Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2015:8076

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
29-10-2015
Datum publicatie
19-11-2015
Zaaknummer
CV EXPL 15-14419
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Veelbelovende en net afgestudeerde kunstenaars kunnen voor maximaal een jaar woon- en atelierruimte huren. Partijen gaan ervanuit dat het gebruik naar zijn aard van korte duur is, zodat de huurders geen huurbescherming hebben. De verhuurder en een van de huurders willen het huurcontract met een jaar verlengen. De eigenaar van het (de gemeente) pand wil daar niet aan meewerken want dan is de huur niet meer ‘naar zijn aard van korte duur’ en heeft de huurder huurbescherming, terwijl het pand juist bedoeld is voor telkens nieuwe kunstenaars. De kantonrechter volgt de gemeente, maar acht onder deze specifieke omstandigheden een beroep op huurbescherming na afloop van de huurperiode naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/19
RVR 2016/19
TvPP 2016, afl. 3, p. 53
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel annotatie in UDH:TvHB/12745
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht team kanton

Zaaknummer: 4198316

vonnis van: 29 oktober 2015

fno.: 854

vonnis van de kantonrechter

op het gezamenlijk verzoek ex artikel 96 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van:

1 de stichting Stichting WoW Amsterdam

gevestigd te Amsterdam

alsmede

2. [verzoeker sub 2] ,

3. [verzoeker sub 3] ,

4. [verzoeker sub 4] ,

5. [verzoeker sub 5] en

6. [verzoeker sub 6]

allen wonende te [woonplaats]

gemachtigde: mr. F.C. Borst

Verzoekers 1 tot en met 6 worden hierna gezamenlijk genoemd: WoW c.s.

Verzoekers 2 tot en met 6 worden hierna gezamenlijk genoemd: [verzoekers 2 t/m 6 gezamenlijk]

7 het publiekrechtelijk lichaam Gemeente Amsterdam

gevestigd te Amsterdam

nader te noemen: de Gemeente

gemachtigde: mr. S. Levelt en mr. G. Schnitzler

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

  • -

    Gezamenlijk verzoek van partijen van 8 juni en 16 juni 2015;

  • -

    memorie van WoW c.s. met producties;

  • -

    memorie van de Gemeente met producties;

  • -

    instructievonnis.

Ter zitting van 14 oktober 2015 hebben partijen hun standpunten nader toegelicht en heeft WoW c.s. aangekondigd haar verzoek te willen aanpassen. Bij brief van 14 oktober 2015 heeft WoW c.s. met instemming van de Gemeente een gewijzigd verzoek ingediend. Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

De Gemeente is eigenaar van het pand gelegen aan de [adres] , waarin voorheen een HTS was gevestigd en dat daarna nog enige tijd als asielzoekerscentrum is gebruikt (hierna: het Pand).

1.2.

WoW is een initiatief van het Bureau Broedplaatsen en een hotelondernemer en stelt zich ten doel om het internationale, culturele en artistieke klimaat van Amsterdam te versterken.

1.3.

De Gemeente en WoW hebben zich ten doel gesteld woonruimte ter beschikking te stellen aan veelbelovende bijna of net afgestudeerden van een kunstopleiding, opdat zij hun carrière in Amsterdam kunnen opbouwen. Deze groep komt niet meer in aanmerking voor een campuscontract en heeft nog onvoldoende inschrijftijd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Een huurwoning in de vrije sector kunnen zij (nog) niet betalen. De Gemeente wil dit kunsttalent graag aan Amsterdam binden.

1.4.

Na enige jaren van leegstand heeft de Gemeente het Pand met ingang van 1 april 2014 voor 15 jaar verhuurd aan WoW.

1.5.

