Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2021:779

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
27-08-2021
Datum publicatie
15-10-2021
Zaaknummer
21/00450
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2021:1720
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Prejudiciële vraag (art. 392 Rv). Is het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en recherchekosten rechthebbende op een aandeel in het saldo van de kwaliteitsrekening van de notaris? Art. 25 lid 3 Wet op het notarisambt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

PROCUREUR-GENERAAL

BIJ DE

HOGE RAAD DER NEDERLANDEN

Nummer 21/00450

Zitting 27 augustus 2021

CONCLUSIE

B.F. Assink

In de zaak


Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers (hierna: het Kadaster)

tegen

[verweerder] (hierna: [verweerder])

In deze procedure heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden aan de Hoge Raad de prejudiciële vraag gesteld of het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en recherchekosten op de voet van art. 25 lid 3 Wna rechthebbende is op (een aandeel in) de kwaliteitsrekening(en) van een notaris.

1 Feiten

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rov. 2.1-2.11 van zijn tussenarrest van 22 december 2020 (hierna: het arrest).1 Deze feiten komen neer op het volgende.

1.1

Notariële Diensten Bewind & Executele (N.D.B.E.) B.V. exploiteerde een notariskantoor (hierna: Anotaris). Anotaris is op 5 juli 2016 in staat van faillissement verklaard met aanstelling van mr. H. Dulack tot curator (hierna: de curator).

1.2

Een notaris is verplicht (op grond van art. 25 van de Wet op het notarisambt (hierna: de Wna)) een bijzondere rekening aan te houden, ook wel kwaliteitsrekening genoemd (hierna: de kwaliteitsrekening). Die rekening staat op zijn naam met vermelding van zijn hoedanigheid en is uitsluitend bestemd voor gelden die de notaris in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt. Ook Anotaris beschikte over een kwaliteitsrekening.

1.3

Het Kadaster factureert periodiek aan iedere notaris die aktes ter inschrijving heeft aangeboden de daarvoor verschuldigde kadastrale rechten en de verschuldigde vergoedingen voor inzagen in het kadaster (recherches).

1.4

In de periode van 29 maart 2016 t/m 26 september 2016 heeft het Kadaster aan Anotaris voor ongeveer € 140.000,00 gefactureerd wegens kadasterkosten (inschrijvingskosten en recherchekosten). Vanaf 29 maart 2016 zijn de rekeningen van het Kadaster niet meer betaald.

1.5

Anotaris zond als regel aan de partij die het aanging een nota van afrekening met daarin onder meer vermeld de overdrachtsbelasting en onder de kosten van levering: honorarium leveringsakte, recherchekosten kadaster en (onbelaste) inschrijvingskosten levering (zie productie 5 bij memorie van antwoord).

1.6

Bij Anotaris was mr. Broos de feitelijk handelende notaris. Hij was formeel waarnemer in het protocol van mr. Langerwerf. Mr. Broos is per 19 juni 2016 geschorst als notaris.

1.7

[verweerder] is van 27 juni 2016 (om 23.59 uur) t/m 6 juli 2016 als notaris benoemd tot waarnemer in het protocol van mr. Broos.

1.8

Na de faillietverklaring heeft de curator op 14 juli 2016 een bedrag van € 316.424,22 overgemaakt van een spaarrekening die gekoppeld was aan een lopende betaalrekening op naam van Anotaris (die de curator niet als kwaliteitsrekening aanmerkte) naar die bijbehorende betaalrekening en vervolgens naar de boedelrekening.

1.9

De gelden op die spaarrekening stonden in de boekhouding van Anotaris geadministreerd als derdengeld. Volgens [verweerder] is zo een tekort in de bewaring op de kwaliteitsrekening(-en) ontstaan. Dat tekort is volgens hem per 19 juli 2016 berekend op € 167.265,00.

1.10

De curator heeft de onderneming voortgezet tot 22 augustus 2016. Per die datum is [verweerder] , na andere waarnemers, opnieuw benoemd tot waarnemer in het protocol, nu van mr. Langerwerf. Als zodanig was en is [verweerder] beheerder van de kwaliteitsrekening(-en) van Anotaris.

1.11

Aan het Kadaster zijn vanaf de kwaliteitsrekening(-en) na faillissement geen betalingen gedaan. Aan cliënten van Anotaris zijn wel betalingen vanaf die rekening(-en) gedaan. Op de kwaliteitsrekening(-en) staat thans nog een bedrag van in totaal € 6.225,51.

2 Procesverloop

In eerste aanleg

2.1

Op 15 augustus 2017 heeft het Kadaster [verweerder]2 gedagvaard voor de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht (hierna: de rechtbank), en gevorderd, na wijziging van eis en zakelijk weergegeven:

- primair:
(i) een verklaring voor recht dat de kadastrale rechten zoals gefactureerd en onbetaald gelaten, aan het Kadaster toekomende derdengelden zijn als bedoeld in art. 25 Wna, althans aan het Kadaster toekomen c.q. voor hem zijn bestemd, en aan hem dienen te worden vrijgegeven c.q. uitbetaald;
(ii) [verweerder] te veroordelen tot vrijgave c.q. (uit)betaling van een (voorlopig beperkt) bedrag van € 63.626,90 aan het Kadaster over te gaan, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding;

- subsidiair, op grond van onrechtmatige daad:
(iii) [verweerder] te veroordelen tot betaling van de kosten gemaakt over de boedelperiode ter grootte van € 34.373,10, vermeerderd met de wettelijke rente;

- primair en subsidiair:
(iv) [verweerder] te veroordelen in de proceskosten.3

Het Kadaster heeft daartoe aangevoerd, kort gezegd, dat de gelden die de cliënten van Anotaris ten behoeve van de kadastrale rechten op de kwaliteitsrekening(en) hebben gestort zijn aan te merken als derdengelden ex art. 25 Wna, en dat het Kadaster rechthebbende is op het saldo daarop voor zover het geld betreft dat is bestemd voor betaling van kadastrale rechten. [verweerder] heeft ter verweer aangevoerd, kort gezegd, dat de gestorte gelden inzake de kadasterkosten geen derdengelden zijn, dat het Kadaster dus geen deelgenoot is ex art. 25 Wna, dat het Kadaster dus ook geen rechtstreekse aanspraak heeft op de betreffende gelden, en dat evenmin sprake is van “geoormerkt” geld.

2.2

Na bij tussenvonnis van 27 december 20174 een comparitie van partijen te hebben bevolen, welke comparitie van partijen op 29 mei 2018 heeft plaatsgevonden (waarvan proces-verbaal is opgemaakt), heeft de rechtbank bij eindvonnis van 10 oktober 20185 (hierna: het eindvonnis) alle vorderingen van het Kadaster afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. De rechtbank heeft in het eindvonnis vooropgesteld dat als het Kadaster ingevolge art. 25 Wna rechthebbende is, hij uitkering kan vorderen van zijn aandeel in het saldo van de kwaliteitsrekeningen(en), maar is tot het oordeel gekomen dat het Kadaster niet als zodanig aan te merken is, waartoe de rechtbank, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, heeft overwogen (rov. 2.7-2.8):

(i) dat uit de tekst van art. 25 lid 3 Wna en de relevante wetsgeschiedenis volgt dat de partij die geld heeft gestort op de kwaliteitsrekening rechthebbende is;

(ii) dat in de literatuur in het algemeen wordt aangenomen dat met “te zijnen behoeve” in art. 25 lid 3 Wna wordt bedoeld het geval dat een geldbedrag in contanten in handen van de notaris wordt gesteld die dat bedrag vervolgens op de kwaliteitsrekening stort en daarmee dus niet wordt bedoeld dat een derde-partij rechthebbende wordt op het bedrag dat op de kwaliteitsrekening is gestort en is “geoormerkt” of is bedoeld voor betaling aan die derde partij;

(iii) dat een en ander wordt bevestigd door het Reglement beperking uitbetaling derdengelden (hierna: het Bud) waaruit volgt dat de notaris in bepaalde gevallen gerechtigd is rechtstreeks aan een derde uit te betalen vanaf de kwaliteitsrekening, terwijl die derde geen rechthebbende is ingevolge art. 25 Wna;

(iv) dat bij beslissing van de Notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam van 24 december 2013 is aangenomen dat de voor het Kadaster bestemde gelden in formele zin geen derdengelden zijn, zoals in eerste aanleg ook de Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen in Arnhem had gedaan;

(v) dat ook de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (hierna: de KNB), die partij was in die procedure, in die procedure betoogd heeft dat de voor het Kadaster bestemde gelden in formele zin geen derdengelden zijn en daarom niet tot de bewaring horen en moeten worden gezien als kantoorkosten.

Voorts heeft de rechtbank in het eindvonnis nog overwogen dat de stelling van het Kadaster, dat deze uitleg het onwenselijke gevolg heeft dat de rekening van het Kadaster niet wordt betaald terwijl hij zijn diensten niet kan weigeren, het voorgaande niet anders maakt, omdat het Kadaster op grond van de Regeling betaling kadastraal recht in bijzondere gevallen kan verlangen dat voorafgaand aan het verrichten van de werkzaamheden zekerheid wordt gesteld voor de betaling en dat aangenomen mag worden dat een hoge openstaande rekening en een faillissement kwalificeren als dergelijke bijzondere gevallen (rov. 2.9).

In hoger beroep

2.3

Bij dagvaarding van 10 januari 2019 is het Kadaster van het eindvonnis van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het hof) van de afwijzing door de rechtbank in het eindvonnis van zijn primaire vorderingen onder (i), (ii) en (iv). Bij memorie van grieven heeft het Kadaster, onder aanvoering van één grief (waarmee het Kadaster betoogt dat de rechtbank onterecht heeft geoordeeld dat het Kadaster niet is aan te merken als rechthebbende ex art. 25 Wna als overwogen en beoordeeld in rov. 2.8-2.9 eindvonnis en dat de primaire vordering van het Kadaster ten onrechte is afgewezen), in welk kader het Kadaster twee opinies van prof. mr. L.C.A. Verstappen in het geding heeft gebracht,6 geconcludeerd dat het hof voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het eindvonnis zal vernietigen en de vorderingen van het Kadaster alsnog zal toewijzen met veroordeling van [verweerder] in de kosten van beide instanties, inclusief salaris advocaat en nakosten. [verweerder] heeft bij memorie van antwoord geconcludeerd dat het hof uitvoerbaar bij voorraad het Kadaster in het hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans het hoger beroep zal verwerpen c.q. het eindvonnis zal bekrachtigen met veroordeling van het Kadaster in de kosten van het geding in beide instanties.

2.4

Bij tussenarrest van 28 juli 20207 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, welke comparitie heeft plaatsgevonden op 16 november 2020. Tijdens deze comparitie hebben partijen, zoals blijkt uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal, in onderling overleg de procesafspraken gemaakt, zakelijk weergegeven (zie ook onder 2.7 hierna):

1. dat partijen akkoord gaan met het voorstel van het hof om een prejudiciële vraag aan de Hoge Raad te stellen over de kwestie die hen verdeeld houdt, te weten de vraag of het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en recherchekosten rechthebbende is in de zin van art. 25 lid 3 Wna;

2. dat indien in rechte komt vast te staan dat het Kadaster ter zake van de inschrijvings- en/of recherchekosten kwalificeert als rechthebbende in de zin van art. 25 Wna, het thans nog aanwezige saldo op de kwaliteitsrekening (een bedrag van € 6.225,51) met inachtneming van de aanspraak van het Kadaster pro rata over de dan nog aanwezige rechthebbenden zal worden verdeeld en het Kadaster op het meerdere geen aanspraak zal maken en geen verdere vorderingen zal instellen.

2.5

Bij daaropvolgend en reeds genoemd tussenarrest van 22 december 20208 heeft het hof allereerst art. 25 Wna en de toelichting op het Bud geciteerd weergegeven (rov. 4.1-4.2) en aangegeven waar het in deze zaak om draait (rov. 4.3):

“de regelgeving

4.1 Voor zover van belang houdt artikel 25 Wna in:

“1 De notaris is verplicht bij een financiële onderneming die ingevolge de Wet op het financieel toezicht in Nederland het bedrijf van bank mag uitoefenen een of meer bijzondere rekeningen aan te houden op zijn naam met vermelding van zijn hoedanigheid, die uitsluitend bestemd zijn voor gelden, die hij in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt. Gelden die aan de notaris in verband met zijn werkzaamheden als zodanig ten behoeve van derden worden toevertrouwd, moeten op die rekening worden gestort.

(…)

2 De notaris is bij uitsluiting bevoegd tot het beheer en de beschikking over de bijzondere rekening. (...) Ten laste van deze rekening mag hij slechts betalingen doen in opdracht van een rechthebbende.

3 Het vorderingsrecht voortvloeiende uit de bijzondere rekening behoort toe aan de gezamenlijke rechthebbenden. Het aandeel van iedere rechthebbende wordt berekend naar evenredigheid van het. bedrag dat te zijnen behoeve op de bijzondere rekening is gestort. (...)

4 Een rechthebbende heeft voor zover uit de aard van zijn recht niet anders voortvloeit, te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo van de bijzondere rekening. (...)”

4.2 Het door het bestuur van de KNB opgestelde Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD) vermeldt in zijn toelichting (onder “nadere uitleg”):

“De notaris is verplicht de opbrengst over te maken naar het rekeningnummer van de partij die krachtens de in de akte neergelegde transactie recht heeft op betaling (hierna te noemen: de rechthebbende). (...)

Onder bepaalde omstandigheden mag op het reglement een uitzondering worden gemaakt. Het betreft dan betalingen die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is. Als uitzonderingen worden genoemd: (...)””

de kernvraag

4.3 Het gaat in deze zaak om de vraag of het Kadaster vanwege de aan Anotaris in rekening gebrachte inschrijvingskosten en recherchekosten (mede-)rechthebbende is op het geld dat door de cliënten van Anotaris is gestort op de kwaliteitsrekening(en) van Anotaris voor onder meer het betalen van die kosten aan het Kadaster.”


[cursivering in origineel, A-G]

2.6

Aansluitend heeft het hof in het arrest een zakelijke weergave van de standpunten van partijen laten volgen (rov. 4.4-4.6):

“de standpunten van partijen

4.4 De standpunten van partijen komen in het kort op het volgende neer.

4.5 In de visie van het Kadaster is het de bedoeling van de wetgever geweest te waarborgen dat de op de kwaliteitsrekening gestorte gelden terecht komen bij de persoon voor wie ze bestemd zijn. De partijen bij de akte storten de voor het Kadaster bestemde gelden op de kwaliteitsrekening. Deze gelden worden op deze wijze afgescheiden van het vermogen van de notaris en het is de bedoeling dat deze gelden terecht komen bij de instantie voor wie zij bestemd zijn. Daarom moet [verweerder] dat gestorte geld aan het Kadaster afdragen vanaf de kwaliteitsrekening(-en), die daarvoor is bedoeld. Als partijen wegens de transactie bedragen hebben betaald die bestemd zijn voor derden dan moeten die derden een beroep kunnen doen op de bescherming die de kwaliteitsrekening pleegt te bieden. Het Kadaster bestrijdt het standpunt van [verweerder] dat de notaris de schuldenaar van het Kadaster is. Daartoe verwijst het Kadaster onder meer naar het advies van prof. mr. L.C.A. Verstappen van 19 maart 2019 en zijn opinie van 30 oktober 2020 (producties H1 bij memorie van grieven en H3 bij akte ter comparitie). Verder wijst het Kadaster op de conclusie van AG Wissink ECLI:NL:PHR:2020:800 in 2.11 over de kwaliteitsrekening en in 2.21, 2.23 en 2.28 over de taak van de notaris.

4.6 [verweerder] daarentegen voert aan dat het Kadaster niet rechtstreeks aanspraak kan maken op geld dat zich op die kwaliteitsrekening(-en) bevindt. Het Reglement BUD geeft als hoofdregel dat betaling alleen mag geschieden aan de partij die krachtens de in de akte neergelegde prestatie recht heeft op betaling, en bepaalt dat onder bepaalde omstandigheden een uitzondering op die hoofdregel mag worden gemaakt. Volgens hem is het Kadaster geen andere rechthebbende of schuldeiser van een van partijen bij de akte maar schuldeiser van de notaris, aan wie het Kadaster factureert. Daartoe verwijst [verweerder] naar de opvatting van prof. mr. B.C.M. Waaijer in zijn bewerking van J.C.H. Melis, De Notariswet, negende herziende druk, Deventer 2019, p. 411 en 412 en sub 21.2.4. Dit komt volgens hem ook overeen met beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het hof Amsterdam van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4744) en het standpunt van de KNB, die partij was in die procedure.”

[cursivering in origineel, A-G]

2.7

Daaropvolgend is het hof ingegaan op de prejudiciële vraag (rov. 4.7-4.8):

“de prejudiciële vraag

4.7 Naar het oordeel van het hof is een antwoord op deze vraag nodig om op de vordering te beslissen. Dit antwoord is ook rechtstreeks van belang voor een veelheid aan vorderingsrechten die gegrond zijn op dezelfde of soortgelijke feiten en uit dezelfde of soortgelijke samenhangende oorzaken voortkomen. Op verzoek van notariskantoren schrijft het Kadaster immers vele transportakten in en verstrekt informatie (eerste inzage, herrecherche en narecherche, tezamen: recherches). Het Kadaster had bij voorbeeld per maart 2019 op 830 notariskantoren facturen open staan voor een gemiddeld bedrag van € 30.000,00. Daarnaast kan dit antwoord ook rechtstreeks van belang zijn voor de vraag wie nog meer rechten kunnen doen gelden op de kwaliteitsrekening, waarbij kan worden gedacht aan de belastingdienst voor overdrachtsbelasting, makelaarscourtage en bemiddelingskosten, taxateursloon, verenigingen van eigenaren, de notaris voor zijn honorarium.

4.8 Partijen ondersteunen volgens hun verklaringen ter mondelinge behandeling in hoger beroep het door het hof aan hen voorgelegde voornemen om een prejudiciële vraag te stellen. Zij hebben zich ook uitgelaten over de inhoud van de te stellen vraag. Aan het slot van de zitting hebben partijen namelijk in onderling overleg procesafspraken gemaakt, die als volgt luiden:

“1. Partijen gaan akkoord met het voorstel van het hof om een vraag aan de Hoge Raad te stellen over de kwestie die partijen verdeeld houdt, te weten de vraag of het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en recherchekosten rechthebbende is in de zin van artikel 25, derde lid, van de Wet op het notarisambt.

2. Indien in rechte komt vast te staan dat het Kadaster ter zake van de inschrijvings- en/of recherchekosten kwalificeert als rechthebbende in de zin van artikel 25 Wna zal het thans nog aanwezige saldo op de kwaliteitsrekening (het bedrag van € 6.225,51 als genoemd in productie 7 bij de memorie van antwoord) met inachtneming van de aanspraak van het Kadaster pro rata over de dan nog aanwezige rechthebbenden worden verdeeld, en zal het Kadaster op het meerdere geen aanspraak maken en geen verdere vorderingen instellen.”

Deze procesafspraken zijn in een concept-proces-verbaal opgenomen, aan partijen voorgelegd en aangevuld naar aanleiding van hun opmerkingen.”

[cursivering in origineel, A-G]

2.8

Het hof heeft vervolgens, voor zover hier nog relevant, de slotsom weergegeven (rov. 5) en, in lijn daarmee, in het dictum onder meer de volgende “rechtsvraag” geformuleerd die door het hof wordt gesteld aan de Hoge Raad ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing:9

“is het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en recherchekosten rechthebbende in de zin van artikel 25, derde lid, van de wet op het notarisambt op (een aandeel in) de kwaliteitsrekening(-en) van een notaris?”

In cassatie

2.9

Begin februari 2021 is een afschrift van de prejudiciële vraag van het hof bij de griffie van de Hoge Raad ingekomen, gevolgd door een zijdens het hof verstrekte kopie van het procesdossier in feitelijke instanties.10 Nadat de Hoge Raad, gehoord de procureur-generaal bij de Hoge Raad, groen licht heeft gegeven voor het in behandeling nemen van de onderhavige zaak, zijn partijen in de gelegenheid gesteld schriftelijke opmerkingen te maken. Zowel het Kadaster als [verweerder] heeft van deze gelegenheid gebruik gemaakt, waarna zij nog op elkaars schriftelijke opmerkingen hebben gereageerd.11

3 Beantwoording van de prejudiciële vraag

(Achtergrond van) de prejudiciële vraag

3.1

Aan de vordering van het Kadaster in feitelijke instantie, voor zover nog relevant in hoger beroep, ligt naar de kern genomen ten grondslag dat hij wat betreft de gelden die aan hem toekomen vanwege zijn verrichte diensten verband houdend met, kort gezegd, de overdracht van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht daarop,12,13 zoals (periodiek) aan Anotaris in rekening gebracht vanwege de betrokkenheid van dat notariskantoor ter zake,14,15 rechthebbende is op (een aandeel in) het saldo van de kwaliteitsrekening van Anotaris waarop door de cliënten van Anotaris geld is gestort voor onder meer het betalen van die kosten aan het Kadaster, voor zover het saldo op die rekening aldus gestort geld betreft dat is bestemd voor betaling van kadasterkosten, onder verwijzing naar art. 25 Wna.16,17
Door [verweerder] is dit standpunt van het Kadaster in feitelijke instantie bestreden, naar de kern genomen omdat z.i. onder de rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening van Anotaris geen andere (rechts)personen vallen dan de cliënten van de notaris (de partijen die betrokken zijn bij de desbetreffende notariële akte/transactie), dit ongeacht of deze partijen de gelden op de kwaliteitsrekening hebben overgemaakt mede met het oog op toekomstige betalingen aan anderen, daarbij aantekenend dat ten aanzien van genoemde gelden Anotaris (niet genoemde partijen) de schuldenaar is van het Kadaster.18
Aldus draait dit geschil tussen partijen in feitelijke instantie, voor zover nog relevant in hoger beroep, niet zozeer om de vraag in hoeverre aan het Kadaster genoemde gelden toekomen, Anotaris genoemde betrokkenheid had dan wel door de cliënten van Anotaris genoemde gelden zijn gestort (ook) voor betaling van deze kadasterkosten op die kwaliteitsrekening, als wel om de vraag, kort gezegd en gelet ook daarop (wat in het kader van die vraag gegeven is), in hoeverre het Kadaster vanwege genoemde dienstverlening kan worden aangemerkt als zo’n rechthebbende op (een aandeel in) het saldo van die kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna. Tegen die achtergrond bezie, en versta, ik ook de door het hof in het arrest gestelde, meer in algemene zin geformuleerde prejudiciële vraag, waarover onder 2.4-2.8 hiervoor.

