Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2017:5650

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
16-08-2017
Datum publicatie
18-08-2017
Zaaknummer
C/13/613129 / HA ZA 16-785
Rechtsgebieden
Goederenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

erfpachtcanon bij verhuurde woningen die volgens de bijzondere erfpachtvoorwaarden slechts verkocht mogen worden aan huurder of ander die verhuur zal voortzetten moeten gewaardeerd worden in verhuurde staat en niet als koopwoningen in eigen gebruik.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2017/100
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/613129 / HA ZA 16-785

Vonnis van 16 augustus 2017

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE AMSTERDAM,

zetelend te Amsterdam,

eiseres,

advocaat mr. P.L. Loeb LLM. te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING AMSTERDAM RESIDENCES,

gevestigd te Huizen,

gedaagde,

advocaat mr. N. van Tamelen te Amsterdam.

Eiseres zal hierna de Gemeente en gedaagde zal hierna de Stichting worden genoemd.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 juli 2016, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 23 november 2016, waarin een comparitie is bepaald,

- het proces-verbaal van comparatie, gehouden op 19 mei 2017, met de daarin genoemde processtukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Bij akte van 16 september 1938 heeft de Gemeente drie percelen grond, toentertijd kadastraal bekend als gemeente Amsterdam, sectie Z, nummers 1843, 1845 en 1846, in voortdurende erfpacht uitgegeven.

2.2.

In voormelde erfpachtakte zijn de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1937 van toepassing verklaard. Verder is in de erfpachtakte bepaald dat het eerste tijdvak van erfpacht van 75 jaar begon te lopen op 16 april 1938. Deze termijn eindigde daarmee derhalve op 16 april 2013.

2.3.

Na de uitgifte van de erfpacht is op voormelde percelen grond een gebouwencomplex opgericht met daarin 102 woningen en een bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als het gebouwencomplex “Muzenhof”.

2.4.

Op 20 januari 1999 heeft het college van burgemeester en wethouders het door haar op 12 januari 1999 vastgestelde ‘Beleid inzake splitsing van de erfpacht in appartementsrechten’ gepubliceerd. Dit beleid vermeldt, voor zover van belang, het volgende:

Artikel 5

1. Indien en voorzover een van de te vormen appartementsrechten betrekking heeft op een woning of meerdere woningen omvat, worden, (…) aan de te verlenen toestemming de volgende voorwaarden verbonden:

a op elk na splitsing ontstane appartementsrecht worden de meest recente algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht van toepassing verklaard, (…),

b in de notariële splitsingsakte worden voor de appartementsrechten, omvattende een woning of meerdere woningen, de bestemming koopwoning (…) vastgelegd;

c elk van de onder b van dit artikel bedoelde appartementsrechten mag slechts worden vervreemd aan:

1 de huurder van het appartementsrecht op het moment van de splitsing, dan wel,

2 een gegadigde voor een appartementsrecht die daarop reflecteert na het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder als bedoeld onder c, sub 1, van dit lid van het desbetreffende appartementsrecht;

d het gestelde onder c van dit artikel lijdt uitzondering voor die gevallen waarbij de vervreemding geschiedt aan een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten die de rechten uitsluitend verwerft uit een oogpunt van geldbelegging en niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf.

(…)

Toelichting, behorende bij het Beleid inzake splitsing van de erfpacht in appartementsrechten door particulieren.

(…)

Ad 3.

Bij de splitsing wordt vastgelegd dat de in de splitsing betrokken woning in de categorie koopwoning valt. Tevens wordt vermeld dat deze woning mag worden verhuurd.

Ad 4 en 5.

De voorwaarde, vermeld onder 4, is vrijwel integraal overgenomen uit het tot op heden geldende beleid. In deze voorwaarden staat dat een appartementsrecht alleen vervreemd mag worden aan een huurder op het moment van splitsing of na het eindigen van de huurovereenkomst aan iedereen die daarvoor opteert. Deze bepaling is opgenomen opdat huurders naast de huurbescherming een extra bescherming genieten.

