Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2016:346

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
29-04-2016
Datum publicatie
02-09-2016
Zaaknummer
15/01488
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2016:2014, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 lid 1 RO. Contractenrecht. Bungalowpark van 120 vakantiehuisjes; incasso van parkbijdrage door Vereniging jegens een eigenaar die lidmaatschap heeft opgezegd. Is contractueel beding tot verhuur via een bemiddelingsorganisatie onredelijk bezwarend?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

15/01488

Mr. E.B. Rank-Berenschot

Zitting: 29 april 2016

Conclusie inzake:

de vereniging Vereniging van Eigenaren van het Villapark Livingstone,

(hierna: de VvE)

eiseres tot cassatie,

verweerster in het incidenteel cassatieberoep,

adv: mrs. J.P. van den Berg en R.W. Keus

tegen

1) [verweerder 1] ,

2) [verweerster 2],

(hierna: [verweerders] )

verweerders in cassatie,

eisers in het incidenteel cassatieberoep,

adv.: mr. H.J.W. Alt

Inzet van dit geding is de vraag of, en zo ja in hoeverre, de eigenaren van een vakantievilla na opzegging van hun lidmaatschap van de beheersvereniging van het villapark gebonden zijn aan in de koopovereenkomst opgenomen verplichtingen, in het bijzonder de verplichting tot betaling van een parkbijdrage aan de vereniging en de verplichting om hun villa uitsluitend te verhuren via een door de vereniging aangewezen organisatie.


1. Feiten en procesverloop

1.1

De relevante feiten in cassatie zijn als volgt.1

a. Villapark Livingstone is een vakantiepark in Burgh-Haamstede met 120 vrijstaande villa’s. In 1994 hebben [verweerders] van Livingstone Vastgoed B.V. villa nr. [001] op dit park gekocht. De koop/aannemingsovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst)2 tussen die partijen houdt onder meer het volgende in:

ʻVereniging van Eigenaren.

12.A. Met betrekking tot het villapark is opgericht een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid genaamd: “Vereniging van Eigenaren van het Villapark Livingstone”; de statuten van de genoemde vereniging zijn vastgelegd in een (…) akte. Deze vereniging stelt zich onder meer ten doel het beheer en het onderhoud van de wegen, bermen, paden, groenvoorzieningen en waterpartijen van het Villapark.

B. De koper verbindt zich als lid tot voornoemde vereniging toe te treden uiterlijk bij het passeren van de leveringsakte (…) en lid te blijven, zolang hij de hoedanigheid van eigenaar en/of beperkt gerechtigde van het gekochte bezit.

C. De koper verbindt zich tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het villapark zoals hiervoor onder 12.A. omschreven en het buiten-schilderwerk van iedere villa, zoals hierna onder 12.G. vermeld, één en ander zoals omschreven in de statuten van voornoemde vereniging.

D. De koper verplicht zich tevens de omslagen gelegd op de leden van de vereniging en in verband met de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en recreatieve voorzieningen bij de eerste aanzegging door de vereniging prompt te voldoen.

(…)

G. Opdat het park ook in de toekomst een verzorgde aanblik zal blijven behouden, dient het buitenschilderwerk van de villa’s met een zekere regelmaat te geschieden. De vereniging van eigenaren zal daarvoor zorgdragen, waarvoor de leden een jaarlijks vast te stellen bedrag aan de vereniging zullen voldoen.

(…)

14. Verhuur van een villa kan uitsluitend geschieden via de organisatie met wie de vereniging van eigenaren een desbetreffende overeenkomst tot verhuur van de villa’s in het park is aangegaan. (…).’

In art. 9 van de op 6 januari 1994 verleden akte van levering3 zijn de art. 12 t/m 20 uit de koopovereenkomst woordelijk overgenomen. Art. 9 eindigt met de volgende zinsnede:

‘(…) Koper treedt hierbij toe als lid van de vereniging en verbindt zich uitdrukkelijk tot nakoming van alle verplichtingen voortvloeiende uit het vorenstaande.’

Voorts bepaalt de leveringsakte onder meer het volgende:

‘Beheersovereenkomst

Artikel 10

‘1. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de voor hem uit de beheersovereenkomst tussen de vereniging en de (…) vennootschap (…) Creatief Vakantieverblijven B.V. (…) voortvloeiende verplichtingen, waaronder begrepen de verplichting tot betaling van de verschuldigde bijdragen.

2. Koper heeft de tekst van de beheersovereenkomst ontvangen en verbindt zich ook direct jegens Creatief Vakantieverblijven B.V. en/of de door deze aan te wijzen derden casu quo rechtsopvolgers tot nakoming van de voor hem als eigenaar (…) uit gemelde beheersovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

(…)’.

En art. 14 van de leveringsakte bepaalt onder meer het volgende:

‘ACCEPTATIE
De comparant sub 1 [ [betrokkene 1] , optredend als gevolmachtigde van Livingstone Vastgoed en van de VvE; eig. toev.] verklaart als schriftelijk gevolmachtigde van de vereniging (…) het mede ten behoeve van die vereniging (…) bedongene aan te nemen. (…)’.

c. [verweerders] waren sinds 1994 lid van de VvE. Zij hebben hun lidmaatschap opgezegd per 31 december 2008.

d. In de jaren 2009 t/m 2014 heeft de VvE facturen aan [verweerders] gezonden voor de jaarlijkse bijdragen parkkosten. Na ontvangst van de factuur over 2009 hebben [verweerders] de VvE verzocht het gefactureerde bedrag te specificeren. De VvE heeft daarop verwezen naar de door de algemene vergadering van de VvE goedgekeurde begroting over dat jaar. [verweerders] hebben aan de hand van die begroting een specificatie opgesteld en conform die specificatie een deel van het gefactureerde bedrag voldaan. Tot en met de bijdrage over 2014 is aldus door [verweerders] gehandeld, zodat steeds een deel van de jaarlijkse factuur van de VvE door hen niet is voldaan.

e. Omstreeks 2004 is de VvE een overeenkomst tot verhuur van villa’s in het park aangegaan met Roompot Holidays (verder: Roompot).

f. De VvE is op 10 december 2007 een overeenkomst tot verhuur van villa’s in het park aangegaan met Landal Green Parks Beheer en Projecten B.V. (verder: Landal), waarbij laatstgenoemde is aangewezen als exclusieve verhuurbemiddelingsorganisatie voor de verhuur van villa’s op het park.

g. Tussen de VvE en [verweerders] is onenigheid ontstaan over de verplichting van [verweerders] om hun villa te verhuren via Landal. In 2009 hebben [verweerders] hun villa verhuurd via een andere organisatie dan Landal, namelijk BHVK Vakantiewoningen.

h. De VvE heeft [verweerders] in kort geding betrokken en onder meer een gebod aan [verweerders] gevorderd om hun villa niet langer via een ander dan Landal te huur aan te bieden. Deze vordering is door de voorzieningenrechter van de rechtbank Middelburg bij vonnis van 1 februari 2010 afgewezen. In hoger beroep heeft het hof ’s-Hertogenbosch bij arrest van 16 november 20104 het vonnis vernietigd en de vordering van de VvE alsnog toegewezen.5

1.2

In de onderhavige procedure heeft de VvE van [verweerders] , na vermindering van eis, betaling gevorderd van het niet betaalde deel van de parkbijdragen over de jaren 2009 t/m 2011, zijnde € 1.591,93, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede van buitengerechtelijke kosten ad € 351,30.

