Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2017:4525

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
23-06-2017
Datum publicatie
30-06-2017
Zaaknummer
5505369 CV EXPL 16-32713
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Een huurster hoeft geen (achterstallige) huur te betalen voor drie parkeerplaatsen bij het pand dat zij huurt in Amsterdam-Centrum.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5505369 CV EXPL 16-32713

vonnis van: 23 juni 2017

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COSTER ONROEREND GOED BEHEER B.V.,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COSTER DIAMONDS B.V.,

beiden gevestigd te Amsterdam,

3. [eiser 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

4. [eiser 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

nader gezamenlijk te noemen: Coster Diamonds c.s.,

gemachtigde: mr. I.E. Hofhuis,

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SCHAAP EN CITROEN B.V.,

gevestigd te Haarlem,

gedaagde,

nader te noemen: Schaap en Citroen,

gemachtigde: mr. J. Koekkoek.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 4 november 2016, met producties;
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 4 april 2017. Voor Coster Diamonds c.s. zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Voor Schaap en Citroen zijn verschenen [naam 3] en [naam 4] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord, namens Coster Diamonds c.s. zijn comparitieaantekeningen overgelegd en partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Schaap en Citroen huurt bij schriftelijke huurovereenkomst getekend op 20 en 21 april 2014 met ingang van 1 juni 2014 de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] , hierna het gehuurde, van [naam verhuurder] . De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar met de mogelijkheid van verlenging. De overeengekomen huurprijs bedraagt
€ 125.000,00 per jaar.

1.2.

In de huuraanbieding van [naam 5] is opgenomen dat het gehuurde beschikt over zes parkeerplaatsen op eigen terrein.

1.3.

In een e-mail tussen Schaap en Citroen en de verhurende makelaar wordt gesproken over vijf parkeerplaatsen.

1.4.

Op 8 mei 2014 is de eigendom van het gehuurde overgegaan naar Coster Onroerend Goed Beheer, [eiser 3] en [eiser 4] .

1.5.

Bij e-mail van 1 juli 2014 heeft [naam 3] van Schaap en Citroen aan [naam 1] namens Coster Diamonds laten weten, voor zover hier van belang:

Zoals besproken gisteren de afspraken die we gezamenlijk wensen te maken. Heb de vrijheid genomen ze puntsgewijs weer te geven [naam 1] , een 11tal punten, hoe toepasselijk. Tot dinsdag 14.30 uur te [plaats] . Mail mij en [naam 6] a.u.b. eind deze week door of dit zo compleet is en correct verwoord, dan maken we voor dinsdag een document wat we samen ondertekenen idem al maandag jl.

HUUR EN COMMERCIËLE RELATIE COSTER DIAMONDS EN SCHAAP EN CITROEN INZAKE [adres] TE [plaats]

1. Vaste commissie op verkopen, dit betreft cliënten die door Coster Diamonds worden aangedragen door de aangrenzende tuinpartij (Tuindeur door Coster aan te leggen voor 1 oktober 2014)

• 22% op alles waarvan naar verwachting 12% naar TO’s cq Tourleaders gaat

• 10% op Patek waarvan naar verwachting 5% naar TO’s cq Tourleaders gaat

• Bij behalen van 2.500.000 omzet 1% extra kick back fee op eindbedrag

2. Schaap en Citroen betaald Coster 10k totaal huur per jaar voor minimaal 2 parkeerplaatsen. Maandelijkse basis facturatie gewenst. Start betaling 1 februari 2015, gezien de nieuwe budgetronde en het feit dat dit seizoen parkeren voornamelijk bestaat uit busjes van aannemers.

(…)

1.6.

In reactie heeft [naam 1] , CEO van Coster Diamonds, aan [naam 1] laten weten, voor zover hier van belang:

Ad 2

De extra kosten voor het gebruik als parkeerplaats zijn € 5.000,- ex btw per parkeerplaats per jaar. Wij willen werken met een vast aantal en dus niet met een minimum zoals door Schaap voorgesteld.

Mits we algehele overeenstemming bereiken, zijn we bereid jullie toestemming te verlenen om maximaal drie voertuigen tegelijk op het terrein te kunnen parkeren. Dit komt neer op een totaalbedrag van € 15.000,- ex btw per jaar. (..)

1.7.

