Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2014:7365

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
19-11-2014
Datum publicatie
25-11-2014
Zaaknummer
C-13-561344 - HA ZA 14-300
Formele relaties
Hoger beroep: ECLI:NL:GHAMS:2015:5440, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Eiseres heeft een hypotheek verstrekt op basis van een taxatierapport van gedaagde. Als zij tot executoriale verkoop moet overgaan, blijkt de opbrengst veel lager dan de getaxeerde waarde. Zij vordert schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad. Hoewel eiseres niet de opdrachtgeefster was, kan in beginsel wel een zorgplicht worden aangenomen van de taxateur jegens de hypotheekverstrekker als derde. De taxateur kan zich echter beroepen op een exoneratiebepaling in het rapport. Voor de stelling dat het rapport zeer onjuist en zeer onzorgvuldig was, is onvoldoende gesteld. Er rust bovendien geen rechtsplicht op de taxateur om aan de hypotheekverstrekker mededeling te doen van het feit dat zijn opdrachtgever meerdere taxaties had laten verrichten.De vordering wordt afgewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2015/102

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/561344 / HA ZA 14-300

Vonnis in hoofdzaak van 19 november 2014

in de zaak van

naamloze vennootschap SNS BANK N.V.,

gevestigd te Utrecht,

eiseres,

advocaat mr. B.J.K. Jongtien te Utrecht,

tegen

1 [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde 2]

gevestigd te [plaats],

gedaagden,

advocaat mr. H.W. Gierman te Den Haag.

Partijen zullen hierna SNS Bank en [gedaagden gezamenlijk] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 14 mei 2014

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 23 september 2014 en daarin vermelde processtukken

de brief van 7 oktober 2014 van mr. Jongtien met een aantal opmerkingen over het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagden gezamenlijk] heeft in opdracht van [naam] op 7 maart 2003 een taxatierapport opgemaakt, betrekking hebbend op het appartement aan de [adres].

2.2.

De opname heeft plaatsgevonden op 6 maart 2003.

2.3.

De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum is in dat rapport bepaald op € 730.000,- en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 680.000,-.

2.4.

Onder nadere mededelingen is onder meer vermeld:

Het omvat hier een heel leuk complex welke gerealiseerd is worden nabij het strand van Muiderzand. Het geheel is gebouwd aan een havnetje, waar ook een restaurant aanwezig is. Het achtergelegen gebiwd zal in de toekomst ontwikkeld worden met woningen en bedrijven.”

2.5.

Tevens is daarin de volgende zinsnede opgenomen:

Op deze taxatie zijn de Voorwaarden en Tarieven van de NVM van toepassing. Dienovereenkomstig aanvaardt ondergetekende ten aanzien van de inhoud van dit rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever.”

2.6.

Op 12 juni 2003 heeft SNS Bank aan [naam] en diens partner [naam 2] een hypothecaire lening verstrekt ter hoogte van € 850.000,- met voornoemd appartement als onderpand.

2.7.

Ter verkrijging van deze hypothecaire lening hebben [naam] en [naam 2] onder meer voormeld taxatierapport aan SNS Bank verstrekt.

2.8.

[naam] en [naam 2] schoten tekort in hun betalingsverplichting, waarop SNS Bank ter voorbereiding van een executoriale verkoop het appartement heeft laten hertaxeren door [bedrijf], die op 22 december 2006 een taxatierapport heeft opgemaakt.

2.9.

De opnamedatum was 21 december 2006.

2.10.

De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum is in dit rapport bepaald op € 465.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 400.000,-.

2.11.

Op de executieveiling op 13 februari 2007 werd een opbrengst gerealiseerd van €402.000,-.

2.12.

Bij brief van 2 oktober 2008 heeft de raadsman van SNS Bank [gedaagden gezamenlijk] aansprakelijk gesteld voor de schade als gevolg van het vermelden van onjuiste taxatiewaarden in het taxatierapport van 7 maart 2003. Tevens is [gedaagden gezamenlijk] uitgenodigd om het verwijt dat hij onrechtmatig zou hebben gehandeld, onderbouwd te weerleggen.

2.13.

Bij brief van 31 augustus 2010 heeft de raadsman van SNS Bank nogmaals [gedaagden gezamenlijk] aangeschreven en gevraagd om hem schriftelijk te informeren over de wijze waarop de taxatiewaarden in het taxatierapport tot stand gekomen zijn.

2.14.

Namens [gedaagden gezamenlijk] heeft Nassau Verzekering Maatschappij NV bij brief van 3 januari 2011 de aansprakelijkheid van [gedaagden gezamenlijk] afgewezen.

