Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2021:836

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
17-09-2021
Datum publicatie
19-10-2021
Zaaknummer
20/02736
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2022:270, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Opzegging huurovereenkomst woonruimte wegens dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW); beëindigingsvordering (art. 7:272 lid 2 BW); beëindiging tegen een voor de uitspraak gelegen datum; verplichting tot verlengingsbeslissing (art. 7:273 lid 2 BW); rechtsgevolgen van verlenging voor bepaalde tijd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 20/02736

Zitting 17 september 2021

CONCLUSIE

E.B. Rank-Berenschot

In de zaak

[verhuurder]

eiser tot cassatie

adv.: mrs. D.M. de Knijff en M.S. van der Keur

tegen

[huurder]

verweerster in cassatie

niet verschenen

Eiser tot cassatie (hierna: verhuurder) heeft een aan hem in eigendom toebehorende woning verhuurd aan verweerster in cassatie (hierna: huurder). Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik (art. 7:274 lid 1 sub c BW) en heeft in eerste aanleg gevorderd de einddatum van de huurovereenkomst en de datum van ontruiming vast te stellen (art. 7:272 lid 2 BW). De kantonrechter heeft de vordering afgewezen omdat verhuurder niet heeft bewezen dat sprake is van passende woonruimte voor huurder. De kantonrechter heeft daarop de huurovereenkomst voor bepaalde tijd verlengd tot 29 maart 2019 (art. 7:273 lid 2 BW). Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het heeft daarbij in het midden gelaten of sprake is van passende woonruimte omdat de huurovereenkomst hoe dan ook geëindigd zou zijn op de door de kantonrechter vastgestelde en inmiddels verstreken datum van 29 maart 2019. In cassatie wordt door verhuurder onder meer geklaagd dat het hof heeft miskend dat de beëindigingsvordering niet kan worden toegewezen tegen een voor zijn uitspaak gelegen datum en dat verlenging voor bepaalde tijd op de voet van art. 7:273 lid 2 BW niet tot gevolg heeft dat de overeenkomst na ommekomst van de termijn van rechtswege tot een einde komt. Deze klachten treffen doel.

1 Feiten

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: 1

(i) Verhuurder heeft met ingang van 1 juli 2015 een aan hem in eigendom toebehorende woning, met een tuin en garage, gelegen te [plaats] , verhuurd aan huurder.

(ii) De aanvangshuurprijs bedroeg EUR 700 per maand, exclusief verwarming en elektra. Huurder ontvangt huurtoeslag.

(iii) De huurovereenkomst2 is aangegaan voor de duur van 12 maanden. In de huurovereenkomst is bepaald dat na het verstrijken van de overeengekomen duur van 12 maanden, de overeenkomst wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van drie maanden en de mogelijkheid voor de huurder het huis in de toekomst te kopen. De huurovereenkomst is inmiddels omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

(iv) Huurder is alleenstaand en oefent in de garage van het gehuurde een eenmanszaak uit (onder meer als gedragstherapeut voor honden en papegaaien). Huurder heeft zeven honden en twee papegaaien. Huurder is mantelzorger voor haar ouders, die ook in [plaats] wonen.

(v) Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2017 opgezegd, met als reden dringend eigen gebruik van het gehuurde. De reden hiervoor is beëindiging van de relatie met zijn partner, met wie verhuurder samenwoonde en drie minderjarige kinderen heeft. Verhuurder wil het gehuurde zelf (deels met zijn kinderen) gaan bewonen. De ex-partner van verhuurder zou de gezamenlijk door verhuurder en ex-partner bewoonde huurwoning blijven bewonen, ook deels met de kinderen.

(vi) Huurder heeft met beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.

2 Procesverloop

2.1

Bij inleidende dagvaarding van 13 april 2017 heeft verhuurder – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst met huurder zal eindigen op grond van de opzegging daarvan door verhuurder (art. 7:272 lid 2 BW) en huurder veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde.3
Verhuurder heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat hij het gehuurde dringend voor eigen gebruik nodig heeft (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, BW).4

2.2

Huurder heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

2.3

Er heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden op 12 september 2017.5 Hiervan zijn aantekeningen opgemaakt door de griffier. Door de gemachtigde van verhuurder is een pleitnota overgelegd.