In de huurovereenkomst tussen de Gemeente en WoW is onder meer het volgende bepaald:

(…)

Het gehuurde omvat tevens de ruimtes met een oppervlakte van ongeveer 3250 m2 vloeroppervlak gelegen op de begane grond, de eerste en tweede verdieping van het gehuurde (…). Behoudens de daarvoor krachtens wet of vereiste vergunning opgelegde voorwaarden mag dit gedeelte van het gehuurde door of vanwege huurder uitsluitend worden gebruikt als:

Atelier- en expositieruimte met 51 “extended stay”- logies-ruimtes voor bijna of recent afgestudeerd toptalent van kunst gerelateerde opleidingen (hierna aan te duiden als “AiR(s)” (Artists in Residence).

(…).

1.6.

In de Bijzondere Bepalingen, behorend bij de huurovereenkomst tussen de Gemeente en WoW staat onder meer:

(…) 2. (…) Partijen hebben niet de intentie het gehuurde geschikt te maken voor een reguliere woonbestemming.

(…) 11. (…) Huurder zal ervoor zorgen dat een huurovereenkomst wordt opgesteld waarin uitdrukkelijk tot uitdrukking wordt gebracht en door de AiR uitdrukkelijk akkoord wordt gegaan met een huur die naar zijn aard van tijdelijke duur is en valt onder de wettelijke uitzondering als vermeld in art. 7:232 lid 2 BW. Huurder en AiR dienen daarbij te voldoen aan de volgende voorwaarden:

Verblijf is op basis van ‘extended stay’ als verwoord in “Handreiking extended stay; Wonen versus Hotel” (…) welke als bijlage is bijgevoegd bij deze huurovereenkomst.

(…)

Er is sprake van een minimale verblijfsperiode van drie maanden en de maximale periode is in bovengenoemde handreiking beperkt tot 1 jaar, maar kan, indien een rechterlijk oordeel wordt verkregen door huurder en verhuurder dat bij een duur van twee jaar of korter nog altijd sprake is van woonruimte naar zijn aard van korte duur als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW, worden aangegaan voor een maximum periode van twee jaar. Nadere verlenging is niet mogelijk.

1.7.

In het Pand zijn woonruimtes gerealiseerd. De vloeren, de verwarming en de elektra zijn vernieuwd. De ruimtes worden zonder verdere inrichting aan een specifieke doelgroep, de AiRs (hierna: Artists in Residence), verhuurd. Een AiR deelt met 11 of twaalf andere units een keuken, was/droogruimte voor kleding en een toilet/doucheblok. Tevens zijn in het Pand een budgethotel en een restaurant, met lobby gevestigd. Rond het Pand bevinden zich een kruidenpatio, een moestuin en een marktplein.

1.8.

WoW heeft voor de realisatie van de woon- en werkruimtes voor de AiRs een zogenaamde broedplaats-subsidie ontvangen van de Gemeente.

1.9.

[verzoekers 2 t/m 6 gezamenlijk] hebben met WoW een (onder)huurovereenkomst gesloten voor een periode van een jaar, van 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015.

1.10.

In de considerans van de (onder)huurovereenkomsten tussen WoW en [verzoekers 2 t/m 6 gezamenlijk] staat onder meer dat:

de HTS hoogbouw vanwege de ligging nabij de snelweg, gezien o.m. de geluidsnormering, niet geschikt is voor een permanente woonfunctie en daartoe ook niet geschikt zal worden gemaakt, nu dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van verhuurder gevergd kunnen worden;

huurder de doelstellingen van de verhuurder (…) onderschrijft, een actieve bijdrage zal leveren aan de gemeenschap/”community” die binnen de hoogbouw HTS wordt gerealiseerd en bereid is een positieve bijdrage te leveren teneinde de beoogde synergie te bereiken;

huurder uitdrukkelijk onderschrijft dat de huur een maximale periode van twee jaar zal bedragen, waarna huurder, ongeacht of hij/zij erin geslaagd is zijn carrière in die periode van de grond te krijgen, het gehuurde zal verlaten en ontruimen om ruimte te maken voor nieuw (bijna) afgestudeerd top talent dat behoefte heeft aan deze tijdelijke betaalbare woonruimte.