Zij heeft aan haar vordering onder meer ten grondslag gelegd dat zij nakoming kan vorderen uit hoofde van het door haar bij de levering aanvaarde derdenbeding als vervat in de artikelen 12 C en D van de koopovereenkomst.

1.3

[verweerders] hebben verweer gevoerd en, na wijziging van eis, in reconventie gevorderd, voor zover in cassatie van belang:

1) een verklaring voor recht dat [verweerders] niet in gebreke zijn met de betaling van de parkkosten aan de VvE, en

2) een verklaring voor recht dat het verbod aan [verweerders] tot verhuur via een andere organisatie dan die waarmee de VvE een overeenkomst heeft gesloten, onrechtmatig is.

Zij hebben daartoe aangevoerd, onder meer, dat hen als niet-lid van de VvE niet dezelfde kosten in rekening kunnen worden gebracht als eigenaren die wel lid zijn van de VvE, respectievelijk dat art. 14 van de koopovereenkomst geen derdenbeding behelst.

1.4

Bij tussenvonnis van 18 juli 2012 heeft de kantonrechter te Breda in conventie geoordeeld dat de grondslag van de verplichting om bij te dragen in de parkkosten die zien op exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten moet worden gebaseerd op art. 12 C en D van de koopovereenkomst en art. 9 van de leveringsakte, op grond waarvan sprake is van een door de VvE aanvaard derdenbeding. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat bij de in rekening te brengen kosten onderscheid moet worden gemaakt tussen leden en niet-leden van de VvE en dat, nu [verweerders] geen leden meer zijn en niet meer gebonden zijn aan de statuten van de VvE, de omvang van de betalingsverplichting van [verweerders] niet zonder meer volgt uit de door de algemene vergadering van de VvE goedgekeurde begroting. Bezien moet worden welke kosten uitsluitend samenhangen met het lidmaatschap van de VvE en welke niet. De kantonrechter heeft de zaak naar de rol verwezen om de VvE in de gelegenheid te stellen een akte te nemen ter nadere onderbouwing van de parkkosten over de jaren 2009 t/m 2011 voor [verweerders] als niet-leden van de vereniging.

In reconventie heeft de kantonrechter de vordering onder 1) aangehouden in afwachting van de beslissing in conventie. De vordering onder 2) is, onder aanhouding van die beslissing, niet toewijsbaar geoordeeld nu [verweerders] gebonden zijn aan de als door de VvE aanvaard derdenbeding aan te merken bepaling van art. 14 van de koopovereenkomst.

1.5

Bij vonnis van 29 augustus 2012 heeft de kantonrechter verlof verleend tot het instellen van tussentijds hoger beroep tegen het tussenvonnis.

Vervolgens heeft de VvE hoger beroep ingesteld. De grieven zijn met name gericht tegen de beslissing in conventie.

[verweerders] hebben verweer gevoerd en op hun beurt incidenteel appel ingesteld onder wijziging van (de grondslagen van) hun vorderingen (zoals vermeld in rov. 6.6 van het hierna te noemen arrest van 9 december 2014). 6 De grieven in incidenteel appel hebben uitsluitend betrekking op de beslissingen in reconventie.

1.6

Bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest van 9 december 20147 heeft het hof ’s-Hertogenbosch in het principale en incidentele appel het tussenvonnis bekrachtigd en de zaak terugverwezen naar de kantonrechter teneinde op de hoofdzaak te worden beslist.

In het incidentele appel heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, overwogen dat art. 14 van de koopovereenkomst een door de VvE bij het passeren van de transportakte aanvaard derdenbeding is, zodat de VvE nakoming kan vorderen van de door [verweerders] jegens de verkoper Livingstone Vastgoed aanvaarde verplichting om niet buiten een door de VvE aangewezen verhuurorganisatie om de villa te verhuren (rov. 6.8.3 t/m 6.8.5). Anders dan [verweerders] ziet het hof geen aanleiding om de beperking van de verhuurmogelijkheden op grond van dit derdenbeding te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in art. 6:258 BW (rov. 6.8.6 t/m 6.8.6.2). Het beroep van [verweerders] op de onredelijke bezwarendheid van art. 14 van de koopovereenkomst op grond van art. 6:236 en 237 BW alsmede de Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten heeft het hof eveneens afgewezen (rov. 6.8.7).

In het principale appel heeft het hof overwogen dat voorshands niet kan worden aanvaard dat [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van die vereniging. In hoeverre [verweerders] gehouden zijn tot betaling van de door de VvE gevorderde bedragen wegens parkkosten, zal op grond van het Haviltex-criterium beslist moeten worden nadat de VvE de door de kantonrechter gevraagde specificatie van die bedragen heeft verstrekt. De omvang van de betalingsverplichting van [verweerders] staat dus nog niet vast (rov. 6.9-6.9.2).

Op grond van art. 355 Rv heeft het hof de zaak naar de kantonrechter verwezen teneinde op de hoofdzaak te worden beslist (rov. 6.11).

1.7

Op verzoek van de VvE heeft het hof bij arrest van 10 maart 2015 tussentijds cassatieberoep opengesteld tegen het arrest van 9 december 2014.

De VvE heeft tijdig8 cassatieberoep ingesteld tegen voormeld arrest. [verweerders] hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep en op hun beurt incidenteel cassatieberoep ingesteld, waarna de VvE heeft geconcludeerd tot verwerping daarvan. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna zij hebben gerepliceerd respectievelijk gedupliceerd.

2 Bespreking van het principaal cassatieberoep

2.1

De klachten van het principaal cassatiemiddel bestrijden het oordeel van het hof met betrekking tot de door de VvE gestelde betalingsverplichting van [verweerders] jegens de VvE op grond van de artikelen 12 C en D van de koopovereenkomst. Het hof heeft daarover als volgt overwogen:

‘6.9. Thans komen aan de orde de eerste vijf grieven van de VvE in principaal appel. Deze komen er naar de kern op neer dat de kantonrechter miskend heeft dat de (park)bijdrage die aan de VvE verschuldigd is op grond van de artikelen 12 C en D van de koopovereenkomst, voor leden en niet-leden van de VvE gelijk is en voor beide groepen wordt vastgesteld als omschreven in (artikel 5 van) de statuten van de VvE. Volgens de VvE worden er door haar geen kosten gemaakt ten behoeve van uitsluitend leden of uitsluitend niet-leden. Wel maakt de VVE onderscheid tussen eigenaren van een villa die wel en eigenaren die niet hun villa verhuren. Aan [verweerders] is door de VvE het (lagere) tarief voor niet-verhurende eigenaren in rekening gebracht.

