Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBALM:2012:BV7295

Instantie
Rechtbank Almelo
Datum uitspraak
28-02-2012
Datum publicatie
29-02-2012
Zaaknummer
377363 CV EXPL 5948-11
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Verhurende restauranthouder maakt voldoende aannemelijk dat hij het door hem verhuurde en aan zijn restaurant belendende cafetaria wegens bedrijfseconomische motieven dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2012/106
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

RECHTBANK ALMELO

Sector Kanton

Locatie Enschede

Zaaknummer : 377363 CV EXPL 5948-11

Uitspraak : 28 februari 2012 (mvr)

Vonnis in de zaak van:

de vennootschap onder firma CAFETARIA CHAPLIN V.O.F., gevestigd te Enschede

[opposant sub 2], wonende te [plaats]

[opposant sub 3], wonende te [plaats]

opposanten, hierna ook wel Cafetaria Chaplin te noemen

gemachtigde: mr. H.J.G.M. te Woerd, advocaat te Almelo

tegen

de besloten vennootschap TIMBERWOOD B.V., gevestigd te Haaksbergen

de vennootschap onder firma LOS PONCHOS V.O.F., gevestigd te Enschede

[geopposeerde sub 3], wonende te [plaats]

[geopposeerde sub 4, beherend vennoot van geopposeerde sub 2, wonende te [plaats]

[geopposeerde sub 5, beherend vennoot van geopposeerde sub 2, wonende te [plaats]

geopposeerden, hierna ook wel Los Ponchos te noemen

gemachtigde: mr. R. Smink, advocaat te Enschede

Het verdere verloop van de procedure:

1.1 Dit verloop blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 oktober 2011;

- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 17 november 2011;

- het proces-verbaal van de descente van 17 november 2011;

- de conclusie na comparitie en descente van geopposeerden;

- de conclusie na comparitie en descente van opposanten.

De feiten:

2.1 Volhard wordt bij hetgeen is overwogen en is beslist in het tussenvonnis van 4 oktober 2011. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen zijn partijen over het volgende eens geworden. De verhurende partij is de vennootschap onder firma Los Ponchos en zij verhuurt de bedrijfsruimte aan de vennootschap onder firma Cafetaria Chaplin. De vorderingen van geopposeerden met de strekking dat de huurovereenkomst wordt ontbonden is ingetrokken en Cafetaria Chaplin laat haar wachttijdverweer als bedoeld in artikel 7: 296 lid 2 BW varen.

2.2 Gelet op hetgeen onder 2.1 is weergegeven staat derhalve vast dat Los Ponchos bij brief van 25 november 2010 de huurovereenkomst met Cafetaria Chaplin tegen 1 december 2011 heeft opgezegd omdat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het dringend eigen gebruik dient de verhuurder aannemelijk te maken en volgens de jurisprudentie kunnen bedrijfseconomische motieven voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten.

2.3 De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente geconstateerd dat de keuken van het door Los Ponchos geëxploiteerde restaurantbedrijf circa 2,5 meter breed is, met aan weerszijden keukenapparatuur. Deze breedte belemmert het manoeuvreren met borden en het werken met apparatuur door keukenpersoneel en bedienend personeel. Daarenboven is in de keuken nauwelijks ruimte borden met daarop bereide gerechten klaar te zetten opdat ze door het bedienend personeel kunnen worden uitgeserveerd. De kantonrechter acht het daarom voldoende komen vast te staan dat Los Ponchos een commercieel belang heeft bij een keuken die een oppervlakte heeft waardoor vorenbedoelde euvels zich niet voordoen. Is daarvoor nodig dat de huurovereenkomst van partijen eindigt? In de visie van Los Ponchos dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord, omdat:

a. Het cafetaria zal worden gesloopt en de alsdan ontstane oppervlakte zal worden betrokken bij het restaurant. De bestaande zijgevel van Los Ponchos aan de Brammelerstraat wordt qua stijl en hoogte doorgetrokken. De oppervlakte van de begane grond van het gehuurde zal als keuken worden gebruikt. De nieuwe keuken zal na verwezenlijking van de verbouwing aan redelijke omvangeisen voldoen. De restaurantruimte voor de bezoekers zal ietwat groter worden waardoor meer gasten gelijktijdig kunnen worden ontvangen en bediend.

b. De huidige geringe omvang van de keuken maakt het noodzakelijk dat in de ochtend voorbereidingen voor de diners worden getroffen, hetgeen tot gevolg heeft dat in het restaurant niet geluncht kan worden. Deze gang van zaken leidt tot minder omzet dan wanneer gebruik kan worden gemaakt van een volwaardige keuken. Los Ponchos wil ook lunches aanbieden.

c. Los Ponchos is voornemens op de eerste etage van het pand een hotel te exploiteren. De tekeningen zijn gereed en de Gemeente Enschede is verzocht een bouwvergunning te verlenen. Een hotel brengt mee dat aan de gasten een ontbijt moet worden aangeboden, hetgeen een extra belasting voor de keuken betekent. Het is economisch niet verantwoord de keuken op de eerste etage van het nieuw te realiseren bedrijfspand te situeren.

