Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2014:7729

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
19-11-2014
Datum publicatie
09-12-2014
Zaaknummer
C-13-574403 - KG ZA 14-1332
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Kort geding. Non-conformiteit aangenomen bij levering appartementsrecht wegens lekkende kelderbak. Souterrain ongeschikt voor normaal gebruik slaapkamers. Voorschot op schadevergoeding toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/574403 / KG ZA 14-1332 BvM/MB

Vonnis in kort geding van 19 november 2014

in de zaak van

1 [eiser sub 1],

2. [eiser sub 2],

beiden wonende te [woonplaats],

eisers bij dagvaarding van 24 oktober 2014,

advocaat mr. J.N. Heeringa te Amsterdam,

tegen

1 [gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[bedrijf],

gevestigd te [plaats],

3. [gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.

1 De procedure

Ter terechtzitting van 5 november 2014 hebben eisers, hierna [eisers gezamenlijk], gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden, hierna gezamenlijk [gedaagden gezamenlijk] en afzonderlijk [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [bedrijf], hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen.
[eisers gezamenlijk] en [gedaagden gezamenlijk] hebben producties (waaronder van de zijde van [eisers gezamenlijk] foto’s van het interieur van de in het geding zijnde woning) en een pleitnota in het geding gebracht.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van [eisers gezamenlijk]: [eiser sub 2] (hierna: [eiser sub 2]) met mr. Heeringa; aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk]: [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en mr. Bruins.

2. De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst van 21 februari 2013 heeft [gedaagde sub 1] aan [eisers gezamenlijk] verkocht het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel/woning met balkon, geregistreerd als woonruimte, gelegen op de begane grond van het gebouw met tuin en kelder gelegen aan de [adres] (hierna: de woning), voor een koopprijs van € 485.000,- (kosten koper).

In de koopovereenkomst is bij punt 1, na de personalia van [gedaagde sub 1] vermeld:

(…) ‘verkoper’; tel: (…) ([gedaagde sub 3], contactpersoon) e-mail: [e-mailadres])”.

Artikel 3 van de koopovereenkomst luidt als volgt:

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”

Verder staat onder meer in de koopovereenkomst dat [gedaagde sub 1] het verkochte uitsluitend heeft gebruikt als belegging en bevat deze onder het kopje ‘bijzondere bepalingen’ artikel 15 dat, voor zover hier van belang luidt:

Het verkochte wordt op een gelijkwaardig niveau met de woning [adres] afgewerkt (…).”

2.2.

In de verkoopbrochure voor de woning aan het [adres] (waar als verkopend makelaar net als voor de woning optrad

[makelaar], hierna [makelaar]) is onder meer het volgende vermeld:

Volledig en stijlvol gerenoveerd appartement (eind 2012) van 131m2 met fraaie living, royale tuin (90m2) met tuinhuis (25m2) op het zuidwesten en met maar liefst 3 slaapkamers! (…)

INDELING

(…)

Souterrain (stahoogte 2,36 meter): (…) toilet met fontein, vaste kast met aansluiting voor de wasmachine, slaapkamer aan de voorzijde, berging, badkamer en twee ruime slaapkamers aan de achterzijde (…).

In de brochure is ook vermeld dat het pand in 1925 is gebouwd en dat de vereniging van eigenaren ( de VVE) bestaat uit (de eigenaren van) de panden [adres] tot en met [adres].

2.3.

Zowel de renovatie van de woning als die van de woning aan de Admiraal de Ruijterweg 415 is uitgevoerd onder (feitelijke) leiding en toezicht van [gedaagde sub 3]. [gedaagde sub 3] is directeur en eigenaar van [bedrijf] (via [bedrijf]).

2.4.

De woning is op 15 april 2013 aan [eisers gezamenlijk] geleverd.

2.5.

In een e-mail van 14 oktober 2013 heeft [eiser sub 2] aan “Betonmonteur” (met een kopie aan [gedaagde sub 3]) het volgende geschreven:

Een tijdje geleden bent u bij [adres] geweest wegens lekkage. Nu begint het weer bij ons in de slaapkamer. Kunt u aub zo snel mogelijk langskomen, want het druppelt naar beneden. (…)

2.6.

In een e-mail van “Betonmonteur” aan [naam 1] (medewerker van [bedrijf 2], hierna: [naam 1]), van 11 november 2013 staat onder meer:

Wij zijn vandaag langs geweest bij de [adres]. Het vochtprobleem verplaatst zich door de wanden en wij hebben van de bewoners begrepen dat er tijdens de bouw al een vochtprobleem was. Het is echter niet bekend wat er toen aan gebeurd is. Om dit probleem goed aan te pakken stellen wij voor om alle wanden met vochtproblemen (…) te behandelen. (…) Hiermee is zekerheid aan de bewoners te geven dat het vochtprobleem opgelost is. (…)

Werkzaamheden

- aanbrengen afdekmiddelen

- Injecteren wanden

- Afhakken wanden (…)

- Aanbrengen primerlaag

(…)

- Dichten gat in de voorzetwand

Morgen ontvang je ook van ons een voorstel voor het aanbrengen van een stuclaag (…)

De kosten voor de bovenstaande werkzaamheden bedragen € 5.600,-- excl. BTW.”

[eiser sub 2] heeft deze e-mail op 19 november 2013 aan [gedaagde sub 3] doorgestuurd.

2.7.

