Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2013:5922

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
17-09-2013
Datum publicatie
18-09-2013
Zaaknummer
C/13/545451 / KG ZA 13-832
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Ontruiming ruimte in multifuctioneel voorzieningencentrum. Geen sprake van bruikleenovereenkomst. Huurachterstand. Aannemelijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de onderhuurovereenkomst overgaat.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel

zaaknummer / rolnummer: C/13/545451 / KG ZA 13-832 HJ/CGvB

Vonnis in kort geding van 17 september 2013

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE AMSTERDAM (STADSDEEL ZUIDOOST),

zetelend te Amsterdam,

eiseres bij dagvaarding van 10 juli 2013 en herstelexploot van 22 augustus 2013,

advocaat mr. A.L. Bervoets te Amsterdam,

tegen

de stichting

STICHTING BOLLETRIE,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. A.E.R.B. Snel te Amsterdam.

Partijen zullen hierna stadsdeel Zuidoost en Bolletrie worden genoemd.

1 De procedure

Ter terechtzitting van 3 september 2013 heeft stadsdeel Zuidoost gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding en herstelexploot. Bolletrie heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties en pleitnotities in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren, voor zover hier van belang, aanwezig: aan de zijde van stadsdeel Zuidoost: [persoon 1], jurist, [persoon 2], adviseur vastgoedbeheer, [persoon 3] namens de stichting Cultureel Educatief Centrum Ganzenhoef (hierna: CEC), met mr. Bervoets; aan de zijde van Bolletrie: [persoon 4], voorzitter, met mr. Snel.

2 De feiten

2.1.

CEC en stadsdeel Zuidoost hebben in 2003 een convenant met elkaar gesloten op grond waarvan het gebruik en beheer van een multifunctioneel voorzieningencentrum aan de Bijlmerdreef 1323 te Amsterdam Zuidoost (hierna: het gebouw) aan CEC is overgedragen. Op grond van ditzelfde convenant huurt CEC het gebouw en geeft zij de zich daarin bevindende ruimten in overleg met stadsdeel Zuidoost (al dan niet tegen betaling) in gebruik aan sociaal/maatschappelijke instellingen.

2.2.

Bolletrie is een, op 17 november 1988 opgerichte, stichting die blijkens het door haar overgelegde uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel kwalificeert als een ‘Overkoepelend (…) samenwerkings- en adviesorgaan op het gebied van kunst en cultuur’.

2.3.

Met ingang van 2003 heeft stadsdeel Zuidoost een subsidie toegekend aan Bolletrie om integratiebevorderende activiteiten te ontplooien in het stadsdeel Zuidoost. Een deel van de sinds 2003 jaarlijks aan Bolletrie toegekende subsidie heeft stadsdeel Zuidoost rechtstreeks afgedragen aan CEC en niet aan Bolletrie. Stadsdeel Zuidoost heeft dit deel van de subsidie rechtstreeks aan CEC betaald, omdat Bolletrie sinds 2003 een ruimte in het gebouw in gebruik heeft (hierna: de ruimte).

2.4.

Bij brief van 13 december 2007 heeft stadsdeel Zuidoost (onder meer) aan Bolletrie bericht dat het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuidoost heeft besloten om de aan Bolletrie toegekende subsidie over het jaar 2006 ambtshalve op nihil te stellen. Bolletrie is daarbij tevens verzocht binnen zes weken een bedrag van € 28.500,00 (voorschot toegekende subsidie) en een bedrag van € 30.896,64 (verschuldigde huur) aan stadsdeel Zuidoost terug te betalen.

2.5.

Bij brief van 22 oktober 2008 heeft CEC aan Bolletrie geschreven dat zij regelmatig last van de bezoekers aan haar ruimte heeft gehad.

2.6.

Met ingang van 2009 heeft stadsdeel Zuidoost definitief geen subsidie meer aan Bolletrie toegekend.

2.7.

