Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2016:610

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
15-04-2016
Datum publicatie
12-07-2016
Zaaknummer
15/01541
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2016:1446, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 lid 1 RO. Goederenrecht. Appartementsrecht. Art. 5:112 BW. Uitleg splitsingsreglement.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

15/01541

mr. De Bock

Zitting 15 april 2016

Conclusie inzake:

[eiseres]

(hierna: [eiseres] )

eiseres tot cassatie

advocaat: mr. P.S. Kamminga

tegen

Vereniging van Eigenaren [a-straat] 1 tot en met 271 (oneven nummers) te [plaats]

(hierna: de VvE)

verweerster in cassatie

1 Feiten

Het gerechtshof Den Haag heeft in zijn arrest van 30 december 2014 de volgende feiten tot uitgangspunt genomen (rov. 2.1-2.7).

1.1

Bij akte van splitsing van 10 januari 2002 zijn het perceel grond, gelegen aan de [a-straat] , kadastraal bekend [plaats] sectie [A] , nummer [001] , en de daarop te bouwen opstallen (zes woontorens en een parkeergarage), gesplitst in honderdzevenendertig appartementsrechten. In deze akte is tevens het reglement van splitsing vastgesteld, welk reglement is gebaseerd op het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992.

1.2

Bij dezelfde akte van splitsing is de VvE opgericht onder de naam: Vereniging van Eigenaars “ [a-straat] nummer 1 tot en met 271 (oneven nummers) te [plaats]”.

1.3

[eiseres] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [a-straat] 79. Haar broer is de feitelijke bewoner van dit appartement. Het appartement heeft een dakterras.1

1.4

Het reglement van splitsing bevat - voor zover van belang - de volgende bepalingen:

“(…) F. Gebruik, beheer en onderhoud van de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken.

Artikel 9.

9.1.

Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken wordt onder meer gerekend, voor zover aanwezig in het Gebouw:

a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte, de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en de dilatatie), de daken met en de dakbedekking, de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de lift- en leidingschachten, alsmede de vloeren en wanden die de scheiding vormen tussen Gemeenschappelijke Gedeelten of tussen (een) Gemeenschappelijk Gedeelte en (een) Privé Gedeelte(n) of tussen Privé Gedeelten;

b. de balkonconstructies, de (vlucht-)trappen, de galerijen, de entree(s), de hallen, de trappen, de lift(en), de algemene bergingen, de fietsenberging(en), alsmede de ruimten voor energievoorzieningen, de liftmachines, vuilcontainer(s) en overige collectieve voorzieningen;
(…)

9.2

Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken worden niet gerekend:

(…)

c. de afwerklagen van de balkons en/of de dakterrassen, voor zover aanwezig binnen een privé gedeelte;

alsmede die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de Eigenaar of de Gebruiker van respectievelijk uitsluitend dienstbaar zijn aan een Privé Gedeelte, voor zover in het Reglement niet anders vermeld.

9.3

De in Artikel 9.2 bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende Privé Gedeelte.

(…)

Artikel 13.

13.1.

Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de Vergadering is verboden.

13.2.

Het aanbrengen aan de buitenzijde van het Gebouw of een Privé Gedeelte van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed aan de buitenzijde van het Gebouw of het plaatsen van een schotelantenne op of aan een balkon of aan de buitenzijde van het Gebouw mag slechts geschieden met toestemming van de Vergadering of volgens de regels te bepalen in het Huishoudelijk Reglement.
(…)

Artikel 14.

14.1.

De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen verandering in het Gebouw aanbrengen, waardoor het architectonische uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. (…)

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé Gedeelten.

Artikel 17.

17.1

Iedere Eigenaar en Gebruiker heeft het recht op het uitsluitend gebruik van zijn Privé Gedeelte, mits hij aan de andere Eigenaars en Gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

17.2

Bij Huishoudelijk Reglement kan het gebruik van de Privé Gedeelten nader geregeld worden.

17.3

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht bij het gebruik van een Privé Gedeelte het Reglement en, voor zover aanwezig, het Huishoudelijk Reglement in acht te nemen.

(…)

Artikel 22.

(…)

22.2

Titel 4 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek is op de Eigenaars en Gebruikers van toepassing. (…)

K. Overtredingen

Artikel 29.

29.1.

Bij overtreding of niet-nakoming van een van de bepalingen van de wet, het Reglement en/of, voor zover aanwezig, het Huishoudelijk Reglement, hetzij door een Eigenaar, hetzij door een Gebruiker, zal het Bestuur de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of de niet-nakoming.

29.2.

Indien de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker binnen één maand na ontvangst van de hiervoor in Artikel 29.1 bedoelde aangetekende brief geen gevolg geeft aan de waarschuwing, kan het Bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste het bedrag dat door de Vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakomingen is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker tot de betaling van schadevergoeding, en onverminderd de andere maatregelen welke de Vergadering kan nemen krachtens de wet of het Reglement. De aldus verbeurde boete dient door de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker binnen vier weken na de dag van het opleggen van de boete te worden voldaan aan de Vereniging.

(…)

29.4.