Op 20 november 2013 heeft [bedrijf 2] [bedrijf] aangeschreven en aansprakelijk gesteld voor gebreken in de woning tengevolge van de door [bedrijf] uitgevoerde verbouwingen.

2.8.

Onder de gedingstukken (productie 9 van [gedaagden gezamenlijk]) bevindt zich een rapport van Bogaards Constructiebureau, opgemaakt in opdracht van [bedrijf], over de scheurvorming en de lekkages in de woning. Hierin staat onder meer:

De lekkage in de kelderbak komt tgv extreme buiging in de kelder vloer ter plaatse van palen rij tgv het verzakken van eind stramienen. De aangebrachte constructies zijn voldoende stijf en hebben geen invloed op de ontstane scheurvorming (…) Tgv verzakking is de keldervloer op het knikpunt van de palenrij gescheurd. Mw zuigt water op Vloer om de 10 cm injecteren over volle lengte van knikpunten (bouwmuren) iom leverancier

2.9.

In een brief van [eisers gezamenlijk] van 6 december 2013 aan [bedrijf], ter attentie van [gedaagde sub 3] onder meer het volgende geschreven:

Helaas hebben wij steeds problemen met de kelderruimte als het regent. ‘(…) De eerste vochtplekken waren ontstaan eind mei/begin juni. Naar aanleiding hiervan hebben wij contact met u opgenomen en vervolgens kwam u met een oplossing. Daarna ging het weer hevig regenen in augustus en toen hadden wij weer last van vochtplekken in de kelderruimte. (...) Ook die heeft u opgelost maar blijkbaar niet de oorzaak aangepakt. Sindsdien hebben wij een open ruimte in onze slaapkamer en het ziet er erg lelijk uit. (…) Begin oktober toen het hevig geregend had kregen we weer last van vochtplekken in al onze slaapkamers (…). Nu zijn al onze slaapkamers aangetast (…) Jammer genoeg komen wij nu erachter dat de kelderruimte niet voldoende droog was bij de verbouwing. Als wij deze informatie van te voren hadden gehad hadden wij deze woning waarschijnlijk niet gekocht.

Daarom stellen wij u volledig aansprakelijk voor deze gebreken en ook daaruit voortvloeiende gevolgschade. Naast het herstel van de schade willen wij graag een tegemoetkoming zien ten aanzien van ons woongenot en de emotionele schade (…).

2.10.

In reactie op de onder 2.7 genoemde brief heeft de raadsman van [gedaagden gezamenlijk] namens [bedrijf] aan [bedrijf 2] op 10 december 2013 onder meer geschreven:

Hoewel de gebreken nagenoeg niet zijn geconcretiseerd, kunnen de werkzaamheden in de woning (…) onmogelijk de gestelde gebreken hebben veroorzaakt. (…)

Wat betreft de kelderbak wens ik namens cliënte het volgende op te merken.

Het is u bekend dat deze bak lek was op het moment van de overdracht aan [naam 2] en [naam 3] (de eigenaren van de woning voor [gedaagde sub 1], vzr.). U heeft in opdracht van de verkopende partij diverse malen werkzaamheden verricht in en aan de kelderbak teneinde de bak dicht te krijgen. Ook op het moment dat (…) [naam 2] en (…) [naam 3] het appartementsrecht in eigendom leverde aan (…) [gedaagde sub 1] kende de bak diverse scheuren en lekkages. (…) Ten overvloede merk ik op dat op dat moment nog geen werkzaamheden in de woning waren verricht. (…) [gedaagde sub 1] heeft voornoemd appartement vervolgens verkocht aan (…) [eisers gezamenlijk] ([eisers gezamenlijk], vzr.) Cliente begreep dat na levering van het appartement de kopers opdracht hebben gegeven voor (herstel)werkzaamheden aan de kelderbak. Ik begreep dat [bedrijf 2] (…) deze werkzaamheden heeft betaald. Cliënte wijst iedere aansprakelijkheid van de hand.”

2.11.

Op 21 januari 2014 heeft [eiser sub 2] aan [naam 1], met kopie aan [gedaagde sub 3], geschreven:

Tot op de dag van vandaag ben ik nog steeds niet gebeld door een expert vanuit de vve’s zijde. Dit had al in november 2013 moeten gebeuren. Wij worden van het kastje naar de muur gestuurd. Volgens mij begrijp je niet de ernst van de situatie. Dit loopt al sinds mei 2013! (…) Wij hebben twee kleine kinderen die constant aan het hoesten zijn en ziek zijn. (…) Het verf gaat nu loskomen van de muren, wij krijgen ongedierte in onze woning. Wij praten hier wel over een woning van 500 K! (…)

2.12.

Op verzoek van de VVE heeft Constructiebureau Tentij B.V. (hierna: Tentij) advies uitgebracht over schade aan de woningen aan de [adres]. In het naar aanleiding van een bezoek aan die woningen op 27 januari 2014 opgestelde advies van Tentij van 3 februari 2014 staat onder meer:

De algemene indruk van het casco van de woningen is redelijk goed. (…)

De lekkage in de rechter achterhoek van de kelder zijn hoogst waarschijnlijk een gevolg van het niet waterdicht uitgevoerd zijn van de doorvoering van de hemelwaterafvoer. Als deze aan de buitenzijde van de gevel waterdicht wordt gemaakt zou het probleem opgelost moeten zijn. De vochtdoorslag in de voorzetwanden is m.i. een gevolg van onvoldoende ventilatie in het gehele souterrain. Ik adviseer hier met een bouwfysicus de vochthuishouding nader in kaart te brengen om een goede oplossing te kunnen maken. Wat verder is opgevallen is het ontbreken van een dampremmende folie in de voorzetwanden tussen de beplating en de isolatie.”