Bij e-mail van 9 juli 2014 stuurt [naam 3] een aangepaste concept samenwerkingsovereenkomst aan [naam 1] . Daarin is opgenomen, voor zover hier van belang:

Parkeren

Schaap en Citroen betaald Coster 12.500k totaal huur per jaar te vermeerderen met BTW voor het gebruik van 3 parkeerplaatsen. Maandelijkse basis facturatie startend per 1 oktober 2014.

1.8.

In reactie op deze e-mail bericht [naam 1] aan [naam 3] , voor zover van belang:

Wat betreft het parkeren

Deze afspraak gaat wat betreft Coster niet pas per 1 oktober a.s. in, maar direct (zodra volledige overeenstemming bestaat) aangezien Schaap haar aannemers hier nu al laat parkeren.

1.9.

Op 18 juli 2014 heeft [naam 3] namens Schaap en Citroen aan [naam 1] , namens Coster Diamonds, een separate allonge bij de huurovereenkomst gezonden, waarin in artikel 5 de afspraak over de parkeerplaatsen is opgenomen. Coster Diamonds c.s. zijn in de allonge als contracterende partij opgenomen.

1.10.

Namens Coster Diamonds heeft [naam 2] in een e-mail van 24 juli 2014 gereageerd op de allonge bij de huurovereenkomst en meegedeeld dat niet kan worden ingestemd met alle wijzigingen daarin.

1.11.

Na meerdere e-mails heeft [naam 3] op 11 september 2014 aan [naam 1] bericht, voor zover hier van belang:

Op basis van de laatste e-mail van 5 september 2014 over de vast te leggen afspraken voor een mogelijke samenwerking tussen Coster Diamonds en Schaap en Citroen, kan ik helaas niet anders dan concluderen dat we ondanks onze vruchtbare gesprekken weer terug bij af zijn. (..) Tijdens onze besprekingen van vorige week donderdag 4 september 2014 dacht ik dat wij tot overeenstemming waren gekomen over een (uiteindelijk) eenvoudige en heldere afspraak. Jullie zouden ons toestemming verlenen om de trap te plaatsen op de [adres] conform de met jullie gedeelte bouwplannen en de inmiddels verleende vergunning zodat het pand op een veel efficiënter en veiligere wijze gebruikt kan worden als winkelruimte. (..) Daarnaast zouden we de eerder afgesproken commissieregeling opstarten, waarbij wij – kort gezegd – over en weer 22% commissie zouden betalen over de omzet, minus eventuele kortingen aan klanten (die wij weer ieder voor de helft zouden dragen) die zou worden gegenereerd door verkoop van producten van klanten die door de andere partij zouden worden aangedragen.

1.12.

Op 12 september 2014 bericht [naam 1] aan [naam 3] , voor zover hier van belang:

Waar wij niet mee in kunnen stemmen als wij de besproken 12.500 parkeergeld per jaar moeten inslikken. (..) Desnoods geef je er intern een ander label aan van marketing contribution dan regel ik dat hier wel met onze mede-eigenaren. Je zei dat wij er samen dan uit zijn en jij het ook intern ging proberen te verkopen.

1.13.

Op 24 september 2014 is een overeenkomst gesloten tussen [naam 3] namens Schaap en Citroen en [naam 1] namens Coster Diamonds inzake de samenwerking en vergunningen [adres] . In de overeenkomst is in artikel 2 een marketingbijdrage opgenomen van € 12.500,00 per jaar.

1.14.

Door partijen is geen allonge bij de huurovereenkomst getekend.

1.15.

Bij e-mail van 18 juni 2015 heeft [naam 3] namens Schaap en Citroen aan [naam 1] van Coster Diamonds bericht dat in onderling overleg besloten is de samenwerkingsovereenkomst van 24 september 2014 met onmiddellijke ingang te beëindigen.

1.16.

Bij factuurdatum van 4 maart 2016 heeft Coster Diamonds Onroerend Beheer de huur voor de parkeerplaatsen voor de periode september 2014 tot en met maart 2016 van € 23.947,92 inclusief BTW bij Schaap en Citroen in rekening gebracht.

1.17.

Deze factuur, alsmede de nadien verzonden facturen voor parkeerplaatsen zijn door Schaap en Citroen onbetaald gelaten.

