Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2010:9210

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
15-09-2010
Datum publicatie
26-08-2014
Zaaknummer
423566 - HA ZA 09-1018
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Dakterras zonder toestemming VVE. Toewijzing verwijderingsgebod + dwangsom.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

423566 / HA ZA 09-101815 september 2010

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 423566 / HA ZA 09-1018

Vonnis van 15 september 2010

in de zaak van

de vereniging

VVE APPARTEMENTENGEBOUW BRINKZICHT TE HILVERSUM,

gevestigd te Hilversum,

eiseres,

advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde,

advocaat mr. E.L. Polak.

Partijen zullen hierna de VVE en [naam gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het tussenvonnis van 8 juli 2009

  • -

    het proces-verbaal van comparitie van 5 november 2009

  • -

    het aanvullend proces-verbaal van voormelde comparitie.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

De VVE is de vereniging van eigenaars van het appartementengebouw Brinkzicht aan [adres] te Hilversum (hierna: het appartementengebouw).

2.2.

[naam gedaagde] is sinds 1 april 1999 eigenares van het appartementsrecht met subnummer A 28.

2.3.

In het van toepassing zijnde Model-Splitsingsreglement van de KNB van

22 november 1983 staat, voorzover hier van belang, het volgende vermeld:

“(…)

Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. (…) galerijen, terrassen en gangen, de daken (…)

(…)

Artikel 11

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan.

Hij moet daarbij inachtnemen het reglement en het huishoudelijk reglement en hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.

(…)

Artikel 13

1.Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

(…)

Artikel 15

De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (…)

Artikel 16

1.Iedere eigenaar en gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé-gedeelte (…)”

2.4.

Ten tijde van de aankoop door [naam gedaagde] van haar appartement, bevond zich grenzend aan dat appartement reeds een dakterrasje, bestaande uit een betegeld oppervlak van ongeveer 3 bij 4 m2.

2.5.

[naam gedaagde] heeft in het voorjaar van 2006 dit dakterras vervangen door een dakterras met houten vlonders en de omvang daarvan uitgebreid tot het grootste deel van het dak aan de westkant van het appartementengebouw. Dit nieuwe terras werd aangelegd door [naam 1], toenmalig voorzitter van het bestuur van de VVE. [naam gedaagde] had voor de aanleg van dit nieuwe terras geen toestemming gevraagd aan en evenmin gekregen van de VVE.

2.6.

Bij brief van 6 juli 2006 aan de eigenaren/leden van de VVE heeft [naam 2], een andere appartementseigenaar en als zodanig lid van de VVE, bezwaar gemaakt tegen deze volgens hem oneigenlijke dakconstructie en de VVE verzocht hieraan op de kortst mogelijke termijn een einde te maken.

2.7.

Het bestuur van de VVE onder voorzitterschap van [naam 1] heeft terzake juridisch advies ingewonnen bij [naam 3]. In het schriftelijk advies van [naam 3], gedateerd augustus/september 2007, komt zij, voorzover hier van belang, tot de volgende eindconclusie:

“Mijn eindconclusie is dan ook dat de manier waarop het dakterras er is gekomen niet geheel netjes was, maar dat het dakterras daar wel al zijn plek heeft verdiend. Gerechtigde heeft aangegeven in de koopakte en de leveringsakte te laten opnemen dat alle kosten aan het dak (gemeenschappelijk goed) veroorzaakt door het dakterras (gebruikt door één) voor rekening komen van de appartementseigenaar.

Hiermee lijkt het mij dat het dakterras in ieder geval gedoogd moet worden, tenzij een rechter uitsluitsel geeft. Wat betekend dat of de Vereniging of één der mede-eigenaren een procedure zal moeten aanspannen.”

2.8.

Naar aanleiding van dit advies heeft [naam 1] namens de VVE bij ongedateerde brief aan de mede-eigenaren het volgende bericht:

“Betreft: Bestuursstandpunt dakterras [adres].

Beste mede-eigenaren,

Op de laatste ledenvergadering van de VVE Brinkzicht hebben wij u beloofd te komen tot een standpunt betreffende het dakterras bij appartement 18b.

(..) Naar aanleiding van dit advies (van [naam 3], rechtbank) ziet het bestuur verder geen noodzaak om een juridische procedure te starten met als doel verwijdering van het dakterras.

(…)”

2.9.