2.13.

Bij brief van 12 mei 2014 heeft de (toenmalige) raadsvrouw van [eisers gezamenlijk] [bedrijf] (ter attentie van [gedaagde sub 3]) verzocht om over te gaan tot volledig herstel van het souterrain, waarbij de slaapkamers in originele staat zouden worden teruggebracht en waarbij onder meer het volgende zou moeten geschieden:

- het dichten van het gat in de ouder-slaapkamer

- stuken van de muren

- de plaatsen waar in het souterrain geïnjecteerd is met injecteringsvloeistof deugdelijk en netjes af te werken

- het vervangen dan wel herstellen van de plinten die door de eerdere lekkage-werkzaamheden beschadigd zijn geraakt.

De VVE is hiervan in kennis gesteld en is verzocht met een en ander akkoord te gaan.

2.14.

Bij e-mail van 10 juni 2014 heeft [gedaagde sub 3] aan de toenmalige raadsvrouw van [eisers gezamenlijk] meegedeeld dat de schade aan de constructie van het pand een VVE aangelegenheid is en dat de VVE dus actie dient te ondernemen.

2.15.

In een e-mail van 11 juni 2014 van de toenmalige raadsvrouw van [eisers gezamenlijk] aan [naam 4] (verbonden aan [bedrijf 2]) en [gedaagde sub 3] staat onder meer het volgende:

Op 5 juni 2014 heeft er een VvE-vergadering plaats gevonden (…). Ten aanzien van de kwestie van cliënte is tijdens de vergadering het volgende overeen gekomen.

1. Er dient een onafhankelijke deskundige benoemd te worden om de oorzaak van de lekkage duidelijk in kaart te brengen en daarbij een plan van aanpak op te stellen, waar eventueel ook een garantie op kan worden af gegeven. (…)

2. De kosten komen voor rekening van de VvE, indien uit het deskundigenonderzoek blijkt dat er sprake is van een gebrek in het casco van het complex.

3. De kosten komen voor rekening van [gedaagde sub 3], indien blijkt dat ten gevolge van de verbouwing de lekkage is veroorzaakt.

Ik wil hier nog het volgende aan toevoegen:

4. Het resultaat van het deskundigenonderzoek is bindend voor alle partijen en alle partijen spreken af zich daaraan te zullen commiteren.

5. In de opdracht naar de deskundige dienen in elk geval de volgende vragen te worden gesteld;

a. a) Is het vochtgehalte in de kelderruimte nog steeds ontoelaatbaar hoog?

b) Zo ja, wat is de oorzaak van de lekkage?

c) Indien de oorzaak te traceren is: hoe kan de lekkage verholpen worden?

6. Mocht het deskundigenonderzoek uitwijzen dat de oorzaak aan zowel het casco als aan de verbouwing te wijten is, dan nemen [gedaagde sub 3] en de VvE, de helft van de kosten voor hun rekening.

(…)

Ik verneem graag van elk van u of u akkoord gaat met bovenstaande voorwaarden?

2.16.

Op 24 juni 2014 heeft [projectmanager], projectmanager van Bouwburo Ingenieurs (hierna: [projectmanager]) via een zogenoemd ‘Briefrapport’ onder meer het volgende meegedeeld aan [bedrijf 2]:

Naar aanleiding van uw verzoek hebben wij op 19 juni j.l. een bezoek gebracht aan de woning gelegen aan [adres]. Aanleiding voor dit bezoek was de door bewoners geconstateerde lekkage en condens/vocht problematiek. Op het moment van bezoek was tevens de aannemer aanwezig ([bedrijf]) welke verantwoordelijk is voor de recente verbouwing. (…)

1. Probleemstelling

De problematiek rondom de vochtoverlast wordt gekenmerkt door een tweetal factoren, te weten: vochtplekken in de scheidingswand (steens muur) (…)

3. Inspectie en bevindingen

De lekkage- en condens klachten hebben betrekking op de kelderwanden. In de kelder bevindt zich een toiletruimte, badkamer en een drie tal slaapkamers (…). Tussen de hoofdslaapkamer en de kinderkamer bevindt zich een dragende steens muur welke lekkage sporen vertoont. Zeer recent hebben hier injectiewerkzaamheden plaatsgevonden en is een deel van de voorzetwand (tegen de binnenzijde van de achtergevel) verwijderd.

[gedaagde sub 3] ([bedrijf]) vertelde dat er tijdens de verbouwingswerkzaamheden lekkages optraden na het verwijderen van diverse voorzetwanden. Bij het verwijderen van pluggen uit de dragende steens muur kwam water uit de muur. Aangezien er aan geen van beide zijden van de steens muur waterdruk optreedt kan dit betekenen dat er water vanuit de onderzijde van de vloerconstructie door de steens muur omhoog trekt. (…) Tijdens de verbouwing zijn er tegen de steens muur aan beide zijden Ytong wanden geplaatst. Hierdoor is niet goed vast te stellen in welke mate het optrekkend vocht nu optreed en schade veroorzaakt.

Note: Bij ons is bekend dat er bij meerdere kelders aan de [adres] problemen optreden in de vorm van lekkage. (…)

In de diverse ruimtes in de kelder zijn verder de onderstaande feiten vastgesteld;

- Er heerst een te grote luchtvochtigheid (78%) welke nauwelijks kan worden weg geventileerd. De ruimte voelt klam aan.

