Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBAMS:2009:BK6548

Instantie
Rechtbank Amsterdam
Datum uitspraak
22-04-2009
Datum publicatie
15-12-2009
Zaaknummer
390318 / HA ZA 08-445
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Aansprakelijkheid makelaar in verband met onzorgvuldig taxatiewerk.

Aansprakelijkheid van makelaar jegens hypotheek bank voor taxatie van een woning in het kader van de aanvraag van een hypothecaire geldlening.

Causaal verband tussen schade van de bank en de onjuiste taxatie door de makelaar.

Eigen schuld van de bank door onvoldoende onderzoek te verrichten naar de inkomenspositie van de aanvrager van de hypothecaire geldlening.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 390318 / HA ZA 08-445

Vonnis van 22 april 2009

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

QUION 9 B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat: eerst mr. P.C.J. Twaalfhoven, thans mr. I.M.C.A. Reinders Folmer

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[A] MAKELAARS OZ B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2. [A],

wonende te --,

gedaagden in conventie,

gedaagde sub 2 tevens eiser in reconventie,

advocaat: mr. S.H.G. van der Baan.

Partijen zullen hierna Quion en [A] c.s. of [A] B.V. en [A] worden genoemd.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 april 2008;

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte in conventie en reconventie,

met producties;

- de akte wijziging eis in reconventie van [A];

- het proces-verbaal van de comparitie van 2 juni 2008;

- de akte overlegging producties van [A] c.s. met producties;

- de antwoordakte van Quion met producties;

- de akte uitlating producties van [A] c.s.

1.2. Nadien is vonnis bepaald.

2. De feiten in conventie en in reconventie

Als gesteld en erkend of niet voldoende weersproken staat vast:

a. In opdracht van [B] heeft [A] op 12 april 2003 een taxatierapport opgesteld betreffende de eengezinswoning gelegen aan het adres Carbasiusstraat 11 te Purmerend. [A] is makelaar/taxateur en handelde onder de naam [A] Makelaars o.g.

b. Het doel van de taxatie is weergegeven in punt C van het taxatierapport, waarin voor zover relevant is vermeld:

De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van:

1. een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening: Financiële instelling naar keuze opdrachtgever.

c. [A] heeft de woonoppervlakte van de woning geïndiceerd op 150 m2 en de inhoud op 445 m3.

d. Onder L (onderbouwing waardeoordeel) van het taxatierapport is vermeld dat de waardering mede is gebaseerd op objectvergelijking en oppervlaktevergelijking. Bij het onderdeel objectvergelijking is opgemerkt dat het waardeoordeel onder meer is gebaseerd op recente transacties van vergelijkbare objecten in de directe omgeving.

e. [A] heeft de waarde van de woning getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 475.000,00 en op een executiewaarde van € 427.500,00. [A] heeft tevens aangegeven dat de woning na verbouwing moet worden getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 585.000,00 en op een executiewaarde van

€ 525.000,00. Deze verbouwing heeft niet plaatsgevonden.

f. Quion is met [B] en [C] op 10 juli 2003 een overeenkomst van geldlening aangegaan, waarbij Quion aan [B] en [C] een hypothecaire geldlening heeft verstrekt ter hoogte van € 650.000,00.

g. Quion heeft ten behoeve van een beoogde executieveiling van de meergenoemde woning een hertaxatie laten uitvoeren door [D] van ILKA Taxaties & Makelaardij o.g. [D] heeft de woning op 30 december 2004 getaxeerd op een onderhandse verkoopwaarde van € 340.000,00 en op een executiewaarde van € 297.500,00. De waarden zijn aan de hand van een zogeheten geveltaxatie bepaald.

h. De woning is op 8 maart 2005 geveild. De veilingopbrengst bedroeg € 268.000,00. Van dat bedrag is € 265.340,00 aan Quion betaald. In mei 2005 is de woning doorverkocht voor een bedrag van € 315.000,00.

i. Quion heeft een tuchtrechtelijke klacht ingediend tegen [A] bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). De Raad van Toezicht Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de NVM, heeft de klacht op 23 februari 2006 gegrond verklaard en [A] een waarschuwing opgelegd. Tegen deze beslissing is [A] in hoger beroep gegaan.

j. De Centrale Raad van Toezicht van de NVM heeft de beslissing van de Raad van Toezicht Makelaarsvereniging Amsterdam van de NVM op 21 maart 2007 bekrachtigd. Daarin is, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:

Uit de beslissing van de Raad volgt dat één van de leden daarvan, met medeweten van partijen, het woonhuis heeft bezichtigd en heeft vastgesteld dat het woonhuis niet alleen groter is dan de omringende woonhuizen, maar dit ook is voorzien van een uitbreiding van de kelder, een uitbouw op de begane grond en eerste verdieping, naast een uitgebouwde garage. Evenals de Raad neemt ook de Centrale Raad van Toezicht aan dat onder invloed van de uitgevoerde bouwkundige ingrepen de waarde van het woonhuis is toegenomen. (…)

Op de executieveiling is een opbrengst gerealiseerd van € 268.000,--. In mei 2005 is het woonhuis verkocht voor € 315.000,--. Voormelde opbrengsten alsmede de door [D] getaxeerde waardes wijken sterk af van de door appellant getaxeerde executiewaarde van € 427.500.-- en de onderhandse verkoopwaarde (…) van

€ 475.000,--. (…).

Appellant heeft ook in beroep geen inzicht gegeven in de wijze waarop hij tot zijn waardeoordeel is gekomen. Hij heeft immers geen enkele (schriftelijke) onderbouwing gegeven ten aanzien van de wijze waarop hij uitvoering heeft gegeven aan zijn taxatieopdracht zodat (marginale) toetsing aan de factoren die appellant heeft betrokken bij het geven van zijn waardeoordeel voor de Centrale Raad van Toezicht niet mogelijk is. Gegeven de verschillen die bestaan tussen de door appellant getaxeerde waardes en de door makelaar [D] getaxeerde waardes, gevoegd bij de verkoopgegevens met betrekking tot zes (moet zijn vijf, red. rechtbank) woonhuizen in Purmerend, waarvan makelaar [D] in zijn taxatierapport opgave heeft gedaan en voorts in aanmerking genomen de op de veiling gerealiseerde verkoopopbrengst en de nadien gerealiseerde koopprijs bij doorverkoop van het woonhuis, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat appellant niet in redelijkheid tot zijn waardeoordeel heeft kunnen komen. De klacht is dan ook gegrond (…).

k. Bij brief van 3 mei 2006 heeft Quion [A] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij heeft geleden als gevolg van de volgens Quion onjuiste taxatie van [A].

l. Op 30 mei 2006 is [A] B.V. opgericht. Accountant [E] heeft eveneens op 30 mei 2006 een inbrengverklaring bij oprichting van een besloten vennootschap opgesteld.

m. Op 18 januari 2008 heeft Quion met toestemming van de voorzieningenrechter van deze rechtbank derdenbeslag laten leggen op het saldo van de bankrekening van [A] B.V. en heeft Quion beslag laten leggen op de woningen en erf/tuinen in eigendom van [A]. De beslagen zijn op enig moment weer opgeheven.

3. Het geschil

in conventie

3.1. Quion vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijke veroordeling van [A] en [A] B.V. tot betaling van € 440.288,41 aan hoofdsom en

€ 5.160,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 3 mei 2006 en de buitengerechtelijke incassokosten, met hoofdelijke veroordeling van [A] en [A] B.V. in de proceskosten, daaronder begrepen de kosten van beslaglegging.

3.2. Quion stelt dat [A] onrechtmatig heeft gehandeld jegens Quion. [A] had een zorgvuldigheidsplicht naar Quion als geldlener, aangezien het taxatierapport werd opgemaakt ten behoeve van het verstrekken van een hypothecaire geldlening. Het taxatierapport is onzorgvuldig opgemaakt. Had [A] niet onzorgvuldig gehandeld dan was de lening niet verstrekt en had Quion ten gevolge van de wanprestatie van [B] en [C] geen schade geleden. De schade die Quion heeft geleden als gevolg van het onzorgvuldige handelen van [A] is hem toe te rekenen. [A] B.V. is op de voet van artikel 6:102 BW met [A] hoofdelijk aansprakelijk voor de schade, aangezien de eenmanszaak van [A] bij de oprichting van [A] B.V. de schuld in de vennootschap heeft ingebracht en die vennootschap daarmee de schuld van de eenmanszaak op zich heeft genomen, aldus Quion.