6.9.1

De grieven falen. Voorshands kan naar het oordeel van het hof niet aanvaard worden dat [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van die vereniging. Die verplichtingen worden door de VvE vastgesteld op basis van haar begroting die door haar leden moet worden goedgekeurd. Daarbij zijn [verweerders] als niet-leden niet betrokken. Dat de VvE slechts kosten maakt ten behoeve van (de villa’s van) haar leden hebben [verweerders] betwist en is voorshands niet vast komen te staan. In hoeverre [verweerders] gehouden zijn tot betaling van de door de VvE gevorderde bedragen wegens, kort gezegd, parkkosten zal op grond van het zogenaamde Haviltexcriterium beslist dienen te worden, nadat de VvE de door de kantonrechter gevraagde specificatie van die bedragen heeft verstrekt. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de VvE haar vordering met de verwijzing naar haar statuten en begroting thans (nog) niet voldoende heeft onderbouwd.

In het kader van die specificatie komt het het hof overigens voorshands voldoende voor indien wordt onderscheiden tussen kosten die betrekking hebben op exploitatie, onderhoud en beheer (inclusief de noodzakelijke organisatie in verenigingsverband van die werkzaamheden) en het buitenschilderwerk enerzijds, en zuivere lidmaatschapskosten van de VvE anderzijds.

6.9.2.

Het voorgaande brengt met zich dat de kantonrechter (ook) in reconventie terecht heeft overwogen dat de omvang van de betalingsverplichting van [verweerders] nog niet vast staat en dat de vordering in conventie terecht (nog) niet is toegewezen, terwijl de vordering in reconventie terecht (nog) niet is afgewezen. Ook de grieven 6 en 7 falen.’

2.2

Het middel betoogt dat de overwegingen en beslissingen van het hof in rov. 6.9.1 onjuist en/of onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn, waarvoor het middel de volgende (door mij genummerde) argumenten aanvoert:

(i) door de opzegging van [verweerders] van hun VvE-lidmaatschap zijn de verplichtingen van [verweerders] tegenover de VvE uit de koopovereenkomst en uit de leveringsakte niet geëindigd;

(ii) uit art. 12 C en D van de koopovereenkomst (opgenomen in de leveringsakte) in samenhang met art. 5 van de VvE-statuten volgt dat de parkbijdrage voor alle eigenaren van een villa in het park (ongeacht of zijn lid zijn van de VvE) wordt vastgesteld aan de hand van de door de algemene vergadering van de VvE goedgekeurde begroting;

(iii) deze begroting is voldoende gespecificeerd, zodat de VvE niet gehouden is tot een nadere specificatie van de door [verweerders] te betalen parkbijdrage;

(iv) uit een en ander volgt dat de parkbijdrage voor leden en niet-leden van de VvE gelijk is, zodat [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als leden van de VvE;

(v) aan het voorgaande doet niet af dat [verweerders] als niet-leden niet betrokken zijn bij de goedkeuring van de begroting van de VvE.

Het hof zou het vorenstaande hebben miskend althans niet dan wel onvoldoende zijn ingegaan op de stellingen die de VvE in het kader van de hiervoor genoemde argumenten in feitelijke instanties naar voren heeft gebracht.9

2.3

Het middel neemt terecht tot uitgangspunt dat de verplichting van [verweerders] tot betaling van een parkbijdrage aan de VvE op verschillende grondslagen kan zijn gebaseerd, waarbij in dit geval moet worden gedacht aan een verenigingsrechtelijke grondslag uit hoofde van het lidmaatschap van de VvE en een contractuele grondslag op grond van de koopovereenkomst. Beëindiging van het lidmaatschap van de VvE staat er niet aan in de weg dat [verweerders] op grond van het contractenrechten – via een derdenbeding – gehouden kunnen zijn tot betaling van een parkbijdrage aan de VvE.10

In het onderhavige geval heeft de vordering van de VvE tot betaling van de (restant)parkbijdrage door [verweerders] een contractuele grondslag. De VvE erkent dat de opzegging door [verweerders] van hun lidmaatschap per 31 december 2008 heeft geleid tot beëindiging van de verenigingsrechtelijke verplichtingen van [verweerders] jegens de VvE, maar stelt zich op het standpunt dat die opzegging de contractuele verplichtingen van [verweerders] jegens de VvE op grond van de koopovereenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van een jaarlijkse parkbijdrage op grond van art. 12 C en D van die overeenkomst, onaangetast laat.11

2.4

Het middel gaat er echter aan voorbij dat het hof, in navolging van de kantonrechter, de contractuele grondslag van de vordering van de VvE heeft onderkend. In rov. 3.7 van haar vonnis van 18 juli 2012 overweegt de kantonrechter dat zij met de VvE van oordeel is ‘dat de grondslag van de verplichting om bij te dragen in de parkkosten die zien op exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten moet worden gevonden in artikel 12 C en D van de koop- en aannemingsovereenkomst en artikel 9 van de akte van levering’. Dat ook het hof van deze contractuele grondslag is uitgegaan kan worden afgeleid uit de rov. 6.9 en 6.9.1, waarin het hof ingaat op de naar vaststelling van het hof in de grieven 1 t/m 5 van de VvE in het principale appel aan de orde gestelde vraag of de op grond van art. 12 C en D van de koopovereenkomst aan de VvE verschuldigde parkbijdrage voor leden en niet-leden van de VvE gelijk is en voor beide groepen wordt vastgesteld zoals omschreven in art. 5 van de VvE-statuten. In rov. 6.9.1 verwerpt het hof de grieven omdat volgens het hof niet aanvaard kan worden dat ‘ [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van die vereniging’. Het hof vervolgt met de overweging: ‘In hoeverre [verweerders] gehouden zijn tot betaling van de door de VvE gevorderde bedragen wegens, kort gezegd, parkkosten zal op grond van het zogenaamde Haviltexcriterium beslist dient te worden, nadat de VvE de door de kantonrechter gevraagde specificatie van die bedragen heeft verstrekt’.

In deze overwegingen ligt duidelijk besloten dat het hof tot uitgangspunt heeft genomen dat [verweerders] op grond van de koopovereenkomst gehouden zijn tot betaling van een parkbijdrage aan de VvE, maar dat de omvang van de door [verweerders] als niet-leden van de VvE verschuldigde bedragen nog niet kan worden vastgesteld.

2.5

Wat betreft de klachten van het middel met betrekking tot het oordeel van het hof dat voorshands niet kan worden aanvaard dat [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van die vereniging, geldt het volgende. In navolging van de kantonrechter (vonnis van 18 juli 2012, rov. 3.7-3.9) heeft het hof uit de koopovereenkomst afgeleid dat voor [verweerders] als niet-leden van de VvE de financiële verplichtingen jegens de VvE op andere wijze moeten worden vastgesteld dan die voor leden, en dat daarbij moet worden bezien welke kosten uitsluitend samenhangen met het lidmaatschap van de VvE en welke niet. Dat oordeel – van gemengd feitelijk-juridische aard12 – komt mij onjuist noch onbegrijpelijk voor. Ik licht dat als volgt toe aan de hand van de relevante bepalingen uit de koopovereenkomst en de VvE-statuten.