Indien het bedrag van de boete niet binnen de hiervoor in Artikel 29.2 bedoelde termijn door de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker wordt voldaan, is het bepaalde in Artikel 6.1, eerste en tweede zin, van overeenkomstige toepassing.

(…)”

1.5

Het Huishoudelijk Reglement bepaalt, voor zover van belang:

“Artikel 11: Balkons

(…)
11.6 Het is niet toegestaan gemetselde plantenbakken op de balkons of terrassen te plaatsen.

11.7

Het is niet toegestaan vuurwerk vanaf balkons, terrassen of tuinen af te steken. (…)

Artikel 17: Overige bepalingen

(…)

17.6

De boete zoals die in artikel 29 lid 2 van het Reglement van Splitsing wordt genoemd, wordt vastgesteld op vijfduizend euro (€ 5.000). (…)”

1.6

Namens (het bestuur van) de VvE is [eiseres] bij aangetekende brief van 13 mei 2011 gesommeerd om de werkzaamheden betreffende een op haar dakterras te plaatsen constructie dan wel de onbevoegdelijke veranderingen aan het appartement(engebouw) te staken en gestaakt te houden en eventueel reeds uitgevoerde veranderingen ongedaan te maken. Daarbij is ook aanspraak gemaakt op een boete van € 5.000,- per overtreding in geval geen gehoor aan de sommatie wordt gegeven, omdat de VvE voor deze werkzaamheden geen toestemming heeft verleend.

1.7

[eiseres] heeft dhr. ing. A. Klaassen opdracht gegeven om de op het terras aanwezige windschermen en aangebrachte zonwering te beoordelen. Op 3 november 2011 heeft laatstgenoemde een rapport uitgebracht waarin, voor zover van belang, het volgende is vermeld:

“Volgens de opgave van Ingenieursbureau Peree (…) is er naast een permanente belasting rekening gehouden met een veranderlijke belasting van 250 kg/m².

Ingenieursbureau Peree geeft als toelichting:

 Permanente belasting: deze belastingen hebben een permanent karakter. Deze belastingen zijn meegenomen in de reeds gebouwde constructie

 Veranderlijke belasting: deze belasting is de feitelijk nuttige belasting welke op het balkon/terras toegelaten mag worden. Bij deze belasting worden ook eventuele bloembakken toegekend.

(…)

Het gewicht van de geplaatste materialen minus het gewicht van de verwijderde betontegels bedraagt 1710 kg

Het terras heeft een totale oppervlakte van ca. 30 m². De toegestane veranderlijke belasting bedraagt

30 x 250 kg= 7500 kg

Conclusie:

De aangebrachte variabele belasting blijft royaal onder de door Ingenieursbureau Peree opgegeven variabele belasting.”

2 Het procesverloop

2.1

Op 8 juni 2011 heeft de VvE [eiseres] gedagvaard voor de rechtbank ’s-Gravenhage. Zij heeft gevorderd [eiseres] te veroordelen om: (i) binnen twee maanden na betekening van het vonnis de onbevoegdelijk aangebrachte veranderingen ongedaan te maken en het appartement in de oorspronkelijke staat terug te brengen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag(deel) dat [eiseres] geheel of gedeeltelijk met de naleving van het vonnis in gebreke mocht blijven; (ii) het bestuur/de beheerder van de VvE toegang te verlenen tot de woning om te controleren of aan het vonnis uitvoering zal zijn gegeven, op straffe van (verbeurte van) een dwangsom van € 1.000,- per overtreding alsmede € 1.000,- voor iedere dag dat de overtreding voortduurt; (iii) aan de VvE te betalen de verbeurde boete van € 5.000,-, een en ander met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.

2.2

Aan haar vorderingen heeft de VvE ten grondslag gelegd dat [eiseres] zonder haar toestemming in strijd met het bepaalde in art. 13 lid 1, art. 13 lid 2 en art. 14 van het reglement van splitsing op het terras van haar appartement kunststof dan wel aluminium kozijnen en vier schuifpanelen heeft geplaatst dan wel doen plaatsen. Het betreft volgens de VvE een constructie in de vorm van een serre. [eiseres] is volgens de VvE gehouden om deze wijzigingen van het terras ongedaan te maken.

2.3

Bij vonnis van 19 september 2012 heeft de rechtbank, samengevat weergegeven, [eiseres] veroordeeld: (i) om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de op het terras van het appartement aan de [a-straat] 79 geplaatste constructie (serre) in zijn geheel te (doen) verwijderen, op straffe van (verbeurte van) een dwangsom van € 250,- per dag(deel) dat zij niet aan de veroordeling zal voldoen, tot een maximum van € 25.000,-; (ii) om na het verstrijken van de termijn van twee maanden (leden van) het bestuur van de VvE dan wel de beheerder ter inspectie van het terras op eerste aanvraag toegang te (doen) verlenen tot het appartement aan de [a-straat] 79; en (iii) om aan de VvE een boete te betalen van € 5.000,-. De rechtbank heeft [eiseres] verder veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van de VvE en heeft de veroordelingen tot betaling van sommen geld uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De overige veroordelingen zijn niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Aan haar beslissing heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat [eiseres] in strijd met de artikelen 13 lid 1 en 14 van het reglement van splitsing een constructie in de vorm van een opbouw op het terras van het appartement heeft geplaatst. Vanwege deze overtreding en de sommatie van 13 mei 2011 heeft de rechtbank op grond van art. 17.6 van het reglement van splitsing tevens de gevorderde boete toegewezen.