Bij brief van 30 september 2009 heeft stadsdeel Zuidoost Bolletrie, voor zover hier relevant, het navolgende geschreven:

“In de afgelopen jaren dat uw stichting gehuisvest is in het Cultureel Educatief Centrum aan de Bijlmerdreef, heeft u nooit een huurovereenkomst getekend. Het stadsdeel is jarenlang zo coulant geweest uw verblijf in het CEC-gebouw toch mogelijk te maken en vanuit de subsidie de huisvestingskosten rechtstreeks aan het CEC te betalen.

Begin 2008 is aangekondigd dat SDZO voornemens is om de subsidierelatie met Stichting Bolletrie te beëindigen. Over 2009 is aan uw organisatie ook daadwerkelijk geen subsidie meer verleend.

In een gesprek (…) is aan u te kennen gegeven dat, aangezien de subsidiegrondslag hiervoor ontbreekt, het stadsdeel vanaf 1 januari 2009 de huur niet meer betaalt voor uw huisvesting in het CEC. Opnieuw is er daarbij op aangedrongen dat u rechtstreeks een huurovereenkomst met het CEC aangaat en betaalt indien u op deze locatie uw activiteiten wilt voortzetten.

Wij hebben geen signalen ontvangen dat u in deze zin enige actie heeft ondernomen. Daarmee is elk grond voor het in gebruik houden van de ruimte door uw organisatie weggevallen.

Ik dring er nu bij u op aan om binnen 2 weken na dagtekening van dit schrijven, uw eigendommen uit het CEC weg te halen en de sleutels in te leveren bij de directie van het CEC.”

2.8.

Bij aangetekende brief van 2 maart 2010 heeft stadsdeel Zuidoost Bolletrie opnieuw verzocht de ruimte in het gebouw te ontruimen en medegedeeld dat zij de (huur)kosten van de ruimte niet meer voor haar rekening wil nemen. Bolletrie heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

2.9.

Op 15 februari 2011 en 17 maart 2011 heeft Bolletrie tweemaal een bedrag van € 3.200,00 aan stadsdeel Zuidoost overgemaakt. Bolletrie heeft aan deze betalingen de omschrijving ‘huur januari 2011’ en ‘huur februari 2011’ gegeven.

2.10.

Bij brief van 24 december 2012 heeft stadsdeel Zuidoost aangekondigd dat zij de huurovereenkomst met CEC per 1 januari 2013 opzegt en dat zij de gebruiksovereenkomst met Bolletrie eveneens opzegt, waardoor de huurovereenkomst met CEC en de gebruiksovereenkomst met Bolletrie per 1 april 2013 zal eindigen. Bolletrie is daarbij verzocht de ruimte te ontruimen. Bolletrie heeft aan dit verzoek geen gehoor gegeven.

2.11.

Partijen hebben nadien veelvuldig met elkaar gecorrespondeerd en gesproken, maar hebben geen oplossing weten te bereiken.

2.12.

Bij brief van 27 juni 2013 heeft de advocaat van stadsdeel Zuidoost, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:

“Het CEC heeft diverse klachten over het gebruik van de ruimte door de Bolletrie gemeld bij het stadsdeel. De overige huurders in het gebouw, het CEC en omwonenden ondervinden stelselmatig overlast van de Bolletrie. Het stadsdeel heeft de Bolletrie daarop meerdere malen aangesproken en ook handhavend moeten optreden door het opleggen van een dwangsom wegens frequente geluidsoverlast. Tevergeefs aangezien ook nadien de klachten over geluidsoverlast bleven binnenkomen.

De Bolletrie kookt in strijd met de afspraken waardoor stankoverlast ontstaat en het brandalarm regelmatig afgaat. Omdat door het koken het alarm afgaat maakt de Bolletrie het alarm onklaar waardoor een brandonveilige situatie ontstaat voor het gehele pand. Door het koken in combinatie met onvoldoende schoonmaak ontstaat ongedierte (kakkerlakken). De Bolletrie laat ongediertebestrijders en glazenwassers niet, althans onvoldoende toe tot het gehuurde. De Bolletrie veroorzaakt regelmatig verstoppingen, waarna zij onvoldoende medewerking verleend aan het melden en/of verhelpen daarvan. Hierdoor ontstaat schade aan het pand. Het CEC stelt de gemeente voor deze extra kosten aansprakelijk. (…) Het CEC wenst om die reden geen huurovereenkomst te sluiten met de Bolletrie.

