Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2012:BX8702

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
18-09-2012
Datum publicatie
28-09-2012
Zaaknummer
CV EXPL 12-13972
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Trefwoorden zijn: 7:230a BW bedrijfsruimte; tijdige mededeling huurder dat huurovereenkomst wordt beeindigd met onderhandelingen over eerdere beeindiging wordt als opzegging beschouwd; voorzover het niet als opzegging heeft te gelden kan verhuurder vanwege beperkende werking redelijkheid en billijkheid zich niet op ontbreken van formele opzegging beroepen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector Kanton

Locatie Amsterdam

Rolnummer: CV EXPL 12-13972

Vonnis van: 18 september 2012

F.no.: 497

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Beheer ’t Fijnhout

statutair gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: stichting ’t Fijnhout

gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster

t e g e n

1. de besloten vennootschap Combiwel Ondernemend Welzijn BV

gevestigd te Amsterdam

nader te noemen: Combiwel BV

2. de stichting Stichting Combiwel Amsterdam,

gevestigd te Amsterdam

nader te noemen: stichting Combiwel

gedaagden

gemachtigde: mr. F.J. Jacobs

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op de dagvaarding van 16 april 2012, inhoudende de vordering van stichting ’t Fijnhout, hebben Combiwel BV en de stichting Combiwel bij conclusie van antwoord gereageerd. Bij instructievonnis van 29 mei 2012 is een comparitie na antwoord gelast, welke op 29 juni 2012 is gehouden. Bij die gelegenheid is stichting ’t Fijnhout verschenen bij haar bestuurder [naam], vergezeld van haar gemachtigde. Combiwel BV en de stichting Combiwel zijn verschenen bij[naam] en [naam], vergezeld van hun gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten – de gemachtigde van stichting ’t Fijnhout mede aan de hand van een notitie – toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het dossier zijn toegevoegd.

De zaak staat voor vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

feiten en omstandigheden

1. Als gesteld en niet voldoende weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast:

1.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 1 september 2010 heeft stichting ’t Fijnhout aan stichting Combiwel Welzijn in huur gegeven de theaterruimte, groot ca 617,81 m² in het gebouw ’t Fijnhout aan [adres] te Amsterdam (hierna te noemen: Fijnhouttheater). Namens stichting Combiwel Welzijn is de huurovereenkomst getekend door [naam].

1.2. Op 1 september 2010 heeft Internetuitgeverij [naam] aan stichting Combiwel Welzijn in huur gegeven een theaterruimte, groot circa 119,13m² aan [adres] te Amsterdam (hierna te noemen: het kleine Fijnhouttheater).

1.3. In beide schriftelijke huurovereenkomsten is opgenomen, dat de huurovereenkomsten ingaan op 1 juli 2009 en worden aangegaan voor de duur van 3 jaar en daarmee eindigend op 30 juni 2012. Bij opzegging dient een opzegtermijn van 6 maanden in acht te worden genomen. Bij niet tijdige opzegging worden de huurovereenkomsten stilzwijgend met steeds 5 jaar verlengd.

1.4. Bij notariële akte van omzetting en statutenwijziging d.d. 12 januari 2011 is de stichting Combiwel Welzijn omgezet in Combiwel BV.

1.5. In de periode vanaf augustus 2011 t/m december 2011 is tussen enerzijds [naam] en [naam] namens Combiwel en anderzijds [naam] namens stichting ’t Fijnhout/Internetuitgeverij [naam] overleg gevoerd over een (vroegtijdige) beëindiging van beide huurovereenkomsten en overname van de door Combiwel aangebrachte inrichting in beide gehuurde ruimtes.

1.6. Bij e-mail van 7 december 2011 bericht [naam] - in zijn hoedanigheid van manager accommodaties Combiwel - aan stichting ’t Fijnhout – met c.c. aan [naam] en[naam] van Combiwel – het voorstel van Combiwel, onder meer inhoudende:

- het gebruik van het Fijnhouttheater eindigt per 1 februari 2012;

- op 1 februari 2012 eindigt de huurbetalingsverplichting van Combiwel;

- stichting ’t Fijnhout betaalt aan Combiwel een vergoeding van € 15.000,00 voor de inrichting in het Fijnhouttheater, waaronder bekabelingen, leidingen, de tribunes, verlichtings- en verwarmingsunits.

In de e-mail wordt gemeld dat het voorstel tot 15 januari 2012 geldig is. Voorts wordt in de e-mail hieraan toegevoegd:

Indien we niet slagen eruit te komen als bovenbedoeld dienen wij onze huurtermijn tot 1 juli uit. Wij leveren het pand dan volledig ontruimd op.

Aan het slot van de brief wordt gemeld dat over het voorstel ook contact kan worden opgenomen met directeur [naam] van Combiwel.

