Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2013:6794

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
11-09-2013
Datum publicatie
18-10-2013
Zaaknummer
C/13/515405 / HA ZA 12-494
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Beroepsaansprakelijkheid van een notaris (zie ook 515229 HA ZA 12-475)(ECLI:NL:RBAMS:2013:6793). Maatstaf voor beoordeling van de vraag of de notaris in strijd heeft gehandeld met zijn zorgplicht. In de ene zaak zijn wel, en in de andere zaak zijn geen omstandigheden aanwezig op grond waarvan de notaris bij het passeren van een akte had dienen te waarschuwen voor risico's die verbonden waren aan de daarvoor gesloten overeenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/515405 / HA ZA 12-494

Vonnis van 11 september 2013

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats],

eiseres,

advocaat mr. H.G. Tienstra,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. W.F. Hendriksen.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de notaris genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 17 april 2013 waarbij een comparitie van partijen is gelast, met de daarin vermelde stukken,

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 21 januari 2013, met de daarin vermelde stukken.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

Op 13 juli 2008 heeft [eiseres], toentertijd student en 21 jaar oud, een “Overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging gesloten die is ondertekend door [naam] (hierna: [naam]). Hij handelde blijkens de tweede pagina van de overeenkomst daarbij als bestuurder van Koopstudio B.V. (hierna: Koopstudio), welke vennootschap handelde als zelfstandig bevoegd bestuurder van Koopstudio Woonconcepten B.V. (hierna: Koopstudio Woonconcepten), die handelde als zelfstandig bestuurder van Koopstudio Nederland B.V. (hierna Koopstudio Nederland) die op haar beurt weer handelde voor zich en/of als mondeling gevolmachtigde van de bestuurders van de Woonvereniging [adres] (hierna: de Woonvereniging).

2.2.

In de overeenkomst worden deze partijen vervolgens Koopstudio genoemd. [eiseres] wordt aangeduid met “lid”. In de overeenkomst is onder meer het volgende bepaald:

(…)

NEMEN IN AANMERKING DAT:

“a. Koopstudio het woonhuis aan [adres] zal kopen en op de dag van levering in eigendom zal overdragen aan de op die datum opgerichte vereniging Woonvereniging[adres]

b. de woonvereniging alle lidmaatschapsrechten betreffende het gebruik van het onderhavige woonhuis aan Koopstudio zal uitgeven en Koopstudio daartoe als lid zal toetreden terzake van deze lidmaatschapsrechten;

c. op het gehele woonhuis aan [adres] een hypotheekrecht zal worden gevestigd ten behoeve van de Rabobank te Venlo […] tot zekerheid voor alles wat de Bank van de woonvereniging en/of haar huidige leden en/of haar toekomstige leden te vorderen heeft;

d. Koopstudio met betrekking tot onderhavig lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden.

[…]

KOMEN OVEREEN DAT

Koopstudio het lid in de gelegenheid zal stellen tot genoemde woonvereniging toe te treden, met betrekking tot dit lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden, waarbij het lid gerechtigd wordt tot:

het lidmaatschapsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de studio nummer 11, gelegen op de derde verdieping van het pand [adres] […]

Het inleggeld, […] dat het lid aan Koopstudio zal betalen voor de toetreding tot de woonvereniging bedraagt […] (€ 199.500,00), exclusief overdrachtsbelasting. Het totaal te financieren bedrag, inclusief overdrachtsbelasting, bedraagt […] (€ 214.366,00). […]

Artikel 2 Betaling van het inleggeld.

De betaling van het inleggeld vindt plaats bij het passeren van de akte van toetreding, hierna de levering.

Artikel 3. De toetreding tot de woonvereniging

[…]

3.3.

Voor het geval de aan het recht verbonden woonruimte verbouwd moet worden en op de in 3.1 genoemde datum nog niet is opgeleverd zal, na de toetreding door het lid tot de woonvereniging, van het betaalde inleggeld 10% in depot bij de notaris blijven. Nadat de opleveringskeuring aan de hand van de technische omschrijving in de brochure […] heeft plaatsgevonden, zal het restant aan Koopstudio worden uitbetaald.”

2.3.

Bij akte tot levering van 24 september 2008 is het pand aan de [adres] (hierna: het pand) ten overstaan van kandidaat-notaris [naam 2], als waarnemer van de notaris, door DM Real Estate B.V. (een met Koopstudio samenwerkende financierende vennootschap) geleverd aan de woonvereniging tegen een koopprijs van  

€ 1.192.000,=.