(…)

Het CEC heeft het stadsdeel inmiddels meerdere malen gesommeerd om de ruimte ontruimd op te leveren.

(…)

Aangezien geen ontruiming heeft plaatsgevonden zal het stadsdeel een kort geding procedure starten. In verband daarmee verzoek ik u mij binnen een week uw verhinderdata door te geven over de komende twee maanden.”

3 Het geschil

3.1.

Stadsdeel Zuidoost vordert  samengevat -:

I. ontruiming van het pand binnen één week na het wijzen van dit vonnis, met machtiging van stadsdeel Zuidoost deze ontruiming met behulp van de sterke arm en op kosten van Bolletrie zelf te bewerkstelligen;

II. ontruiming van het pand, voor de duur van een jaar, op straffe van een dwangsom;

III. veroordeling van Bolletrie tot betaling van een voorschotbedrag van € 2.953,67 per maand vanaf 1 april 2013 tot aan de datum van ontruiming ten titel van schadevergoeding;

IV. veroordeling van Bolletrie in de (na)kosten van dit geding.

3.2.

Bolletrie voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

criterium

4.1.

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van eiseres niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

spoedeisend belang

4.2.

Stadsdeel Zuidoost heeft voorshands voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de ruimte door Bolletrie. Daarbij speelt een rol dat stadsdeel Zuidoost onbestreden heeft gesteld dat er interesse in het huren van de ruimte is getoond, Bolletrie thans geen huur betaalt en CEC stadsdeel Zuidoost aansprakelijk stelt voor de schade die zij dientengevolge lijdt.

4.3.

Tussen partijen is allereerst in geschil of sprake is van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) of een overeenkomst van bruikleen op grond van artikel 7A:1777 BW, met betrekking tot de ruimte in het gebouw.

4.4.

Een kenmerkend verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is gelegen in het al dan niet verlangen en verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van – in dit geval – de ruimte in het gebouw. Bruikleen is naar haar aard om niet. Wordt toch een tegenprestatie bedongen voor het in gebruik geven van de ruimte, dan is in beginsel geen sprake meer van bruikleen. Voorts is de naam die partijen aan de onderliggende overeenkomst geven niet bepalend voor de kwalificatie huur of bruikleen, doch de inhoud van die overeenkomst.

4.5.

Uit het feitenrelaas van partijen volgt dat stadsdeel Zuidoost in 2003 een huurovereenkomst met CEC heeft gesloten aangaande het gebouw. In 2003 is een ruimte in het gebouw aan Bolletrie in gebruik gegeven. De tegenprestatie die daarbij van Bolletrie is bedongen is telkens in de subsidiebeschikking verwoord. Op de door stadsdeel Zuidoost sinds 2003 jaarlijks verstrekte subsidie van € 59.396,64 werd – naar de voorzieningenrechter begrijpt – een bedrag van € 30.896,64 per jaar ingehouden door stadsdeel Zuidoost en aan CEC ten titel van huur betaald (2.4). Naar voorlopig oordeel is daarmee een huurrelatie tussen stadsdeel Zuidoost en Bolletrie ontstaan, nu aan alle voorwaarden van artikel 7:401 lid 1 BW zoals hiervoor opgenomen is voldaan. Dat partijen een huurrelatie op het oog hebben gehad blijkt ook uit het verdere verloop van de feiten. Dit geldt te meer, nu stadsdeel Zuidoost – na het eindigen van de subsidierelatie – er in 2009 op heeft aangedrongen dat Bolletrie en CEC een directe huurovereenkomst met elkaar zouden zou sluiten, hetgeen met zich brengt dat stadsdeel Zuidoost geen incassorisico meer zou dragen. Duidelijk is dat tussen CEC en Bolletrie geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en stadsdeel Zuidoost tot april 2013 de huurpenningen aan CEC heeft doorbetaald.