1.7. [naam] reageert bij e-mail van 9 december 2011 onder meer als volgt:

Dank voor je laatste reactie. …. Voor mij als verhuurder maakt het niet uit. Jullie zijn duurder uit.

1.8. Bij brief, gedateerd 15 december 2011, bericht directeur [naam] namens Combiwel aan Internetuitgeverij [naam]:

Als gevolg van de door stadsdeel West aangekondigde bezuinigingen ziet Combiwel zich genoodzaakt de huurovereenkomsten voor de theaterruimte, plaatselijk bekend als “de kleine Theaterruimte” en een theaterruimte, plaatselijk bekend als “Fijnhouttheater” beiden gevestigd aan [adres], te beëindigen met ingang van 1 juli 2012. We houden hierbij rekening met de contractueel vastgelegde opzegtermijn van zes maanden.

Combiwel behoudt zich het recht voor om de nog te verrichten huurtermijnen te verrekenen met de in de loop der jaren betaalde borgsommen aan u en uw rechtsvoorgangers.

Graag ontvangen wij een schriftelijke bevestiging van beide opzeggingen.

Deze brief is eerst op 11 januari 2012 door Combiwel aangetekend verzonden en op 4 februari 2012 als onbestelbaar retour ontvangen. Vervolgens is de brief door [naam], managementondersteuning bij Combiwel, aan stichting ’t Fijnhout per mail verzonden.

1.9. [naam] laat bij e-mail van 16 februari 2012 namens stichting ’t Fijnhout en Internetuitgeverij [naam] weten dat de opzegging van beide huurovereenkomsten niet tijdig is geschied, zodat de huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2012 met 5 jaar worden verlengd.

1.10. De gemachtigde van stichting Combiwel en Combiwel BV laat bij brief van 12 maart 2012 weten dat zijn cliënten ervan uitgaan dat beide huurovereenkomsten op 1 juli 2012 zijn geëindigd.

vordering

2. Stichting ’t Fijnhout vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot het Fijnhouttheater niet rechtsgeldig is opgezegd en derhalve op 1 juli 2012 met een termijn van 5 jaar is verlengd. Dit alles met veroordeling van Combiwel BV en stichting Combiwel in de kosten van het geding.

3. Aan de vordering legt stichting ’t Fijnhout het navolgende ten grondslag. Ten eerste is in strijd met artikel 7:293 BW de opzegging niet bij aangetekend verzonden brief of deurwaardersexploot gedaan. Ten tweede is de door Combiwel en/of stichting Combiwel gedane opzegging door een niet daartoe bevoegde persoon gedaan. Ten derde is de opzegging niet met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van 6 maanden voorafgaande aan 1 juli 2012 gedaan. Ten vierde vermeldt het bij e-mail van 7 december 2011 verzonden bericht niet een jaartal zodat onduidelijk is tegen 1 juli van welk jaar is opgezegd. Stichting ’t Fijnhout voert onder meer aan dat zij ten gevolge van de opzegging grote schade lijdt doordat zij vanaf 1 juli 2012 (nagenoeg) geen huurinkomsten meer heeft, waardoor naar verwachting haar financiers een hogere rente zullen vragen voor noodzakelijke leningen die stichting ’t Fijnhout heeft en heeft aan te gaan.

verweer

4. Combiwel BV en stichting Combiwel voeren verweer.

5. Allereerst voert stichting Combiwel aan dat de vordering jegens haar niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Stichting Combiwel is enig aandeelhouder van Combiwel BV. Combiwel BV was voorheen stichting Combiwel Welzijn. Deze laatste stichting is beide huurovereenkomsten met betrekking tot het Fijnhouttheater aangegaan. Op 12 januari 2011 is stichting Combiwel Welzijn omgezet in Combiwel BV. Daarmee is Combiwel BV – en niet stichting Combiwel - de huurder.

6. Combiwel BV voert aan dat vanaf augustus 2011 aan stichting ’t Fijnhout kenbaar is gemaakt dat de huurovereenkomst op 1 juli 2012 eindigt, waarna partijen in overleg zijn getreden over een eerdere beëindigingdatum en overname van de door Combiwel BV in het pand gedane investeringen ten behoeve van het gebruik als theater. Artikel 7:293 BW is niet van toepassing en doordat in de huurovereenkomst niet is opgenomen op welke wijze de opzegging dient te geschieden, is de opzegging vormvrij. Combiwel BV heeft derhalve tijdig opgezegd en de opzegging is door een bevoegde persoon binnen Combiwel BV gedaan. Voorzover niet tijdig is opgezegd en het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat stichting ’t Fijnhout zich op de contractuele opzegtermijn van 6 maanden beroept, is de huurovereenkomst wegens conversie op 1 augustus 2012 geëindigd.

beoordeling

7. De kantonrechter heeft eerst te beoordelen of stichting ’t Fijnhout in haar vordering jegens stichting Combiwel ontvankelijk is.