2.4

Bij tussenvonnis van 25 oktober 20176 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter verhuurder opgedragen te bewijzen (i) dat er sprake is van co-ouderschap tussen verhuurder en zijn ex-partner en (ii) dat er voor huurder passende woonruimte beschikbaar is, die voldoet aan de in het vonnis opgesomde eigenschappen.

2.5

Verhuurder heeft een akte uitlaten bewijs genomen, waarna huurder een antwoordakte heeft genomen.

2.6

Bij eindvonnis van 28 maart 20187 (hierna: het eindvonnis) heeft de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst verlengd voor bepaalde tijd tot 29 maart 2019 en de vordering van verhuurder voor het overige afgewezen (dictum). Daartoe heeft zij als volgt overwogen.
Verhuurder heeft bewezen dat sprake is van co-ouderschap en daarmee de dringendheid van het eigen gebruik van de woning voldoende aannemelijk gemaakt (rov. 2.2). Verhuurder is echter niet geslaagd in het bewijs dat in de omgeving passende woonruimte voor huurder kan worden gevonden, zodat niet aan de vereisten van art. 7:274 lid 1 sub c BW is voldaan (rov. 2.3-2.6). Ingevolge art. 7:273 lid 2 BW wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd en dient de kantonrechter te beslissen of deze verlenging voor bepaalde of onbepaalde tijd geldt. Gelet op de omstandigheden van het geval ziet de kantonrechter aanleiding de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, voor de duur van 12 maanden, te verlengen. Daarbij is van belang dat de huurovereenkomst tussen partijen in eerste instantie voor bepaalde tijd (voor de duur van 12 maanden) is aangegaan, met daarna een mogelijkheid voor huurder om het huis te kopen. Hieruit volgt dat huurder zich van meet af aan heeft moeten realiseren dat er een moment zou kunnen aanbreken waarop verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij zou hebben om de huurovereenkomst te beëindigen. De einddatum zal worden vastgesteld op 29 maart 2019 (rov. 2.7).

2.7

Huurder is van het eindvonnis in hoger beroep gekomen en heeft – samengevat – gevorderd het eindvonnis van 28 maart 2018 te vernietigen en de vorderingen van verhuurder wederom af te wijzen en daarbij te bepalen dat de huurovereenkomst van rechtswege is en/of wordt verlengd voor onbepaalde tijd.8
De eerste grief van huurder is gericht tegen de verlenging van de huurovereenkomst voor de duur van twaalf maanden met als einddatum 29 maart 2019 (eindvonnis, rov. 2.7).9

2.8

Verhuurder heeft verweer gevoerd en op zijn beurt incidenteel appel ingesteld. Daarbij heeft hij gevorderd, samengevat, de vonnissen van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018 te vernietigen en het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen hem en huurder zal eindigen op grond van de door hem gedane opzegging, alsmede huurder te veroordelen de gehuurde woonruimte binnen 14 dagen na die datum te ontruimen.10
De twee aangevoerde incidentele grieven zien op de vraag of andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is. Met grief I is verhuurder opgekomen tegen de door de kantonrechter vastgestelde criteria voor een ‘passende woning’ voor huurder (tussenvonnis, rov. 3.11); met grief II komt hij op tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij niet heeft bewezen dat sprake is van passende woonruimte voor huurder (eindvonnis, rov. 2.5) en biedt hij nader bewijs aan van de aanwezigheid daarvan.11

2.9

Bij arrest van 9 juni 202012 heeft het hof geoordeeld dat de grieven falen, zowel in principaal als in incidenteel appel (rov. 6.1) en heeft het de bestreden vonnissen van 25 oktober 2017 en van 28 maart 2018 bekrachtigd (dictum). Daaraan heeft het hof – samengevat – het volgende ten grondslag gelegd.

- Vast staat dat verhuurder de woning nodig heeft voor dringend eigen gebruik (rov. 5.4-5.5).

- De incidentele grieven I en II zien op de vraag of voldoende is gebleken dat andere passende woonruimte voor huurder voorhanden is (rov. 5.5).