Overdracht van een registergoed; vestiging van een beperkt recht daarop

3.2

Bij een koopovereenkomst is de verkoper ingevolge art. 7:9 lid 1, eerste zin jo. 7:15 lid 1 BW verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen en af te leveren, vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Daartegenover staat de verplichting van de koper om ex art. 7:26 lid 1 jo. lid 2, eerste zin BW ten tijde en ter plaatse van de aflevering de koopsom te betalen. Koper en verkoper zijn aldus in principe gehouden tot ‘gelijk oversteken’.19 Omdat ‘gelijk oversteken’ bij de (ver)koop van registergoederen problematisch is,20 nuanceert art. 7:26 lid 3 BW dit uitgangspunt door, conform de in de vastgoedpraktijk bestaande gewoonte, voor te schrijven dat wanneer voor eigendomsoverdracht een notariële leveringsakte en inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers is vereist (zie art. 3:89 BW),21 de koopsom vóór ondertekening van de leveringsakte uit de macht van de koper dient te zijn en pas ná inschrijving daarvan in de macht van de verkoper hoeft te worden gebracht.22
Aan art. 7:26 lid 3 BW wordt in de praktijk veelal uitvoering gegeven doordat, kort gezegd, de koper voorafgaand aan de levering de koopsom stort op de door de notaris aangehouden kwaliteitsrekening, die pas tot uitbetaling aan de verkoper overgaat als na passering en inschrijving van de leveringsakte uit raadpleging van het Kadaster gebleken is dat er geen eerdere inschrijvingen als bedoeld in art. 7:3 lid 1 BW of beslagen, hypotheken of leveringen aan (vrije en onbezwaarde) levering (en daarmee overdracht) in de weg staan (narecherche).23 In een eerder stadium van de transactie verricht de notaris overigens ook recherches. Eerst gaat de notaris de rechtstoestand van het registergoed na, waarbij hij controleert of het registergoed in het Kadaster op naam van de verkoper staat. Daarna rechercheert de notaris op mutaties in de rechtstoestand van het registergoed, zoals een tussenkomend beslag of een tussentijds gevestigd beperkt recht (herrecherche). Vervolgens raadpleegt de notaris na het passeren en inschrijven van de leveringsakte dus nogmaals het Kadaster. Zie nader onder 3.4 hierna.
Uit art. 3:98 BW volgt dat, tenzij de wet anders bepaalt, al hetgeen in de daar bedoelde afdeling omtrent de overdracht van een goed is bepaald, overeenkomstige toepassing vindt op de vestiging, de overdracht en de afstand van een beperkt recht op een zodanig goed. Dit brengt mee dat, wat betreft de vestiging van een beperkt recht op een registergoed, (ook) het bepaalde in art. 3:89 BW van overeenkomstige toepassing is (zie ook art. 3:227 BW). Ook in dit verband geldt dus de eis van een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving van die vestigingsakte in de daartoe bestemde openbare registers,24 in welk verband de notaris eveneens recherches pleegt te verrichten.25 In het navolgende stel ik, kortheidshalve, de situatie van een overdracht van een registergoed centraal.

Notaris; nota van afrekening

3.3

Ex art. 16 Wna berust het verrichten van werkzaamheden door de notaris op een overeenkomst als bedoeld in titel 5 van Boek 6 van het BW (een overeenkomst van opdracht).26 Aangenomen wordt dat hij die overeenkomst, bij de overdracht van een registergoed, aangaat met zowel koper als verkoper.27 In het kader van zijn opdracht verleent de notaris juridische bijstand aan de koper en verkoper bij de door hen te verrichten rechtshandelingen. Zo maakt hij de benodigde notariële akte(n) op. De uitvoering van de opdracht van de notaris vereist mede dat hij recherches verricht (zie onder 3.4 hierna),28 die zijn gericht op wat nodig is voor de totstandkoming van de rechtsgevolgen die door partijen worden beoogd met de in de akte(n) opgenomen rechtshandelingen.29 Aangenomen wordt dat de overeenkomst van opdracht ook lastgeving voor de notaris behelst om (rechts)handelingen te verrichten die na het opmaken van de akte(n) nog verricht moeten worden ter uitvoering van de overeenkomst tussen de koper en verkoper,30 waaronder de last om de akte(n) ter inschrijving aan te bieden bij het Kadaster (zie onder 3.4 hierna)31 en de last om de op de kwaliteitsrekening gestorte bedragen uit te keren.32

De door de notaris aan de koper en verkoper toe te zenden nota van afrekening moet in het licht van deze rechtsverhouding worden gezien. De notaris zal vóór het opmaken van de akte(n) de nota van afrekening naar de koper en verkoper sturen. Hierop wordt voor beide partijen aangegeven welk bedrag door hen uiteindelijk wordt ontvangen dan wel moet worden betaald. Beide nota’s van afrekening beginnen met vermelding van de koopsom voor het registergoed. Er kan ook een bedrag aan zakelijke lasten worden vermeld. Dat is het geval als de zakelijke lasten welke het registergoed betreffen op grond van de koopovereenkomst tussen partijen worden verrekend. Te denken valt bijvoorbeeld aan onroerendezaakbelasting, rioolbelasting en waterschapslasten. Ook kunnen eventuele servicekosten worden verrekend indien het registergoed een appartementsrecht betreft. Op de nota van afrekening wordt voorts, indien verschuldigd, het bedrag aan overdrachtsbelasting vermeld. In de koopovereenkomst is bepaald voor wiens rekening deze belasting komt. Bij de verkoop ‘kosten koper’ komen deze kosten voor rekening van de koper, terwijl bij de verkoop ‘vrij op naam’ de verkoper deze kosten draagt. Als een van partijen zich heeft laten bijstaan door een makelaar, dan zal diens courtage doorgaans ook op de nota van afrekening worden vermeld. De makelaar zal de notaris zijn courtagenota doen toekomen met het verzoek deze bij de levering te verrekenen. Bij de verkoper zal op de nota van afrekening een bedrag aan aflossingen in mindering worden gebracht. Het gaat om aflossingen die moeten geschieden om het registergoed vrij van hypotheken en beslagen te kunnen leveren. Een koper zal de koopsom doorgaans financieren door middel van een hypothecaire geldlening. Alsdan zal deze geldlening worden opgevoerd onder vermelding van de bedragen die de geldverstrekker op de hoofdsom inhoudt. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan afsluitprovisie, kosten Nationale Hypotheek Garantie en borgtochtprovisie. Ook zullen de kosten van het Kadaster en het honorarium voor de notariële werkzaamheden op de nota van afrekening voorkomen.33,34 Alvorens tot passering van de akte(n) kan worden overgegaan, controleert de notaris of alle uit de nota van afrekening blijkende gelden op de kwaliteitsrekening zijn bijgeschreven. Een notaris mag niet overgaan tot het passeren van de akte(n) als die gelden door hem niet zijn ontvangen.35

Kadaster

3.4

Art. 3:16 BW bepaalt dat er openbare registers worden gehouden waarin feiten die voor de rechtstoestand van registergoederen van belang zijn, worden ingeschreven (lid 1), alsmede dat welke deze openbare registers zijn, waar en op welke wijze een inschrijving in de registers kan worden verkregen, welke stukken daartoe aan de bewaarder moeten worden aangeboden, wat deze stukken moeten inhouden, hoe de registers worden ingericht, hoe de inschrijvingen daarin geschieden, en hoe de registers kunnen worden geraadpleegd, wordt geregeld bij de wet (lid 2). Dit is de Kadasterwet, welke naast nadere voorschriften voor de openbare registers een regeling geeft van de basisregistratie kadaster, alsmede nadere regels voor de registratie voor schepen en luchtvaartuigen.36

De Dienst voor het kadaster en de openbare registers treedt naar buiten onder de naam Kadaster. Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan dat publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid bezit en heeft in de Kadasterwet een zeer ruime doel- en taakomschrijving. De Kadasterwet maakt onderscheid tussen doeleinden en taken van het Kadaster.37

Blijkens art. 2a Kadasterwet zijn deze doeleinden: (a) de bevordering van de rechtszekerheid ten aanzien van registergoederen in het rechtsverkeer, in het economisch verkeer, en in het bestuurlijk verkeer tussen burgers en bestuursorganen; (b) de bevordering van een doelmatige geo-informatie-infrastructuur; (c) een doelmatige informatievoorziening van de overheid ten behoeve van de goede vervulling van publiekrechtelijke taken en de nakoming van wettelijke verplichtingen door bestuursorganen; en (d) ondersteuning en bevordering van economische activiteiten. Naast de rechtszekerheid inzake registergoederen vormt de informatievoorziening van overheid en samenleving en de bevordering van een doelmatige geo-informatie-infrastructuur in het algemeen een tweede hoofddoelstelling van het Kadaster. Behalve ten dienste van overheid en rechtsverkeer en de bevordering van de geo-informatie-infrastructuur dient het kadastrale informatiesysteem ook ter ondersteuning en bevordering van economische activiteiten. Zo kan de onroerendgoedmarkt alleen goed functioneren dankzij dit informatiesysteem.38

Daarnaast heeft het Kadaster ex art. 3 Kadasterwet verschillende taken. Wat betreft de taken die van belang zijn voor de bevordering van de rechtszekerheid rond registergoederen, gaat het onder meer om: (a) het houden van openbare registers voor registergoederen en (b) het houden en bijwerken van de basisadministratie kadaster. De openbare registers zijn bestemd voor de publicatie van bepaalde rechtsfeiten, zoals deze met name in akten tot overdracht, vestiging of toedeling van zakelijke rechten omschreven zijn. De openbare registers bestaan uit een op chronologische volgorde van inschrijving geordende verzameling van akten en andere stukken waarin rechtsfeiten worden gereveleerd. De basisadministratie kadaster is een registratie van de rechten zelf, waarbij niet alleen de objecten worden geregistreerd maar ook de subjecten in de zin van rechthebbenden en de aard van de rechten als relatie tussen beide. De basisregistratie kadaster dient dus als toegang tot de openbare registers.39

Zonder de samenwerking tussen de notaris en het Kadaster is rechtszekerheid met betrekking tot registratie ondenkbaar.40 De notaris pleegt altijd recherches in dossiers waarbij registergoederen zijn betrokken. Deze recherches worden gedaan om te kunnen vaststellen dat wat in de koopovereenkomst is beschreven, overeenkomt met de juridische werkelijkheid en of de koopovereenkomst zonder meer uitvoerbaar is. In beginsel pleegt de notaris ter zake een registergoed drie recherches. De eerste recherche pleegt de notaris bij binnenkomst van het dossier aan de hand van de in de overhandigde koopakte en daarbij horende bijlagen opgenomen gegevens. De notaris raadpleegt de basisregistratie kadaster en de openbare registers door een kadastraal uittreksel, een hypothecair uittreksel en een kadastrale kaart op te vragen. Het kadastraal uittreksel vermeldt de basisgegevens van het registergoed. Het hypothecair uittreksel vermeldt de hypothecaire inschrijvingen en de ingeschreven beslagen die op het registergoed rusten. Op de kadastrale kaart zijn de kadastrale grenzen en bebouwingslijnen van opstallen aangegeven. Op de dag van het passeren van de leveringsakte, aldus na verzending van de nota van afrekening aan de koper en/of verkoper (zie onder 3.3 hiervoor), vindt een tweede recherche plaats, de herrecherche. Daarbij controleert de notaris of de verkoper, in overeenstemming met zijn leveringsverplichting, het registergoed vrij van hypotheken en beslagen in eigendom kan overdragen aan de koper. De wijze van herrecherche is identiek aan de eerste recherche. Als de leveringsakte door de notaris is gepasseerd, de leveringsakte ter inschrijving is aangeboden bij het Kadaster (zie hieronder) en deze vervolgens is ingeschreven, verricht de notaris een derde recherche, de narecherche, op eventuele onbekende hypotheken en beslagen. Het doel van deze derde recherche is om te controleren of de koper inderdaad de eigendom geleverd krijgt vrij van hypotheken en beslagen.41 Voor het plegen van recherches maakt de notaris gebruik van de diensten ‘Kadaster On-line’ of ‘KIK Inzage’ van het Kadaster, waarmee informatie van objecten, subjecten en rechten uit de basisregistratie kadaster digitaal kunnen worden opgevraagd. Om van ‘Kadaster On-Line’ en ‘KIK Inzage’ gebruik te kunnen maken, dient de notaris gebruik te maken van de overkoepelende dienst ‘Mijn Kadaster’, waarvoor hij een abonnement dient af te sluiten met het Kadaster waarop de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster van toepassing zijn.42 Om van ‘KIK Inzage’ gebruik te kunnen maken moet de notaris aanvullend de ‘gebruiksvoorwaarden KIK Inzage’ van het Kadaster aanvaarden.43 De abonnementstarieven van ‘Kadaster On-Line’ en ‘KIK Inzage’ en de tarieven voor afzonderlijke inzages via deze diensten zijn geregeld in de Tarievenregeling Kadaster, welke regeling gestoeld is op art. 108 lid 1 en 109 Kadasterwet.44

De leveringsakte kan bij het Kadaster in papieren of elektronische vorm ter inschrijving worden aangeboden. Het overgrote deel van de akten wordt inmiddels elektronisch aangeboden. Inschrijving geschiedt, bij aanbieding in papieren vorm, door het plaatsen van een aantekening door het Kadaster op het afschrift van het in papieren vorm aangeboden stuk, dat dit stuk is ingeschreven. Een afschrift in papieren vorm wordt aan de aanbieder teruggezonden, voorzien van de door het Kadaster ondertekende verklaring van inschrijving. Bij een elektronisch aangeboden akte is er slechts sprake van aanbieding van een elektronisch afschrift of uittreksel. In het desbetreffende elektronische gedeelte van de registers vindt vervolgens de aantekening plaats, dat het stuk de status ‘ingeschreven’ heeft, terwijl het bewijs van elektronische inschrijving per post of e-mail aan de notaris wordt toegezonden (art. 12-13 Kadasterwet).45 Voor het elektronisch ter inschrijving aanbieden van akten maakt de notaris gebruik van de gratis diensten ‘Web-Elan’ of ‘Ketenintegratie Inschrijving Kadaster’ (KIK) van het Kadaster. Om van ‘Web-Elan’ gebruik te kunnen maken, moet de notaris een digitaal aanmeldingsformulier invullen op de website van het Kadaster. Bij KIK wordt gebruikgemaakt van gestandaardiseerde modelakten, zogenoemde stylesheets, met tekstblokken. In het kort komt het erop neer dat de gegevens van de notaris, partijen, het registergoed en de koopsom (of de hypotheeksom) op eenduidige wijze worden weergegeven. Hierdoor hoeven deze akten niet meer te worden gelezen door een medewerker van het Kadaster, maar kunnen zij geautomatiseerd worden verwerkt in de basisregistratie kadaster.46 Om gebruik te kunnen maken van KIK moet de notaris een gebruiksovereenkomst met het Kadaster aangaan.47 Voor het gebruik maken van ‘Web-Elan’ en KIK is verder vereist dat de notaris gebruikmaakt van de overkoepelende dienst ‘Mijn Kadaster’ waarop de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster van toepassing zijn. De tarieven voor het ter inschrijving aanbieden van akten (dus: de inschrijvingskosten, zie ook onder 3.1 hiervoor) via ‘Web-Elan’ of KIK zijn geregeld in de Tarievenregeling Kadaster.48

Het Kadaster kan een inschrijving ex art. 3:20 lid 1 jo. 3:19 lid 1 BW alleen weigeren als de akte ter inschrijving niet voldoet aan de wettelijke vereisten en de andere wettelijke vereisten niet zijn vervuld. Als de akte aan de wettelijke eisen voldoet en de andere wettelijke vereisten zijn vervuld,49 geschiedt de inschrijving overeenkomstig art. 3:19 lid 1 BW terstond (uitgelegd als “onmiddellijk” en “meteen” in de wetsgeschiedenis) na aanbieding.50 Indien het Kadaster vermoedt dat de in de aangeboden stukken vermelde kenmerken niet overeenstemmen met die welke met betrekking tot het registergoed behoren te worden vermeld, of dat de in te schrijven rechtshandeling door een onbevoegde is verricht of onverenigbaar is met een andere rechtshandeling, mag het Kadaster de inschrijving niet weigeren. Hij is in dat geval slechts bevoegd (niet verplicht) de aanbieder en andere belanghebbenden daarop opmerkzaam te maken.51 Voorts geldt nog dat het Kadaster conform art. 1 lid 2 van de op art. 108 lid 4 Kadasterwet52 gestoelde Regeling betaling kadastraal recht53 in bijzondere gevallen (aldus slechts bij wijze van uitzondering) ten gunste en genoegen van het Kadaster kan vorderen dat voorafgaand aan het verrichten van de werkzaamheden zekerheid wordt gesteld voor betaling.54 Overeenkomstig art. 1 lid 1 van die regeling dient het verschuldigde kadastraal recht binnen drie weken na dagtekening van de nota (factuur), die ter zake van de door het Kadaster verrichte werkzaamheden wordt verstrekt, kort gezegd, te worden betaald op een op de nota (factuur) vermelde bankrekening (van het Kadaster).55 Over de door het Kadaster berekende tarieven worden geen omzetbelasting (BTW) en/of andere heffingen van overheidswege geheven.56

Over de facturering heeft het Kadaster bij schriftelijke opmerkingen, door [verweerder] in zijn reactie onbestreden, het volgende aangevoerd. Elk(e) product of dienst van het Kadaster afzonderlijk wordt getarifeerd en vermeld op de periodieke verzamelfactuur die wordt gericht aan het kantoor van de notaris. Bij de tarifering wordt onderscheid gemaakt tussen inzage- en inschrijvingskosten. De op de factuur weergegeven inschrijvingskosten zijn tot een individuele transactie herleidbaar omdat het deel en nummer van de betreffende akte op de factuur staat vermeld. Voor de inzagekosten geldt dat dit niet altijd rechtstreeks uit de factuur zelf blijkt, omdat het aan de notaris is of hij bij de bestelling van een informatieproduct een referentie naar een individuele transactie opneemt, maar in alle gevallen vermeldt de factuur een ordernummer voor de geleverde producten of diensten. Op basis van de gegevens zijn de in rekening gebrachte kadasterkosten tot een individuele transactie herleidbaar. Er is nooit sprake van een rekening-courantverhouding tussen de notaris en het Kadaster.57

Notariële kwaliteitsrekening

3.5

De (algemene)58 notariële kwaliteitsrekening is neergelegd in de dwingendrechtelijke regeling59 van art. 25 Wna.60 Deze bepaling luidt, voor zover hier van belang (en zoals ook geciteerd door het hof in rov. 4.1 van het arrest), als volgt:

“1. De notaris is verplicht bij een financiële onderneming die ingevolge de Wet op het financieel toezicht in Nederland het bedrijf van bank mag uitoefenen een of meer bijzondere rekeningen aan te houden op zijn naam met vermelding van zijn hoedanigheid, die uitsluitend bestemd zijn voor gelden, die hij in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt. Gelden die aan de notaris in verband met zijn werkzaamheden als zodanig ten behoeve van derden worden toevertrouwd, moeten op die rekening worden gestort. (…)

2. De notaris is bij uitsluiting bevoegd tot het beheer en de beschikking over de bijzondere rekening. (…) Ten laste van deze rekening mag hij slechts betalingen doen in opdracht van een rechthebbende.

3. Het vorderingsrecht voortvloeiende uit de bijzondere rekening behoort toe aan de gezamenlijke rechthebbenden. Het aandeel van iedere rechthebbende wordt berekend naar evenredigheid van het bedrag dat te zijnen behoeve op de bijzondere rekening is gestort. (…)61

4. Een rechthebbende heeft voor zover uit de aard van zijn recht niet anders voortvloeit, te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo van de bijzondere rekening. (…).”62

Rechtshandelingen verricht in strijd met de bepalingen van art. 25 Wna, waarvan niet kan worden afgeweken, zijn vernietigbaar, zo volgt uit art. 25 leden 6 en 10 Wna.
Aanleiding voor de wetgever om in art. 25 Wna een regeling te treffen voor de notariële kwaliteitsrekening vormde het Slis-Stroom-arrest van de Hoge Raad, waarin het geval speelde dat de notaris een onroerendgoedtransactie begeleidde, in dat kader op haar bankrekening gelden had ontvangen en failliet ging voordat ze tot uitkering van het saldo was overgaan. In geschil was aan wie het saldo op de bankrekening toekwam. De Hoge Raad oordeelde dat het saldo in beginsel behoorde tot het vermogen van de notaris en merkte de verkoper aan als concurrent schuldeiser in het faillissement van de notaris. De Hoge Raad overwoog ook dat hierop een uitzondering geldt in geval van “storting van het bedrag op een afzonderlijke rekening ten name van de notaris met vermelding van diens hoedanigheid van opdrachtnemer van de betreffende koper en verkoper,” of “een - voor wat betreft het afgescheiden blijven van het overgemaakte bedrag van het vermogen van de notaris - daarmee gelijk te stellen weg.”63 Tegen de achtergrond van het Slis-Stroom-arrest wilde de wetgever met de invoering van art. 25 Wna, met het oog op het vertrouwen van het grote publiek in het notariaat, duidelijk maken dat aan de notaris toevertrouwde gelden voortaan niet meer in zijn64 faillissement zouden kunnen verdwijnen.65 De ratio hiervan omvat, kort gezegd, dat derden voor wie de notaris in verband met zijn werkzaamheden in zijn hoedanigheid gelden onder zich houdt, beschermd moeten worden tegen het insolventierisico van de notaris.66 Verder wordt aangenomen dat het doel van het betalingsverkeer via de notaris, kort gezegd, is om partijen tegen elkaars insolventie te beschermen.67
Ex art. 25 lid 1 Wna is de notaris gehouden op zijn naam en met vermelding van zijn hoedanigheid een (of meer) kwaliteitsrekening(en) aan te houden bij een bank,68 die uitsluitend bestemd zijn voor gelden die hij in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt. De gelden die aan hem in verband met zijn werkzaamheden als zodanig ten behoeve van derden worden toevertrouwd, moeten op de kwaliteitsrekening worden gestort.69 Wanneer daarop gelden worden gestort, ontstaat er een vordering op de bank welke ex art. 25 lid 3 Wna toebehoort aan de gezamenlijke rechthebbenden. Het aandeel van iedere rechthebbende daarin wordt berekend naar evenredigheid van het bedrag dat te zijnen behoeve op de kwaliteitsrekening is gestort. De vordering op de bank die uit de kwaliteitsrekening voortvloeit, behoort dus niet tot het vermogen van de notaris.70 Sprake is daarom van een uitzondering op het in art. 3:276 BW verankerde uitgangspunt dat een schuldenaar in beginsel met zijn gehele vermogen instaat voor zijn schulden jegens al zijn schuldeisers.71 In afwijking op art. 3:170 BW kunnen de rechthebbenden evenwel niet over de gelden op de kwaliteitsrekening beschikken. De notaris is ex art. 25 lid 2 Wna (als lasthebber van de gerechtigden)72 jegens de bank exclusief bevoegd tot het beheer en de beschikking over de kwaliteitsrekening, terwijl hij tevens bevoegd (en gehouden) is slechts ten behoeve van een rechthebbende betalingen te doen ten laste van de kwaliteitsrekening. Een rechthebbende heeft ex art. 25 lid 4 Wna wel te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo van de kwaliteitsrekening, “voor zover uit de aard van zijn recht niet anders voortvloeit”. Hiermee wordt tot uitdrukking gebracht dat het recht op uitkering steeds toekomt aan de rechthebbenden, maar dat dit recht afhankelijk kan zijn van vervulling van een voorwaarde waaronder een bedrag ten behoeve van hem is gestort (zoals een geslaagde overdracht vrij van beperkingen en lasten, of een voor hem gunstige uitkomst van een geschil).73
Omdat de vordering op het saldo van de kwaliteitsrekening niet toekomt aan de notaris maar aan de gezamenlijke rechthebbenden, gaat het saldo niet door vermenging op in het vermogen van de notaris en komt het saldo bij een eventueel faillissement van de notaris niet toe aan de faillissementsboedel.74 Art. 25 Wna bewerkstelligt aldus dat rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening, in de woorden van de wetsgeschiedenis, een “separatisten-positie” krijgen.75 De rechtvaardiging voor het toekennen van die positie, en daarmee ook het doorbreken van paritas creditorum, wordt in de wetsgeschiedenis gezocht in de bescherming van het publiek dat erop mag vertrouwen en ook daadwerkelijk pleegt te vertrouwen dat de notaris, wiens wettelijke taak in vele gevallen meebrengt dat hem door derden gelden worden toevertrouwd, deze gelden afgescheiden houdt van zijn eigen vermogen.76 Ter zake van de vordering op het saldo van de kwaliteitsrekening ontstaat bij de meerderheidsopvatting in de literatuur wat betreft de koopsom geen gemeenschap tussen de koper en verkoper; zij zijn ter zake “spiegelbeeldig gerechtigd” tot het saldo van de kwaliteitsrekening, zodat slechts een gemeenschap bestaat tussen de koper respectievelijk verkoper en overige gerechtigden tot het saldo van de kwaliteitsrekening.77

Nadere analyse

3.6

[verweerder] neemt in essentie het standpunt in dat onder rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna enkel moet worden verstaan de cliënten van de notaris (de partijen die betrokken zijn bij de notariële akte/transactie), en dat onder rechthebbenden derhalve geen andere (rechts)personen vallen, ongeacht of de betrokken partijen de gelden op de kwaliteitsrekening hebben overgemaakt met het oog op toekomstige betalingen aan die anderen; dus ook niet het Kadaster.78 Het Kadaster ziet dat dus anders.79 Voor deze op voorhand beperkte uitleg van “rechthebbenden” zoals voorgestaan door [verweerder] is m.i. in wet, wetsgeschiedenis, rechtspraak van de Hoge Raad en toepasselijke literatuur evenwel geen afdoende steun te vinden.80 Zie onder 3.7-3.10 hierna.