2.4

Tegen het vonnis van 19 september 2012 heeft [eiseres] , onder aanvoering van 14 grieven, hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Den Haag. Zij heeft aangevoerd, samengevat, dat zij niet in strijd met het splitsingsreglement heeft gehandeld.

2.5

De VvE heeft incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de beperkte uitvoerbaarheid bij voorraad van de veroordelingen in het vonnis alsmede tegen het maximeren van de dwangsom tot een bedrag van € 25.000,-. Verder heeft de VvE haar eis in incidenteel appel vermeerderd in die zin dat zij naast verwijdering van de constructie thans ook de verwijdering vordert van de windschermen aan de zijkant van het appartement van [eiseres] .

2.6

Bij arrest van 30 december 2014 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en, opnieuw rechtdoende, [eiseres] veroordeeld: (i) om binnen twee maanden na betekening van het arrest de op het terras van het appartement aan de [a-straat] 79 geplaatste constructie (serre) en de windschermen aan de zijkant van het appartement in zijn geheel te (doen) verwijderen; (ii) om aan de VvE te betalen een dwangsom van € 250,- voor elke dag of deel van een dag dat zij niet aan deze veroordeling(en) zal voldoen met een maximum van € 150.000,-; (iii) om na het verstrijken van de in de veroordeling tot verwijdering van de constructie en windschermen opgenomen termijn van twee maanden (leden van) het bestuur van de VvE dan wel de beheerder ter inspectie van het terras op eerste aanvraag toegang te (doen) verlenen tot het appartement aan de [a-straat] 79; en (iv) om aan de VvE het boetebedrag van € 5.000,- te betalen. Het hof heeft [eiseres] verder veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in de kosten van de procedure in principaal en incidenteel hoger beroep.

2.7

Bij dagvaarding van 30 maart 2015 heeft [eiseres] - tijdig - beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van 30 december 2014. De VvE heeft geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Vervolgens hebben partijen hun standpunten schriftelijk doen toelichten. [eiseres] heeft gerepliceerd en de VvE heeft gedupliceerd.

3 Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

[eiseres] heeft één middel van cassatie voorgesteld. Het middel bevat twee klachten, die elk meerdere onderdelen bevatten. Alvorens deze te bespreken, is het volgende voorop te stellen.2

3.2

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

3.3

Voor zover van belang bepaalt art. 5:112 lid 1, aanhef en onder c, BW dat het splitsingsreglement moet inhouden een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Het vierde lid bepaalt dat het splitsingsreglement kan inhouden een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten. Art. 5:119 lid 1 BW bepaalt, voor zover van belang, dat een appartementseigenaar zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen mag aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Op grond van het tweede lid is hij verplicht de vereniging van eigenaars onverwijld van een verandering kennis te geven.

3.4

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW).3 De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan de minuut te hechten splitsingstekening waarop de begrenzingen van de privégedeelten moeten worden aangegeven (art. 5:111, aanhef en onder b, BW in verbinding met art. 5:109 lid 2 BW). De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen. Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privégedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.4

3.5

In de rechtspraak van de Hoge Raad is de vraag aan de orde geweest op welke wijze de omvang van een privégedeelte moet worden vastgesteld. Daarop werd beslist dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken.5

3.6

In 2013 heeft de Hoge Raad, wederom in het kader van de vaststelling van de begrenzingen van een privégedeelte, enige nadere maatstaven gegeven voor de uitleg van bedoelde splitsingsstukken. In het geval in kwestie had het hof betekenis toegekend aan ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning. De Hoge Raad overwoog als volgt:6

“3.4.2 (…) Het hof heeft (…) terecht tot uitgangspunt genomen dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58), en dat het bij de uitleg daarvan aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening (vgl. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM:8933, NJ 2011/111). De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.

3.5.1

Onderdeel 2.2 strekt ten betoge dat, indien zich een tegenstrijdigheid aandient tussen de splitsingstekening en de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.

3.5.2

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen - waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan - en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening. Het onderdeel faalt.”.

3.7

In een uitspraak uit 2014, waarin aan de orde was de vraag van welk deel van de gemeenschappelijke tuin van een appartementencomplex bepaalde appartementseigenaren exclusief gebruik mogen maken, heeft de Hoge Raad deze maatstaf herhaald.7

Klacht 1

3.8

De klacht bevat vijf onderdelen (a tot en met e) en is gericht tegen rov. 3.2.1. Daarin heeft het hof als volgt overwogen (voor de leesbaarheid citeer ik tevens de rechtsoverwegingen 3.1 en 3.2):

“3.1 Grieven 1 tot en met 10 in het principaal appel hebben betrekking op de vraag of [eiseres] heeft gehandeld in strijd met het splitsingsreglement door een stalen constructie waaraan windschermen en zonwering zijn bevestigd op het terras van haar (penthouse) appartement te plaatsen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.2.1

De vraag die voorligt is of [eiseres] heeft gehandeld in strijd met het eerste en/of tweede lid van artikel 13 van het splitsingsreglement, dat deel uitmaakt van de onder 2.1. bedoelde splitsingsakte. Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337). Tegen deze achtergrond overweegt het hof als volgt.

