Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:RBALK:2008:BD1916

Instantie
Rechtbank Alkmaar
Datum uitspraak
05-03-2008
Datum publicatie
19-05-2008
Zaaknummer
244419 CV EXPL 07-3526
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Schade als gevolg van onregelmatige opzegging huur. Artt. 7:296 eerste lid aanhef en onder b BW en 7:299 eerste lid BW. Verhuurder is toegelaten het leveren van het tegenbewijs van het voorshands bewezen feit dat 'ten tijde van de opzegging van de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst bij haar de wil om het verhuurde duurzaam door de zoon in gebruik te laten nemen, in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.'

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK ALKMAAR

Sector Kanton

Locatie Alkmaar

Zaaknr/rolnr.: 244419 CV EXPL 07-3526 \CP

Uitspraakdatum: 5 maart 2008

Vonnis in de zaak van:

[eiser],

wonende te Zaandam,

eisende partij in conventie / verwerende partij in reconventie,

verder ook te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.J. Oonk, werkzaam bij ARAG-Nederland,

tegen

[gedaagde],

wonende te Bergen ,

gedaagde partij in conventie / eisende partij in reconventie,

verder ook te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. G.C. Kruyswijk, advocaat te Alkmaar.

Het procesverloop

in conventie en in reconventie

- [eiser] heeft bij dagvaarding van 23 juli 2007 in conventie een vordering ingesteld.

- [gedaagde] heeft in conventie bij antwoord verweer gevoerd en in reconventie een tegenvordering ingesteld.

- De kantonrechter heeft op 3 oktober 2007 een tussenvonnis uitgesproken.

- Naar aanleiding van dat tussenvonnis heeft op 6 november 2007 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan aantekeningen zijn gemaakt. Voorafgaand aan de comparitie hebben partijen ieder stukken overgelegd die verder als processtukken worden beschouwd. Ter terechtzitting heeft de kantonrechter een mondeling vonnis uitgesproken dat in een proces-verbaal is vastgelegd.

- Naar aanleiding van dat mondelinge tussenvonnis hebben op 11 december 2007 en 29 januari 2008 getuigenverhoren plaatsgevonden, waarvan processen-verbaal zijn opgemaakt.

- De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.

- Ten slotte is heden uitspraak bepaald.

De vaststaande feiten

in conventie en in reconventie

1.1 [eiser] huurde sinds 1 juli 1999 van [gedaagde] een winkel/bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te Bergen (hierna: het gehuurde). Op enig moment is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaan lopen. In het gehuurde voerde [eiser] een onderneming onder de naam "De Broekengarage".

1.2 Bij brief d.d. 31 mei 2004 heeft [gedaagde] de huur opgezegd tegen 31 mei 2005. Deze brief vermeldt, voor zover hier relevant: "De reden voor deze is opzegging is dat mijn zoon, […] voornemens is om een bedrijf te gaan starten waarvoor hij de bedrijfsruimte aan de [adres] wil aanwenden. Indien het opstarten van zijn bedrijf niet zal worden gerealiseerd en u de komende periode uw goed huurderschap voortzet, ben ik bereid te overwegen om de huurovereenkomst met u per 1 juni 2005 voor telkens de periode van één jaar, te verlengen."

1.3 [eiser] heeft het gehuurde per 30 juni 2005 ontruimd en aan [gedaagde] ter beschikking gesteld en hij heeft zijn onderneming verhuisd naar een bedrijfspand gelegen te Zaandam. Enige tijd na de ontruiming door [eiser] is het gehuurde te huur gesteld. Uiteindelijk is het gehuurde per december 2005 verhuurd aan iemand die niet tot de familiekring van [gedaagde] behoort.

De geschillen

in conventie en in reconventie

2.1 [eiser] vordert in conventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 103.176,- te vermeerderen met de wettelijke rente over € 100.201,- vanaf 26 oktober 2006 tot de dag van voldoening, kosten rechtens.

2.2 [eiser] voert daartoe -zakelijk weergegeven- aan dat [gedaagde] nimmer het voornemen heeft gehad om het gehuurde in eigen gebruik te nemen als bedoeld in artikel 7: 296 lid 1 onder b Burgerlijk Wetboek (BW). Zij is daarom krachtens artikel 7:299 BW aansprakelijk voor de schade die [eiser] heeft geleden ten gevolge van die onregelmatige opzegging. Die schade betreft de volgende posten:

a. € 23.530,- wegens margeverlies gedwongen uitverkoop;

b. € 1.122,- wegens extra administratiekosten;

c. € 2.125,- wegens extra reclamekosten i.v.m. liquidatieverkoop;

d. € 13.379,- wegens afwaardering overgenomen voorraad;

e. € 9.695,- wegens inrichtingskosten nieuwe winkel;

f. € 5.400,- wegens aanloopverlies omzetderving;

g. € 1.200,- wegens overige kosten;

h. € 8.750,- wegens extra geïnvesteerde arbeidsuren;

i. € 35.000,- wegens verloren verkoopwaarde bedrijf.