3.7

Op de voet van art. 25 lid 1 Wna houdt de notaris een kwaliteitsrekening aan die uitsluitend is bestemd voor gelden die hij in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt en moeten gelden die aan hem in verband met zijn werkzaamheden als zodanig ten behoeve van derden worden toevertrouwd op die rekening worden gestort. Op grond van art. 25 lid 3 Wna behoort het vorderingsrecht voortvloeiende uit de kwaliteitsrekening toe aan de gezamenlijke rechthebbenden en wordt het aandeel van iedere rechthebbende berekend naar evenredigheid van het bedrag dat te zijnen behoeve op de bijzondere rekening is gestort. Het betreft hier dus, in essentie, zogenoemde derdengelden; gelden die de notaris, in verband met zijn werkzaamheden in zijn hoedanigheid, voor derden tijdelijk onder zich neemt via de kwaliteitsrekening. Zie nader onder 3.5 hiervoor. Het door [verweerder] ingenomen standpunt valt hierin niet te lezen, noch overigens in die bepaling (waaronder art. 25 leden 2 en 4 Wna),81 waarover ook onder 3.5 hiervoor.82 Men zou toch verwachten dat als dit wel de bedoeling van de wetgever was geweest, zoals [verweerder] in essentie betoogt, dat ook wel zo had gestaan in art. 25 Wna.

3.8

Uit de wetsgeschiedenis van de Wna blijkt dat de ratio achter de invoering van de kwaliteitsrekening is, kort gezegd, dat passende bescherming moet worden geboden tegen het insolventierisico van de notaris:83

“Het gaat hier om een bescherming van de financiële belangen van de cliënten, die erop moeten kunnen vertrouwen dat de bij de notaris gestorte gelden ten slotte ook terecht komen bij degenen voor wie ze bestemd zijn.”84

In de wetsgeschiedenis wordt in dit verband evenwel niet enkel gesproken over de cliënten van de notaris, zoals de partijen bij de notariële akte/transactie, maar ook over van die cliënten van de notaris te onderscheiden derden, zoals de volgende passages illustreren.

“De bedoeling van het artikel is om derden voor wie de notaris in verband met zijn werkzaamheden in zijn hoedanigheid tijdelijk geld onder zich neemt te beschermen tegen déconfitures, fraude daaronder begrepen.”85


“Dat de onderhavige groep derden een separatisten-positie wordt toegekend, spreekt niet van zelf, verg. HR 3 februari 1984, NJ 1984, 752, rov. 3.2, waar de nadruk wordt gelegd op de paritas creditorum. Om deze te doorbreken dienen er goede gronden te zijn. In dit geval kunnen die worden gezocht in de bescherming van het publiek dat erop mag vertrouwen en ook daadwerkelijk pleegt te vertrouwen dat de notaris wiens wettelijke taak in vele gevallen meebrengt dat hem door derden gelden worden toevertrouwd, deze gelden afgescheiden houdt van zijn eigen vermogen. Het nieuwe artikel beoogt hem daartoe op eenvoudige wijze in staat te stellen, doordat de storting op een bijzondere rekening voor gelden van derden plaats kan vinden, waaraan de wet het gevolg verbindt dat de betreffende vordering op de bank - kort gezegd - niet in het vermogen van de notaris valt, waardoor wordt voorkomen dat de gestort gelden door vermenging in dit vermogen opgaan.”86


“Het lag toen voor de hand die bescherming hierin te zoeken dat de vordering op de bank uit de kwaliteitsrekening zonder meer aan de cliënten c.q. derden toebehoort en dat de notaris slechts beheerder is, met dien verstande dat uitsluitend de notaris de bevoegdheid heeft jegens de bank op te treden.”87


“Juist is dat het notariaat aanleiding heeft gezien na de indiening in 1994 van het onderhavige wetsvoorstel met ingang van 1 juli 1995 de voormelde beroepsregel tot stand te brengen. Daaruit blijkt dat ook de KNB van oordeel is dat een dringende noodzaak bestaat om cliëntengelden, gelden van derden daarbij inbegrepen, te beschermen.”88

“Op de kwaliteitsrekening zullen vooral gelden worden gestort die de notaris in verband met de overdracht van registergoederen onder zich moet houden, zoals de koopsom, de overdrachtsbelasting en de makelaarscourtage.”89

Dat bevreemdt ook niet, omdat die gedachte dat de cliënten van de notaris “erop moeten kunnen vertrouwen dat de bij de notaris gestorte gelden ten slotte ook terecht komen bij degenen voor wie ze bestemd zijn” (waarover ook onder 3.3 hiervoor), niet logisch aansluit op de idee dat de notaris deze voor anderen dan de cliënten bestemde gelden zoals zijdens de cliënten op de kwaliteitsrekening gestort vervolgens wel naar believen mag laten vloeien naar zijn eigen vermogen (kantoorrekening) om van daaruit betalingen te doen, waardoor deze gelden niet langer van dat vermogen afgescheiden zijn anders dan de kwaliteitsrekening nu juist beoogt te bewerkstelligen (opdat die gestorte gelden ten slotte ook terecht komen bij degenen voor wie ze bestemd zijn). Het is m.i., in het verlengde daarvan, dan ook te eenzijdig gedacht om hier, wat betreft het beschermingsbereik van art. 25 Wna, op voorhand alleen strikt te redeneren vanuit de cliënten van de notaris (de partijen bij de notariële akte/transactie) als degenen die slechts aangemerkt kunnen worden als rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening. De wetsgeschiedenis van art. 25 Wna dwingt daartoe volgens mij niet, net zomin dus als de wettekst van die bepaling (zie onder 3.7 hiervoor), zoals de literatuur ter zake ook illustreert (zie onder 3.10 hierna), waartoe de rechtspraak van de Hoge Raad ook de ruimte laat (zie onder 3.9 hierna).90 Het standpunt van [verweerder]91 dat de wetgever bij invoering van art. 25 Wna gewezen heeft op het belang van de bescherming van cliëntengelden, waaruit blijkt dat de ratio van de invoering van de kwaliteitsrekening in het bijzonder erin is gelegen om in het belang van de cliënten van de notaris te bewerkstelligen dat de gelden op die rekening buiten het eigen vermogen van de notaris blijven, en dat gezien deze ratio er geen enkele aanleiding is te veronderstellen dat de wetgever zou hebben beoogd ruimte te laten om (ook) anderen dan deze partijen (dus de cliënten van de notaris) zelf te kwalificeren als rechthebbende(n) op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna, volg ik derhalve, mede gelet op het voorgaande, niet: ik lees de wetsgeschiedenis ter zake niet zo eng.

3.9

Voor zover [verweerder] zou betogen dat uit het arrest van de Hoge Raad van 16 april 202192 iets anders volgt,93 deel ik die lezing van dit arrest niet. In dit arrest is door de Hoge Raad, ter zake de vraag wie rechthebbenden zijn op het saldo van de kwaliteitsrekening zoals bedoeld in art. 25 Wna, vooropgesteld, onder verwijzing naar vaste rechtspraak ter zake:94

“Rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening zijn degenen ten behoeve van wie gelden op de rekening zijn bijgeschreven, onder de voorwaarden die in hun onderlinge verhouding nader gelden.”

Ik lees ook hierin niet dat het volgens de Hoge Raad ter zake enkel kan gaan om, kort gezegd, de cliënten van de notaris (de partijen bij de notariële akte/transactie): deze contextuele maatstaf impliceert, althans in potentie, een ruimer bereik (wat dus ook strookt met de tekst en wetsgeschiedenis van art. 25 Wna, waarover onder 3.7-3.8 hiervoor, alsmede de literatuur ter zake, waarover onder 3.10 hierna).95 Vervolgens is, naar ik begrijp, door de Hoge Raad in het genoemde arrest, toegespitst op de koopovereenkomst, meer in het bijzonder de koop en verkoop van een registergoed, en de op de kwaliteitsrekening gestorte koopsom in dat verband, wat betreft de rechtsverhouding tussen de koper en de verkoper (dus de betrokken partijen bij die koopovereenkomst) als rechthebbenden op dat bedrag, het volgende overwogen:96

“Of een partij kan worden aangemerkt als rechthebbende in de zin van art. 25 leden 2 en 4 Wna hangt bij een koopovereenkomst af van de rechtsverhouding tussen de betrokken partijen. Die rechtsverhouding wordt bij koop en verkoop van een registergoed in beginsel bepaald door het stelsel van art. 7:26 lid 3 BW. Dit stelsel brengt mee dat na storting van de koopsom op de kwaliteitsrekening zowel de koper als de verkoper tot het beloop van het bedrag van de koopsom voorwaardelijk gerechtigd is tot het saldo op de kwaliteitsrekening. De verkoper is daartoe gerechtigd onder de opschortende voorwaarde van een vrije en onbezwaarde levering (in de veronderstelling dat daarmee ook de overdracht is bewerkstelligd), en de koper onder dezelfde maar dan ontbindende voorwaarde.”

Als bij de narecherche door de notaris (zie onder 3.2 en 3.4 hiervoor) is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, en op dat moment evenmin blijkt van andere beletselen, kan worden aangenomen dat de overdracht is bewerkstelligd; vanaf dat moment kan de verkoper uitbetaling van de koopsom verlangen.97,98 De notaris mag echter niet tot betaling aan de verkoper overgaan als tegen het moment van uitbetaling de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid, onjuist is gebleken.99 Kortom, dit arrest van de Hoge Raad betreft dan naar de kern genomen dus (slechts) de verhouding tussen koper en verkoper bij de koop en verkoop van een registergoed en de vraag wie van deze partijen (dus bij die koopovereenkomst) op welk moment rechthebbende is van de op de kwaliteitsrekening gestorte, voor de verkoper bestemde koopsom.100,101 Hiermee is m.i. nog niets gezegd over de gerechtigdheid van anderen dan de koper en de verkoper op eventuele andere op de kwaliteitsrekening gestorte bedragen dan die koopsom,102 gegeven ook die vooropstelling van de Hoge Raad ten aanzien van de hanteren maatstaf.

3.10

Ook uit de literatuur blijkt m.i. niet van een breed gedragen opvatting zoals voorgestaan door [verweerder] , veeleer het tegendeel.
Kortmann & Faber merken op: dat door sommige schrijvers wordt verdedigd dat niet de rekeninghouder zelf de schuldeiser is van de vordering op de bankinstelling, maar “degene voor wie de op de rekening gestorte gelden zijn bestemd”, namelijk de belanghebbende; dat als er meerdere belanghebbenden zijn, tussen deze belanghebbenden een gemeenschap bestaat; en dat deze benadering is gekozen voor de notariële kwaliteitsrekening van de Wna.103 Volgens Steneker moet van geval tot geval worden beoordeeld wie als rechthebbende(n) (“belanghebbende(n)”)104 moet(en) worden aangemerkt bij een op een kwaliteitsrekening bijgeschreven bedrag, en is de (uiteindelijke) bestemming van het bedrag daarvoor bepalend, niet de herkomst ervan:105

“Een algemene kwaliteitsrekening kan ten behoeve van sommige belanghebbenden een enkelvoudige, en ten behoeve van andere belanghebbenden een meervoudige zekerheidsfunctie vervullen. Dit zal zelfs veelal het geval zijn. Een algemene kwaliteitsregeling kent in dat geval twee categorieën belanghebbenden. Sommige belanghebbenden hebben onvoorwaardelijke vorderingen, die niet in relatie staan tot vorderingen van andere belanghebbenden (enkelvoudige zekerheidsfunctie). Andere belanghebbenden hebben vorderingen onder opschortende voorwaarden, welke vorderingen in relatie staan tot de vorderingen van één of meer andere belanghebbenden (meervoudige zekerheidsfunctie). Deze laatste categorie belanghebbenden is onder te verdelen in groepen van (vaak twee) belanghebbenden, bijvoorbeeld een koper en een verkoper. Het bedrag dat ten behoeve van zo’n groep belanghebbenden op de kwaliteitsrekening staat, is te allen tijde bekend. Het bedrag dat ten behoeve van één belanghebbende op de kwaliteitsrekening staat, kan pas worden vastgesteld nadat de gebeurtenis die het onderwerp is van de aan zijn vordering verbonden opschortende voorwaarde, zich heeft voorgedaan.
Opmerking verdient dat van geval tot geval moet worden beoordeeld wie als belanghebbende(n) moet(en) worden aangemerkt bij een op de kwaliteitsrekening bijgeschreven bedrag. Daarvoor is de (uiteindelijke) bestemming van het bedrag bepalend, en niet de herkomst ervan. Wanneer een bedrag op een kwaliteitsrekening wordt bijgeschreven, zijn er drie mogelijkheden. De persoon die het bedrag deed bijschrijven, kan daarmee zelf de enige belanghebbende bij dat bedrag zijn geworden. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer hij het beheer over dat bedrag tijdelijk aan de tussenpersoon heeft uitbesteed, en het bedrag uiteindelijk weer aan hemzelf zal worden uitgekeerd. De tweede mogelijkheid is dat de persoon die het bedrag deed bijschrijven, samen met één of meer anderen belanghebbende wordt bij dat bedrag. Dit is meestal het geval wanneer de kwaliteitsrekening ten behoeve van die belanghebbenden een meervoudige zekerheidsfunctie vervult, omdat het bedrag waarop de belanghebbenden een voorwaardelijke aanspraak hebben, meestal door één van die belanghebbenden naar de kwaliteitsrekening wordt overgemaakt. De derde mogelijkheid is dat de persoon die een bedrag doet bijschrijven, daarmee zelf geen belanghebbende wordt bij dat bedrag. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer iemand de inning van zijn vorderingen heeft uitbesteed aan een tussenpersoon. Wanneer een schuldenaar in dat geval op de kwaliteitsrekening van de tussenpersoon betaalt, wordt de schuldeiser belanghebbende bij het bijgeschreven bedrag.”106

[cursivering in origineel, zonder verwijzing in origineel, A-G]

Snijders & Rank-Berenschot menen dat de op een kwaliteitsrekening van de notaris gestorte netto-opbrengst niet tot het vermogen van de geëxecuteerde behoort, maar tot dat van de gezamenlijke rechthebbenden “ten behoeve van wie de gelden zijn bijgeschreven”.107 Van Mierlo & Krzeminski duiden deze gezamenlijke belanghebbenden als degenen “ten behoeve van wie de kwaliteitsrekening wordt aangehouden”.108
Verstappen schrijft dat uit de bij elke opdracht vooraf geplande stroom van gelden, blijkende uit de nota van afrekening (waarover onder 3.3 hiervoor), de notaris minst genomen niet alleen houdt voor de koper en verkoper, maar ook voor anderen. Hij noemt, naast de betrokken hypothecaire financiers van de (ver)koper, ook de Staat der Nederlanden vanwege overdrachtsbelasting, eventueel betrokken makelaars en het Kadaster vanwege inschrijvingen van akten, kortom: allen die ter zake een overdracht gelden beschikbaar stellen en allen aan wie die gelden via de kwaliteitsrekening worden uitbetaald.109 Ook in de modelovereenkomst van een onroerende zaak en de modelakte tot levering van een onroerende zaak van de Modellen voor de Rechtspraktijk110 wordt ervan uitgegaan dat schuldeisers van de koper of verkoper die via de nota van afrekening worden betaald rechthebbenden kunnen zijn op het saldo van de kwaliteitsrekening. In art. 3 sub e van de modelkoopovereenkomst van een onroerende zaak is opgenomen dat bij vervulling van de voorwaarden die gelden voor de levering van de onroerende zaak de notaris de koopprijs houdt voor (i) de verkoper voor het nettobedrag dat hij blijkens de afrekening uit de verkoopopbrengst uitgekeerd krijgt, (ii) zijn eventuele financier voor het bedrag dat deze blijkens de afrekening uit de verkoopopbrengst uitgekeerd krijgt, en (iii) eventuele “overige schuldeisers van de verkoper of de koper”, voor zover zij blijkens de afrekening uit de koopprijs worden voldaan”. Onder “overige schuldeisers” worden enkel verstaan:

“[D]e schuldeisers die - in verband met de correcte afwikkeling van de koop en levering van het verkochte overeenkomstig de voor de notaris geldende beroeps- en beleidsregels - uit de koopprijs worden voldaan zoals blijkt uit de afrekening, zoals bijvoorbeeld de Belastingdienst ter zake van de overdrachtsbelasting en het Kadaster ter zake van de inschrijvingskosten van deze akte.”

In art. 5 van de modelakte tot levering van een onroerende zaak is een nagenoeg gelijkluidende bepaling opgenomen.111,112
Waaijer schrijft dat rechthebbenden op de gestorte gelden op de kwaliteitsrekening degenen zijn die deze gelden hebben gestort (bijvoorbeeld de koper van onroerend goed en hypothecaire geldverstrekker) en degenen voor wie deze gelden bestemd zijn (in elk geval de verkoper, houder van een hypotheekrecht ten laste van het onroerend goed en beslaglegger), naar evenredigheid van het door of voor elk van hen gestorte bedrag en afhankelijk van de voorwaarde waaronder de storting plaatsvond, en schrijft vervolgens dat na overdracht tot de rechthebbenden mede behoren “de debiteuren van de verkoper en koper voor wie zij via de nota van afrekening gelden bestemd hebben ter afbetaling van hun schulden” doordat de notaris zorgdraagt voor uitboeking, dat in dat verband gedacht dient te worden aan de makelaars van de verkoper en koper, en dat zij ingevolge een derdenbeding een eigen recht van de verkoper en koper verkrijgen. Het Kadaster sluit hij evenwel van deze groep uit, nu “[d]ebiteuren van de notaris niet behoren tot de rechthebbenden”; waarom het Kadaster ter zake schuldeiser zou zijn van de notaris, motiveert hij niet.113 Stokkermans schrijft dat de notaris niet zelf de schuldeiser van de “registratievergoedingen” is en dat de notaris voor de door hem gemaakte kosten wel rechthebbende kan zijn. Ook meent hij dat de instanties die kosten voor registraties in rekening gaan brengen, moeilijk kunnen worden aangemerkt als rechthebbende, daarbij het zwaartepunt leggend (“zeker als”) bij de situatie waarin die registraties nog niet hebben plaatsgevonden; uitsluiten doet hij dit dus niet. Hij vermoedt dat de bedoeling van de wetgever is dat de koper en/of verkoper, al dan niet voorwaardelijk, gerechtigd zijn tot het “tarra-deel” (de kosten die ten laste van de “bruto-koopsom” worden gebracht),114 voor zolang daarvoor nog geen “derde-rechthebbende” (dus een ander dan de koper of verkoper) aangewezen kan worden, die er z.i. dus wel kunnen zijn.115 Avezaat schrijft dat de financier van de verkoper en eventueel nog andere betrokkenen, zoals de makelaar en de Ontvanger, als rechthebbenden kunnen worden aangemerkt, als de koper en verkoper in de koopovereenkomst een derdenbeding ten gunste van deze partijen opnemen, waardoor zij, wanneer de koper de koopsom op de kwaliteitsrekening stort, rechtstreeks deelgenoten worden in de uit de kwaliteitsrekening voortvloeiende gemeenschappelijke vordering op de bank.116
Heyman, Bartels & Tweehuysen nemen het standpunt in dat, als uitgangspunt (zie hierna), derden voor het bedrag aan verschuldigde kosten geen rechthebbenden worden op het saldo van de kwaliteitsrekening. H.i. is voor de afwikkeling van de koopovereenkomst niet noodzakelijk dat de schuldeisers aan wie de kosten moeten worden uitbetaald rechtstreeks gerechtigd worden tot de kwaliteitsrekening. Het zou tot een niet te rechtvaardigen inbreuk op het beginsel van gelijkheid van schuldeisers leiden als door betaling via de kwaliteitsrekening bedoelde schuldeisers de facto een positie als separatist zouden krijgen. Het gestorte bedrag aan verschuldigde kosten blijft daarom, ook na een geslaagde overdracht, in beginsel onvoorwaardelijk tot het vermogen van de koper.117 Zij maken evenwel diverse uitzonderingen: voor notariskosten, nu art. 25 lid 4 Wna bepaalt dat ook de notaris zelf postconcurrent gerechtigd kan zijn tot de kwaliteitsrekening; voor de overdrachtsbelasting, omdat, kort gezegd, de notaris ex art. 42 lid 1 Invorderingswet 1990 naast de koper hoofdelijk aansprakelijk is jegens de fiscus voor de betaling van overdrachtsbelasting die op de door hem gepasseerde akte van levering verschuldigd is; en voor de schulden van de verkoper waarvoor de koper hoofdelijk aansprakelijk wordt, zoals achterstallige erfpachtcanon en de op een appartementsrecht drukkende servicekosten, nu de koper recht heeft het gekochte vrij van deze lasten te verkrijgen. Dat de fiscus zelf, zodra de overdracht is geslaagd, gerechtigd is tot het saldo op de kwaliteitsrekening, kan h.i. “ook” worden afgeleid uit de formulering van art. 25 lid 3 Wna: het bedrag is “te zijnen behoeve” op de rekening overgemaakt.118
Wolfert, tot slot, neemt een enger standpunt in, waar zij - kennelijk categorisch - schrijft dat partijen die zijn betrokken bij de overdracht van een onroerende zaak anders dan de koper en verkoper geen rechthebbenden van de vordering uit de kwaliteitsrekening zijn, omdat de rechtstreekse uitkeringen aan deze partijen niet terug te voeren zijn op een opdracht van die andere partijen en de noodzaak ontbreekt om die andere partijen aan te merken als rechthebbenden.119 Een dergelijke strikte, smalle benadering (die [verweerder] in essentie ook voorstaat) ben ik, zoals het voorgaande laat zien, in de literatuur alleen bij haar tegengekomen.