- Indien alsnog zou worden geoordeeld dat er wel passende woonruimte voor huurder is, moet de rechter het tijdstip van ontruiming vaststellen (rov. 5.6).

- Indien zou worden geoordeeld dat niet is gebleken van passende woonruimte voor huurder, moet worden beoordeeld of de door de kantonrechter vastgestelde termijn van verlenging van twaalf maanden (tot 29 maart 2019) in stand moet blijven, nu huurder verlenging voor onbepaalde tijd vordert (rov. 5.6).

- De periode van de verlenging met twaalf maanden is reeds ruim een jaar geleden verstreken. Als het hof tot het oordeel zou komen dat sprake is van passende woonruimte, zou het de termijn voor ontruiming niet op een langere periode dan twaalf maanden hebben gesteld. Als het hof zou oordelen dat geen sprake is van passende woonruimte, zou het de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Verlenging van de huurovereenkomst met een jaar is het maximale, gelet op de respectieve belangen van huurder en verhuurder en het feit dat de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd is aangegaan (rov. 5.7).

- Hieruit volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet is gebleken van passende woonruimte voor huurder: de huurovereenkomst zou in elk geval niet langer hebben geduurd dan tot 29 maart 2019. De grieven in het incidenteel appel falen daarom, evenals de eerste grief in het principaal appel (rov. 5.8).

2.10

Bij procesinleiding van 7 september 2020 heeft verhuurder – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof. Huurder is niet verschenen; tegen haar is verstek verleend. Verhuurder heeft afgezien van schriftelijke toelichting.

3 Juridisch kader

3.1

Deze zaak betreft de (ver)huur van woonruimte. Onderafdeling 4 van afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 BW bevat de regels met betrekking tot het eindigen van de huur van woonruimte en vormt de kern van de ‘huurbescherming’: de bescherming van huurders tegen ongewilde opzegging door de verhuurder.13

3.2

Voor de geldige opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder is vereist dat de opzegging geschiedt op een van de in art. 7:274 lid 1 BW genoemde limitatieve beëindigingsgronden (art. 7:271 lid 4 BW). Als de huurder niet instemt met de opzegging, kan de verhuurder beëindiging van opzegging slechts bewerkstelligen door een gang naar de rechter (art. 7:272 lid 2 BW, waarover hierna alinea 3.5 e.v.).14

3.3

Het opzeggingsvereiste geldt niet alleen voor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd maar in beginsel ook voor huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd zijn overeengekomen (art. 7:271 lid 1 BW).15 Dit betekent dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd in beginsel niet eindigt door het enkele verstrijken van de overeengekomen tijd.16 De functie van de mogelijkheid tot het overeenkomen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (versus onbepaalde tijd) is dan ook niet gelegen in de beëindigingswijze maar in het feit dat met de bepaalde tijd een moment wordt overeengekomen wanneer op zijn vroegst kan worden opgezegd.17

3.4

In het onderhavige geval is sprake van opzegging door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik. Art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW stelt aan een opzegging op deze grond de volgende vereisten:

- de verhuurder heeft het verhuurde dringend nodig voor eigen gebruik;

- de afweging van de respectieve belangen van verhuurder en huurder valt uit in het voordeel van verhuurder;

- er is voor huurder andere passende woonruimte beschikbaar (waarover nader lid 4);

- verhuurder beschikt, indien vereist18, over een huisvestingsvergunning (lid 5 sub a);

- de opzegging is niet gedaan binnen drie jaar nadat verhuurder door rechtsopvolging verhuurder is geworden (lid 5 sub b).

3.5

Indien de huurder niet instemt met de opzegging, blijft de overeenkomst van kracht (art. 7:272 lid 1 BW) en kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen (beëindigingsvordering, art. 7:272 lid 2 BW).19 De rechter dient dan te beoordelen of voldaan is aan de in de opzegging vermelde grond(en) (art. 7:273 lid 1 BW).

3.6

Als dat laatste het geval is, dient de rechter de einddatum van de huurovereenkomst en de uiterlijke datum van ontruiming vast te stellen (art. 7:273 lid 3 BW).