De vordering

2. Coster Diamonds c.s. vorderen een verklaring voor recht dat Schaap en Citroen voor het recht om het terrein bij het gehuurde mede te gebruiken voor parkeren de aanvullende huurprijs van € 12.500,00 te vermeerderen met btw op jaarbasis, derhalve € 1.041,67 te vermeerderen met btw per maand aan Coster Diamonds c.s. verschuldigd zijn. Verder vorderen Coster Diamonds c.s. veroordeling van Schaap en Citroen tot betaling van de betalingsachterstand van € 28.125,10 te vermeerderen met de daarover verschuldigde btw, een en ander te vermeerderen met de boeterente ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen, vanaf maart 2016 tot aan de dagvaarding, berekend op € 13.500,00, vermeerderd met wettelijke rente. Ten slotte vorderen Coster Diamonds c.s. veroordeling van Schaap en Citroen tot betaling vanaf 1 december 2016 van de aanvullende huurprijs van € 1.041,67 te vermeerderen met btw per maand, een en ander vermeerderd met de boete ex artikel 18.2 van de algemene bepalingen en met de wettelijke rente, alles met veroordeling van Schaap en Citroen in de kosten van dit geding.

3. Coster Diamonds c.s. stellen daartoe, zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang het volgende. In aanvulling op de huurovereenkomst zijn Coster Diamonds c.s. met Schaap en Citroen overeengekomen dat Schaap en Citroen het recht heeft om te parkeren op het bij het gehuurde behorende terrein en dat zij daarvoor de aanvullende huurprijs verschuldigd is. Partijen hebben deze afspraak uiteindelijk neergelegd in het document van 24 september 2014. Overeenkomstig de wens van Schaap en Citroen is de aanvullende huurprijs in het document van 24 september 2014 aangeduid als een marketingbijdrage. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de afspraak blijkt dat het de gemeenschappelijke bedoeling van partijen is geweest hiermee een aanvullende vergoeding voor de uitbreiding van de bestemming van het gehuurde overeen te komen. Zowel Coster Diamonds c.s. als Schaap en Citroen hebben de afgelopen jaren ook uitvoering aan de afspraak gegeven. Coster Diamonds c.s. hebben Schaap en Citroen steeds toegestaan te parkeren en dat heeft Schaap en Citroen ook steeds gedaan. Schaap en Citroen heeft alleen de maandelijkse vergoeding niet aan Coster Diamonds c.s. voldaan. Vanaf maart 2016 heeft maandelijkse facturatie plaatsgevonden, zodat Schaap en Citroen ook vanaf die maand de boete verschuldigd is, aldus Coster Diamonds c.s..

Het verweer

4. Schaap en Citroen betwist de vorderingen van Coster Diamonds c.s. en voert daartoe het volgende aan, zakelijk weergegeven. Tussen Schaap en Citroen en de rechtsvoorgangster is een huurovereenkomst gesloten op basis waarvan Schaap en Citroen de mogelijkheid heeft gekregen om met zes auto’s te parkeren op het terrein van het gehuurde. Weliswaar is daarover in de huurovereenkomst niets opgenomen, maar in de aanvullende e-mail is die afspraak wel vervat. Op 8 mei 2014 is deze huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen overgegaan naar Coster Onroerend Goed Beheer, [eiser 3] en [eiser 4] . Vervolgens is er een samenwerkingsovereenkomst tussen Schaap en Citroen en Coster Diamonds B.V. gesloten waarin onder meer een marketingbijdrage is afgesproken ter ondersteuning van de commerciële relatie en is opgenomen dat Schaap en Citroen recht zal hebben op drie parkeerplaatsen. Die afspraken zijn niet gemaakt tussen huurder en verhuurder, zodat reeds daarom geen sprake kan zijn van een aanvullende afspraak op de huurovereenkomst. Aan de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst kan niemand meer rechten ontlenen, nu die overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, aldus Schaap en Citroen.