2.6

In de koopovereenkomst is bepaald (i) dat de koper zich verbindt als lid tot de VvE toe te treden en lid te blijven zolang hij de hoedanigheid van eigenaar en/of beperkt gerechtigde van het gekochte bezit (art. 12 B), (ii) dat de koper zich verbindt tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het villapark en het buitenschilderwerk van iedere villa, één en ander zoals omschreven in de VvE-statuten (art. 12 C), en (iii) dat de koper zich tevens verplicht om de omslagen gelegd op de leden van de VvE en in verband met de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en recreatieve voorzieningen bij de eerste aanzegging door de vereniging prompt te voldoen (art. 12 D). Deze verplichtingen voor de koper zijn opgenomen in art. 12 van de koopovereenkomst, onder het kopje ‘Vereniging van Eigenaren’.

Weliswaar zijn [verweerders] sinds de opzegging van hun lidmaatschap van de VvE niet meer gebonden aan de VvE-statuten13, maar deze statuten kunnen wel van belang zijn bij de vraag wat partijen voor ogen hebben gehad bij het sluiten van de koopovereenkomst. In art. 5 lid 2 van de statuten is bepaald dat de leden van de VvE per bebouwde kavel aan de VvE jaarlijks een contributie en verdere bijdragen verschuldigd zijn als door de algemene vergadering zal worden vastgesteld, waarbij onder ‘verdere bijdragen’ worden verstaan onder meer een jaarlijks vast te stellen omslag terzake van door de VvE gemaakte en te maken exploitatiekosten, voortvloeiende uit de nastreving van haar doel en welke nader zijn omschreven in art. 3 van het reglement. Deze verplichting geldt blijkens de tekst van art. 5 van de statuten voor de leden van de VvE.

Wat betreft het lidmaatschap bepaalt art. 4 lid 1 van de statuten dat slechts zij die eigenaar zijn van een villa in villapark Livingstone lid kunnen zijn van de VvE. Blijkens art. 6 lid 1 van de statuten eindigt het lidmaatschap van de VvE (a) wanneer een lid niet meer eigenaar is van een villa in het villapark, (b) door overlijden, (c) door schriftelijke opzegging namens de VvE of (d) door ontzetting. Opzegging en ontzetting als bedoeld onder (c) en (d) laat volgens art. 6 lid 2 van de statuten onverkort de verplichtingen van het betrokken lid voortvloeiende uit het reglement van mandeligheid. Tenslotte is van belang dat art. 6 lid 6 van de statuten uitdrukkelijk bepaalt dat het lidmaatschap niet door een lid kan worden opgezegd, behoudens het geval dat een lid geen eigenaar meer is van een villa in het villapark.

2.7

Uit het voorgaande blijkt dat partijen in het kader van de koopovereenkomst geen rekening hebben gehouden met de situatie dat een eigenaar zelf zijn lidmaatschap van de VvE opzegt. De vraag of, en zo ja in hoeverre, een voormalig lid verplicht is om een parkbijdrage te voldoen aan de VvE is dus niet geregeld in de koopovereenkomst. Deze leemte in de koopovereenkomst heeft het hof opgevuld door aan zijn beslissing (impliciet) het uitgangspunt ten grondslag te leggen dat [verweerders] als niet-leden van de VvE een betalingsverplichting hebben jegens de VvE, maar dat niet kan worden aanvaard dat [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van de VvE. Wat het hof blijkens de laatste volzin van rov. 6.9.1 voor ogen heeft gestaan, is kennelijk om [verweerders] als niet-leden van de VvE slechts te belasten met de kosten die betrekking hebben op exploitatie, onderhoud en beheer (inclusief de noodzakelijke organisatie in verenigingsverband van die werkzaamheden) alsmede het buitenschilderwerk, en [verweerders] niet te belasten met de zuivere lidmaatschapskosten van de VvE. Door aldus te overwegen heeft het hof naar mijn mening geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, evenmin is het oordeel van het hof onbegrijpelijk. Aangezien de door de VvE bij [verweerders] in rekening gebrachte parkbijdrage is afgestemd op eigenaren die tevens lid zijn van de VvE, en deze parkbijdrage componenten kan bevatten die uitsluitend zijn verbonden aan het lidmaatschap van de VvE, kan worden gebillijkt dat het hof de door [verweerders] verschuldigde parkbijdrage kennelijk heeft willen berekenen aan de hand van de componenten die uitsluitend betrekking hebben op exploitatie, onderhoud en beheer alsmede het buitenschilderwerk. Anders dan het middel betoogt, kan daarbij gewicht worden toegekend aan de omstandigheid dat de financiële verplichtingen van de leden van de VvE door de VvE worden vastgesteld op basis van haar begroting die op grond van art. 5 lid 3 van de statuten van de VvE door haar leden moet worden goedgekeurd, terwijl [verweerders] als niet-leden daarbij op geen enkele manier zijn betrokken. Tegen deze achtergrond meen ik dat het middel tevergeefs opkomt tegen het (voorlopig) oordeel van het hof dat niet kan worden aanvaard dat [verweerders] als niet-leden van de VvE gelijke financiële verplichtingen tegenover de VvE hebben als de leden van die vereniging.

2.8

Wat betreft de klacht dat de in het geding gebrachte begrotingen van de VvE over de jaren 2009 t/m 201114 voldoende gespecificeerd zijn, zodat de VvE niet gehouden is tot een nadere specificatie van de door [verweerders] te betalen parkbijdrage, geldt dat de uitleg van gedingstukken is voorbehouden aan de feitenrechter. De uitleg die het hof heeft gegeven aan de overgelegde begrotingen van de VvE kan in cassatie slechts op begrijpelijkheid worden getoetst. Bestudering van de in het geding gebrachte begrotingen van de VvE leert dat de verschillende componenten van de parkbijdrage op zichzelf genomen zijn ontleed en aangeduid met de aard van de kosten. Dat neemt niet weg dat het mij, mede gelet op de beperkte toetsingsmogelijkheden in cassatie, niet onbegrijpelijk voorkomt het oordeel van het hof dat uit deze begroting zonder een nadere specificatie van de verschillende kostenonderdelen nog niet duidelijk volgt welke onderdelen van de parkbijdrage betrekking hebben op exploitatie, onderhoud en beheer alsmede het buitenschilderwerk enerzijds en op zuivere lidmaatschapskosten van de VvE anderzijds. De daartegen gerichte klacht zal derhalve moeten falen.

2.9

Bij deze stand van zaken moet worden geconcludeerd dat het principaal cassatiemiddel tevergeefs is voorgesteld.

3 Bespreking van het incidenteel cassatieberoep

3.1

Het (onvoorwaardelijk ingestelde) incidenteel cassatiemiddel bestaat uit zeven onderdelen. Om te beginnen komt het middel met onderdeel 1 op tegen rov. 6.5.1 en de daarop voortbouwende overwegingen. In rov. 6.5.1 overweegt het hof als volgt:

‘Het hof leidt uit de “memorie van antwoord, tevens houdende akte van eis in reconventie, tevens houdende akte inbreng van producties” (onder 15 e.v. en onder 19 e.v.) van [verweerders] , mede gelet op de inhoud van de door VvE genomen memorie van antwoord in incidenteel appel, de volgende grieven van [verweerders] in incidenteel appel tegen de beslissing in reconventie af:

A) ten onrechte heeft de kantonrechter de vorderingen 4) en 5) van [verweerders] afgewezen en

B) ten onrechte heeft de kantonrechter artikel 14 van de koopovereenkomst als derdenbeding ten behoeve van de VvE aangemerkt dat door de VvE is aanvaard en daarom vordering 2) niet toewijsbaar geacht.’