3.2.1.

[eiseres] stelt dat aan toetsing aan artikel 13 van het splitsingsreglement niet wordt toegekomen, omdat het terras behoort tot het privégedeelte van haar appartement en artikel 13 is geplaatst in hoofdstuk F met als titel “Gebruik, beheer en onderhoud van Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken”. Het hof volgt [eiseres] daarin niet. Bij de uitleg van een bepaling in een contract of reglement is het kopje waaronder het is geplaatst niet doorslaggevend. In dit geval geldt dat in artikel 13 lid 2 expliciet wordt verwezen naar de privégedeelten en dat het in artikel 13 lid 1 gaat om iedere op- of aanbouw. Toetsing aan artikel 13 is dan ook op zijn plaats, ongeacht of het terras gemeenschappelijk is of privé.”

3.9

Onderdeel a houdt in dat de beslissing van het hof in rov. 3.2.1, dat toetsing aan artikel 13 op zijn plaats is, ongeacht of het terras gemeenschappelijk is of privé, ofwel onjuist is, omdat die beslissing blijk geeft van miskenning van de eerder weergegeven maatstaf voor uitleg van de splitsingsstukken, ofwel op een onbegrijpelijke uitleg van het artikel berust en in zoverre ondeugdelijk is gemotiveerd.

3.10

Onderdeel b klaagt dat hof heeft miskend dat het bepaalde in de artikelen 9 t/m 16 van het Modelreglement 1992, waarvan de inhoud nagenoeg woordelijk is overgenomen in het splitsingsreglement, is bedoeld als een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten (van een appartementencomplex). Het onderdeel stelt dat een dergelijke regeling op grond art. 5:112, lid 1 onder c, BW verplicht in een splitsingsreglement moet worden opgenomen en dat deze regeling is te onderscheiden van de desgewenst in het reglement op te nemen regeling krachtens art. 5:112 lid 4 BW omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van de privégedeelten. Laatstbedoelde regeling is opgenomen onder hoofdstuk G (artikelen 17 tot en met 23) van het Modelreglement 1992. Ook deze bepalingen uit het Modelreglement zijn nagenoeg woordelijk overgenomen in de splitsingsakte, die dezelfde indeling heeft. Een en ander brengt volgens het onderdeel met zich dat het bepaalde in de artikelen 9 tot 16 van het splitsingsreglement niet anders kan worden uitgelegd dan als houdende een regeling voor wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten (en dus niet de privégedeelten).

3.11

Onderdeel c klaagt dat het hof niet heeft kunnen oordelen dat bij de uitleg van een bepaling in een contract of reglement het kopje waaronder het is geplaatst niet doorslaggevend is, voor zover het hof daarmee tot uitdrukking heeft gebracht dat het gegeven dat art. 13 van het splitsingsreglement is geplaatst onder hoofdstuk F, ‘geen doorslaggevende betekenis heeft voor uitleg van die bepaling voor beantwoording van de vraag of deze regeling geeft voor gemeenschappelijke gedeelten dan wel, of mede, voor privé gedeelten’. Volgens het onderdeel heeft het hof miskend dat deze bepaling is vervat in de verplichte regeling als bedoeld in art. 5:112 lid 1 onder c BW, de regeling voor wat betreft gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en daarom niet zo kan worden begrepen dat deze bepaling tevens ziet op (de onverplichte) regeling van privégedeelten, die afzonderlijk is gegeven in het reglement onder hoofdstuk G. Het onderdeel klaagt dat het hof niet heeft kunnen oordelen dat toetsing aan art. 13 van het splitsingsreglement in deze zaak op zijn plaats is, ongeacht of het dakterras van [eiseres] gemeenschappelijk is of privé. Het hof heeft daarmee miskend dat het bepaalde in art. 13 van het splitsingsreglement niet van toepassing is, omdat het dakterras geen gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex vormt, maar een privégedeelte is, mede blijkens het bepaalde in art. 9, lid 2 onder c, van het splitsingsreglement in verbinding met art. 9 lid 3 van het reglement, waarvan het gebruik, beheer en onderhoud regeling vindt in het bepaalde in de artikelen 17 tot (en met) 27 van het splitsingsreglement en voorts het huishoudelijk reglement. Het onderdeel wijst er in dat kader verder op dat in art. 9, lid 1 onder a, van het splitsingsreglement terrassen niet worden vermeld als behorend tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, zulks in afwijking van het Modelreglement 1992.