2.15.

In opdracht van SNS Bank is op 19 november 2011 een taxatierapport uitgebracht door De Interim Makelaar.

2.16.

De opnamedatum was 3 november 2011 en de waardepeildatum was 6 maart 2003.

2.17.

De marktwaarde per 6 maart 2003 is in dit rapport bepaald op € 450.000,- en de executiewaarde op € 395.000,-.

2.18.

SNS Bank heeft vervolgens op 7 februari 2012 een klacht ingediend tegen [gedaagden gezamenlijk] bij de NVM, die op 7 februari 2013 ongegrond is verklaard.

3 Het geschil

3.1.

SNS Bank vordert samengevat – hoofdelijke veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] tot betaling van € 472.698,74, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 februari 2007, alsmede vermeerderd met een bedrag van € 12.352,75 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, alles binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, met veroordeling van [gedaagden gezamenlijk] in de proceskosten.

3.2.

SNS Bank baseert haar vorderingen op de stelling dat [gedaagden gezamenlijk] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. [gedaagden gezamenlijk] heeft een beroepsfout gemaakt. Immers heeft hij een onjuiste taxatie verricht, nu de door hem bepaalde waarden veel meer dan 10% afwijken van de waarden die in december 2006 zijn getaxeerd. Bovendien heeft [gedaagden gezamenlijk] de door hem bepaalde waarde niet onderbouwd. De schending van de zorgplicht jegens SNS Bank als derde leidt tot aansprakelijkheid, aldus SNS Bank

Voorts voert SNS Bank aan dat [gedaagden gezamenlijk] haar erop had moeten attenderen dat [naam] meerdere panden door [gedaagden gezamenlijk] had laten taxeren. Volgens SNS Bank was [gedaagden gezamenlijk] bekend met het feit dat SNS Bank optrad als hypotheekverstrekker. Door dat na te laten heeft [gedaagden gezamenlijk] in strijd gehandeld met de maatschappelijke betamelijkheid.

3.3.

[gedaagden gezamenlijk] voert verweer. Primair heeft [gedaagden gezamenlijk] geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid in de zaak tegen [gedaagde 1], en voorts heeft hij zich beroepen op te laat klagen door SNS Bank. Bovendien heeft hij zich beroepen op het exoneratiebeding in het taxatierapport. Subsidiair heeft [gedaagden gezamenlijk] betwist dat van onrechtmatig handelen sprake zou zijn, heeft hij causaal verband weersproken en een beroep gedaan op eigen schuld aan de zijde van SNS Bank. Uiterst subsidiair is de hoogte van de gevorderde schade betwist.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

De rechtbank ziet aanleiding allereerst het beroep op het exoneratiebeding te bespreken. [gedaagden gezamenlijk] beroept zich op de bepaling die hierboven onder 2.5 is geciteerd. Hij stelt dat deze bepaling een expliciete waarschuwing bevat naar een derde als SNS Bank en is geschreven ter bescherming van de taxateur. Een taxateur krijgt immers slechts een paar honderd euro voor een taxatie, een bedrag dat zich niet verhoudt met een omvangrijk aansprakelijkheidsrisico. Door gebruik te maken van het rapport, heeft SNS Bank de gelding van de exoneratie aanvaard. Als SNS Bank zich desalniettemin op het rapport had willen baseren, had het op haar weg gelegen daarover afspraken te maken met [gedaagden gezamenlijk] of nadere vragen te stellen, aldus [gedaagden gezamenlijk]

4.2.

SNS Bank stelt dat het beroep op het exoneratiebeding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Immers, het belang van de taxatie bij het verstrekken van een hypothecaire lening is heel groot. Dat moet [gedaagden gezamenlijk] zich bewust zijn geweest. Deze taxatie was bedoeld voor hypotheekverstrekking. Bovendien kan op een dergelijk beding geen beroep worden gedaan als er sprake is van een zeer onjuist en zeer onzorgvuldig opgesteld rapport, aldus SNS Bank.

4.3.