3.2

Naar onderdeel 1.1.1 betoogt heeft het hof de grieven van [verweerders] te beperkt uitgelegd, in die zin dat het hof de stelling van [verweerders] in nr. 36 van de MvA dat het lidmaatschap van de VvE en de voorwaarden van de koopovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn waardoor bij de beëindiging van het lidmaatschap geen sprake meer kan zijn van gebondenheid aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst, ten onrechte niet als grief heeft aangemerkt.

Deze klacht faalt wegens gebrek aan belang. Uit de behandeling van het principaal cassatiemiddel is reeds gebleken dat het hof bij de beoordeling van het principale appel in rov. 6.9.1 aan zijn beslissing ten grondslag heeft gelegd dat [verweerders] ook na opzegging van hun lidmaatschap van de VvE gebonden zijn gebleven aan de op hen krachtens de koopovereenkomst rustende (verplichtingen, in het bijzonder de) verplichting tot het betalen van een parkbijdrage aan de VvE.

Beoordeeld op de inhoud, faalt de klacht eveneens. Uit de aan grieven te stellen eisen volgt dat een grief voldoende gepreciseerd en gemotiveerd dient te zijn, wil deze als zodanig kunnen worden aangemerkt. De goede procesorde verlangt dat een grief voldoende duidelijk naar voren wordt gebracht, zodat de wederpartij zich daartegen kan verweren.15 [verweerders] hebben hun grieven naar voren hebben gebracht in hun processtuk ‘Memorie van Antwoord, tevens houdende akte van eis in reconventie, tevens houdende akte inbreng van producties’. Tussen partijen is verschil van mening ontstaan over de vraag of deze MvA een incidenteel appel behelst. Bij tussenarrest van 24 september 2013 heeft het hof geoordeeld dat de MvA een incidenteel appel bevat. De VvE is vervolgens in de gelegenheid gesteld een memorie van antwoord in het incidentele appel te nemen.

De bezwaren van [verweerders] tegen de beslissing van de kantonrechter zijn in hun MvA niet gevat in als zodanig aangeduide grieven; dat is op zichzelf genomen ook niet noodzakelijk, maar kan wel tot onduidelijkheid leiden. De bezwaren van [verweerders] tegen de beslissing van de kantonrechter zijn naar voren gebracht onder de kopjes ‘Opplussen/10% afwijkingsregeling’, ‘Eenheid uiterlijk en gebruik(svoorwaarden)’ en ‘Geen derdenbeding’. Onder het laatstgenoemde kopje betogen [verweerders] (i) dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van een derdenbeding (nr. 24 t/m 32), en (ii) voor het geval er wel sprake is van een derdenbeding, dat de door het derdenbeding in het leven geroepen beperking van de verhuurmogelijkheden moet worden vernietigd dan wel gewijzigd wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW (nr. 33 t/m 36) of moet worden vernietigd omdat sprake is van een onredelijk bezwarend beding in de zin van art. 6:236 en 237 BW of van een oneerlijk beding in de zin van art. 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (nr. 37 t/m 40). De onder (i) en (ii) genoemde bezwaren zijn door de VvE als grief opgevat en bestreden. Ook het hof heeft de onder (i) en (ii) genoemde bezwaren als grief opgevat; het hof heeft deze grieven besproken en verworpen.

De in het kader van het onder (i) genoemde, terloops naar voren gebrachte stelling in nr. 36 van de MvA dat het lidmaatschap van de VvE en de voorwaarden van de koopovereenkomst onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, zodat bij de beëindiging van het lidmaatschap geen sprake meer kan zijn van gebondenheid aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst, is door het hof niet opgevat als een afzonderlijke grief. Deze lezing van het hof is feitelijk; gelet op het zojuist geschetste procesverloop, de structuur van de bezwaren van [verweerders] tegen de beslissing van de kantonrechter en de omstandigheid dat de VvE in de genoemde stelling geen grief heeft gelezen, is deze lezing van het hof niet onbegrijpelijk.16

3.3

Onderdeel 1.1.2 wijst erop dat de VvE-statuten voorzien in opzegging van het lidmaatschap door de VvE en betoogt dat in geval van opzegging door de VvE het voormalige lid slechts een bijdrage ter zake van de mandeligheid is verschuldigd.17 Volgens het middel volgt hieruit dat in geval van opzegging van het lidmaatschap door het lid zelf, de bijdrage aan de VvE dezelfde dient te zijn als in geval van opzegging van het lidmaatschap door de VvE. Volgens het middel heeft het hof zulks miskend, voor zover het hof in rov. 6.9.1 en 6.9.2 zou hebben geoordeeld dat er nog meer of andere kosten zouden moeten worden betaald door [verweerders] dan die terzake van de mandeligheid, althans zou het hof een onbegrijpelijke beslissing hebben gegeven. Voorts vitieert dit ook het oordeel dat [verweerders] na opzegging van hun lidmaatschap nog aan art. 14 van de koopovereenkomst kunnen worden gehouden (rov. 6.8.3 t/m 6.8.8), aldus het middel.

De klacht faalt omdat het hof terecht en begrijpelijk heeft geoordeeld dat [verweerders] na opzegging van hun lidmaatschap van de VvE op grond van de koopovereenkomst gehouden zijn om een parkbijdrage aan de VvE te betalen en niet buiten de door de VvE aangewezen verhuurorganisatie om hun villa te verhuren.

3.4

Onderdeel 1.2 keert zich tegen rov. 6.8.5 en 6.8.7 waarin het hof, voor zover van belang, als volgt overweegt:

‘6.8.5. Allereerst acht het hof bij de uitleg [van de koopovereenkomst, toev. A-G] van belang dat [verweerders] met ingang van het moment dat zij de koopovereenkomst ondertekenden wisten dat verhuur van hun villa slechts zou kunnen geschieden via de organisatie waarmee de in artikel 12a van de overeenkomst genoemde VvE een desbetreffende overeenkomst is aangegaan. (…)’

6.8.7. (…)

Dat [verweerders] , zoals zij stellen (mva 40), hierdoor beperkt worden in hun vrijheid over hun villa te beschikken, leidt niet tot de conclusie dat van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht sprake is, nu [verweerders] toen zij de villa in 1994 kochten, wisten dat slechts verhuur via een door de VvE aangewezen organisatie mogelijk zou zijn. (…)’.