3.12

Onderdeel d klaagt dat de door het hof in rov. 3.2.1 gegeven uitleg ondeugdelijk is. Het onderdeel voert in dat verband aan dat art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement zich, mede bezien in samenhang met de regeling in hoofdstuk F van het splitsingsreglement, niet anders laat uitleggen dan dat het daarbij aankomt op de buitenzijde van het gebouw alsmede de buitenzijde van een privé gedeelte. Hiervan is te onderscheiden de regeling van het gebruik van privégedeelten zelf, die is te vinden in de artikelen 17 e.v. van het splitsingsreglement. Het onderdeel verwijst in dat kader ook naar de artikelen 11 lid 6 en 11 lid 7 van het huishoudelijk reglement en naar art. 13 van dat reglement, waarin volgens het onderdeel niet besloten ligt een verbod tot plaatsing van een constructie als de onderhavige met windschermen en zonwering op een tot het privégedeelte behorend terras. Het onderdeel klaagt verder dat ondeugdelijk is de uitleg die het hof geeft aan art. 13 lid 1 van het splitsingsreglement, voor zover het hof heeft geoordeeld dat het zou gaan om iedere op- of aanbouw. Het hof heeft daarmee miskend dat art. 13 lid 1 slechts ziet op de op-, aan-, of onderbouw van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, zoals geregeld in hoofdstuk F, dat dient ter uitvoering van art. 5:112 lid 1 aanhef en onder c, BW (een regeling omtrent het gebruik, het beheer, en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt). De door het hof gegeven uitleg verdraagt zich ook niet met het bepaalde in art. 5:119 BW, waaruit voortvloeit dat een appartementseigenaar zonder toestemming van de overige appartementseigenaars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen mag aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Het in art. 13 lid 1 van het splitsingsreglement bepaalde laat volgens het onderdeel niet de uitleg toe dat deze bepaling is aan te merken als een bepaling als bedoeld in art. 5:119 lid 4 BW dat, voor zover van belang, bepaalt dat bij het splitsingsreglement van het bepaalde in art 5:119 BW kan worden afgeweken.

3.13

De onderdelen lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.
In het licht van het hiervoor in 3.3 geschetste onderscheid dient de feitenrechter in een appartementsrechtengeschil dat hem wordt voorgelegd, eerst na te gaan of het gedeelte waar het geschil betrekking op heeft, een gemeenschappelijk gedeelte dan wel een privégedeelte betreft. Vervolgens dient hij aan de hand van de van toepassing zijnde splitsingsakte en het splitsingsreglement na te gaan of en, zo ja, welke regels gelden voor het gedeelte in kwestie. In de onderhavige zaak bevat het splitsingsreglement artikelen die specifiek betrekking hebben op het gebruik, beheer en onderhoud van gemeenschappelijke gedeelten en zaken (Hoofdstuk F, artikelen 9 t/m 16) en artikelen die specifiek betrekking hebben op het gebruik, beheer en onderhoud van privégedeelten (Hoofdstuk G, artikelen 17 t/m 23).

3.14

De vraag rijst of het dakterras in de onderhavige zaak moet worden aangemerkt als een privégedeelte of als een gemeenschappelijk gedeelte. Als het laatste het geval is, dan dienen de onderdelen alle reeds te falen op de grond dat [eiseres] in dat geval voor het neerzetten van de constructie in kwestie op grond van art. 13 lid 1 en/of art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement hoe dan ook toestemming nodig had van de VvE. Het staat vast dat die toestemming niet is gegeven.
In appel hebben partijen gedebatteerd over de vraag of het dakterras een privégedeelte is dan wel behoort tot de gemeenschappelijk gedeelten (zie de grieven VI, VIII en IX in het principaal appel). Het hof heeft over deze grieven niet expliciet zijn oordeel gegeven en heeft de kwestie in rov. 3.2.1 in het midden gelaten, evenals de rechtbank dat had gedaan (rov. 4.5). Echter, nu het hof in rov. 2.3 bij de feitenvaststelling heeft overwogen dat [eiseres] eigenaar is van ‘het appartementsrecht (met dakterras) aan de [a-straat] nummer 79’ en dit oordeel in cassatie niet is bestreden, moet ervan worden uitgegaan dat het dakterras van [eiseres] een privégedeelte betreft.
Overigens is uit de omschrijving van het appartementsrecht van [eiseres] in de splitsingsakte (prod. 2 inleidende dagvaarding, p. 42-43) niet duidelijk af te leiden of het dakterras een privégedeelte is of tot de gemeenschappelijk gedeelten behoort. Ook het splitsingsreglement geeft geen uitsluitsel, zij het dat daarin in art. 9 lid 1, aanhef en onder a, onder meer als gemeenschappelijk worden aangemerkt de daken met en de dakbedekking alsmede de vloeren die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk gedeelte en (een) privégedeelte(n) of tussen privégedeelten. Dit zou erop kunnen duiden dat het dakterras moet worden aangemerkt als gemeenschappelijk.

3.15

Ervan uitgaande dat het dakterras een privégedeelte is, is vervolgens aan de orde of dit betekent dat uitsluitend Hoofdstuk G van het splitsingsreglement van toepassing is en Hoofdstuk F geheel buiten beschouwing dient te blijven. Dat is niet het geval. Bij de - naar objectieve maatstaven te geven - uitleg van het splitsingsreglement dient dit reglement in zijn geheel te worden gelezen, waarbij ook acht moet worden geslagen op de onderlinge samenhang tussen de verschillende bepalingen en de ratio van die bepalingen. De plaatsing van bepaalde artikelen in een bepaald hoofdstuk in het splitsingsreglement biedt daarbij houvast, maar is niet in alle gevallen van beslissende betekenis. Het gaat om de meest aannemelijke tekstinterpretatie, mede gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van een bepaalde uitleg, in de context van het gehele reglement (zie hiervoor onder 3.6 en 3.7). De overweging van het hof, dat bij de uitleg van een bepaling in een contract of reglement het kopje waaronder het is geplaatst, niet (altijd) doorslaggevend is, is derhalve juist. De overweging geeft ook geen blijk van miskenning van de maatstaf zoals geformuleerd in de hiervoor onder 3.5 en 3.6 aangehaalde arresten.