4.6.

Vaststaat voorts dat Bolletrie – met uitzondering van de maanden januari en februari 2011 – over de periode van 1 januari 2009 tot en met heden geen huur aan stadsdeel Zuidoost heeft betaald. Geoordeeld wordt dat Bolletrie in haar relatie tot stadsdeel Zuidoost als onderhuurder van de ruimte in het gebouw ernstig in gebreke is gebleven. De voorzieningenrechter acht reeds op die grond aannemelijk dat de bodemrechter tot ontbinding van de tussen partijen bestaande onderhuurovereenkomst zal overgaan, nu niet valt te verwachten dat Bolletrie in staat is om de ontstane betalingsachterstand op korte termijn in te lopen. Daarop vooruitlopend is ook de vordering tot ontruiming in deze procedure toewijsbaar. De ontruimingstermijn zal daarbij op twee maanden worden gezet.

overlast

4.7.

Nu ontruiming reeds wordt bevolen op grond van de betalingsachterstand van Bolletrie, behoeven de onder 2.12 weergegeven klachten over door Bolletrie veroorzaakte overlast niet te worden besproken.

ontruiming op kosten van Bolletrie

4.8.

De vordering om Bolletrie te veroordelen in de eventuele kosten van de ontruiming is eveneens voor toewijzing vatbaar. Bolletrie zal worden veroordeeld om, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoet en stadsdeel Zuidoost de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, de kosten van de ontruiming aan stadsdeel Zuidoost te betalen, op vertoning van en conform het proces-verbaal van ontruiming van de deurwaarder, waaraan de eventuele nota’s van bij de ontruiming ingeschakelde derden zullen zijn gehecht (een en ander conform artikel 9 lid 3 van het Besluit Tarieven Ambtshandelingen Gerechtsdeurwaarders).

schadevergoeding

4.9.

De gevorderde voorziening strekt mede tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.

4.10.

De gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen. Redengevend daarvoor is dat stadsdeel Zuidoost – blijkens de dagvaarding – aan deze vordering ten grondslag heeft gelegd dat zij huurinkomsten misloopt. Nu stadsdeel Zuidoost met ingang van 1 april 2013 de huurovereenkomst met CEC heeft opgezegd, acht de voorzieningenrechter dit niet de juiste grondslag. Daarbij komt dat stadsdeel Zuidoost heeft nagelaten een spoedeisend belang te stellen, hetgeen – gelet op het feit dat zij al meer dan drie jaar geen huurinkomsten verkrijgt – wel op haar weg had gelegen. De vordering van stadsdeel Zuidoost is dan ook niet toewijsbaar, nu deze niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen zoals hiervoor onder 4.8 genoemd.

proceskosten

4.11.

Bolletrie zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van stadsdeel Zuidoost worden begroot op:

- dagvaarding €  76,71

- griffierecht 589,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal €  1.481,71.

nakosten

4.12.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot.

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Bolletrie om uiterlijk twee maanden na betekening van dit vonnis, het in productie 1 bij de dagvaarding gearceerde gedeelte van het pand gelegen aan de Bijlmerdreef 1323, CEC gebouw te Amsterdam met al het hare en de haren te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van stadsdeel Zuidoost te stellen, met machtiging van stadsdeel Zuidoost, voor zover vereist, zo Bolletrie mocht nalaten aan deze veroordeling te voldoen, de nakoming daarvan te (doen) bewerkstelligen met behulp van de sterke arm, overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 556 lid 1 en 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering,

5.2.

veroordeelt Bolletrie, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoet en stadsdeel Zuidoost de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan stadsdeel Zuidoost de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming,

5.3.

veroordeelt Bolletrie in de proceskosten, aan de zijde van stadsdeel Zuidoost tot op heden begroot op € 1.481,71,

5.4.

veroordeelt Bolletrie in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op

131,00 voor nasalaris te vermeerderen met € 68,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. C.G. van Blaaderen, griffier en in het openbaar uitgesproken op 17 september 2013.