2.4.

Bij akte van 24 september 2008 is ten overstaan van kandidaat-notaris [naam 2], als waarnemer van de notaris, door de woonvereniging ten behoeve van de Rabobank een (paraplu)hypotheek verleend op het pand tot:

zekerheid voor de betaling van al hetgeen de bank blijkens haar administratie van de hypotheekgever, en/of haar huidige leden en/of haar toekomstige leden, zowel van hen tezamen als van ieder van hen afzonderlijk, voor zover in deze akte niet anders aangeduid, hierna te noemen: debiteur, te vorderen heeft of mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welken anderen hoofde ook..

Het hypotheekrecht werd verleend tot een bedrag van 2,5 miljoen euro, vermeerderd met rente en kosten en in totaal tot € 3.375.000,--.

2.5.

Bij akte van 24 september 2008 is ten overstaan van kandidaat-notaris[naam 2], als waarnemer van de notaris door de Koopstudio pandrecht gevestigd op het lidmaatschapsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van 11 studio’s in het pand, waaronder studio 11. Het pandrecht werd gevestigd tot meerdere zekerheid voor de betaling van al hetgeen de Rabobank van de woonvereniging te vorderen heeft tot een bedrag van 2,5 miljoen euro, vermeerder met rente en kosten.

2.6.

Op 24 september 2008 heeft de Rabobank 1,3 miljoen euro gestort op de derdengeldrekening van de notaris voor de aankoop van het pand door de woonvereniging. Voornoemd bedrag is afkomstig uit de geldlening tot zekerheid waarvan de (paraplu)hypotheek en het pandrecht waren gevestigd.

2.7.

Op 19 oktober 2008 heeft de vader van [eiseres] per e-mail aan Koopstudio met een c.c. aan de notaris onder meer het volgende geschreven:

Helaas is er nu op de datum van ondertekening nog steeds geen zicht op de oplevering van de studio. Pogingen om een betaalbare, tijdelijke oplossing voor [eiseres] te vinden hebben ook nog geen positief resultaat gehad. De gang van zaken en de grote vertraging heeft ons vertrouwen in het succes van de Koopstudio formule sterk ondergraven. De hele gang van zaken geeft eigenlijk meer dan genoeg redenen om van de gehele transactie af te zien.

Toch willen wij graag tot concrete resultaten komen. Daarom zullen wij morgen in principe wel de voorgelegde akten gaan tekenen bij de notaris. Wij doen dit wel onder een aantal nadrukkelijke voorwaarden:

5. Alle kosten van de financiering via de Rabobank tussen het moment van ondertekening en de datum van de daadwerkelijke oplevering komen voor rekening van koopstudio.

6. De toezegging van Koopstudio van 3 juli 2008 om de maandlasten gelijk te houden aan het oorspronkelijk aangeboden bedrag van € 408 per maand worden door u schriftelijk gestand gedaan.

7.[eiseres] krijgt voldoende mogelijkheden van inspraak bij de uitvoering van het verbouwingsplan. Het overleg hierover wordt georganiseerd voor aanvang van de verbouwing door de aannemer. Koopstudio stelt zich hierbij coöperatief op en neemt de verbouwingskosten, inclusief eventuele logische aanpassingen mee in de investeringskosten.

8. Zodra de aannemer is geselecteerd en aangeteld krijgen wij een overzicht van de bouwplanning, waaruit de verwachte opleveringsdata blijken.

Wij verzoeken u deze afspraken zo spoedig mogelijk aan ons te bevestigen, middels een bevestiging op deze e-mail.

Mocht dit niet lukken voor morgen 20 oktober 2008, 11 uur, dan zullen wij met de notaris overleggen over de consequenties en zo nodig besluiten tot uitstel van de ondertekening.

(…)


2.8. Koopstudio heeft op 20 oktober 2008, 10.42 uur, per email aan [eiseres] ingestemd met die voorwaarden.

2.9.