Daarnaast heeft [eiser] buitengerechtelijke kosten ad € 2.975,- moeten maken.

2.3 Als verweer tegen de vordering van [eiser] en als grondslag voor haar tegeneis heeft [gedaagde] -zakelijk weergegeven- aangevoerd dat bij haar en bij haar zoon […] (hierna: [de zoon]) wel degelijk het voornemen bestond dat hij het gehuurde in eigen gebruik zou nemen. [eiser] heeft uiteindelijk het gehuurde vrijwillig verlaten, waardoor hij geen aanspraak kan maken op schadevergoeding. Ook de hoogte van de schade wordt betwist. Sinds het einde van de huurovereenkomst bestookt [eiser] [gedaagde] met brieven betreffende door hem gepretendeerde schadevergoeding. In verband daarmee heeft zij (buitengerechtelijke) kosten ad € 2.396,05 moeten maken.

2.4 [gedaagde] vordert, na haar eis ter comparitie te hebben verminderd, in reconventie veroordeling van [eiser] tot betaling van € 2.396,05 te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 1 mei 2007, kosten rechtens, met de wettelijke rente daarover en nakosten.

2.5 [eiser] heeft het door [gedaagde] gevorderde betwist.

De beoordeling van de geschillen

in conventie

3.1 [eiser] baseert zijn vordering op artikel 7:299 eerste lid BW. Nu vast staat dat [eiser] in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd naar aanleiding van de voormelde opzeggingsbrief d.d. 31 mei 2004 en ook vast staat dat [gedaagde] noch enige andere persoon genoemd in artikel 7:296 eerste lid aanhef en onder b BW het gehuurde duurzaam in gebruik heeft genomen, staat, behoudens door [gedaagde] te leveren tegenbewijs, vast dat die wil tot duurzame ingebruikneming van het gehuurde nimmer aanwezig is geweest.

3.2 In het (mondelinge) tussenvonnis van 6 november 2007 is [gedaagde] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs voor "het voorshands bewezen feit dat ten tijde van de opzegging van de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst bij haar de wil om het verhuurde duurzaam door [de zoon van gedaagde: (hierna: de zoon)] in gebruik te laten nemen, in werkelijkheid niet aanwezig is geweest." [gedaagde] heeft daartoe laten horen zichzelf, haar dochter, haar schoonzoon, en haar zoon. [eiser] heeft als getuigen doen horen zichzelf, een voormalig werkneemster, en een medewerker van een toeleverancier.

3.3 Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] is geslaagd in het leveren van tegenbewijs overweegt de kantonrechter over de "wil" van [gedaagde] dat uit de afgelegde getuigenverklaringen valt af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst tot stand is gekomen op initiatief van haar zoon. Weliswaar kan worden aangenomen dat over die plannen enig overleg is geweest met [gedaagde] en/of haar familie, maar niet aannemelijk is geworden dat [gedaagde] haar oordeel heeft laten vormen anders dan door hetgeen zij van [de zoon] heeft vernomen. Zo is hij degene die de opzeggingsbrief heeft opgesteld die, volgens zeggen van [gedaagde], door haar is ondertekend zonder hem te lezen. Nu de "wil" van [gedaagde] overwegend is gebaseerd op de "wil" van [de zoon] en daarmee overeenkomt, dient te worden beoordeeld in hoeverre [de zoon] ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst de wil heeft gehad tot het persoonlijk duurzaam in gebruik nemen van het gehuurde.