De rechtbank overweegt allereerst dat onder omstandigheden een zorgplicht van een taxateur kan worden aangenomen jegens derden erin bestaande dat de taxateur moet instaan voor de juistheid van het taxatierapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten en de zorgvuldigheid van het daaraan te grondslag liggende onderzoek. Dat geldt in beginsel in een situatie als de onderhavige, waarin de taxatie werd verricht ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire lening. Nu echter in het taxatierapport van [gedaagden gezamenlijk] uitdrukkelijk is opgenomen dat die geen aansprakelijkheid aanvaardt voor anderen dan de opdrachtgever, en SNS Bank desalniettemin gebruik heeft gemaakt van dat rapport, kan worden geconcludeerd dat tussen partijen een rechtsbetrekking is ontstaan op grond waarvan [gedaagden gezamenlijk] zich op die exoneratie kan beroepen. Naar het oordeel van de rechtbank is het op grond van de toelichting zoals door [gedaagden gezamenlijk] gegeven, in beginsel niet onredelijk om dergelijke aansprakelijkheid uit te sluiten. Het staat immers ter vrije keuze van de SNS Bank om al dan niet op basis van dit rapport, met exoneratiebeding, tot verstrekking van een hypothecaire lening over te gaan, dan wel zelf opdracht te geven tot een taxatie of zichzelf op andere wijze zekerheid te verschaffen ten aanzien van de overeenkomst met de lener. Het feit derhalve dat deze taxatie van groot belang zou zijn geweest bij de beslissing om al dan niet tot het verstrekken van een lening over te gaan, moet – in de verhouding tussen deze partijen - voor rekening en risico van SNS Bank blijven en kan niet tot de conclusie leiden dat een beroep op die exoneratie in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.

4.4.

Ten aanzien van de stelling dat een beroep op dit beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn nu sprake zou zijn van een zeer onjuist en zeer onzorgvuldig rapport, overweegt de rechtbank het volgende. Allereerst rijst de vraag of een dergelijke omstandigheid überhaupt in de weg kan staan aan een beroep op de exoneratie, nu immers slechts in dat geval aansprakelijkheid van de makelaar zou ontstaan, die met de exoneratie wordt uitgesloten. Deze vraag kan echter onbeantwoord blijven, nu dit verweer reeds strandt op het feit dat onvoldoende feiten zijn aangevoerd om tot die kwalificatie te komen. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

4.5.

Ter onderbouwing van de stelling dat het rapport zeer onjuist en onzorgvuldig zou zijn is door SNS Bank het volgende gesteld. Ten eerste heeft [gedaagden gezamenlijk] niet uitgelegd hoe hij tot zijn taxatie is gekomen, althans had hij niet op vraagprijzen mogen taxeren. Ook is ten onrechte geen onderscheid gemaakt tussen appartementen met uitzicht op de dijk of met uitzicht op het water. Bovendien is niet uitgelegd waarop dit appartement twee ton meer waard zou zijn dan een appartement dat twee jaar daarvoor was verkocht. Dat de waarden onjuist zijn, zou blijken uit de hertaxaties en de opbrengst van de executoriale verkoop, die beduidend lager zijn.

4.6.

[gedaagden gezamenlijk] heeft – ter zitting – uitgelegd dat sprake was van een project in Almere aan het water. In het naastgelegen plaatsje Huizen waren de prijzen van appartementen aan datzelfde water zeer hoog. Er werden enorme bedragen betaald. De verwachting was dat dit ook in Almere zou gebeuren, te meer omdat het gebied achter dit project helemaal ontwikkeld zou worden. Er was al voor de bouw veel belangstelling voor dit project geweest. Op het moment van taxeren waren er geen concrete recente verkopen geweest. [gedaagden gezamenlijk] heeft zich derhalve gebaseerd op vraagprijzen in de omgeving en op zijn inschatting van de ontwikkeling van het gebied.

Dat het appartement, na de taxatie, in waarde is gedaald, kan [gedaagden gezamenlijk] niet worden aangerekend. De verwachte ontwikkeling van het achterland is niet doorgegaan en er is in het centrum van Almere een complex gebouwd dat een drukkend effect heeft gehad op de waarde. Dat de opbrengst bij executie zo laag was, had enerzijds te maken met het feit dat de prijzen niet zijn gestegen en anderzijds met de slechte staat van het appartement, aldus [gedaagden gezamenlijk]

4.7.

De rechtbank stelt voorop dat een taxatie geen exacte wetenschap is. Het is een schatting van de actuele waarde in het economisch verkeer op het moment van beoordelen. De wijze van inschatten van de waarde zoals door [gedaagden gezamenlijk] ter zitting toegelicht is in overeenstemming met de zorgvuldigheid die van een makelaar/taxateur mag worden verwacht. Niet gebleken is van een in de beroepsgroep erkende regel dat, bij ontbreken van recente verkoopbedragen van woningen in de buurt, niet zou mogen worden teruggevallen op vraagprijzen. Ook zijn verkoopbedragen van langer geleden niet per definitie relevant. Evenmin is het in strijd met een zorgvuldige taxatie om – naar beste kunnen – een inschatting te maken van de waarde op grond van ontwikkelingen in de naaste omgeving. De rechtbank is dan ook van oordeel dat geen feiten en omstandigheden zijn aangevoerd waaruit blijkt dat de wijze van totstandkoming van de taxatie onzorgvuldig is geweest.