3.11

Uit hetgeen ik heb uiteengezet onder 3.7-3.10 hiervoor volgt m.i. dus dat, naar valt aan te nemen, de kring van rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna in een concreet geval niet per definitie beperkt is tot de cliënten van de notaris (de partijen bij de notariële akte/transactie), maar ook ruimer kan zijn. Of dit laatste in een concreet geval aan de orde is, zal afhangen van de feiten en omstandigheden van dat geval. Daarbij kan een benadering worden gehanteerd waarin niet op voorhand een in beginsel-beperking is opgenomen met de mogelijkheid van een uitzondering, maar ook een benadering waarin zo’n in beginsel-beperking met de mogelijkheid van een uitzondering wel is opgenomen, met als vertrekpunt dat slechts genoemde partijen tot die kring behoren. Welke benadering men ook kiest, waar het, zoals in de onderhavige zaak, gaat om het Kadaster als betrokken derde meen ik dat, met inachtneming ook van het navolgende, in een concreet geval het Kadaster, wat betreft de inschrijvingskosten, tot die kring kan worden gerekend.

3.12

Ter discussie tussen [verweerder] en het Kadaster is tevens of het Kadaster wegens inschrijvings- en recherchekosten een vordering heeft op, en daarmee schuldeiser is van, (het kantoor van) de notaris. [verweerder] voert aan dat de partijen bij de notariële akte/transactie ter zake geen positie als schuldenaar jegens het Kadaster innemen,120 maar dat de schuld jegens het Kadaster een kantoorverplichting is van de notaris die van de diensten van het Kadaster gebruik maakt, aan welk kantoor het Kadaster de facturering inzake inschrijvings- en recherchekosten richt (betreffende de gerelateerde handelingen van de notarissen van het kantoor) onder hantering van een betalingstermijn.121 Het Kadaster stelt zich op het standpunt dat die wijze van facturering voor het al dan niet zijn van rechthebbende niet bepalend is. Het Kadaster richt weliswaar de facturering van de kadasterkosten aan het kantoor van de notaris (onder hantering van een betalingstermijn), maar de (materiële) schuldenaren ter zake zijn de partijen bij de notariële akte/transactie (zijdens wie de kadasterkosten zijn gestort op de kwaliteitsrekening, ten behoeve van het Kadaster), nu, kort gezegd, de notaris de desbetreffende kadasterkosten namens hen heeft gemaakt, en de notaris fungeert slechts als ‘doorgeefluik’ voor de gelden die deze partijen aan het Kadaster willen (en moeten) doen toekomen waar hij deze zijdens partijen op de kwaliteitsrekening gestorte gelden uiteindelijk overmaakt aan het Kadaster (wat dan ook rechtstreeks vanaf die, door de notaris beheerde, kwaliteitsrekening dient te geschieden).

3.13

In de onder 3.10 hiervoor weergegeven literatuur wordt, expliciet dan wel impliciet, zowel het standpunt ingenomen dat (het kantoor van) de notaris geen schuldenaar is van het Kadaster, als dat (het kantoor van) de notaris dat wel is. Deze aannames worden echter nauwelijks tot niet gemotiveerd. Dit punt is m.i. van belang, aangezien, zoals ook volgt uit wetsgeschiedenis122 en literatuur,123 uitgangspunt is dat het saldo van de kwaliteitsrekening niet blootstaat aan verhaal door schuldeisers van de notaris, zodat als aangenomen moet worden dat (het kantoor van) de notaris voor de inschrijvingskosten en/of recherchekosten zelf de schuldenaar is van het Kadaster, het Kadaster ter zake logischerwijs ook geen rechthebbende kan zijn op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna. Het door het Kadaster ingenomen standpunt, dat het gegeven dat de koper en verkoper een deel van de gelden op de kwaliteitsrekening uitdrukkelijk voor het Kadaster bestemd hebben (zie ook onder 3.3 hiervoor) reeds meebrengt dat hij rechthebbende is op het saldo van de kwaliteitsrekening,124 is dan ‘te kort door de bocht’.125 Ik meen evenwel dat dit laatste ook opgaat voor het onder 3.12 hiervoor weergegeven standpunt van [verweerder] , althans waar het gaat om de inschrijvingskosten, waarmee ik aanvang.
Ingevolge art. 16 Wna berust het verrichten van de wettelijke werkzaamheden en werkzaamheden die de notaris in samenhang daarmee pleegt te verrichten op een overeenkomst tussen de notaris en zijn cliënt(en) (de partijen bij de notariële akte/transactie), zoals bedoeld in titel 5 van Boek 6 BW; aangenomen wordt dat daarbij niet alleen sprake is van een opdrachtrelatie,126 maar ook lastgeving een rol speelt (zie onder 3.3 hiervoor).127Zo schrijft Van Es dat de notaris de aanbieding van de leveringsakte ter inschrijving zoals bedoeld in art. 3:89 lid 1 BW (zie onder 3.2 hiervoor) namens partijen doet, als lasthebber, en dat aangenomen dient te worden dat het niet per se nodig is om uitdrukkelijk in de leveringsakte op te nemen dat partijen de notaris die last geven tot inschrijving of iets van gelijke strekking, nu het adiëren van de notaris voor het maken van een leveringsakte die last omvat.128 Wat Van Es hier schrijft over het handelen van de notaris ter zake (ook) namens partijen in het kader van die last, hetgeen tevens een daartoe strekkende volmacht aan de notaris (art. 3:60 lid 1 BW) impliceert,129 vindt ook bevestiging in andere bronnen. Zo schrijft Huijgen dat ieder der partijen geheel zelfstandig, en doorgaans de notaris namens hen, de inschrijving van een afschrift van de leveringsakte in de openbare registers kan doen plaatsvinden.130 Zo schrijft Van Velten dat de vervreemder of de verkrijger de akte kan doen inschrijven in de openbare registers, maar dat in de praktijk altijd de notaris namens partijen voor inschrijving, en dus voor overdracht, zorgdraagt.131 En zo schrijft Van Drunen dat de notaris de leveringsakte namens zowel de verkoper als de koper aanbiedt aan het Kadaster ter inschrijving in de openbare registers.132 Dit vindt ook steun in de gangbare modelakte tot levering van een onroerende zaak van de Modellen voor de Rechtspraktijk, waarin in art. 17 is opgenomen:133

“Elk van partijen geeft volmacht aan mij, notaris, om een afschrift of uittreksel van deze akte in te schrijven in de openbare registers gehouden door de Dienst voor het kadaster en de openbare registers.”134

[cursivering toegevoegd, A-G]

Dit strookt voorts ook met de wetsgeschiedenis van art. 3:24 BW, waarin onder meer het volgende te lezen valt:135

“Het ontwerp bevat geen algemene regel met betrekking tot de vraag wie bevoegd is aan de bewaarder van de registers inschrijving van een feit te verzoeken. Gaat het om een overdracht, dan is van belang het bepaalde in de slotzin van het eerste lid van artikel 3.4.2.4 [art. 3:89 lid 1 BW, A-G], volgens welke een leveringsakte zowel door de verkrijger als de vervreemder ingeschreven kan worden. In het algemeen zal men kunnen zeggen dat ieder die bij de inschrijving van een feit dat voor inschrijving vatbaar is, belang heeft, aan de bewaarder der registers inschrijving kan verzoeken, mits hij de daartoe nodige stukken overlegt. Gaat het om een feit, zoals de overdracht van een registergoed, waarvan het doen inschrijven aan bepaalde personen is voorbehouden (artikel 3.4.2.4 lid 1), dan zal men uiteraard van een volmacht van een dezer personen moeten zijn voorzien.”

Door [verweerder] is hieraan geen noemenswaardige aandacht besteed, ook niet in reactie op het daartoe door het Kadaster aangevoerde.136 Het ligt in de rede dat waar de notaris de leveringsakte137 aldus namens de koper (verkrijger) en verkoper (vervreemder) ter inschrijving aanbiedt bij het Kadaster zoals bedoeld in art. 3:89 lid 1 BW138 en hij de desbetreffende rechtshandeling aldus in naam van deze partijen bij de notariële akte/transactie (zijn cliënten) verricht,139 niet de notaris maar deze partijen de contractuele wederpartij worden van het Kadaster in het kader van de daaropvolgende, aldus door hen verzochte dienstverlening door het Kadaster inzake die inschrijving, en niet (het kantoor van) de notaris maar deze partijen uit dien hoofde schuldenaar worden van het Kadaster wat betreft de door laatstgenoemde in verband met die dienstverlening in rekening te brengen inschrijvingskosten.140 Hoe dit een en ander niettemin anders zou kunnen zijn, is, gegeven het voorgaande, wat mij betreft moeilijk voorstelbaar.141 M.i. staat daaraan niet in de weg dat, zoals genoemd door [verweerder] ,142 het Kadaster de facturering aan (het kantoor van) de notaris richt onder hantering van een betalingstermijn, wat het Kadaster overigens ook niet ontkent, nu een dergelijke, kennelijk op praktische leest geschoeide werkwijze, waarbij sprake is van periodieke verzamelfacturen,143 als zodanig naar de aard nog niet maakt dat ‘dus’ de werkelijke rechtsverhouding ter zake een andere zou zijn dan die tussen het Kadaster en genoemde partijen zoals hiervoor weergegeven waar de notaris, conform ook genoemde zienswijze van het Kadaster, geacht kan worden namens genoemde partijen te hebben gehandeld. Daarbij valt mede te bedenken dat het ook de notaris is, hier optredend namens diens cliënten, met wie het Kadaster feitelijk contact heeft in dossiers inzake inschrijving van een leveringsakte in de zin van art. 3:89 lid 1 BW (in verbinding met art. 3:98 BW) en dat het ook de notaris is die toegang heeft tot het zijdens de partijen bij de notariële akte/transactie (als onderdeel van het op basis van de relevante nota van afrekening op de kwaliteitsrekening bijgeschreven totaalbedrag) op de kwaliteitsrekening gestorte bedrag dat bedoeld is voor voldoening van deze inschrijvingskosten aan het Kadaster.144 Zie over zo’n aan de notaris gerichte factuur inzake inschrijvingskosten ook onder 3.14 hierna.
De zaken liggen wat mij betreft anders met betrekking tot de recherchekosten. Art. 3:89 lid 1 BW (in verbinding met art. 3:98 BW) vergt op zichzelf niet dat de notaris recherchewerkzaamheden verricht, dit laatste is geen constitutief vereiste voor een rechtsgeldige overdracht van een registergoed (of vestiging daarop van een beperkt recht). Iets anders is dat normaliter de koper en verkoper in de koopovereenkomst overeenkomen dat de verkoper verplicht is het registergoed vrij van beslagen en beperkte rechten aan de koper over te dragen, gevolgd door een overeenkomst (van opdracht) met de notaris met het oog op de nakoming van die contractuele verplichting, welke overeenkomst mede erop gericht is dat de notaris rechercheert of conform die contractuele verplichting het registergoed vrij van beslagen en beperkte rechten door de verkoper kan worden overgedragen (zie ook onder 3.2 en 3.4 hiervoor), welke recherche door de notaris als aspect van de opdracht dermate essentieel wordt geacht dat zij niet kan worden ‘weg-gecontracteerd’.145 Bij zijn werkzaamheden dient de notaris de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen (art. 7:401 BW). Voorts rust op hem beroepsmatig een zorgplicht uit hoofde van art. 17 lid 1 Wna en heeft hij blijkens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een zwaarwegende zorgplicht ter zake wat nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in de notariële akte opgenomen rechtshandelingen, waaronder het onderzoek doen in registers.146 Uit de door mij bestudeerde bronnen is mij niet gebleken dat de notaris in het kader van deze recherchewerkzaamheden, die dus ook nauw samenhangen met zijn taak als notaris en genoemde beroepsmatige zorgplicht (uit hoofde van art. 17 lid 1 Wna), geacht wordt namens zijn cliënten daarmee verband houdende rechtshandelingen te verrichten (zoals het verzoeken aan het Kadaster om inzagen in de openbare registers) wat ook niet vereist is, dit niettegenstaande het feit dat dergelijke werkzaamheden, net als het ter inschrijving in de openbare registers aanbieden door de notaris (dus namens partijen, zie hiervoor) aan het Kadaster van de desbetreffende leveringsakte (of vestigingsakte), verband houden met, en een standaardonderdeel zijn van, genoemde transactie (overdracht van een registergoed, althans bezwaring daarvan). Illustratief is dat ook in de door het Kadaster in hoger beroep overgelegde opinies van prof. mr. L.C.A. Verstappen nadrukkelijk en ongeclausuleerd ervan wordt uitgegaan dat met dergelijke inzageverzoeken verband houdende recherchekosten, anders dan genoemde inschrijvingskosten, door (het kantoor van) de notaris aan het Kadaster verschuldigd zijn en dat de notaris het daarmee verband houdende bedrag zoals gestort zijdens partijen bij de notariële akte/transactie op de kwaliteitsrekening mag overboeken van die rekening naar zijn kantoorrekening, wat veronderstelt dat de notaris dergelijke inzageverzoeken op eigen naam geacht wordt te doen bij het Kadaster (waarbij tussen het Kadaster en partijen bij de notariële akte/transactie dus niet (ook) een rechtsverhouding ter zake tot stand komt).147 Dit strookt ook met het ontbreken van een volmachtbepaling ter zake in de gangbare modelakte tot levering van een onroerende zaak van de Modellen voor de Rechtspraktijk (waarvan art. 17, zoals hiervoor geciteerd, dus wel een bepaling bevat met betrekking tot het ter inschrijving in de openbare registers aanbieden door de notaris (dus namens partijen) aan het Kadaster van de desbetreffende leveringsakte) en in de gangbare vestigingsakten van de Modellen voor de Rechtspraak als genoemd in noot 137 hiervoor (waarin dus ook met art. 17 van de modelakte tot levering van een onroerende zaak vergelijkbare volmachtbepalingen zijn opgenomen), alsmede met het ontbreken van enige verwijzing door het Kadaster naar een bron die in een andere richting wijst.148

Dit een en ander leidt ertoe dat het Kadaster dan wel wat betreft de inschrijvingskosten maar niet wat betreft de recherchekosten aangemerkt kan worden als schuldeiser van de partijen bij de notariële akte/transactie (wat betreft de recherchekosten is het Kadaster dan schuldeiser van (het kantoor van) de notaris), waarvan ik in het vervolg uitga.

3.14

Waar aldus, kort gezegd, aan te nemen valt dat zijdens de partijen bij de notariële akte/transactie als onderdeel van het op basis van de relevante nota van afrekening op de kwaliteitsrekening bijgeschreven totaalbedrag een bedrag op die rekening is gestort met het oog op voldoening aan het Kadaster van de onder 3.1 en 3.13 hiervoor bedoelde, te maken inschrijvingskosten (zie onder 3.3 hiervoor), en dat tussen enerzijds het Kadaster en anderzijds deze partijen de onder 3.13 hiervoor bedoelde rechtsverhouding bestaat waaruit volgt dat het Kadaster ter zake van die inschrijvingskosten niet aan te merken valt als schuldeiser van (het kantoor van) de notaris maar wel van genoemde partijen, rijst de vraag of het Kadaster dan ter zake ook te kwalificeren valt als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna.149 Ik zie, gelet op hetgeen ik heb uiteengezet onder 3.1-3.13 hiervoor, geen goede reden voor ontkennende beantwoording daarvan, veeleer het tegendeel. Daarbij betrek ik, samengevat en ook puttend uit dat voorgaande, in het bijzonder het volgende:

- het Kadaster, onderdeel van de overheid, heeft blijkens art. 2a, aanhef en onder a Kadasterwet mede tot doel de bevordering van de rechtszekerheid ten aanzien van registergoederen in het rechtsverkeer, in het economisch verkeer en in het bestuurlijk verkeer tussen burgers en bestuursorganen, en vervult (ook) daarmee een belangrijke maatschappelijke functie;

- het Kadaster is dé instantie waar leveringsaktes inzake overdracht van registergoederen (althans vestigingsaktes ter zake beperkte rechten daarop) worden aangeboden ter inschrijving en die inschrijving (door het Kadaster) vervolgens plaatsvindt, en waar inzage wordt geboden in de openbare registers wat betreft de daaruit blijkende juridische status van het desbetreffende registergoed;

- blijkens art. 3:89 BW (in verbinding met art. 3:98 BW) is zo’n inschrijving door het Kadaster constitutief en daarmee essentieel voor het realiseren van de normaaltypisch door de genoemde partijen beoogde overdracht (of bezwaring) van het desbetreffende registergoed;

- recherche naar de juridische status van het desbetreffende registergoed, in welk verband genoemde inzagen worden verzocht en door het Kadaster worden verschaft, is, hoewel niet wettelijk vereist als constitutief element voor zo’n overdracht (of bezwaring) als zodanig, in de praktijk wel een standaardonderdeel van een dergelijke transactie;

- verzoeken tot inschrijving door het Kadaster van dergelijke aktes en inzagen bij het Kadaster komen veelvuldig voor: dat is, zo gezegd, voor het Kadaster ‘aan de orde van de dag’;

- gelet op art. 3:19 lid 1 BW (in verbinding met art. 3:20 lid 1 BW) geschiedt de inschrijving van dergelijke aktes door het Kadaster “terstond” na aanbieding daarvan als aan de daar bedoelde voorwaarden is voldaan, het Kadaster kan een inschrijving ter zake dan niet weigeren;

- gelet ook op de Regeling betaling kadastraal recht (waaruit volgt dat enkel in “bijzondere gevallen” het Kadaster kan verlangen, kort gezegd, dat voorafgaand aan het verrichten van de werkzaamheden zekerheid wordt gesteld voor betaling; zie art. 1 lid 2)150 dient het Kadaster in beginsel zijn werkzaamheden te verlenen zonder, kort gezegd, daaraan voorafgaand zekerheid te (kunnen) verlangen voor betaling van de met genoemde verzoeken gepaard gaande inschrijvingskosten respectievelijk recherchekosten;

- de partijen bij een notariële akte/transactie inzake de overdracht van een registergoed (althans de vestiging van een beperkt recht daarop) hebben in verband met genoemde inschrijving en inzagen duidelijk belang bij een relatief laagdrempelige/betaalbare toegang tot het Kadaster en vlotte/ongecompliceerde afwikkeling van verzoeken tot inschrijving en inzage door het Kadaster;

- het is bevorderlijk te achten voor het maatschappelijke belang van voorkoming van een verminderd laagdrempelige/betaalbare toegang tot het Kadaster althans vlotte/ongecompliceerde afwikkeling van verzoeken tot inschrijving en inzage door het Kadaster, en daarmee ook voor zijn maatschappelijke functie en eigen gerechtvaardigde belang, als het Kadaster ten minste wat betreft genoemde inschrijvingskosten in concrete dossiers de zekerheid heeft van voldoening daarvan die gepaard gaat met het ter zake worden/zijn van rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna (wat insluit, maar niet beperkt is tot, betaling aan het Kadaster van genoemde inschrijvingskosten door tussenkomst van de notaris vanaf de kwaliteitsrekening);151

- aan dit laatste is inherent dat dat zijdens de partijen bij de notariële akte/transactie op de kwaliteitsrekening gestorte bedrag met het oog op voldoening van genoemde inschrijvingskosten, op welke rekening dat bedrag dan ook thuishoort, niet door de notaris mag worden overgeboekt naar (een andere (niet-kwaliteits)rekening, waaronder) diens eigen kantoorrekening,152 nu (het kantoor van) de notaris dan ter zake niet valt aan te merken als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening, daarmee een ontoelaatbare doorkruising van die (voorzienbare) positie van het Kadaster als wel-rechthebbende ter zake wordt vermeden, en dit ook recht doet aan de in de wetsgeschiedenis van art. 25 Wna geuite gedachte dat de cliënten erop moeten kunnen vertrouwen dat de bij de notaris gestorte gelden “ten slotte ook terecht komen bij degenen voor wie ze bestemd zijn” (hier dus, wat betreft de inschrijvingskosten, het Kadaster), waarvoor een onverkort over de kwaliteitsrekening lopende route, ook voor partijen, als de meest veilige en eenvoudige valt aan te merken;153

- in het licht hiervan valt ook niet in te zien welk rechtens te respecteren belang van (het kantoor van) de notaris tot een andere uitkomst zou dwingen,154 waarbij nog zij opgemerkt dat voor de notaris duidelijk moet zijn welke aktes door hem zijn aangeboden ter inschrijving aan het Kadaster (gevolgd door inschrijving daarvan door het Kadaster), wat de daarmee gepaard gaande en door de desbetreffende partijen bij de notariële aktes/transacties aan het Kadaster verschuldigde inschrijvingskosten zijn, dat de notaris als beheerder zelf het inzicht heeft in de door hem gebruikte kwaliteitsrekening(en), alsmede dat het hier gaat om betalingen aan het Kadaster, een overheidsinstantie, als schuldeiser.155

Kort en goed: m.i. strookt het met dit een en ander, inclusief 3.1-3.13 hiervoor,156 een bevestigende beantwoording van genoemde vraag te aanvaarden en daarmee het Kadaster, als rechthebbende ter zake op het saldo van de kwaliteitsrekening, onder het beschermingsbereik van art. 25 Wna te laten vallen (oftewel hem die positie niet te ontzeggen). Ik zou menen dat dit dan voor het Kadaster volgt uit (het stelsel van) art. 25 Wna in verbinding met de contractuele rechtsverhouding tussen het Kadaster en de partijen bij de notariële akte/transactie ter zake (zie onder 3.13 hiervoor), zonder dat dit (ook nog) vergt dat sprake is van een daartoe strekkend derdenbeding dat is overeengekomen tussen de partijen bij de notariële akte/transactie en aanvaarding daarvan door het Kadaster of afhankelijk is van een andere vorm van specifiek partijconsent ter zake, nu, wat er verder zij van zo’n constructie en de werkbaarheid daarvan in een dergelijk geval, in het licht van het voorgaande (dat een en ander, inclusief 3.1-3.13 hiervoor) beantwoording van genoemde vraag reeds objectief gerechtvaardigd en aangewezen te achten valt.
Wat betreft de te onderscheiden vraag naar het moment waarop het Kadaster dan ter zake rechthebbende wordt,157 komt mij als een hanteerbaar aanknopingspunt voor, kort gezegd, het moment waarop het Kadaster de werkzaamheden heeft voltooid (dus de inschrijving) waarop de kosten zien die hij in rekening brengt (dus de inschrijvingskosten) en aldus aan zijn verplichting ter zake heeft voldaan waardoor die kosten verschuldigd worden, per welk moment het Kadaster dan ter zake, dus ten belope van het desbetreffende bedrag, rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening zou worden, oftewel de notaris dat bedrag als beheerder van de kwaliteitsrekening voor het Kadaster zou houden.158 Het ligt voor de hand dat de notaris als beheerder van de kwaliteitsrekening eerst overgaat tot uitkering van het desbetreffende aandeel van het Kadaster in dat saldo van de kwaliteitsrekening aan het Kadaster (dus het corresponderende bedrag overboekt naar de door het Kadaster opgegeven rekening, door art. 25 lid 2, tweede zin Wna “betaling” genoemd) op een later moment, want, in essentie, na een daartoe strekkende opdracht (van het Kadaster) zoals bedoeld in art. 25 lid 2, tweede zin Wna en met inachtneming ook van art. 25 lid 4, eerste zin Wna (welke opdracht m.i. besloten kan liggen in een nota (factuur) van het Kadaster inzake inschrijvingskosten gericht aan (het kantoor van) de notaris, waarover ook onder 3.4 en 3.13 hiervoor), op welk moment de onderliggende transactie waarmee die kosten verband houden (de overdracht van het registergoed, althans de vestiging van een beperkt recht daarop) normaliter zal zijn afgewikkeld, volgend op de voltooide inschrijving.

