Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2018:405

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
13-04-2018
Datum publicatie
22-06-2018
Zaaknummer
17/02229
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2018:978, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 lid 1 RO. Huurrecht. Huur bedrijfspand. Is verhuurder bedrijfspand bij voorgenomen verkoop verplicht pand eerst aan huurder te koop aan te bieden?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr: 17/02229

mr. M.H. Wissink

Zitting: 13 april 2018

Conclusie in de zaak van:

Villa Vredeoord B.V.

tegen

Stichting Casade

Deze zaak betreft de vraag of Stichting Casade (hierna: Casade) verplicht was om een door Villa Vredeoord B.V. (hierna: Villa Vredeoord) gehuurd bedrijfspand eerst aan haar te koop aan te bieden.

1 Feiten en procesverloop

1.1

Het hof ’s-Hertogenbosch is in zijn bestreden arrest van 7 februari 2017 uitgegaan van de door de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 22 juli 2015 vastgestelde feiten, die door het hof in rov. 4.3 als volgt zijn samengevat:

(i) Op 16 januari 2009 heeft Villa Vredeoord voor de duur van vijf jaar een huurovereenkomst gesloten met een rechtsvoorganger van Vieya met betrekking tot het bedrijfspand aan de Hoge Ham 124 te Dongen. Villa Vredeoord exploiteert hierin een horecaonderneming.

(ii) In de huurovereenkomst is voor de huurder voor de duur van vijf jaar een koopoptie opgenomen tegen de stichtingskosten. In een allonge van 19 juli 2011 is dc koopprijs vastgesteld op het bedrag van de stichtingskosten, € 2.949.109.= k.k. De huurovereenkomst bevat voor de periode na vijf jaar een eerste recht van koop.

(iii) Na verder overleg tussen partijen over de aankoop van het bedrijfspand is op 8 november 2013 een koopovereenkomst gesloten tussen Vieya en Intrinsiek Plus BV.

aandeelhoudster van Villa Vredeoord. De koopprijs bedroeg € 1.100.000.= exclusief btw. De koopovereenkomst bevatte een financieringsvoorbehoud.

(iv) Na verlenging van de termijn daarvoor heeft Villa Vredeoord bij brief van 28 april 2014 een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan en de koopovereenkomst ontbonden. Deze brief bevat onder meer het volgende:

“U kunt ervan uitgaan dat als er ruimte is voor financiering ik onmiddellijk bij Vieya een bod zal doen: ik ken de prijs. Mijn wens tot aankoop is onverminderd nadrukkelijk aanwezig. Gezien de huidige situatie is het logisch dat Vieya gaat zoeken naar andere kopers en dat de huidige koopovereenkomst wordt ontbonden.”

(v) Partijen hebben vervolgens onderhandeld over de hoogte van de huurprijs en over een voorkeursrecht van koop voor de huurder. De afspraken hierover zijn neergelegd in een allonge die door Vieya op 26 mei 2014 is ondertekend en door Villa Vredeoord op 28 mei 2014 (verder: de allonge van 28 mei 2014).

(vi) Vieya heeft op 5 mei 2014 een koopvoorstel voor het pand gezonden aan [A] BV, die dit voorstel op 6 mei 2014 heeft aanvaard. De koopsom is hierin bepaald op € 1.100.000.- exclusief btw.

(vii) Bij brief van 11 juni 2014 aan Vieya heeft Villa Vredeoord bezwaar gemaakt tegen de verkoop van het bedrijfspand aan een derde en meegedeeld dat Vieya een eventueel reeds tot stand gekomen koopovereenkomst zal moeten ontbinden.

(viii) Op verzoek van Villa Vredeoord is op 17 juni 2014 conservatoir beslag gelegd op het bedrijfspand: dit beslag is op 7 juli 2014 door Villa Vredeoord opgeheven.

(ix) Bij brief van 2 juli 2014 heeft de gemachtigde van Villa Vredeoord de partiële nietigheid van de allonge van 28 mei 2014 ingeroepen.

(x) De koopovereenkomst tussen Vieya en [A] BV is op 12 september 2014 aangevuld/gewijzigd en op die datum door Casade als rechtsopvolger onder algemene titel van Vieya geleverd aan [betrokkene 1] .

1.2

Bij dagvaarding van 1 juli 2014 heeft Villa Vredeoord de onderhavige procedure tegen Vieya en Casade aanhangig gemaakt. Zij stelt dat Vieya jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld dan wel wanprestatie heeft gepleegd door het pand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. Op grond hiervan vorderde Villa Vredeoord in eerste aanleg in conventie na eiswijziging (samengevat) een verklaring voor recht dat Vieya en Casade aansprakelijk zijn voor de door Villa Vredeoord geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat, en veroordeling van Vieya en Casade tot betaling van een voorschot van € 500.000,- op die schadevergoeding.

1.3

Vieya en Casade hebben de vordering van Villa Vredeoord bestreden. In reconventie vorderden zij (samengevat) een verklaring voor recht dat de partiële vernietiging van de allonge van 28 mei 2014 zonder rechtsgevolg blijft en dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt weergegeven in de huurovereenkomst van 16 januari 2009 en deze allonge, alsmede veroordeling van Villa Vredeoord tot betaling van schadevergoeding vanwege het gelegde beslag en betaling van een voorschot daarop. Villa Vredeoord heeft deze vorderingen op haar beurt bestreden.

1.4

Bij vonnis van 22 juli 2015 heeft de rechtbank geoordeeld dat in augustus 2012 vast stond dat van de koopoptie uit de overeenkomst van 16 januari 2009 geen gebruik gemaakt zou worden vanwege de daarvoor geldende koopprijs. Vervolgens is door Vieya aan de verplichting tot het eerste recht van koop gevolg gegeven en is een koopovereenkomst tot stand gekomen, die evenwel door Villa Vredeoord is ontbonden. Deze verplichting zou naar het oordeel van de rechtbank slechts herleven wanneer Vieya het pand tegen een lagere prijs of wezenlijk minder bezwarende voorwaarden aan de derde te koop zou aanbieden, welke situatie zich niet heeft voorgedaan. Op 5 mei 2014, toen Vieya het pand aan [A] te koop aanbood, was de oorspronkelijke verplichting tot het eerste recht van koop vervallen en een nieuw voorkeursrecht nog niet overeengekomen. De rechtbank acht het een complicerende factor dat Vieya bij het tot stand komen van de allonge van 28 mei 2014 geen melding heeft gemaakt van de koopovereenkomst met [A] , maar op het voorkeursrecht dat in deze allonge is opgenomen kan Villa Vredeoord geen beroep doen nu hieraan geen terugwerkende kracht tot 1 mei 2014 kan worden toegekend. De ingangsdatum van 1 mei 2014 in de allonge van 28 mei 2014 geldt (alleen) voor de huurprijs en de huurperioden en Villa Vredeoord mocht onder de gegeven omstandigheden niet verwachten dat dit ook de ingangsdatum van het voorkeursrecht betrof. De rechtbank concludeert dat de vorderingen van Villa Vredeoord in conventie niet voor toewijzing in aanmerking komen. In reconventie heeft de rechtbank de gevorderde verklaring voor recht toegewezen en de overige vorderingen van Vieya en Casade afgewezen.

1.5

In hoger beroep zijn alleen de vorderingen in conventie aan de orde.
Villa Vredeoord heeft de grondslag van haar vorderingen in conventie en de formulering ervan aangepast. Volgens Villa Vredeoord handelde Vieya in strijd met de precontractuele eisen van redelijkheid en billijkheid, met haar mededelingsplicht, met haar maatschappelijke zorgvuldigheid en met haar contractuele verplichtingen, door het pand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. Casade heeft de vorderingen van Villa Vredeoord bestreden. Tegen Vieya is verstek verleend. Het hof overweegt dat in de procedure alleen Casade (als rechtsopvolger onder algemene titel van Vieya) de wederpartij van Villa Vredeoord is.1

1.6

Het hof ’s-Hertogenbosch bekrachtigt bij arrest van 7 februari 2017 het bestreden vonnis. Daartoe overwoog het onder meer:

“4.14 In haar brief van 28 april 2014 heeft Villa Vredeoord de situatie tussen partijen correct onder woorden gebracht: Villa Vredeoord was en bleef geïnteresseerd in de koop van het bedrijfspand, maar had op dat moment niet de financiële mogelijkheden om dat ook te realiseren en Vieya had vanaf dat moment de vrijheid om een andere koper te zoeken. Dat Vieya op zoek was naar een koper voor het bedrijfspand was voor beide partijen al geruime tijd duidelijk. Op dat ogenblik was er tussen partijen geen sprake meer van onderhandelingen over de aankoop van het bedrijfspand - dat had Villa Vredeoord nu juist beëindigd – en daarom ook niet van een situatie die aangemerkt kan worden als een precontractuele situatie. Villa Vredeoord heeft in haar brief van 28 april 2014 aangekondigd dat zij een bod zou doen wanneer zij daarvoor de financiering zou verwerven. Dat was gezien de ontbinding van de koopovereenkomst vanwege juist het financieringsvoorbehoud niet op korte termijn te verwachten. In ieder geval heeft Villa Vredeoord in haar brief van 28 april 2014 geen concrete aanwijzingen daarvoor vermeld. Dat Vieya kort daarop de haar ten opzichte van Villa Vredeoord toekomende ruimte heeft benut door een koopovereenkomst te sluiten met een derde, stond haar vrij en kan niet worden aangemerkt als onzorgvuldig of onrechtmatig jegens Villa Vredeoord. Op Vieya rustte op dat moment ook niet de verplichting om de voorgenomen verkoop van het bedrijfspand aan een derde met Villa Vredeoord af te stemmen. Villa Vredeoord had immers de mogelijkheid om het pand zelf te verwerven zojuist voorbij laten gaan.

4.15

De rechtsverhouding tussen partijen op dat moment is in deze procedure inmiddels vastgesteld door de onbestreden gebleven gedeeltelijke toewijzing van de reconventionele vordering, waardoor vast staat dat de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt weergegeven in de huurovereenkomst van 16 januari 2000 en de allonge van 28 mei 2014. Aan haar verplichtingen ten aanzien van de verkoop van het pand uit de huurovereenkomst van 16 januari 2009 had Vieya, zoals gezegd, voldaan. Verplichtingen op dat punt waren op het moment dat het pand aan een derde werd verkocht nog niet van kracht. Vieya behoefde daar ook niet op vooruit te lopen, nu er geen bod van de kant van Villa Vredeoord lag waardoor onderhandelingen over de aankoop van het pand door haar nieuw leven ingeblazen zouden kunnen worden. Villa Vredeoord overlegde in dit stadium over de rechtsverhouding tussen partijen als huurder en verhuurder en die verhouding is vastgesteld zoals hiervoor weergegeven.

4.16

Aan Villa Vredeoord kan worden toegegeven dat het gezien de relatie tussen partijen en de bij Vieya bekende wens van Villa Vredeoord om alsnog tot aankoop van het bedrijfspand te geraken voor de hand gelegen zou hebben wanneer Vieya in de periode dat de allonge van 28 mei 2014 tussen hen werd besproken kenbaar gemaakt zou hebben dat het pand inmiddels was verkocht. Een verplichting daartoe rustte echter niet op Vieya en in ieder geval kan niet worden gezegd dat het onvermeld laten van die transactie bij Villa Vredeoord heeft geleid tot schade als door haar gevorderd. Of de allonge van 28 mei 2014 in geval van een dergelijke mededeling een andere inhoud gehad zou hebben, is in dit verband niet relevant aangezien op dat punt geen vorderingen voorliggen.

4.17

Voor zover Villa Vredeoord schade heeft geleden doordat zij het bedrijfspand niet heeft kunnen aankopen, hetgeen op zich overigens niet vaststaat, kan zij Vieya en/of Casade daarvoor niet aansprakelijk stellen op de grondslagen die zij daarvoor heeft aangevoerd, aangezien de door Villa Vredeoord aangevoerde feiten en omstandigheden een onvoldoende basis vormen voor het aannemen van een dergelijke aansprakelijkheid op die grondslagen. Dit betekent dat voor bewijslevering als door Villa Vredeoord op een groot aantal punten aangeboden, geen aanleiding bestaat.”

1.7

Bij procesinleiding van 8 mei 2017 heeft Villa Vredeoord tijdig2 cassatieberoep ingesteld. Casade heeft geconcludeerd tot verwerping daarvan en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Villa Vredeoord heeft geconcludeerd tot verwerping van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna Villa Vredeoord nog heeft gerepliceerd.

2 Bespreking van het principale cassatiemiddel

2.1

Het middel bestaat uit vier onderdelen onderverdeeld in subonderdelen.

Onderdeel 1

2.2

Subonderdeel 1.1 klaagt dat (in het bijzonder de voorlaatste volzin van) rov. 4.14 onvoldoende (begrijpelijk) is gemotiveerd, omdat het hof daarin voorbij gaat aan de in de klacht onder a t/m d en e t/m i genoemde essentiële stellingen van Villa Vredeoord. Deze stellingen komen, kort gezegd, erop neer dat Villa Vredeoord uit hoofde van de allonge van 28 mei 2014, reeds per 1 mei 2014 een eerste recht op koop had dat door Casade is geschonden. Daartoe wijst de klacht onder meer op de tekst van art. 3.1 en art. 10.1 van deze allonge (geciteerd op p. 3 van de procesinleiding in cassatie), waarin onder meer is bepaald dat de overeenkomst ingaat op 1 mei 2014 (art. 3.1) en dat “[w]anneer verhuurder gedurende de looptijd van de onderhavige huurovereenkomst wenst over te gaan tot vervreemding van het gehuurde (…)” de huurder, kort gezegd, een voorkeursrecht heeft.

2.3

De klacht dient naar mijn mening te falen, omdat het hof wel op dit betoog is ingegaan en geen onbegrijpelijk oordeel heeft gegeven. Volgens de bestreden overweging rustte “op dat moment” op Vieya (Casade) niet de verplichting om de voorgenomen verkoop van het bedrijfspand aan een derde met Villa Vredeoord af te stemmen. Hiermee brengt het hof tot uitdrukking dat op het moment van de verkoop aan een derde (op 5/6 mei 2014) de allonge van 28 mei 2014 nog niet tot stand was gekomen. In rov. 4.15 (derde volzin) overweegt het hof dan ook:

“Verplichtingen op dat punt waren op het moment dat het pand aan een derde werd verkocht nog niet van kracht. Vieya behoefde daar ook niet op vooruit te lopen, nu er geen bod van de kant van Villa Vredeoord lag waardoor onderhandelingen over de aankoop van het pand door haar nieuw leven ingeblazen zouden kunnen worden.”

Het hof heeft dus ten aanzien van de door Villa Vredeoord in subonderdeel 1.1 genoemde stellingen overwogen dat de verplichtingen ten aanzien van het eerste recht op koop uit de allonge ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst nog niet golden. Deze allonge kwam immers pas op 28 mei 2014 tot stand, toen de koopovereenkomst al was gesloten. Het hof heeft daarmee het standpunt verworpen dat uit art. 3.1 en 10.1 van de allonge van 28 mei 2014 volgt dat Vieya reeds op 5/6 mei 2014 (met terugwerkende kracht) het in deze allonge bedoelde voorkeursrecht van de huurder diende te respecteren.

2.4

In het voetspoor van subonderdeel 1.1 falen eveneens de louter voortbouwende klachten in de subonderdelen 1.2 en 1.3.

Volgens subonderdeel 1.4 is de hierboven geciteerde derde volzin van rov. 4.15 onjuist en/of ontoereikend gemotiveerd om de in subonderdeel 1.1 vermelde redenen. Nu ook deze klacht louter voortbouwt op subonderdeel 1.1, dient zij eveneens te falen.

Het voorgaande geldt ook voor de louter voortbouwende klacht van subonderdeel 1.5 die is gericht tegen de tweede volzin van rov. 4.16.3

Onderdeel 2

2.5

Dit onderdeel ziet op het oordeel in rov. 4.17 dat Villa Vredeoord Vieya en/of Casade niet aansprakelijk kan stellen op de grondslagen die zij daarvoor heeft aangevoerd. Subonderdeel 2.1 vermeldt dat art. 10.1 van de allonge van 28 mei 2014 het voorkeursrecht van de huurder verbindt aan de situatie dat de verhuurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst wenst over te gaan tot ‘vervreemding van het gehuurde’. Nu de levering van het pand plaats vond op 12 september 2014, dus na 28 mei 2014, was Vieya/Casade verplicht het op dat moment aan de huurder aan te bieden. Villa Vredeoord heeft dit ook gesteld in de MvG p. 19-20.

2.6

Deze klacht dient te falen. In de bedoelde passage in de MvG heeft Villa Vredeoord gesteld dat Vieya art. 10.1 van de allonge van 28 mei 2014 schendt “[d]oor op 5 mei 2014 een koopvoorstel aan een derde partij te doen en vervolgens op basis van dat – inmiddels aanvaarde – koopvoorstel door te onderhandelen, en ter uitvoering van een voor Villa Vredeoord onbekende constructie aan een andere derde te leveren”.

Het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk in deze stelling niet gelezen, dat een afzonderlijk verwijt aan Vieya/Casade werd gemaakt voor zover het betreft de levering ter uitvoering van de koopovereenkomst van 5/6 mei 2014. Anders dan het subonderdeel stelt, heeft het hof niet de art. 24 en/of 25 Rv geschonden.

2.7

Anders dan subonderdeel 2.2 stelt, heeft het hof de bedoelde stellingen van Villa Vredeoord niet verkeerd gelezen, zodat deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Onderdeel 3

2.8

Dit onderdeel is eveneens gericht tegen rov. 4.17. Het onderdeel verwijst naar de daarin onder a t/m f bedoelde stellingen die Villa Vredeoord in het kader van haar grief 1.2 heeft aangevoerd en die, in de samenvatting van het middel, hierop neerkomen: “ [A] B.V. wilde er graag vanaf, maar mocht dit niet van Vieya, ofschoon Vieya wist dat Villa Vredeoord het pand nu juist graag wilde hebben èn het inmiddels ook kon financieren, maar Villa Vredeoord het pand niet kreeg van Vieya.”

Volgens subonderdeel 3.1 heeft het hof in rov. 4.17 miskend dat Casade op basis van deze stellingen aansprakelijk is of kan zijn dan wel nagelaten op deze stellingen (toereikend) te reageren. Indien het hof heeft geoordeeld dat geen sprake is van een onrechtmatige daad, dan had het ex art. 25 Rv moeten onderzoeken of er aansprakelijkheid was op grond van art. 6:74 BW respectievelijk de redelijkheid en billijkheid. Volgens subonderdeel 3.2 is een andere lezing van deze stellingen, indien het hof daarvan is uitgegaan, onbegrijpelijk.

De tegen de rov. 4.5 en 4.12 gerichte subonderdelen 3.3 en 3.4 klagen, kort gezegd, dat onbegrijpelijk is dat het hof deze grondslag voor aansprakelijkheid niet in de stellingen van Villa Vredeoord heeft gelezen.

2.9.1

De klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof heeft over de grondslag van de vorderingen overwogen:

“4.5 In deze procedure stelt Villa Vredeoord dat Vieya jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld dan wel wanprestatie heeft gepleegd door het bedrijfspand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. (…)

4.9

In hoger beroep heeft Villa Vredeoord de grondslag van haar vorderingen in conventie en de formulering ervan aangepast. Volgens Villa Vredeoord handelde Vieya in strijd met de precontractuele eisen van redelijkheid en billijkheid, met haar mededelingsplicht, met haar maatschappelijke zorgvuldigheid en met haar contractuele verplichtingen, door het bedrijfspand na 1 mei 2014 niet aan haar te koop aan te bieden en tijdens de onderhandelingen over de allonge van 28 mei 2014 te verzwijgen dat zij inmiddels het pand had verkocht. (…)

4.12

Villa Vredeoord heeft zowel in eerste aanleg als nu in hoger beroep een uitgebreid betoog naar voren gebracht over de contacten die er tussen partijen zijn geweest en over de verwachtingen die Villa Vredeoord op grond daarvan had en mocht hebben ten aanzien van het uiteindelijk in eigendom verwerven van het bedrijfspand. Casade heeft de voorstelling van zaken van Villa Vredeoord even uitgebreid en gedetailleerd bestreden. Het hof zal zich in het hierna volgende concentreren op de verwijten die de kern uitmaken van de grondslag voor de vordering van Villa Vredeoord zoals zij deze in hoger beroep nader heeft geformuleerd. Deze betreffen de gang van zaken na de brief van Villa Vredeoord van 28 april 2014 (…)”.

2.9.2

De weergave van de grondslag van de vorderingen in rov. 4.9 kan verder dienen als basis voor de bespreking van het onderdeel nu deze de (uitgebreider geformuleerde) grondslagen in hoger beroep weergeeft.

Het hof heeft ten aanzien van deze vier aangevoerde juridische grondslagen een oordeel gegeven. Er is geen precontractuele situatie (rov. 4.14, derde volzin), Vieya had geen mededelingsplicht (rov. 4.16, tweede volzin) en er zijn geen contractuele verplichtingen geschonden (rov. 4.15). Ten aanzien van de gestelde onrechtmatigheid oordeelt het hof dat het Vieya vrij stond om kort na 28 april 2014 de haar ten opzichte van Villa Vredeoord toekomende ruimte te benutten door een koopovereenkomst te sluiten met een derde en dat dit niet onzorgvuldig of onrechtmatig jegens Villa Vredeoord is (rov. 4.14, vierde volzin).

2.9.3

Het hof heeft onder meer onderzocht of Vieya/Casade aansprakelijk is door het bedrijfspand na 1 mei 2014 niet aan Villa Vredeoord te koop aan te bieden. Deze omschrijving van de feitelijke grondslag waarop Villa Vredeoord haar vorderingen baseerde, is ruim genoeg om ook het in onderdeel 3 bedoelde verwijt van grief 1.2 te omvatten, kort gezegd, dat Vieya/Casade vasthield aan de koopovereenkomst van 5/6 mei 2014 terwijl de koper daarvan af wilde en Villa Vredeoord inmiddels in staat was de aankoop te financieren.4 Grief 1.2 betrof volgens de MvG schending van de maatschappelijke zorgvuldigheid en bevatte het feitelijke betoog dat in onderdeel 3 wordt bedoeld. Het hof heeft dit betoog mede behandeld in rov. 4.14 en (impliciet) verworpen als een uitvloeisel van zijn bij 2.9.2 weergegeven oordelen.

2.9.4

Het hof is kennelijk van oordeel geweest dat, waar het Vieya/Casade in haar verhouding tot Villa Vredeoord vrij stond om begin mei 2014 de koopovereenkomst met een derde ( [A] B.V.) aan te gaan, het haar ook vrij stond om aan die overeenkomst vast te houden en aan die overeenkomst (in gewijzigde vorm) uitvoering te geven. Het hof is voorts kennelijk van oordeel geweest dat daaraan niet in de weg staat de voortdurende wens van Villa Vredeoord om het pand te verwerven en dat Villa Vredeoord, naar zij stelt, daartoe begin juni 2014 wel in staat was. In rov. 4.14 vermeldt het hof dat een bod van Villa Vredeoord na haar brief van 28 april 2014 niet op korte termijn was te verwachten en dat in ieder geval Villa Vredeoord daarvoor in haar brief geen concrete aanwijzingen heeft vermeld. Deze oordelen geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zijn niet onbegrijpelijk en behoefden geen nadere motiering. Niet valt in te zien dat het hof dit betoog nog afzonderlijk had moeten beoordelen op basis van art. 6:74 BW, mede nu blijkens rov. 4.15 de rechtsverhouding tussen verhuurder en huurder wordt bepaald door de huurovereenkomst van 16 januari 2009 en de allonge van 28 mei 2014 en dat te dien aanzien geen wanprestatie is komen vast te staan (zie voor wat betreft de allonge de onderdelen 1 en 2). Het beroep op de redelijkheid en billijkheid als mogelijke aanvullende grond waaraan het hof had moeten toetsen is onvoldoende specifiek (art. 407 lid 2 Rv) en kan reeds daarom niet slagen. De klachten van onderdeel 3 stuiten hierop af.

Onderdeel 4

2.10

De louter voortbouwende klacht van dit onderdeel 4 dient eveneens te falen.

Slotsom

2.11

De slotsom is dat het principale cassatiemiddel faalt. Dit middel bevat naar mijn mening geen klachten die nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3 Bespreking van het voorwaardelijk incidentele cassatiemiddel

3.1

Het incidentele middel klaagt over de overweging in rov. 4.16 dat het voor de hand had gelegen wanneer Vieya in de periode dat de allonge van 28 mei 2014 tussen haar en Villa Vredeoord werd besproken kenbaar zou hebben gemaakt dat het pand inmiddels was verkocht.

3.2

Het middel is voorgesteld onder de voorwaarde dat het arrest in het principaal cassatieberoep (gedeeltelijk) wordt vernietigd. Nu aan de voorwaarde niet wordt voldaan, gezien het falen van het principale middel, behoeft het incidentele middel geen behandeling. Overigens richt dit middel zich tegen een overweging ten overvloede nu het hof heeft geoordeeld dat op Vieya geen mededelingsplicht rustte, zodat er geen belang zou bestaan bij behandeling ervan.

4 Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Rov. 2.1 van het in cassatie bestreden arrest.

2 7 mei 2017 viel op een zondag zodat krachtens art. 1 lid 1 Algemene termijnenwet de cassatietermijn eindigde op 8 mei 2017.

3 In de inleiding van onderdeel 1, alsmede in de repliek van Villa Vredeoord wordt nog ingegaan op de onderhandelingen omtrent de allonge. Daaromtrent worden echter geen klachten opgeworpen, waardoor dit niet nader zal worden behandeld.

4 In de toelichting op grief 1.2 (MvG p. 15) wordt een incident ex art. 843a Rv aangekondigd waarin wordt gevorderd dat Vieya een afschrift overlegt van de titel die ten grondslag ligt aan de levering aan [betrokkene 1] . Het hof bespreekt deze niet ingestelde vordering in rov. 4.2.