Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2017:291

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
07-04-2017
Datum publicatie
30-06-2017
Zaaknummer
16/02778
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2017:1185, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Procesrecht. Huur woonruimte. Eigenaar vordert verklaring voor recht dat gedaagde zonder recht of titel in woning verblijft. Verweer dat huurovereenkomst bestaat. Stelplicht en bewijslast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JBPr 2017/51 met annotatie van mr. F.J.P. Lock
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr: 16/02778

mr. R.H. de Bock

Zitting: 7 april 2017

Conclusie inzake:

[eiser]

(hierna: [eiser] )

eiser tot cassatie

advocaat: mr. P.S. Kamminga

tegen

[verweerder]

(hierna: [verweerder] )

verweerder in cassatie

niet verschenen

1 Feiten en procesverloop

In deze zaak heeft het hof Den Haag in zijn arrest van 16 februari 2016 de volgende feiten vastgesteld (rov. 1.1 tot en met 1.6).

1.1

[verweerder] heeft zijn hele leven in de bovenwoning aan [a-straat 1] te Den Haag (hierna: de bovenwoning) gewoond. Aanvankelijk woonde hij daar met zijn beide ouders. Nadat zijn vader was overleden woonde hij er met zijn moeder en tot slot, nadat zij was verhuisd naar een verpleeghuis, alleen. De oorspronkelijke huurovereenkomst met de ouders van [verweerder] is nooit op schrift gesteld.

1.2

Na het overlijden van de voormalig eigenaresse van de bovenwoning en parterre, [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1] ), heeft de makelaar van de erven [betrokkene 1] , [betrokkene 2] (hierna: de makelaar) [verweerder] benaderd met de vraag of hij de bovenwoning wilde kopen. [verweerder] is op dit aanbod niet ingegaan.

1.3

Op 15 februari 2003 heeft [eiser] door overdracht de eigendom verkregen van de bovenwoning en de onderliggende parterre.

1.4

Bij brief van 21 januari 2004 heeft de makelaar, die op dat moment de belangen van [eiser] behartigde, aan [verweerder] het volgende geschreven:

“U heeft recent een schrijven ontvangen van de eigenaar van de woning, [eiser] .

Hierin is gesteld dat u de huur van de door uw ouders gehuurde woning overmaakt aan [eiser] en dat daaruit niet de conclusie getrokken kan worden dat u thans de huurder of medehuurder bent. Tevens verzoekt hij u de brief voor akkoord te ondertekenen.

U heeft heden telefonisch contact met mij gezocht om te melden dat u het niet eens bent met de inhoud van de brief en u deze niet wenst te ondertekenen.

Namens de eigenaar melden wij u dat, indien u dit wenst, u een verzoek tot medehuurderschap kunt aanvragen bij de eigenaar. (…) ”

1.5

De moeder van [verweerder] is op 20 december 2011 op het adres van de bovenwoning uitgeschreven uit de gemeentelijke basisadministratie in verband haar verhuizing naar een verzorgingstehuis. Op 24 juli 2012 is zij overleden.

1.6

Bij brief van 3 februari 2012, verzonden naar het adres van de bovenwoning, heeft de makelaar aan de moeder van [verweerder] het volgende geschreven:

“(...) Wij hebben vernomen dat u, huurder van bovengemelde woning, op 20 december 2011 uitgeschreven bent van het bedoelde adres. De wettelijke termijnen in acht nemend constateren wij dat hiermee de huurovereenkomst per 1 maart 2012 eindigt. De woning dient per deze datum aan de eigenaar van de woning, [eiser] , te worden opgeleverd (…)”

1.7

Op 12 augustus 2013 heeft [eiser] [verweerder] gedagvaard voor de rechtbank Den Haag. Hij heeft gevorderd (i) te verklaren voor recht dat [verweerder] de bovenwoning vanaf 30 september 2012 zonder recht of titel in gebruik heeft, (ii) [verweerder] te veroordelen tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 175,28 per maand (zijnde de laatst geldende huurprijs) vanaf het eindigen van de huurovereenkomst tot de ontruiming, en (iii) [verweerder] te veroordelen om de bovenwoning binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis te ontruimen met het zijne en de zijnen, onder afgifte van de sleutels aan [eiser] .

1.8

Bij verstekvonnis van 28 augustus 2013 heeft de rechtbank Den Haag, sector kanton, de vorderingen van [eiser] toegewezen.

1.9

Tegen dit vonnis is [verweerder] in verzet gekomen. Bij vonnis van 24 oktober 2013 heeft de kantonrechter het verstekvonnis op formele gronden vernietigd en tevens de zaak verwezen naar Team Handel van de rechtbank Den Haag.

1.10

Vervolgens heeft [verweerder] een incidentele conclusie genomen waarin hij heeft aangevoerd dat Team Handel van de rechtbank onbevoegd is om van de vorderingen van [eiser] kennis te nemen. Voor het geval Team Handel wel bevoegd zou zijn heeft [verweerder] tevens voorwaardelijk inhoudelijk verweer gevoerd. Voorts heeft hij in (voorwaardelijke) reconventie gevorderd dat hem op grond van art. 7:268 lid 2 BW de status van huurder van de bovenwoning wordt verleend. De rechtbank (Team Handel) heeft zich bij vonnis van 18 december 2013 onbevoegd geacht om van het geschil van partijen kennis te nemen. Zij heeft de zaak (terug)verwezen naar de kantonrechter in de rechtbank Den Haag.

1.11

Na een comparitie van partijen op 12 februari 2014 heeft de kantonrechter bij vonnis van 17 maart 2014 de vorderingen van [eiser] toegewezen. De kantonrechter heeft [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering in (voorwaardelijke) reconventie. Verkort weergegeven heeft de kantonrechter geoordeeld (i) dat [verweerder] niet al vóór de overdracht van de woning aan [eiser] de hoofdhuurder is geworden op grond van een mondelinge afspraak met [betrokkene 1] , (ii) dat hij ook geen huurder is geworden op grond van gewoonterecht dan wel gerechtvaardigd vertrouwen, en (iii) dat hij evenmin als medehuurder op de voet van art. 7:268 lid 2 BW kan worden beschouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter verbleef [verweerder] daarom zonder recht of titel in de woning.

1.12

Nadien is de bovenwoning ontruimd.1

1.13

Tegen het vonnis van 17 maart 2014 heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij het hof Den Haag. Tegen [eiser] is verstek verleend. Bij verstekarrest van 26 mei 2015 heeft het hof het vonnis van 17 maart 2014, voor zover gewezen in conventie, vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [eiser] afgewezen.

1.14

Tegen het verstekarrest van 26 mei 2015 is [eiser] in verzet gekomen. In de verzetdagvaarding heeft hij de door [verweerder] tegen het vonnis van 17 maart 2014 aangevoerde grieven bestreden.

1.15

Bij arrest van 16 februari 2016 heeft het hof het verstekarrest van 26 mei 2015 bekrachtigd.

1.16

Bij dagvaarding van 13 mei 2016 heeft [eiser] – tijdig – beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van 16 februari 2016. Tegen [verweerder] is verstek verleend. [eiser] heeft zijn standpunt schriftelijk doen toelichten.

2 Bespreking van het cassatiemiddel

2.1

Het middel bevat onder 1 tot en met 3 een inleiding met daarin enkele uitgangspunten. Vervolgens wordt een klacht gericht tegen de rov. 8 en verder. Daarin heeft het hof als volgt overwogen:

“8. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning verblijft, op [eiser] rusten. [eiser] beroept zich immers op de rechtsgevolgen van dat feit, terwijl [verweerder] dat feit gemotiveerd heeft betwist. Het enkele feit dat de huurovereenkomst oorspronkelijk door de ouders van [verweerder] is aangegaan, is niet voldoende voor de conclusie, ook niet bij wijze van vermoeden, dat [verweerder] thans zonder recht of titel in de woning verblijft, aangezien dat feit niet uitsluit dat [verweerder] op enig moment met [betrokkene 1] is overeengekomen dat hij (mede)huurder van de woning zou zijn. Ook het feit dat een inwonend kind in beginsel niet als medehuurder wordt aangemerkt, laat onverlet dat later anders kan zijn overeengekomen.

9. [eiser] heeft zijn standpunt dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning verblijft niet anders onderbouwd dan met de hierboven weergegeven stellingen. [verweerder] heeft deze betwist en heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat hij met [betrokkene 1] mondeling heeft afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij in hoger beroep een verklaring overgelegd van [betrokkene 3] , een neef van [betrokkene 1] , die de erfenis van [betrokkene 1] heeft afgewikkeld en de communicatie met [betrokkene 2] heeft gevoerd. De verklaring, die gericht is aan de broer van [verweerder] , luidt als volgt: “Van je ouders en van [betrokkene 1] hebben wij indertijd begrepen dat uw broer mede huurder was van het betreffende appartement. Wij hebben toen geadviseerd om in ieder geval de betalingen door uw broer te laten verrichten. (...). Het is wel evident dat het in de bedoeling lag uw broer als eerste huurder aan te merken. (...)” [verweerder] heeft voorts erop gewezen dat hij vanaf januari 2003 de huurbetalingen heeft verricht, eerst aan [betrokkene 1] en daarna aan [eiser] (waartegen [eiser] in eerste instantie niet heeft geprotesteerd), en dat hem bovendien na het overlijden van [betrokkene 1] het recht van eerste koop is aangeboden.

10. Het hof is van oordeel dat bij deze stand van zaken niet kan worden geconcludeerd dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning verbleef. Met zijn stellingen over de waarde van de verklaring van Van Belle miskent [eiser] dat het niet aan [verweerder] te bewijzen dat hij (mede)huurder is, maar aan [eiser] om aan te tonen dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning verblijft.

11. Het feit dat [eiser] zich bij brief van 21 januari 2004 heeft verzet tegen (mede)huurderschap van [verweerder] is ook onvoldoende voor de conclusie dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat dit (mede)huurderschap daarvóór reeds ontstaan kan zijn. Daarbij komt dat [verweerder] , zo volgt uit dezelfde brief, meteen bezwaar heeft gemaakt tegen het standpunt van [eiser] . De in verzet door [eiser] overgelegde schriftelijke verklaring van [betrokkene 2] sluit bij de inhoud van deze brief aan en leidt dus niet tot een andere conclusie. Datzelfde geldt voor de in hoger beroep door [eiser] overgelegde schriftelijke verklaring van [betrokkene 4], die immers inhoudt dat [verweerder] zich heeft verzet tegen het standpunt van [eiser] dat uitsluitend de ouders van [verweerder] huurder waren.

12. Hoewel juist is dat uit het feit dat door [verweerder] betalingen zijn gedaan niet zonder meer kan worden afgeleid dat hij huurder is, volgt daaruit evenmin dat hij geen huurder is. Datzelfde geldt voor het feit dat de woning aan [verweerder] te koop is aangeboden; ook daaruit kan geen conclusie worden getrokken die voor de onderbouwing van het standpunt van [eiser] relevant is.

13. Het bovenstaande betekent dat niet kan worden aangenomen dat [verweerder] zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef. Het hof passeert het bewijsaanbod van [eiser] omdat het niet voldoende gespecificeerd is en dus niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld. (…)

14. Uit het voorgaande volgt dat het verzet faalt. Het verstekarrest zal worden bekrachtigd. (…)”

2.2

Het middel klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot de stelplicht en bewijslast van partijen. Het hof heeft miskend dat weliswaar op [eiser] de stelplicht en de bewijslast rust van de stelling die ten grondslag is gelegd aan de vordering dat [verweerder] zonder recht of titel in de bovenwoning verblijft, maar dat op [verweerder] de stelplicht en bewijslast rust met betrekking tot zijn stellingen bij wijze van verweer waaruit zou voortvloeien dat hij niet zonder recht of titel in de woning zou verblijven, nu [verweerder] zich in dat verband beroept op de rechtsgevolgen van zijn stellingen. Ook heeft het hof volgens het middel aldus op ondeugdelijke gronden het bewijsaanbod van [eiser] dat betrekking had op de stellingen van [verweerder] met de strekking dat hij wel een titel had voor verblijf in de bovenwoning na het overlijden van zijn moeder, verworpen.