De voorwaarde, vermeld onder 5, bevat een uitzondering op de vervreemdingsbeperkende voorwaarde, vermeld onder 4. De ratio daarvan is dat de positie van de zittende huurder niet in het geding is ingeval een beleggende erfpachter zijn na splitsing ontstane erfpachtrecht overdraagt aan een andere beleggende erfpachter. Het voordeel van deze uitzondering is, dat er geen reden behoeft te zijn voor een beleggende erfpachter te kiezen voor juridisch minder gewenste constructies.

2.5.

Bij akte van 31 augustus 2004 heeft Energieweg Huizen II B.V. (hierna: EH II) het erfpachtrecht van het gebouwencomplex Muzenhof verkregen.

2.6.

Bij notariële akte van 9 juni 2005 is het gebouwencomplex Muzenhof met toestemming van de Gemeente gesplitst in veertien hoofdappartementsrechten. Vervolgens heeft er bij notariële aktes van 9 juni 2005 en 27 december 2005 een ondersplitsing van 12 van de 14 hoofdappartementsrechten plaatsgevonden. Deze aktes vermelden, voor zover hier van belang, het volgende:

(…) TOESTEMMING GRONDEIGENAAR

(…)

De goedkeuring is ondermeer verleend onder de volgende bepalingen:

1. de Algemene Bepalingen voor voortdurend erfpacht 2000 worden van toepassing verklaard (…);

2. (…);

3. alle appartementsrechten behoren tot de categorie “koopwoningen” en mogen worden verhuurd;

4. elk van de appartementsrechten mag slechts vervreemd worden aan:

a. de huurder van het appartementsrecht op het moment van splitsing, dan wel,

b. een gegadigde voor een appartementsrecht, die daarop reflecteert na het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder als bedoeld onder a. van dit artikel, dan wel,

c. een gegadigde voor meerdere verhuurde appartementsrechten die de rechten uitsluitend verwerft uit een oogpunt van geldbelegging en niet het oogmerk heeft van bewoning voor zichzelf;

(…)

2.7.

De Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000 (hierna: AB 2000) bepalen, voor zover hier van belang, het volgende:

Artikel 11 Wij zigingen in de erfpacht bij het einde van het tijdvak

1 Ten minste drie jaar vóór de aanvang van een nieuw tijdvak geven Burgemeester en Wethouders schriftelijk aan de erfpachter kennis van de toepasselijkheid van eventuele nieuwe Algemene Bepalingen en de op basis van het bepaalde in de leden 2 en 3 door de Gemeente berekende nieuwe grondwaarde en de nieuwe jaarlijkse en vaste canons.

2 Bij de aanvang van een nieuw tijdvak vindt herziening van de canon plaats. De canon wordt door de Gemeente vastgesteld op basis van een opnieuw berekende grondwaarde en de canonpercentages, (…)

3 Bij de berekening van de grondwaarde wordt uitgegaan van:

a de bij de aanvang van het nieuwe tijdvak toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen;

b een redelijke toedeling van een deel van de gezamenlijke waarde van het perceel en de opstallen aan het perceel;

c de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat.

(…)

5 Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de nieuwe grondwaarde en nieuwe canons, doet hij hiervan binnen drie maanden na ontvangst van de kennisgeving schriftelijk mededeling aan Burgemeester en Wethouders.

In dat geval worden de grondwaarde, de canonpercentages en canons met inachtneming van het bepaalde in de leden 2 en 3 vastgesteld door deskundigen. De door deskundigen vastgestelde grondwaarde, canonpercentages en canons worden zo spoedig mogelijk schriftelijk aan de Gemeente en de erfpachters ter kennis gebracht.

(…)

7 Herziening van de canon wordt binnen zes maanden na de kennisgeving als bedoeld in lid 1, respectievelijk binnen zes maanden na de kennisgeving van deskundigen als bedoeld in lid 5, geconstateerd bij notariële akte; in de akte worden daaromtrent in ieder geval vermeld:

a (…);

b het bedrag van de canon en de ingangsdatum;

(…)

Artikel 34 Des kundigen

(…)

4 (…) De deskundigen beslissen met inachtneming van de toepasselijke algemene en bijzondere bepalingen en de door de Gemeente ontwikkelde beleidslijnen terzake.