3.5

Als ik het goed begrijp klaagt het middel in het niet eenvoudig te doorgronden onderdeel 1.2.1 dat het hof bij de beantwoording van de in rov. 6.8.5 aan de orde gestelde vraag of de VvE een beroep toekomt op art. 14 van de koopovereenkomst, ten onrechte geen (kenbare) aandacht heeft besteed aan diverse in het middel genoemde stellingen van [verweerders] uit de MvA. In het licht van deze stellingen, in het bijzonder de stellingen dat (i) de koopovereenkomst is aangegaan met de gedachte dat de koper verplicht lid diende te worden en te blijven van de VvE, (ii) partijen geen bedoeling hebben gehad een derdenbeding aan te gaan en (iii) uit de VvE-statuten volgt dat er wel een voorziening is getroffen voor de situatie dat de VvE het lidmaatschap heeft opgezegd, heeft het hof volgens het middel een onjuiste invulling gegeven aan het Haviltex-criterium. In dat verband kan volgens het middel geen belang worden gehecht aan de omstandigheid dat [verweerders] bij het sluiten van de koopovereenkomst wisten dat verhuur van hun villa slechts zou kunnen geschieden via een door de VvE aangewezen organisatie.

3.6

Bij de bespreking van deze klacht stel ik voorop dat het hof in rov. 6.8.4 de juiste maatstaf heeft aangelegd ter beantwoording van de vraag of art. 14 van de koopovereenkomst kan worden beschouwd als een derdenbeding ten gunste van de VvE. Bij de uitleg van de overeenkomst heeft het hof de tekst van de overeenkomst, de bedoelingen van partijen en de omstandigheden van het geval van belang geacht (rov. 6.8.4). Daarbij heeft het hof in acht genomen dat [verweerders] met ingang van het moment dat zij de koopovereenkomst ondertekenden wisten dat verhuur van hun villa slechts zou kunnen geschieden via een door de VvE aan te wijzen organisatie, en dat de VvE bij het passeren van de transportakte mede heeft gecompareerd en heeft verklaard het mede ten behoeve van de VvE bedongene aan te nemen. Dat art. 14 van de koopovereenkomst mede ten behoeve van de VvE is bedongen heeft het hof afgeleid uit de omstandigheden dat (i) [verweerders] niet onderbouwen dat de verkoper Livingstone Vastgoed na verkoop van de villa’s enig belang bij (de wijze van exploitatie van) het park zou (blijven) hebben, (ii) de VvE een dergelijk belang wel heeft nu deze belast is met de exploitatie, het onderhoud en het beheer van de villapark, (iii) de VvE er belang bij heeft dat er eenheid blijft in het uiterlijk en het gebruik van het park, en (iv) dat de keuze van de verhuurorganisatie en de voorwaarden waaronder verhuur van de villa’s plaatsvindt van belang zijn voor de invulling van de taak van de VvE. Op grond van deze omstandigheden is het hof tot de conclusie gekomen dat [verweerders] hebben moeten begrijpen dat Livingstone Vastgoed met art. 14 van de koopovereenkomst heeft beoogd een beding ten gunste van de VvE met hen overeen te komen (rov. 6.8.5). Anders dan het middel betoogt, zie ik niet in dat en waarom het hof met dit oordeel een onjuiste toepassing zou hebben gegeven aan de Haviltex-toets. Het hof heeft art. 14 van de koopovereenkomst volgens de juiste maatstaf en met in achtneming van de relevante omstandigheden zodanig uitgelegd dat het daarin een ten gunste van de VvE overeengekomen derdenbeding heeft gelezen.

3.7

Waar het middel betoogt dat het hof in zijn hiervoor bedoelde oordeelsvorming geen gewicht heeft toegekend aan de stellingen van [verweerders] in MvA nr. 12 waarbij zij een beroep doen op onvoorziene omstandigheden, wordt uit het oog verloren dat deze stellingen betrekking hebben op de parkbijdrage krachtens art. 12 C en D van de koopovereenkomst.

3.8

Waar het middel betoogt dat het hof bij zijn hiervoor bedoelde oordeelsvorming geen gewicht heeft toegekend aan de stellingen van [verweerders] dat een uittredend lid van de VvE niet langer gebonden kan zijn aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat het lidmaatschap van de VvE en de contractuele verplichtingen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, miskent het middel dat het hof in het bestreden arrest – zowel in rov. 6.8.3 e.v. bij de behandeling van de vraag of art. 14 van de koopovereenkomst een ten gunste van de VvE overeengekomen derdenbeding behelst als in rov. 6.9 e.v. bij de behandeling van de vraag welke financiële verplichting [verweerders] jegens de VvE hebben – terecht tot uitgangspunt heeft genomen dat de opzegging van het lidmaatschap van de VvE door [verweerders] niet ertoe heeft geleid dat [verweerders] bevrijd zijn van de op hen rustende contractuele verplichtingen uit de koopovereenkomst.

3.9

De klacht (p. 6) dat onbegrijpelijk is de overweging van het hof (rov. 6.8.5) dat [verweerders] niet hebben gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat het in het belang van de VvE is dat er een eenheid blijft in het uiterlijk en gebruik van het park, mist belang. Nog daargelaten dat het eindoordeel van het hof betreffende de kwalificatie van art. 14 van de koopovereenkomst als derdenbeding ook in stand zal kunnen blijven bij het wegvallen van de bestreden overweging, kan in het algemeen als juist worden aanvaard dat een parkbeheerder zoals de VvE er belang bij heeft dat er een eenheid is en blijft in het uiterlijk en gebruik van een park.

3.10

Onderdeel 1.2.2 betoogt dat het hof bij de beoordeling van de vraag of de VvE nog langer een beroep op art. 14 van de koopovereenkomst toekomt in rov. 6.8.5 en 6.8.7 miskend heeft dat de vrijheid van [verweerders] om als lid uit te treden van de VvE de facto niet mag worden geblokkeerd of gefrustreerd doordat zij worden gehouden aan contractsbepalingen die bij het aangaan van de koopovereenkomst in samenhang met het lidmaatschap van de VvE zijn gesloten. Dat geldt volgens het middel in het bijzonder in een situatie waarin bij het aangaan van de koopovereenkomst partijen in de veronderstelling verkeerden dat er sprake was van een verplicht lidmaatschap. Het kan niet zo zijn dat een niet-lid toch gebonden is aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst ten opzichte van de VvE, aldus het middel.

De klacht berust op het onjuiste uitgangspunt dat de contractsbepalingen onlosmakelijk zijn verbonden met het lidmaatschap van de VvE. Beëindiging van het lidmaatschap van de VvE leidt niet ertoe dat [verweerders] niet meer gebonden zijn aan de op hen rustende verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Niet valt in te zien dat het recht van [verweerders] op uittreden van de VvE zou worden geblokkeerd of gefrustreerd door hun gebondenheid aan art. 14 van de koopovereenkomst. Van een beperking van hun recht op uittreden van de VvE is in het geheel geen sprake.18

3.11

Onderdeel 1.3 heeft betrekking op rov. 6.8.6.1 en 6.8.6.2 waarin het hof het beroep van [verweerders] op wijziging van het verhuurbeding in art. 14 van de koopovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in art. 6:258 BW heeft afgewezen. De klachten worden uiteengezet in de onderdelen 1.3.1 t/m 1.3.3.

3.12

Onderdeel 1.3.1 betoogt dat het hof bij de beoordeling van het beroep van [verweerders] op art. 6:258 BW heeft miskend dat alle omstandigheden van het geval daarbij betrokken hadden moeten worden, waaronder de stelling van [verweerders]19 dat ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst partijen ervan uitgingen dat de koper verplicht lid diende te worden en te blijven van de VvE. De vrijheid van uittreden van een lid van de VvE was ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst een onvoorziene omstandigheid, aldus het middel.