2.3

Bij de bespreking van de klachten is tot uitgangspunt te nemen dat het eigendomsrecht het meest omvattende vermogensrecht is dat een persoon op een zaak kan hebben (art. 5:1 lid 1 BW). Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op de wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen (art. 5:1 lid 2 BW). Aan het eigendomsrecht kunnen derhalve beperkingen kleven. Tot de rechten van anderen behoren onder meer rechten van huurders.

2.4

Het oordeel dat iemand zonder recht of titel ergens verblijft, hetgeen in een concreet geval meebrengt dat diegene inbreuk maakt op de eigendomsrechten van een ander, is een rechtsoordeel dat volgt uit bepaalde (vast)gestelde feiten. Indien de rechthebbende meent dat een ander zonder recht of titel in een hem in eigendom behorend pand verblijft en een ontruiming wenst te bewerkstelligen, dan dient hij feiten te stellen die het oordeel dat die ander zonder recht of titel in het pand verblijft, kunnen rechtvaardigen. Indien die feiten worden betwist, dan dient de steller die te bewijzen.2 Op zijn beurt dient gedaagde de zelfstandige rechtsgevolgen van feiten waarop hij zich beroept ter afwering van de vordering, te stellen en zo nodig te bewijzen.3

2.5

Het hof heeft overwogen dat de stelplicht en de bewijslast “van de stelling dat [verweerder] zonder recht of titel in de woning verblijft”, op [eiser] rusten, omdat hij zich beroept “op de rechtsgevolgen van dat feit”. Het hof heeft dit vervolgens zo ingevuld, dat op [eiser] de stelplicht en bewijslast rusten van de omstandigheid dat geen sprake is van een huurovereenkomst.

2.6

Dat oordeel is niet juist. [eiser] diende namelijk slechts feiten te stellen die de conclusie dat [verweerder] zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef, kunnen dragen. [eiser] heeft dat gedaan. Vervolgens was het aan [verweerder] om feiten te stellen en zo nodig te bewijzen die het rechtsgevolg kunnen dragen, dat hij uit hoofde van een huurovereenkomst gerechtigd is om in de woning te verblijven. Meer in het bijzonder was het aan [verweerder] om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, ter onderbouwing van zijn stelling dat hij medehuurder was dan wel dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders heeft overgenomen.4

2.7

Het hof heeft niet vastgesteld dat [verweerder] medehuurder van de bovenwoning was en ook niet dat hij op enig moment (met toestemming van de verhuurder) de huur van zijn ouders heeft overgenomen. Het hof heeft echter ook niet vastgesteld dat dit níet het geval is. Aldus is in het midden gebleven of [verweerder] uit hoofde van huur gerechtigd is tot het gebruik van de bovenwoning.
Na verwijzing zal het hof met toepassing van de regels van art. 7:267 en 7:268 BW (voortzetting huur door medehuurder na overlijden) moeten beoordelen of [verweerder] medehuurder is geworden en na het overlijden van zijn moeder huurder,5 dan wel of hij de huurovereenkomst met instemming van de verhuurder heeft overgenomen van zijn ouders (of moeder).

2.8

Uit het voorgaande volgt dat de cassatieklacht terecht is voorgesteld.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Zie het verstekarrest van het hof Den Haag van 26 mei 2015 (rov. 1.10) en het bestreden arrest (rov. 1.10).

2 Zie o.m. R.J.B. Boonekamp en W.L. Valk, Stelplicht en Bewijslast, 2016, aant. 2.1-2.3; W.D.H. Asser, Bewijslastverdeling, 2004, p. 59-60.

3 Asser 2004, p. 69-70.

4 Bijzondere overeenkomsten boek 7 en 7a, nr. 293. Vgl. ook M. van Schie, Derden in het huurrecht, opgenomen in: Huurrecht woonruimte, 2015, par. 12.3; T&C Huurrecht, aant. 4 onder c bij art. 7:267 (F. van der Hoek).

5 Zie over art. 7:268 BW Asser/Abas 5-II 2007/150 e.v., de Losbladige Huurrecht, art. 268 (M.E.L. Fikkers) en Hoofdlijnen in het huurrecht (red. A.M. Kloosterman, H.J. Rossel en M.H. Rozeboom), 2014, nr. 8.5.