Op 20 oktober 2008 is ten overstaan van de notaris de notariële akte voor de toetreding van [eiseres] tot de woonvereniging gepasseerd en heeft betaling door [eiseres] van het inleggeld van € 199.500,= plaatsgevonden. In de notariële akte lidmaatschap woonvereniging is onder meer het volgende bepaald:

“A. TOETREDING WOONVERENIGING, GEBRUIKSRECHT

Ter uitvoering van een schriftelijke overeenkomst tussen Koopstudio, en de comparante onder 1 [rechtbank: met comparante sub 1 wordt [eiseres] bedoeld], treedt het lid heden toe tot de woonvereniging, waarbij het lid gerechtigd wordt tot het exclusief gebruik van de navolgende woonruimte: […]

D. BEPALINGEN

Voormelde overeenkomst tot toetreding tot de woonvereniging is aangegaan onder de volgende bepalingen:

- het gebruiksrecht van het vorige lid is beëindigd en geheel financieel afgewikkeld, zodat het (nieuwe) lid gerechtigd is tot de toetreding tot de woonvereniging;

[…]



2.10. Eveneens op 20 oktober 2008 is de akte verpanding lidmaatschapsrecht door de notaris verleden waardoor [eiseres] aan de Rabobank haar lidmaatschapsrecht heeft verpand tot meerdere zekerheid voor de betaling van een geldlening van € 215.000,=.

2.11.

Er zijn in totaal zes lidmaatschapsrechten van de woonvereniging door Koopstudio verkocht namelijk op 4 april 2008 aan [naam 3], op 16 september 2008 aan [naam 4], op 8 oktober 2008 aan [naam 5], op 10 oktober 2008 aan[naam 6], -naar de rechtbank begrijpt - op 3 november 2008 aan [naam 7] en op 18 juni 2009 aan[naam 8]. Vijf lidmaatschapsrechten zijn niet verkocht.

2.12.

Bij brief van 27 januari 2010 heeft Rabobank Nederland aan de notaris onder meer geschreven:

“Het is niet de intentie van de bank geweest om de zekerheid in de vorm van de parapluhypotheek uit te winnen voor andere schulden van de leden van de woonvereniging dan de schulden die betrekking hebben op de koop van het lidmaatschapsrecht of verband houden met de structuur of financiering van de woonvereniging. Dat de tekst in de hypotheekakte wellicht anders suggereert heeft mede te maken met het feit dat gebruik is gemaakt van de standaardhypotheekakten.

2.13.

De Koopstudio-vennootschappen zijn in staat van faillissement verklaard. Het pand is door de woonvereniging aan een derde verkocht. De woonvereniging heeft een restschuld aan de Rabobank van circa € 324.000,=, exclusief kosten. Daarnaast hebben de zes leden, waaronder [eiseres] restschulden aan de Rabobank in verband met de financiering van de inleggelden voor hun individuele lidmaatschapsrechten. De woonvereniging heeft een regeling getroffen met de Rabobank waarbij de Rabobank € 149.000,= van deze schuld heeft kwijtgescholden.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert - na akte aanvulling eis - voor recht te verklaren dat de notaris aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] lijdt zoals genoemd onder punt 23 van de dagvaarding, met veroordeling van de notaris tot betaling van een schadevergoeding nader op te maken bij staat, alsmede de notaris te veroordelen in de kosten van het geding en deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

3.2.

De notaris voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[eiseres] stelt - kort gezegd - dat de notaris te kort is geschoten in zijn zorgplicht en met name in zijn voorlichtingstaak. [eiseres] stelt dat zij nooit zou hebben meegewerkt aan de levering van het lidmaatschapsrecht indien zij zich bewust was geweest van de risico’s die daaraan verbonden waren:

  • -

    Ten onrechte heeft de notaris [eiseres] niet gewezen op de paraplu-hypotheek en het risico voor [eiseres] dat de Rabobank het pand van de woonvereniging zou uitwinnen voor andere schulden dan de schuld die [eiseres] zelf was aangegaan voor de financiering van het inleggeld;
    - Verder liep [eiseres] een risico als gevolg van het feit dat niet alle lidmaatschapsrechten door Koopstudio waren verkocht. Die lidmaatschapsrechten stonden op naam van Koopstudio, hetgeen grote problemen heeft veroorzaakt omdat de curator bewogen moest worden medewerking te verlenen aan verkoop van het pand. Bovendien bleken lidmaatschapsrechten door Koopstudio in pand te zijn gegeven aan de Rabobank en aan derden.

  • -

    Ten slotte heeft de notaris [eiseres] ten onrechte niet gewezen op het risico dat zij liep doordat zij het inleggeld betaalde maar het pand nog niet verbouwd en opgeleverd was terwijl ter afdekking van dat risico slechts een bedrag bij de notaris in depot werd gehouden gelijk aan 10% van het inleggeld;


Indien [eiseres] door de notaris ten aanzien van deze risico’s naar behoren zou zijn voorgelicht, zou zij niet hebben meegewerkt aan levering van het lidmaatschapsrecht.

4.2.