3.3. [A] c.s. voeren verweer en betwisten dat [A] onrechtmatig heeft gehandeld jegens Quion. [A] c.s. betwisten dat [B] en [C] de betalingsverplichtingen uit de geldleningsovereenkomst niet zijn nagekomen. [A] weerspreken tevens dat [A] een zorgvuldigheidsnorm in de zin van artikel 6:162 BW heeft geschonden en menen dat de taxatie niet te hoog is geweest. Bij de vaststelling of dit het geval is geweest moet volgens [A] c.s. als uitgangspunt worden genomen dat een afwijking van 15% ten opzichte van de ‘gewogen’ gemiddelde waarde van de woning als aanvaardbaar moet worden beschouwd. Een afwijking binnen die marge leidt niet tot aansprakelijkheid. Voorts voeren [A] c.s. aan dat niet het handelen van [A] heeft geleid tot de door Quion verleende hypothecaire lening, maar de inkomens- en vermogenspositie van [B] en [C], terwijl het taxatierapport slechts ter inschatting van het commerciële risico diende. Volgens [A] c.s. ontbreekt daarom het causale verband tussen het handelen van [A] en de schade van Quion. In ieder geval ontbreekt het causale verband tot een bedrag van € 354.913,41, omdat die schade het directe gevolg is van omstandigheden die in de risicosfeer van Quion liggen. Het is namelijk haar keus geweest om een lening te verstrekken aan de hand van de onderhandse waardering van de woning ná verbouwing, zonder na te gaan of de verbouwing ook werkelijk is uitgevoerd. Ook was het de commerciële keus van Quion om een aanzienlijk groter bedrag dan de executiewaarde te financieren. Voor zover Quion al een zorgvuldigheidsnorm zou hebben geschonden, dan voeren [A] c.s. aan dat die norm niet strekt tot bescherming van Quion, voor zover zij meer schade heeft geleden dan de executiewaarde. Daarnaast betogen zij dat de oorzaak van de lage executieopbrengst erin zou kunnen liggen dat huizenhandelaren op de veiling de opbrengsten kunstmatig laag houden. Voorts beroepen [A] c.s. zich op eigen schuld aan de zijde van Quion en voeren zij aan dat Quion onvoldoende heeft gedaan om de schade te beperken door de woning voorafgaand aan de veiling niet op grond van artikel 3:268 lid 2 BW onderhands te verkopen. [A] c.s. betwisten de hoogte van de schade bij gebrek aan specificatie. [A] c.s. voeren verder aan dat Quion in haar vordering jegens [A] B.V. niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat de beweerdelijke vordering van Quion op [A] bij oprichting van [A] B.V. niet is ingebracht en Quion geen toestemming heeft verleend voor overdracht van de beweerdelijke vordering van [A] op [A] B.V. Ten slotte weerspreken [A] c.s. rente en kosten te zijn verschuldigd.

in reconventie

3.4. [A] vordert – na wijziging van eis bij akte wijziging van eis – veroordeling van Quion tot betaling aan [A] van een bedrag gelijk aan de schade die [A] c.s. hebben geleden naar aanleiding van het door Quion gelegde beslag, nader op te maken bij staat, met veroordeling van Quion in de proceskosten.

3.5. [A] baseert zijn eis op hetgeen [A] c.s. in conventie hebben aangevoerd en stelt dat het beslag op de onroerende zaken van [A] onrechtmatig is geweest, aangezien hij niet is gehouden enige schade aan Quion te voldoen. Voorts had Quion geen belang bij het beslag, omdat [A] een beroepsaansprakelijkheids-verzekering heeft die tot uitkering zal overgaan mocht de rechtbank de vordering in conventie toewijzen. Verder stelt [A] dat het beslag ten laste van [A] B.V. onrechtmatig is, aangezien Quion in het geheel geen vordering op haar heeft. Volgens [A] is Quion gehouden de kosten te betalen die [A] heeft moeten maken ter beperking van de schade als gevolg van het onrechtmatige beslag. [A] heeft nog gesteld dat [A] B.V. haar vordering tot betaling van schade aan [A] heeft gecedeerd.

3.6. Quion voert verweer en bestrijdt dat het beslag onrechtmatig was. Zij voert aan belang te hebben gehad bij het beslag, aangezien de beroepsaansprakelijkheidsverzekering niet voldoende zekerheid biedt. Omdat [A] vervolgens op andere wijze wel voldoende zekerheid heeft aangeboden zijn de beslagen opgeheven. De vraag of het beslag jegens [A] B.V. onrechtmatig was is volgens Quion niet relevant, aangezien alleen [A] een reconventionele vordering heeft ingesteld. Quion weerspreekt verder dat [A] schade heeft geleden. Ten slotte beroept zij zich op eigen schuld aan de zijde van [A].