In de bepalingen van de huurovereenkomsten tussen WoW en [verzoekers 2 t/m 6 gezamenlijk] staat onder meer:

(…)1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als “extended stay”- tijdelijke logies-ruimte (met gedeelde keuken en sanitaire- voorzieningen) voor een AiR. De AiR is gerechtigd het gehuurde tevens te gebruiken als werkruimte/atelier (…).

1.11.

In de bijzondere bepalingen van de (onder)huurovereenkomsten tussen WoW en [verzoekers 2 t/m 6 gezamenlijk] staan de toetsingscriteria voor de AiR en de voorwaarden voor gebruik van het gehuurde. Die luiden, voor zover hier van belang:

(…) Huurder komt slechts in aanmerking om het gehuurde te mogen [huren] omdat hij/zij voldoet aan en/of zich akkoord heeft verklaard met de volgende voorwaarden:

(…) De AiR gaat uitdrukkelijk akkoord met een huur die naar zijn aard van tijdelijke duur is en valt onder de wettelijke uitzondering als vermeld in art. 7:232 lid 2 BW. De AiR onderschrijft de doelstellingen van verhuurder en het belang dat het gehuurde na ommekomst van maximaal twee jaar kan worden verhuurd aan volgend bijna of recent afgestudeerd (internationaal) veelbelovend talent van een kunst gerelateerde opleiding in de stad, om deze persoon de kans te bieden in de stad te blijven of te komen wonen en te trachten carrière te maken in de kunstwereld. Huurder verplicht zich het gehuurde na ommekomst van de maximale termijn van twee jaar te ontruimen en weer ter vrije beschikking van verhuurder te stellen. (…)

Verhuurder acht het op basis van het intake-gesprek met de AiR aannemelijk dat de AiR een positieve bijdrage zal leveren aan de gemeenschapszin binnen de hoogbouw HTS en de beoogde synergie met de omliggende functies e bezoekers en bewoners.

De AiR is zich ervan bewust dat hij door te wonen in het gehuurde onderdeel is van een ‘community’ en zal daar een positieve bijdrage aan leveren. (…)

1.12.

De huurprijzen voor de woon- en werkruimtes liggen in lijn met de tarieven die Bureau Broedplaats/CAWA voorschrijft voor atelier/werkruimte. Daarbij vindt een inkomenstoets plaats, als bij verhuur van sociale huurwoningen. De Gemeente heeft een maximale prijs vastgesteld: € 375,- inclusief voor 24 m2 en € 505,- inclusief voor 36 m2.

1.13.

De schoonmaak van de algemene ruimte, de gedeelde sanitaire voorzieningen en de keuken wordt door WoW verzorgd, evenals de levering van gas, water en elektra. Huurders kunnen een postbus bij de receptie gebruiken en hebben de beschikking over gratis Wifi. Zij kunnen tegen vergoeding gebruik maken van de faciliteiten van het in het Pand gelegen hostel.

1.14.

WoW wil de (onder)huurovereenkomsten met de AiRs, onder wie [verzoeker sub 4] , graag met een jaar verlengen, van 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016. De Gemeente wil daaraan geen medewerking verlenen indien dat leidt tot een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, hetgeen volgens de Gemeente het geval is.

Gezamenlijk verzoek

2. WoW c.s. en de Gemeente hebben - met behoud van de mogelijkheid van hoger beroep - de kantonrechter verzocht een verklaring voor recht te geven met betrekking tot de aard van de huurovereenkomst tussen WoW en een AiR, met een verlenging van maximaal een jaar. Daarbij verzoekt WoW c.s. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten met de AiRs (subsidiair: de huurovereenkomst met [verzoeker sub 4] ) is te kwalificeren als een huur ex artikel 7:232 lid 2 BW voor een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is, althans dat het voor een AiR (subsidiair: voor [verzoeker sub 4] ) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is een beroep op de wettelijke bepalingen ter zake huur van woonruimte te doen, gedurende de looptijd van de huurovereenkomst of aan het einde van de huurovereenkomst. De Gemeente verzoekt daarentegen voor recht te verklaren dat de huurovereenkomsten met de AiRs of met een AiR niet kan worden gekwalificeerd als huur naar zijn aard van korte duur, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW.