(…)

- Er is mechanische ventilatie aangebracht in badkamer en toilet maar deze is ontoereikend om de gehele kelderruimte te kunnen ventileren;

- Er is een mogelijkheid tot ventileren middels het openzetten van de ramen maar er ontbreken ventilatieroosters in de vensters (…)

(…)

- Alle wanden zijn afgewerkt met een redelijk dampdicht verfsysteem (…) hetgeen blaasvorming veroorzaakt wanneer vocht naar buiten wil treden;

- De aangebrachte voorzetwand tegen de achtergevel is niet voorzien van dampdichte folie waardoor vocht in de toekomst in de wandconstructie kan trekken.

4. Conclusie en onderhoudsadvies

[adres]

Er kan slechts een goed en duidelijk beeld worden verkregen wanneer alle afwerkingen en voorzetwanden worden verwijderd. Wanneer wordt vastgesteld dat de steens muur inderdaad verzadigd is met vocht dan kan met zekerheid worden vastgesteld dat dit vanuit de onderzijde van de betonvloer omhoog wordt gedrukt. Middels het injecteren van de betonvloer, over de gehele lengte van de steens muur, kan de lekkage worden gestopt. Deze maatregel heeft rigoureuze gevolgen voor de beide slaapkamers aangezien alle vloer- en wandafwerkingen rondom de steens muur moeten worden verwijderd.

Ten aanzien van de luchtvochtigheid wordt geadviseerd om in alle vensters ventilatieroosters aan te brengen en daarnaast de mechanische ventilatie uit te breiden naar de slaapkamers.

2.17.

Bij e-mail van 4 juli 2014 heeft [naam 5] (verbonden aan [bedrijf 2]) het onder 2.16 genoemde rapport aan [eiser sub 1] en de andere leden van de VVE toegezonden. In deze e-mail staat onder meer:

Het rapport vermeldt feiten betreffende het gebruik van de ruimte, verantwoordelijkheid eigenaar, maar ook bevindingen rondom de kelderbak zelf, verantwoordelijkheid VVE.

In deze specifieke kelder is de binnenwand het probleem. De wand zal poreus zijn om vocht te kunnen doorlaten. Om het probleem aan te pakken moet de wand aan beide zijden vrij zijn van afwerklagen en voorzetwanden ed. De betonlaag dient te worden afgeslepen aan beide zijden van deze steensmuur. De muur dient minutieus te worden onderzocht op (haar)scheuren die moeten worden geïnjecteerd. De muur dient daarna een damp werende laag te krijgen, die ervoor zorgt dat de muur wel kan ademen, maar geen vocht meer doorlaat.

De overige zaken in het rapport zijn geen zaken voor de VVE.

Wat wij willen benadrukken is dat in onze ervaring deze problematiek zich ook bij woningscheidende muren kan voordoen en ook bij de andere kelders. Om een structurele oplossing te creëren voor de VVE is het eigenlijk noodzakelijk om bij alle muren in alle kelders (zowel woningscheidende als tussenwanden) dit te doen. In overleg met het bestuur kan hiervoor een plan van aanpak worden gemaakt (…).”

2.18.

Naar aanleiding van de onder 2.17 genoemde mail heeft [eiser sub 2] diezelfde dag aan [naam 5] gemaild (met een kopie aan onder anderen [gedaagde sub 3]):

Dank voor het rapport. Ik had e.e.a. al vernomen via mijn advocaat. Wat ik heb begrepen is dit een VvE kwestie, behalve het stukje extra ventilatie. Mijn vraag is: hoe snel kan dit opgepakt? Het lijkt mij niet de bedoeling dat moeten wachten totdat alle andere kelderbakken onderzocht worden (…)

2.19.

Op 28 juli 2014 heeft zich in Amsterdam hevige regenval voorgedaan, waardoor in de woning en in (een aantal van) de omliggende appartementen, lekkage is ontstaan.

2.20.

Bij e-mail van 30 juli 2014 heeft [naam 4] aan [eiser sub 2] het volgende meegedeeld:

(…) stuur ik alvast het voorstel tot het plan van aanpak.

Voorzetwanden vrij maken zodat de kelderwanden geinspecteerd kunnen worden = actie eigenaar [adres].

Inspectie van de kelderwanden en vloeren door een specialist – actie vve.

Rest zaken zoals het ventilatie huishouding zoals genoemd in het rapport = actie eigenaar [adres].

Het terugplaatsen van wanden e.d. is voor de eigenaar.

Coördinatie van de werkzaamheden ligt bij de actor. VVE is niet verantwoordelijk voor de werkzaamheden van eigenaar en coördineert dit ook niet.

** lees voor de VVE, de vve beheerder [bedrijf 2] (…).”

[eiser sub 2] heeft deze e-mail diezelfde dag doorgestuurd naar [gedaagde sub 3].

2.21.

Bij fax van 7 augustus 2014 heeft de raadsman van [gedaagden gezamenlijk] namens [bedrijf] aan de toenmalige raadsvrouw van [eisers gezamenlijk] meegedeeld dat (volgens [bedrijf]) het vrij maken van de voorzetwanden en dergelijke een VVE aangelegenheid is en dat de VVE ook de kosten daarvoor zal dienen te dragen.

2.22.