3.16

In dit licht is de overweging van het hof, dat in dit geval geldt dat in art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement expliciet wordt verwezen naar de privégedeelten en dat het in art. 13 lid 1 gaat om iedere op- of aanbouw, zodat toetsing aan art. 13 van het splitsingsreglement op zijn plaats is, ‘ongeacht of het terras gemeenschappelijk is of privé’, niet onbegrijpelijk.

Art. 13 lid 1 van het splitsingsreglement bepaalt, ongeclausuleerd, dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. Lid 2 bepaalt, voor zover van belang, dat het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw of een privé gedeelte van zonneschermen en in het algemeen uitstekende voorwerpen slechts mag geschieden met toestemming van de vergadering of volgens de regels te bepalen in het huishoudelijk reglement. De constructie die [eiseres] heeft aan laten leggen weegt om en de nabij 1700 kilo en is geplaatst op het dakterras. De constructie is dan ook in ieder geval aan te merken als ‘een uitstekend voorwerp’ dat is geplaatst aan de buitenzijde van het gebouw. De constructie bevindt zich immers niet in het gebouw zelf. Deze omstandigheden zijn voor het hof klaarblijkelijk doorslaggevend geweest om te oordelen zoals het heeft gedaan. In het licht van de ratio van art. 13 van het splitsingsreglement is het oordeel allerminst onbegrijpelijk. Niet valt immers in te zien waarom het plaatsen van zonneschermen door een individuele appartementseigenaar aan de buitenkant van het complex wel toestemming behoeft van de vergadering en het plaatsen aan de buitenkant van een constructie die het veelvoudige weegt - en ook qua aanzien van het gebouw veel ingrijpender is - niet. In dit verband is tevens te wijzen op art. 14 lid 1 van het splitsingsreglement, op grond waarvan eigenaars en gebruikers als hoofdregel geen verandering in het gebouw mogen aanbrengen waardoor het architectonische uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou kunnen worden. Hoewel deze bepaling blijkens de bewoordingen (‘in het Gebouw’) alleen betrekking heeft op inpandige veranderingen, heeft zij ook een uitstralende werking in die zin dat de ratio ervan meebrengt dat ook ingrijpende veranderingen aan de buitenkant van het complex, in dit geval op een dakterras, toestemming behoeven van de vergadering.

Ook de klacht dat de uitleg door het hof zich niet verdraagt met het bepaalde in art. 5:119 BW, faalt. Ingevolge het vierde lid kan bij reglement van dit artikel worden afgeweken. Anders dan onderdeel d stelt, kunnen de handelingen die worden genoemd in art. 13.1 en 13.2 van het splitsingsreglement tegen de achtergrond van de hiervoor weergegeven uitleg worden beschouwd als handelingen die nadeel toebrengen aan andere gedeeltes.

3.17

Onderdeel e bouwt uitsluitend voort op de voorgaande onderdelen en dient daarvan het lot te delen.

3.18

Het voorgaande brengt mee dat zowel de rechtsklachten als de motiveringsklachten van klacht 1 falen.

Klacht 2

3.19

De klacht bevat drie onderdelen (a tot en met c) en is gericht tegen rov. 3.3. Daarin heeft het hof als volgt overwogen:

“3.3. De VvE heeft haar eis in het incidenteel appel vermeerderd in die zin dat zij in hoger beroep vordert dat [eiseres] eveneens wordt veroordeeld tot verwijdering van de al langer geleden aangebrachte windschermen aan de zijkant van het appartement, ook wel door partijen aangeduid als de rasters/zijschermen, hierna te noemen: de windschermen. Of [eiseres] daartoe verplicht is hangt af van de uitleg van artikel 13 lid 2 van het splitsingsreglement, nu de VvE aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat [eiseres] door deze windschermen aan te brengen op haar dakterras in strijd met dit artikel heeft gehandeld. Het hof stelt voorop dat, zoals ter zitting door beide partijen aan de hand van foto’s is getoond en toegelicht, deze windschermen als volgt zijn geconstrueerd. De windschermen hebben een “L-vorm”. Ze bestaan uit houten staanders, die door middel van gaas aan elkaar zijn verbonden, en horizontale houten planken. De schermen blijven op hun plaats doordat op een horizontale plaat langwerpige bloembakken zijn geplaatst. Het hof overweegt dat de bedoeling van artikel 13 lid 2 is het aanbrengen aan de buitenzijde van voorwerpen te doen geschieden met toestemming van de vergadering van eigenaars of volgens de regels van het huishoudelijk reglement. In deze bepaling wordt een niet- limitatieve opsomming gegeven van voorwerpen. In die opsomming worden weliswaar niet met zoveel woorden windschermen genoemd, maar wel zonneschermen, bloembakken en spandoeken. Het hof is van oordeel dat de hierboven beschreven windschermen zozeer gelijkenis met deze voorwerpen vertonen dat deze windschermen in de context van de opsomming in artikel 13 lid 2 van het reglement zowel vallen onder de bloembakken als onder “in het algemeen uitstekende voorwerpen”. Dat, zoals [eiseres] heeft betoogd, de windschermen niet zijn vastgemaakt, vastgezet of bevestigd aan de buitenzijde van het gebouw doet aan dit oordeel niet af. Uit niets valt af te leiden dat artikel 13 lid 2 van het reglement beoogt dat alleen toestemming van de vergadering nodig is indien de voorwerpen aard- en nagelvast aan het gebouw zijn aangebracht. Vast staat dat [eiseres] de windschermen heeft geplaatst zonder toestemming van de vergadering (en overleg met de VvE). Gezien voorgaande uitleg handelt [eiseres] daarmee in strijd met artikel 13 lid 2 van het splitsingsreglement. Had [eiseres] wel toestemming gevraagd en was haar deze geweigerd, dan had zij de kantonrechter kunnen verzoeken het besluit van de vergadering de toestemming te weigeren te vernietigen. De kantonrechter had in dat geval een belangenafweging kunnen maken. In deze procedure komt het hof daar niet aan toe. Het voorgaande betekent dat de vordering van de VvE zal worden toegewezen.”

3.20

Onderdeel a houdt in dat de uitleg die het hof aan art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement heeft gegeven, niet in overeenstemming is met de maatstaf die het eerder in rov. 3.2 tot uitgangspunt heeft genomen, voor zover het hof daarbij betekenis heeft gehecht aan de door het hof aan de bepaling toegeschreven bedoeling, en niet mede aan de bedoeling die naar objectieve maatstaven is af te leiden uit de omschrijving in de akte, bezien in het licht van gehele inhoud van de akte.

3.21

Met zijn overweging over de bedoeling van art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement heeft het hof klaarblijkelijk beoogd tot uitdrukking te brengen dat bij de - naar objectieve maatstaven te geven - uitleg van het splitsingsreglement ook acht moet worden geslagen op de ratio van de aan de orde zijnde bepalingen. Zoals hiervoor is besproken bij punt 3.15, is dit de juiste maatstaf voor uitleg van het splitsingsreglement. Daarmee faalt de klacht.

3.22

Onderdeel b klaagt dat het bestreden oordeel onbegrijpelijk is, omdat de door het hof gegeven uitleg van art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement niet in overeenstemming is met hetgeen naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in de akte. Ten onrechte heeft het hof art. 13 lid 2 extensief uitgelegd, door onder de reikwijdte van deze bepaling ook te brengen voorwerpen die niet aan de buitenzijde zijn aangebracht, naar buiten op een privégedeelte. Deze uitleg verdraagt zich niet met hetgeen uit de context van de gehele inhoud van de akte valt af te leiden. In dat verband wijst het middelonderdeel erop dat de regeling van het gebruik van privégedeelten is geregeld in art. 17 van het splitsingsreglement, mede in samenhang met het huishoudelijk reglement voor zover dat een nadere regeling geeft voor het gebruik van de privégedeelten. In art. 11 lid 6 van het van toepassing zijnde huishoudelijk reglement is bepaald dat het niet is toegestaan om gemetselde plantenbakken op de balkons of terrassen te plaatsen. Voor zover art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement bepaalt dat het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw of een privégedeelte slechts mag geschieden met toestemming van de vergadering of volgens de regels te bepalen in het huishoudelijk reglement, betekent dit niet dat toestemming van de vergadering benodigd is voor het plaatsen van uitstekende voorwerpen óp een balkon of óp een terras, voor zover dat behoort tot het privégedeelte. Het oordeel van het hof impliceert, aldus nog steeds het onderdeel, dat art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement met zich brengt dat voor plaatsing van windschermen toestemming van de vereniging van eigenaren benodigd is, nu deze zouden zijn aan te merken als bloembakken en als ‘in het algemeen uitstekende voorwerpen’ in de zin van dat artikel. Volgens het onderdeel is het bestreden oordeel in zoverre dan ook niet voldoende gemotiveerd.

3.23

De uitleg die het hof heeft gegeven aan art. 13 lid 2 - dat windschermen8 aan de zijkant van het appartement zozeer gelijkenis vertonen met de voorwerpen die worden genoemd in art. 13 lid 2, dat deze in de context van de opsomming in de bepaling zowel vallen onder de bloembakken als onder ‘in het algemeen uitstekende voorwerpen’ - is geenszins onbegrijpelijk. Daarbij is op te merken dat de formulering in art. 13 lid 2, dat niet is toegestaan het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw of een privégedeelte van een aantal specifiek aangeduide objecten ‘en in het algemeen van uitstekende voorwerpen’, erop duidt dat de bepaling geen limitatieve opsomming inhoudt maar ruimte biedt om ook niet specifiek genoemde objecten die als ‘uitstekende voorwerpen’ zijn aan te merken, onder de werking van de bepaling te brengen. Dat het hof dat in dit geval heeft gedaan, is niet onbegrijpelijk. Het onderdeel maakt ook niet duidelijk waarom dit onbegrijpelijk zou zijn.