Deze klacht faalt, omdat het middel miskent dat het hof alle door [verweerders] aangedragen (en in rov. 6.8.6.1 samengevat weergegeven) omstandigheden heeft betrokken in zijn oordeelsvorming. Voorts gaat het middel eraan voorbij dat de aangehaalde stelling van [verweerders] naar voren is gebracht in het kader van de vraag of zij na opzegging van hun lidmaatschap gebonden zijn aan de contractuele verplichting om een parkbijdrage te betalen op grond van art. 12 C en D van de koopovereenkomst.

3.13

Onderdeel 1.3.2 heeft betrekking op de overweging van het hof in rov. 6.8.6.2 dat [verweerders] onvoldoende feitelijk hebben onderbouwd dat de verhuurvoorwaarden sinds 1994 in aanmerkelijke, voor [verweerders] negatieve, zin zijn gewijzigd. Volgens het middel heeft het hof hier een onjuiste, want te zware, maatstaf gehanteerd met betrekking tot de stelplicht van [verweerders] Voorts zou deze overweging onbegrijpelijk zijn in het licht van hetgeen [verweerders] daaromtrent hebben gesteld.20

Bij de bespreking van deze klacht moet voorop worden gesteld dat de rechter ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden op grond van art. 6:258 BW terughoudendheid dient te betrachten. Deze terughoudendheid brengt mee dat aan de stelplicht van degene die zich op art. 6:258 BW beroept, zware eisen worden gesteld.21 Gelet op deze verzwaarde stelplicht kan niet worden gezegd dat het hof in rov. 6.8.6.2 een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd. De rechtsklacht faalt derhalve.

Ook de onbegrijpelijkheidsklacht faalt. De uitleg van stellingen en gedingstukken is voorbehouden aan de feitenrechter en het oordeel van de feitenrechter daarover kan in cassatie slechts beperkt worden getoetst. In de MvA, nr. 35 en 36 beroepen [verweerders] zich weliswaar op de ten nadele van de villa-eigenaren uitpakkende wijzigingen van de verhuurvoorwaarden die de verhuurorganisaties sedert 1994 hebben gehanteerd, en leggen daarvoor in de prod. 9 t/m 11 de nodige stukken over, maar bestudering van een en ander noopt naar mijn menig niet tot de conclusie dat het hof onbegrijpelijk zou hebben geoordeeld dat de verhuurvoorwaarden sedert 1994 in aanmerkelijke, voor [verweerders] negatieve, zin zijn gewijzigd. Het had op de weg van [verweerders] gelegen om duidelijk te maken welke voorwaarden in het verleden werden gehanteerd en welke voorwaarden thans worden gehanteerd, en voldoende te onderbouwen – onder overlegging van de nodige verificatoire bescheiden – dat er sprake is van een zodanige wijziging ten nadele van [verweerders] dat de VvE geen ongewijzigde instandhouding van art. 14 van de koopovereenkomst zou kunnen verlangen.

3.14

Onderdeel 1.3.3 voert aan dat het hof bij de beoordeling van het beroep van [verweerders] op art. 6:258 BW ten onrechte geen acht heeft geslagen op een aantal – op p. 8 en 9 van de cassatiedagvaarding weergegeven – stellingen van [verweerders]22 die volgens het middel, in onderlinge samenhang beschouwd, een zodanige wijziging van de omstandigheden opleveren dat ongewijzigde nakoming van art. 14 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Verder klaagt het middel erover dat het hof miskent dat de opkomst van internet, waardoor verhuur van villa’s ook eenvoudiger zelf te regelen is, weldegelijk van belang is bij de beantwoording van de vraag in hoeverre ongewijzigde nakoming van art. 14 van de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

In aanmerking genomen dat de uitleg van stellingen is voorbehouden aan de feitenrechter en gegeven dat [verweerders] er in hun incidentele beroep zelf voor hebben gekozen om hun bezwaren tegen de beslissing van de kantonrechter in één doorlopend betoog weer te geven zonder aanduiding van de afzonderlijke grieven, meen ik dat het hof voorbij mocht gaan aan de op p. 8 en 9 van de cassatiedagvaarding onder b), c), d), g) en h) genoemde stellingen uit de nrs. 34 en 36 van de MvA (die betrekking hebben op het lidmaatschap van de VvE en de gevolgen van opzegging van dat lidmaatschap voor de gebondenheid aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst) omdat het hof daarin kennelijk en niet onbegrijpelijk geen stellingen heeft gelezen die relevant zijn voor de beantwoording van de vraag of het beroep van [verweerders] op art. 6:258 BW zal kunnen slagen. De op p. 8 en 9 van de cassatiedagvaarding onder a) en e) weergegeven stellingen uit de nrs. 33 en 35 van de MvA (betreffende de wijziging van de verhuurvoorwaarden en de opkomst van het internet voor de verhuur van villa’s) heeft het hof als relevante stellingen in het kader van art. 6:258 BW opgevat (rov. 6.8.6.1) doch verworpen (rov. 6.8.6.2). Anders dan het middel betoogt, heeft het hof de op p. 8 en 9 van de cassatiedagvaarding onder f) weergegeven stelling uit nr. 36 van de MvA (betreffende de exorbitante stijging van de kosten voor verhuurbemiddeling) betrokken in zijn oordeelsvorming, maar daarover geoordeeld dat [verweerders] onvoldoende hebben onderbouwd dat de verhuurvoorwaarden sinds 1994 in aanmerkelijke, voor [verweerders] negatieve, zin zijn gewijzigd.

De opkomst van het internet als mogelijkheid voor verhuur van de villa’s heeft het hof onvoldoende geacht om art. 14 van de koopovereenkomst te wijzigen wegens onvoorziene omstandigheden op grond van art. 6:258 BW. De daartegen gerichte klacht miskent dat een beroep op het intreden van een onvoorziene omstandigheid slechts bij hoge uitzondering kan worden aanvaard.23 Gelet op de terughoudendheid die de rechter daarbij in acht moet nemen en de summiere eisen die gesteld kunnen worden aan de motivering van de rechter die een beroep op art. 6:258 BW afwijst,24 meen ik dat het oordeel van het hof op dit punt niet onjuist of onbegrijpelijk is.

3.15

De veegklacht van onderdeel 1.3.4 behoeft geen afzonderlijke bespreking en deelt het lot van de voorgaande klachten.

3.16

Onderdeel 1.4 bevat verschillende rechts- en motiveringsklachten die gericht zijn tegen rov. 6.8.7, waarin het hof ingaat op het beroep van [verweerders] op de onredelijke bezwarendheid van art. 14 van de koopovereenkomst op grond van art. 6:236 en 237 BW alsmede de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (verder: de Richtlijn)25. Het hof verwerpt dat beroep, omdat het kort gezegd van oordeel is dat niet is vast komen te staan dat art. 14 van de koopovereenkomst het evenwicht tussen de uit die overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [verweerders] aanzienlijk verstoort. De daartegen gerichte klachten worden uiteengezet in de onderdelen 1.4.2 t/m 1.4.6 (onderdeel 1.4.1 bevat geen klacht).