Naar het oordeel van Cafetaria Chaplin moet vorenbedoelde vraag ontkennend worden beantwoord, omdat Los Ponchos inpandig voldoende andere mogelijkheden heeft haar doelstellingen te realiseren. Cafetaria Chaplin voert aan dat:

a. De horeca te kampen heeft met minder bezoekersaantallen dan een aantal jaren geleden. De economische recessie vraagt haar tol;

b. De kamers op de verdiepingen van het pand van Los Ponchos worden gebruikt voor verhuur. Daaraan kan een einde komen om alsdan op de vrijgekomen ruimte op de eerste verdieping een keuken te vestigen en daar een uitbreiding van het aantal zitplaatsen voor de eters te realiseren;

c. Het maar de vraag is of de huidige verbouwingsplannen door Los Ponchos kunnen worden gefinancierd;

d. Los Ponchos op de Oude markt in Enschede extra bedrijfsruimte heeft verworven en aldaar een uitbreiding van haar horeca-activiteiten kan bewerkstelligen.

2.4 De kantonrechter is van oordeel dat Los Ponchos voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de zin van artikel 7: 296 lid 1 sub b. BW. Haar bedrijfseconomische motieven zijn in voldoende mate komen vast te staan. Los Ponchos wil een grotere keuken en een hotel en hetgeen zij daarover naar voren heeft gebracht acht de kantonrechter van voldoende realisme getuigen. Hetgeen Cafetaria Chaplin daartegen heeft ingebracht doet daaraan niet af. Het is aan Los Ponchos om op haar eigen wijze de eventuele nadelige gevolgen van de economische recessie te lijf te gaan door hotelaccommodatie te creëren, door met een beter geoutilleerde en ruimere keuken lunches in haar restaurant mogelijk te maken en het mogelijk te maken meer gasten gelijktijdig te ontvangen. Cafetaria Chaplin heeft onvoldoende onderbouwd dat de plannen van Los Ponchos niet zijn te realiseren, omdat zij daarvoor niet de benodigde financiën heeft of niet kan verkrijgen. Hetgeen Los Ponchos op de Oude Markt in Enschede voor activiteiten ontplooit behoeft geen bespreking. Deze activiteiten hebben te weinig van doen met de exploitatie van het in het geding zijnde restaurant en cafetaria. Hetgeen hiervoor is overwogen betekent dat de kantonrechter niet aan een belangenafweging toekomt en dat, behoudens indien Los Ponchos haar vordering intrekt, het tijdstip waarop de huurovereenkomst van Los Ponchos en Cafetaria Chaplin zal eindigen wordt vastgesteld op 1 augustus 2012 en dat op die dag het gehuurde zal moeten zijn ontruimd. Het door Cafetaria Chaplin gevoerde verweer kan niet als kennelijk ongegrond worden gekwalificeerd en daarom zal, gelet op het bepaalde in artikel 7: 295 lid 1 BW, het in dezen toewijzend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

2.5 Cafetaria Chaplin wil op de voet van artikel 7: 297 lid 1 BW een tegemoetkoming ad € 75.000,00 in haar verhuis- en inrichtingskosten. Zij tekent daarbij aan dat ervan uitgegaan mag worden dat de daadwerkelijk te maken verhuis- en inrichtingskosten tenminste € 150.000,00 zullen bedragen. Los Ponchos acht een tegemoetkoming van € 10.000,00 redelijk. De kantonrechter is van oordeel dat nu Cafetaria Chaplin inmiddels 13 jaar haar cafetaria exploiteert het uitgangspunt dient te zijn dat ze haar apparatuur en inrichting geheel dan wel nagenoeg geheel heeft afgeschreven. De tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten meer speciaal betrekking hebbend op het opnieuw installeren van apparatuur, lichtreclame, het leggen van een vloerbedekking, het verhuizen en het schilderwerk wordt vastgesteld op

€ 17.500,00. Bij het vaststellen (begroten) van dit bedrag is ook rekening gehouden

met het gegeven dat het huidige cafetaria betrekkelijk klein is (45m²). Partijen

verschillen van mening of tot het gehuurde een gedeelte van de kelder hoort. Dit is

voor de begroting van voormeld bedrag irrelevant, omdat de kelder vooral wordt

gebruikt als opslagruimte en het verwijderen van de opgeslagen zaken geen kosten

van betekenis met zich zal meebrengen. Voormeld bedrag van € 17.500,00 is de

kantonrechter voornemens als tegemoetkoming toe te kennen. Los Ponchos zal,

gelet op hetgeen is bepaald in artikel 7: 297 lid 2 BW ter rolle van 27 maart 2012 de

gelegenheid krijgen haar vordering in te trekken.

2.6 Cafetaria Chaplin wil dat ingevolge artikel 7: 299 lid 3 BW een schadevergoeding wordt vastgesteld van € 1.000.000,00. Los Ponchos is van mening dat deze vordering niet opportuun is in die zin dat indien zij het verhuurde niet zelf in gebruik neemt Cafetaria Chaplin alsdan schadevergoeding kan vorderen. De kantonrechter onderschrijft het standpunt van Los Ponchos, zulks met de toevoeging dat door Cafetaria Chaplin onvoldoende gegevens zijn aangedragen om op een verantwoorde wijze ambtshalve een voorlopig schadevergoedingsbedrag vast te stellen.

2.7 Het komt de kantonrechter zinvol voor dat ter rolle van 27 maart 2012 de partijen Timberwood, [geopposeerde sub 3], [geopposeerde sub 4] en [geopposeerde sub 5] hun vorderingen intrekken en dat Los Ponchos haar vorderingen beperkt tot Cafetaria Chaplin.

2.8 Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

Beslissing:

Verwijst de zaak naar de rolzitting van 27 maart 2012 opdat Los Ponchos zich in

een akte kan uitlaten over hetgeen in de laatste volzin onder 2.5 is weergegeven en zij gevolg kan geven aan hetgeen onder 2.7 is overwogen, ambtshalve peremptoir.

Houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen te Enschede door mr. M.H. van Rhijn, kantonrechter, en op 28 februari 2012 in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.