Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2012:BY5579

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
04-12-2012
Datum publicatie
10-12-2012
Zaaknummer
CV10-44109
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Woonruimte. Bepaling omvang gehuurde. Als kamer van 7,5m² niet tot gehuurde behoort, is langdurig gebruik van die ruimte zonder dat de verhuurder daartegen is opgetreden en zonder dat de verhuurder belang heeft weer over die ruimte te beschikken te gering om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Opzegging wegens structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten wordt afgewezen. De wanverhouding en het door verhuurder gestelde belang is onvoldoende onderbouwd. Huurovereenkomst wordt voor onbepaalde tijd voortgezet.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector Kanton

Locatie Amsterdam

Rolnummer: CV 10-44109

Vonnis van: 4 december 2012

F.no.: 497

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [ -- ]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. A. Heijder

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [ -- ]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagden]

procederende in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende processtukken zijn ingediend:

- de dagvaarding van 9 december 2010, inhoudende de vordering van [eiser], met producties;

- de akte van [eiser] houdende overlegging producties;

- de conclusie van antwoord van [gedaagden] met producties.

Bij instructietussenvonnis van 1 maart 2011 is besloten tot schriftelijk voortprocederen, waarna de volgende processtukken zijn genomen:

- de conclusie van repliek van [eiser] met producties;

- de conclusie van dupliek van [gedaagden] met producties;

- de akte van [eiser] houdende uitlating producties.

Bij rolbeschikking van 24 juli 2012 heeft de kantonrechter [gedaagden] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de door [eiser] in de akte houdende uitlating producties genomen stelling. [gedaagden] hebben daarop een akte met producties genomen, waarop [eiser] bij antwoord akte heeft gereageerd.

De zaak staat voor vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

feiten en omstandigheden

1.Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

1.1.Bij schriftelijke huurovereenkomst van 14 december 1996 heeft Delgé BV als onmiddellijk vertegenwoordiger van de eigenaar [naam eigenaar Delgé BV] aan [gedaagde 1] met ingang van 1 januari 1997 in huur gegeven de derde etage (zolderverdieping) van het pand aan de [adres/gehuurde] te Amsterdam (hierna het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 268,79 per maand, exclusief € 7,13 aan watergeld.

1.2.Bij brief van 11 februari 2003 reageert de beheerder van de toenmalige eigenaar/verhuurder als volgt op een verzoek van [gedaagde 1]:

Noch Heule Vastgoedmanagement BV, noch de heer [naam eigenaar Delgé BV] geeft u toestemming voor de door u aangekondigde ‘kleine verbouwing’. Dit in tegenstelling tot hetgeen u beweert. U schijnt een kleine bergruimte bij de keuken te willen trekken. Deze bergruimte is echter indertijd gecreëerd ten behoeve van mevrouw [naam], de huurster van de eerste etage. Zij zou anders na de verbouwing van de derde etage geen ruimte op zolder meer hebben.

1.3.In 2005 is [gedaagde 1] gehuwd met [gedaagde 2], waardoor [gedaagde 2] van rechtswege mede huurder is geworden.

1.4.[eiser] is sedert 2006 eigenaar van het pand aan de [adres/gehuurde] te Amsterdam.

1.5.Bij brief van 18 maart 2008 doet Rappange Administratie BV namens [eiser] aan [gedaagden] een voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst op uiterlijk 1 oktober 2008, inhoudende:

-€ 15.000,00 als tegemoetkoming in de verbouwingskosten;

-€ 50.000,00 als verhuis- en inrichtingsvergoeding.

Dit voorstel is door [gedaagden] afgewezen.

1.6.[eiser] verzoekt het Stadsdeel Centrum van de gemeente Amsterdam (hierna Stadsdeel Centrum) bij brief van kennelijk 29 augustus 2008 om een vergunning voor het samenvoegen van de woningen aan de [adres/gehuurde]-2 hoog en -3 hoog te Amsterdam. Bij besluit van 23 januari 2009 verleent het dagelijks bestuur van Stadsdeel Centrum de gevraagde vergunning tot samenvoegen. In de beslissing op bezwaar van 12 november 2009 wordt de vergunning tot samenvoegen alsnog geweigerd. De rechtbank Amsterdam, sector bestuursrecht, heeft bij uitspraak van 15 oktober 2010, verzonden op 18 oktober 2010, de beslissing op bezwaar vernietigd waarna het primaire besluit houdende vergunning tot samenvoegen is herleefd. De Raad van State heeft bij uitspraak van 13 juli 2011 [gedaagden] alsnog in hun bezwaar tegen de vergunning tot samenvoegen niet-ontvankelijk verklaard.

1.7.In een uitvoerige, aangetekend en per gewone post verzonden, brief van 14 september 2010 aan [gedaagden] zet de gemachtigde van [eiser] uiteen dat [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagden] wenst te beëindigen. [gedaagden] worden gevraagd of zij bereid zijn daarover met [eiser] te overleggen.

1.8.De gemachtigde van [eiser] zegt bij aangetekend en gewone post verzonden brieven van 11 oktober 2010 de huurovereenkomst met [gedaagden] op tegen 1 mei 2011. In de brieven worden als gronden van de opzegging vermeld:

-[gedaagden] hebben zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt;

-dringend eigen gebruik.

1.9.[gedaagden] bevestigen bij brief van 28 oktober 2010 dat zij met de door [eiser] gedane huuropzegging niet instemmen.

vordering

2.[eiser] vordert, voor zover mogelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis

I.primair

a.de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde per 1 mei 2011, althans op een door de rechter vast te stellen datum, te ontbinden, althans ontbonden te verklaren, althans te beëindigen;

b.[gedaagden] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde (waaronder de gehele zolderetage van [adres/gehuurde] te Amsterdam) op uiterlijk 30 april 2011 met al hetgeen namens hen op die etage zich bevindt en met al diegenen die namens hen op die etage verblijven, met afgifte van de sleutel en al hetgeen tot het gehuurde behoort;

II.subsidiair

c.op straffe van een dwangsom [gedaagden] te veroordelen de zolderetage van [adres/gehuurde] te Amsterdam terug te brengen in de oorspronkelijke staat zoals die bestond bij aanvang van de huur en staat vermeld op de bij de dagvaarding als prod. 1 overgelegde plattegrond;

III.primair en subsidiair

d.[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.

3.[eiser] voert daartoe samengevat het navolgende aan. Voor 1997 was op de zolderetage van het pand aan de [adres/gehuurde] te Amsterdam aan de voorzijde een woonruimte met open keukentje. Aan de achterzijde van het pand waren op de zolderetage drie zogenaamde lattenzolders, behorende bij de woningen op de begane grond, de eerste en de tweede etage. Deze lattenzolders en woonruimte met open keukentje waren via de overloop toegankelijk. Op de overloop was ook een toilet/doucheruimte. Eind 1996 zijn in verband met de verhuur aan [gedaagde 1] twee lattenzolders samengevoegd tot één slaapkamer. [eiser] legt als prod. 1 bij dagvaarding over een plattegrond, waarin de oude en de nieuwe situatie is getekend. Volgens [eiser] behoort deze plattegrond tot de huurovereenkomst en is die plattegrond bij het aangaan van de huurovereenkomst door de gemachtigde van [gedaagde 1] (zijn moeder) getekend.

Uit deze plattegrond blijkt volgens [eiser] dat aan [gedaagde 1] in huur is gegeven een gedeelte van de zolderetage, te weten de woonruimte van circa 29 m², de keuken van circa 7 m², de toiletruimte/douche en de (nieuw gecreëerde) slaapkamer van 15 m². Bij aanvang van de huurovereenkomst zijn partijen niet overeengekomen dat de gehele zolderetage als zelfstandige woonruimte aan [gedaagde 1] wordt verhuurd.

4.Volgens [eiser] heeft [gedaagde 1] de lattenzolder voor de eerste etage – zonder toestemming van de toenmalige eigenaar/verhuurder – geannexeerd en enige tijd voor het gebruik een vergoeding aan de toenmalige huurder/bewoonster van de eerste verdieping betaald. Vervolgens heeft [gedaagde 1] – zonder toestemming van de toenmalige eigenaar/verhuurder, hetgeen onder meer blijkt uit de overgelegde brief van 10 februari 2003 – een verbouwing uitgevoerd. Zo heeft [gedaagde 1] bovenaan de trap, die toegang geeft tot de zolderetage, een (door [gedaagde 1] af te sluiten) deur geplaatst zodat de overloop op de zolderetage en de niet aan [gedaagde 1] verhuurde ruimten op de zolderetage niet meer toegankelijk zijn.

[eiser] betwist de door [gedaagden] overgelegde bewijsstukken. Zo tonen de overgelegde foto’s slechts aan dat er op de zolderverdieping leidingen zijn verlegd in verband met de keuken en de gaskachels.

5.Het in strijd met de huurovereenkomst in gebruik nemen van de gehele zolderverdieping en het zonder toestemming van de verhuurder aanbrengen van wijzigingen in het gehuurde is een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast levert het ook slecht huurders gedrag op, zodat volgens [eiser] de huurovereenkomst terecht op die grond is opgezegd.

6.Voorts voert [eiser] aan dat hij de tweede etage van het pand aan de [adres/gehuurde] te Amsterdam wil samenvoegen met de zolderetage. Voor die samenvoeging heeft [eiser] vergunning aangevraagd en (uiteindelijk) verkregen.

Door de samenvoeging zal een zelfstandige woning van circa 120 m² ontstaan, welke woning [eiser] voornemens is te verhuren voor een bedrag van circa € 2.000,00 per maand (€ 24.000 per jaar).

[eiser] stelt dat de WOZ waarde van de zolderetage per januari 2010 € 333.500,00 bedraagt. De huidige huuropbrengst is € 3.225,48 per jaar. Dit is minder dan 1% van de WOZ waarde. Na aftrek van de belasting resteert een rendement van € 824,48 per jaar. Er is zelfs een negatief rendement als rekening wordt gehouden met de kosten van administratie, verzekeringspremies, regulier onderhoud etc. Zo heeft [eiser] recentelijk de fundering van het pand moeten herstellen, waarvan de kosten circa € 120.000,00 bedragen. Voorts zijn aanvullende onderhoudswerkzaamheden aan onder meer de voor- en achtergevel noodzakelijk.

Tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de zolderverdieping is volgens [eiser] een structurele wanverhouding, zodat in het licht van het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, LJN: BL 0683 de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan worden opgezegd en beëindigd.

[eiser] meldt in dit verband dat hij aan [gedaagden] een lijst met vervangende woningen heeft overhandigd. [gedaagden] hebben die vervangende woningen ongemotiveerd afgewezen, hetgeen jegens [eiser] een onredelijke opstelling oplevert.

verweer

7.[gedaagden] voeren verweer. Kort gezegd voeren [gedaagden] het navolgende aan.

8.Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 1997 huurt [gedaagde 1] de gehele zolderetage (derde verdieping) van circa 47 m². In de tekst van de huurovereenkomst staat ook dat [gedaagde 1] de derde verdieping huurt. [gedaagden] betwisten dat zij een groter gedeelte van de zolderverdieping in gebruik hebben dan (oorspronkelijk) aan hen in huur is gegeven. [gedaagden] betwisten dat de door [eiser] overgelegde tekening tot de huurovereenkomst behoort. Zo wordt in de huurovereenkomst ook niet naar een tekening behorende bij de huurovereenkomst verwezen. Ter ondersteuning legt [gedaagden] onder meer over een verklaring van [naam] (moeder van [gedaagde 1]) en [naam eigenaar Delgé BV] (oorspronkelijk verhuurder) d.d. 28 mei 2011.

9.In 2003 heeft [gedaagde 1] een interne verbouwing met medeweten en medewerking van de toenmalige eigenaar/verhuurder [naam eigenaar Delgé BV] uitgevoerd. Zijn bedrijf LOBA Loodgieters BV was bij de verbouwing betrokken. Bij die verbouwing is de plaats en functie van de voordeur tot de zolderetage niet veranderd. Ter ondersteuning leggen [gedaagden] onder meer over foto’s, een verklaring van [naam eigenaar Delgé BV (dochter)] d.d. 17 december 2010 en een handgeschreven verklaring op briefpapier van Loodgietersbedrijf Loba [naam eigenaar Delgé BV]) d.d. 16 februari 2003 over.

10.[gedaagden] betwisten dat er een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengst en de exploitatiekosten bestaat. [gedaagden] erkennen dat de WOZ waarde in 2010 € 333.500,00 bedraagt. [gedaagden] betalen evenwel een redelijke huur. De maximale redelijke huur van het gehuurde is mede in het licht van het woningopname rapport van de gemeente Amsterdam d.d. 7 oktober 2008 te stellen op € 323,04 per maand. Verder valt de tweede verdieping ook nu al bij verhuur in de vrije sector en kan [eiser] voor de woonruimte op die verdieping een hoge marktconforme huur verlangen. De tweede verdieping is eind 2010 door [eiser] aan een Oost-Europees gezin verhuurd. Het dubbele benedenhuis met souterrain staat sinds 2006 leeg. [gedaagden] betwisten de hoogte van de investering voor het herstel van de fundering. Verder wijzen zij erop dat de feitelijke situatie die tot het arrest van HR 26 maart 2010 LJN BL0683 heeft geleid een andere is dan de onderhavige zaak. Voorts zijn de door [eiser] aangedragen vervangende woonruimtes niet met de huidige woonruimte vergelijkbaar.

beoordeling

11.De kantonrechter heeft eerst te onderzoeken of [gedaagden] jegens [eiser] zodanig tekortschieten in hun verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is of dat de huurovereenkomst door [eiser] op goede gronden is opgezegd, zodat de kantonrechter het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst heeft vast te stellen.

12.Aan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst legt [eiser] ten grondslag, dat [gedaagden] zonder toestemming van de toenmalige eigenaar/verhuurder [naam eigenaar Delgé BV] het gehuurde hebben verbouwd en uitgebreid tot de gehele zolderverdieping. Ter ondersteuning beroept [eiser] zich vooral op een plattegrond die bij de oorspronkelijke huurovereenkomst zou horen en de brief van de toenmalige beheerder van 11 februari 2003.

[gedaagden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

13.Voor het bepalen van de omvang van het gehuurde heeft de kantonrechter de oorspronkelijke huurovereenkomst uit te leggen.

In de tekst van de huurovereenkomst staat expliciet vermeld, dat [gedaagde 1] de “derde etage van het perceel” huurt en niet bijvoorbeeld een gedeelte van de derde etage, te weten de woonruimte met open keuken aan de voorzijde en de slaapkamer aan de achterzijde.

[eiser] stelt dat tot de huurovereenkomst een plattegrond behoorde, maar in de tekst van de huurovereenkomst wordt niet naar een plattegrond, waarop het gehuurde zou zijn ingetekend, verwezen. Voorts betwisten [gedaagde 1] en zijn moeder - die namens [gedaagde 1] de huurovereenkomst heeft ondertekend - uitdrukkelijk dat een plattegrond bij de oorspronkelijke huurovereenkomst hoorde. De plattegrond zelf vermeldt als datum 4 juli 1996, terwijl de huurovereenkomst eerst op 14 december 1996 is ondertekend. Op de plattegrond staat ook niet vermeld dat het een bijlage bij de huurovereenkomst van 14 december 1996 is. Onder deze omstandigheden is onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door [eiser] overgelegde plattegrond tot de (oorspronkelijke) huurovereenkomst behoorde.

Voorts verklaart de toenmalige eigenaar/verhuurder [naam eigenaar Delgé BV] dat [gedaagde 1] de gehele derde verdieping (de zolderverdieping) heeft gehuurd.

Gelet op dit gemotiveerde verweer heeft [eiser] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat bij aanvang van de huurovereenkomst slechts een gedeelte van de derde verdieping (zolderverdieping) aan [gedaagde 1] in verhuur is gegeven. De enkele brief van kennelijk de toenmalige beheerder van 11 februari 2003 en de enkele stelling dat een kamer op de derde verdieping als zolder in gebruik was bij de huurder op de begane grond of eerste verdieping zijn daartoe onvoldoende.

Maar zelfs al zou [gedaagde 1] in 1997 de derde etage behoudens die ene zolderkamer in huur hebben gekregen en zou hij in 2003 die ene zolderkamer zonder toestemming van de toenmalige verhuurder bij het gehuurde hebben betrokken dan levert die omstandigheid gelet op het lange tijdsverloop sedert 2003 en de bekendheid van deze “annexatie” bij [naam eigenaar Delgé BV], de rechtsvoorganger van [eiser], niet een zodanige tekortkoming op dat zij thans ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter weegt daarbij mee dat [eiser] geen belang heeft aangevoerd waarom hij weer het gebruik over slechts die zolderkamer van kennelijk 7,5 m² op de derde etage zou willen hebben.

Nu het ervoor dient te worden gehouden dat hetzij bij aanvang van de huurovereenkomst de gehele derde etage in verhuur is gegeven hetzij het betrekken van een zolderkamer van circa 7,5 m² bij het gehuurde in of omstreeks 2003 geen tekortkoming is die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, levert de door [gedaagde 1] uitgevoerde verbouwing van het gehuurde in 2003, waarmee de toenmalige eigenaar [naam eigenaar Delgé BV] blijkens zijn verklaring bekend is geweest, geen tekortkoming op die na bijna 10 jaar ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

14.Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen.

15.Nu [eiser] dezelfde feiten en omstandigheden voor de ontbinding aan de huurovereenkomst ten grondslag heeft gelegd aan de opzeggingsgrond slecht huurders gedrag, brengen die feiten en omstandigheden evenmin met zich mee dat de huurovereenkomst door opzegging heeft te eindigen doordat [gedaagden] zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt.

16.Vervolgens rijst de vraag of de huurovereenkomst heeft te eindigen wegens opzegging op de grond van dringend eigen gebruik.

17.De kantonrechter stelt voorop dat het enkele feit dat [eiser] wil overgaan tot de uitvoering van ingrijpende en kostbare verbouwingen en/of samenvoeging van 2 verdiepingen geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. In het algemeen is dit ook niet het geval indien de exploitatie van het gehuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het zo zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie en/of samenvoeging van twee verdiepingen zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

18.Op zichzelf heeft [eiser] terecht aangevoerd dat [gedaagden] voor het gehuurde op deze locatie een relatief lage huur betaalt. Die enkele omstandigheid is echter onvoldoende. [eiser] heeft concrete feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting met bewijsstukken te onderbouwen waaruit de structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en huuropbrengsten blijkt. Vervolgens heeft [eiser] aannemelijk te maken dat hij het gehuurde voor de samenvoeging zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat gelet op zijn belangen en de belangen van [gedaagden] niet kan worden verlangd dat hij de huurverhouding voortzet.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] onvoldoende concrete feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die opzegging wegens dringend eigen gebruik rechtvaardigen. Zo

-noemt [eiser] de WOZ waarde maar niet de koopprijs waarvoor hij het gehuurde in 2006 heeft gekocht. Toen [eiser] het pand kocht was de zolderverdieping aan [gedaagden] verhuurd zodat goed denkbaar is dat de relatieve lage huurprijs voor de derde verdieping in de koopprijs van het pand is verdisconteerd;

-heeft [eiser] de huuropbrengst van beide verdiepingen op te geven als hij zich beroept op dringend eigen gebruik wegens samenvoeging van de 2e en de 3e verdieping. [gedaagden] hebben onbestreden gesteld, dat [eiser] in 2010 de tweede verdieping tegen een marktconforme huur in de vrije sector heeft verhuurd, waarna [eiser] niet heeft opgegeven welk bedrag aan huur [eiser] voor de tweede verdieping ontvangt;

-ontbreekt een nauwkeurige opgave van de exploitatiekosten, onderbouwd met stukken, die aan de tweede en derde verdieping kunnen worden toegerekend;

-heeft [eiser] als zijn belang alleen aangevoerd dat hij bij samenvoegen een hogere huuropbrengst voor beide verdiepingen kan verkrijgen zonder aan te geven waarom dit financiële belang zo belangrijk (dringend) is dat het huurbelang van [gedaagden] heeft te wijken.

19.Het voorgaande brengt met zich mee dat de kantonrechter de vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik eveneens afwijst.

20.De afwijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst brengt met zich mee dat de kantonrechter op grond van artikel 7:273 lid 2 BW heeft te beslissen of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd wordt verlengd. De kantonrechter zal de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengen.

21.De subsidiaire vordering van [eiser] kan evenmin slagen. Hiervoor heeft de kantonrechter reeds overwogen dat het ervoor dient te worden gehouden dat de gehele derde verdieping (zolderverdieping) aan [gedaagde 1] in huur is gegeven en zelfs als dat niet zo is [eiser] geen belang heeft aangevoerd waarom hij thans na ongeveer 10 jaar gebruik van de gehele zolderverdieping door [gedaagden] de beschikking zou moeten hebben over een zolderkamer van circa 7,5 m².

22.Bij deze uitkomst van de procedure wordt [eiser] veroordeeld in de proceskosten. Nu [gedaagden] in persoon procederen worden die proceskosten begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

I.wijst de vorderingen af;

II.bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd;

III.veroordeelt [eiser] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] gevallen, welke worden begroot op nihil;

IV.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 december 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.