4. De beoordeling

in conventie

onrechtmatige daad: zorgvuldigheid

4.1. De vraag ligt allereerst voor of [A] jegens Quion onrechtmatig heeft gehandeld. Hierbij wordt voorop gesteld dat [A] wist dat het taxatierapport uitsluitend het verkrijgen van een hypothecaire geldlening ten doel had. [A] had dan ook niet alleen contractuele verplichtingen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar tevens een zorgvuldigheidsplicht jegens Quion.

4.2. Bij de vraag of [A] bij het opstellen van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag worden verwacht, dient betrokken te worden dat bij het bepalen van een waarde van een onroerende zaak allerlei factoren een rol spelen, zoals sociale- en economische omgeving en courantheid van het te taxeren object op het gegeven moment. In dit licht zal bij de beoordeling van de vraag of [A] al dan niet onzorgvuldig heeft gehandeld dus rekening moeten worden gehouden met een zekere bandbreedte, waarbinnen de waarde van het te taxeren object in redelijkheid moet worden geacht te vallen. Wat die bandbreedte is hangt af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de wijze en de grondslag waarop de taxateur tot zijn oordeel is gekomen.

4.3. [A] heeft in zijn taxatierapport aangegeven dat hij een object- en oppervlaktevergelijking heeft gedaan, maar heeft daar in of bij het rapport geen onderbouwing of nadere omschrijving van gegeven. De Centrale Raad van Toezicht heeft hierover geoordeeld dat [A] geen inzicht heeft gegeven in de wijze waarop hij zijn waardeoordeel heeft gevormd. Bij dit oordeel heeft de Centrale Raad van Toezicht rekening gehouden met het feit dat [D] zijn waarde heeft geschat aan de hand van een geveltaxatie, maar ook met het feit dat de kelder was uitgebreid en de woning en garage waren uitgebouwd.

4.4. [A] c.s. voeren klaarblijkelijk ter uitleg van het waardeoordeel van [A] in het taxatierapport alsnog aan dat [A] na onderzoek in het kader van de taxatie had geconstateerd dat hij voor een woning zonder de hiervoor genoemde vergroting op een prijs van gemiddeld € 380.000,00 uit kwam en dat hij de woning vanwege die vergroting vervolgens 25% hoger heeft geschat. [A] c.s. voeren aan dat [A] zich daarbij heeft gebaseerd op een uitdraai van een marktanalyse die hij met behulp van een computerprogramma van de NVM aan de hand van een aantal objecten heeft gemaakt. [A] c.s. hebben aangevoerd dat uit die analyse volgt dat de gemiddelde onderhandse verkoopwaarde van de woning op 1 april 2003 € 420.000,00 was. Die waarde moet worden beschouwd als het gewogen gemiddelde. De door [A] geschatte onderhandse verkoopwaarde van € 475.000,00 valt binnen de acceptabele marge van 15%, aldus [A] c.s.

4.5. Met Quion is de rechtbank van oordeel dat de marktanalyse waarop [A] zijn taxatierapport heeft doen steunen en waarop [A] c.s. zich thans beroepen niet maatgevend kan zijn voor de taxatie. Immers, bij de ‘objectgegevens’ is bij type woning ingevuld villa. Gelet op de overgelegde foto’s betreft de woning aan de Carbasiusstraat 11 geen villa, maar een huis in een rij. Bovendien heeft [A] deze woning in zijn taxatierapport getypeerd als eengezinswoning. Daar komt bij dat de objecten niet goed te vergelijken zijn, nu de onderhavige woning is vergeleken aan de hand van de woonoppervlakte (waarin kennelijk de vorenbedoelde vergroting van de woning reeds is inbegrepen), met de perceeloppervlakten van de objecten die ter vergelijking zijn geselecteerd. Mocht al blijken dat met perceeloppervlakten zou zijn bedoeld woonoppervlakte dan geldt dat de oppervlakte van de woning in geen verhouding staat tot de oppervlakten van de in de vergelijking betrokken objecten. De daaruit voorvloeiende taxatiewaarde van € 420.000,00 kan daarom niet als leidraad gelden. [A] c.s. hebben verder geen nadere onderbouwing gegeven van de taxatie en de wijze waarop deze tot stand is gekomen. [D] heeft daarentegen de door hem bepaalde waardes (mede) gebaseerd op vijf objecten in de omgeving van de Carbasiusstraat die tussen 2000 en 2003 zijn verkocht voor koopsommen variërende tussen € 294.000,00 en € 386.000,00. [D] heeft bij zijn rapport tevens een Modelwaarderapport overgelegd op grond waarvan een eindwaarde is vastgesteld van € 341.000,00. Gezien de taxatie van [D], de wijze en grondslag waarop hij tot waardebepaling is gekomen, de veilingopbrengst en gelet op de nadien gerealiseerde verkoopprijs, is de rechtbank van oordeel dat de door [A] getaxeerde waarde niet binnen een acceptabele bandbreedte van de werkelijke waarde valt. Daarmee is gegeven dat [A], gelet ook op de door hem gehanteerde, hiervoor beschreven onvolkomen wijze van taxatie, jegens Quion niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. [A] heeft derhalve een onrechtmatige daad begaan, die hem toe te rekenen is.