3.24

Het onderdeel verwijst nog naar art. 11 lid 6 van het huishoudelijk reglement, dat bepaalt dat het niet is toegestaan om gemetselde plantenbakken op de balkons of terrassen te plaatsen. Voor zover het onderdeel daarmee zou bedoelen dat het, a contrario redenerend, wel is toegestaan om alle andersoortige voorwerpen en constructies te plaatsen op het dakterras, dan gaat dit betoog niet op in het licht van de hiervoor weergegeven ratio van art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement. Voor zover het onderdeel er wederom op wijst dat art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement is opgenomen in het hoofdstuk dat betrekking heeft op de gemeenschappelijke gedeelten van een appartementencomplex en niet op privégedeelten faalt het op de gronden zoals hiervoor uiteengezet bij de bespreking van de onderdelen van klacht 1 (punt 3.15).

3.25

Onderdeel c klaagt dat het oordeel dat [eiseres] in strijd heeft gehandeld met art. 13 lid 2 van het splitsingsreglement, ondeugdelijk is, omdat het niet ook in zijn oordeelsvorming heeft betrokken de vraag of de plaatsing van de windschermen in overeenstemming is met het huishoudelijk reglement. Ter toelichting wijst het onderdeel erop dat in art. 13 lid 2 naast elkaar twee mogelijkheden worden aangegeven, te weten het aanbrengen van de genoemde voorwerpen (i) met toestemming van de vergadering of (ii) volgens de regels te bepalen in het huishoudelijk reglement. Het onderdeel stelt dat het hiervoor weergegeven art. 11 lid 6 van het huishoudelijk reglement niet alleen impliceert ‘dat slechts gemetselde bloembakken niet op terrassen mogen worden geplaatst, en dat aldus andersoortige bloembakken wel mogen worden geplaatst’. Het onderdeel stelt verder dat art 13 lid 2 van het splitsingsreglement (en art. 17 van dat reglement voor wat betreft de privégedeelten) in verbinding met het huishoudelijk reglement een limitatieve regeling van beperking van gebruik geven, in het bijzonder voor wat betreft privégedeelten, gelet op het bepaalde in art. 5:119 BW, en dat de uitleg door het hof dat met het bepaalde in artikel lid 2 een niet-limitatieve opsomming zou zijn gegeven van voorwerpen, getuigt van een onjuiste althans onbegrijpelijke uitleg.

3.26

Het onderdeel verwijst niet naar een vindplaats in de processtukken waar een beroep op art. 11 lid 6 van het huishoudelijk reglement is gedaan. Reeds om die reden faalt het onderdeel. Daarnaast faalt het omdat het oordeel van het hof niet onbegrijpelijk gemotiveerd is. Wat er ook zij van de gelijkenis die windschermen naar het oordeel van het hof vertonen met bloembakken, feit is dat de constructie die op het dakterras is neergezet, aangemerkt kan worden als een ‘uitstekend voorwerp’. Ten overvloede zij opgemerkt dat art. 11 lid 6 van het huishoudelijk reglement uitsluitend een regeling geeft voor het plaatsen van plantenbakken. Indien en voor zover het onderdeel betoogt dat het plaatsen van niet in het huishoudelijk reglement genoemde goederen en constructies niet aan regels is gebonden, faalt het op de gronden zoals hiervoor uiteengezet.

3.27

Nu beide klachten niet tot cassatie kunnen leiden, dient het cassatieberoep te worden verworpen.

4 Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

Advocaat-Generaal

1 Zie hiervoor rov. 1 van arrest van het gerechtshof Den Haag van 30 december 2014 in verbinding met rov. 2.2 van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 19 september 2012, alsmede rov. 2.3 van het arrest van 30 december 2014.

2 Het juridisch kader is deels ontleend aan de conclusie van A-G Rank-Berenschot voor HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119, alinea 2.4 e.v.

3 Zie over de splitsing in appartementsrechten: N. Vegter, De vereniging van eigenaars. Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2012. In dit proefschrift worden uitvoerig de wettelijke bevoegdheden van de vereniging van eigenaars geschetst.

4 Zie over de splitsingstekening uitgebreid A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed. Deventer: Wolters Kluwer 2015, par. 10.7.1.

5 HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58 ([.../...]).

6 HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([...] /VvE De Prinsenwerf).

7 HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119 ([...] /Stichting Mitros). In cassatie was onder meer de vraag aan de orde of bij de uitleg van de splitsingsstukken - de splitsingsakte en -tekening - acht mag worden geslagen op de situatie ter plaatse. De Hoge Raad beantwoordde deze vraag bevestigend. Zie over de uitleg van registergoederenakten nader J.W.A. Biemans, DSM/Fox en uitleg van notariële akten – (nog) geen ‘vloeiende overgang’ van overeenkomst naar notariële akte, MvV 2015, nr. 6, p. 159-168.

8 Kleurenfoto’s van de windschermen zijn overgelegd in prod. 7 van de akte overlegging producties.