3. WoW c.s. stelt zich op het standpunt dat de onderhuurovereenkomst van WoW en de AiRs moet worden gekwalificeerd als naar zijn aard slechts van korte duur, mede in aanmerking genomen de aard en inrichting van het gehuurde, het feit dat de woonruimte niet geschikt is voor permanente bewoning, dat de tijdelijke woonruimte is gerealiseerd met Broedplaatssubsidie en uitsluitend bestemd is voor verhuur aan CAWA kunstenaars, de huurprijs, de doelstelling van de verhuurder en de uitdrukkelijke erkenning en aanvaarding door de AiR van de tijdelijkheid van de huur en de bijdrage die de AiR als tijdelijke huurder zal leveren aan het project WoW als geheel.

4. De Gemeente is van mening dat gelet op artikel 7:232 lid 2 BW, de jurisprudentie over de vraag wanneer sprake is van huur naar zijn aard van korte duur en de Handreiking Extended Stay, in het onderhavige geval de huur naar zijn aard slechts van korte duur is bij een maximale duur van een jaar. Bij een huurperiode van twee jaar kan niet langer worden gesproken van huur naar zijn aard van korte duur. De doelstelling van de Gemeente en WoW wordt niet bereikt, indien aan de AiRs huurbescherming toekomt. Zij zijn dan immers niet meer gehouden het gehuurde te verlaten na afloop van de overeengekomen periode, opdat nieuw veelbelovend talent de woonruimtes kan betrekken. Bij niet naleving van de huurovereenkomst die is gesloten tussen de Gemeente en WoW, kan WoW in beginsel worden ontruimd met de hare wegens het niet naleven van de huurovereenkomst. De Gemeente wenst te voorkomen dat de situatie ontstaat, waarin zij (indirect) verantwoordelijk is, dan wel wordt gehouden, voor ontruiming van de AiRs, terwijl geoordeeld zou worden dat aan hen huurbescherming zou toekomen. Zij heeft daarom belang bij een verklaring voor recht daaromtrent.

Beoordeling

5. WoW c.s. heeft te kennen gegeven dat [verzoeker sub 2] , [verzoeker sub 3] , [verzoeker sub 5] en [verzoeker sub 6] inmiddels zijn verhuisd en dat zij geen belanghebbenden meer zijn bij deze kwestie. [verzoeker sub 4] is thans de enige mede-verzoeker.

6. Artikel 7:232 lid 2 BW bepaalt dat afdeling 5 van boek 7, waarin (semi)dwingende bepalingen zijn opgenomen over de huur- en huurprijsbescherming bij woonruimte, niet van toepassing is op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De regel dient restrictief te worden toegepast; het moet gaan om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. In beginsel vallen tijdelijke huurovereenkomsten niet onder genoemde uitzondering en is op dergelijke overeenkomsten het wettelijk regime voor woonruimte van toepassing.

7. De vraag die als eerste ter beantwoording voor ligt, is of de (onder)huurovereenkomsten die zijn gesloten tussen WoW en de AiRs, ook bij verlenging tot een maximale huurperiode van twee jaar, naar zijn aard van korte duur zijn. Nu slechts de (onder)huurovereenkomst van [verzoeker sub 4] is overgelegd, zal deze beoordeling slechts op deze overeenkomst betrekking hebben, nu de kantonrechter van andere nog bestaande (onder)huurovereenkomsten geen kennis heeft genomen. Voor de beoordeling zijn van belang:

  • -

    de aard van het gehuurde;

  • -

    de aard van het gebruik;

  • -

    de duur van het gebruik;

  • -

    de partijbedoeling.