2.8.

Bij notariële akte van 28 december 2005 heeft EH II de onverdeelde helft van 95 appartementsrechten, alsmede van het vijf achtste deel van één appartementsrecht, in het gebouwencomplex Muzenhof geleverd aan CS Beheer & Beleggingen B.V. (hierna: CSB&B). Een deel van de appartementsrechten is daarna vervreemd. EH II en CSB&B zijn toen eigenaar van 68 appartementsrechten gebleven.

2.9.

Bij brief van 9 april 2010 heeft het Ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam (hierna: het Ontwikkelingsbedrijf) op grond van artikel 11 van AB 2000 aan CSB&B meegedeeld wat per 16 april 2013 de nieuwe grondwaarde en canon wordt voor de in het gebouwencomplex Muzenhof gelegen appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht Stadionweg 104-P. Bij brief van 5 juli 2010 hebben EH II en CSB&B aan de Gemeente meegedeeld dat zij de voorgestelde nieuwe grondwaarden en de nieuwe canons niet accepteren. EH II en CSB&B hebben daarna ingestemd met de benoeming van deskundigen voor de bepaling van de nieuwe grondwaarde en canon voor de in het gebouwencomplex Muzenhof gelegen appartemensrechten.

2.10.

Op 11 juli 2012 hebben de deskundigen met betrekking tot het appartementsrecht Stadionweg 104-P een ‘Taxatierapport canonherziening einde tijdvak bouwblok KJ06’ opgesteld. Dit taxatierapport vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende:

GETAXEERDE GRONDWAARDE OP BASIS VAN KOOPWONINGEN/EIGEN GEBRUIK

De grondwaarde wordt door deskundigen getaxeerd op € 57.300,00 . (…)

BEREKENING GRONDWAARDE OP BASIS VAN KOOPWONING/EIGEN GEBRUIK

De aanvangscanon voor het volgende tijdvak wordt door deskundigen vastgesteld op:

1. Bij toepassing van de jaarlijkse indexering (art. 7 AB 2000) 3,43% € 1.965

2. Bij toepassing van een vaste canon voor 10 jaar (art. 8 AB 2000) 3,74% € 2.143

3. Bij toepassing van een vast canon van 25 jaar ( art. 9 AB 2000) 3,97% € 2.275

4. Afkoopsom tweede tijdvak is gelijk aan de grondwaarde 57.300

(…)

VERHUURDE OMSTANDIGHEDEN

Tijdens de opname is gebleken dat het litigieus object door de erfpachter duurzaam is verhuurd aan een derde. In zijn brief van 6 maart 2011 schrijft de Wethouder Ruimtelijke ordening Grondzaken, Klimaat en Energie van de gemeente Amsterdam aan de gemeenteraad van Amsterdam o.a.:

“2. De canon wordt vastgesteld in een taxatierapport door drie onafhankelijke deskundigen die de grondwaarde en de canon vaststellen op basis van hun professionele inzicht, los van het gemeentelijke grondprijsbeleid.

In beide gevallen is niet het huurniveau van de zittende huurder relevant, maar de genormeerde markthuur, die op de locatie haalbaar is bij een gemiddelde kwaliteit en staat van onderhoud van de woning. De canonhoogte is onafhankelijk van het huurniveau van de zittende huurder, want bij huurmutatie blijft immers dezelfde canon van toepassing. Ook wordt hiermee voorkomen dat een goede of slechte staat van onderhoud, leidend tot een relatief hoge respectievelijk lage puntenhuur, zich zou doorvertalen in de canon. Door gebruikmaking van deze genormeerde methodiek wordt goed onderhoud niet afgestraft en wordt slecht onderhoud dus niet beloond.”