[eiseres] stelt dat zij door het onzorgvuldig handelen van de notaris schade heeft geleden en nog zal lijden. [eiseres] heeft haar lidmaatschapsrecht van de woonvereniging niet kunnen uitoefenen omdat verbouwing van het pand niet heeft plaatsgevonden. Een voor alle betrokken partijen (de lidmaatschapshouders, de pandhouders en de Rabobank) aanvaardbare en haalbare oplossing werd bemoeilijkt door de juridische constructie van de woonvereniging en financiering van het pand. De woonvereniging en [eiseres] zijn na het faillissement van de Koopstudio-vennootschappen en verkoop van het pand met restschulden geconfronteerd. Aldus – steeds – [eiseres].

4.3.

De notaris heeft verweer gevoerd.

4.4.

Het verwijt van [eiseres] aan de notaris is dat hij niet heeft gewaarschuwd voor risico’s die voor [eiseres] aan de transactie kleefden. Bij het antwoord op de vraag of de notaris is tekortgeschoten in zijn zorgplicht jegens [eiseres] geldt als uitgangspunt dat de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een notaris bij het verlijden van een akte niet kan volstaan met een zakelijke toelichting op de inhoud van de akte, maar gehouden is tot het geven van verdergaande informatie, en met name te wijzen op specifieke risico’s die aan de voorgenomen rechtshandelingen verbonden zijn. De functie van de notaris in het rechtsverkeer brengt mee dat hij beroepshalve gehouden is naar vermogen te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde en feitelijk overwicht (vgl. Hoge Raad 20 januari 1989, LJN: AD0586). Deze zorgplicht van de notaris vindt haar grens daar waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte heeft gesteld of dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen was vereist voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in de akte opgenomen rechtshandelingen (vgl. Hoge Raad 27 maart 1992, LJN: ZC0557). Of een notaris in een bepaald geval op grond van de op hem rustende zorgplicht dient te waarschuwen voor aan de rechtshandelingen verbonden risico’s is onder meer afhankelijk van de (hem redelijkerwijs kenbare) omvang van het risico, de hoedanigheid van de betrokken partijen en hun onderlinge verhouding. Het zwaarwegende karakter van de waarschuwingsplicht brengt met zich dat de notaris niet alleen dient te waarschuwen tegen hem kenbare risico’s van de transactie, maar dat hij dat ook op een achteraf betrekkelijk eenvoudig te verifiëren wijze dient te doen, zodat achteraf nog kan worden vastgesteld of de notaris inderdaad aan zijn waarschuwingsplicht heeft voldaan. Het enkele feit dat de notaris actief rechtsbescherming moet bieden, betekent niet dat de notaris ook verplicht is om uit eigen beweging onderzoek te doen naar de risico’s die aan de rechtshandelingen zijn verbonden. Het gaat er om dat de notaris de risico’s onderkent die aan de hem kenbare omstandigheden zijn verbonden. Tot eigen onderzoek is de notaris in beginsel, behoudens bijzondere omstandigheden, niet verplicht.

Risico’s in verband met financieringsconstructie
4.5. Bij toetsing van het handelen van de notaris aan de hiervoor weergegeven maatstaf dient dus betrokken te worden dat de door [eiseres] gestelde financiële risico’s die verbonden waren aan de wijze van financiering van de woonvereniging zijn terug te voeren tot het aangaan van de “overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging” d.d. 13 juli 2008. In verband met die overeenkomst ging [eiseres] immers verplichtingen aan voor de financiering van het inleggeld, waaraan ook de paraplu-hypotheek was verbonden die ook diende als zekerheid voor de Rabobank voor de financiering van het lidmaatschapsrecht van andere (aspirant) leden van de woonvereniging en voor schulden van de woonvereniging zelf. Dat het gehele pand zou zijn belast met een hypotheekrecht ten behoeve van de Rabobank tot zekerheid voor alles wat de Rabobank te vorderen heeft van de woonvereniging, haar huidige leden en/of haar toekomstige leden, zonder dat daar onderlinge vrijwaringen bij waren verstrekt, blijkt uit de “overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging”. Op grond van de hiervoor weergegeven maatstaf is de notaris bij het passeren van de akte in beginsel niet gehouden zelfstandig onderzoek te verrichten naar de vraag of [eiseres] zich voldoende bewust was van de risico’s die verbonden waren aan de overeenkomst die [eiseres] zelf met Koopstudio was aangegaan. Dit is anders indien de notaris aanwijzingen heeft dat [eiseres] niet voldoende is geïnformeerd omtrent die risico’s of daar niet voldoende inzicht in had. Dergelijke feiten of omstandigheden, op grond waarvan bij de notaris ten tijde van het passeren van de akte dus twijfel had dienen te rijzen of [eiseres] zich voldoende bewust was van de risico’s die verbonden waren aan de wijze van financiering van de woonvereniging, zijn echter niet gesteld of gebleken. De stelling van [eiseres] dat de notaris ten tijde van het passeren van de akte nog had dienen te waarschuwen voor de hier bedoelde financiële risico’s faalt om die reden.