De kantonrechter overweegt, met inachtneming van hetgeen partijen daarover naar voren hebben gebracht, daarover het volgende.

De aard van het gehuurde

8. Het gehuurde waarvan in de huurovereenkomst met [verzoeker sub 4] sprake is, bevindt zich in een voormalig schoolgebouw, waarin met subsidie onder meer units met gedeelde voorzieningen en werkruimtes zijn gerealiseerd. De hoofdbestemming van deze units, die aan AiRs worden verhuurd, is wonen. De Gemeente heeft met WoW een huurovereenkomst voor de duur van 15 jaar gesloten. Het is de bedoeling dat er gedurende deze hele periode door AiRs wordt gewoond (en gewerkt) in het Pand.

Het Pand is gelegen nabij de snelweg. In de bijzondere bepalingen, behorend bij de huurovereenkomst tussen de Gemeente en WoW staat dat partijen niet de intentie hebben het gehuurde geschikt te maken voor een reguliere woonbestemming. In de (onder)huurovereenkomst tussen WoW en [verzoeker sub 4] is opgenomen dat het gebouw niet geschikt zal worden gemaakt teneinde te voldoen aan de geluidsnormering, omdat dit uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden niet van de verhuurder kunnen worden gevergd.

9. De kantonrechter neemt aan dat de ligging bij de snelweg in combinatie met het ontbreken van adequate voorzieningen om te voldoen aan de geluidsnormering met zich brengt dat de woonruimte niet geschikt is voor langdurige bewoning door dezelfde huurders, nu aannemelijk is dat dit tot een vermindering van het huurgenot leidt. Deze omstandigheid maakt op zichzelf echter nog niet dat het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is.

De aard van het gebruik

10. De ruimtes worden door WoW verhuurd aan AiRs om er te kunnen wonen en werken. Zij hebben het gehuurde overwegend in gebruik als woonruimte. Dat zij daarbij tevens gebruik kunnen maken van atelier- of oefenruimte is voor de AiRs een belangrijke bijkomende faciliteit. [verzoeker sub 4] committeert zich op grond van de (onder)huurovereenkomst aan de ‘community” waarvan hij deel uitmaakt. Van hem wordt verwacht en hij verklaart zich bereid om gedurende zijn verblijf een positieve bijdrage aan deze community te leveren. De ruimte die hij huurt maakt deel uit van een complex, dat in zijn geheel geschikt is gemaakt voor een bepaalde doelgroep. Het is voor de Gemeente en voor WoW gezien hun doelstelling en ook uit oogpunt van efficiënt gebruik van het Pand waarvan de door de AiRs gehuurde ruimtes onderdeel zijn, wenselijk dat zij deze ruimte telkens opnieuw beschikbaar kan houden voor nieuwe huurders uit de betreffende doelgroep. Het Pand is immers in zijn geheel geschikt gemaakt voor deze specifieke doelgroep. Dit wil echter nog niet zeggen dat daarom sprake is van een huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Ter vergelijking kan worden verwezen naar artikel 7:274 lid 4 BW, waarin een bijzondere beëindigingsgrond is gecreëerd om de verhuurder van woonruimte aan studenten de mogelijkheid te bieden, nadat een student zijn studie heeft beëindigd, ook de huurovereenkomst te beëindigen en de woonruimte aan een andere student in gebruik te geven. Het feit dat deze mogelijkheid aan de beëindiginggronden in artikel 7:274 BW is toegevoegd, betekent al dat ervan moet worden uitgegaan dat bij de verhuur van dit soort woonruimte geen sprake is van een gebruik naar zijn aard van korte duur. Er zijn bovendien wetswijzigingen in de maak die zien op nieuwe vormen van tijdelijk huren, zoals jongerencontracten voor starters onder de 30 jaar, waarbij de beëindiging eveneens via art. 7:274 BW dient te geschieden. Het is niet in lijn met deze ontwikkeling om de aard van het gebruik waarop de overeenkomst die ter beoordeling voorligt ziet als naar zijn aard slechts van korte duur te beschouwen.

Duur van het gebruik

11. Naarmate het beoogde gebruik van de ruimte langer duurt, zal minder snel worden aangenomen dat dit naar zijn aard van korte duur is. Zelfs bij een overeenkomst van een jaar kan onder de bovengenoemde omstandigheden niet zonder meer worden gezegd dat sprake is van een gebruik naar zijn aard van korte duur. Bij een woonduur van twee jaar is dat des te minder het geval.

Bedoelingen van partijen bij de (onder)huurovereenkomsten

12. Art. 7:232 lid 2 BW kan van toepassing zijn in het geval dat een huurovereenkomst ertoe strekt om de huurder in een noodsituatie tijdelijk te helpen. Van een noodsituatie is in dit geval niet gebleken. Wel van een situatie die ziet op een overbruggingsperiode voor een specifieke doelgroep: uit de overgelegde stukken blijkt dat het de bedoeling is van zowel de Gemeente als WoW om een tijdelijke voorziening te treffen voor recent of bijna afgestudeerden van een kunstopleiding, teneinde hen voor de stad Amsterdam te behouden. De voorziening is volgens de Gemeente en WoW nodig, omdat de AiRs (nog) niet in staat zijn om via de gebruikelijke kanalen aan voor hen geschikte en betaalbare woonruimte te komen. De verwachting is dat zij slechts korte tijd, gedurende een opstartfase waarin zij hun carrière van de grond kunnen trekken, in deze positie verkeren. Na vertrek van de AiRs, door ommekomst van de overeengekomen huurperiode, komt de woonruimte dan weer ter beschikking van een nieuwe lichting AiRs, behorende tot de doelgroep van WoW, waarmee de broedplaats ook telkens van nieuwe creatieve energie wordt voorzien.

13. In de huurovereenkomst tussen de Gemeente en WoW is opgenomen dat WoW de woonruimtes zal aanwenden voor verhuur op basis van ‘extended stay’, waarbij wordt verwezen naar de ‘Handreiking extended stay’ van de Dienst Ruimtelijke Ordening van de Gemeente. Ook in de huurovereenkomst met [verzoeker sub 4] staat dat het gehuurde door de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als ‘extended stay’- tijdelijke logies-ruimte. In de handreiking waarnaar is verwezen wordt het begrip ‘extended stay’ als volgt gedefinieerd: “het bedrijfsmatig aanbieden van logies anders dan in een woning voor kortstondig verblijf van tenminste 1 week tot maximaal 1 jaar aan natuurlijke personen die buiten de gemeente hun hoofdverblijf c.q. vaste woon- of verblijfplaats hebben”. ‘Extended stay’ wordt in de handreiking onderscheiden van ‘short stay’, waarmee een verblijf van een week tot een half jaar wordt bedoeld, en ‘een reguliere woonfunctie’, waarbij het gaat om verblijf van langer dan een half jaar. Beide laatstgenoemde gevallen zien op verblijf in reguliere woningen. De kantonrechter stelt vast dat de verhuur door WoW aan [verzoeker sub 4] niet onder het bereik van de hiervoor genoemde definitie van ‘extended stay’ valt. Niet gebleken is dat [verzoeker sub 4] zijn hoofdverblijf c.q. vaste woon- en verblijfplaats buiten de gemeente heeft. Evenmin kan de verhuur worden aangemerkt als ‘aanbieden van logies’. De ruimtes worden immers zonder inrichting verhuurd. De voorwaarde van ‘extended stay’ lijkt ook niet goed te passen binnen de doelstelling van de Gemeente en WoW om kunsttalent aan Amsterdam te binden en kunstenaars woonruimte aan te bieden opdat zij hun carrière in Amsterdam kunnen opbouwen. Wat er ook zij van dit begrip ‘extended stay’, het is voor de beoordeling van het onderhavige geschil niet van betekenis, nu er in de praktijk een andere invulling wordt gegeven aan de verhuur. Dat in dit geval feitelijk niet wordt voldaan aan het begrip ‘extended stay’, zoals door de gemeente gedefinieerd, leidt niet tot een andere uitleg van het begrip ‘naar zijn aard van korte duur’ dan zoals in dit vonnis wordt overwogen.