Nadat bekend was geworden dat [naam gedaagde] een bouwvergunning betreffende voormelde aanleg van het dakterras had aangevraagd, heeft de VVE bij brief van 9 april 2008 [naam gedaagde] meegedeeld - kort gezegd - dat zij geen toestemming heeft van de VVE voor de aanleg van het dakterras op het gemeenschappelijke dak van het appartementengebouw en dat de VVE deze aanleg niet zal accepteren.

2.10.

Toen gebleken was dat [naam gedaagde] het door haar aangelegde dakterras niet had verwijderd en zelfs aanzienlijk had uitgebreid en voltooid, is de kwestie geagendeerd voor de vergadering van de VVE op 15 mei 2008. Daarbij heeft de VVE besloten dat zij [naam gedaagde] geen toestemming zou verlenen voor het dakterras, dat [naam gedaagde] het reeds gelegde dakterras binnen twee maanden moest verwijderen en dat zij beschadigingen op haar kosten volledig diende te herstellen.

2.11.

Op 22 mei 2008 heeft de gemeente Hilversum aan [naam gedaagde] voormelde bouwvergunning verleend, doch onder de voorwaarde van plaatsing van een hekwerk binnen zes maanden na afgifte vergunning.

2.12.

De VVE heeft bij de gemeente Hilversum bezwaar gemaakt tegen de verlening van deze bouwvergunning omdat naar haar oordeel het desbetreffende dak niet in eigendom toebehoort aan [naam gedaagde] maar aan de gezamenlijke appartementseigenaars. De gemeente Hilversum heeft dit bezwaar afgewezen op de grond dat privaatrechtelijke bezwaren bij de beoordeling van een bouwaanvraag geen rol spelen en erop gewezen dat privaatrechtelijke bezwaren wel eraan in de weg kunnen staan dat uitvoering aan een bouwvergunning wordt gegeven.

2.13.

Bij brieven van 23 mei 2008 en 9 juni 2008 heeft de VVE haar onder 2.10 weergegeven standpunt aan [naam gedaagde] nogmaals bevestigd.

2.14.

[naam gedaagde] heeft - naar aanleiding van de door de gemeente gestelde voorwaarde - een stalen omheining geplaatst, waardoor het dakterras werd ingeperkt tot circa 3 bij 5 m2. Ook voor de plaatsing van dit hekwerk heeft [naam gedaagde] geen toestemming gevraagd aan de VVE noch toestemming gekregen van de VVE.

2.15.

Nadat de VVE de voortgang van de werkzaamheden van [naam gedaagde] aan het dakterras in ogenschouw had genomen, heeft zij [naam gedaagde] bij brieven van 10 november en

24 december 2008 nogmaals gesommeerd om - kort gezegd - het dakterras op haar kosten te verwijderen.

2.16.

Toen tijdens de vergadering van de VVE op 3 december 2008 bleek dat [naam gedaagde] niet van plan was om het dakterras te verwijderen, heeft de VVE besloten [naam gedaagde] terzake een formele schriftelijke waarschuwing te geven. Voorts heeft de VVE tijdens deze vergadering besloten het bestuur van de VVE een mandaat te geven om rechtsmaatregelen tegen [naam gedaagde] te nemen.

2.17.

Na afloop van de comparitie heeft schikkingsberaad plaatsgevonden tussen de VVE en [naam gedaagde], hetgeen niet heeft geleid tot een oplossing van het tussen hen gerezen conflict.

3 Het geschil

3.1.

De VVE vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis:

  • -

    het door [naam gedaagde] op het gemeenschappelijk dak van het appartementengebouw aangelegde dakterras volledig te verwijderen en verwijderd te houden;

  • -

    zodanige herstelwerkzaamheden uit te (doen) voeren dat de oorspronkelijke dakbedekking in zijn geheel in de oude staat is teruggebracht, zodanig dat deze weer voldoet aan de garantievoorwaarden,

een en ander op straffe van een dwangsom van EUR 5.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat [naam gedaagde] aan deze veroordelingen geen gevolg blijkt te geven,

met veroordeling van [naam gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2.

De VVE stelt ter onderbouwing van haar vordering dat [naam gedaagde] het dakterras heeft aangelegd op het gemeenschappelijk dak zonder toestemming van de VVE, hetgeen strijdig is met de relevante bepalingen van het Model-Splitsingsreglement.