4.6.

Het verwijt van [eiseres] aan de notaris is beperkt tot de hiervoor beoordeelde stelling dat de notaris ten onrechte niet heeft gewezen op de risico’s die aan de financieringsconstructie verbonden waren en dat hij daarmee zijn zorgplicht heeft geschonden. Door [eiseres] is in deze procedure niet, althans niet op voldoende concrete wijze gesteld en aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de notaris verwijt zou zijn te maken vanwege gebreken die aan de financieringsconstructie kleefden doordat bij vestiging van de hypotheek door de notaris gebruik is gemaakt van een standaard hypotheekakte, waardoor een paraplu-hypotheek is gevestigd terwijl geen onderlinge vrijwaringen aanwezig waren. Dat verwijt is wel aan de orde geweest in de tuchtprocedure van een andere Koopstudio-gedupeerde tegen de notaris welke heeft geleid tot de als productie 10 door [eiseres] overgelegde uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam waarbij de maatregel van berisping aan de notaris is opgelegd. Dat verwijt kan vanwege de omvang van het processueel debat in deze procedure dus niet bij de beoordeling worden betrokken.

Risico’s in verband met niet verkochte lidmaatschapsrechten
4.7. Het verwijt van [eiseres] aan de notaris houdt blijkens haar stellingen in dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden omdat hij haar niet heeft gewaarschuwd voor de risico’s die ontstonden doordat de woonvereniging bij oprichting alle lidmaatschapsrechten aan Koopstudio heeft uitgegeven en dat Koopstudio als lid zal toetreden terzake van deze lidmaatschapsrechten, terwijl niet duidelijk is of daar een tegenprestatie van Koopstudio tegenover stond en dat Koopstudio vervolgens (een) pandrecht(en) daarop heeft gevestigd. Op dit punt heeft echter eveneens te gelden dat geen feiten of omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan bij de notaris ten tijde van het passeren van de akte twijfel had dienen te rijzen of [eiseres] zich voldoende bewust was van de hier bedoelde risico’s die besloten liggen in de “overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging” en dat de notaris zonder dergelijke bijzondere feiten of omstandigheden niet gehouden is tot het verrichten van zelfstandig onderzoek daarnaar.

4.8.

Ook hier is het verwijt van [eiseres] aan de notaris beperkt gebleven tot de stelling dat de notaris ten onrechte niet heeft gewezen op risico’s en dus niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan. Door [eiseres] is in deze procedure evenmin naar voren gebracht en aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de notaris verwijt treft omdat hij bij oprichting van de woonvereniging en de eerste uitgifte van de lidmaatschapsrechten aan Koopstudio fouten heeft gemaakt waardoor de juridische constructie van de woonvereniging onvolkomen was. Ook dat verwijt is wel aan de orde geweest in de tuchtprocedure van de andere Koopstudio-gedupeerde tegen de notaris die heeft geleid tot de als productie 10 door [eiseres] overgelegde uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam, maar kan gelet op de omvang van het processueel debat evenmin bij de beoordeling van onderhavige zaak worden betrokken.


Verbouwingsrisico

4.9.

De notaris bestrijdt niet dat ook potentieel risico voor [eiseres] ontstond doordat betaling van het inleggeld van € 199.500,-- aan Koopstudio reeds plaatsvond op een moment dat de door [eiseres] te bewonen woonruimte nog geen gestalte had gekregen omdat de verbouwing van het pand nog niet was aangevangen, laat staan voltooid. De notaris betwist dat hij is tekortgeschoten in zijn zorgplicht omdat hij [eiseres] niet op de daaruit voortvloeiende risico’s heeft gewezen. De notaris voert daarbij aan dat hij niet op de hoogte was van de omvang van de verbouwing en voortgang daarvan en dat het niet tot zijn taak behoort daar onderzoek naar te verrichten. [eiseres] zelf daarentegen wist volgens de notaris precies in welke staat het pand zich ten tijde van het passeren van de akte op 20 oktober 2008 bevond. Hoewel [eiseres] zich dus bewust was van het feit dat er nog geen enkel zicht op oplevering van het pand was, heeft zij daarover toen geen vragen aan de notaris gesteld en is zij overgegaan tot ondertekening van de akte waarna, zoals in artikel 3.3. van de “overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging” tussen [eiseres] en Koopstudio was overeengekomen, 10% van het inleggeld bij de notaris in depot bleef in afwachting van goede oplevering van de verbouwingswerkzaamheden. Aldus de notaris.