3.15

[verweerder] stelt zich nog op het standpunt dat de notaris ingevolge het Bud slechts gelden mag overmaken naar de partijen bij de notariële akte/transactie als direct rechthebbenden (de “enige werkelijke verplichting” voor de notaris betreft het overmaken van de opbrengst - dat wil zeggen: het nettobedrag - naar de bankrekening van de rechthebbende “zijnde een van de partijen bij de notariële akte”) en buiten zo’n specifieke overboeking naar een bankrekening van een van die rechthebbenden “geen betalingen [kan/mag] verrichten” vanaf de kwaliteitsrekening. Hierop bestaan wel enkele uitzonderingen, maar die uitzonderingen houden niet in dat de notaris verplicht is betalingen aan derden te verrichten vanaf de kwaliteitsrekening; dit betreft een bevoegdheid en door de uitoefening daarvan gaan de betreffende derden niet (ook) kwalificeren als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna.159 Op grond van art. 1 Bud betaalt de notaris die bij transacties betrokken is alleen geld uit vanaf de kwaliteitsrekening aan degene die partij is bij de notariële akte en aanspraak kan maken op uitbetaling op grond van een rechtshandeling die in de notariële akte is neergelegd, en mag de notaris aan een ander dan de rechthebbende uitbetalen indien sprake is van omstandigheden waarbij (een deel van) het geld dat de notaris onder zich heeft, moet worden aangewend om bepaalde schulden te voldoen. De gedachte achter deze regel, waarin kennelijk alleen de partijen bij de notariële akte/transactie worden aangemerkt als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening,160 is volgens de toelichting op het Bud dat strakkere regels ter zake van het uitbetalen van gelden vanaf de kwaliteitsrekening nodig zijn om belastingfraude en andere malafide praktijken te voorkomen. Verder is toegelicht dat het bij betaling aan anderen dan de (daar bedoelde) rechthebbende gaat om betalingen die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is.161 Het Bud, en daarmee dit betoog van [verweerder] , maakt het voorgaande wat mij betreft niet anders. Wat er zij van de juridische status van het Bud,162 en nog daargelaten dat het hier gaat om dienstverlening door het Kadaster (en vergoeding aan het Kadaster van de daarmee gepaard gaande kosten) waarbij voorkoming van belastingfraude en andere malafide praktijken niet aan de orde is, welke dienstverlening door het Kadaster bovendien direct verband houdt met een door partijen bij de notariële akte/transactie beoogde overdracht (of bezwaring) van een registergoed: het Bud hanteert daarmee dan m.i., in ieder geval voor zover dit ook van toepassing zou zijn op een dergelijk geval van dienstverlening door het Kadaster en wat betreft de inschrijvingskosten, waarover nader onder 3.1-3.13 hiervoor,163 een te restrictieve en daarmee rechtens onjuiste uitleg van rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna, waarbij dan geldt dat het Bud niet aldus kan derogeren aan hetgeen rechtens is.164,165
De uitspraak van de Raad van State van 26 november 2014,166 waarop door [verweerder] nog is gewezen in het kader van diens betoog dat het Kadaster geen rechthebbende is op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna,167 noopt m.i. evenmin tot een andere uitkomst. In die procedure, waarin de Raad van State onder meer oordeelde dat de rechtbank terecht de cliënt van de notaris als belanghebbende had aangemerkt in relatie tot een beslissing over de tarifering van het Kadaster (inzake, kort gezegd, meettarieven) en het niet ging om inschrijvingskosten (of recherchekosten) zoals hier aan de orde, lag niet de vraag voor die onderwerp is van de onderhavige procedure en was het partijdebat in die procedure dus ook niet gericht op deze vraag, terwijl, zo in die uitspraak van de Raad van State al een door het Kadaster in de specifieke context van die procedure ingenomen standpunt te lezen zou zijn dat niet parallel loopt aan wat het Kadaster in de onderhavige procedure aanvoert vanwege de daarin voorliggende en te onderscheiden kwestie, wat ik niet zie,168 daarmee, in het licht ook van 3.1-3.13 hiervoor, nog niet gegeven zou zijn dat het Kadaster wat betreft de inschrijvingskosten ‘dus’ niet aangemerkt kán worden als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna. Ook de verwijzing door [verweerder] in het kader van genoemd betoog169 naar de uitspraak van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam van 24 december 2013170 kan hem niet baten, reeds omdat het gerechtshof in die procedure, waarbij het Kadaster geen partij was, ervan uitging dat voor het Kadaster bestemde gelden in formele zin geen derdengelden zij nu dit tussen partijen in die procedure niet in geschil was.171 Hetzelfde geldt voor de verwijzing door [verweerder] in het kader van genoemd betoog172 naar de uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 27 maart 2012,173 specifiek wat betreft de “interne richtlijn” van het desbetreffende notariskantoor inzake gebruik van de kwaliteitsrekening. Nog daargelaten dat het gerechtshof in die procedure, welke eveneens niet van doen had met de onderhavige procedure voorliggende kwestie174 en waarbij het Kadaster evenmin partij was, louter in beschrijvende zin naar die richtlijn (“instructie”) verwees in het kader van het daar voorliggende arbeidsrechtelijke geschil, brengt het bestaan van een dergelijke richtlijn (instructie), ook als deze bij meer notariskantoren te vinden zou zijn (geweest) en in die zin van een zekere praktijk sprake zou zijn (geweest) (in lijn met het Bud, waarover hiervoor),175 nog niet mee dat hetgeen daarin tot uitdrukking is gebracht rechtens juist is; wat m.i. dus, in ieder geval wat betreft genoemd geval van dienstverlening door het Kadaster zoals in de onderhavige procedure voorligt en wat betreft de inschrijvingskosten, niet zo is.176
Voor zover [verweerder] nog heeft aangevoerd,177 kort gezegd, dat het voor het Kadaster “beter is” de notaris als schuldenaar te hebben, omdat het debiteurenrisico van de koper of verkoper “beduidend groter” zal zijn, merk ik ten eerste op dat waar sprake is van een door de notaris jegens het Kadaster verrichte rechtshandeling namens partijen bij de notariële akte/transactie de juridische consequentie daarvan is dat ter zake deze partijen schuldenaar van het Kadaster worden (zie onder 3.13 hiervoor), en ten tweede op dat in het gebruikelijke geval zijdens deze partijen de voor het Kadaster bestemde gelden (inzake de inschrijvingskosten) reeds op de kwaliteitsrekening gestort zullen zijn (conform de nota van afrekening) ten tijde van het verrichten door het Kadaster van de desbetreffende werkzaamheden (zie onder 3.3 hiervoor), waaruit volgt dat dit argument van [verweerder] niet opgaat. Voor zover [verweerder] nog heeft aangevoerd,178 kort gezegd, dat wanneer niet de notaris maar de partijen bij de notariële akte/transactie de schuldenaar van het Kadaster zouden zijn, het Kadaster bij faillissement van de notaris deze partijen op betaling zou kunnen aanspreken, welke mogelijkheid “evident” niet zou bestaan, miskent dit onder meer dat het faillissement van de notaris het Kadaster (en deze partijen) juist niet regardeert waar, zoals gebruikelijk, zijdens deze partijen de desbetreffende voor het Kadaster bestemde gelden (inzake de inschrijvingskosten) reeds op de kwaliteitsrekening gestort zullen zijn (conform de nota van afrekening) ten tijde van het verrichten door het Kadaster van de desbetreffende werkzaamheden, waaruit het Kadaster dan voldaan kan worden.179 Gelet hierop, maakt ook dit argument het voorgaande m.i. niet anders. Ik wijs er tot slot nog op dat volgens [verweerder] te gelden heeft dat als het Kadaster ter zake van de recherchekosten geen rechthebbende is op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna, niet valt in te zien dat hij ter zake van de inschrijvingskosten wel zo’n rechthebbende zou zijn.180 Een dergelijk negatief verband is er m.i. niet, nu, zoals volgt uit het voorgaande, hoe dan ook grond bestaat om aan te nemen dat het Kadaster wat betreft die inschrijvingskosten rechthebbende kan zijn op het saldo van de kwaliteitsrekening zoals bedoeld in art. 25 Wna. Dit is niet lotsafhankelijk van het antwoord op de vraag of hetzelfde geldt wat betreft die recherchekosten, ook niet vanuit praktisch oogpunt. [verweerder] legt trouwens ook niet uit waarom dat wel zo zou zijn.

Slotsom

3.16

Ik kom tot een slotsom. De door het hof aan de Hoge Raad voorgelegde prejudiciële vraag luidt, als gezegd (zie onder 2.8 hiervoor), als volgt:

“is het Kadaster voor zijn vorderingen wegens inschrijvingskosten en recherchekosten rechthebbende in de zin van artikel 25, derde lid, van de wet op het notarisambt op (een aandeel in) de kwaliteitsrekening(-en) van een notaris?”

Met inachtneming van hetgeen ik heb uiteengezet onder 3.1-3.15 hiervoor, laat deze vraag zich m.i. kort gezegd aldus beantwoorden dat het Kadaster voor zijn vordering wegens inschrijvingskosten wel aangemerkt kan worden als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna (per het moment waarop het Kadaster de desbetreffende werkzaamheden heeft voltooid) en voor zijn vordering wegens recherchekosten niet aangemerkt kan worden als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna.

4 Conclusie

De conclusie strekt tot beantwoording van de aan de Hoge Raad voorgelegde prejudiciële vraag als voorgesteld onder 3.16 hiervoor.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) 22 december 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:10667.

2 Het Kadaster had ook mr. R. Dulack in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van Anotaris gedagvaard, maar heeft tijdens de comparitie van partijen van 29 mei 2018, als blijkt uit het proces-verbaal daarvan, bij schriftelijke schikkingsovereenkomst met de curator alle vorderingen tegen de curator ingetrokken.

3 Het Kadaster heeft zijn vordering van € 142.615,90 beperkt tot € 98.000,00 (zonder afstand te doen van het meerdere ad € 44.615,90) en daarop in mindering gebracht de kosten gemaakt over de boedelperiode van € 34.159,00 aan inschrijvingskosten en € 214,10 aan recherchekosten, zodat onder (ii) een hoofdsom resteert van € 63.626,90.

4 Rb. Midden-Nederland (locatie Utrecht) 27 december 2017, zaaknr. / rolnr. C/16/445059/ HA ZA 17-681 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).

5 Rb. Midden-Nederland (locatie Utrecht) 10 oktober 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:4705.

6 Namelijk een opinie van 19 maart 2019 bij memorie van grieven, en een nadere opinie van 30 oktober 2020 bij akte van 16 november 2020 in reactie op de memorie van antwoord van [verweerder] .

7 Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) 28 juli 2020, zaaknr. 200.253.262 (niet gepubliceerd op rechtspraak.nl).

8 Zie noot 1 hiervoor.

9 Het hof heeft, als ook blijkt uit het dictum (zie ook rov. 5.2), de beslissing op de vordering aangehouden totdat een afschrift van de beslissing van de Hoge Raad is ontvangen en de zaak verwezen naar de pro forma roldatum van 6 juli 2021 voor beslissing door het hof over de verdere voortgang in afwachting van de beslissing van de Hoge Raad. Het dictum bevat ook een beslissing van het hof over toezending door (de griffier van) het hof van stukken aan (de griffier van) de Hoge Raad.

10 Omdat daarin een aantal pagina’s uit de memorie van antwoord zijdens [verweerder] ontbrak, is door de griffie een complete kopie daarvan opgevraagd bij en toegezonden door het hof.

11 In nr. 2.1 van zijn schriftelijke opmerkingen merkt [verweerder] het volgende op: “Zowel in feitelijke instanties als in het kader van de prejudiciële vraag die aan uw Raad is voorgelegd, vertolkt mr. [verweerder] derhalve uitdrukkelijk mede de opvattingen van de KNB, van wie directeur mr. Kuijpers de comparitie d.d. 29 augustus 2018 heeft bijgewoond aan de zijde van mr. [verweerder] ” (zie nrs. 2.1, 2.4-2.6, 2.8, 2.10-2.13, 2.15-2.16, 2.18, 2.21, 3.2). Ik wijs erop dat de KNB geen partij is in de onderhavige procedure en geen opmerkingen heeft ingediend in deze prejudiciële procedure als derde-belanghebbende. Zie verder ook de reactie zijdens het Kadaster n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 1.1-1.3.

12 Zie o.a. inleidende dagvaarding zijdens Kadaster, nrs. 2, 4: “Tot de door de wetgever aan het Kadaster opgedragen taak, behoort het inschrijven van notariële leveringsakten en akten tot het vestigen van een beperkt recht als bedoeld in artikel 3:89 BW. Met de inschrijving worden de leverings- en vestigingshandelingen voltooid. (…) Kortom, de taak van het Kadaster is essentieel voor het economisch en rechtsverkeer in registergoederen (“onroerend goed”). Zonder het Kadaster zouden er geen leveringen of bezwaringen met beperkte rechten tot stand kunnen komen.”

13 Specifiek, kort gezegd, de vergoedingen aan het Kadaster (i) voor de inschrijving van een akte tot overdracht van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht daarop (ook wel inschrijvingskosten genoemd) en (ii) voor de inzagen (‘recherche’) in de openbare registers ter verzekering van een vrije en onbezwaarde levering van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht daarop (ook wel recherchekosten genoemd), welke kosten samen ook wel kadasterkosten worden genoemd.

14 Dus bij de in de vorige noot bedoelde (i) aanbieding ter inschrijving door het Kadaster van een akte tot overdracht van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht daarop en (ii) inzage in de openbare registers ter verzekering van een vrije en onbezwaarde levering van een registergoed of de vestiging van een beperkt recht daarop.

15 Het gaat dan logischerwijs om de onvoldaan gebleven vorderingen van het Kadaster ter zake, die, naar valt aan te nemen, als opeisbaar zijn aan te merken.

16 Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens Kadaster, nrs. 1.3-1.4. Ik lees geen weerspreking daarvan in reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, waarin de reactie start (nr. 1) bij schriftelijke opmerkingen zijdens Kadaster, nr. 1.5 en van daaruit verder gaat.

17 Althans, subsidiair, naar zijdens het Kadaster is opgemerkt in het kader van deze prejudiciële procedure, in ieder geval wat betreft de in noot 13 hiervoor bedoelde inschrijvingskosten. Zie schriftelijke opmerkingen zijdens Kadaster, nr. 2.5.

18 Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nrs. 2.4-2.5.

19 Asser/Jac. Hijma, Koop en ruil (7-I), Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 727. Bij iedere koop kan echter ten voordele van de koper van art. 7:26 lid 2, eerste zin BW worden afgeweken. In het algemeen kan ook ten nadele van de koper van het ‘gelijk oversteken’ worden afgeweken. Zie Asser/Hijma 2019, nr. 728.

20 Nu de leveringshandeling pas voltooid is met de inschrijving in de openbare registers van de akte van levering, moet de verkoper dus op dat moment verzekerd kunnen zijn van de betaling van de koopsom. Dat kan alleen worden bereikt als de koper die koopsom van tevoren heeft betaald. De koper zal daartoe echter niet bereid zijn, en kan daartoe ook niet verplicht worden, zolang hij er niet zeker van kan zijn dat hij dan ook de (onbezwaarde) eigendom verkrijgt of, ingeval dat niet gebeurt, hij de koopsom weer terugkrijgt. Om deze impasse te doorbreken, is de gewoonte ontstaan dat de koper wel zorgt voor betaling voor de levering, maar dan door storting van de koopsom in de handen van de notaris die de leveringsakte passeert. Mocht de levering niet doorgaan, bijvoorbeeld omdat voordien de verkoper failliet gaat of beslag op de verzochte zaak is gelegd, dan kan de koop worden ontbonden en kan genoemde koopsom door de notaris weer worden terugbetaald aan de koper. Zie o.a. H.W. Heyman, S.E. Bartels & V. Tweehuysen, Vastgoedtransacties - Overdracht, Den Haag: Boom Juridisch 2019, nr. 216.

21 Art. 3:89 lid 1 BW bepaalt dat de voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte notariële akte, gevolgd door de inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers; zowel de verkrijger als de vervreemder kan de akte doen inschrijven. Op grond van art. 3:89 lid 4 BW vindt het in dit artikel bepaalde overeenkomstige toepassing op de levering, vereist voor de overdracht van andere registergoederen.

22 Zie voor een en ander ook HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/426, rov. 3.1.2. Overigens is ook art. 7:26 lid 3 BW van aanvullend recht, aldus o.a. Asser/Hijma 2019, nr. 732 en Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 218.

23 Zie o.a. HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, rov. 3.1.3 onder verwijzing naar de Beleidsregel tijdstip uitbetaling van gelden van het bestuur van de KNB (gepubliceerd op 2 juni 2006, uitgebreid op 12 december 2007, gepubliceerd op 18 december 2007), rov. 3.1.6 onder verwijzing naar HR 30 januari 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4140, NJ 1982/56, rov. 3.

24 Zie o.a. E.B. Rank-Berenschot, T&C BW, Deventer: Wolters Kluwer 2021 (actueel t/m 1 juli 2021), art. 3:98 BW, aant. 2.

25 Zie o.a. W.G. Huijgen & A.J.H. Pleysier, De wetgeving op het notarisambt, Deventer: Kluwer 2001, par. 41: “Bij rechtshandelingen ten aanzien van onroerende zaken is de notaris - in ieder geval vóór het verlijden van de desbetreffende leveringsakte dan wel akte houdende de vestiging van een beperkt recht - gehouden tot het voldoende onderzoeken van de rechtstoestand van de betrokken onroerende zaak, de zgn. recherche”. Zie ook wat betreft de vestiging van een hypotheekrecht o.a. P.A. Stein, GS Vermogensrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2018 (actueel t/m 15 december 2018), art. 3:8 BW, aant. 4.3, art. 3:260 BW, aant. 5.2, met verwijzing naar oudere rechtspraak waarin het ging om de aansprakelijkheid van een notaris terzake van het passeren van de hypotheekakte, omdat hij naliet voldoende recherche te verrichten. Zie ook de Beleidsregel tijdstip uitbetaling van gelden vastgesteld door het bestuur van de KNB, gepubliceerd op 2 juni 2006 en uitgebreid bij besluit van het bestuur van 12 december 2007, gepubliceerd op 18 december 2007, waarin regels zijn gegeven over de narecherche bij de overdracht van een registergoed en waarin wordt opgemerkt “een en ander geldt mutatis mutandis voor de vestiging van beperkte rechten op een registergoed”.

26 Zie o.a. Asser/S.E. Bartels & A.I.M. van Mierlo, Algemeen goederenrecht (3-IV), Deventer: Kluwer 2013, nr. 520.

27 Aldus bijv. T.F.H. Reijnen, ‘Notaris, wat doe je nou? Een beschouwing over de notariële aansprakelijkheid bij de uitkering van de derdengeldenrekening’, WPNR 2020/7305, p. 889, die aanneemt dat het feit dat de koper de notaris aanwijst niet wil zeggen dat slechts tussen de notaris en de koper een rechtsbetrekking in de zin van art. 16 Wna ontstaat, omdat de koper die aanwijzing mede namens de verkoper doet.

28 Zie o.a. B.C.M. Waaijer & J.C.H. Melis, De notariswet, Deventer: Wolters Kluwer 2019, par. 7.1, 7.2.1.

29 Zie in dit verband mede W. Burgerhart, W.D. Kolkman & L.C.A. Verstappen, Handboek registergoederenrecht deel 1, Zutphen: Walburgpers 2020, p. 88 (waarin wordt opgemerkt dat de recherches worden gedaan om vast te kunnen stellen dat hetgeen in de koopovereenkomst is beschreven overeenkomt met de juridische werkelijkheid, en of de koopovereenkomst zonder meer uitvoerbaar is), p. 210 (waarin wordt opgemerkt dat beoordeeld dient te worden of de verkoper het registergoed ook vrij van hypotheken en beslagen in eigendom kan overdragen aan de koper, wil de verkoper kunnen voldoen aan zijn contractuele leveringsverplichting).

30 Vgl. HR 30 januari 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4140, NJ 1982/56, rov. 1: “Het Hof heeft in zijn zesde en zevende rechtsoverweging aangenomen dat [verweerder] de notaris de opdracht heeft verstrekt de (rechts)handelingen te verrichten die na het verlijden van de transportakte nog verricht moesten worden ter uitvoering van de overeenkomst die [verweerder] met de verkoper had gesloten, te weten overschrijving van de akte in de openbare registers en de voldoening van de koopsom aan de verkoper, en dat deze opdracht door de notaris is aanvaard. Het Hof is er terecht van uitgegaan dat niet behoorlijke uitvoering van een zodanige opdracht leidt tot aansprakelijkheid van de notaris op grond van wanprestatie. Artikel 73 van de Wet op het Notarisambt staat daaraan niet in de weg. De onderdelen a en b van het eerste middel stuiten hierop af.”

31 Zie o.a. P.C. van Es, GS Vermogensrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2020 (actueel t/m 1 september 2020), art. 3:89 BW, aant. 4.12. Van Es neemt aan dat niet per se nodig is uitdrukkelijk in de akte te zetten dat partijen de notaris ‘last geven tot inschrijven’ of woorden van gelijke strekking. Het enkel adiëren van de notaris voor het maken van een leveringsakte omvat die last.

32 Vgl. Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 32, waarin verwoord is dat aangenomen mag worden dat de storting van de gelden door de cliënt op de bijzondere rekening impliciet de opdracht aan de notaris inhoudt de nodige betalingen te verrichten. Deze last ziet m.i. op de verhouding tussen de stortende partij (de koper of verkoper) en de notaris en impliceert m.i. niet dat enkel de stortende partij als rechthebbende kan worden opgevat en zo’n opdracht kan geven, hetgeen bijv. ook niet zou stroken met HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, waarover nader onder 3.9 hierna. Waar een partij ten behoeve van wie geld is gestort op de kwaliteitsrekening rechthebbende wordt op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna, kan die partij (rechthebbende), kort gezegd, op basis van art. 25 lid 2 Wna (zie in dit verband ook art. 25 lid 4 Wna) de notaris opdracht geven betaling ten laste van de kwaliteitsrekening te doen in relatie tot het desbetreffende bedrag. Zie ook onder 3.5, 3.7-3.8 en 3.10 hierna.

33 Zie o.a. Burgerhart, Kolkman & Verstappen 2020, p. 207-210.

34 Volgens het Kadaster in nr. 7.2.9 van zijn schriftelijke opmerkingen brengen sommige notarissen op de nota van afrekening naast de recherchekosten ook honorarium in rekening voor de in dat verband door de notaris verrichte recherchewerkzaamheden zonder splitsing aan te brengen tussen de recherchekosten en het honorarium (door deze posten samen te voegen tot één post op de nota van afrekening), zodat in dat geval het geldbedrag op de nota van afrekening aan kadasterkosten niet ten volle ten behoeve van het kadaster maar ook ten behoeve van de notaris zelf wordt gestort. Wat daarvan zij, ik wijs erop dat uit de Tarievenregeling Kadaster steeds te achterhalen is wat het kadastrale tarief is voor een inzage; die door het Kadaster gerekende kosten zijn dus kenbaar voor de koper en verkoper.

35 Zie o.a. Burgerhart, Kolkman & Verstappen 2020, p. 211, die in dit verband wijzen op art. 23 Wna.

36 Zie o.a. Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, nr. 470.

37 Zie o.a. Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, nr. 471.

38 Zie o.a. Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, nrs. 472-476.

39 Zie o.a. Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, nrs. 473, 479-481.

40 Zie o.a. D.L. Rodriques Lopes, Eigendom en beperkte rechten, Deventer: Wolters Kluwer 2017, p. 484.

41 Zie o.a. Burgerhart, Kolkman & Verstappen 2020, p. 88-93, 196-213.

42 Door het Kadaster gedeponeerd op 25 juli 2019 bij de griffie van de rechtbank Gelderland (locatie Zutphen) onder nummer 26/2019.

43 Gebruiksvoorwaarden KIK Inzage van augustus 2019, versie 2.2, te raadplegen op de website van het Kadaster.

44 Art. 108 lid 1 Kadasterwet schrijft voor: “Onder de naam van kadastraal recht zijn betrokkenen aan de Dienst wegens het verrichten door de Dienst van werkzaamheden ter uitvoering van de taken, bedoeld in artikel 3, vergoedingen verschuldigd overeenkomstig de door de Dienst vastgestelde regels.” Art. 109 Kadasterwet schrijft voor: “In de regeling, bedoeld in artikel 108, eerste lid, kan de Dienst regels stellen met betrekking tot de gevallen waarin en de verrichtingen ten aanzien waarvan in die gevallen geen kadastraal recht is verschuldigd.”

45 Het Kadaster heeft in dit verband bij schriftelijke opmerkingen nog erop gewezen dat hij enige tijd nodig heeft om een ter inschrijving aangeboden akte te verwerken. Terstond na het moment van het ter inschrijving aanbieden van een akte ontvangt de notaris een bewijs van ontvangst. Indien het stuk voldoet aan de inschrijvingsvereisten ontvangt de notaris terstond na inschrijving een zogeheten bewijs van inschrijving. De ingeschreven akte behoudt het tijdstip zoals dat op het moment van ontvangst is vastgesteld. Als een stuk na 15:00 uur door het Kadaster wordt ontvangen, zal als ontvangstmoment (en daarmee na inschrijving: als tijdstip van inschrijving) aan dit stuk worden toegekend de eerstvolgende werkdag, met als tijdstip 09:00 uur. Het Kadaster heeft dus uiterlijk om 9.00 uur van de volgende werkdag een inschrijving verwerkt (mits deze aan de eisen voldoet). Als uitgangspunt kan daarom worden gehanteerd dat de notaris pas op de dag na de dag waarop de leveringsakte ter inschrijving is aangeboden, kan controleren of de levering inderdaad vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden (narecherche). Hierdoor lopen de koper en verkoper het risico van beslag, vestiging van hypotheek of dubbele overdracht in het tijdvak tussen het tekenen van de akte van levering en het inschrijven van de akte in de openbare registers. Zie schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 4.3-4.4.

46 Zie o.a. Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, nrs. 503, 508-509.

47 Gebruiksvoorwaarden KIK Inzage van augustus 2019, versie 2.2, te raadplegen op de website van het Kadaster.

48 Ex art. 2 lid 1 Tarievenregeling Kadaster is het tarief voor het ter inschrijving aanbieden van een overdrachtsakte (eigendom en/of beperkt recht) en hypotheekakte via ‘Web-Elan’ € 144,50 per akte. Als de notaris gebruik maakt van KIK wordt dit tarief ex art. 2 lid 4 Tarievenregeling Kadaster verlaagd met € 62,--, het tarief is dan dus € 82,50.

49 Hoofdzakelijk valt hierbij te denken aan de stukken voor inschrijving en de vereisten waaraan zij moeten voldoen als uitgewerkt in de Kadasterwet en in de daarbij behorende Uitvoeringsregeling (1994), maar bijvoorbeeld ook de Wna. Zie o.a. E.R. Helder, GS Vermogensrecht, Deventer: Kluwer 2017 (actueel t/m 5 september 2017), art. 3:20 BW, aant. 2.

50 Zie noot 45 hiervoor voor het tijdstip van inschrijving.

51 Zie o.a. Helder 2017, aant. 6-8.

52 Art. 108 lid 4 Kadasterwet schrijft voor: “Het bestuur van de Dienst stelt regelen vast omtrent de wijze waarop het kadastraal recht wordt verrekend met de door de betrokkene betaalde of nog te betalen andere vergoedingen.”

53 Geldend van 24 november 2016 t/m heden.

54 Zie in dit verband ook art. 5 lid 6 van de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster.

55 Zie in dit verband ook art. 5 lid 2 van de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster.

56 Zie in dit verband ook art. 5 lid 1 van de algemene leveringsvoorwaarden van het Kadaster.

57 Schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 8.4.3.

58 Ook wel een generale kwaliteitsrekening genoemd. Een algemene kwaliteitsrekening is een kwaliteitsrekening waarop meerdere transacties worden afgewikkeld. Het is ook mogelijk dat een kwaliteitsrekening uitsluitend wordt gebruikt voor de afwikkeling van een enkele transactie. In dat geval wordt gesproken van een bijzondere kwaliteitsrekening. Zie o.a. M.L. Tuil, ‘Spiegelbeeldige gerechtigdheid, op de grens van de gemeenschap’, MvV 2017/1, p. 302. De Hoge Raad heeft toepassing naar analogie van art. 25 Wna op de bijzondere kwaliteitsrekening aanvaard in HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371.

59 Zie art. 25 lid 10 Wna.

60 Wet van 3 april 1999, houdende wettelijke regeling van het notarisambt, mede ter vervanging van de Wet van 9 juli 1842, Stb. 20 op het Notarisambt en de Wet van 31 maart 1847, Stb. 12 houdende vaststelling van het tarief betreffende het honorarium der notarissen en verschotten, Stb. 1999/190. In werking getreden bij Besluit van 6 september 1999, houdende inwerkingtreding van de wet van 3 april 1999, Stb. 190, houdende wettelijke regeling van het notarisambt, mede ter vervanging van de Wet van 9 juli 1842, Stb. 20 op het Notarisambt en de Wet van 31 maart 1847, Stb. 12 houdende vaststelling van het tarief betreffende het honorarium der notarissen en verschotten, Stb. 1999/382.

61 Dit lid 3 bepaalt ook dat “[d]e notaris of, indien het een gezamenlijke rekening als bedoeld in het eerste lid, zesde volzin betreft, iedere notaris, verplicht [is] een tekort in het saldo van de bijzondere rekening terstond aan te vullen, en hij is ter zake daarvan aansprakelijk, tenzij hij aannemelijk kan maken dat hem ter zake van het ontstaan van het tekort geen verwijt treft.”

62 Dit lid 4 bepaalt ook dat indien “het saldo van de bijzondere rekening niet toereikend [is] om aan iedere rechthebbende het bedrag van zijn aandeel uit te keren, de notaris aan de rechthebbende slechts zoveel [mag] uitkeren als in verband met de rechten van de andere rechthebbenden mogelijk is. In dat geval wordt het saldo onder de rechthebbenden verdeeld naar evenredigheid van ieders aandeel, met dien verstande dat, indien een notaris zelf rechthebbende is, hem slechts wordt toegedeeld hetgeen overblijft, nadat de andere rechthebbenden het hun toekomende hebben ontvangen.”

63 Zie HR 3 februari 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4750, NJ 1984/752, rov. 3.2. Zie voor een en ander ook HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371, rov. 3.3.

64 Ik verwijs kortweg naar “zijn”, omdat ‘notaris’ mannelijk is.

65 Kamerstukken II 1996/97, 23706, 12, p. 26. Zie ook o.a. Kamerstukken II 1996/97, 23706, 12, p. 27, waarin is aangegeven dat het notariaat een monopoliepositie behoudt ten aanzien van vele werkzaamheden die meebrengen dat burgers soms aanzienlijke bedragen aan de notaris zullen moeten toevertrouwen en dat een dergelijke positie alleen te rechtvaardigen is wanneer de wet zelf voldoende waarborgen schept dat dit vertrouwen niet kan worden beschaamd in het in de praktijk nu eenmaal niet geheel uit te sluiten geval dat de notaris insolvent raakt.

66 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 10, 28.

67 Zie o.a. A. Steneker, Kwaliteitsrekening en afgescheiden vermogen (diss.), Deventer: Kluwer 2005, p. 23-24 en E.E. Maathuis, ‘De achteraf bezien onvervulde voorwaarde en de kwaliteitsrekening’, NTBR 2021/13, par. 2.1 met verwijzing naar T.J. Bos, ‘Gelijk oversteken’ in het notariaat’, in: F.W.J.M. Schols & M.C.M. Waaijer (red.), Financiële zorgplicht van de notaris (KNB Preadviezen), Den Haag: Sdu 2018.

68 In de zin van de Wet op het financieel toezicht, aldus ook Waaijer & Melis 2019, par. 22.2.1.

69 In dit verband wordt in de wetsgeschiedenis aangegeven dat op de kwaliteitsrekening vooral gelden zullen worden gestort die de notaris in verband met de overdracht van registergoederen onder zich moet houden, zoals de koopsom, de overdrachtsbelasting en de makelaarscourtage. Zie Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 31. Volgens Avezaat is het aan de notaris om te beoordelen of bepaalde gelden wel of niet thuishoren op de kwaliteitsrekening. Deze beoordeling zal volgens hem afhangen van de omstandigheden van het geval. Zie R.M. Avezaat, De kwaliteitsrekening, Deventer: W.E.J. Tjeenk Willink 2002, p. 62.

70 Zie o.a. Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 30, 32; HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371, rov. 3.3; HR 29 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4948, NJ 2011/372, rov. 3.4.2; HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1139, NJ 2017/436, rov. 3.4.2; de conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2020:800) voor HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, onder 2.11; en Waaijer & Melis 2019, par. 22.2.4. Blijkens art. 25 lid 5 Wna kan er geen derdenbeslag worden gelegd onder de in art. 25 lid 1 Wna bedoelde bank op het aandeel van een rechthebbende in de kwaliteitsrekening. Is onder de notaris derdenbeslag gelegd op het aandeel van een rechthebbende in de kwaliteitsrekening, dan kan de notaris die overeenkomstig art. 476a en 477 Rv verklaring heeft gedaan of die is veroordeeld overeenkomstig art. 477a Rv, zonder opdracht van de rechthebbende overeenkomstig de verklaring of veroordeling betalen aan de executant.

71 Aldus HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3413, NJ 2004/196, rov. 3.3.4. Omdat het vorderingsrecht op de bank toekomt aan de rechthebbenden en niet gerekend wordt tot het afgescheiden vermogen van de notaris, noemen Kortmann en Faber de kwaliteitsrekening ex art. 25 Wna een “pseudokwaliteitsrekening”. Zie S.C.J.J. Kortmann & N.E.D. Faber, ‘De kwaliteitsrekening en art. 22 van het ontwerp van de Wet op het notarisambt’, WPNR 1998/6303, p. 138. Zie in vergelijkbare zin o.a. Steneker 2005, p. 207-208.

72 Zie o.a. HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371, rov. 3.3: “Blijkens deze bepaling [art. 25 Wna, A-G] is de notaris als lasthebber van de gerechtigden tegenover de kredietinstelling bij uitsluiting bevoegd tot het beheer en de beschikking over de bijzondere rekening.” Zie verder o.a. Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 2.2.1, die uiteenzetten dat deze exclusieve bevoegdheid van de notaris tot beheer en beschikking over de kwaliteitsrekening weliswaar zekere overeenkomsten vertoont met een privatieve last, maar bij art. 25 Wna rechtstreeks berust op de wet, waarbij aan toepassing (naar analogie) van de regels betreffende lastgeving in Boek 7 BW niet wordt toegekomen, alsmede Waaijer 2019, par. 22.2.3 (“Voorts volgt uit het tweede lid dat de bevoegdheid van de notaris tot het beheer en de beschikking over de bijzondere rekening een privatieve is. Het privatieve karakter volgt rechtstreeks uit de wet. Art. 7:420 BW is hier niet van toepassing. Uitsluitend de notaris kan het vorderingsrecht namens de rechthebbenden uitoefenen. Jegens de bank kan uitsluitend de notaris optreden voor de schuldeisers”), Avezaat 2002, p. 62 en E.C.M. Wolfert, De kwaliteitsrekening (diss.), Deventer: Kluwer 2007, p. 140.

73 Zie o.a. Kamerstukken II 1996/97, 23706, 12, p. 33; Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 221; Waaijer & Melis 2019, par. 22.2.4; Wolfert 2007, p. 22; en Avezaat 2002, p. 67. Aangenomen wordt dat deze vordering op de notaris tot uitbetaling van dat aandeel ex art. 25 lid 4 Wna onderscheiden moet worden van genoemde vordering op de bank welke ex art. 25 lid 3 Wna toebehoort aan de gezamenlijke rechthebbenden. Zie o.a. Maathuis 2021, par. 2; Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 222; en Steneker 2005, p. 209-210.

74 Chr.M. Stokkermans, ‘The Key of Dreams, over de notariële kwaliteitsrekening’, WPNR 2018/7205, p. 648. De beschikkingsbevoegdheid over de kwaliteitsrekening is een aan de notaris in zijn hoedanigheid van ambtsdrager toekomend recht dat ook buiten de failliete boedel blijft, zodat de curator in het faillissement van de notaris met de kwaliteitsrekening niets te maken heeft. De curator moet er wel voor zorgen dat de tot beheer van het protocol van de notaris bevoegde waarnemer (art. 29 lid 7 Wna) toegang heeft tot de kwaliteitsrekening. Zie o.a. Waaijer & Melis 2019, par. 22.2.3.

75 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 28. Zie verder o.a. Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 223 en Steneker 2005, p. 24. Kortmann & Faber merken overigens op dat van een separatistenpositie of bevoorrechte positie ten opzichte van schuldeisers van de notaris geen sprake is aangezien de vordering uit hoofde van de kwaliteitsrekening aan de rechthebbenden toekomt. Zie Kortmann & Faber 1998, p. 142.

76 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 28.

77 Ik kan dit verder laten rusten. Zie voor een en ander nader o.a. Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nrs. 223, 225; Waaijer & Melis 2019, par. 22.2.4; Tuil 2017, p. 302; B. Bierens, Revindicatoire aanspraken op giraal geld (diss.), Deventer: Kluwer 2009, par. 5.3.2; Wolfert 2007, p. 123; en Avezaat 2002, p. 63-64, 67. De minderheidsopvatting wordt verdedigd door Steneker. In die opvatting zijn de koper en verkoper gezamenlijk gerechtigd tot de vordering ter grootte van de op de kwaliteitsrekening gestorte koopsom, ieder voor de onverdeelde helft. Tot ieders vermogen behoort dan de helft van de gestorte koopsom. Daarnaast hebben beide partijen recht op toedeling van het gehele bedrag onder opschortende voorwaarden, voor de koper inhoudende dat sprake is van een correcte levering en voor de koper dat geen sprake is van een correcte levering. Hierdoor kan tot de vervulling van een van deze voorwaarden geen van partijen de koopsom opvorderen. Zie Steneker 2005, p. 24-26, 208-211. Deze opvatting leunt op HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371, rov. 3.3, waarin sprake was van twee voorwaardelijk gerechtigden tot het saldo van de rekening, namelijk een onder ontbindende voorwaarde en een onder de daarmee corresponderende opschortende voorwaarde; de Hoge Raad oordeelde dat tussen de rechthebbenden sprake was van een gemeenschap. Zie ook HR 29 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4948, NJ 2011/372, rov. 3.4.2-3.4.3. In HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1139, NJ 2017/436, rov. 3.3.2, 3.4.2-3.4.3 lezen verschillende schrijvers dat de Hoge Raad een spiegelbeeldige gerechtigdheid ter zake een bijzondere kwaliteitsrekening niet (meer) als een gemeenschap aanmerkt. Zie o.a. Asser/S. Perrick, Gemeenschap (3-V), Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 98; Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 230; en Tuil 2017, p. 307. Ook in HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428 merkt de Hoge Raad de rechtsverhouding tussen de koper en de verkoper niet aan als een gemeenschap. Zie verder noot 33 in de conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2020:800) voor HR 16 april, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, met verdere verwijzingen naar relevante literatuur. Een derde opvatting wordt gegeven door Snijders. Hij gaat uit van twee spiegelbeeldige voorwaarden die elkaar uitsluiten, maar dat staat er z.i. niet aan in de weg dat er ook tussen beide voorwaardelijk gerechtigden een gemeenschap bestaat, al is dat wellicht een gemeenschap waarop titel 3.7 niet onverkort van toepassing is. Zie zijn annotatie onder 8 bij HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371. Over het algemeen wordt overigens aangenomen dat door storting door de koper van de koopsom op de kwaliteitsrekening, de koopsom uit zijn macht raakt. Zie o.a. de conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2020:800) voor HR 16 april, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, 2.16.1-2.16.3, met verwijzing naar HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN7887, NJ 2011/366, rov. 4.14.

78 Zie o.a. schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nrs. 2.3-2.4, reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 8 (“Waar het Kadaster niet de ‘cliënt’ is van de notaris, strekt artikel 25 Wna derhalve niet tot bescherming van het Kadaster”), 14.

79 Zie o.a. reactie zijdens het Kadaster n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 2.1-2.5.

80 M.i. valt daarom ook niet in te zien waarom, zoals door [verweerder] in deze procedure gesteld (zie schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.5), reeds zou “vaststaan” dat onder meer de belastingdienst en de makelaar geen rechthebbende op de gelden op de kwaliteitsrekening kunnen zijn en daarom ook niet valt in te zien dat het Kadaster zo’n (“gunstiger”) positie zou kunnen innemen. Ik laat dan nog daar dat [verweerder] niet geheel consequent is in zijn stellingname, waar hij in de schriftelijke opmerkingen, nr. 2.15, zonder toelichting, naast “de partijen bij de notariële akte”, ook “de hypotheekhouders en de beslagleggers” aanmerkt als rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening, waarbij het vervolgens in noot 9 bij de desbetreffende zin weer alleen gaat over “[d]e enige spreekwoordelijke uitzonderingen” die “betreffen de hypothecaire geldverstrekkers aan de zijde van koper en/of verkoper”, etc. Ik laat dan nog daar dat ex art. 25 lid 4 Wna de notaris zelf ook rechthebbende kan zijn op het saldo van de kwaliteitsrekening.

81 Waarbij zij aangetekend dat ik de daarin bedoelde rechthebbende, evenals die bedoeld in art. 25 lid 3, tweede zin Wna, versta als deel uit te maken van de gezamenlijke rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 lid 3, eerste zin Wna. Het gaat hier m.i. in wezen steeds om hetzelfde rechthebbende-begrip.

82 In reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 9 onderkent [verweerder] dat art. 25 lid 3, eerste twee zinnen Wna niet specificeert “wie de rechthebbende is”.

83 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 10.

84 Zoals ook blijkt uit 3.3 hiervoor, gaat het bij die “bij de notaris gestorte gelden” normaaltypisch om meer dan alleen de voor de verkoper bestemde koopsom, zodat genoemd vertrouwen op meer ziet dan alleen het uiteindelijk ook terechtkomen bij de verkoper van die koopsom.

85 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 28.

86 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 28. Zie HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF3413, NJ 2004/196, rov. 3.3.2 en 3.3.4, waarin de Hoge Raad een deel van dit citaat weergeeft en erop wijst dat de wetgever dit ten grondslag heeft gelegd aan de invoering van de notariële kwaliteitsrekening.

87 Kamerstukken II 1996/97, 23706, 12, p. 26.

88 Kamerstukken II 1996/97, 23706, 12, p. 27.

89 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 31. Deze opsomming is niet uitputtend bedoeld (“zoals”, etc.).

90 Dit wordt logischerwijs niet anders door de opmerking in de wetsgeschiedenis (zie Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 31) dat op de kwaliteitsrekening alleen van derden afkomstige gelden thuishoren, dus niet van de notaris zelf (“Artikel 22 [art. 25 Wna, A-G] laat niet toe dat de notaris eigen geld voor derden afzondert”), en dat die van derde afkomstige gelden daarop door hen in beginsel rechtstreeks dienen te worden gestort, wat de slotzin van art. 25 lid 1 Wna verklaart (“Vandaar het voorschrift van de laatste zin van lid 1: vermelding op het briefpapier”) alsmede art. 25 leden 4 en 5 Wna (“Rechtstreekse storting kan echter in het ongerede raken. Op de notaris is daarom de verplichting gelegd om, bij een abuis, zelf voor storting op de derdenrekening zorg te dragen. Hetzelfde geldt wanneer de notaris het geld in chartale vorm ontvangt, hetgeen hij niet steeds zal kunnen weigeren”). Dit een en ander ziet daarop immers niet.

91 Schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.7, reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 8, 12.

92 HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428.

93 Reactie zijdens [verweerder] naar aanleiding van schriftelijke opmerkingen, nrs. 10-11. Andere Hoge Raad-rechtspraak inzake art. 25 Wna noemt [verweerder] niet in zijn schriftelijke opmerkingen en reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen.

94 HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, rov. 3.1.4, met verwijzing naar HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371 en HR 29 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4948, NJ 2011/372.

95 Ook deze maatstaf noemt [verweerder] niet in zijn schriftelijke opmerkingen en reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen.

96 HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, rov. 3.1.5.

97 Zie HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, rov. 3.1.6. Zie verder o.a. Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nr. 236, waarin ook HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BN7887, NJ 2011/366, rov. 4.14, wordt genoemd. Zie ook Waaijer & Melis 2019, par. 22.2.4.

98 Aangenomen wordt dat de koopsom dan in de macht van de verkoper is geraakt, zodat ingevolge art. 25 lid 4 Wna “uit de aard van zijn recht” niet langer “anders voortvloeit”, en hij door instructie van de notaris over de koopsom kan beschikken door het verlangen van uitbetaling. In het tijdvak tussen de momenten waarop de koopsom uit de macht van de koper en in de macht van de verkoper is geraakt, kan geen van partijen daarover beschikken. Het aandeel in de vordering tot het beloop van de koopsom valt in dat tijdvak nog in het vermogen van de koper, maar aangenomen wordt dat hij ingevolge art. 25 lid 4 Wna geen recht heeft op uitkering. Zie o.a. de conclusie van A-G Wissink (ECLI:NL:PHR:2020:800) voor HR 16 april, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, onder 2.11. In de opvatting van Steneker hebben in het bedoelde tijdvak koper en verkoper allebei een recht op toedeling van de met de koopsom corresponderende vordering onder opschortende voorwaarden, waardoor zij de koopsom niet reeds kunnen opvorderen. Zie A. Steneker, ‘Opschorting en uitbetaling’, in: F.W.J.M. Schols & B.C.M. Waaijer (red.), Financiële zorgplicht van de notaris. KNB Preadviezen 2018, Den Haag: Sdu 2018, p. 72-74 en noot 21.

99 Zie HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, rov. 3.1.7, ook voor nadere overwegingen.

100 Dit arrest ziet aldus, kort gezegd, op de vraag wie van de koper en verkoper bij de koop en verkoop van een onroerende zaak gerechtigd is tot de restantkoopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris. A-G Wissink verwoordt het in zijn conclusie voor dit arrest (ECLI:NL:PHR:2020:800, inleiding) aldus dat voorligt of de notaris de op zijn kwaliteitsrekening gehouden restantkoopsom voor een onroerende zaak moet uitkeren aan de verkoper, omdat uit de narecherche bleek dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, of aan de koper, omdat nadien bleek dat de beoogde overdracht is mislukt door het ontbreken van een titel. De notaris deed het laatste. Het hof oordeelt dat het de notaris niet vrijstond om de restantkoopsom (de door de koper op de kwaliteitsrekening gestorte koopsom, minus betaling door de notaris aan de hypotheekhouder van de verkoper, zodat de onroerende zaak onbezwaard door de verkoper aan de koper kon worden geleverd) aan de koper te betalen, omdat nadat de notaris heeft vastgesteld dat de onroerende zaak onbezwaard is overgedragen de verkoper onvoorwaardelijk rechthebbende tot de koopsom is geworden en een latere vernietiging van de titel daaraan niets af doet. De Hoge Raad oordeelt dat de notaris wel mocht overgaan tot betaling aan de koper. Daarbij betrekt de Hoge Raad wat hij oordeelt in rov. 3.1.4-3.1.5 (zie de weergegeven citaten in de hoofdtekst van deze conclusie), en voorts dat als bij de narecherche is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden en op dat moment evenmin blijkt van andere beletselen, kan worden aangenomen dat de overdracht is bewerkstelligd, zodat vanaf dat moment de verkoper uitbetaling van de koopsom kan verlangen (rov. 3.1.6), dat de notaris echter niet tot uitbetaling aan de verkoper mag overgaan indien tegen het moment van uitbetaling de veronderstelling dat de vrije en onbezwaarde levering tot eigendomsoverdracht heeft geleid, onjuist is gebleken (rov. 3.1.7), dat de voorwaarde waaronder de verkoper gerechtigd was tot de restantkoopsom op de kwaliteitsrekening (namelijk levering die overdracht heeft bewerkstelligd) achteraf bezien toch niet in vervulling is gegaan en dat na kennisname van de notaris van het ontbreken van de titel, de verkoper dus geen recht had op uitbetaling ex art. 25 lid 4 Wna (rov. 3.1.8), en dat het oordeel van het hof daarom berust op een onjuiste rechtsopvatting (rov. 3.1.9). Zie ook de respectievelijke wenken bij HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RAV 2021/52 en RN 2021/66. Zie verder L.C.A. Verstappen, ‘Centavos zaak’, WPNR 2021/7330, waarin Verstappen onder punt 6 rov. 3.1.5 van het arrest zo opvat dat de Hoge Raad daarin oordeelt dat na storting van de koopsom op de kwaliteitsrekening zowel de koper als de verkoper tot het beloop van het bedrag van de koopsom voorwaardelijk gerechtigd is tot het saldo op de kwaliteitsrekening, en onder punt 9 rov. 3.1.4 van het arrest (en de rechtsoverwegingen van de arresten waarnaar de Hoge Raad in rov. 3.1.4 verwijst) zo interpreteert dat de Hoge Raad daarin niet differentieert tussen verschillende partijen (zoals de betrokken financiers, de Staat vanwege overdrachtsbelasting, eventueel betrokken makelaars en het Kadaster vanwege de inschrijving van de akten), maar het houdt bij het in art. 25 Wna gebezigde begrip rechthebbende en dat de notaris slechts in opdracht van de rechthebbende betalingen mag doen.

101 Het voor de verkoper bestemde geldbedrag, dat in de hiervoor geciteerde overweging van de Hoge Raad wordt geduid als de op de kwaliteitsrekening gestorte koopsom, wordt door Stokkermans de “netto-koopsom” genoemd. Het verschil tussen de netto-koopsom en de (hogere) “bruto-koopsom” noemt hij het “tarra-deel”, hetgeen ziet op de kosten die ten laste van de bruto-koopsom worden gebracht, met andere woorden: kosten die in verband met de transactie (zoals de koop en verkoop van een registergoed) gemaakt worden. Zie Stokkermans 2018, p. 650, noot 20: “Tarra is het verschil tussen bruto en netto. Bij betaling van een koopsom via de kwaliteitsrekening ziet het tarra-deel op de kosten die ten laste van de bruto-koopsom worden gebracht; de netto-koopsom is voor de verkoper bestemd.”

102 M.i. volgt de restrictieve benadering van [verweerder] ook niet uit HR 12 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9441, NJ 2002/371 en HR 29 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4948, NJ 2011/372. In de eerstgenoemde zaak was, kort gezegd en voor zover hier relevant, sprake van de verkoop van een woonhuis, waarop een curator beslag had laten leggen vanwege een vordering op de verkoper. Om de levering vrij van beslag mogelijk te maken, kwamen de verkoper met zijn echtgenote en de curator in een depot-overeenkomst overeen een deel van de koopsom bij de notaris te deponeren, welk bedrag door de notaris op een kwaliteitsrekening werd gestort. De Hoge Raad oordeelde dat rechthebbenden op het saldo van de bijzondere rekening degenen zijn ten behoeve van wie gelden op die rekening zijn bijgeschreven, onder de voorwaarden die in hun onderlinge verhouding nader gelden (rov. 3.3), en bevestigde de gedachtegang van de rechtbank dat, voor zover hier relevant, de verkoper, zijn echtgenote en de curator door het sluiten van de depot-overeenkomst, het in depot geven van het deel van de koopsom en het vervolgens doen bijschrijven van dit bedrag door de notaris op de kwaliteitsrekening hebben bewerkstelligd dat partijen rechthebbenden zijn geworden op het saldo van deze rekening (rov. 3.5). In het laatstgenoemde arrest ging het om de executie van een onroerende zaak door een hypotheekhouder, waarbij de opbrengst (koopsom minus betaling hypotheekhouder en minus executiekosten) op een kwaliteitsrekening van de notaris werd gestort, omdat tussen de beslagleggers op de onroerende zaak geen overeenstemming kon worden bereikt over de verdeling. De Hoge Raad overweegt, voor zover hier relevant, dat rechthebbenden op het saldo van de kwaliteitsrekening zijn degenen ten behoeve van wie gelden op de die rekening zijn bijgeschreven, onder de voorwaarden die in hun onderlinge verhouding nader gelden (rov. 3.4.2), en dat ten aanzien van de opbrengst de geëxecuteerde een voorwaardelijk recht heeft op toedeling van een eventueel, na verdeling onder de beslagleggers als andere rechthebbenden en overige rechthebbenden, zoals degenen wier beperkt recht op de geëxecuteerde zaak is vervallen, van de opbrengst resterend overschot (rov. 3.4.2).

103 Zie Kortmann & Faber 1998, p. 137.

104 Door Steneker gebruikt in de zin van degene(n) die, ten minste in economische zin, gerechtigd is (zijn) tot (een deel van) het tegoed op een kwaliteitsrekening. Waar de bank waarbij de kwaliteitsrekening wordt aangehouden degene is jegens wie die gerechtigdheid bestaat (zie onder 3.5 hiervoor), gaat het dus om degene(n) die gerechtigd is (zijn) tot (een deel van) het tegoed op een kwaliteitsrekening. Zie o.a. Steneker 2005, p. 15, ook over de “vordering” of “aanspraak” van een belanghebbende (het recht dat een belanghebbende kan doen gelden ten aanzien van het bedrag dat te zijnen behoeve op de kwaliteitsrekening staat, in de zin van (een aandeel in een gemeenschappelijke) vordering op de bank), een “voorwaardelijke vordering” van een belanghebbende (een voorwaardelijke vordering tot toedeling door de tussenpersoon van de gemeenschappelijke vordering op de bank), en de “rekeninghouder” of “tussenpersoon” (de persoon die de kwaliteitsrekening in eigen naam, met vermelding van zijn hoedanigheid, heeft geopend en die is belast met het beheer en de beschikking over de kwaliteitsrekening).

105 Zie Steneker 2005, p. 34, die dit (mede gelet op p. 16, 19) ook relevant acht voor art. 25 Wna.

106 Zie ten aanzien van de notaris en art. 25 lid 4 Wna o.a. Steneker 2005, p. 212: “De notaris kan, gelet op art. 25 lid 4 laatste volzin Wna, ook zelf belanghebbende zijn bij de kwaliteitsrekening. Dat is het geval wanneer ten behoeve van hem gelden op de kwaliteitsrekening worden bijgeschreven. Hij wordt daarmee zelf rechthebbende op een aandeel in de vordering op de bank (art. 25 lid 3 Wna).”

107 Zie H.J. Snijders & E.B. Rank-Berenschot, Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2017, p. 453, in noot 132 onder verwijzing naar HR 29 april 2011, ECLl:NL:HR:2011:BP4948, NJ 2011/372. In zijn annotatie onder genoemd arrest merkt H.J. Snijders onder meer op, in nr. 5: “De storting van het depot behelst ook geen verkrijging door de notaris voor de belanghebbenden: de partij die stort of - zoals hier - ten behoeve waarvan gestort is, blijft of - zoals hier - wordt rechthebbende onder ontbindende voorwaarde; zijn wederpartij wordt door de storting op de depotrekening rechthebbende onder opschortende voorwaarde; deze wederpartij wordt dus onder opschortende voorwaarde betaald, maar niet geleverd.”

108 Zie Asser/A.I.M. van Mierlo & K.J. Krzeminski, Zekerheidsrechten (3-VI), Deventer: Wolters Kluwer 2020, nr. 5a.

109 Zie Verstappen 2021, p. 487, onder verwijzing naar onder meer art. 507b lid 1 Rv, waaruit volgens Verstappen blijkt dat de notaris een deel van de koopprijs voor anderen dan de (ver)koper houdt.

110 Zie L.C.A. Verstappen, Modellen voor de Rechtspraktijk, Deventer: Kluwer 2020, I.7.1.7 Koopovereenkomst van een onroerende zaak (actueel t/m 1 september 2020), p. 3.

111 Zie Verstappen 2020, I.3.4.7 Uitgebreide akte tot levering van een onroerende zaak, p. 3-4. Zie ook de toelichting onder 1 op p. 16: “Dit model is een algemeen model van een akte tot levering, waarin de meest gangbare bepalingen voorkomen.”

112 In de toelichting daarop schrijft Verstappen als auteur van deze modellen dat wanneer deze bepaling niet wordt opgenomen, discutabel is voor wie de notaris de koopprijs precies houdt gelet op het eindvonnis van de rechtbank in de onderhavige zaak, en dat de beslissing van de rechtbank discutabel is omdat de inschrijvingskosten evenals bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting “niet door de notaris verschuldigd zijn, maar door de koper”. Zie Verstappen 2020, I.3.4.7 Uitgebreide akte tot levering van een onroerende zaak, toelichting onder 11 op p. 25.

113 Zie Waaijer & Melis 2019, par. 22.1, 22.2.4. Ook schrijft Waaijer dat als de hypotheekverstrekker gelden stort die aangewend worden om de koopsom van een over te dragen onroerende zaak te voldoen, het aandeel van de koper in de gemeenschap niet wordt bepaald met inachtneming van die door de hypotheekverstrekker gestorte gelden, omdat de positie van de hypotheekverstrekker en andere derden die ten behoeve van de koper storten, anders onbegrijpelijk zwak blijken: zij zouden dan geen deelgenoten zijn, wat zij volgens Waaijer nu juist wel zijn. Waaijer neemt daarom aan dat het gebruik van de woorden “te zijnen behoeve” in art. 25 lid 3 Wna zien op het geval dat een bedrag in contanten in handen van de notaris wordt gegeven, die dat bedrag vervolgens op de kwaliteitsrekening stort. Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, p. 226 geven blijk van een andere opvatting. Volgens hen is de gerechtigdheid van de fiscus tot de kwaliteitsrekening wat betreft de overdrachtsbelasting bij een geslaagde overdracht ook af te leiden uit de formulering van art. 25 lid 3 Wna: het bedrag is “te zijnen behoeve” op de rekening overgemaakt. Zie ook hierna.

114 Zie noot 101 hiervoor.

115 Zie Stokkermans 2018, p. 650-651, 652. [verweerder] ziet daaraan voorbij, in de schriftelijke opmerkingen, nr. 2.9.

116 Zie Avezaat 2002, p. 64-66.

117 Zij wijzen erop dat de rechtbank in de onderhavige procedure in deze zin ter zake van kadastrale rechten geoordeeld heeft en stellen dat hetzelfde moet gelden voor het bedrag aan kosten dat begrepen is in de hypothecaire lening.

118 Zie Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nrs. 250-251.

119 Zie Wolfert 2007, p. 21-22.

120 Schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nrs. 2.5 en 2.7. In nr. 2.5 verwijst [verweerder] naar hetgeen namens hem is aangevoerd tijdens de comparitie van partijen van 29 mei 2018, als blijkt uit het proces-verbaal op p. 5 sub 2: “Het Kadaster is geen rechthebbende als bedoeld in artikel 25 van de Wet op het Notarisambt en kan geen rechtstreekse aanspraak maken op het saldo op de kwaliteitsrekening(en). De kadasterkosten zijn aan het Kadaster verschuldigd door de onderneming van de notaris (in dit geval Anotaris B.V.) en de notaris belast die kosten door aan zijn klant. Alleen het geld dat wordt gehouden voor de partijen bij de akten is aan te merken als derdengeld. Het geld dat de notaris in rekening brengt aan partijen en namens partijen aan derden betaalt, is niet aan te merken als derdengeld. Dat geld stort de notaris door naar zijn kantoorrekening en daarvan betaalt hij zijn kosten: salarissen, personeel, schoonmaakkosten, maar ook bijvoorbeeld kadasterkosten. (...).” Deze stelling van [verweerder] lijkt mij overigens tegenstrijdig: kantoorkosten (waaronder [verweerder] dus ook kadasterkosten schaart) zijn naar de aard kosten die de notaris in eigen naam heeft gemaakt, zodat niet valt in te zien waarom de notaris die kosten dan vervolgens aan derden, waaronder dus mede het Kadaster, namens die “partijen bij de akten” zou betalen.

121 Zie schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nrs. 2.7 (slotzin), 2.11 (slotzin), 2.2 en reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 5.

122 Kamerstukken II 1993/94, 23706, 3, p. 10: “Aangezien notarissen doorgaans grote sommen geld van derden tijdelijk onder zich hebben ter doorbetaling aan andere partijen, wordt tevens een regeling voorgesteld die beoogt deze bedragen buiten het eigen vermogen van de notaris te houden en te vrijwaren van verhaal door zijn schuldeisers.”

123 Zie o.a. Asser/Van Mierlo & Krzeminski 2020, nr. 5a: “Schuldeisers van de rekeninghouder kunnen geen verhaal zoeken op de derdengelden op de kwaliteitsrekening. Op de gelden op een kwaliteitsrekening van een notaris, deurwaarder, advocaat of accountant kunnen zich daarentegen slechts de schuldeisers van de belanghebbenden verhalen”; W.H.M. Reehuis & A.H.T. Heisterkamp, Pitlo. Het Nederlands burgerlijk recht. Deel 3. Goederenrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 743a: “Uit het vorengaande volgt dat het saldo op de desbetreffende rekening niet blootstaat aan verhaal door de schuldeisers van genoemde beroepsuitoefenaars”; en Asser/Bartels & Van Mierlo 2013, nr. 574: “Men is het erover eens dat deze aan derden toekomende gelden niet vatbaar mogen zijn voor verhaal door de schuldeisers van de beroepsbeoefenaar en niet in diens faillissement behoren te vallen.” Zie verder o.a. R.E. Van Esch, Giraal betalingsverkeer, Elektronisch betalingsverkeer, Deventer: Wolters Kluwer 2019, p. 243; H.J. Snijders, C.J.M. Klaassen & G.J. Meijer, Nederlands Burgerlijk Procesrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2017, p. 610-611; en R.M. Wibier, Alternatieven voor zekerheid op bankrekeningen, Deventer: Kluwer 2007, p. 44.

124 Schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 8.1.1.

125 Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.6 en reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 1-2.

126 In ruime zin kan de verplichting van de notaris als opdrachtnemer (art. 7:400 e.v. BW) worden omschreven als het verlenen van juridische bijstand bij door andere partijen te verrichten rechtshandelingen. Zie o.a. Waaijer & Melis 2019, par. 7.1 en 28.2.2.

127 Lastgeving is, kort gezegd, ex art. 7:414 BW een overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de lasthebber, zich jegens de andere partij(en), de lastgever(s), verbindt om voor rekening van de lastgever(s) een of meer rechtshandelingen te verrichten (lid 1), waarbij de overeenkomst de lasthebber kan verplichten in eigen naam of in naam van de lastgever(s) te handelen (lid 2), en voorts de situatie moet worden onderscheiden waarin de overeenkomst de lasthebber de vrijheid laat in eigen naam dan wel in naam van de lastgever te handelen (de lastgeving houdt dan tevens volmacht in, maar verplicht de lasthebber niet van deze volmacht gebruik te maken). Zie voor dit laatste o.a. Asser/T.F.E. Tjong Tjin Tai, Opdracht (7-IV), Deventer: Wolters Kluwer 2018, nr. 228 en Asser/S.C.J.J. Kortmann & J.S. Kortmann, Volmacht en vertegenwoordiging (3-III), Deventer: Wolters Kluwer 2017, nr. 29.

128 Zie Van Es 2020, art. 3:89 BW, aant. 4.12. Hij wijst daarbij ook op het “proleptisch taalgebruik” in art. 3:89 lid 1 BW waar deze bepaling verwijst naar “verkrijger” en “vervreemder”, waarmee de wet “uiteraard de verkrijger-in-spe en de vervreemder-in-spe” bedoelt. Ik verwijs kortheidshalve naar verkrijger en vervreemder. Zie over lastgeving bijv. ook Reehuis & Heisterkamp 2019, nr. 195.

129 Ik wijs erop dat een volmacht ook stilzwijgend kan worden verleend (art. 3:61 lid 1 BW), dat de vraag of volmacht is verleend (en wat de inhoud daarvan is) in een concreet geval moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van art. 3:33 en 3:35 BW, en dat aangenomen wordt dat de bevoegdheid om voor rekening van een ander te handelen als regel insluit dat ten name van de principaal mag worden gehandeld, dus een volmacht insluit (de opdrachtgever kan volmacht uitsluiten; het ontbreken van een volmacht kan ook uit de aard van de rechtsverhouding voortvloeien). Zie o.a. Asser/Kortmann & Kortmann 2017, nr. 28. Zie verder o.a. Jac. Hijma, C.C. van Dam, W.A.M. van Schendel & W.L. Valk, Rechtshandeling en Overeenkomst, Deventer: Wolters Kluwer 2019, nr. 35, Asser/Tjong Tjin Tai 2018, nr. 228 en A.C. van Schaick, Volmacht (Mon. BW B5), Deventer: Kluwer 2011, nrs. 17-18.

130 Zie W.G. Huijgen, Koop en verkoop van onroerende zaken (Mon. Priv. nr. 9), Deventer: Wolters Kluwer 2017, p. 53.

131 Zie A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Deventer: Wolters Kluwer 2018, p. 339. Zie ook A.A. van Velten, ‘Bescherming bij overdracht van onroerende zaken’, in: J. de Jong, H.D. Ploeger, A.A. van Velten, J.A. Zevenbergen (red.), Naar een meer positief stelsel van grondboekhouding? (Vereniging voor Burgerlijk Recht Preadviezen), Deventer: Kluwer 2003, p. 15: “De vervreemder of de verkrijger kan de akte (lees: een afschrift of uittreksel daarvan) doen inschrijven, aldus de laatste zin van het eerste lid van art. 3:89 BW; in de praktijk is het altijd de notaris die namens partijen voor inschrijving zorg draagt.”

132 Zie M.M.G.B. van Drunen, Faillissement en beslag bij vastgoedtransacties, Deventer: Wolters Kluwer 2019, p. 14.

133 Zie Verstappen 2020, I.3.4.7 Uitgebreide akte tot levering van een onroerende zaak, p. 8. Zie ook onder 3.10 hiervoor.

134 Bedoeld zal zijn: in te doen schrijven (aan te bieden aan het Kadaster ter inschrijving) in de openbare registers. Zie verder o.a. Heyman, Bartels & Tweehuysen 2019, nrs. 140, 150 en 214, die schrijven dat de levering van onroerende zaken uit twee (hoofd)elementen bestaat, te weten de leveringsakte en de inschrijving daarvan, en dat zowel het opmaken van de leveringsakte als de aanbieding ter inschrijving als rechtshandeling is te kwalificeren, welke aanbieding ter inschrijving door of namens een partij kan geschieden. Ook Croes en Klomp menen dat de aanbieding ter inschrijving in de openbare registers kwalificeert als een (eenzijdige) rechtshandeling, zodat slechts een wilsverklaring van (een der) betrokken partijen nodig is om de levering te voltooien. Zie P.A.M. Croes en R.J.Q. Klomp, Privaatrecht als opdracht, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2012, par. 12.4. Door Spierings wordt hierop (kennelijk eenstemmig) gewezen. Zij wijst voorts erop, onder verwijzing naar Helder 2017, aant. 2, dat het aanbieden inhoudt het overhandigen aan het Kadaster met de bedoeling van inschrijving, en dat uit het aanbieden de wil kan worden afgeleid van de inschrijver om de rechtsgevolgen in het leven te roepen die de wet verbindt aan het inschrijven van het betreffende feit. Zie C. Spierings, De eenzijdige rechtshandeling (diss.), Deventer: Wolters Kluwer 2016, p. 96. Dat de aanbieding ter inschrijving als een rechtshandeling kwalificeert, strookt ook met bijvoorbeeld art. 17 van de modelakte tot levering van een onroerende zaak van de Modellen voor de Rechtspraktijk, de andere genoemde literatuur, alsmede de wetsgeschiedenis waarin, ter zake de overdracht van een registergoed, de verstrekking van een volmacht wordt gevergd door degenen die ingevolge de wet de aanbieding ter inschrijving kunnen doen, aan degene die die inschrijving doet (zie de volgende noot en het citaat in de hoofdtekst). Dat hier sprake is van een rechtshandeling, waarvan ook het Kadaster uitgaat (zie o.a. schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 7.2.1, 8.2.3-8.2.4, is door [verweerder] in zijn schriftelijke opmerkingen en reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen ook niet weersproken. Zie ook noot 136 hierna.

135 Zie C.J. van Zeben, J.W. du Pon & M.M. Olthof (red.), Parlementaire Geschiedenis van het nieuwe Burgerlijk Wetboek. Boek 3, Vermogensrecht in het algemeen, Deventer: Kluwer 1981, p. 133-134.

136 Zie o.a. schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 7.2.1, 8.2.3-8.2.4, waarop in de reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen niet, althans niet inhoudelijk (vergelijk nr. 12, slotzin, waaronder “vgl. het citaat in alinea 8.2.4 SO”), wordt ingegaan. [verweerder] stelt in nr. 18 aldaar wel (bloot) in algemene zin: “Bij die opdracht aan het Kadaster handelt de notaris/het notariskantoor op eigen naam. De omstandigheid dat hij zowel met de inschrijving als met de recherche de belangen van zijn cliënten behartigt, maakt dat niet anders.” In schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.7 (slotzin) wordt enkel verwezen naar “de contractuele verhouding tussen het Kadaster en de notaris”, zonder toelichting; in reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 8 enkel naar de notaris als “de opdrachtgever en daarmee in zekere zin de cliënt van het Kadaster”, eveneens zonder toelichting (idem in nr. 12, tweede alinea). Die (verder niet gemotiveerde) veronderstelling ligt bijvoorbeeld ook ten grondslag aan reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 6, 13-17, 21.

137 Hetgeen ik hier(na) opmerk in het kader van de leveringsakte, geldt m.i. ook voor de vestigingsakte. Op de voet van art. 3:98 BW vindt, tenzij de wet anders bepaalt, al hetgeen in afdeling 2 van titel 4 omtrent de overdracht van een goed is bepaald, overeenkomstige toepassing op de vestiging, de overdracht en de afstand van een beperkt recht op een zodanig goed. Dit betekent dat art. 3:89 lid 1 BW van overeenkomstige toepassing is op de vestiging van een beperkt recht op een onroerende zaak en dat zowel de gever als nemer van het beperkte recht de vestigingsakte kan doen inschrijven. Zie o.a. Rodriques Lopes 2017, p. 424. Nu breed wordt aangenomen dat de notaris namens partijen de leveringsakte ter inschrijving aanbiedt (zie hiervoor), ligt het in de rede dat ook voor de vestigingsakte aan te nemen. Dit wordt bevestigd door verschillende gangbare vestigingsakten van de Modellen voor de Rechtspraak, waarin clausules zijn opgenomen op grond waarvan partijen bij die vestigingsakten aan de notaris volmacht geven om een afschrift daarvan in de openbare registers van het Kadaster in te schrijven. Zie o.a. Verstappen 2020, I.3.9.49 (Bankhypotheek), art. 11, I.3.9.46 (Schuldbekentenis met hypotheekverlening annex verpanding wegens ter leen ontvangen gelden), art. 12, I.3.8.1 (Uitgebreid model vestiging van het recht van vruchtgebruik op allerlei goederen), art. 14, I.5.8.1 (Vestiging zelfstandig recht van opstal), art. 8, I.5.6.6 (Vestiging van verschillende erfdienstbaarheden), art. 9.

138 Waarbij, aldus het Kadaster en kort gezegd (zie nader schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 8.4.3), de notaris de leveringsakten ter inschrijving pleegt aan te bieden via een tussen hem en het Kadaster bestaand digitaal kanaal, op basis van een tussen hen bestaande, daartoe strekkende, te onderscheiden overeenkomst, wat (ook) m.i. naar de aard niet prohibitief is voor, kort gezegd, het ter zake handelen van de notaris namens die partijen. Ook hieromtrent lees ik geen, althans geen inhoudelijke respons in de reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen. Zie ook onder 3.4 hiervoor.

139 Waar dat, naar volgt uit het voorgaande, valt aan te merken als de standaardpraktijk, ligt het in de rede dat het Kadaster ook mag uitgaan van zulk (bevoegd) handelen ‘in naam van’, zoals het Kadaster in wezen ook zegt te doen (zie onder 3.11 hiervoor). Uit de aan het Kadaster aangeboden (en door het Kadaster ingeschreven) notariële akte volgt wie de partijen daarbij zijn.

140 De handeling van de gevolmachtigde geldt dan immers rechtens als handeling van de volmachtgever. Zie o.a. Asser/Kortmann & Kortmann 2017, nr. 20. Zij zijn dan de betrokkenen zoals bedoeld in art. 108 lid 1 Kadasterwet, die ter zake onder de naam van kadastraal recht aan “de Dienst” (het Kadaster) vanwege het verrichten door het Kadaster van werkzaamheden ter uitvoering van de taken vergoedingen zijn verschuldigd overeenkomstig door het Kadaster vastgestelde regels. Bij wetswijziging van 1 januari 2004 (Stb. 2003, 410) is de term “betrokkenen” in de redactie van art. 108 lid 1 Kadasterwet opgenomen. Bij wetswijzing van 1 januari 1994 (Stb. 1993, 693) luidde deze bepaling: “Onder de naam van kadastraal recht zijn degenen die de Rijksdienst om het verrichten van werkzaamheden hebben verzocht daarvoor aan de Staat vergoedingen verschuldigd op de voet van bij algemene maatregel van bestuur te stellen regelen.” Bij wetswijziging van 1 mei 1994 (Stb. 1994, 125) is de tekst van art. 108 lid 1 Kadasterwet gewijzigd in: “Onder de naam van kadastraal recht zijn belanghebbenden aan de Dienst wegens het verrichten door de Dienst van werkzaamheden ter uitvoering van het bij of krachtens deze wet bepaalde, vergoedingen verschuldigd op de voet van bij algemene maatregel van bestuur te stellen regelen.” Over “belanghebbenden” is in de wetsgeschiedenis opgemerkt: “In beginsel moet iedereen die van de kadastrale dienstverlening gebruik maakt, daarvoor betalen.” Zie Kamerstukken I 1993/94, 23007, 88e, p. 3. Zie in dit verband ook art. 3:20 BW. Voor genoemde redactionele aanpassing van art. 108 lid 1 Kadasterwet bij wetswijziging van 1 januari 2004 (vervanging van “belanghebbenden” door “betrokkenen”) zijn door de wetgever in de wetsgeschiedenis geen inhoudelijke redenen gegeven. Zie Kamerstukken II 2002/03, 28748, 3, p. 12, 27, en voorts Kamerstukken II 2002/03, 28748, A, p. 1-4 voor een bespreking van art. 108 Kadasterwet. De wetgever heeft met de aanpassing op dit punt dus kennelijk geen inhoudelijke wijziging van art. 108 lid 1 Kadasterwet beoogd, zodat aangenomen kan worden dat degenen die gebruik maken van de kadastrale dienstverlening - in het onderhavige geval, gelet op het voorgaande, de koper en verkoper - daarvoor moeten betalen.

141 Uit de stellingen van [verweerder] wordt dat dus ook niet duidelijk (evenmin uit die van het Kadaster, maar het Kadaster bepleit ook geen benadering die daartoe aanleiding geeft, anders dan [verweerder] ). Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.21, waar [verweerder] opmerkt dat het Kadaster “in ieder geval ter zake van de recherchekosten niet als rechthebbende [kwalificeert]”, nu ten aanzien daarvan “toch zelfs in gemoede niet [kan] worden volgehouden dat de partijen bij de akte “betrokkenen” in het kader van die kosten zijn.”

142 Zie noten 120-121 hiervoor.

143 Zie o.a. schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 8.4.3, mede over “een periodieke verzamelfactuur” (waarop elk product of dienst van het Kadaster afzonderlijk wordt getarifeerd en vermeld, waarbij het niet gaat om inschrijvingen van leveringsaktes zoals bedoeld in art. 3:89 lid 1 BW (in verbinding met art. 3:98 BW)). Zoals daar vermeld, wordt die factuur “verzonden naar het kantoor van de notaris”. Daaraan ziet [verweerder] voorbij, in nr. 5 van zijn reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen.

144 Dat de notaris het ertoe leidt dat met deze zijdens partijen gefourneerde gelden die inschrijvingskosten worden voldaan, volgt mede uit reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 17.

145 Zie o.a. Asser/Tjong Tjin Tai 2018, nr. 98.

146 Zie o.a. HR 28 september 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC0095, NJ 1991/473; HR 7 december 1990, ECLI:NL:HR:1990:ZC0070, NJ 1991/474; HR 27 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0557, NJ 1993/188; en HR 29 mei 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2658, NJ 1999/287. Aangenomen wordt dat dit niet slechts jegens de koper, maar ook jegens de verkoper geldt, die bescherming verdient tegen zijn wanprestatie. Zie o.a. Waaijer & Melis 2019, par. 2.4.2.1. Zie verder o.a. Asser/Tjong Tjin Tai 2018, nr. 202 met verwijzingen.

147 Ik citeer uit zijn opinie van 19 maart 2019, productie H1 bij memorie van grieven zijdens het Kadaster: “23. Het honorarium van de notaris (…) mag de notaris naar zijn kantoorrekening overboeken omdat dit het bedrag is dat hem toekomt ingevolge de opdracht van zijn cliënten, de verkoper en de koper. Datzelfde geldt voor de recherchekosten (…). Dat is in feite honorarium ter dekking van de specifieke kosten verbonden aan het doen van onderzoek bij het Kadaster (eerste inzage, herrecherche en narecherche). Het in rekening gebrachte bedrag omvat vaak zowel de kosten die in verband hiermee door het Kadaster aan de notaris in rekening worden gebracht als werkzaamheden die de notaris in dit kader verricht. Veelal wordt over het totaalbedrag BTW gerekend, dus ook over het kadastrale tarief deel. Juister zou zijn dat tarief afzonderlijk zonder BTW op de afrekening te zetten en het honorarium van de notaris voor deze werkzaamheden met BTW te vermelden. 24. De inschrijvingskosten van de levering (…) zijn (…) kosten die het Kadaster in rekening brengt. Deze bedragen worden verschuldigd door de partijen bij de akte en zijn niet belast met BTW. (…)” Ook in zijn nadere opinie van 30 oktober 2020, productie H3 bij akte zijdens het Kadaster van 16 november 2020, luidt de conclusie “dat het Kadaster is aan te merken als rechthebbende in de zin van art. 25 Wna van de gelden die zich bevinden op de kwaliteitsrekening van de notaris en bestemd zijn om de overdracht betreffende kadastrale inschrijvingskosten te voldoen.” Zie ook memorie van grieven zijdens het Kadaster, nr. 57, waar het Kadaster o.a. concludeert dat hij rechthebbende is in de zin van art. 25 lid 3 Wna en dat hij ten bedrage van “de verschuldigde inschrijvingskosten” een aandeel heeft in de gemeenschap van de rechthebbenden op het saldo dat op de kwaliteitsrekening van de notaris staat.

148 Ik lees die niet in schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 7.2.1, 8.2.3-8.2.4. Wat het Kadaster daar opmerkt in nrs. 2.4-2.5, maakt het voorgaande niet anders.

149 Ik beperk mij in deze conclusie, gelet op de door het hof gestelde prejudiciële vraag, tot de positie van het Kadaster.

150 De regeling vermeldt niet van wie die zekerheid kan worden verlangd door het Kadaster, wel dat die zekerheid (alleen) dan kan worden verlangd door het Kadaster.

151 Zie onder 3.5 hiervoor voor de bredere betekenis van het zijn van rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna. Ik ga overigens ervan uit dat indien onverhoopt het saldo van de kwaliteitsrekening ontoereikend blijkt te zijn zoals bedoeld in art. 25 lid 4, tweede en derde zin Wna, het Kadaster zich, mede gelet op art. 6:2 BW in verbinding met art. 6:248 BW, niet om die reden voor verhaal wendt tot de cliënten van de notaris (de partijen bij de notariële akte/transactie) die immers, conform de nota van afrekening, het voor het Kadaster bestemde bedrag aan inschrijvingskosten reeds hebben gestort op de kwaliteitsrekening. Ik wijs in dat verband ook op art. 25 lid 3, derde zin Wna. Zie wederom onder 3.5 hiervoor.

152 Wat door het Kadaster aan problematiek en cijfermatig is uiteengezet in diens schriftelijke opmerkingen, nrs. 10.4-10.3 en reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 4.2-4.5, laat zich dan, wat betreft de inschrijvingskosten (zie noot 48 hiervoor), die per geval aanzienlijk hoger zijn dan inzagekosten (welke kosten ex art. 7 lid sub a jo. 17 lid 2 Tarievenregeling Kadaster per digitaal uit te voeren recherche gebruikelijk neerkomen op € 2,95 per hypothecair uittreksel, € 2,95 per kadastraal uittreksel en € 1,80 per kadastrale kaart), naar de aard voor de toekomst (althans goeddeels) vermijden.

153 Naar kennelijk volgt uit o.a. reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 6, gericht tegen schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 6, gaat ook [verweerder] ervan uit dat als het Kadaster ter zake wel rechthebbende is op het saldo van de kwaliteitsrekening, het de notaris niet zonder meer vrijstaat de door een betrokken partij op de kwaliteitsrekening gestorte gelden aan te wenden om via zijn kantoorrekening vergoedingen aan het Kadaster te voldoen (in welk licht ook nr. 14 zich laat verstaan).

154 Dat lees ik ook niet in hetgeen [verweerder] naar voren heeft gebracht in zijn schriftelijke opmerkingen en reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen.

155 Zie daarover ook onder 3.3-3.4 hiervoor.

156 Deze basis is dus een wezenlijk andere dan de gedachte, die door [verweerder] niet ten onrechte is afgewezen in zijn reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 15-16, dat “de enkele omstandigheid dat het Kadaster zijn kosten vergoed zou krijgen vanaf de kwaliteitsrekening” in juridisch opzicht “impliceert” dat “het Kadaster daarom een rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening zou zijn”, of dat de tuchtrechtelijke verplichting van de notaris om aan de cliënt doorbelaste verschotten “daadwerkelijk te gebruiken ter voldoening van de verschuldigde kosten in juridisch opzicht “impliceert” dat “de uiteindelijke ontvanger van die verschotten/gelden een rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening is.” Dat is trouwens ook niet waar het Kadaster zijn betoog in de onderhavige procedure, in totaliteit bezien, aan ophangt (nog overigens aan de in reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 13 bedoelde “omstandigheid dat de Kadasterkosten vrijgesteld zijn van de afdracht van btw”; wat [verweerder] daar ter zake opmerkt, doet niet af aan de hier door mij bereikte conclusie).

157 Men kan ook zeggen dat per dat moment de voorwaarde wordt vervuld die maakt dat het Kadaster ter zake niet langer voorwaardelijk rechthebbende is, maar onvoorwaardelijk. Dit valt niet per se samen met bevestigende beantwoording van de vraag of het registergoed conform de koopovereenkomst tussen de partijen bij de notariële akte/transactie is overgedragen (of bezwaard): wanprestatie ter zake van de ene partij jegens de ander (of van de notaris als opdrachtnemer) laat op zich onverlet dat het Kadaster dan aan zijn verplichting ter zake heeft voldaan. Zie ook de volgende noot.

158 Per welk moment de partij bij de notariële akte/transactie die het desbetreffende bedrag op de kwaliteitsrekening heeft gestort met het oog op voldoening van genoemde inschrijvingskosten aan het Kadaster logischerwijs niet meer als rechthebbende ter zake in de zin van art. 25 Wna zou zijn aan te merken, en de notaris dat bedrag dus niet langer voor die partij houdt. In die zin kan hier gesproken worden van een ‘omslagpunt’ en kan hier ook een parallel worden getrokken met HR 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588, RvdW 2021/428, waarin in rov. 3.1.5, kort gezegd, is aangenomen dat de verkoper rechthebbende wordt op het saldo van de kwaliteitsrekening ten belope van de koopsom op het moment waarop de verkoper aan zijn (contractuele) verplichting heeft voldaan de onroerende zaak vrij en onbezwaard te leveren aan de koper. Zie ook onder 3.9 hiervoor. Zie in dit verband ook schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 7.3.1-7.3.2, waarop [verweerder] in zijn reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen niet heeft gereageerd.

159 Zie schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.13.

160 Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 9.1-9.2. Dit is door [verweerder] niet weersproken in zijn reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen.

161 Genoemd worden onder meer betalingen in opdracht van de rechthebbende voor zover het betreft een betaling aan de VvE, de gemeente of een ander publiekrechtelijk orgaan, semioverheden, woningbouwverenigingen, degene die recht heeft op achterstallige erfpachtcanon of retributie, de bemiddelaar of adviseur die bij de akte betrokken is geweest, degene die een overbruggingskrediet heeft verstrekt, de aannemer bij een koop/aannemingsovereenkomst bij nieuwbouw mits het vervallen termijnen betreft, en betalingen aan een collega-notaris. Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 9.2. Door de Kamer voor het notariaat wordt aangenomen dat deze opsomming niet-limitatief is. Zie de beslissing van 10 mei 2021, ECLI:NL:TNORSHE:2021:14, onder 4.8.

162 Zie daarover schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 9.1. [verweerder] heeft zich hierover niet uitgelaten, ook niet in zijn schriftelijke opmerkingen, nr. 2.13 of in zijn reactie n.a.v. schriftelijke opmerkingen. Zie verder o.a. Asser/E. Korthals Altes & H.A. Groen, Cassatie in burgerlijke zaken (7), Deventer: Wolters Kluwer 2015, nrs. 108-122.

163 Dat dit bij het opstellen van het Bud onder ogen is gezien, blijkt niet uit de tekst ervan of de toelichting erop.

164 Ik kan laten rusten of, zoals aangevoerd door het Kadaster (zie schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nrs. 9.4-9.5, waarover reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 19-20, alsmede reactie zijdens het Kadaster n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 3.2), een beperkte definitie van rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna zoals vertolkt in art. 1 Bud en verdedigd door [verweerder] al is verworpen in HR 23 juni 2017, ECLI:NL:2017:1139, NJ 2017/436, rov. 3.3.3 (“(...) Deze klacht miskent dat de bankrekening van de Stichting een algemene kwaliteitsrekening is, waarvan het saldo niet alleen toekomt aan X en/of de Ontvanger, maar aan verschillende cliënten en andere derden gezamenlijk. Het vorderingsrecht ter zake van het saldo van die rekening behoort toe aan de gezamenlijke rechthebbenden, waarbij het aandeel van iedere rechthebbende wordt berekend naar evenredigheid van het bedrag dat te zijnen behoeve op de rekening is gestort (vgl. art. 25 lid 3 Wna. Het onderdeel treft dan ook geen doel”).

165 Overigens laat het Bud wel de ruimte aan de notaris om vanaf de kwaliteitsrekening een betaling te verrichten aan het Kadaster vanwege genoemde dienstverlening door het Kadaster (ook al is het Kadaster dan, in die kennelijke lijn van het Bud, geen rechthebbende op het saldo van de kwaliteitsrekening in de zin van art. 25 Wna), nu de notaris betalingen mag doen aan een ander dan een rechthebbende (zoals ingevuld door het Bud) die in nauw verband staan met de transactie zelf en waarvan het bestaan ook eenvoudig controleerbaar is, waaraan bij zo’n betaling aan het Kadaster naar de aard is voldaan. Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 9.3.

166 RvS 26 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4231. Dit betrof, kort gezegd, een hoger beroep van een bezwaarprocedure bij de rechtbank naar aanleiding van het besluit van (het bestuur van) het Kadaster tot afwijzing van een verzoek tot vermindering van het totaalbedrag van 41 in rekening gebrachte kadastrale rechten voor het inmeten van evenzoveel kadastrale percelen ten behoeve van de vestiging van twee rechten van erfpacht. Zie rov. 1 voor het juridische kader.

167 Schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.11.

168 Wat in RvS 26 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4231, rov. 3.3 te lezen valt, is, kort gezegd, de stelling van het Kadaster “in verweer” dat de cliënt van de notaris in de desbetreffende kwestie (zie noot 166 hiervoor) niet-ontvankelijk zou zijn, want geen belang zou hebben zoals dáár bedoeld, omdat de desbetreffende factuur van het Kadaster gericht was aan (het kantoor van) de notaris. Het Kadaster deed destijds dus een (niet gehonoreerde) poging om, op basis van deze stelling inzake de gerichtheid van de desbetreffende factuur aan (het kantoor van) de notaris, het door een van de partijen aangetekende bezwaar (beroep) in genoemde kwestie te laten stranden. Het stond het Kadaster vrij dat te doen. Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 8.4.3, waarop ik geen respons lees in reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, alsmede reactie zijdens Kadaster n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 3.3.

169 Schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.11.

170 Hof Amsterdam (notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer) 24 december 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:4744, rov. 5.2.2: “Niet in geschil is dat voor het Kadaster bestemde gelden in formele zin geen derdengelden zijn.”

171 Zie schriftelijke opmerkingen zijdens het Kadaster, nr. 8.3.5, waarop ik geen respons lees in reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, alsmede reactie zijdens het Kadaster n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 3.4. Het Kadaster wijst daar ook erop dat het gerechtshof daar wel uitdrukkelijk oordeelt, kort gezegd, dat deze met een specifiek doel geïnde gelden niet ter voldoening van andere (kantoor)kosten mogen worden gebruikt.

172 Zie schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.12.

173 Hof Leeuwarden 27 maart 2012, ECLI:NL:GHLEE:2012:BW0021, in het bijzonder rov. 12.

174 [verweerder] onderkent dat trouwens ook. Zie schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nr. 2.12.

175 Zie ook schriftelijke opmerkingen zijdens [verweerder] , nrs. 2.14-2.17.

176 Zie ook reactie zijdens het Kadaster n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nrs. 3.1 en 4.1-4.5.

177 Zie reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 18.

178 Zie reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 21.

179 Zie ook noten 144 en 151 hiervoor.

180 Zie reactie zijdens [verweerder] n.a.v. schriftelijke opmerkingen, nr. 3.