Op 29 augustus 2014 heeft Bouw- en aannemingsbedrijf Drent&Welling een (aan [bedrijf 2] gerichte) kostenraming opgesteld betreffende herstelwerkzaamheden in de woning, waarbij het werk in grote lijnen bestaat uit herstelwerk van de lekkages aan de kelderwanden en de nodige bouwplaatsvoorzieningen en projectbegeleiding om het werk tot stand te brengen. De totale prijs voor deze werkzaamheden is geraamd op een bedrag van

€ 88.823,31.

2.23.

Bij brief van 8 september 2014 heeft mr. M.M. van Willigen van DAS Rechtsbijstand namens [eisers gezamenlijk] [gedaagde sub 1] gesommeerd om uiterlijk op 30 september 2014 over te gaan tot een deugdelijk herstel van het gebrek aan de woning, dat [eisers gezamenlijk] volgens deze brief op 28 juli 2014 hebben geconstateerd (enorme waterschade, volgens [gedaagde sub 3] tengevolge van het missen van een elleboogpijp in een afvoerpijp).

2.24.

Bij brief van 17 september 2014 heeft [gedaagde sub 1] in reactie op de onder 2.23 genoemde brief elke aansprakelijkheid voor waterschade in de woning van de hand gewezen, aangezien deze zou zijn veroorzaakt door extreme regenval op 28 juli 2014 en niet door een gebrek in de woning.

2.25.

In een e-mail van 23 september 2014 aan [eiser sub 2] heeft [naam 4] voorgesteld om ten aanzien van de onder 2.22 vermelde herstelkosten de volgende verdeling te maken:

€ 25.307,14 voor rekening van de VVE (onder voorbehoud van goedkeuring bestuur)

€ 22.259,82 door de opstalverzekering (onder voorbehoud van goedkeuring verzekeraar)

€ 42.259,96 voor rekening van [eisers gezamenlijk]

2.26.

Bij brief van 2 oktober 2014 heeft de raadsvrouw van [eisers gezamenlijk] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] meegedeeld dat zij hen in rechte zal betrekken – omdat de woning vanwege de lekkages niet aan de eisen voor normaal gebruik voldoet (non-conformiteit) – tenzij zij binnen drie werkdagen bevestigen binnen twee weken te zullen zorgdragen voor het herstellen van de gebreken in het souterrain en [eisers gezamenlijk] volledig compenseren voor de gemaakte kosten.

2.27.

Op 16 oktober 2014 heeft [eisers gezamenlijk] [gedaagden gezamenlijk] gedagvaard in een bodemprocedure bij deze rechtbank en primair (onder meer) ontbinding van de koopovereenkomst en € 20.000,- schadevergoeding gevorderd, subsidiair gedeeltelijke ontbinding met vermindering van de koopprijs met een bedrag van

€ 88.823,31 en schadevergoeding op te maken bij staat.

2.28.

In een e-mail van 23 oktober 2014 heeft [projectmanager], op verzoek van [eiser sub 2], aan haar raadsvrouw zijn waarnemingen van het bezoek aan de woning op 19 juni 2014 meegedeeld. In die e-mail staat onder meer:

Op locatie heeft (…) [gedaagde sub 3] van de firma [bedrijf] mij verteld dat ten tijde van de renovatie van de kelder een aantal lekkages zijn opgetreden. Letterlijk is gezegd: “Na het verwijderen van de houten voorzetwanden, welke voorlangs de steens (dragende) muur waren gemonteerd, kwam er water uit de gaten waar zich eerst de pluggen (…) bevonden”. Ik vroeg hem daarna hoe deze lekkage zich manifesteerde. Zijn antwoord was: “Uit de gaten die zich in de muur bevonden kwamen straaltjes water”. Al met al bevestigd dit dat de lekkage zich reeds voorafgaand aan de renovatie van de kelder heeft voorgedaan en er met volle bewustzijn een voorzetwand voor is geplaatst. Wellicht zijn er destijds wel maatregelen genomen om de lekkage te verhelpen, (bijvoorbeeld door injecteren) maar deze hebben niet geresulteerd in een definitieve afdoening.”

2.29.

In een e-mail van 4 november 2014 heeft makelaar [makelaar] aan de raadsman van [gedaagden gezamenlijk] onder meer meegedeeld:

De kopers zijn destijds afgekomen op de aanbieding van de [adres] alwaar zij 21 januari 2013 bezichtigd hebben. Vervolgens hebben zij per mail aangegeven interesse te hebben in de woning toen deze helaas voor hen reeds verkocht was. Gezien deze interesse heb ik ze destijds de woning op [adres] aangeboden, alwaar wij 1 februari en 13 februari bezichtigd hebben. Deze woning is destijds in opdracht van [gedaagde sub 1] in de verkoop genomen. Ten tijde van deze bezichtigingen was de woning nog in casco staat. (…) Het bestaande souterrain was zowel wat de vloer betreft als wel de wandafwerking dus nog de kale betonnen bak. (...) Er zijn tijdens deze bezoeken ter plaatse nooit vochtproblemen naar boven gekomen (…) Tijdens een van de besprekingen is aangegeven dat vóór de koop van [gedaagde sub 1] de kelder een lek kende maar dat deze door [bedrijf 2] voor de levering aan [gedaagde sub 1] is op gelost. De kelder was ook kurkdroog. Ik wil benadruk dat ik nimmer de indruk aan de kopers heb gegeven dat de kelderbak gerenoveerd was. (…)

3 Het geschil

3.1.