4.10. Dat betoog van de notaris kan hem niet baten. De notaris was op 20 oktober 2008 bekend met de email van (de vader van) [eiseres] aan Koopstudio van de dag daarvoor. Uit die email blijkt en was dus bij de notaris bekend dat nog geen zicht bestond op oplevering van de verbouwingswerkzaamheden en dat er zelfs nog een aannemer geselecteerd moest worden en een bouwplanning moest worden gemaakt. Het was de notaris op grond van die email dus kenbaar dat [eiseres] op 20 oktober 2008 over zou gaan tot betaling van het inleggeld ad € 199.500,-- (behoudens 10% daarvan die bij hem in depot zou blijven) terwijl de verbouwing van het pand nog moest beginnen en [eiseres] dus in het geheel niet in staat zou zijn de rechten uit te oefenen die voor haar verbonden waren aan het lidmaatschap van de woonvereniging. Verder had de notaris op grond van de email dienen te signaleren dat de voorwaarden die door (de vader van) [eiseres] in zijn email aan Koopstudio werden gesteld uitsluitend zagen op compensatie van het nadeel van [eiseres] als gevolg van de ontstane vertraging bij aanvang van de verbouwing en dat daarbij niet ook werd voorzien in (aanvullende) zekerheden of garanties ten aanzien van het met goed resultaat volbrengen van de verbouwing. Dat had voor de notaris aanwijzing moeten zijn dat [eiseres] zich het niet voldoende bewust was wat haar werkelijke risico inhield. Dat [eiseres] volgens de notaris geen vragen heeft gesteld, disculpleert de notaris niet, evenmin als dat in artikel 3.3 van de “overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging” was voorzien in een depot van 10% van het inleggeld. De notaris was onder de hiervoor geschetste, aan hem door de email d.d. 19 oktober 2008 kenbare omstandigheden gehouden zich proactief op te stellen ten einde in voldoende mate over de belangen van [eiseres] te waken. De notaris had dienen te onderzoeken of het tussen [eiseres] en Koopstudio overeengekomen depot van 10% van het inleggeld [eiseres] voldoende zekerheid bood nu bij het passeren van de akte de verbouwing niet eens was aangevangen en, in het ontkennende geval, of [eiseres] duidelijk was welk risico zij liep door desondanks het lidmaatschapsrecht te betalen terwijl zij daarna moest afwachten of de verbouwing van het pand ter hand zou worden genomen en tot een goed einde zou worden gebracht en derhalve of [eiseres] de rechten die verbonden waren aan het lidmaatschapsrecht zou kunnen gaan uitoefenen. De slotsom is dat de notaris zulks ten onrechte heeft nagelaten en daarmee in strijd met zijn zorgplicht jegens [eiseres] heeft gehandeld.

4.11.

De notaris is aansprakelijk voor de schade die [eiseres] als gevolg daarvan heeft geleden. Zij heeft gevorderd die schade vast te stellen in een afzonderlijk te voeren schadestaatprocedure, maar heeft bij de comparitie van partijen verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat die schade reeds in deze wordt vastgesteld. Ter beantwoording van de vraag of [eiseres] door toedoen van de notaris schade heeft geleden en zo ja, wat de omvang van die schade is, dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie waarin [eiseres] thans verkeert en de situatie waarin zij zou hebben verkeerd indien de fout van de notaris wordt weggedacht en dus uitgegaan wordt van de situatie waarin hij bij het passeren van de akte op 20 oktober 2008 [eiseres] zou hebben gewaarschuwd voor het verbouwingsrisico. Partijen hebben zich daarover onvoldoende uitgelaten. De zaak zal daartoe naar de rol worden verwezen, zodat [eiseres] een nadere conclusie kan nemen en de notaris daar vervolgens bij antwoordconclusie op kan reageren.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van [datum] voor het nemen van een nadere conclusie aan de zijde van [eiseres], waarna de notaris in de gelegenheid zal worden gesteld een antwoordconclusie te nemen;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2013