4.8.

SNS Bank stelt voorts dat de getaxeerde waarden in elk geval onjuist zijn gebleken. De rechtbank overweegt daaromtrent dat het enkele feit dat de waarde van het appartement in later tijd veel lager blijkt te zijn, op zichzelf nog niets zegt over de waarde ten tijde van de taxatie. In elk geval kan daaruit niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat de door [gedaagden gezamenlijk] getaxeerde waarde onjuist is bepaald. De taxatie ziet, als gezegd, slechts op de waarde op het moment van taxeren en daaraan kunnen geen garanties worden ontleend voor de toekomstige ontwikkeling van die waarde. Derhalve kan SNS Bank voor haar stelling dat de getaxeerde waarde onjuist was, niet volstaan met de vaststelling dat in december 2006 en februari 2007 de waarde lager is vastgesteld dan de waarde die door [gedaagden gezamenlijk] in 2003 is bepaald. Aan de hertaxatie van19 november 2011 (waarin de waarde per 2003 met terugwerkende kracht is bepaald) kan in dit opzicht geen doorslaggevende betekenis worden gehecht, reeds nu uit dit rapport blijkt dat voor de inschatting van de waarde in 2003 gebruik is gemaakt van informatie uit de jaren daarna. Informatie waarover [gedaagden gezamenlijk] uiteraard niet kon beschikken ten tijde van zijn taxatie.

4.9.

Uit het voorgaande vloeit voort dat voor de conclusie dat de getaxeerde waarde (zeer) onjuist was, onvoldoende is gesteld. Het beroep op het exoneratiebeding slaagt derhalve.

4.10.

Resteert het gestelde onrechtmatig handelen, gelegen in het niet melden van meerdere taxatieopdrachten door [naam] aan SNS Bank. SNS Bank heeft daartoe gesteld dat het [gedaagden gezamenlijk] bekend moest zijn dat [naam] het appartement niet voor eigen gebruik zou gebruiken. Bovendien kon [gedaagden gezamenlijk] weten dat [naam] verschillende hypotheken had afgesloten. Volgens SNS Bank was het strijdig met de maatschappelijk betamelijkheid om SNS Bank als beoogd geldverstrekker daarvan niet op de hoogte te stellen.

4.11.

[gedaagden gezamenlijk] betwist dat hij wist dat SNS Bank als beoogd hypotheekverstrekker optrad. Bovendien stelt hij regelmatig taxaties te doen, zonder ooit te weten of die daadwerkelijk tot financiering hebben geleid en door wie. Er bestaat geen maatschappelijke verplichting om een beoogd hypotheekverstrekker op de hoogte te stellen van dergelijke feiten, aldus [gedaagden gezamenlijk].

4.12.

De rechtbank begrijpt het betoog van SNS Bank aldus dat op een makelaar die in opdracht van een klant een taxatie verricht, de verplichting zou rusten om aan (één van ) de beoogde hypotheekverstrekker(s) informatie te verstrekken die van invloed zou kunnen zijn op het risico dat die hypotheekverstrekker voornemens is op zich te nemen. Een dergelijke rechtsplicht rust evenwel naar het oordeel van de rechtbank niet op een makelaar. Het is aan de geldverstrekker zelf om zijn risico in te schatten en daarnaar onderzoek te doen. Niet is gesteld bovendien dat het hier om informatie zou gaan, waartoe SNS Bank geen toegang zou hebben. Derhalve is ook op deze grond geen aansprakelijkheid aan te nemen.

4.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van SNS Bank bij gebreke van een grondslag zullen worden afgewezen. De overige verweren en stellingen behoeven derhalve geen bespreking meer.

4.14.

SNS Bank zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] worden begroot op:

- griffierecht 3.829,00

- salaris advocaat 5.160,00 (2 punten × tarief € 2.580,00)

Totaal € 8.989,00

4.15.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt SNS Bank in de kosten aan de zijde van [gedaagden gezamenlijk] tot op heden begroot op € 8.989,00, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt SNS Bank in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat SNS Bank niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de 15e dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Aalders en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2014.1

1 *