Conditio sine qua non / relativiteit

4.6. [A] c.s. hebben betwist dat de schade van Quion een gevolg is van het handelen van [A]. Bij het causaal verband moet de vraag worden beantwoord of er enigerlei nadeel is geleden dat zou zijn uitgebleven als [A] een zorgvuldig taxatierapport had opgesteld met een daarbij passend waardeoordeel. Een bevestigende beantwoording van die vraag is voldoende voor de vestiging van de aansprakelijkheid. De vraag welke schade voor vergoeding in aanmerking komt, komt pas daarna aan de orde.

4.7. Het argument van [A] c.s. dat voor het verstrekken van de financiering de inkomens- en vermogenspositie van de lener uitsluitend doorslaggevend zijn en het taxatierapport slechts een hulpstuk is bij een commerciële beslissing, volgt de rechtbank niet. [A] heeft immers zelf in zijn taxatierapport opgenomen dat de taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van de woning ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. [A] wist, althans kon weten – en als professioneel taxateur moest hij dat ook weten – dat het taxatierapport in belangrijke mate mede bepalend was voor de vraag of een geldlening zou worden verstrekt en zo ja, tot welk bedrag.

4.8. De beslissing van Quion om op basis van inkomensgegevens en één taxatierapport een lening te verstrekken aan [B] en [C] is een commerciële keus van Quion, zodat het enkel daaruit voortvloeiende nadeel niet in causaal verband staat tot de onrechtmatige daad van [A]. De rechtbank is met Quion echter van oordeel dat het dermate onwaarschijnlijk is dat Quion een bedrag van € 650.000,-- zou hebben geleend op basis van een taxatierapport met een reële waardebepaling, dat de conclusie gerechtvaardigd is dat indien [A] een zorgvuldig taxatierapport had opgesteld met een daarbij passend waardeoordeel de financiering niet in deze vorm zou zijn verstrekt, zodat er in zoverre wel een causaal verband is tussen de door Quion geleden schade en het onrechtmatig handelen van [A]. Dat niet is uit te sluiten dat [B] en [C] eveneens aansprakelijk zijn voor de door Quion geleden schade staat niet in de weg aan de aansprakelijkheid van [A] jegens Quion en maakt niet dat de schade van Quion niet in causaal verband staat tot het handelen van [A]. Het verweer dat geen sprake is van een causaal verband in de zin van conditio sine qua non kan derhalve niet slagen.

4.9. [A] c.s. hebben nog betwist dat [B] en [C] hun verplichtingen niet zijn nagekomen. Uit de door Quion overgelegde producties 9 en 13 blijkt genoegzaam dat er een aanzienlijke achterstand was in de betalingsverplichtingen en dat Quion [B] en [C] heeft aangemaand voor die achterstand. Ook dit verweer faalt.

4.10. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat [A] een toerekenbare onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens Quion waaruit schade is ontstaan die in causaal verband staat tot zijn handelen. De door [A] geschonden norm strekt bovendien tot bescherming tegen de schade zoals Quion die heeft geleden. [A] is in beginsel gehouden de schade te vergoeden, voor zover die schade, mede gezien de aard ervan en van de aansprakelijkheid, in redelijkheid aan [A] kan worden toegerekend.