[eisers gezamenlijk] vorderen samengevat – veroordeling van [gedaagde sub 1], op straffe van verbeurte van dwangsommen, om binnen drie dagen na de betekening van het vonnis de benodigde noodvoorzieningen te (laten) treffen in de woning van [eisers gezamenlijk] om de woning (in ieder geval) lekvrij te maken in de periode totdat in de bodemprocedure verder zal worden beslist.

Daarnaast vorderen [eisers gezamenlijk] hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 3] en [bedrijf], tot vergoeding van een bedrag van € 20.000,- als voorschot op hetgeen zij aan [eisers gezamenlijk] verschuldigd zijn.

3.2.

[gedaagden gezamenlijk] voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Voorop staat dat [eisers gezamenlijk] bij hun vorderingen een spoedeisend belang hebben. [gedaagden gezamenlijk] hebben immers niet, althans onvoldoende, weersproken, dat sprake is van reële vochtklachten in de woning, die zo spoedig mogelijk dienen te worden verholpen. Het spoedeisend belang strekt zich uit tot de vordering tot betaling van een (voorschot) op de kosten van herstel en vergoeding van overige schades. Dat sprake is van spoedeisende belangen aan de zijde van [eisers gezamenlijk] hebben [gedaagden gezamenlijk] op zichzelf ook niet betwist.

4.2.

[eisers gezamenlijk] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat het, ook los van de extreme regenval op 28 juli 2014, regelmatig lekt in de woning als het heeft geregend, dat in de in het souterrain gelegen slaapkamers sprake is van vochtdoorslag in de muren en dat op die verdieping sprake is van een bovenmatige vochtigheidsgraad (78%), die een klam gevoel veroorzaakt. De stellingen van [eisers gezamenlijk] worden ondersteund door de diverse rapportages die naar aanleiding van de klachten van [eisers gezamenlijk] zijn opgemaakt, zoals geciteerd onder de feiten bij 2.6, 2.8, 2.12 en 2.16. [eisers gezamenlijk] hebben de (tevens door middel van de overgelegde foto’s onderbouwde) ernst van de situatie onderstreept door te vermelden dat zij inmiddels vanwege de vochtproblemen niet meer in de ouderslaapkamer slapen, maar in de hal, en dat zich bij de kinderen van [eisers gezamenlijk] met name bij de jongste, gezondheidsklachten hebben geopenbaard die vermoedelijk samenhangen met de vochtproblematiek.

Ook deze stellingen op zichzelf hebben [gedaagden gezamenlijk] niet, althans onvoldoende weersproken.

4.3.

[eisers gezamenlijk] hebben hun vorderingen onder meer gebaseerd op non-conformiteit van de woning als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW), omdat deze niet de eigenschappen bevat die voor een normaal gebruik nodig zijn en welke [eisers gezamenlijk] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. [gedaagden gezamenlijk] hebben verweer gevoerd, onder meer verwijzend naar de ouderdom van de woning, die in 1925 is gebouwd. [gedaagden gezamenlijk] hebben echter niet betwist dat de woning aan [eisers gezamenlijk] is verkocht als een volledig gerenoveerde woning. De woning is ook met zoveel woorden in de verkoopbrochure aangeprezen. Weliswaar was deze brochure bestemd voor het appartement op [adres], maar met [eisers gezamenlijk] was uitdrukkelijk afgesproken dat zij eenzelfde staat van oplevering mochten verwachten.

De slaapkamers van de aldus gerenoveerde woning bevinden zich alle in het souterrain, alwaar, ook volgens de verkoopbrochure, zich tevens een wasmachineaansluiting, toilet en badkamer bevinden. Aldus mochten [gedaagden gezamenlijk] verwachten dat het souterrain voor een normaal gebruik van de slaapkamers, wasmachine en sanitair geschikt was, wat tengevolge van de vochtklachten thans (zoals [eisers gezamenlijk] als gezegd voldoende aannemelijk hebben gemaakt) niet het geval is. De door [eisers gezamenlijk] betaalde koopprijs is niet zodanig dat zij er rekening mee moesten houden dat zij een woning met ernstige gebreken geleverd zouden krijgen.

4.4.

Voorts is voldoende aannemelijk dat de oorzaak van de gebreken in de woning met name is gelegen in lekken in de kelderbak. Ook hiervoor bieden de eerdergenoemde rapportages voldoende aanknopingspunten. Dat de gebreken (mede) zouden zijn veroorzaakt door het leveren van ondeugdelijk werk door de aannemer ([gedaagde sub 3] en/of [bedrijf]) is tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden gezamenlijk], vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden.
Veeleer kan ervan worden uitgegaan dat de gebreken al voor de verbouwing bestonden en dat eerder is getracht deze te verhelpen. In de onder 2.16 en 2.28 aangehaalde weergave van de gesprekken met [gedaagde sub 3] die [projectmanager] heeft gehad is immers vermeld dat [gedaagde sub 3] tijdens de renovatie zelf heeft geconstateerd dat er na verwijdering van pluggen straaltjes water uit de muur liepen en dat voorzetwanden zijn aangebracht. [gedaagde sub 3] heeft de juistheid van de weergave van de gesprekken met hem niet betwist.

4.5.

Uitgaande van de onder 4.2 tot en met 4.4 genoemde feiten en omstandigheden kan dus worden aangenomen dat de woning – in elk geval het souterrain – niet geschikt was en is voor normaal gebruik en dat het beroep van [eisers gezamenlijk] op non-conformiteit daarom in beginsel slaagt.

4.6.