3.4 Op basis van de afgelegde getuigenverklaringen, in het bijzonder die van [de zoon], vindt de kantonrechter het aannemelijk dat [de zoon] enig plan had om een eigen bedrijf te beginnen en dat hij daartoe het gehuurde wilde gebruiken. Zo blijkt uit de verklaring van [de zoon] dat hij, in verband met de beëindiging van een eerdere arbeidsrelatie, op 11 mei 2004 een beheersmaatschappij heeft opgericht die is ondergebracht in de besloten vennootschap KB-id Beheer B.V.. In die vennootschap zijn ondergebracht de gelden van [de zoon] voortvloeiend uit diens eerdere arbeidsrelatie. Begin 2004 ontstond bij [de zoon] het idee om een eigen bedrijf te beginnen. Dat bedrijf zou een besloten vennootschap worden, die als werkmaatschappij onder KB-id Beheer B.V. zou "hangen". Het bedrijf zou zich, volgens [de zoon], bezig houden met het maken van "dingen", advisering, het ondersteunen van uitvinders, octrooihouders e.d.. [de zoon] wilde voor zijn plan het gehuurde gebruiken omdat dit bij de ideeën van zijn bedrijf paste en omdat zijn vader gedurende 40 jaar in het gehuurde zijn bedrijf heeft gevoerd.

3.5 De plannen van [de zoon] waren ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomst, 31 mei 2004, echter zo weinig concreet en zo weinig getoetst aan hun haalbaarheid, dat daaruit niet kan worden afgeleid dat hij de wil als bedoeld in de artikelen 7:296 en 7:299 BW had. Zo was er ten tijde van de opzegging geen (begin van een) ondernemingsplan, was er nog geen enkel zicht op een mogelijke financiering van de plannen en had [de zoon] nog geen stappen ondernomen om een werkmaatschappij op te richten. Dat de plannen van [de zoon] ten tijde van de opzegging nog weinig concreet waren blijkt ook uit het in de opzeggingsbrief gegeven voorbehoud voor het geval het "opstarten van zijn bedrijf niet zal worden gerealiseerd". Overigens merkt de kantonrechter op dat de realisatie van de plannen van [de zoon] na de huuropzegging steeds minder waarschijnlijk werd omdat uiteindelijk bleek dat hij de financiering niet rond zou krijgen. Derhalve is ook niet aannemelijk geworden dat [gedaagde] de hier bedoelde wil had.

3.6 Aldus concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] niet is geslaagd in het leveren van voldoende (tegen)bewijs. Gelet op het bepaalde in artikel 7:299 BW is zij daarom aansprakelijk voor de ten gevolge van die huurbeëindiging door [eiser] geleden schade.

3.7 [eiser] heeft een aantal schadeposten opgevoerd die [gedaagde] op haar beurt heeft betwist. Hoewel op het eerste gezicht op een aantal schadeposten het een en ander lijkt af te dingen, kan wel worden aangenomen dat [eiser] door de gedwongen verhuizing van zijn onderneming schade heeft geleden. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de schade, ziet de kantonrechter geen andere mogelijkheid dan die schade te laten begroten door een door de kantonrechter te benoemen deskundige. Alvorens één of meer deskundigen te benoemen draagt de kantonrechter partijen - eerst [eiser] - op om zich bij akte uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen en een voorstel te doen over de persoon van de deskundige(n) en het specialisme van de deskundige(n). Voorts kunnen partijen voorstellen doen over aan de deskundige(n) te stellen vragen. De rechtbank geeft partijen in overweging, na overleg over een en ander, tot een gezamenlijk voorstel te komen. Partijen kunnen zich tevens uitlaten over de hoogte van het voorschot van de deskundige(n).

3.8 Reeds nu is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde], als partij die aansprakelijk is voor de door [eiser] geleden schade, het voorschot voor de kosten van het deskundigenonderzoek dient te voldoen.

in reconventie

3.9 De beoordeling in reconventie wordt aangehouden tot er een verdere beoordeling in conventie heeft plaatsgevonden.

in conventie en in reconventie

3.10 Gelet op het principiële karakter van voormelde bindende eindbeslissing in conventie en de kosten die gepaard gaan met een deskundigenonderzoek als hiervoor bedoeld, zal de kantonrechter de mogelijkheid van het instellen van hoger beroep tegen dit tussenvonnis toelaten.

De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

Bepaalt dat [eiser] zich vóór of uiterlijk op de openbare civiele terechtzitting (rolzitting) van woensdag 2 april 2008 te 10.30 uur bij akte kan uitlaten met het doel als hiervoor onder rechtsoverweging 3.7 omschreven.

Uitstel voor het indienen van voormelde akte wordt [eiser] in beginsel niet verleend.

Vervolgens zal [gedaagde] daartoe in de gelegenheid worden gesteld, waarna de zaak voor vonnis zal worden gezet.

in reconventie

Houdt iedere beslissing aan.

in conventie en in reconventie

Bepaalt dat van dit vonnis hoger beroep kan worden ingesteld.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en op 5 maart 2008 in het openbaar uitgesproken.