Toerekening schade

4.11. Bij het bepalen van de omvang van de aan [A] c.s. toerekenbare schade moet naar het oordeel van de rechtbank worden uitgegaan van de door [A] bepaalde executiewaarde vóór de beoogde verbouwing (€ 427.500,00). De omstandigheid dat Quion bij het verstrekken van de financiering is uitgegaan van de executiewaarde ná verbouwing is niet aan [A] c.s. toe te rekenen. Quion is afgegaan op de mededeling van de notaris dat de verbouwing reeds had plaatsgevonden. Dat in werkelijkheid geen verbouwing heeft plaatsgevonden en dat Quion, vóórdat zij financiering verstrekte daar verder ook geen onderzoek naar heeft verricht of zekerheden bedongen heeft dat de verbouwing daadwerkelijk zou plaatsvinden – terwijl zij zich bij haar beslissing tot welk bedrag financiering werd verstrekt baseerde op de getaxeerde executiewaarde van een verbouwde woning – kan niet voor rekening van [A] c.s. worden gebracht.

4.12. Anders dan [A] c.s. betogen, zal bij de toerekening van de schade voorts worden uitgegaan van de geëffectueerde veilingopbrengst (€ 268.000,00). Het verweer van [A] c.s. dat de veilingopbrengst negatief is beïnvloed door manipulerende huizenhandelaren die de veilingopbrengst bewust laag houden, kan niet slagen. Daargelaten de vraag of dit er toe zou leiden dat de lage opbrengst dus voor rekening en risico van Quion zou moeten komen, hebben [A] c.s. slechts vermoedens geuit, die niet onderbouwd zijn met concrete feiten en omstandigheden. Het verweer wordt gepasseerd.

4.13. Quion heeft gesteld dat de schade bestaat uit het niet betaalde deel van de lening, een achterstand in de rentebetalingen en overige kosten en boeten, verminderd met de veilingopbrengst. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft Quion op het arrest van het hof Leeuwarden van 23 juli 2008 (LJN: BF0531, JOR 2008, 257) gewezen en nader gesteld dat het beleid van hypothecaire geldverstrekkers om tot 125% van de executiewaarde te financieren algemeen bekend is, zodat de schade voor [A] te voorzien was. [A] c.s. betwisten de toerekenbaarheid van deze schade. [A] c.s. hebben in dit verband onder meer aangevoerd dat Quion er zelf voor heeft gekozen om boven de executienorm te financieren.

4.14. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Weliswaar is juist dat Quion financiering heeft verstrekt gebaseerd op 125% van de getaxeerde executiewaarde, in de wetenschap dat het aan haar te verlenen recht van hypotheek niet tot zekerheid kon dienen voor de gehele financiering, maar [A] c.s. hebben niet betwist dat zulks bij hypothecaire financiers algemeen was en dat dat ook bij [A] bekend was. Dat betekent dat voor [A] dus in voldoende mate voorzienbaar was wat de gevolgen zouden (kunnen) zijn van een foutieve (te hoge) taxatie van de executiewaarde. Dat Quion geen financiering heeft verstrekt tot 100% van de getaxeerde executiewaarde maar tot 125% daarvan, maakt dan ook niet dat het deel van de schade dat daardoor is ontstaan niet aan [A] c.s. toerekenbaar is. Daarbij past de volgende kanttekening. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, moet er in dit geding van worden uitgegaan dat Quion (eveneens) 25% op de executiewaarde zou hebben gefinancierd als [A] een zorgvuldig taxatierapport had opgesteld met een daarbij passend waardeoordeel. Dit moet in de schadebegroting tot uitdrukking komen.

4.15. Al hetgeen hiervoor is overwogen, leidt tot de volgende beslissing ten aanzien van de voor vergoeding in aanmerking komende schade. Uitgaande van de door [A] bepaalde executiewaarde vóór de verbouwing van € 427.500,00, kon Quion een lening verstrekken van (€ 427.500,00 x 125%) € 534.375,00. De fout van [A] weggedacht en rekening houdende met de werkelijke executiewaarde, blijkende uit de veilingopbrengst, kon Quion in werkelijkheid slechts een lening verstrekken van (€ 268.000,00 x 125%) € 335.000,00. Het verschil van € 199.375,00 is het maximale bedrag dat voor vergoeding door [A] c.s. in aanmerking komt. Alleen die schade staat in zodanig verband tot de onrechtmatige daad van [A] dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van zijn onrechtmatige daad kan worden toegerekend. In het voorgaande ligt besloten dat de overigens door Quion opgevoerde schadeposten, bestaande uit het restant van het niet betaalde deel van de lening, de achterstand in de rentebetalingen en overige kosten en boeten, niet daarbovenop voor vergoeding in aanmerking komen.