Indien voldoende rekening wordt gehouden met deze verhuurde omstandigheden in relatie tot de bestemming “koopwoning” en de daarmee samenhangende “marktwaarde vrij van huur en gebruik”, zijn de deskundigen het er over eens, in compromis, dat die marktwaarde vrij van huur en gebruik zou moeten worden afgezwakt met 10%. Tegelijkertijd past hierbij dat de opstalwaarde met eenzelfde percentage wordt afgezwakt. Rekening houdend met de hier omschreven omstandigheden waarderen de deskundigen als volgt:

GETAXEERDE GRONDWAARDE OP BASIS VAN HUURWONING/IN HUUR BIJ EEN DERDE

De grondwaarde wordt door deskundigen getaxeerd op € 51.660,00. (…)

BEREKENING CANON OP BASIS VAN HUURWONING/IN HUUR BIJ EEN DERDE

De aanvangscanon voor het volgende tijdvak wordt door deskundigen vastgesteld op:

1. Bij toepassing van de jaarlijkse indexering (art. 7 AB 2000) 3,43% € 1.772

2. Bij toepassing van een vaste canon voor 10 jaar (art. 8 AB 2000) 3,74% € 1.932

3. Bij toepassing van een vast canon van 25 jaar ( art. 9 AB 2000) 3,97% € 2.051

4. Afkoopsom tweede tijdvak is gelijk aan de grondwaarde 51.660

(…)

2.11.

Bij brief van 2 oktober 2012 heeft het Ontwikkelingsbedrijf aan EH II en CSB&B de herziene canon aangezegd met betrekking tot het appartementsrecht Stadionweg 104-P, ingaande 16 oktober 2013. Deze canon is gebaseerd op een grondwaarde van het appartementsrecht van € 57.3000,00, zijnde op basis van het appartementsrecht als koopwoning/eigen gebruik. Bij brief van 29 oktober 2012 hebben EH II en CSB&B aan de Gemeente meegedeeld dat er voor de appartementsrechten in het gebouwencomplex Muzenhof een canon op basis van appartementsrechten in duurzaam verhuurde staat zou moeten gelden.

2.12.

Bij notariële akte van 18 maart 2016 hebben EH II en CSB&B de eigendom van 53 appartementsrechten in het gebouwencomplex Muzenhof aan de Stichting verkocht en geleverd. In onderdeel 11.2 van die notariële akte is verwezen naar de in de notariële aktes van 9 juni 2005 en 27 december 2005 opgenomen bestemming van de appartementsrechten, alsmede de daarin opgenomen beperking aan wie deze appartementen mogen worden vervreemd (zie ook hiervoor onder 2.6).

2.13.

Partijen hebben getracht een minnelijke regeling te treffen voor het geschil over de hoogte van de erfpachtcanon, maar zijn daar niet in geslaagd. Partijen hebben vervolgens procesafspraken gemaakt, die inhouden dat over één appartementsrecht wordt geprocedeerd en dat de definitieve uitkomst daarvan door alle partijen wordt geaccepteerd, ook voor de andere appartementsrechten in het gebouwencomplex Muzenhof waarvan de Stichting rechthebbende is. Verder is overeengekomen dat de Gemeente geen boete zal opleggen vanwege eventuele achterstallige canon en dat de Gemeente geen incassoprocedure zal starten.

2.14.

In een brief van 8 november 2016 heeft [naam 1] , werkzaam bij Makelaarsgroep Ameo, aan mr. Van Tamelen meegedeeld dat de bij de splitsing van het gebouwencomplex Muzenhof in de splitsingsakte opgenomen voorwaarde dat de appartementen niet vrij verhandelbaar zijn, een beperkende voorwaarde bij verkoop is en dat een waardeverlaging van 10%, ten opzichte van een erfpachtrecht dat vrij kan worden verhandeld, zijn inziens daarom terecht is.

3 Het geschil

3.1.

De Gemeente vordert, samengevat en na wijziging van eis, dat de rechtbank, voor zover rechtens mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht verklaart dat de canon voor het appartementsrecht aan de Stadionweg 104-P te Amsterdam voor het tijdvak dat aanvangt op 16 oktober 2013 moet worden vastgesteld op basis van de in de erfpachtakte opgenomen bestemming “koopwoning/eigen gebruik” en dat de aanvangscanon overeenkomstig het deskundigenrapport van 11 juli 2012 wordt bepaald op:

- €1.965,- (bij toepassing van de jaarlijkse indexering ex art. 7 AB 2000), dan wel op,