14. In het onderhavige geval is de kortstondigheid van de duur op niet mis te verstane wijze vastgelegd in de huurovereenkomsten tussen WoW en [verzoeker sub 4] . [verzoeker sub 4] , die op de hoogte is van de doelstelling van WoW, heeft bij het aangaan van de huurovereenkomsten ingestemd met de bijzondere voorwaarden waaronder de woonruimte aan hem ter beschikking is gesteld. Zowel WoW als [verzoeker sub 4] stellen zich in deze procedure op het standpunt dat ook bij verlenging van de duur van de huurovereenkomst met een jaar, deze nog steeds naar zijn aard van korte duur is. [verzoeker sub 4] heeft uitdrukkelijk schriftelijk verklaard dat hij zich realiseert dat hij met de huidige overeenkomst, ook bij verlenging met een jaar, na ommekomst van de overeengekomen termijn plaats moeten maken voor nieuwe bijna of net afgestudeerde studenten van een kunstopleiding. Deze expliciet geuite bedoeling van partijen is echter niet van doorslaggevende betekenis voor de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is.

Slotsom

15. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, in onderling verband en samenhang bezien en gewogen, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de huurovereenkomst tussen WoW en [verzoeker sub 4] in dit geval, ook bij verlenging met maximaal een jaar, niet kan worden gekwalificeerd als huur die naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Het standpunt van de Gemeente wordt als juist geoordeeld, zodat de door de Gemeente verzochte verklaring voor recht zal worden gegeven als hierna in het dictum wordt bepaald.

16. Wel is de kantonrechter van oordeel dat onder de bovengenoemde omstandigheden, eveneens in onderling verband en samenhang bezien en gewogen en vooropgesteld dat die gelijk blijven, een beroep van [verzoeker sub 4] op huurbescherming aan het eind van de overeengekomen (verlengde) termijn van maximaal twee jaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De tussen [verzoeker sub 4] en WoW gemaakte expliciete afspraken evenals de aard van het gehele project en de doelstellingen van WoW die door [verzoeker sub 4] worden onderschreven, zijn daarvoor doorslaggevend. Dit geldt echter niet voor een eventueel beroep van [verzoeker sub 4] op andere wettelijke bepalingen ter zake huur van woonruimte, zodat de door WoW verzochte verklaring voor recht zal worden gegeven als hierna in het dictum zal worden bepaald.

17. Nu partijen op grond van een gezamenlijk verzoek hun geschil aan de kantonrechter hebben voorgelegd, bestaat er aanleiding de kosten te compenseren, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter, in het ex artikel 96 Rv voorgelegde geschil,

I. verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen WoW en [verzoeker sub 4] voor tijdelijke woonruimte in het pand aan de [adres] , gesloten voor de periode van een jaar, ook indien deze worden verlengd met een jaar tot een periode van maximaal twee jaar, niet kan worden gekwalificeerd als huur voor gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, als bedoeld in artikel 7: 232 lid 2 BW.;

II. verklaart voor recht dat onder gelijkblijvende omstandigheden als in deze procedure aangevoerd en besproken, een beroep op huurbescherming door [verzoeker sub 4] aan het einde van de huurovereenkomst, ook bij verlenging van de huurovereenkomst met een jaar tot een periode van maximaal twee jaar, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;

III. compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

IV. wijst af het meer of anders verzochte.

Aldus gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 oktober 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.