Eigen schuld

4.16. [A] c.s. hebben aangevoerd dat Quion de financiering heeft verleend mede op basis van de inkomensgegevens van [B]. Nu Quion heeft nagelaten die te overleggen en dus niet is te controleren of Quion voldoende kritisch is geweest op de juistheid van die inkomensgegevens, is het gerechtvaardigd te stellen dat Quion door onvoldoende onderzoek te doen naar de inkomenspositie van [B], de schade mede aan zichzelf heeft te wijten, aldus [A] c.s. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Uit hetgeen Quion ter zitting heeft aangevoerd is op te maken dat er op enig moment een indicatie ontstond dat de inkomensgegevens van [B] onjuist waren en dat Quion vervolgens contact heeft gezocht met de werkgever ter verificatie van die gegevens. Daaruit is Quion gebleken dat het door [B] opgegeven loon niet correct was. Quion heeft betoogd dat zij niet was gehouden onderzoek in te stellen naar de juistheid van de verstrekte inkomensgegevens, omdat er ten tijde van het aangaan van de geldleningsovereenkomst geen reden was aan de juistheid van die inkomensgegevens te twijfelen. Quion heeft nagelaten ter onderbouwing van haar betoog de stukken te overleggen met betrekking tot de financiële positie van [B] waarop zij zich bij het verstrekken van de geldlening heeft gebaseerd, zoals de werkgeversverklaring of de loonstrook van [B], zodat niet is na te gaan of Quion wel of geen gerede twijfel had dienen te hebben ten aanzien van de juistheid van die gegevens en de inkomenspositie van [B]. Omdat uit de stellingen van Quion blijkt dat [B] valselijk inlichtingen heeft verstrekt bij de aanvraag van de lening, maar zij in reactie op het verweer van [A] c.s. bestrijdt dat een deel van de schade voor haar rekening dient te blijven, had dit wel op haar weg gelegen temeer die stukken zich in haar domein bevinden. Door dit na te laten heeft Quion de desbetreffende stelling van [A] c.s. onvoldoende weerlegd. De rechtbank houdt het er dan ook voor dat de controle van Quion van de inkomensgegevens van [B] onvoldoende is geweest.

4.17. [A] c.s. hebben nog gesteld dat Quion onvoldoende heeft gedaan de schade te beperken door de woning voorafgaande aan de veiling onderhands te verkopen. De rechtbank overweegt dat uit de door Quion overgelegde producties 9, 15 en 16 genoegzaam is gebleken dat Quion pogingen heeft gedaan de woning onderhands van de hand te doen om aldus een hogere opbrengst te realiseren dan de door [D] getaxeerde executiewaarde van € 297.500 en op die wijze de schade te beperken. Uit die stukken blijkt dat voorgaand aan de veiling biedingen zijn gedaan ter hoogte van € 275.000,--, 230.000,-- en 276.600. Deze biedingen mocht Quion gelet op door [D] geschatte executiewaarde in redelijkheid als onvoldoende afwijzen. Het verweer dat Quion onvoldoende heeft gedaan om de schade te beperken wordt verworpen.

4.18. Nu is gebleken dat de schade van Quion mede een gevolg is van een aan haar toe te rekenen omstandigheid, zal de rechtbank de schade naar evenredigheid dienen te verdelen met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Quion heeft ter zitting verklaard dat het taxatierapport en de inkomensgegevens even zwaar wegen bij de beoordeling van een financieringsaanvraag als de onderhavige. Gelet hierop komt de rechtbank tot een causale verdeling van 50:50. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.15 is overwogen, komt derhalve (€ 199.375,00 : 2) € 99.687,50 voor vergoeding in aanmerking.

Aansprakelijkheid [A] B.V.

4.19. De stelling van Quion dat [A] B.V. hoofdelijk aansprakelijk is op grond van 6:102 BW, omdat [A] zijn eenmanszaak bij de oprichting van de vennootschap in de vennootschap heeft ingebracht, hebben [A] c.s. gemotiveerd weersproken.

4.20. De rechtbank overweegt dat [A] B.V. uit hoofde van artikel 6:102 BW reeds daarom niet hoofdelijk aansprakelijk kan zijn, nu zij op het moment dat [A] de taxatie verrichtte nog niet bestond. Er zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit volgt dat [A] B.V. de schuld van [A] B.V. heeft overgenomen, laat staan dat zulks met instemming van Quion is gebeurd. Verder blijkt uit de overgelegde stukken dat een deel van de onderneming [A] Makelaars in de vennootschap is ingebracht, welke een waarde had van € 64.184,00. Op de balans zijn schulden opgenomen, maar niet de schuld uit onrechtmatige daad, die evenmin in de toelichting op de balans is opgenomen, terwijl de accountant de voornoemde waarde van het in te brengen deel heeft bevestigd.