3.3.

[naam gedaagde] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[naam gedaagde] heeft het dakterras aangelegd op het gemeenschappelijk dak van het appartementengebouw, zijnde een gemeenschappelijk gedeelte als bedoeld in artikel 9 lid 1 sub a van het Model-Splitsingsreglement en derhalve niet behorend tot een privé gedeelte van [naam gedaagde] als bedoeld in artikel 16 lid 1 van dit reglement.

4.2.

Vaststaat dat de VVE niet heeft besloten om dit exclusief gebruik van het gemeenschappelijk dak toe te kennen aan [naam gedaagde], hetgeen slechts gerealiseerd kan worden door een wijzing van de akte van splitsing overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:139 BW en waarvoor de medewerking van alle appartementseigenaren vereist is.

De VVE heeft ook geen toestemming gegeven voor de aldus door [naam gedaagde] verrichte bebouwing van het gemeenschappelijk dak als bedoeld in artikel 13 lid 1 van het Model-Splitsingsreglement. Evenmin heeft de VVE besloten de aanleg van het dakterras door [naam gedaagde] te gedogen.

De VVE heeft daarentegen meerdere malen aan [naam gedaagde] meegedeeld het oneens te zijn met de aanleg van het dakterras en haar verzocht respectievelijk gesommeerd het dakterras te verwijderen.

4.3.

[naam gedaagde] voert aan dat zij gelet op de onder 2.7. vermelde brief van het bestuur van de VVE aan de mede-eigenaren en het daaraan ten grondslag liggende juridisch advies van [naam 3], erop mocht vertrouwen dat de aanleg van haar dakterras niet in strijd was met de relevante bepalingen.

Dit verweer faalt. Het bestuur heeft weliswaar de mede-eigenaren op basis van het juridisch advies van [naam 3] louter het bestuursstandpunt meegedeeld, inhoudende dat zij geen noodzaak ziet om een juridische procedure te starten met als doel verwijdering van het dakterras. Vaststaat echter dat deze mededeling niet gebaseerd was op een eensluidend besluit van de VVE. De mededeling van het bestuur aan [naam gedaagde] en de eventuele verwachtingen die zij daaraan heeft ontleend, regarderen derhalve niet de rechtsverhouding tussen [naam gedaagde] en de VVE. Dat [naam gedaagde], zoals zij ter comparitie heeft verklaard, niet wist dat voor de aanleg van een dakterras een besluit van (van alle leden van) de VVE noodzakelijk was, is een omstandigheid die niet voor risico van de VVE dient te komen.

Dit geldt tevens voor de door [naam gedaagde] nog aangevoerde omstandigheid - wat daar verder van zij - dat zij, in de veronderstelling niets fout te doen, verder is gegaan met de aanleg van het terras, daarvoor investeringen heeft gepleegd en het gevoel kreeg dat zij niet meer terug kon.

4.4.

Voorts voert [naam gedaagde] aan dat er zonder toestemming van de VVE meerdere daken als terrassen worden gebruikt, zodat de VVE met twee maten meet als de VVE niet ook haar dakterras zou gedogen. Dit verweer kan niet slagen. In beginsel staat het de VVE vrij zelf te beslissen omtrent de mate en wijze van handhaving van de relevante bepalingen uit het Model-Splitsingsreglement. Daarbij komt dat de terrassen waarop [naam gedaagde] doelt blijkens de door haar overgelegde foto´s van geringere omvang en bescheidener aard zijn dan het dakterras dat [naam gedaagde] heeft aangelegd. Bovendien gaat het blijkens de door [naam gedaagde] onweersproken gelaten nagezonden foto’s door de VVE deels om een gemeenschappelijk terras.

4.5.

Dat [naam gedaagde] het dak niet in strijd met het bestemmingsplan van de gemeente Hilversum als terras gebruikt, maakt - anders dan zij meent - niet dat haar handelwijze geen strijd oplevert met het bepaalde in artikel 11 van het Model-Splitsingsreglement . Met “bestemming” als vermeld in dit artikel 11 wordt de bestaande dakbestemming bedoeld, waarover binnen de kring van mede eigenaren overeenstemming bestaat, en niet de mogelijke terrasbestemming. Daarover bestond immers - ten aanzien van het deel van het gemeenschappelijk dak waarop [naam gedaagde] het dakterras heeft gebouwd - nu juist geen overeenstemming binnen de VVE.

4.6.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [naam gedaagde] door de aanleg van het dakterras, in die zin dat het ten tijde van haar aankoop van het appartement bestaande dakterras bestaande uit een betegeld oppervlak van 3 bij 4 m2 heeft gewijzigd door het te voorzien van houten vlonders en een stalen omheining en de omvang ervan te verruimen, het desbetreffende gedeelte van het gemeenschappelijk dak op onrechtmatige wijze exclusief in gebruik heeft genomen. Zij handelt hierdoor in strijd met haar verplichting de gemeenschappelijke gedeelten volgens de bestemming daarvan te gebruiken en zij maakt bovendien inbreuk op het recht van medegebruik van de andere eigenaars, een en ander als bedoeld in artikel 11 van het Model-Splitsingsreglement. Bovendien heeft zij aldus gehandeld in strijd met het verbod op iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering als bedoeld in artikel 13 lid 1 van het Model-Splitsingsreglement.

4.7.

De VVE voert ter onderbouwing van haar - belang bij - de vordering voorts aan dat de houten balken en de stalen staanders door de bestaande dakbedekking heen zijn bevestigd. Het stalen hekwerk is verankerd in het beton van het dak, terwijl hiervoor normaal gesproken zogenaamde dakdoorvoerpoten worden gebruikt om de isolatiewaarde van het dak te waarborgen, aldus de VVE. De VVE stelt dat de dakbedekking hierdoor ernstig is geschaad hetgeen lekkageschade zal veroorzaken. Bovendien heeft [naam gedaagde] zonder toestemming en op eigen initiatief allerlei gaten in de dakbedekking gemaakt, waardoor de door de VVE verkregen garantie op de in 2004 vernieuwde dakbedekking mogelijk niet meer kleeft.

4.8.

[naam gedaagde] voert hierrtegen aan dat de hekwerkconstructie op een professionele wijze door een vakman is aangebracht. Ook stelt zij dat niemand hinder van het dakterras ondervindt.

4.9.

De rechtbank is van oordeel dat ook indien zou komen vast te staan dat vooralsnog niemand daadwerkelijk hinder zou hebben van het dakterras, dit onverlet laat dat de VVE een reëel en rechtens te respecteren belang heeft bij handhaving van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, daaronder begrepen het dak, zoals dit is bepaald in het Model-Splitsingsreglement. Dit handhavingsbelang ziet immers juist op voorkoming van de door de VVE gestelde reële risico’s van beschadiging, overlast en het niet langer kleven van een dakgarantie. Deze risico’s zijn door [naam gedaagde] niet, althans onvoldoende onderbouwd, betwist. In het verlengde hiervan ligt een gerechtvaardigd belang van de VVE om ongewenste precedentwerking van de gedragingen van [naam gedaagde] tegen te gaan.

Nu [naam gedaagde], herhaaldelijke verzoeken en sommaties daartoe ten spijt, weigert aan deze onrechtmatige toestand een einde te maken, kan niet gezegd worden dat de vordering van de VVE in strijd moet worden geacht met de redelijkheid en billijkheid die de VVE jegens [naam gedaagde] als mede eigenaar in acht dient te nemen.

4.10.

De slotsom van dit alles is dat de rechtbank de vordering zal toewijzen als na te noemen.

4.11.

[naam gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VVE worden begroot op:

- dagvaarding EUR 85,98

- vast recht 262,00

- salaris advocaat 904,00 (2 punten × EUR 452)

Totaal EUR 1.251,98

5 De beslissing

De rechtbank

5.1.

gebiedt [naam gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis

- het door [naam gedaagde] op het gemeenschappelijk dak van het appartementengebouw aangelegde dakterras volledig te verwijderen en verwijderd te houden;

- zodanige herstelwerkzaamheden uit te (doen) voeren dat de oorspronkelijke dakbedekking in zijn geheel in de oude staat is teruggebracht, zodanig dat deze dakbedekking (weer) voldoet aan de garantievoorwaarden,

5.2.

veroordeelt [naam gedaagde] om aan de VVE een dwangsom te betalen van EUR 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet volledig aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, tot een maximum van EUR 50.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Vve Brinkzicht tot op heden begroot op EUR 1.251,98,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. van Eekeren en in het openbaar uitgesproken op 15 september 2010.PJvE