3.7

Indien de rechter de vordering afwijst, wordt de huurovereenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist of de overeenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd (art. 7:273 lid 2 BW). Hij is tot een beslissing gehouden.20 Een verlenging voor bepaalde tijd kan onder omstandigheden passend zijn als een beëindigingsvordering op grond van ‘dringend eigen gebruik’ wordt afgewezen omdat niet blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen en over enige jaren mogelijk wel aan die voorwaarde kan worden voldaan.21 Indien de rechter bij afwijzing van een beëindigingsvordering nalaat zich uit te laten over (de termijn van) de verlenging, valt aan te nemen dat de verlenging voor onbepaalde tijd is.22

3.8

In art. 7:277 BW is bepaald wanneer de verhuurder de verlengde huurovereenkomst wederom – met inachtneming van art. 7:271 BW – kan opzeggen. Daarvoor is van belang of de overeenkomst voor onbepaalde dan wel voor bepaalde tijd is verlengd.

3.9

In geval van verlenging voor onbepaalde duur geldt dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder kan opzeggen dan drie jaren nadat de beslissing onherroepelijk is geworden (art. 7:277 lid 2, eerste volzin, BW). In de literatuur wordt wel bepleit de bepaling zo te interpreteren, dat de verhuurder na verlenging voor onbepaalde tijd alleen wordt beperkt in de mogelijkheid om kort na afwijzing van zijn beëindigingsvordering opnieuw op te zeggen ‘op grond van dezelfde feiten’.23

3.10

Bij verlenging voor bepaalde tijd kan de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd (art. 7:277 lid 2, tweede volzin, BW). Daarbij moet een opzegtermijn in acht worden genomen waarvan de lengte afhankelijk is van de (totale) duur van de huurovereenkomst (art. 7:271 lid 5, aanhef en sub b, BW).

3.11

Indien de verhuurder na verlenging opnieuw de gang naar de rechter maakt om tot beëindiging te komen, moet opnieuw aan alle vereisten voor beëindiging door opzegging, zoals een geldige opzeggingsgrond, zijn voldaan.24

3.12

Een opgezegde huurovereenkomst blijft van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst (art. 7:271 lid 1 jo. lid 2 BW). Hieruit valt af te leiden dat beslissingen op deze vordering in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad kunnen worden verklaard, zodat huurders worden beschermd tegen onrechtmatige ontruiming.25

4 Bespreking van het cassatiemiddel

4.1

Het middel van verhuurder valt uiteen in een viertal onderdelen (1-4). In het eerste onderdeel wordt aangevoerd dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat zowel bij beëindiging op grond van dringend eigen gebruik als bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019. Ten tweede wordt geklaagd dat het hof de huurovereenkomst niet wegens dringend eigen gebruik kon beëindigen per 29 maart 2019 omdat deze datum vóór de datum van de uitspraak ligt. Met het derde onderdeel wordt betoogd dat het hof ook bij toepassing van art. 7:273 lid 2 BW (opnieuw) had moeten vaststellen tegen welke actuele datum de huurovereenkomst voor bepaalde tijd werd verlengd. Het vierde onderdeel betreft een voortbouwklacht.

4.2

Onderdeel1 richt zich tegen rov. 5.7 en 5.8 van het bestreden arrest, waarin het hof oordeelt dat in het midden kan blijven of sprake is van een passende woonruimte omdat zowel bij beëindiging ex art. 7:274 lid 1 sub c BW als bij verlenging ex art. 7:273 lid 2 BW de huurovereenkomst niet zou hebben voortgeduurd na 29 maart 2019:

“5.7. Inmiddels is de periode waarvoor de huurovereenkomst is verlengd van 12 maanden reeds ruim een jaar geleden verstreken. Het vonnis van de kantonrechter is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de huurder heeft dus in ieder geval nog een jaar na de uitspraak van de kantonrechter het woongenot van de gehuurde woning gehad.

Het hof zou, in het geval tot het oordeel zou worden gekomen dat er passende woonruimte voor huurder was en de termijn voor de ontruiming moest worden vastgesteld, deze termijn in ieder geval niet hebben gesteld op een langere periode dan 12 maanden. Daarvoor was dan immers geen noodzaak, als er passende woonruimte voor huurder was.