- €2.143,- (bij toepassing van een vaste canon voor 10 jaar ex art. 8 AB 2000), dan wel op,

- €2.275,- (bij toepassing van een vaste canon van 25 jaar ex ar. 9 AB 2000), dan wel op,

- €57.300,- (indien de Stichting kiest de canon voor het tweede tijdvak af te kopen),

2. de Stichting gebiedt te verschijnen ten overstaan van een notaris van haar keuze op een door deze te bepalen tijd, gelegen tenminste zeven dagen na betekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, teneinde dan en daar mee te werken aan de totstandkoming van een akte, zoals bedoeld in artikel 11, zevende lid, AB 2000, met bepaling dat, indien de Stichting niet meewerkt aan het opmaken van de notariële akte, dit vonnis dan in de plaats van die akte zal treden en dat de aanvangscanon overeenkomstig het deskundigenrapport van 11 juli 2012 zal worden bepaald op €1.965,-,

3. de Stichting veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de door haar verschuldigde doch te laat betaalde canon,

4. de Stichting veroordeelt in de kosten van deze procedure, alsmede in de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

De Stichting voert verweer. De Stichting verzet zich niet tegen de verklaring voor recht dat een canon moet worden vastgesteld, maar verzet zich wel tegen de daarin door de Gemeente opgenomen bedragen. De Stichting verzoekt in plaats daarvan in die verklaring voor recht de door haar in haar verweerschrift opgenomen lagere bedragen op te nemen. De overige vorderingen van de Gemeente moeten volgens de Stichting worden afgewezen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de erfpachtcanon voor appartementsrecht Stadionweg 104-P te Amsterdam op grond van het bindend advies van de deskundigen van 11 juli 2012 moet worden berekend op basis van de daarin opgenomen bedragen voor bestemming koopwoning/eigen gebruik, dan wel voor een huurwoning/in gebruik bij een derde.

4.2.

In het bindend advies van 11 juli 2012 hebben de deskundigen zowel een erfpachtcanon op grond van de bestemming koopwoning/eigen gebruik als op basis van een huurwoning/in huur bij een derde opgenomen. Anders dan door de Stichting aangevoerd, is de rechtbank van oordeel dat uit de bewoordingen in het bindend advies niet een duidelijk keuze voor de berekening van de erfpachtcanon op basis van een huurwoning/in huur bij een derde blijkt. In het onderdeel ‘Verhuurde omstandigheden’, in welk de deskundigen motiveren waarom zij naast de berekening van een canon op basis van een koopwoning/eigen gebruik ook overgaan tot de berekening van een canon op basis van een huurwoning/in huur bij een derde, stellen de deskundigen namelijk dat “indien voldoende rekening wordt gehouden met deze verhuurde omstandigheden’ de marktwaarde van het appartementsrecht zou moeten worden afgezwakt met 10%. Met name op grond van het gebruik van het woord “indien” door de deskundigen in hun motivering, hetgeen een voorwaarde dan wel een keuze impliceert, wordt de Gemeente gevolgd in haar stelling dat de deskundigen mogelijk aan partijen hebben willen overlaten welke basis voor de berekening van de erfpachtcanon zij hier van toepassing achten.

4.3.

De Gemeente stelt dat een berekening op basis van de bestemming koopwoning/eigen gebruik de juiste is. Zij voert daartoe aan dat in de oorspronkelijke erfpachtakte de bestemming van het perceel “woning” was en dat bij de splitsing in appartementsrechten van het gebouwencomplex is overeengekomen de bestemming te wijzigen in “koopwoningen, welke mogen worden verhuurd”. Ook in de akte van 18 maart 2016 waarbij de Stichting het erfpachtrecht van de 53 appartementsrechten in het gebouwencomplex Muzenhof verkreeg is die laatstgenoemde bestemming herhaald. In geen enkele akte is de bestemming of categorie “huurwoning” opgenomen of genoemd. Verder bepalen de erfpachtvoorwaarden niet dat een lagere canon is verschuldigd bij feitelijke verhuur aan derden. De verhuur van een appartement valt onder het normale gebruik dat de erfpachter van de zaak mag maken, zonder dat dit tot een lagere canon leidt. Verhuur is een door de Stichting en haar rechtsvoorgangers zelf gekozen gebruik van de appartementen welke niet aan de Gemeente kan worden tegengeworpen. Als erfpachter betaalt de Stichting een vergoeding voor het gebruik dat zij van een zaak kan maken op grond van de erfpachtakte en niet op grond van het feitelijke gebruik dat zij zelf besluit van die zaak te maken. Met de taxatie op basis van de bestemming huurwoning zijn de deskundigen dan ook buiten hun opdracht getreden, aldus steeds de Gemeente.

4.4.

De stichting voert aan dat deskundigen terecht de omstandigheid dat de appartementen duurzaam worden verhuurd in de berekening hebben betrokken. De stichting stelt daartoe dat de deskundigen, op grond van artikel 11, derde lid, onder a, en artikel 34, vierde lid, van de AB 2000, bij de bepaling van de grondwaarde en de canon van het appartement moesten uitgaan van de “algemene en bijzondere bepalingen en de door de Gemeente ontwikkelde beleidslijnen terzake ”. De algemene bepalingen zijn hier de AB 2000 en de bijzondere bepalingen zijn de in de aktes van splitsing en ondersplitsing van het gebouwencomplex Muzenhof opgenomen bepalingen. In de akte van ondersplitsing is weliswaar in artikel 3 opgenomen dat de bestemming van de appartementen ‘koopwoning is die ook mogen worden verhuurd’, maar de Stichting stelt dat die bestemming geen verandering betekent ten opzichte van de oude bestemming ‘woning’. Ook toen de bestemming van het erfpachtrecht nog ‘woning’ was had de erfpachter de bevoegdheid om het erfpachtrecht aan een derde te verhuren of te verkopen. De in artikel 3 opgenomen bestemming brengt slechts mee dat het appartement niet als bedrijfsruimte mag worden gebruikt. De Stichting stelt dat hier voor de grondwaarde van het appartement wel van belang is de in artikel 4 van de akte van ondersplitsing opgenomen vervreemdingsbeperking. Die beperking, afkomstig uit het destijds geldende splitsingsbeleid, is opgenomen als extra bescherming, naast huurbescherming, van de huurder van het appartement. Zij heeft tot gevolg dat het appartement feitelijk alleen aan een andere belegger kan worden verkocht en leidt tot een lagere grondwaarde. Verder voert de Stichting aan dat de deskundigen op grond van artikel 11, derde lid, onder c, van de AB 2000 bij de berekening van de grondwaarde rekening moesten houden met de onderhandse verkoopwaarde van normaal onderhouden percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat. De waarde van een appartement in verhuurde staat is lager dan de waarde van een appartement dat vrij is van huur. In het laatste geval kan de koper de woning immers zelf betrekken. Uit artikel 11, derde lid, onder c, volgt dus dat er een verschil is tussen de waarde van een appartement dat is verhuurd en een appartement dat vrij is van huur en dat de deskundigen bij de berekening van de grondwaarde daarmee rekening dienen te houden. Hoe de deskundigen daarmee rekening dienen te houden heeft toenmalig wethouder [naam 2] in zijn brief van 6 maart 2011 toegelicht. De deskundigen moeten rekening houden met de genormeerde markthuur en niet met het huurniveau van de zittende huurder. De deskundigen hebben gelet op al het voorgaande de duurzaam verhuurde staat van het appartement dan ook terecht bij de bepaling van de grondwaarde en de canon van het appartement in acht genomen, aldus steeds de Stichting.

4.5.