[gedaagden gezamenlijk] heeft betoogd dat het beroep op non-conformiteit niettemin niet opgaat, omdat hier geen sprake is van de levering van een woonhuis, maar van een appartementsrecht dat slechts recht geeft op het gebruik van de binnenkant van de woning. Eventuele gebreken aan het casco of de fundering van de woning zouden in de optiek van [gedaagden gezamenlijk] te allen tijde een aangelegenheid zijn van de VVE, waarop de verkoper van een appartementsrecht niet kan worden aangesproken, en om die reden niet kunnen leiden tot non-conformiteit van het geleverde.

[gedaagden gezamenlijk] zullen in deze opvatting niet worden gevolgd.

Het appartementsrecht betreft het recht tot gebruik van de woning, inclusief het (mede)gebruik van de gemeenschappelijke eigendom van de VVE, voor zover dit strekt tot een normaal gebruik van het geleverde als woonruimte. Een gebrek in casco of fundering kan in dat verband wel degelijk non-conformiteit van het appartementsrecht opleveren, ook als dit de gemeenschappelijke eigendom betreft en het herstel daarvan dus medewerking van de (andere leden van de) VVE vereist, nu een dergelijk gebrek mede bepalend is voor de hoogte van de koopprijs van het appartementsrecht en voor de kwaliteit van het geleverde. Het verweer op dit punt, waarbij [gedaagden gezamenlijk] alle aansprakelijkheid voor de gebreken neerleggen bij de VVE, wordt dan ook verworpen. Dat [eisers gezamenlijk] wellicht (ook) de (leden van de) VVE kunnen aanspreken voor bepaalde gebreken, en dat [gedaagde sub 1] mogelijk op haar beurt aanspraken heeft jegens degene die de woning aan haar heeft verkocht, staat de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] ten opzichte van [eisers gezamenlijk] op grond van non-conformiteit niet in de weg. Ook eventuele toezeggingen van de VVE dat bepaalde kosten voor haar rekening komen, laten de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] onverlet. Daar komt bij dat vooralsnog niet is gebleken dat de VVE onverkort met afspraken zoals weergegeven in de e-mail van 11 juni 2014 (zie 2.15) waarop [gedaagden gezamenlijk] zich in dit verband hebben beroepen, heeft ingestemd en ook [gedaagde sub 3] heeft verklaard het niet met de weergave van die afspraken eens te zijn.

4.7.

[gedaagde sub 1] heeft verder aangevoerd dat de vordering van [eisers gezamenlijk] jegens haar ook al niet kan slagen, omdat [eisers gezamenlijk] niet binnen bekwame tijd bij haar zou hebben geklaagd, zoals in artikel 6:89 van het BW is voorgeschreven.

Ook dit verweer gaat niet op.

[eisers gezamenlijk] hebben op dit punt naar voren gebracht dat zij gedurende het koop- en verbouwingsproces vrijwel uitsluitend zaken hebben gedaan met [gedaagde sub 3], al dan niet in zijn hoedanigheid van directeur van [bedrijf], dat zij er vanuit gingen dat hij optrad als of namens de eigenaar en dat zij de naam van [gedaagde sub 1] alleen zijn tegengekomen bij de ondertekening van het koopcontract. Ook daarin (zie bij 2.1) was als contactpersoon [gedaagde sub 3] vermeld, alsook diens e-mailadres en telefoonnummer en geen verdere gegevens van [gedaagde sub 1]. [eisers gezamenlijk] hebben de vochtproblematiek dan ook in eerste instantie bij [gedaagde sub 3] onder de aandacht gebracht en de contacten daarover onderhouden met hem. Niet in geschil is dat dit reeds in mei/juni 2013 is begonnen. Ook de uitgebreide brief van 6 december 2013 (2.9) is aan [gedaagde sub 3] gericht. Vervolgens hebben [eisers gezamenlijk] alle aan de VVE over dit onderwerp gerichte correspondentie ter kennis gebracht aan [gedaagde sub 3].

Nu [gedaagde sub 1] er zelf voor heeft gekozen om [gedaagde sub 3] als haar contactpersoon aan te wijzen in de koopovereenkomst wordt zij geacht van de aan hem gerichte correspondentie met betrekking tot de klachten vanaf 2013 op de hoogte te zijn, ook al dateert de eerste rechtstreeks aan haar gerichte brief hierover pas van

8 september 2014. Ook de omstandigheid dat [gedaagde sub 3] en [bedrijf] (zoals blijkt uit de e-mail van 14 juni 2014 en de fax van 7 augustus 2014 (aangehaald bij 2.14 en 2.21) de aansprakelijkheid voor de gebreken geheel naar de VVE hebben willen verschuiven, komt voor rekening en risico van [gedaagde sub 1]. Daar komt bij, zoals [eisers gezamenlijk] terecht heeft betoogd, dat niet is gebleken van enige benadeling van [gedaagde sub 1] doordat zij eerst op 8 september 2014 zelf is aangeschreven.

4.8.