In het geval zou worden geoordeeld dat niet van passende woonruimte voor huurder was gebleken, zou het hof de huurovereenkomst niet voor onbepaalde tijd hebben verlengd, zoals huurder beoogt. Daarbij zijn de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking genomen. Huurder heeft inmiddels in ieder geval een jaar de tijd gehad om vervangende woonruimte te vinden en om haar feitelijke situatie zo in te richten dat dat mogelijk moet worden geacht. Afgezet tegen het belang van verhuurder om de hem in eigendom toebehorende woning weer te gaan bewonen, in verband met de beëindiging van zijn relatie, is de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar het maximale. Van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij (nog) een andere woning gaat huren of kopen, alleen al niet omdat hij onbetwist heeft gesteld dat de hypotheekrente van de aan huurder verhuurde woning voor hem niet langer aftrekbaar is en hij (daardoor) financieel nadeel lijdt, omdat de huuropbrengsten de kosten van de woning niet dekken. Bovendien was de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gericht op tijdelijke verhuur. De reden hiervoor was dat de woning in de verkoop stond, maar de verkoop lukte niet. Daarom is de huurovereenkomst in eerste instantie voor bepaalde tijd aangegaan, met de mogelijkheid voor huurder om de woning te kopen. Dat dit de bedoeling was, is door huurder niet weersproken. Het belang van verhuurder bij verlenging van de huurovereenkomst voor een bepaalde tijd weegt daarom zwaarder dan het belang van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

5.8. Uit het voorgaande volgt dat niet meer hoeft te worden beoordeeld of al dan niet gebleken is dat passende woonruimte voor huurder beschikbaar was en of verhuurder dit heeft bewezen, omdat de huurovereenkomst in elk geval niet langer zou hebben voortgeduurd dan thans het geval is, te weten tot 29 maart 2019. De grieven in het incidenteel appel falen, evenals grief 1 in het principaal appel.”

4.3

Het onderdeel klaagt dat het hof hiermee miskent dat art. 7:274 lid 1 sub c BW en art. 7:273 lid 2 BW niet hetzelfde rechtsgevolg hebben; zij leiden niet elk tot beëindiging van de huurovereenkomst. Art. 7:274 lid 1 sub c BW heeft tot gevolg dat de huurovereenkomst eindigt op een door de rechter te bepalen datum. Toepasselijkheid van art. 7:273 lid 2 BW betekent echter niet dat de huurovereenkomst van rechtswege eindigt na afloop van de bepaalde tijd maar slechts dat de verhuurder deze na verloop van de bepaalde tijd opnieuw zal moeten opzeggen (en indien huurder niet met de opzegging instemt, beëindiging via de rechter moet proberen te bewerkstelligen). Daarom had het hof niet in het midden mogen laten of sprake is van passende woonruimte voor huurder. Gegrondbevinding van (een van) de incidentele grieven had immers kunnen leiden tot de door verhuurder gevorderde vaststelling van de einddatum en ontruiming, aldus verhuurder. ’s Hofs bekrachtiging van de beslissing van de kantonrechter heeft echter tot gevolg dat verhuurder opnieuw zal moeten opzeggen, mogelijk gevolgd door een gang naar de kantonrechter.

4.4

Deze klacht slaagt. De hypothetische verlenging van de huurovereenkomst door het hof voor bepaalde tijd overeenkomstig het door de kantonrechter bepaalde jaar (“de verlenging van de huurovereenkomst met een periode van een jaar [is] het maximale”) heeft niet tot gevolg dat de huurovereenkomst door enkel tijdsverloop van rechtswege zou zijn geëindigd per 29 maart 2019.

4.5

Verlenging voor bepaalde tijd zou immers slechts tot gevolg hebben dat verhuurder tegen het einde van dit jaar (wederom) de mogelijkheid zou hebben de huurovereenkomst op te zeggen (art. 7:277 jo. 7:271 BW, zie alinea’s 3.3 en 3.10).26 De uitzonderingssituatie van art. 7:271 lid 1 sub a BW is in een dergelijk geval niet van toepassing. Indien de huurder niet instemt met de opzegging, dient de verhuurder de rechter (opnieuw) te verzoeken de einddatum van de huurovereenkomst en een datum van ontruiming vast te stellen. Gelet op de duur van de huurovereenkomst zou de opzegtermijn ingevolge art. 7:271 lid 5, aanhef en sub b, BW in dit geval zes maanden bedragen, wat betekent dat de huurovereenkomst op zijn vroegst drie maanden na 29 maart 2019 zou kunnen zijn geëindigd.

4.6

Onderdeel 2 klaagt dat het oordeel van het hof dat bij gegrondbevinding van het beroep op dringend eigen gebruik de huurovereenkomst niet langer zou hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019, rechtens onjuist is. Het hof zou miskennen dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst door de rechter niet kan worden toegewezen tegen een datum die is gelegen voor zijn uitspraak.

4.7

Ook deze klacht slaagt. Indien het hof zou oordelen dat sprake is van passende woonruimte voor huurder, zou het zelf een einddatum van de huurovereenkomst moeten vaststellen die gelegen is na zijn uitspraak.27 De door het hof (ten onrechte) aangenomen “einddatum” van 29 maart 201928 was inmiddels reeds verstreken en ingehaald door de appelprocedure.29

4.8

Onderdeel 3 bevat als eerste klacht dat het hof – na afwijzing van de vorderingen van verhuurder in incidenteel appel tot beëindiging en ontruiming – ten onrechte heeft nagelaten een eigen/actueel oordeel te geven over de verlenging van de huurovereenkomst ná het gewezen arrest. Het gevolg van dit verzuim is dat in de loop van de appelprocedure de door de kantonrechter voor bepaalde tijd verlengde huurovereenkomst stilzwijgend is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, aldus verhuurder.

4.9

Deze klacht faalt. Zij neemt terecht tot uitgangspunt dat uit de beschikking van uw Raad van 19 april 199130 volgt dat indien de rechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst afwijst, hij gehouden is te beslissen of de overeenkomst voor onbepaalde tijd of voor bepaalde tijd wordt verlengd. Mijns inziens kan een dergelijke beslissing echter ook besloten liggen in de gemotiveerde bekrachtiging van een verlengingsbeslissing waarvan hoger beroep is ingesteld. Noch uit genoemde uitspraak, noch uit art 7:273 lid 2 BW kan worden afgeleid dat de appelrechter niet zou mogen aansluiten bij een ten tijde van zijn uitspraak reeds verstreken verlengingstermijn en gehouden zou zijn een na zijn uitspraak gelegen termijn vast te stellen. Een verlenging voor bepaalde tijd houdt immers niet in dat de overeenkomst na ommekomst van die termijn tot een einde komt, maar zegt alleen iets over de vroegste mogelijkheid van opzegging.

4.10

De tweede klacht van onderdeel 3 neemt tot uitgangspunt dat het hof, door de huurovereenkomst niet voor bepaalde tijd tegen een actuele datum te verlengen, de huurovereenkomst impliciet voor onbepaalde tijd heeft verlengd. Dit oordeel zou onjuist en onbegrijpelijk zijn, omdat het tegenstrijdig is aan rov. 5.7 van het bestreden arrest.

4.11

Deze klacht faalt bij gemis aan feitelijke grondslag. Gelet op de weigering van het hof te oordelen over de vraag of sprake is van passende woonruimte voor huurder en zijn overweging dat de huurovereenkomst hoe dan ook niet later dan 29 maart 2019 zou zijn geëindigd zonder gekoppeld daaraan een ontruimingstitel toe te kennen aan verhuurder, kan niet anders worden aangenomen dan dat het hof er kennelijk vanuit is gegaan dat de verlenging voor bepaalde tijd door de kantonrechter betekent dat de huurovereenkomst per 29 maart 2019 van rechtswege is geëindigd.

4.12

De slotsom luidt dat onderdeel 3 faalt.

4.13

Onderdeel 4 betreft een voortbouwklacht. Deze slaagt in het voetspoor van de onderdelen 1 en 2.

5 Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Ontleend aan rov. 3.1 van het bestreden arrest van Hof ’s-Hertogenbosch van 9 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1738 (hierna ook: het bestreden arrest).

