2 van de erfpachtvoorwaarden en [eisers] pas bij brief van 11 februari 2011 een beroep heeft gedaan op de vernietigbaarheid. [eisers] betwist dat SVBN reeds op 30 oktober 2007 een correct beroep heeft gedaan op artikel 2. Dat heeft zij pas in 2015 voor het eerst gedaan, aldus [eisers]

4.5.

De rechtbank overweegt als volgt. De rechtsvordering tot vernietiging van een beding in algemene voorwaarden verjaart ingevolge artikel 3:52 lid 1 onder b juncto artikel 6:235 lid 4 BW drie jaren na de dag, volgende op die waarop een beroep op het beding is gedaan. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 6:235 lid 4 BW maakt de rechtbank op dat deze bepaling is bedoeld ter bescherming van de wederpartij van de gebruiker van algemene voorwaarden en dat de achterliggende gedachte daarvan is dat in de meeste gevallen eerst op het moment dat de wederpartij met een beroep op het beding wordt geconfronteerd, hij zich van de inhoud van het beding en zijn implicaties bewust zal worden (MvA II, Parl. Gesch. InvW 6, p. 1628 - 1630). De tekst van artikel 6:235 lid 4 BW is echter niet beperkt tot het moment waarop de gebruiker van de algemene voorwaarden zich daarop beroept, maar is eveneens van toepassing indien de wederpartij van de gebruiker een beroep op het beding doet. Deze toepassing sluit ook aan bij de zojuist aangegeven ratio, nu de wederpartij zich, wanneer hij zich op het beding beroept, bewust zal zijn van de inhoud en de implicaties daarvan.

4.6.

De brief van 30 oktober 2007 moet worden gezien als een zeer algemene aankondiging dat de canon aan het einde van het tijdvak herzien zou worden. De implicaties en inhoud van het herzieningsbeding zijn in deze brief niet duidelijk beschreven. Eind 2010 heeft SVBN wel helder gemaakt wat, wat haar betreft, de implicaties en inhoud van het herzieningsbeding waren door [eisers] te informeren wat de nieuwe canon volgens haar diende te zijn en hoe die vastgesteld diende te worden. Op dat moment, of dit nu een correct beroep op artikel 2 was of niet, is dan ook de verjaringstermijn aangevangen. De bevoegdheid om een beroep op vernietiging ten aanzien van artikel 2 te doen was derhalve op 11 februari 2011 nog niet verjaard, zodat het beroep op verjaring faalt.

Blauwe lijst

4.7.

De rechtbank dient voorts (overigens eveneens ambtshalve) te toetsen of de bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn en of de bedingen naar nationaal recht onevenredig bezwarend en vernietigbaar zijn. Een beding is oneerlijk, als het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk en in strijd met de goede trouw verstoort (artikel 3 van de Richtlijn).

4.8.

Het gaat hier om artikel 2 waarin SVBN de bevoegdheid heeft om tegen het begin van een tijdvak, na vijf jaar, de hoogte van de canon aan te passen, die, als partijen geen overeenstemming bereiken over de hoogte, door een drietal deskundigen wordt vastgesteld. De kosten voor het deskundigentraject komen dan voor rekening van [eisers] In de bijlage bij de Richtlijn staan bedingen genoemd die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (de zogenoemde blauwe lijst). Op die lijst staan (onder meer) bedingen die SVBN de bevoegdheid geven de prijs eenzijdig te wijzigen (punt 1, onder l) voor zover [eisers] in dat geval geen opzeggingsbevoegdheid heeft en voor zover het - kort gezegd - niet gaat om producten “waarvan de prijs verband houdt met de fluctuaties van een beurskoers of een beursindex dan wel financiële marktkoersen. (punt 2, onder c)”

4.9.

Het gaat hier (voor [eisers] ) om een woning en niet om een beleggingsobject. Ook is er hier geen opzeggingsrecht, de erfpachtvoorwaarden voorzien daar niet in en ook SVBN gaat ervan uit dat de erfpacht wederzijds onopzegbaar is. Slechts SVBN heeft het recht een aanpassing van de canon te vragen. De rechtbank komt zodoende tot het oordeel dat artikel 2 een beding is dat op grond van de Richtlijn oneerlijk kan zijn, omdat dit beding SVBN de bevoegdheid geeft de prijs aan te passen, zonder dat er sprake is van een reële opzeggingsmogelijkheid.

Oneerlijk

4.10.

Naar Nederlands recht is het niet zo dat een in de bijlage van de Richtlijn genoemd beding (zonder meer) oneerlijk is of moet worden geacht te zijn. De rechtbank moet de bedingen concreet toetsen. Het gaat hier om een beding waarover Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. schrijft dat het voor financiers onacceptabel is, hetgeen door diverse hypotheekaanbieders is bevestigd. SVBN voert hier tegen aan dat het wel financierbaar is, maar heeft dit niet onderbouwd. Zij heeft zelfs in haar brief van 31 januari 2011 nog geschreven: “(…) Sinds begin 2010 is het praktisch onmogelijk geworden huizen op particuliere erfpacht te verkopen. Dit in verband met het feit dat banken voor het aankopen van dergelijke onroerend goed geen financiering meer verstrekken. (…)” De rechtbank komt dan ook tot de conclusie dat SVBN onvoldoende heeft betwist dat het erfpachtrecht door het betreffende beding moeilijk of niet financierbaar is.

4.11.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft uitgemaakt (HvJEU, C-226/12, 16 januari 2014, “Constructora Principado”) dat een aanzienlijke verstoring van het evenwicht al kan resulteren uit het feit dat de rechtspositie waarin de consument zou verkeren krachtens de toepasselijke nationale bepalingen, in voldoende ernstige mate wordt aangetast, doordat de inhoud van de rechten die de consument aan het regelend recht ontleend, wordt beperkt of de uitoefening van die rechten wordt belemmerd door de overeenkomst. Op grond van het regelend recht zou SVBN geen wijzigingsbevoegdheid toekomen: slechts bij onvoorziene omstandigheden en na toetsing door de civiele rechter zouden de gevolgen van de overeenkomst kunnen worden gewijzigd (artikel 6:258 BW).

4.12.

Tussen partijen is niet in geschil dat een woning zoals die van [eisers] in beginsel vrij verhandelbaar en overdraagbaar moet zijn. De wijzigingsbedingen maken de woning voor een koper moeilijk financierbaar en zullen [eisers] belemmeren bij het verkopen van de woning. Dat verstoort het onderlinge evenwicht. Daarbij overweegt de rechtbank dat - zoals blijkt uit de opinie van Nederlands instituut voor Erfpacht B.V. en de reacties van de hypotheekaanbieders - alleen voor in privaatrechtelijke erfpacht uitgegeven woningen geldt dat banken terughoudend zullen zijn bij het verstrekken van financiering. Bij in publiekrechtelijke erfpacht uitgegeven woningen speelt dit probleem niet of in mindere mate.

4.13.

Het verweer van SVBN dat de wijzigingsbedingen niet oneerlijk zijn omdat de rechten van [eisers] voldoende gewaarborgd zijn doordat zij de canon, indien zij het met de verhoging niet eens is, door deskundigen kan laten vaststellen kan niet slagen. In de gegeven omstandigheden is het het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid (en niet de inhoud van de wijzigingsbevoegdheid) die het evenwicht verstoort doordat het beding de financiering van de woning bemoeilijkt. Daarbij komt dat de vaststelling door deskundigen in afwezigheid van objectieve richtsnoeren geen waarborg aan [eisers] geeft.

4.14.

Vorenstaande leidt er toe dat [eisers] artikel 2 van de erfpachtvoorwaarden rechtsgeldig heeft vernietigd, zodat het in de zaak 16-1188 onder I gevorderde zal worden toegewezen. Door toewijzing van het onder I gevorderde komt het belang aan het onder II gevorderde te ontvallen zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen. Dit heeft tevens tot gevolg dat het belang aan het in de zaak 17-181 door SVBN gevraagde komt te ontvallen en zal worden afgewezen.

4.15.

[eisers] vordert inzake 16-1188 € 904,00 aan buitengerechtelijk kosten gebaseerd op het Rapport voorwerk II. Deze kosten zullen als onbetwist worden toegewezen.

4.16.

SVBN zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld op de volgende wijze:

De kosten aan de zijde van [eisers] inzake 16-1188 worden begroot op:

- dagvaarding € 101,81

- griffierecht 885,00

- salaris advocaat 902,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.888,81

De kosten aan de zijde van [eisers] inzake 17-181 worden begroot op:

€ 902,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × tarief € 452,00).

in de zaken 17-211 en 17-548

in conventie

4.17.

Evenals inzake [eisers] SVBN speelt hier dat SVBN diverse, voor [eiser1] c.s. en [eisers1] onacceptabele, voorstellen heeft gedaan tot verhoging van de canon. Deze bevoegdheid heeft SVBN ontleend aan artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden, dat inhoudelijk, op de nummering, data en duur van de periode na, gelijk is aan artikel 2 van de tussen [eisers] en SVBN toepasselijke erfpachtvoorwaarden.

4.18.

Ook inzake [eiser1] c.s. en [eisers1] stelt SVBN het gebruik van de woning ter beschikking tegen betaling van een jaarlijkse canon, hetgeen een privaatrechtelijke beroepsactiviteit is zoals bedoeld in de Richtlijn. Derhalve moet de rechtbank ook hier toetsen of de bedingen oneerlijk zijn in de zin van de Richtlijn en of de bedingen naar nationaal recht onevenredig bezwarend en vernietigbaar zijn. Een beding is oneerlijk, als het beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk en in strijd met de goede trouw verstoort (artikel 3 van de Richtlijn)

4.19.

Hier gaat het om artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden die SVBN de bevoegdheid geeft om tegen het begin van een tijdvak, na tien jaar, de hoogte van de canon aan te passen, die, als partijen geen overeenstemming bereiken over de hoogte, door een drietal deskundigen wordt vastgesteld. De kosten voor het deskundigentraject komen dan voor rekening van [eiser1] c.s. respectievelijk [eisers1] .

4.20.

Ook hier gaat het voor [eiser1] c.s. en [eisers1] om een woning en niet om een beleggingsobject en ook hier is er geen opzeggingsrecht voor de erfpachters zodat ook hier geldt dat artikel 1 een beding is dat op grond van de Richtlijn oneerlijk kan zijn.

4.21.

Zowel [eiser1] c.s. als [eisers1] hebben gesteld dat artikel 1 een onredelijk bezwarend beding is, omdat de uitwerking daarvan een onevenwichtige uitkomst voor partijen meebrengt. Zo komt volgens beide partijen de bevoegdheid tot herziening van de canon alleen SVBN toe, zijn de uitgangspunten voor de herberekening niet helder, kan SVBN de canon aanpassen zonder dat daar een opzegbevoegdheid van de erfpachter tegenover staat, heeft de erfpachter geen reële mogelijkheid de canon onafhankelijk te laten vaststellen omdat de kosten van de drie deskundigen onevenredig hoog zullen zijn en is tot slot het erfpachtrecht door deze voorwaarden onverkoopbaar omdat de voorwaarden de financiering in de weg staan.

4.22.

Hoewel [eiser1] c.s. en [eisers1] meerdere gronden hebben aangevoerd op grond waarvan artikel 1 als onredelijk bezwarend dient te worden gekwalificeerd, zal de rechtbank, gezien het inzake [eisers] gegeven oordeel over de financierbaarheid, beginnen met dit laatste punt. De rechtbank heeft tijdens de comparitie aan [eiser1] c.s. en [eisers1] gevraagd naar hun standpunt omtrent de niet-financierbaarheid van het erfpachtrecht, omdat zij dit punt in hun dagvaardingen niet zo uitvoerig hadden onderbouwd. [eiser1] c.s. en [eisers1] antwoordden hierop dat zij op dit moment niet van plan waren de woning te verkopen, maar dat de niet-financierbaarheid wel degelijk een onderdeel was van de onredelijk bezwarendheid van artikel 1. SVBN heeft hierop slechts geantwoord dat het wel financierbaar is. Een nadere onderbouwing of toelichting heeft SVBN niet gegeven.

4.23.

Zoals reeds in 4.12 is overwogen is tussen partijen niet in geschil dat een woning zoals die van [eisers] , en dus ook als die van [eiser1] c.s. en [eisers1] , in beginsel vrij verhandelbaar en overdraagbaar moet zijn. Vastgesteld is dat de wijzigingsbedingen de woning voor een koper moeilijker financierbaar maken en [eiser1] c.s. en [eisers1] zullen belemmeren bij het verkopen van de woning. Dat verstoort het onderlinge evenwicht tussen de erfpachters en SVBN.

4.24.

Het verweer van SVBN dat de wijzigingsbedingen niet oneerlijk zijn omdat de rechten van [eiser1] c.s. respectievelijk [eisers1] voldoende gewaarborgd zijn doordat zij de canon, indien zij het met de verhoging niet eens is, door deskundigen kunnen laten vaststellen kan niet slagen. In de gegeven omstandigheden is het het bestaan van de wijzigingsbevoegdheid (en niet de inhoud van de wijzigingsbevoegdheid) die het evenwicht verstoort doordat het beding de financiering van de woning bemoeilijkt. Daarbij komt dat de vaststelling door deskundigen in afwezigheid van objectieve richtsnoeren geen waarborg biedt.

4.25.

Vorenstaande leidt er toe dat [eiser1] c.s. respectievelijk [eisers1] artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden rechtsgeldig hebben vernietigd, zodat het in de zaken 17-211 en 17-548 onder I primair gevorderde zal worden toegewezen.

Artikel 12

4.26.

Voorts hebben [eiser1] c.s. en [eisers1] gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat artikel 12 nietig, althans vernietigd is, dat zij niet in ernstige mate tekort zijn geschoten en dat SVBN het erfpachtrecht niet rechtsgeldig heeft opgezegd, althans dat de opzegging nietig is, althans rechtsgeldig vernietigd is.

4.27.

SVBN heeft geen verweer gevoerd tegen het standpunt van [eiser1] c.s. en [eisers1] dat artikel 12 nietig is, zodat het onder II punt a gevorderde zal worden toegewezen. Gezien het vorenstaande zal het onder II punt b en c gevorderde eveneens worden toegewezen. Zoals hiervoor is beoordeeld hebben [eiser1] c.s. en [eisers1] artikel 1 immers rechtsgeldig vernietigd, zodat er geen sprake kan zijn van het door SVBN gestelde toerekenbaar tekortschieten in hun verplichtingen. De verplichtingen waar SVBN op doelde vloeiden immers voort uit artikel 1. Nu er geen sprake is van toerekenbaar tekortschieten aan de zijde van [eiser1] c.s. respectievelijk [eisers1] , is de opzegging van SVBN nietig.

in reconventie

4.28.

De primair gevorderde verklaring voor recht dat SVBN rechtsgeldig heeft opgezegd ligt, gezien het onder 4.27 gegeven oordeel dat de opzegging nietig is, voor afwijzing gereed. Het oordeel dat artikel 1 van de erfpachtvoorwaarden rechtsgeldig is vernietigd heeft voorts tot gevolg dat SVBN geen bevoegdheid tot herziening meer heeft en de overige verplichtingen uit artikel 1 evenmin meer gelden. [eiser1] c.s. en [eisers1] blijven daarom (slechts) de oorspronkelijke canon aan SVBN verschuldigd en niet het meer of anders door SVBN gevorderde.

in conventie en reconventie

4.29.

[eiser1] c.s. en [eisers1] vorderen ieder een bedrag aan buitengerechtelijke kosten dat is gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De onderhavige vordering heeft echter geen betrekking op één van de situaties waarin genoemd besluit van toepassing is. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal.

4.30.

SVBN heeft geen verweer gevoerd tegen het onderbouwde standpunt dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. De rechtbank zal dit deel van de vordering toewijzen tot volgens het in het Rapport Voorwerk II bepaalde tarief van € 904,00.

4.31.

SVBN zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en reconventie worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [eiser1] c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 102,55

- griffierecht 883,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.341,55

De kosten aan de zijde van [eisers1] worden begroot op:

- dagvaarding € 102,55

- griffierecht 883,00

- salaris advocaat 1.356,00 (3 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 2.341,55

5 De beslissing

De rechtbank

in de zaak 16-118

5.1.

verklaart voor recht dat artikel 2 van de erfpachtakte onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd,

5.2.

veroordeelt SVBN tot betaling van € 904,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt SVBN in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.888,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt SVBN in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat SVBN niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.5.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de zaak 17-181

5.7.

wijst het gevorderde af,

5.8.

veroordeelt SVBN in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 902,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.9.

veroordeelt SVBN in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat SVBN niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.10.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

in de zaak 17-211

in conventie

5.11.

verklaart voor recht dat artikel 1 van de erfpachtakte onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd,

5.12.

verklaart voor recht dat artikel 12 van de erfpachtakte nietig is, dat [eiser1] c.s. niet in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen en verklaart voor recht dat de opzegging van het erfpachtrecht door SVBN nietig is,

5.13.

veroordeelt SVBN tot betaling van € 904,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

5.14.

wijst de vorderingen af,

in conventie en reconventie

5.15.

veroordeelt SVBN in de proceskosten, aan de zijde van [eiser1] c.s. tot op heden begroot op € 2.341,55,

5.16.

veroordeelt SVBN in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat SVBN niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.17.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.18.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in de zaak 17-548

in conventie

5.19.

verklaart voor recht dat artikel 1 van de erfpachtakte onredelijk bezwarend is en rechtsgeldig is vernietigd,

5.20.

verklaart voor recht dat artikel 12 van de erfpachtakte nietig is, dat [eisers1] niet in ernstige mate is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en verklaart voor recht dat de opzegging van het erfpachtrecht door SVBN nietig is,

5.21.

veroordeelt SVBN tot betaling van € 904,00 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

in reconventie

5.22.

wijst de vorderingen af,

in conventie en reconventie

5.23.

veroordeelt SVBN in de proceskosten, aan de zijde van [eisers1] tot op heden begroot op € 2.341,55,

5.24.

veroordeelt SVBN in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 205,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat SVBN niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.25.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.26.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door mr. S.A.M. Groot, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 december 2017.