De rechtbank stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat voor het nieuwe tijdvak bij het appartementsrecht Stadionweg 104-P behorende grondwaarde en canon dient te worden berekend aan de hand van de AB 2000. Op grond van artikel 11, derde lid, onder a, en artikel 34, vierde lid, AB 2000 dienen bij de berekening van de grondwaarde en de canon de algemene en bijzonder bepalingen in acht te worden genomen. De bijzondere bepalingen omvatten de in artikel 4 van de splitsingakte opgenomen vervreemdingsbeperkende voorwaarden. Uit de toelichting bij het toentertijd geldende ‘Beleid inzake splitsing van de erfpacht in appartementsrechten’ (zie 2.4) blijkt dat die voorwaarden dienen als extra bescherming van de huurders van de in appartementsrechten gesplitste woningen. Deze voorwaarden beperken, gelet op de formulering ‘elk van de appartementen mag slechts vervreemd worden’, de groep van personen aan wie het appartementsrecht Stadionweg 104-P door de Stichting mag worden verkocht. Gelet hierop wordt de Gemeente niet gevolgd in haar stelling dat de huidige verhuur van het appartement, en de overige appartementen in het gebouwencomplex Muzenhof, een geheel vrije keuze van de Stichting is. Zolang de zittende huurder niet wil kopen en ook de huur niet eindigt, blijft het appartement op grond van de door de Gemeente gestelde voorwaarde voor medewerking aan de splitsing immers nog vele jaren feitelijk een huurwoning. De Stichting heeft voldoende onderbouwd dat deze beperking een dempende werking heeft op de (grond)waarde van deze appartementsrechten ten opzichte van appartementsrechten die vrij aan een ieder kunnen en mogen worden verkocht. Dit blijkt uit het deskundigenrapport en de brief van [naam 1] van 6 november 2016. Daar komt bij dat de Stichting terecht heeft aangevoerd dat artikel 11, derde lid, onder c, van de AB 2000 bepaalt dat bij de bepaling van de grondwaarde moet worden uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde van percelen en opstallen in verhuurde of gebruikte staat. Niet de waarde van de opstal vrij van huur of gebruik door derden, maar de waarde van de opstal in de verhuurde staat die hier van toepassing is wordt in dat artikel als uitgangspunt voor de waarde van de opstal genomen. Al met al is de rechtbank daarom van oordeel dat de deskundigen bij de bepaling van de grondwaarde van het appartement op goede gronden van belang hebben geacht dat het appartement duurzaam is verhuurd. Nu zowel de deskundigen in het taxatierapport van 11 juli 2012 als [naam 1] in de brief van 6 november 2016 een percentage van 10% noemen waarmee de marktwaarde van het appartement moet worden afgezwakt vanwege het duurzaam verhuurd zijn daarvan en de Gemeente daar geen ander percentage tegenover heeft gesteld, is de door Gemeente gevorderde verklaring voor recht slechts toewijsbaar tot de bedragen zoals door de Stichting verzocht.

4.6.

De overige vorderingen van de Gemeente zullen worden afgewezen. Van belang daarvoor is dat de onderhavige procedure door partijen als een ‘proefprocedure’ wordt beschouwd en zij in het kader daarvan zijn overeengekomen dat de uitslag van de onderhavige procedure ook op de andere appartementsrechten in het gebouwencomplex Muzenhof zal worden toegepast waarvan de Stichting rechthebbende op het erfpachtrecht is. Op grond daarvan en op grond van hetgeen de Stichting op dat punt in de onderhavige procedure heeft aangevoerd, gaat de rechtbank er daarom vanuit dat de Stichting vrijwillig zal meewerken aan de noodzakelijke notariële handelingen om de nieuwe grondwaarde en canon vast te leggen en dat, zoals overeengekomen, de Stichting de achterstallige canon vermeerderd met de wettelijke rente aan de Gemeente zal voldoen.

4.7.

Gelet op de aard van deze “proef’procedure wordt aanleiding gezien om de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de canon voor het appartementsrecht aan de Stadionweg 104-P te Amsterdam voor het tijdvak dat aanvangt op 16 oktober 2013 wordt bepaald op:

  • -

    €1.772,- (bij toepassing van de jaarlijkse indexering ex art. 7 AB 2000), dan wel op

  • -

    €1.932,- (bij toepassing van een vaste canon voor 10 jaar ex art. 8 AB 2000), dan wel op

  • -

    €2.051,- (bij toepassing van een vaste canon van 25 jaar ex art. 9 AB 2000), dan wel op

  • -

    €51.660,- (indien de Stichting kiest de canon voor het tweede tijdvak af te kopen),

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, rechter, bijgestaan door
mr. P.J. van Vliet, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 16 augustus 2017.1

1 *