2 Zie prod. 1 bij de inleidende dagvaarding.

3 Bestreden arrest, rov. 4.1.

4 Tussenvonnis van 25 oktober 2017, rov. 3.2.

5 Bevolen bij tussenvonnis van 12 juli 2017.

6 Rb. Zeeland-West-Brabant 25 oktober 2017, zaak/rolnummer 5930691 CV EXPL 17-1955.

7 Rb. Zeeland-West-Brabant 28 maart 2018, zaak/rolnummer 5930691 CV EXPL 17-1955.

8 Bestreden arrest, rov. 2.3.

9 Bestreden arrest, rov. 5.1.

10 Bestreden arrest, rov 2.4.

11 Bestreden arrest, rov. 5.2 en 5.5.

12 Hof ’s-Hertogenbosch 9 juni 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:1738, RVR 2020/61 (met wenk M.E. Hinskens-van Neck), WR 2020/92 (met redactionele aantekening).

13 Van der Hoek/Van Strijen, T&C BW (2021), Boek 7, Titel 7, Afd. 5, Onderafdeling 4, Inleidende opmerkingen.

14 De mogelijkheid om beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelligen door ontbinding ex art. 7:231 jo. 6:265 BW en overige mogelijkheden (zoals vernietiging op grond van een wilsgebrek) blijven hier buiten bespreking.

15 Een uitzondering geldt voor tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte met een maximumduur van twee jaar (art. 7:271 lid 1 sub a BW) en tijdelijke huurovereenkomsten voor niet-zelfstandige woonruimte met een maximumduur van vijf jaar (sub b). Deze huurovereenkomsten eindigen van rechtswege op de overeengekomen einddatum, mits de verhuurder de huurder niet eerder dan drie maar uiterlijk een maand voor de einddatum schriftelijk informeert (lid 1, tweede volzin).

16 E.e.a. in afwijking van de hoofdregel van het algemene art. 7:228 BW, waarin is bepaald dat huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van rechtswege aflopen.

17 Zie o.a. Van der Hoek/Van Strijen, T&C BW (2021), art. 7:271 BW, aant. 2. Zie uitgebreid A.M. Kloosterman, H.J. Rossel & M.H. Rozeboom, Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2020, p. 217-218 en A.M. Langeloo, GS Huurrecht, art. 7:271 BW, aant. 6.1.1 en 7.2. Zie ook HR 10 augustus 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1428, NJ 1994/688 (Aerts/Kneepkens).

18 Gebruik dat rechtens niet is toegestaan kan niet ten grondslag worden gelegd aan een vordering op grond van dringend eigen gebruik. Zie ten aanzien van bedrijfsruimte ter illustratie HR 24 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2255, NJ 1997/558 m.nt. P.A. Stein (Tokkie/De Hooischuur).

19 Zie over deze beëindigingsvordering o.a. Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/435-443.

20 HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219, NJ 1991/677 (Mijderwijk/Meijaard).

21 Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/439, met rechtspraakverwijzing.

22 Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/437; H.A. Dragstra, Sdu Commentaar Huurrecht, art. 7:273 BW, aant. 2.

23 Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/440, onder verwijzing naar de tekst van art. 7A:1623 f BW (oud).

24 HR 18 december 1981, ECLI:NL:HR1981:AG4302, NJ 1982/569 m.nt. P.A. Stein (De Kuyer/Bliek).

25 Van der Hoek/Van Strijen, T&C BW (2021), art. 7:272 BW, aant. 2b; Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/443.

26 Zie in die zin ook: M.E. Hinskens-van Neck in haar wenk bij RVR 2020/61; de redactionele aantekening bij WR 2020/92; Van der Hoek/Van Strijen, T&C BW (2021), art. 7:273, aant. 3 (slot) en art. 7:277 BW, aant. 4 (slot).

27 HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, NJ 2010/649 m.nt. P.A. Stein.

28 Wellicht ingegeven door de laatste zin van rov. 2.7 van het eindvonnis van de kantonrechter: ‘De kantonrechter zal de einddatum vaststellen op 29 maart 2019.’

29 Vgl. HR 19 december 2014, ECLI:NL:HR:2014:3681. Zie ook Van der Hoek/Van Strijen, T&C BW (2021), art. 7:273 BW, aant. 4.

30 HR 19 april 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0219, NJ 1991/677 (Mijderwijk/Meijaard), rov. 3.4.