[gedaagden gezamenlijk] hebben voorts nog bepleit dat non-conformiteit niet aan de orde kan zijn, omdat de kelderbak bij de oplevering van de woning droog was en zij er vanuit gingen en mochten gaan dat de lekkages in het verleden naar behoren waren verholpen. Ook hierin zullen [gedaagden gezamenlijk] niet worden gevolgd. Mogelijk was de kelderbak tijdens de inspectie in februari 2013 ‘kurkdroog’ zoals de verkopend makelaar stelt (2.29), maar de omstandigheid dat zich kort na de levering gebreken openbaarden waarvan de oorzaak naar het zich nu laat aanzien al ten tijde van de levering bestond, brengt mee dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt was en dat de getroffen maatregelen om de gebreken te verhelpen klaarblijkelijk niet afdoende zijn geweest. Ook als [gedaagden gezamenlijk] veronderstelden dat dit wel het geval was, komt de onjuistheid van die veronderstelling naar verkeersopvattingen voor hun rekening. [eisers gezamenlijk] kan in de gegeven omstandigheden niet worden tegengeworpen dat zij bij de aankoop van de woning geen verder onderzoek naar de kelderbak hebben gedaan, nu de woning zich bij de bezichtiging nog in casco staat bevond en hen een geheel gerenoveerde woning in het vooruitzicht was gesteld.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat voorshands aannemelijk is dat (de rechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat) de woning niet conform is opgeleverd en dat dit aan [gedaagde sub 1] als verkopende partij is toe te rekenen.

4.10.

Voor de stelling van [eisers gezamenlijk] dat ook [gedaagde sub 3] en [bedrijf] aansprakelijk zijn voor de gebreken worden voorshands onvoldoende aanknopingspunten aanwezig geacht. Zoals reeds overwogen bij 4.4 is voorshands niet aannemelijk geworden dat de gebreken mede zijn veroorzaakt doordat [gedaagde sub 3], althans [bedrijf], ondeugdelijk werk zou(den) hebben afgeleverd.

[eisers gezamenlijk] hebben daarnaast vooralsnog onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [gedaagde sub 3] en [bedrijf] onrechtmatig jegens [eisers gezamenlijk] hebben gehandeld, bijvoorbeeld doordat zij hebben getracht door het plaatsen van voorwanden de gebreken te verdoezelen. Een en ander vergt een nader onderzoek naar de feiten, waarvoor het kort geding zich niet leent. Dit betekent dat in dit kort geding vooralsnog alleen de aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] wordt aangenomen.

4.11.

[eisers gezamenlijk] hebben jegens [gedaagde sub 1] zowel een (tijdelijk) herstel van de gebreken als een schadevergoeding gevorderd. Ten aanzien van het herstel van de gebreken hebben [gedaagden gezamenlijk] terecht aangevoerd dat vooralsnog onvoldoende concreet is wat er precies zal moeten gebeuren. Enerzijds ligt er het onder 2.22 weergegeven plan voor een structurele oplossing, anderzijds is er het onder 2.20 vermelde plan van aanpak, dat meer in de richting lijkt te komen van een door [eisers gezamenlijk] gewenste noodoplossing in afwachting van een bodemprocedure, die mogelijk tot ontbinding van de koopovereenkomst zal leiden. [eisers gezamenlijk] hebben hun vordering op dit punt onvoldoende geconcretiseerd. Voor welk van deze (of eventuele andere) oplossingen zal worden gekozen lijkt bovendien nadere afstemming met de VVE onontbeerlijk. Vooralsnog staan deze omstandigheden toewijzing van de vordering tot het (doen) verrichten van herstelwerkzaamheden in de weg, hoezeer ook het treffen van maatregelen op korte termijn noodzakelijk wordt geacht. [eisers gezamenlijk] zullen daarover nader met VVE en [gedaagden gezamenlijk] in gesprek moeten gaan.

4.12.

[eisers gezamenlijk] hebben het voorschot op schadevergoeding enerzijds gevorderd als bijdrage in de kosten van herstel, en anderzijds als vergoeding van geleden en nog te lijden schade voor de inschakeling van deskundigen, voor kosten van vervangende woonruimte tijdens herstelwerkzaamheden en voor kosten van rechtsbijstand. Voorshands wordt voldoende aannemelijk geacht, mede op grond van de onder 2.25 weergegeven kostenraming, dat de rechter in de bodemprocedure een bedrag van (tenminste) € 10.000,- aan schadevergoeding ter zake van deze posten zal toewijzen. Een voorschot ter hoogte van dat bedrag is daarom thans toewijsbaar. Hetgeen [gedaagden gezamenlijk] hebben aangevoerd ten aanzien van een mogelijk restitutierisico staat de toewijzing van dit bedrag niet in de weg. Voorshands bestaan onvoldoende gronden om aan te nemen dat [eisers gezamenlijk] voornemens zijn om, zoals [gedaagden gezamenlijk] hebben aangevoerd, op korte termijn naar het buitenland te vertrekken op grond waarvan [eisers gezamenlijk] het toegewezen bedrag niet meer aan [gedaagde sub 1] zouden kunnen terugbetalen in het geval zij daartoe op grond van de uitkomst van een eventueel hoger beroep, dan wel in de bodemprocedure, gehouden zouden zijn.

4.13.

Het bedrag tot voldoening waarvan [gedaagde sub 1] zal worden veroordeeld, geldt als voorschot op en ter nadere verrekening met hetgeen zij ten gronde zal blijken verschuldigd te zijn.

4.14.

Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde sub 1] worden veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van [eisers gezamenlijk]

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] tot voldoening aan [eisers gezamenlijk] van een bedrag van

€ 10.000,- (tienduizend euro);

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van [eisers gezamenlijk] begroot op:

– € 93,80 € 93,80 aan explootkosten,

– € 93,80 € 1.892,- aan griffierecht en

– € 93,80 € 816,- aan salaris advocaat;

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J.H. van Meegen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014.1

1 type: MBcoll: