Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2017:6025

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
18-08-2017
Datum publicatie
23-08-2017
Zaaknummer
C/13/631307 / KG ZA 17-704
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verhuurder hoeft de beëindigingsvergoeding van € 20.000,00 niet te betalen aan de voormalige huurder. Het beroep op dwaling wordt voorlopig gegrond geacht. Aangenomen wordt dat de verhuurder de vaststellingsovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten als hij zou hebben geweten dat de huurder al op 30 november 2016 samen met zijn partner de woning aan de Silodam had gekocht en dat deze, enkele dagen na het overeenkomen van de vaststellingsovereenkomst, op 28 februari 2017 aan hen zou worden geleverd. Zou de verhuurder dit hebben geweten, dan ligt het voor de hand dat hij zich niet bereid had verklaard de huurder een beëindigingsvergoeding van € 20.000,00 te voldoen, maar dat hij in plaats daarvan zou hebben gewacht totdat de huurder de huurovereenkomst zou opzeggen. De huurder had dit alles redelijkerwijs behoren te begrijpen en had daarom de verhuurder hierover moeten inlichten. De door de huurder ten laste van de verhuurder gelegde beslagen zullen worden opgeheven.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2017/155 met annotatie van Mr. F. van der Hoek
NJF 2017/411
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/631307 / KG ZA 17-704 FB/JvS

Vonnis in kort geding van 18 augustus 2017

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser bij dagvaarding van 3 juli 2017,

advocaat mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. C.A. de Jong te Groenekan.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.

1 De procedure

Ter terechtzitting van 15 augustus 2017 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeen-komstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren partijen en hun raadslieden aanwezig.

2 De feiten

2.1.

[eiser] is eigenaar van het pand [adres] . Hij bewoont de verdieping gelegen op de begane grond en de eerste etage van het pand. [gedaagde] huurde sinds 1 september 2004 de woonruimte gelegen op de derde etage van het pand. Na het vrijkomen van de woonruimte op de tweede etage is hij ook deze etage van [eiser] gaan huren.

2.2.

[gedaagde] heeft de tweede etage een aantal malen zonder toestemming van [eiser] via Airbnb aan toeristen onderverhuurd. [eiser] heeft vervolgens een procedure tegen [gedaagde] aanhangig gemaakt waarin hij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd. De vorderingen van [eiser] zijn door deze rechtbank op 12 juli 2016 afgewezen. [eiser] heeft vervolgens bij het gerechtshof Amsterdam hoger beroep ingesteld tegen voornoemd vonnis.

2.3.

Op 23 februari 2017 heeft een comparitie na aanbrengen plaatsgevonden bij het gerechtshof te Amsterdam. Na behandeling van de zaak heeft het gerechtshof partijen in de gelegenheid gesteld te onderhandelen over een minnelijke regeling. Partijen zijn buiten de zittingszaal in onderhandeling getreden en vervolgens zijn zij - voor zover van belang - het volgende met elkaar overeengekomen:

2.4.

Na de terechtzitting is [eiser] door een toeval op 27 februari 2017 erachter gekomen dat [gedaagde] al op 30 november 2016 een andere woning aan de [adres 2] te Amsterdam had gekocht. Die woning is op 28 februari 2017 aan hem en zijn partner geleverd. Op 31 mei 2017 is [gedaagde] verhuisd naar deze nieuwe woning.

2.5.

De advocaat van [eiser] heeft de vaststellingsovereenkomst van 23 februari 2017 bij brief van 6 juni 2017 buitengerechtelijk vernietigd voor zover [eiser] daarin de verplichting op zich heeft genomen tot betaling van het bedrag van € 20.000,00 aan [gedaagde] .

2.6.

Op 8 en 20 juni 2017 heeft [gedaagde] , die zich op het standpunt stelt dat deze gedeeltelijke vernietiging niet op goede gronden berust, executoriaal beslag laten leggen op de bankrekeningen respectievelijk het woonhuis van [eiser] .

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert samengevat - [gedaagde] :

I. te veroordelen de door hem ten laste van [eiser] gelegde beslagen op te heffen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. [gedaagde] verbieden om op grond van het proces-verbaal van 23 februari 2017 (nieuwe) executiemaatregelen te nemen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;

III. te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

[gedaagde] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil is de vraag of [eiser] zijn voormelde betalings-verplichting als overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft vernietigd op grond van dwaling. Bij de beantwoording van deze vraag is mede van belang dat de strekking van een vaststellingsovereenkomst is het voorkomen of beëindigen van onzekerheid of van een geschil (artikel 7:900 lid 1 BW). Aard en strekking van deze overeenkomst brengen echter mee ‘de mogelijkheid van aantasting (...) binnen enge grenzen te houden’ (T.M. p. 1143). Dit neemt niet weg dat een vaststellingsovereenkomst onder omstandigheden kan worden vernietigd op grond van dwaling (HR 29 september 1995, NJ 1998/81, ABN AMRO/Hendriks). Voor vernietiging op grond van dwaling kan onder meer ruimte zijn als een partij tegenover haar wederpartij bij het sluiten van een vaststellingsovereenkomst is tekortgeschoten in de nakoming van een op haar rustende inlichtingenplicht (zie artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b, BW). Het vorenstaande geldt niet alleen voor een algehele, maar ook voor een gedeeltelijke vernietiging van een vaststellings-overeenkomst.

4.2.

[eiser] beroept zich erop dat [gedaagde] tijdens de onderhandelingen over de vaststellingsovereenkomst geen melding heeft gemaakt van het feit dat hij al een andere woning had gekocht, hoewel [gedaagde] redelijkerwijs gehouden was hem hierover in te lichten. Hij stelt dat hij niet bereid zou zijn geweest [gedaagde] € 20.000,00 aan beëindigingsvergoeding te betalen als hij had geweten dat [gedaagde] al een andere woning had gekocht.

4.3.

Dit beroep op dwaling wordt voorshands gegrond geacht. Aangenomen moet worden dat [eiser] , zoals hij heeft gesteld, de vaststellingsovereenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, zou hebben gesloten als hij zou hebben geweten dat [gedaagde] al op 30 november 2016 samen met zijn partner de woning aan de Silodam had gekocht en dat deze, enkele dagen na het overeenkomen van de vaststellingsovereenkomst, op 28 februari 2017 aan hen zou worden geleverd. Zou [eiser] dit alles hebben geweten, dan ligt het voor de hand dat hij zich niet bereid had verklaard [gedaagde] een beëindigingsvergoeding te voldoen (en zeker niet tot een zo hoog bedrag als hier aan de orde), maar dat hij in plaats daarvan zou hebben gewacht totdat [gedaagde] de huurovereenkomst zou opzeggen. Ook het voor een geslaagd beroep op dwaling vereiste causaal verband tussen (in dit geval) de verzwegen feiten en omstandigheden en de contractsluiting, is voldoende aannemelijk geworden.

4.4.

[gedaagde] had dit alles redelijkerwijs behoren te begrijpen en had daarom [eiser] hierover moeten inlichten. Ter zitting gevraagd waarom hij dat niet heeft gedaan, heeft hij geantwoord dat hij het vorenstaande ‘totaal niet relevant’ vond. Aldus heeft hij gezwegen waar spreken plicht was onder invloed van een verkeerde voorstelling van de op hem rustende inlichtingenplicht, hetgeen voor zijn risico komt.

4.5.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat hij de woning aan de Silodam (voor een bedrag van ruim € 770.000,--) als belegging heeft gekocht en dat hij samen met zijn partner in de woning aan de [adres] zou zijn blijven wonen als hij niet met [eiser] tot overeenstemming was gekomen. Hij heeft enkele schriftelijke verklaringen in het geding gebracht die aan deze stellingen steun verlenen. [eiser] heeft de geloofwaardigheid van de verklaringen gemotiveerd bestreden. Ook als van de juistheid van die verklaringen wordt uitgegaan, baat dit [gedaagde] niet. Ook in dat geval was immers sprake van een omstandigheid die voor [eiser] van belang was bij zijn beoordeling of hij bereid was aan [gedaagde] een beëindigings-vergoeding van € 20.000,-- te betalen. [eiser] had, als [gedaagde] hem tijdig van de aankoop van de woning aan de Silodam op de hoogte had gesteld, [gedaagde] om nadere informatie kunnen vragen over diens plannen met die woning en, mede aan de hand van de daarop gegeven antwoorden, zijn houding in dit opzicht nader kunnen bepalen. Ook in dat geval rustte dus op [gedaagde] in de gegeven omstandigheden een inlichtingenplicht tegenover [eiser] , in de nakoming waarvan hij is tekort-geschoten.

4.6.

[gedaagde] heeft voorts nog een beroep gedaan op rechtsverwerking. Dit verweer wordt aldus opgevat dat [eiser] , zodra hij van de ware stand van zaken op de hoogte was gekomen (zie 2.4), daarop een beroep had moeten doen. Het stond hem naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet vrij eerst af te wachten totdat [gedaagde] de huurovereenkomst had opgezegd, om daarna de door hemzelf - als tegenprestatie voor die opzegging - op zich genomen betalingsverplichting te vernietigen, aldus nog steeds [gedaagde] .

4.7.

Dit verweer faalt reeds op de grond dat in de vaststellingsovereenkomst staat dat de huurovereenkomst wordt beëindigd per 1 juni 2017 (zie 2.3.). Opzegging van de huurovereenkomst was dus niet nodig ter beëindiging daarvan.

4.8.

Voor het geval dit beroep op rechtsverwerking mede berust op het tijdsverloop tussen 27 februari en 6 juni 2017 (zie 2.4. en 2.5.), faalt het eveneens. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht op de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt (HR 7 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:635 (faillissementscurator/Drieakker en Rabo Bank)). Enkel tijdsverloop is in dit verband dus onvoldoende.

4.9.

Uit het bovenstaande volgt dat voldoende aannemelijk is dat het beroep van [eiser] op gedeeltelijke vernietiging van de vaststellingsovereenkomst wegens dwaling zal slagen.

4.10.

[gedaagde] heeft voorts aangevoerd dat in het onderhavige geval een gedeeltelijke vernietiging van de vaststellingsovereenkomst niet mogelijk was, althans dat op die mogelijkheid in kort geding niet mag worden vooruitgelopen. Dienaangaande wordt het volgende overwogen. Ingevolge artikel 3:41 BW heeft te gelden dat indien, zoals in het onderhavige geval, de grond van nietigheid slechts een deel van de vaststellingsovereenkomst (be)treft, deze voor het overige in stand blijft voor zover dit, gelet op de inhoud en strekking van de vaststellingsovereenkomst, niet in onverbrekelijk verband met het nietige deel staat. Aangenomen wordt dat de eventueel later oordelende bodemrechter tot de slotsom zal komen dat (inderdaad) een onverbrekelijk verband bestaat tussen enerzijds de overeengekomen beëindiging van de huurovereenkomst, en anderzijds de betalingsverplichting van € 20.000,--. In dat geval volgt uit artikel 3:41 BW dat de vaststellingsovereenkomst (beëindigings-overeenkomst) in haar geheel nietig is. Voor zover het onderhavige verweer mede deze strekking heeft, faalt het niettemin, op de volgende twee gronden.

4.11.

In de eerste plaats heeft [gedaagde] in dit kort geding niet een beroep gedaan op verrekening met een eventuele tegenvordering op de voet van artikel 6:210 BW, die zou resulteren in de algehele nietigheid van de onderhavige vaststellings-overeenkomst, en [gedaagde] heeft evenmin een daartoe strekkende reconventionele vordering ingesteld. Op de kans van slagen van dit eventuele verrekeningsverweer of die reconventionele vordering hoeft daarom niet te worden ingegaan. [gedaagde] heeft slechts aangevoerd dat gedeeltelijke vernietiging in het onderhavige geval niet mogelijk is, hetgeen niet juist is, en dat daarop in kort geding niet mag worden vooruitgelopen, hetgeen niet valt in te zien en overigens niet is gemotiveerd.

4.12.

In de tweede plaats is aannemelijk dat het [gedaagde] om de volgende redenen niet zou hebben gebaat als hij wel het in 4.11. genoemde verweer had gevoerd, of de daarin bedoelde reconventionele vordering had ingesteld. Voorshands wordt ervan uitgegaan dat, indien de bodemrechter tot het oordeel komt dat de vastellingovereenkomst in haar geheel nietig is, hij tevens zal oordelen dat in de gegeven omstandigheden een beroep op het vorenstaande rechtsgevolg door [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde] heeft immers door zijn eigen verzuim (dat wil zeggen: door te zwijgen waar spreken plicht was) teweeggebracht dat [eiser] de onderhavige betalingstoezegging in de vaststellingsovereenkomst in dwaling heeft gedaan. Daarom is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [gedaagde] aan de consequenties van dit verzuim zou willen ontsnappen met een beroep op de in beginsel ontstane verplichting tot waardevergoeding van de door hem verrichte prestatie (te weten: toestemming in beëindiging van de huurovereenkomst). Aldus zou [gedaagde] immers aan de achterdeur (van waardevergoeding) kunnen opeisen wat hem aan de voordeur niet toekomt (namelijk nakoming van de vaststellingsovereenkomst hoewel [eiser] bij de totstandkoming ervan heeft gedwaald, welke dwaling aan [gedaagde] toerekenbaar is).

4.13.

Het beroep van [eiser] op bedrog behoeft, gelet op het vorenstaande, geen bespreking.

4.14.

Volgens artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijk-heid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert, met inachtneming van de beperkingen van de kort geding procedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter zal evenwel hebben te beslissen aan de hand van een beoordeling van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd (vgl. Parl. Gesch. Wijziging Rv. e.a.w. (Inv. 3, 5 en 6), blz. 314-315, en HR 27 januari 1995, NJ 1995/669, rov. 3.4). Die beoordeling kan niet geschieden zonder de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen.

4.15.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft [eiser] aannemelijk gemaakt dat de door [gedaagde] gestelde vordering ondeugdelijk is. Afweging van de belangen van beide partijen leidt niet tot een ander resultaat dan dat de executoriale beslagen moeten worden opgeheven.

4.16.

De gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd zoals hierna te bepalen.

4.17.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld, aan de zijde van [eiser] tot heden begroot op:

- dagvaarding € 99,25

- griffierecht € 287,00

- salaris advocaat € 816,00

-------------- +

Totaal € 1.202,25

4.18.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de door hem ten laste van [eiser] gelegde beslagen op te heffen binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis,

5.2.

verbiedt [gedaagde] om op grond van het proces-verbaal van 23 februari 2017 (nieuwe) executiemaatregelen ten laste van [eiser] te nemen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat [gedaagde] aan de onder 5.1. gegeven veroordeling geen uitvoering geeft dan wel in strijd handelt met het onder 5.2. gegeven verbod, met een maximum van € 15.000,00,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.202,25,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.B. Bakels, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. van Sintemaartensdijk, griffier, en in het openbaar bij vervoeging uitgesproken op 18 augustus 2017.

Bij afwezigheid van mr. F.B. Bakels, is dit vonnis ondertekend door mr. A.P. Schoonbrood-Wessels, voorzieningenrechter, die het vonnis uitsprak.

type: JvS

coll: MA