Uit de overgelegde huurovereenkomst blijkt dat stichting ’t Fijnhout de huurovereenkomst is aangegaan met stichting Combiwel Welzijn. Bij notariële akte van 12 januari 2011 is deze stichting omgezet in de besloten vennootschap Combiwel BV. Daarmee is Combiwel BV de huurder. Dit betekent dat stichting Combiwel geen huurder is geweest en evenmin huurder is geworden. Nu stichting ’t Fijnhout vordert dat voor recht wordt verklaard dat de gesloten huurovereenkomst op 1 juli 2012 met 5 jaar is verlengd wordt stichting ’t Fijnhout in haar vordering jegens stichting Combiwel niet ontvankelijk verklaard.

8. Stichting ’t Fijnhout heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat Combiwel BV stichting ’t Fijnhout niet behoorlijk over deze juridische gedaantewisseling heeft geïnformeerd, waardoor het voor stichting ’t Fijnhout niet duidelijk was welke rechtspersoon zij in rechte had te betrekken. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter de proceskosten tussen deze partijen zal compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

9. Voor de beoordeling van het geschil tussen stichting ’t Fijnhout en Combiwel BV stelt de kantonrechter voorop dat het gehuurde dient te worden gekwalificeerd als zogeheten 7:230a BW bedrijfsruimte.

10. Deze kwalificatie van het gehuurde brengt mee dat het door stichting ’t Fijnhout aangehaalde artikel 7: 293 BW bij opzegging van 7:230a BW bedrijfsruimte niet van toepassing is.

11. In de huurovereenkomst zijn partijen een opzegtermijn van 6 maanden overeengekomen, maar zijn aan de opzegging geen vormvereisten gesteld. Dit betekent dat voor het beantwoorden van de vraag of de huurovereenkomst op 1 juli 2012 wegens opzegging rechtsgeldig is geëindigd dient te worden nagegaan of Combiwel BV die huurovereenkomst tegen die datum mondeling of schriftelijk heeft opgezegd.

12. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd, leidt de kantonrechter samengevat het navolgende af. Kort na de zomer in 2011 verscheen er in de perspublicaties dat Stadsdeel West, een belangrijke subsidiegever van Combiwel BV, haar subsidie aan Combiwel – kennelijk per 1 januari 2012 - zou stoppen althans in belangrijke mate zou beperken. Hierop zijn partijen – vertegenwoordigd door daartoe bevoegde personen - in augustus 2011 met elkaar in overleg getreden. In de loop van oktober 2011 werd duidelijk dat het Stadsdeel West de bezuiniging op de subsidie doorzette, zodat Combiwel BV in dat overleg – mondeling en per e-mail - aan stichting ’t Fijnhout duidelijk maakt dat zij vanwege de nieuw ontstane financiële situatie de huurovereenkomst niet op 1 juli 2012 met 5 jaar zal verlengen en per die datum zal beëindigen. Partijen hebben vervolgens nog overleg gevoerd of een eerdere beëindiging dan 1 juli 2012 mogelijk was, waarbij stichting ’t Fijnhout de door Combiwel BV gedane investering in de inrichting van het gehuurde als theater zou kunnen overnemen. Deze onderhandelingen hebben niet tot overeenstemming geleid.

Gelet op deze gang van zaken was het naar het oordeel van de kantonrechter voor stichting ’t Fijnhout duidelijk, althans had dat voor haar behoren te zijn, dat Combiwel BV met haar mondelinge en per e-mail gedane mededelingen dat de huurovereenkomst uiterlijk op 1 juli 2012 zou eindigen heeft beoogd daarmee de huurovereenkomst tegen die datum op te zeggen. Maar zelfs in het geval stichting ‘r Fijnhout die mededelingen niet als een opzegging heeft opgevat, is het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat stichting ’t Fijnhout zich beroept op het ontbreken van een formele opzegging.

13. Het voorgaande leidt ertoe dat de huurovereenkomst op 1 juli 2012 is geëindigd, zodat de gevraagde verklaring voor recht wordt afgewezen.

14. Bij deze uitkomst van de procedure wordt stichting ’t Fijnhout veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Combiwel BV gevallen.

BESLISSING

De kantonrechter:

in het geschil jegens stichting Combiwel

I. verklaart stichting ’t Fijnhout in haar vordering niet-ontvankelijk;

II. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

in het geschil jegens Combiwel BV

III. wijst de vordering af;

IV. veroordeelt stichting ’t Fijnhout in de proceskosten aan de zijde van Combiwel BV gevallen, welke worden begroot op € 400,00 wegens salaris gemachtigde;

V. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 september 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter