Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2017:1178

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
27-10-2017
Datum publicatie
22-12-2017
Zaaknummer
17/00585
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2017:3252, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 lid 1 RO. Huurrecht bedrijfsruimte. Is beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr: 17/00585

mr. L.A.D. Keus

Zitting: 27 oktober 2017

Conclusie inzake:

[eiseres]

(hierna: [eiseres] )

eiseres tot cassatie

advocaat: mr. J. van Weerden

tegen

[verweerster]

(hierna: [verweerster] )

verweerster in cassatie

advocaat: mr. M.E. Bruning

Het gaat in deze zaak om de vraag of het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [eiseres] komt in cassatie met rechts- en motiveringsklachten op tegen het oordeel van het hof dat dit laatste het geval is. Verder klaagt [eiseres] over het passeren van haar bewijsaanbod.

1 Feiten en procesverloop

1.1

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten1.

  • -

    i) [verweerster] is in het kader van haar doelstelling, gericht op het behoud van architectonisch of historisch belangrijke gebouwen in Nederland, sinds 1962 eigenares van het pand [a-straat 2] te Amsterdam, het middelste van drie in 1644 door een toenmalige speculant voor woondoeleinden gerealiseerde panden (nrs. [1, 2 en 3] ). Zij heeft dit toen in (als hotel) verhuurde staat gekocht, met de bedoeling, zoals zij ook ten aanzien van haar overige bezit nastreeft, dit na ontmanteling en restauratie waarbij zo veel mogelijk de oorspronkelijke staat wordt hersteld, terug te brengen naar de oorspronkelijke bestemming, in dit geval dus wonen.

  • -

    ii) Vanaf 1 oktober 1973 verhuurde [verweerster] het pand aan wijlen [betrokkene 1] (geboren op [geboortedatum] 1934 en intussen overleden), die door indeplaatsstelling huurder was geworden en in het pand, samen met de panden [a-straat 4 en 5] , waarin hij reeds een hotelbedrijf dreef, een hotel heeft geëxploiteerd onder de naam “ [eiseres] ”. Dit hotel wordt thans onder dezelfde naam geëxploiteerd door [eiseres] , een besloten vennootschap die hiertoe is opgericht door [betrokkene 2] .

  • -

    iii) Bij brief van 14 april 2009 van de advocaat van [betrokkene 1] , mr J.G.M. de Koning, verzocht deze in het kader van de verkoop door [betrokkene 1] van zijn onderneming “ [eiseres] ”, aan [verweerster] om medewerking te verlenen aan een indeplaatsstelling van [betrokkene 1] aan (in die brief niet nader genoemde) nieuwe huurders. [verweerster] heeft dit bij brief van haar toenmalige hoofd huurzaken, [betrokkene 3] , van 17 april 2009 geweigerd:

“Indertijd hebben wij met [betrokkene 1] de afspraak gemaakt, zie bijlage, dat hij het pand [a-straat 2] te Amsterdam aan het eind van zijn huurperiode weer over zal dragen aan de Vereniging. Aangezien [betrokkene 1] , volgens de afgesloten huurovereenkomst, de [a-straat 2] te Amsterdam huurt als privé-persoon en wij deze afspraak in 1996 met hem hebben gemaakt beschouwen wij uw schrijven als een huuropzegging per 30 september 2009.”

[betrokkene 1] is echter ook na deze datum huurder gebleven.

  • -

    iv) Op 18 maart 2011 is [betrokkene 1] op bezoek geweest bij [betrokkene 4] , medewerker van [verweerster] . Blijkens overgelegde gespreksaantekeningen is daarbij onder meer aan de orde geweest dat [betrokkene 1] , die met gezondheidsklachten bleek te kampen, de panden [a-straat 4 en 5] aan [betrokkene 2] had verkocht, maar nr. 108 nog zelf “bestierde”. Voorts is gesproken over benodigd funderingsherstel en afgesproken werd zo spoedig mogelijk nadere afspraken te maken met betrekking tot [a-straat 2] .

  • -

    v) Tussen [verweerster] en [betrokkene 1] is vervolgens op 7 april 2011 een schriftelijke overeenkomst “beëindiging huurovereenkomst” ondertekend. In de considerans daarvan is onder meer vermeld, dat eerst onlangs was gebleken dat [betrokkene 1] sinds 2009 niet langer het hotelbedrijf uitoefent en dat partijen in november 1996 hadden afgesproken dat in een dergelijk geval de huurovereenkomst zou komen te vervallen. In de bepalingen is opgenomen en uitgewerkt, dat de huurovereenkomst per 31 december 2011 werd beëindigd.

  • -

    vi) Op 9 mei 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [betrokkene 2] en [verweerster] . Blijkens overgelegde gespreksaantekeningen werd van de zijde van [betrokkene 2] aangedrongen op meer tijd om de resterende hotelkamers in de panden nrs. [4 en 5] op te knappen, bijvoorbeeld een jaar uitstel, waarbij van hun zijde erop werd gewezen dat in nr. [2] alleen wordt overnacht en geen andere facilitaire functies aanwezig zijn. Blijkens die aantekeningen is op dat moment geen toezegging gedaan en zou [betrokkene 4] hierover nader berichten, waarbij de funderingsherstelplannen mede bepalend zouden zijn. In vervolggesprekken is gesproken over een tijdelijk huurcontract (vanaf 1 januari 2012) en is van de zijde van [betrokkene 2] aangedrongen op een latere einddatum.

  • -

    vii) Bij e-mail van 21 november 2011 aan [betrokkene 4] heeft [betrokkene 2] onder meer verzocht om het huurcontract op naam van [eiseres] te stellen en schreef hij in verband met de door hem gewenste latere einddatum:

“Vorige keer heeft u in uw gesprek aangegeven dat u liever een contract prefereert dat korter is dan 2 jaar, vanwege bepaalde huurrechten die ontstaan wanneer een huurder 2 jaar huurt. Daar heb ik alle begrip voor, dat u dit anders als een risico beschouwd wanneer het contract 2 jaar of langer wordt”.

Hierna volgt een aantal suggesties voor een einddatum in 2013, waarna [betrokkene 2] vervolgt met:

“Ik heb bij deze oplossingen zoveel mogelijk gedacht aan een win-win situatie, waarbij uw juridische plichten naar de huurder zoveel mogelijk worden beperkt en dus zo min mogelijk rechten ontstaan voor de huurder en (...)”.

(viii) Vervolgens is tussen [verweerster] en [eiseres] een schriftelijke “Tijdelijke huurovereenkomst bedrijfsruimte 22 december 2011” getekend, volgens welke, aldus art. 2.1 daarvan, [eiseres] “voor bepaalde tijd voor de periode van ten hoogste twee jaar, ingaande op 1 januari 2012 derhalve tot en met 31 december 2013” de bedrijfsruimte aan de [a-straat 2] huurde. In art. 2.2. is bepaald:

“Er is geen verlenging van de huurtermijn mogelijk in verband met restauratiewerkzaamheden. Tevens is geen sprake van huurbescherming (…)”.

De overeengekomen huurprijs is € 800,00 per maand en de contractuele bestemming (art. 5.1) “hotelonderneming (ten hoogste negen kamers, logies en ontbijt)”.

(ix) Bij e-mail van 11 juli 2013 aan “ [betrokkene 2] - [eiseres] ” schreef [betrokkene 4] onder meer:

“Graag zou ik op korte termijn een keer met mijn collega [betrokkene 5] langskomen om wat zaken door te spreken. We zijn allerlei opties voor het funderingsherstel aan het uitwerken. Willen daar binnenkort ook met de buren van nummer [1] over in gesprek.

Er lijkt, vanwege het vergunningentraject, een mogelijkheid om uw huursituatie nog met enkele maanden te verlengen, waarschijnlijk tot april 2014. Zou u daar gebruik van willen maken ?”

  • -

    x) Op 19 november 2013 is door het Stadsdeel Centrum aan [verweerster] een omgevingsvergunning verleend “voor het intern verbouwen/renoveren van het gebouw [a-straat 2] met bestemming daarvan tot woonhuis”. In de bijbehorende stukken is onder meer vermeld, dat van de bouwplannen tevens funderingsherstel deel uitmaakt, waarvan de manier nog moest worden gekozen en waarvoor de gegevens en stukken nog nageleverd zouden worden.

  • -

    xi) Bij brief van 3 december 2013 schreef [verweerster] aan [eiseres] :

“Zoals u weet gaan wij komend jaar de fundering van het pand aan de [a-straat 2] herstellen. Ook wordt de bestemming van het pand teruggebracht naar de oorspronkelijke, te weten woonhuis.

Wij zijn met elkaar een tijdelijke gebruiksovereenkomst aangegaan, welke als einddatum 31 december 2013 kent.

Zoals ik u enige maanden geleden al liet weten zijn wij bereid om de datum van Huurbeëindiging met drie maanden uit te stellen.

Derhalve komen wij in afwijking van artikel 2.1 van de met u gesloten overeenkomst overeen dat u uiterlijk op 31 maart 2014 het pand aan de [a-straat 2] te Amsterdam leeg en bezemschoon aan de Vereniging [verweerster] dient op te leveren. Tot de zomer van 2014 zullen vervolgens voorbereidende (sloop-)werkzaamheden plaatsvinden. Grofweg zal de planning er vanaf de zomer van 2014 als volgt uitzien (...).

Wij gaan ervan uit u hiermee afdoende te hebben geïnformeerd.”

(xii) Bij e-mail van 15 januari 2014 berichtte [betrokkene 2] namens [eiseres] [betrokkene 4] als volgt:

“Naar aanleiding van uw brief d.d. 3 december 2013 heb ik mijn huursituatie laten uitzoeken.

Het is mij gebleken dat ik als huurder een wettelijke bescherming geniet van 5 + 5 jaar, die is aangevangen per 1 januari 2012, omdat de tijdelijke huurperiode van twee jaar (met uw toestemming) is overschreden.

Omdat ik een zwaarwegend financieel belang heb bij voortzetting van de huur doe ik hierbij een beroep op de betreffende wettelijke regeling.”

  • -

    xiii) Bij vonnis van de Voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam van 19 juni 2014 is de vordering van [verweerster] tot ontruiming afgewezen.

  • -

    xiv) [verweerster] heeft bij brief van 5 februari 2015 voor zover nodig opgezegd tegen 31 december 2016 op grond van dringend eigen gebruik.

1.2

Bij exploot van 19 mei 2015 heeft [verweerster] [eiseres] voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam gedagvaard. [verweerster] heeft gevorderd primair een verklaring voor recht dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, alsmede [eiseres] te veroordelen tot ontruiming op straffe van een dwangsom en tot betaling van een gebruiksvergoeding. Subsidiair heeft [verweerster] gevorderd te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 31 december 2016, alsmede [eiseres] te veroordelen tot ontruiming op straffe van een dwangsom en tot betaling van een gebruiksvergoeding. Tot slot heeft [verweerster] gevorderd [eiseres] te veroordelen in de kosten van het geding.

1.3

[eiseres] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

1.4

Nadat bij vonnis van 10 juli 2015 een comparitie van partijen was gelast, welke comparitie op 16 oktober 2015 heeft plaatsgehad, heeft de kantonrechter bij eindvonnis van 27 november 2015 voor recht verklaard dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en heeft hij [eiseres] veroordeeld het gehuurde binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom. Voorts heeft de kantonrechter [eiseres] veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding en kosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

1.5

Bij exploot van 11 januari 2016 is [eiseres] van voornoemd eindvonnis in hoger beroep gekomen bij het hof Amsterdam met conclusie dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, alsnog de vordering van [verweerster] zal afwijzen. Bij haar appeldagvaarding heeft zij 21 grieven aangevoerd, waarin zij onder meer heeft betoogd dat, anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

1.6

Bij memorie van antwoord heeft [verweerster] gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen.

1.7

Bij arrest van 25 oktober 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:4278) heeft het hof geoordeeld dat de grieven van [eiseres] falen. Het hof heeft het bestreden vonnis bekrachtigd. Voor zover in cassatie van belang, heeft het hof hiertoe overwogen:

“3.3. In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft die vraag bevestigend beantwoord. [eiseres] heeft dit oordeel onder meer met de grieven 4, 5, 6, 12, 13 en 14 bestreden.

Het hof acht voor de beantwoording van deze vraag een aantal omstandigheden relevant, die door [eiseres] onvoldoende zijn weersproken. In het bijzonder acht het hof relevant dat:

- sprake is van een verlenging - en daarmee een overschrijding van de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW - met slechts drie maanden,

- [eiseres] zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst als bij het overeenkomen van deze verlenging op de hoogte was van de intentie van [verweerster] om geen huurbescherming te doen ontstaan en het gehuurde begin 2014 zelf te kunnen gebruiken voor omvangrijke werkzaamheden waarmee [eiseres] bekend was,

- [eiseres] bovendien in de correspondentie met [verweerster] had laten blijken deze intentie te kennen en had laten weten er alle begrip voor te hebben dat [verweerster] daarom een contract prefereerde dat korter was dan twee jaar en daarmee rekening te houden, waarbij zij er steeds op aandrong haar - zo lang als tegen die achtergrond mogelijk - het gehuurde te laten gebruiken,

- [eiseres] geen reden had om eind 2013 te menen dat de intentie van [verweerster] veranderd was,

- [verweerster] met genoemde laatste verlenging [eiseres] tegemoet kwam uit welwillendheid en niet in de eerste plaats om de (relatief geringe) opbrengst daarvan,

- [eiseres] haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan [verweerster] kenbaar heeft gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW was verstreken.

Het hof ziet in deze omstandigheden aanleiding om [eiseres] een beroep op huurbescherming te ontzeggen. Het hof houdt met dit oordeel tevens rekening met de overige omstandigheden van het geval, waaronder ook door [verweerster] geschetste belangen alsmede met het door [eiseres] geschetste financieel belang bij langere voortzetting van het gebruik van het gehuurde.

Net als de kantonrechter concludeert het hof dan ook dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming misbruik van recht oplevert. De grieven falen.

3.4.

De grieven 7, 8, 10 en 11 hebben betrekking op het beding van artikel 2.2. van de huurovereenkomst, waarmee afstand wordt gedaan van huurbescherming. Grief 8 is in zoverre terecht voorgesteld dat [eiseres] - anders dan de kantonrechter heeft overwogen - in eerste aanleg inderdaad de vernietiging van dat artikel heeft ingeroepen. Het beroep op vernietiging en hetgeen [eiseres] stelt, onder meer over de mogelijkheid dat [verweerster] dit beding door de kantonrechter had laten goedkeuren, kan echter niet tot een ander oordeel leiden. Het zou verstandig geweest zijn indien [verweerster] ten behoeve van de verlenging tot 31 maart 2014 - waarmee de termijn van art. 7:301 BW werd overschreden - de kantonrechter om goedkeuring van het beding zou hebben gevraagd. Het hof acht het vanwege de korte termijn van de verlenging zeer waarschijnlijk dat goedkeuring zou zijn gegeven. De omissie van [verweerster] neemt onder de omstandigheden van dit geval echter niet weg dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] een beroep doet op huurbescherming en dat zij misbruik(…) maakt van recht. De grieven stuiten daarop af.

3.5.

Op dit oordeel stuiten ook de grieven 1, 2 en 3 af. Deze grieven strekken er toe dat [eiseres] een beroep op huurbescherming toekomt, dat [verweerster] de huurovereenkomst had moeten opzeggen tegen het einde van de in de wet bepaalde huurperiode van vijf jaar en dat [eiseres] geen misbruik maakt van recht door haar beroep op huurbescherming.

[eiseres] heeft in dit verband nog verwezen naar een arrest van dit hof van 22 september 2005. In die zaak (…) bestond echter voortdurende onduidelijkheid over de datum waarop de verhuurder de beschikking diende te krijgen over het pand, nu deze datum - zoals [eiseres] zelf stelt - herhaaldelijk was uitgesteld. In deze zaak heeft [verweerster] tegen het einde van de voorziene einddatum eenmalig een verlenging van drie maanden aangeboden omdat de werkzaamheden later dan die einddatum zouden beginnen. Reeds daarom acht het hof die zaak onvergelijkbaar. Daarop stuit ook grief 15 af.

3.6.

De grieven 16 en 17 zijn gericht tegen het oordeel dat de huursom voor [verweerster] niet opwoog tegen het nadeel van uitstel van de verbouwing en de overweging dat [verweerster] uit louter welwillendheid [eiseres] drie maanden langer huurgenot gunde. Het door [eiseres] gestelde, onder meer dat [verweerster] een huurprijsherziening had kunnen vragen, brengt het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Zoals hiervoor onder 3.3. is overwogen concludeert het hof voorts dat, mede gelet op de geringe hoogte van het huurbedrag, [verweerster] de korte verlenging aan [eiseres] voorstelde om tegemoet te komen aan de wens van [eiseres] om het gehuurde zo lang mogelijk te gebruiken totdat [verweerster] zou starten met de verbouwingswerkzaamheden. De grieven slagen niet.

3.7.

Het hof acht gelet op het belang van [verweerster] bij spoedige ontruiming het opleggen van een dwangsom als na te melden gerechtvaardigd, zodat grief 18 faalt. Dat geldt ook voor de uitvoerbaarheid bij voorraad, waartegen [eiseres] zich met grief 20 verzet. Die grieven falen.

3.8.

Voor zover aan de grieven 9, 19 en 21 een zelfstandige betekenis toekomt, falen deze bij gebreke aan voldoende specifieke onderbouwing.

3.9.

[eiseres] heeft niet een voldoende specifiek bewijsaanbod gedaan dat ziet op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.

3.10.

De slotsom is dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [eiseres] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.”

1.8

[eiseres] heeft bij cassatiedagvaarding van 25 januari 2017 tijdig cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van 25 oktober 2016. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben de zaak vervolgens schriftelijk doen toelichten. [eiseres] heeft gerepliceerd. [verweerster] heeft van dupliek afgezien.

2 Bespreking van de cassatiemiddelen

2.1

Het cassatiemiddel komt met rechts- en motiveringsklachten op tegen de rov. 3.3, 3.4 (vanaf de tweede volzin), 3.6 (vanaf de tweede volzin) en 3.9, waarin het hof heeft geoordeeld dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat sprake is van misbruik van recht door [eiseres] . Het cassatiemiddel bestaat uit vier onderdelen.

2.2

Onderdeel 1 klaagt, zoals in de cassatiedagvaarding uitgewerkt onder 1.1-1.8, dat het hof ten onrechte heeft beoordeeld of het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat (i) [verweerster] niet zou hebben “verklaard waarom” het beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is en (ii) [eiseres] “dit bezwaar” in hoger beroep aan de orde zou hebben gesteld.

2.3

De rechter onderzoekt en beslist de zaak op de grondslag van hetgeen partijen aan hun vordering, verzoek of verweer ten gronde hebben gelegd, tenzij uit de wet anders voortvloeit (art. 24 Rv). Deze feitelijke grondslag moet door partijen zijn gesteld2. De rechter mag deze grondslag niet aanvullen met feiten en omstandigheden die de andere partij heeft gesteld of die hem ter comparitie, uit getuigenverhoor of deskundigenbericht zijn gebleken, tenzij deze feiten en omstandigheden alsnog aan de vordering, het verzoek of het verweer ten grondslag zijn gelegd. Hij moet, ook bij het aanvullen van rechtsgronden (art. 25 Rv), binnen de grenzen van de rechtsstrijd blijven. De staving van de grondslag mag de rechter wél afleiden uit zodanige feiten en omstandigheden en uit de feitelijke gevolgtrekking die hij daaruit maakt (art. 149 Rv)3.

2.4

Terecht klaagt het middel niet erover dat [verweerster] zich in rechte op het standpunt heeft gesteld dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (vergelijk de cassatiedagvaarding onder 1.1-1.3).

2.5

Anders dan het onderdeel suggereert (cassatiedagvaarding onder 1.1-1.7), heeft [verweerster] ter onderbouwing van haar stelling(en) dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (en dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming misbruik van recht oplevert), wel degelijk concrete feiten en omstandigheden aangevoerd (zie onder meer de inleidende dagvaarding onder 26-31, 40 en 41, de (pleit)aantekeningen comparitie van [verweerster] onder 13-17 en de memorie van antwoord onder 5, 10-11, 19-20, en 22-35). In rechte heeft [verweerster] zich op grond van die feiten en omstandigheden op het standpunt gesteld dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De klacht faalt daarom reeds wegens gemis aan feitelijke grondslag.

2.6

Evenzeer mist feitelijke grondslag de (voorwaardelijke) klacht (cassatiedagvaarding onder 1.8), inhoudende dat - voor zover uit de stellingen van [verweerster] in hoger beroep volgt waarom (volgens [verweerster] ) het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is - sprake is van een “op een laat moment in de procedure bijgebrachte stelling” die het hof niet had mogen honoreren, althans niet zonder [eiseres] in de gelegenheid te hebben gesteld daarop te reageren. Zoals uit de hiervóór (onder 2.5) opgesomde vindplaatsen blijkt, heeft [verweerster] zich niet eerst in hoger beroep, maar reeds in eerste aanleg gemotiveerd op het standpunt gesteld dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (en misbruik van recht oplevert). Van een schending van art. 19 Rv, waarop de klacht kennelijk doelt, is derhalve geen sprake.

2.7

Zelfs indien, zoals het middel stelt (cassatiedagvaarding onder 1.3 en 1.7), [verweerster] niet (voldoende) zou hebben aangevoerd waarom de door haar daartoe gestelde feiten en omstandigheden ertoe leiden dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, stond het naar mijn mening aan het hof vrij om bij de beoordeling van het beroep op derogerende werking naast de in dat kader ingeroepen feiten en omstandigheden ook alle overige te zijner kennis gebrachte en ten processe gebleken feiten en omstandigheden te betrekken en daaraan zijn eigen conclusies te verbinden4. Ook daarom faalt de klacht.

2.8

Anders dan het tweede deel van de klacht (cassatiedagvaarding, p. 3) stelt, heeft [eiseres] op de in het onderdeel vermelde vindplaatsen5“dit bezwaar” in hoger beroep niet aan de orde gesteld. Uit de vindplaatsen volgt dat [eiseres] , in de kern samengevat, heeft gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en dat zij stellingen van [verweerster] in dat verband heeft betwist, maar niet dat zij daarbij (tevens) heeft aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft beoordeeld of het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat [verweerster] niet zou hebben verklaard waarom het beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is. Ook in zoverre mist de klacht feitelijke grondslag.

2.9

De slotsom is dat onderdeel 1 van het middel faalt.

2.10

Onderdeel 2 (cassatiedagvaarding, p. 7) valt uiteen in twee subonderdelen (2A en 2B).

2.11

Subonderdeel 2A stelt, zoals in de cassatiedagvaarding uitgewerkt onder 2.1-2.7, dat het hof het bestreden oordeel ten onrechte niet heeft voorzien van een motivering die zowel verklaart waarom het beroep van [eiseres] onaanvaardbaar is, als aantoont dat het hof rekening heeft gehouden met de in acht te nemen terughoudendheid, zodat dat oordeel rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is.

2.12

Het hof heeft, anders dan de (toelichting op de) klacht suggereert, zich wel degelijk gerealiseerd dat [eiseres] in beginsel (op grond van semi-dwingendrechtelijke bepalingen) een beroep op huurbescherming toekomt en dat het opzij zetten van deze huurbescherming op grond van de redelijkheid en billijkheid noopt tot een terughoudende toetsing. Het hof heeft immers beoordeeld of het beroep van [eiseres] op huurbescherming (welk beroep haar in beginsel toekomt) vanwege (onder meer) de in de rov. 3.3 genoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof heeft in zoverre voldoende terughoudendheid betracht6. De rechtsklacht van subonderdeel 2A faalt derhalve.

2.13

Het hof heeft (in rov. 3.3, slot) geconcludeerd dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat dit beroep misbruik van recht oplevert. Kern van de motivering van het hof zijn de in rov. 3.3 genoemde omstandigheden: (i) dat sprake is van een verlenging, en daarmee een overschrijding van de termijn van art. 7:301 lid 1 BW, met slechts drie maanden, (ii) [eiseres] zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst als bij het overeenkomen van deze verlenging op de hoogte was van de intentie van [verweerster] om geen huurbescherming te doen ontstaan en het gehuurde begin 2014 zelf te kunnen gebruiken voor omvangrijke werkzaamheden waarmee [eiseres] bekend was, (iii) [eiseres] bovendien in de correspondentie met [verweerster] had laten blijken deze intentie te kennen en had laten weten er alle begrip voor te hebben dat [verweerster] daarom een contract prefereerde dat korter was dan twee jaar en daarmee rekening te houden, waarbij zij steeds erop aandrong haar - zo lang als tegen die achtergrond mogelijk - het gehuurde te laten gebruiken, (iv) [eiseres] geen reden had om eind 2013 te menen dat de intentie van [verweerster] veranderd was, (v) [verweerster] met genoemde laatste verlenging [eiseres] tegemoet kwam uit welwillendheid en niet in de eerste plaats om de (relatief geringe) opbrengst daarvan, (vi) [eiseres] haar beroep op huurbescherming ook niet direct aan [verweerster] kenbaar heeft gemaakt maar heeft gewacht totdat de termijn van art. 7:301 lid 1 BW was verstreken, zodat [verweerster] niet alsnog op oplevering, uiterlijk op 31 december 2013, heeft kunnen insisteren.

Het hof heeft in de genoemde omstandigheden aanleiding gezien om [eiseres] een beroep op huurbescherming te ontzeggen (rov 3.3, zesde volzin). Het hof heeft in dat oordeel tevens de overige omstandigheden van het geval betrokken, waaronder (vii) de door [verweerster] geschetste belangen en (viii) het door [eiseres] geschetste financiële belang bij een langere voortzetting van het gebruik van het gehuurde.

2.14

Hoe het hof de hiervoor vermelde omstandigheden in concreto heeft gewaardeerd is feitelijk van aard en komt in beginsel niet voor toetsing in cassatie in aanmerking7. Het oordeel van het hof dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, is niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering. Anders dan de klacht stelt, verklaart de motivering van het hof waarom het beroep op huurbescherming onaanvaardbaar is. De motiveringsklacht van subonderdeel 2A treft derhalve geen doel.

2.15

Subonderdeel 2B betoogt dat het bestreden oordeel van het hof, juist ook gelet op de in acht te nemen terughoudendheid, onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is.

Ten eerste omdat het hof niet op kenbare wijze is ingegaan op de (volgens het middel) relevante stelling van [eiseres] dat de huurbescherming waarop zij zich beroept, uit kracht van de wet is ontstaan als gevolg van de keuze van [verweerster] om een reactie van [eiseres] af te wachten en niet op te zeggen of (achteraf) toestemming voor verlenging zonder huurbescherming aan de kantonrechter te vragen.

Ten tweede omdat het hof heeft miskend dat het wegvallen van de door [eiseres] vernietigde contractsbepaling, welke vernietiging het hof heeft erkend, automatisch tot gevolg heeft gehad dat [verweerster] met terugwerkende kracht moet worden geacht niet gerechtvaardigd te hebben kunnen vertrouwen op, kort gezegd, nakoming door [eiseres] , anders dan het hof, gelet op zijn opsomming in rov. 3.3, kennelijk heeft gemeend.

2.16

De eerste klacht van subonderdeel 2B (nader uitgewerkt in de cassatiedagvaarding onder 2.8-2.10) faalt wegens gemis aan feitelijke grondslag. Uit rov. 3.4 (in het bijzonder de zesde volzin: “De omissie van [verweerster] (om goedkeuring van art. 2.2 van de huurovereenkomst te vragen; LK) neemt onder de omstandigheden van dit geval echter niet weg dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] een beroep doet op huurbescherming en dat zij misbruik maakt van recht.”) en rov. 3.5 (waarin het hof heeft overwogen dat op het in rov. 3.4 in fine vervatte oordeel onder meer ook grief 1, die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in rov. 4 van diens vonnis dat opzegging van de huurovereenkomst door Vereniging [verweerster] niet nodig was geweest, afstuit8) volgt dat het hof de stellingen van [eiseres] inzake: (i) (het onbenut laten van) de mogelijkheid tot goedkeuring door de kantonrechter van het (door [eiseres] vernietigde) beding van art. 2.2 van de huurovereenkomst (waarmee afstand wordt gedaan van huurbescherming), (ii) het niet opzeggen door [verweerster] van de huurovereenkomst (dat volgens [eiseres] wel was vereist) en (derhalve ook) de met dit een en ander verband houdende stelling, kort gezegd, (iii) dat het aan [verweerster] zelf is te wijten dat [eiseres] een beroep op huurbescherming heeft kunnen doen, wel degelijk heeft betrokken in zijn oordeel dat het onder alle omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] een beroep op huurbescherming doet, alsmede dat zij misbruik maakt van recht (rov. 3.4 slot en 3.5).

Voor zover de klacht is toegespitst op het uitblijven van een reactie van [eiseres] op de brief van 3 december 2013, teken ik nog aan dat die brief volgens [verweerster] de bevestiging vormde van de afspraak dat [eiseres] het pand uiterlijk op 31 maart 2014 leeg en bezemschoon zou opleveren (zie in die zin reeds de inleidende dagvaarding onder 19). Aldus opgevat behoefde die brief geen reactie. Weliswaar heeft [eiseres] het standpunt ingenomen dat die brief niet meer dan een voorstel behelsde (zie in die zin reeds de conclusie van antwoord onder 25, alsmede de appeldagvaarding onder 28), maar de tekst van de genoemde brief (die als productie 11 bij de inleidende dagvaarding is overgelegd en als onderwerp “Bijgestelde einddatum huur 31 maart 2014” vermeldt) wijst in een andere richting (“Derhalve komen wij in afwijking van artikel 2.1 van de met u gesloten overeenkomst overeen dat u uiterlijk op 31 maart 2014 het pand aan de [a-straat 2] te Amsterdam leeg en bezemschoon aan de Vereniging [verweerster] dient op te leveren.”). Ook de kantonrechter en het hof lijken ervan te zijn uitgegaan dat overeenstemming ter zake was bereikt. Ik verwijs in dit verband naar rov. 6 van het vonnis van 27 november 2015, waarin de kantonrechter heeft overwogen dat het niet voor de hand lag dat voor de kortdurende verlenging voorafgaand separaat goedkeuring werd gevraagd of “de verlenging expliciet onder opschortende voorwaarde van verlening hiervan werd overeengekomen (waartegenover echter staat dat de kantonrechter in rov. 5 heeft geoordeeld dat [eiseres] , vanwege het falen van haar beroep op huurbescherming, het pand reeds sinds 1 januari 2014 zonder recht of titel bezet houdt), respectievelijk rov. 3.3 van het bestreden arrest, waarin het hof heeft overwogen dat “ [eiseres] zowel bij het aangaan van de huurovereenkomst als bij het overeenkomen van deze verlenging op de hoogte was van de intentie van [verweerster] om geen huurbescherming te doen ontstaan en het gehuurde begin 2014 zelf te kunnen gebruiken voor omvangrijke werkzaamheden waarmee [eiseres] bekend was” (onderstrepingen toegevoegd; LK). Bij het voorgaande komt dat, waar [verweerster] blijkens haar brief van 3 december 2013 onmiskenbaar van wilsovereenstemming over voortgezet gebruik tot 31 maart 2014 uitging, het op de weg van [eiseres] had gelegen terstond, althans tijdig voor 1 januari 2014, van een eventuele andere opvatting ter zake te doen blijken en dat [eiseres] zich bij die stand van zaken niet te goeder trouw erop kan beroepen dat [verweerster] naar aanleiding van het uitblijven van een reactie van [eiseres] op de brief van 3 december 2013 niet vóór 1 januari 2014 enige actie heeft ondernomen.

2.17

Anders dan de tweede klacht van subonderdeel 2B betoogt (hetgeen nader wordt uitgewerkt in de cassatiedagvaarding onder 2.14-2.18), heeft het hof niet miskend dat vernietiging (door [eiseres] ) van het beding van art. 2.2 van de huurovereenkomst (waarmee afstand wordt gedaan van huurbescherming) tot gevolg heeft gehad dat aan [eiseres] in beginsel een beroep op huurbescherming toekomt. Het hof is kennelijk van een wettelijk recht op huurbescherming uitgegaan, maar heeft (in de rov. 3.4 en 3.5 bij herhaling) geoordeeld dat het in de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiseres] zich op dit recht beroept en dat zij daarvan misbruik maakt.

Anders dan het onderdeel onder 2.17 suggereert, staat de vernietiging van de bedoelde bepaling door [eiseres] niet in de weg aan gerechtvaardigd vertrouwen van [verweerster] dat [eiseres] bereid was het pand uiterlijk op 31 maart 2014 aan haar op te leveren. Dat vertrouwen was niet slechts gebaseerd op de opname van de bedoelde bepaling in de tijdelijke huurovereenkomst, maar ook en vooral op het feit dat [eiseres] (ook reeds voor de sluiting van de tijdelijke huurovereenkomst) had geaccepteerd dat [verweerster] het pand zelf weer ter beschikking wilde hebben op het moment dat de omvangrijke werkzaamheden aan het pand een aanvang zouden kunnen nemen.

Overigens hield art. 2.2 van de tijdelijke (voor twee jaar gesloten) huurovereenkomst naar de letter niet meer in dat “geen sprake (is) van huurbescherming”; dat laatste was, gelet op de duur van de tijdelijke huurovereenkomst, juridisch ook correct (art. 7:301 lid 1 BW). Bij die stand van zaken miste art. 7:291 lid 1 BW toepassing (art. 7:301 lid 1 BW) en bestond voor vernietiging van art. 2.2 geen grond. Dat laatste zou anders kunnen zijn indien met de bepaling zou zijn beoogd een beroep op huurbescherming ook in geval van verlenging van de overeengekomen huur uit te sluiten, maar ook voor dat geval is het inroepen van de nietigheid door [eiseres] problematisch, nu [eiseres] zelf immers staande houdt dat geen verlenging van de huur tot 31 maart 2014 is overeengekomen.

Het onderdeel faalt eveneens, waar het onder 2.18 betoogt dat een beroep op derogerende werking zou neerkomen op een eis tot naleving van de vernietigde bepaling, die in strijd met de goede zeden of openbare orde zou zijn. Deze klacht miskent dat aan [eiseres] een beroep op huurbescherming is ontzegd, niet uit kracht van de door [eiseres] vernietigde bepaling, maar omdat een beroep op huurbescherming onder de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

2.18

Het in de cassatiedagvaarding onder 2.19 en 2.20 gestelde dat de “hypothetische toestemming van de kantonrechter” [verweerster] niets helpt omdat die hypothetische toestemming beperkt zou zijn geweest tot drie extra maanden, “terwijl [eiseres] thans aanspraak kan maken op drie extra jaren” en dat het hof zo bezien heeft miskend “dat [verweerster] er wel degelijk belang bij had, van haar uit bezien, zich terzake tot de kantonrechter te wenden”, leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover het hier al gaat om een separate klacht, miskent het onderdeel dat - indien [verweerster] de kantonrechter om goedkeuring van het onderhavige beding zou hebben gevraagd en deze goedkeuring zou hebben verkregen (hetgeen het hof zeer waarschijnlijk acht; rov. 3.4 vijfde volzin), [eiseres] juist geen aanspraak had kunnen maken op de door haar gestelde “extra jaren”.

Voor zover het onderdeel erop doelt dat ook in geval van rechterlijke goedkeuring het gebruik door [eiseres] na 31 maart 2014 zou zijn voortgezet, miskent het dat algemeen wordt aangenomen dat geen overeenkomst voor de wettelijke duur van vijf jaar gaat gelden als de huurder weet dat de verhuurder het gebruik van de bedrijfsruimte door de huurder na het verstrijken van de toegelaten termijn niet (zonder meer) wil voortzetten en hij toch niet tijdig tot ontruiming overgaat, zodat hij tegen de wil van de verhuurder bewerkstelligt dat hij langer dan de toegelaten termijn van de zaak gebruikmaakt 9.

2.19

Dat [verweerster] “willens en wetens niet heeft willen opzeggen” (zoals de cassatiedagvaarding onder 2.21 stelt), mist feitelijke grondslag. In de in het middel genoemde vindplaatsen10 ontbreken stellingen van die strekking.

2.20

Ten overvloede merk ik hierbij nog op dat de kantonrechter (in rov. 4 van het vonnis) heeft geoordeeld dat voor beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst geen opzegging door [verweerster] nodig was geweest. De tegen dat oordeel gerichte grief 1 heeft het hof, zo volgt uit rov. 3.5 van het arrest, verworpen. Daartegen heeft het middel geen specifieke klacht gericht, zodat in cassatie onbestreden vaststaat dat voor beëindiging van de onderhavige tijdelijke huurovereenkomst geen opzegging was vereist11. Voor zover de klachten ervan uitgaan dat opzegging wél was vereist, falen deze ook daarom.

2.21

Verder wordt in de toelichting op de klachten nog opgemerkt dat het hof geen of onvoldoende acht heeft geslagen op de navolgende (volgens het middel relevante) stellingen van [eiseres] : (a) dat toestemming door de kantonrechter niet zou zijn verleend, zodat [eiseres] , bij gebreke van opzegging door [verweerster] , recht zou hebben gehad op drie jaar extra huurbescherming12 (cassatiedagvaarding onder 2.22) en (b) dat in de afweging van het beroep op de semi-dwingendrechtelijke huurbescherming deze bescherming en het belang ervan zwaarder weegt dan het beroep van de verhuurder op voorgenomen funderingsherstel13 (cassatiedagvaarding onder 2.26).

2.22

Voor zover deze stellingen al moeten worden beschouwd als separate klachten, falen zij wegens gemis aan feitelijke grondslag.

Het hof heeft de eerste stelling wel degelijk in zijn oordeel betrokken (zie rov. 3.4 vijfde, volzin: “Het hof acht het vanwege de korte termijn van de verlenging zeer waarschijnlijk dat goedkeuring zou zijn gegeven.”, waaruit volgt dat naar het oordeel van het hof een door [verweerster] gevraagde toestemming wél zou zijn verleend), maar heeft haar verworpen.

Wat de tweede stelling betreft is er geen sprake van dat het bestreden oordeel zou impliceren dat het beroep van de verhuurder op voorgenomen funderingsherstel zonder meer zwaarder zou wegen dan het beroep van de huurder op huurbescherming. In de gedachtegang van het hof speelt het voorgenomen funderingsherstel veeleer een indirecte rol, in die zin dat [eiseres] ermee bekend was dat [verweerster] de huur met het oog op dat herstel niet tot na 31 december 2013 (respectievelijk 31 maart 2014) wilde laten voortduren (ook niet over de band van de wettelijke huurbescherming) en dat [verweerster] erop mocht vertrouwen dat [eiseres] zulks accepteerde en het gebruik van het pand na de genoemde datum (data) niet zou voortzetten.

2.23

Onder 2.23-2.25 klaagt het middel dat het hof zijn oordeel dat [eiseres] de plannen van [verweerster] met betrekking tot het pand onvoldoende zou hebben weersproken, niet kon motiveren aan de hand van het feit dat de in de memorie van antwoord onder 12 door [verweerster] gegeven reactie op de desbetreffende (en in de appeldagvaarding onder 14 vervatte) betwistingen van [eiseres] onweersproken is gebleven. De klacht mist feitelijke grondslag. In het bestreden arrest lees ik niet het oordeel dat [eiseres] de plannen van [verweerster] met betrekking tot het pand onvoldoende zou hebben weersproken14, laat staan dat het hof daarbij van beslissende betekenis zou hebben geacht dat hetgeen [verweerster] daarover als laatste (bij memorie van antwoord) heeft aangevoerd, onweersproken is gebleven.

2.24

Onderdeel 3 klaagt, zoals uitgewerkt in de cassatiedagvaarding onder 3.1-3.8, dat het hof zijn oordeel dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat sprake is van misbruik van recht door [eiseres] , ten onrechte heeft laten rusten op de in rov. 3.3 opgesomde omstandigheden en op de overweging dat [eiseres] die omstandigheden onvoldoende heeft weersproken, nu de desbetreffende overwegingen feitelijk ongegrond zijn, dan wel dat het hof door aldus te overwegen buiten de rechtsstrijd is getreden, althans dat het hof ten onrechte niet ook relevante stellingen van [eiseres] heeft beoordeeld, zodat dit oordeel rechtens onjuist is, dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende is gemotiveerd.

2.25

Bij wijze van toelichting en uitwerking wordt ten eerste aangevoerd dat het hof ten onrechte niet in zijn oordeel heeft betrokken dat [verweerster] het aan zichzelf heeft te wijten dat de door [eiseres] ingeroepen huurbescherming is ontstaan (cassatiedagvaarding onder 3.1). De klacht bouwt voort op de hiervóór reeds ongegrond bevonden eerste klacht van subonderdeel 2B en moet het lot van die klacht delen.

2.26

Ten tweede wordt aangevoerd (a) dat [eiseres] heeft gesteld15 dat de enkele overschrijding al de wettelijke huurbescherming in het leven roept en de door het hof vermeende, relatief geringe termijnoverschrijding zodoende geen gewicht in de schaal kan leggen, althans niet zonder nadere redengeving, die ontbreekt (cassatiedagvaarding onder 3.2), (b) dat geen sprake is van een onbetwiste stelling van [verweerster] op dit punt, omdat, anders dan het hof meent, [verweerster] niet heeft vermeld dat van een relatief geringe termijnoverschrijding sprake is, of aan een dergelijke stelling het door het hof genoemde rechtsgevolg heeft verbonden (cassatiedagvaarding onder 3.3), (c) dat uit de stelling16 dat [verweerster] het gebruik niet voor 31 december 2013 heeft kunnen verhinderen, onmiskenbaar voortvloeit dat ook [verweerster] van mening is dat elke termijnoverschrijding tot het ontstaan van de door [eiseres] ingeroepen bescherming leidt (cassatiedagvaarding onder 3.4) en (d) dat het hof zich ter zake dan ook ten onrechte buiten de rechtsstrijd heeft begeven (cassatiedagvaarding onder 3.5).

2.27

De klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Ik licht dat toe als volgt.

2.28

Het gestelde onder (a) treft geen doel. Het hof heeft klaarblijkelijk onder ogen gezien dat door de “overschrijding van de termijn van artikel 7:301 lid 1 BW”, al is het dan “met slechts drie maanden” (zie rov. 3.3, vijfde volzin, eerste gedachtestreepje), een beroep op huurbescherming is opengevallen. Dat behoefde het hof echter geenszins te beletten om te beoordelen of onder de omstandigheden van het geval een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en om daarbij mede de korte duur van de overschrijding in aanmerking te nemen. Zoals toegelicht bij de bespreking van subonderdeel 2B is het bestreden oordeel niet onbegrijpelijk en is het voldoende gemotiveerd.

2.29

Zoals toegelicht bij de bespreking van onderdeel 1 heeft [verweerster] ter onderbouwing van haar stelling(en) dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het beroep van [eiseres] op huurbescherming misbruik van recht oplevert, concrete feiten en omstandigheden aangevoerd. [verweerster] heeft onder meer gesteld dat sprake is van een verlenging (en daarmee een overschrijding van de termijn van art. 7:301 lid 1 BW) met drie maanden17. Dat [verweerster] de datum van huurbeëindiging met drie maanden wilde uitstellen volgt ook uit haar brief van 3 december 2013 (zoals weergegeven in rov. 2.11). [eiseres] heeft dit niet betwist. Bij zijn beoordeling of het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, mocht het hof de (in zijn ogen geringe) termijnoverschrijding van drie maanden derhalve als gezichtspunt betrekken. Door te oordelen dat relevant is de omstandigheid dat er sprake is van een verlenging van “slechts drie maanden” heeft het hof zich derhalve niet buiten de rechtsstrijd van partijen begeven, waarbij ik overigens eraan herinner dat, zoals hiervóór (onder 2.7) reeds aan de orde kwam, het aan het hof vrijstond om bij de beoordeling van het beroep op derogerende werking naast de in dat kader ingeroepen feiten en omstandigheden ook alle overige te zijner kennis gebrachte en ten processe gebleken feiten en omstandigheden te betrekken en daaraan zijn eigen conclusies te verbinden. Het gestelde onder (b) en onder (d) treft derhalve geen doel.

2.30

De onder (c) bedoelde stelling van [verweerster] houdt niet meer in dan dat [eiseres] , door niet vóór eind december 2013 op de brief van [verweerster] van 3 december 2013 te reageren (en door [verweerster] aldus in de veronderstelling te laten dat partijen het eens waren dat [eiseres] het gehuurde uiterlijk op 31 maart 2014 zou opleveren), [verweerster] de mogelijkheid heeft ontnomen om het gebruik na 31 december 2013 te belemmeren, waarbij kennelijk in het bijzonder is gedacht aan de mogelijkheid nog in de loop van de maand december 2013 op oplevering, uiterlijk op 31 december 2013, te insisteren. Die stelling zegt niets over de vraag of, zoals het onderdeel wil, ook naar het oordeel van [verweerster] elke overschrijding van de wettelijke termijn tot huurbescherming leidt18, nog daargelaten dat de opvatting van [verweerster] daarover, evenmin als die van [eiseres] , voor de beantwoording van die (rechts)vraag beslissend is. Voor zover het onderdeel onder (c) al een klacht bevat, is overigens niet duidelijk tegen welk oordeel of welke beslissing van het hof die klacht is gericht.

2.31

Ten derde - ten aanzien van de door het hof (in rov. 3.3) genoemde omstandigheid dat [eiseres] haar beroep op huurbescherming niet direct aan [verweerster] kenbaar heeft gemaakt maar daarmee heeft gewacht totdat de termijn van art. 7:301 lid 1 BW was verstreken - wordt in de cassatiedagvaarding het volgende aangevoerd: (a) dat het hof de gedachte dat [eiseres] haar beroep op bescherming bewust heeft uitgesteld tot na de ter discussie staande termijn, ten onrechte niet heeft gemotiveerd (cassatiedagvaarding onder 3.6), (b) dat die gedachte bovendien onbegrijpelijk of onvoldoende is gemotiveerd omdat zij strijdig is met het in rov. 2.12 weergegeven citaat uit het e-mailbericht van 15 januari 201419 van [eiseres] , waaruit blijkt dat [eiseres] zich pas na ontvangst van de brief van 3 december 201320 van [verweerster] op haar positie heeft beraden (cassatiedagvaarding onder 3.7) en (c) dat het hof in elk geval niet heeft vastgesteld, of bij gebreke van een stelling van een der partijen niet heeft kunnen vaststellen dat [eiseres] zich voor 31 december 201321 van haar toekomstige huurbescherming bewust was (cassatiedagvaarding onder 3.8).

2.32

Ook deze klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Anders dan het onderdeel (in het bijzonder in de cassatiedagvaarding onder 3.8) betoogt, heeft [verweerster] wel degelijk gesteld (in ieder geval impliciet) dat [eiseres] zich voor 31 december 2013 van haar toekomstige huurbescherming bewust was. Zo heeft [verweerster] onder meer het navolgende aangevoerd22:

“(…)

Had [verweerster] dit alles geweten dan had zij geen huurovereenkomst voor twee jaar aangeboden. Eind 2013 vertrouwde [verweerster] nog steeds appellante; zij besprak met haar de mogelijkheid om nog drie maanden gebruik te maken van het gehuurde natuurlijk onder de conditie dat appellante het gehuurde op 31 maart zou ontruimen. Appellante reageerde positief; dat lag ook in de lijn van de eerdere contacten en de opmerking van appellante in haar e-mail van 21 november 2011. Zij accepteerde een beperking van haar rechten; een win-winsituatie was haar benadering. Appellante heeft vervolgens bewust niet voor eind december 2013 gereageerd en daarmee [verweerster] de mogelijkheid ontnomen om het gebruik na 31 december 2013 te belemmeren (onderstreping toegevoegd; LK).”

en

“Ook deze grief kan het vonnis van de kantonrechter niet aantasten. Uit de feiten blijkt immers dat appellante wist dat [verweerster] welwillend was en dat zij geen huurovereenkomst wilde afsluiten en alleen daartoe bereid was als appellante afzag van huurbescherming. Dat bevestigt appellante zelfs nadrukkelijk in haar e-mail van 22 november 2011 aan [verweerster] waarin zij een oplossing voorstelt die tot een win- winsituatie leidt. Vervolgens reageert appellante bewust niet voor 31 december 2013 op de brief van [verweerster] en ontneemt zo [verweerster] de mogelijkheid om voor 31 december 2013 te laten weten dat zij met gebruik na 3(1) december 2013 niet akkoord kan gaan. Het samenstel van de gedragingen van appellante maakt dat er sprake is van een onaanvaardbaar beroep op huurbescherming en misbruik van dat beroep (onderstreping toegevoegd; LK).”

2.33

Zonder de feitelijke grondslag van de vordering van [verweerster] aan te vullen, kon het hof aldus in zijn oordeel betrekken de in rov. 3.3 genoemde omstandigheid dat [eiseres] haar beroep op huurbescherming niet direct aan [verweerster] kenbaar heeft gemaakt, maar heeft gewacht totdat de termijn van art. 7:301 lid 1 BW was verstreken. Het gestelde onder (c) faalt derhalve wegens gemis aan feitelijke grondslag.

Overigens lag de conclusie dat [eiseres] met haar beroep op huurbescherming heeft “gewacht” ook daarom voor de hand, omdat een snelle reactie op de brief van 3 december 2013, waarin van een tussen partijen bereikte wilsovereenstemming werd uitgegaan, alleszins voor de hand lag. Volgens [eiseres] was immers géén wilsovereenstemming bereikt en bij die stand van zaken zou de huurovereenkomst reeds op 31 december 2013 expireren. [eiseres] moet zich bewust zijn geweest dat, zolang zij zweeg, [verweerster] (althans in de visie van [eiseres] ) ten onrechte in de veronderstelling zou verkeren dat over een verlenging van het gebruik van het gehuurde gedurende drie maanden (en oplevering van het gehuurde door [eiseres] , uiterlijk op 31 maart 2014) wilsovereenstemming bestond. Om dat (volgens [eiseres] bestaande) misverstand bloot te leggen, was een onderzoek naar de huursituatie van [eiseres] zoals genoemd in het onder (b) bedoelde citaat, niet nodig.

Het hiervoor bedoelde citaat in rov. 2.12 weerlegt overigens niet dat [eiseres] bewust met haar beroep op huurbescherming heeft “gewacht”. Dat [eiseres] naar aanleiding van de brief van 3 december 2013 haar huursituatie heeft laten uitzoeken, impliceert allerminst dat het resultaat van dat (weinig gecompliceerde) onderzoek haar niet voor 1 januari 2014 bekend kon zijn. Waar de uitkomst van dat onderzoek geen andere kon zijn dat slechts bij voortgezet gebruik na 31 december 2013 van huurbescherming sprake zou zijn en [eiseres] , blijkens het bedoelde citaat, een zwaarwegend financieel belang had bij voortzetting van de huur, lijkt het niet te gewaagd te veronderstellen dat [eiseres] , indien zij zich een en ander voor 1 januari 2014 heeft gerealiseerd, bewust met haar beroep op huurbescherming heeft gewacht, opdat zij haar beroep op huurbescherming op enig voortgezet gebruik na 31 december 2013 kon doen steunen. De klacht onder (b) wordt tevergeefs voorgesteld.

2.34

Het oordeel van het hof getuigt ook niet van een onjuiste rechtsopvatting en is in het licht van het voorgaande voldoende begrijpelijk. Het gestelde onder (a) treft geen doel.

2.35.

Ook onderdeel 3 kan derhalve niet tot cassatie leiden.