Beoordeling

5. Bij de beoordeling geldt tot uitgangspunt, zoals terecht door Schaap en Citroen is opgemerkt, dat Schaap en Citroen de oorspronkelijke huurovereenkomst voor het gehuurde heeft gesloten met de rechtsvoorgangster van Coster Diamonds c.s., zodat in beginsel de rechten en verplichtingen die daarin zijn vastgelegd ook in dit geding tot uitgangspunt dienen. Verder is op basis van de door Schaap en Citroen overgelegde stukken, waarvan de inhoud door Coster Diamonds c.s. niet inhoudelijk is bestreden, in dit geding afdoende komen vast te staan dat de huur van de parkeerplekken in de huurovereenkomst was inbegrepen. Met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen die in de oorspronkelijke huurovereenkomst met de vorige eigenaar waren betrokken, wordt uitgegaan van het in de huuraanbieding opgenomen zestal, nu uit de verdere stukken niet is gebleken dat daar op enig moment tot aan de totstandkoming van de huurovereenkomst een beperking is aangebracht. Dat zijn dus ook de verplichtingen die door Coster Diamonds c.s. zijn overgenomen toen zij op 8 mei 2014 eigenaren werden van het gehuurde en deel uitmaakten van de huurovereenkomst tussen Coster Diamonds c.s. en Schaap en Citroen.

6. Vervolgens is uit de overgelegde stukken weliswaar naar voren gekomen dat er tussen partijen bij herhaling is gesproken over de parkeerplaatsen en dat daarover ook voorstellen zijn gedaan, maar dat Schaap en Citroen ondubbelzinnig akkoord is gegaan met een afzonderlijke prijs voor de huur van drie parkeerplaatsen, is in dit geding echter niet gebleken. Over de opgestelde alonge bij de huurovereenkomst, waarin de huur van drie parkeerplaatsen expliciet is opgenomen, is blijkens de hiervoor weergegeven correspondentie tussen partijen geen overeenstemming bereikt en deze is ook niet door partijen getekend.

7. Voor zover volgens Coster Diamonds c.s. een dergelijke instemming in de samenwerkingsovereenkomst van 24 september 2014 is opgenomen, staat allereerst tussen partijen vast dat deze samenwerkingsovereenkomst thans niet langer geldt, nu deze met wederzijdse instemming is beëindigd. Voor zover Coster Diamonds c.s. meent dat de afspraak over de parkeerplaatsen wel in stand is gebleven is in dit geding niet afdoende toegelicht waaruit dit blijkt. Niet gebleken is dat partijen hierover voorafgaand aan de samenwerkingsovereenkomst afspraken hebben gemaakt, terwijl ook gesteld noch gebleken is dat na de beëindiging partijen hierover overeenstemming hebben bereikt. Dat Schaap en Citroen de parkeerplaatsen is blijven gebruiken kan niet als een aanwijzing voor een dergelijke overeenstemming worden aangemerkt, nu Schaap en Citroen immers op basis van de oorspronkelijke huurovereenkomst daartoe het recht had.

8. Bij het vorenstaande verdient nog aantekening, naar terecht door Schaap en Citroen is aangevoerd, dat de bereikte overeenstemming inzake de samenwerking een overeenkomst was tussen Coster Diamonds B.V. enerzijds Schaap en Citroen anderzijds en in overwegende mate betrekking had op de commerciële samenwerking tussen deze twee. Deze overeenkomst was geen overeenkomst tussen de eigenaren van het gehuurde en Schaap en Citroen over aspecten die verband hielden met het gehuurde. Dat [naam 1] aan de zijde van Coster Diamonds bij het overleg betrokken is geweest, maakt nog niet dat bij het ontbreken van Coster Diamonds Onroerend Goed Beheer en [eiser 3] en [eiser 4] in de samenwerkingsovereenkomst, deze daarvan wel deel zijn gaan uitmaken. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet te begrijpen waarom de eigenaren van het gehuurde partij zouden zijn geworden bij de samenwerkingsovereenkomst tussen Coster Diamonds bv en Schaap en Citroen, zoals Coster Diamonds c.s. in dit geding kennelijk wensen te betogen.

9. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt ertoe dat de vorderingen van Coster Diamonds c.s. niet toewijsbaar zijn. Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover door Coster Diamonds c.s. een bewijsaanbod is gedaan, is dit onvoldoende concreet zodat daaraan voorbij zal worden gegaan.

10. Coster Diamonds c.s. worden als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Coster Diamonds c.s. hoofdelijk in de proceskosten die aan de zijde van Schaap en Citroen tot op heden begroot worden op € 1.200,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Coster Diamonds c.s. hoofdelijk tot betaling van een bedrag van
€ 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Coster Diamonds c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 juni 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.