4.21. Nu niets is gesteld of gebleken omtrent een andere grondslag op grond waarvan [A] B.V. naast [A] hoofdelijk aansprakelijk is, dient de vordering jegens haar te worden afgewezen.

Slotoverwegingen in conventie

4.22. Quion vordert wettelijke rente vanaf 3 mei 2006. De rechtbank acht de wettelijke rente, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:83 sub b BW, vanaf die datum toewijsbaar terwijl voor matiging van de wettelijke rente geen plaats is.

4.23. Quion heeft een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso)kosten gevorderd. Niet gebleken is dat de gevorderde kosten andere zijn dan die ter voorbereiding van de processtukken en ter instructie van de zaak. Voor dergelijke kosten pleegt de proceskostenvergoeding al een vergoeding in te sluiten. De rechtbank zal de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten daarom afwijzen. De kosten van het voeren van de tuchtprocedure zijn geen kosten die in dit geding voor toewijzing vatbaar zijn.

4.24. Quion vordert [A] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in art. 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden begroot op € 446,83 voor verschotten en € 290,00 als gevorderd voor salaris advocaat.

4.25. [A] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van Quion op basis van het toegewezen bedrag op:

- dagvaarding EUR 71,80

- vast recht 4.784,00

- salaris advocaat 4.263,00 (3 punt × tarief € 1.421,00)

Totaal EUR 9.118,80

in reconventie

Eiswijziging

4.26. De rechtbank is allereerst van oordeel dat de eiswijziging in reconventie toelaatbaar is. Niet is gesteld of gebleken dat Quion door de wijziging van eis in haar verweer is geschaad, dat de procedure onredelijk wordt vertraagd of dat de wijziging van eis om andere redenen in strijd is met een goede procesorde.

Beslag op de onroerende zaken van [A]

4.27. Quion heeft op 18 januari 2008 met verlof van de voorzieningenrechter beslag laten leggen op onroerende zaken van [A]. Nu vast staat dat Quion een vordering heeft op [A] was dit beslag niet onrechtmatig. De stelling van [A] dat het beslag onrechtmatig zou zijn geweest, omdat Quion geen belang had bij het beslag, nu de verzekeringsmaatschappij van [A] de schade van Quion dekt, volgt de rechtbank niet. De assuradeurenverklaring die [A] ter ondersteuning van dit argument heeft overgelegd dateert van ná het gelegde beslag. Quion kon hier derhalve nog geen rekening mee houden toen zij het beslag liet leggen. Daar komt bij dat Quion zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat met deze verklaring geen voldoende zekerheid werd geboden, nu in de verklaring de regel is opgenomen ‘voor zover de schade onder bovengenoemde verzekering voor vergoeding in aanmerking komt’. De vordering op dit punt wordt daarom afgewezen.

Beslag op de bankrekening van [A] B.V.

4.28. De stelling van [A] dat het beslag op de bankrekening van [A] B.V. onrechtmatig is, is, gelet op hetgeen in conventie is overwogen, op zich juist. [A] heeft evenwel niet gesteld en daarvan is ook niet gebleken, dat de vennootschap schade heeft geleden ten gevolge van het door Quion gelegde beslag. Het beroep op 6:162 BW kan reeds daarom niet slagen. Ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

4.29. In de omstandigheid dat de procedure in conventie geheel verweven is met de procedure in reconventie, en mede gelet op de omvang van de proceskostenveroordeling in conventie, ziet de rechtbank reden de proceskosten in reconventie te compenseren.

in conventie en in reconventie

4.30. De rechter, ten overstaan van wie de comparitie is gehouden, heeft dit vonnis om organisatorische redenen niet kunnen wijzen.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. veroordeelt [A] om aan Quion te betalen een bedrag van € 99.687,50 (negenennegentigduizend zeshonderd zevenentachtig euro en vijftig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 3 mei 2006 tot de dag van volledige betaling,

5.2. veroordeelt [A] in de beslagkosten, tot op heden begroot op € 736,83,

5.3. veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van Quion tot op heden begroot op € 9.118,80,

5.4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.6. wijst de vorderingen af,

5.7. compenseert de kosten aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2009.