2.36

Onderdeel 4 klaagt dat het hof [eiseres] ten onrechte niet tot (tegen)bewijslevering heeft toegelaten. Ter toelichting op deze klacht voert het middel (in de cassatiedagvaarding onder 4.1 en 4.2) aan dat kennelijk, blijkens rov. 3.9, het hof bewijs van het tegendeel van de door het hof in zijn overwegingen betrokken feiten en omstandigheden mogelijk heeft geacht. Hierom en gelet op het bewijsaanbod dat [eiseres] in hoger beroep heeft gedaan23, had het hof [eiseres] tot het leveren van (tegen)bewijs moeten toelaten. Daarbij geldt dat, anders dan waarvan het hof kennelijk is uitgegaan, [eiseres] haar aanbod tot het leveren van bewijs niet verder behoefde te specificeren dan zij heeft gedaan, dat uit dat bewijsaanbod een aanbod tot het leveren van tegenbewijs voortvloeit en dat [eiseres] niet gehouden kon worden haar aanbod tot het bijbrengen van tegenbewijs verder te specificeren dan zij heeft gedaan.

2.37

De klacht faalt reeds omdat zij niet voldoet aan de eisen van art. 407 lid 2 Rv. Zij werkt niet uit op welke punten het hof [eiseres] tot (tegen)bewijs had moeten toelaten en dat en waarom het aangeboden bewijs het hof tot een ander oordeel over de door het hof aangenomen derogerende werking van redelijkheid en billijkheid had moeten leiden24.

2.38

Het bewijsaanbod in de appeldagvaarding onder 47 zag op stellingen van [eiseres] inzake, kort gezegd, de huurprijs van de panden [a-straat 4 en 5] te Amsterdam. Hetgeen omtrent deze huurprijs door [eiseres] als verweer is aangevoerd was voor de beoordeling van de vraag of het beroep van [eiseres] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, niet relevant.

2.39

Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt ook niet in te zien hoe het algemene bewijsaanbod in de appeldagvaarding onder 5 tot een andere beslissing van het hof had kunnen leiden.

2.40

De conclusie is dan ook dat het passeren van het bewijsaanbod op de (kennelijke) grond dat het niet ter zake dienend is, niet onjuist noch onbegrijpelijk is. In dat kader merk ik nog op dat het onderdeel ook niet bestrijdt dat, zoals het hof in rov. 4.9 heeft overwogen, [eiseres] niet een voldoende specifiek bewijsaanbod heeft gedaan dat ziet op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden leiden.

2.41

Ook onderdeel 4 is mitsdien tevergeefs voorgesteld.

3 Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

Advocaat-Generaal

1 Ontleend aan de rov. 2.1-2.14 van het bestreden arrest.

2 HR 24 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY7929, NJ 2007/539 m.nt. H.J. Snijders, rov. 4.4.2.

3 Kamerstukken II 1999/2000, 206 855, nr. 3, p. 56.

4 Vgl. HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9550, NJ 2004/672. Zie ook H.N. Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Mon. BW nr. A5) 2017/6.43.5 en T.F.E. Tjong Tjin Tai, Processuele aspecten van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, WPNR 2002/6482, p. 259-266, in het bijzonder p. 264-265, onder verwijzing naar HR 30 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6344, NJ 2000/675, rov. 3.6.

5 Het middel verwijst onder 1.4-1.5 naar de appeldagvaarding onder 5, 12, 13, 28 en 35.

6 Vgl. Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014/413 en H.N. Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Mon. BW nr. A5) 2017/5.33.1.

7 HR 31 oktober 1969, ECLI:NL:HR:1969:AB6548, NJ 1970/25.

8 Uit rov. 3.5 blijkt dat het hof de eerste grief van [eiseres] aldus heeft opgevat “(…) dat [verweerster] de huurovereenkomst had moeten opzeggen tegen het einde van de in de wet bepaalde huurperiode van vijf jaar (…)”. De met die grief bestreden rov. 4 van het eindvonnis van de kantonrechter betrof echter het door [eiseres] veronderstelde vereiste van opzegging voor een beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst tegen de expiratiedatum (31 december 2013): “De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar betoog, dat voor beëindiging van de tijdelijke huurovereenkomst opzegging door [verweerster] nodig was geweest, welke is uitgebleven. Dit volgt niet uit de wet, terwijl artikel 2.3 van de overeenkomst alleen betrekking heeft op tussentijdse opzegging, dus tegen een datum vóór 31 december 2013. Bij gebreke daarvan zou de tijdelijke huurovereenkomst per die datum van rechtswege expireren, ware het niet dat [verweerster] aan [eiseres] een korte verlenging heeft gegund.” Tegen de door het hof aan de grief gegeven uitleg zijn in cassatie echter geen klachten gericht.

9 Vgl. voor de tweejaarstermijn T&C BW (2017), art. 7:301, aant. 3 (H.J. Rossel). Zie ook Asser/Rossel & Heisterkamp 7-II 2017/584 (“Algemeen wordt aangenomen dat een overeenkomst voor twee jaar of korter niet uitgroeit tot een gewone huurovereenkomst voor vijf jaar, als de huurder weet dat de verhuurder het gebruik door de huurder na het verstrijken van de tweejaarstermijn niet (of alleen onder bepaalde voorwaarden) wil voortzetten en hij desondanks de bedrijfsruimte niet tijdig ontruimt en op die manier bewerkstelligt dat hij er langer dan twee jaar gebruik van maakt.”).

10 Het middel verwijst naar de appeldagvaarding onder 24, 25 en 49.

11 Zie ook voetnoot 8.

12 Het middel verwijst naar de appeldagvaarding onder 39 en 40.

13 Het middel verwijst naar de appeldagvaarding onder 29.

14 Weliswaar wordt in rov. 3.3 gesproken van onvoldoende door [eiseres] weersproken omstandigheden, maar die omstandigheden betreffen, voor zover van belang, slechts de aan [eiseres] verklaarde intentie van [verweerster] .

15 Het middel verwijst naar de appeldagvaarding onder 3.

16 Het onderdeel verwijst naar de memorie van antwoord onder 11.

17 Zie onder meer inleidende dagvaarding onder 2, 19, 24, 26, 28, 30 en 40, de (pleit)aantekeningen comparitie van [verweerster] onder 9 sub iv en de memorie van antwoord onder 11, 13-15, 20, 21, 25 onder iv, 26 en 27.

18 In de memorie van antwoord onder 20 heeft [verweerster] eveneens gesteld dat zij door de beschreven gang van zaken het gebruik na 1 januari 2014 niet kon voorkomen, maar heeft zij daaraan uitdrukkelijk toegevoegd: “Dat betekent echter niet dat het feitelijk gebruik na 1 januari 2014 betekent dat [verweerster] dat in die zin heeft gedoogd of mogelijk gemaakt. [verweerster] gedoogde dat alleen áls er zekerheid was over de ontruiming per 31 maart 2014.” Zie ook voetnoot 9.

19 In de cassatiedagvaarding wordt kennelijk abusievelijk gesproken van 2015 in plaats van 2014.

20 In de cassatiedagvaarding wordt kennelijk abusievelijk gesproken van 2012 in plaats van 2013.

21 In de cassatiedagvaarding wordt kennelijk abusievelijk gesproken van 2012 in plaats van 2013.

22 Memorie van antwoord onder 11 resp. 40. Zie ook deze memorie onder 20.

23 Het middel verwijst naar de appeldagvaarding onder 5 (waar een algemeen bewijsaanbod is geformuleerd) en onder 47 (waar een specifiek bewijsaanbod is geformuleerd met betrekking tot de huurprijs voor de nummers [4 en 5] ).

24 Vgl. mijn voormalig ambtgenoot Spier in zijn conclusie (ECLI:NL:PHR:2013:1459) onder 4.69.2 vóór HR 24 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:157, RvdW 2014/199.