3.17

Na enige inleidende beschouwingen (p. 10 t/m 12 van de cassatiedagvaarding) formuleert het middel in onderdeel 1.4.2 de klacht dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting althans een onbegrijpelijke beslissing heeft gegeven door in rov. 6.8.7 te overwegen dat [verweerders] niet voldoende hebben onderbouwd dat art. 14 van de koopovereenkomst het evenwicht tussen de uit die overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van [verweerders] aanzienlijk verstoort. Volgens het middel heeft het hof miskend dat uit HvJEU 14 maart 2013, C-415/11, ECLI:EU:C:2013:164, NJ 2013/374, m.nt. M.R. Mok (Aziz/Catalunyacaixa) blijkt dat, indien de consument in een aanzienlijk slechtere situatie verkeert door het sluiten van de overeenkomst met de litigieuze bedingen dan hij zou zijn geweest zonder het sluiten daarvan, sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht ten nadele van de consument zoals bedoeld in art. 3 van de Richtlijn. In dat verband wijst het middel op een aantal door [verweerders] in hun MvA naar voren gebrachte (en reeds in het kader van onderdeel 1.3.3 genoemde) stellingen, die er kort gezegd op neerkomen dat de verhuurvoorwaarden aanzienlijk zijn verslechterd, de bemiddelingsprovisie voor verhuur exorbitant is gestegen en [verweerders] hun lidmaatschap van de VvE hebben opgezegd teneinde niet meer gebonden te zijn aan de gevolgen van de ondemocratische besluitvorming van de VvE (zie p. 9 van de cassatiedagvaarding, stellingen onder e), f) en g)).

3.18

Bij de boordeling van deze klacht stel ik voorop dat het hof in rov. 6.8.7 veronderstellenderwijs heeft aangenomen dat de koopovereenkomst valt onder het toepassingsgebied van de Richtlijn en heeft te gelden als een toetredingsovereenkomst als bedoeld in art. 3 lid 2 van de Richtlijn. Het hof heeft vervolgens de juiste maatstaf aangelegd door na te gaan of art. 14 van de koopovereenkomst het evenwicht tussen de uit die overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [verweerders] aanzienlijk verstoort. Bij de toepassing van deze maatstaf heeft het hof blijkens zijn motivering in rov. 6.8.7 alle door partijen ingebrachte en voldoende onderbouwde stellingen betrokken, om uiteindelijk tot de conclusie te komen dat geen sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [verweerders] Anders dan het middel betoogt, heeft het hof hiermee geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting over de maatstaf van art. 3 lid 1 van de Richtlijn.

Als ik het goed begrijp, betoogt het middel dat het hof in het kader van art. 3 lid 1 van de Richtlijn in het bijzonder gewicht had moeten toekennen aan de stelling van [verweerders] dat zij hun lidmaatschap van de VvE hebben opgezegd teneinde niet meer gebonden te zijn aan de gevolgen van de ondemocratische besluitvorming van de VvE en de stelling dat zij zich geconfronteerd zien met een exorbitant stijging van de provisie voor verhuur van hun villa. Wat de eerste stelling betreft, zie ik niet in waarom deze stelling tot een ander oordeel van het hof had moeten leiden. [verweerders] hebben zelf ervoor gekozen om hun lidmaatschap van de VvE op te zeggen, terwijl deze opzegging geen gevolgen heeft voor hun gebondenheid aan de contractuele verplichtingen die zij op zich hebben genomen krachtens de koopovereenkomst. Wat de tweede stelling betreft, geldt dat [verweerders] volgens het hof onvoldoende concreet hebben onderbouwd dat de provisie voor verhuurbemiddeling exorbitant is gestegen.26 Aangezien de waardering van stellingen en processtukken is voorbehouden aan de feitenrechter en ’s hofs oordeel op dit punt niet onbegrijpelijk is, zal ook deze klacht moeten falen.

3.19

Onderdeel 1.4.3 bestrijdt het oordeel van het hof in rov. 6.8.7 dat in het kader van het beroep van [verweerders] op art. 3 lid 1 van de Richtlijn het hof in de processtukken onvoldoende feitelijke aanknopingspunten ziet voor een nader onderzoek als bedoeld in de beslissing van de Hoge Raad van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014/274, m.nt. H.B. Krans. De klacht dat het hof hiermee de uit voornoemde beslissing van de Hoge Raad volgende verplichting tot ambtshalve nader onderzoek heeft miskend, berust op de stelling dat voor het aannemen van deze verplichting in de processtukken voldoende feitelijke aanknopingspunten bestaan.

Door in rov. 6.8.7 te verwijzen naar voormelde beslissing van de Hoge Raad, moet worden aangenomen dat het hof zich bewust is geweest van de op hem rustende verplichting tot ambtshalve toetsing van art. 14 van de koopovereenkomst aan art. 3 lid 1 van de Richtlijn. Derhalve is de rechtsklacht tevergeefs voorgesteld. Dat geldt ook voor de motiveringsklacht. Vooropgesteld dat de uitleg van gedingstukken is voorbehouden aan de feitenrechter, begrijp ik de beslissing van het hof aldus dat de stellingen van [verweerders] voor het hof geen aanleiding zijn geweest om nader onderzoek te doen naar de geoorloofdheid van art. 14 van de koopovereenkomst in het licht van art. 3 lid 1 van de Richtlijn. Dat oordeel is verweven met waarderingen van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk.

3.20

Onderdeel 1.4.4 voert aan dat de motivering die het hof in rov. 6.8.7 heeft gegeven voor zijn beslissing dat art. 14 van de koopovereenkomst geen oneerlijk beding is in de zin van art. 3 lid 1 van de Richtlijn, onjuist en tevens niet van belang is voor een beoordeling in het kader van art. 3 lid 1 van de Richtlijn. Het middel werk dat als volgt uit.

De overweging van het hof dat het met de kantonrechter van oordeel is dat aanvankelijk de verkoper en thans de VvE (die namens de meerderheid van de eigenaren optreedt) er belang bij hebben (gehad) dat het park, door slechts verhuur via één organisatie mogelijk te maken, een eenheid blijft in uiterlijk en gebruik, is volgens het middel (p. 15, ad i) onjuist en onbegrijpelijk in het licht van de door het hof ten onrechte onbesproken gelaten stellingen van [verweerders] dat er van eenheid op het park geen sprake (meer) is, de villa van [verweerders] geen afbreuk doet aan de eenheid en door [verweerders] nimmer huurprijzen of gebruiksvoorwaarden zijn gehanteerd die afbreuk zouden kunnen doen aan het belang van de VvE, alsmede dat op andere Landalparken zonder problemen in goede harmonie buiten de beheersvereniging om kan worden verhuurd.27 De klacht faalt, omdat in het algemeen als juist kan worden aanvaard dat een parkbeheerder zoals de VvE er belang bij heeft dat er eenheid is en blijft in het uiterlijk en gebruik van een park. Dat deze eenheid in de beleving van [verweerders] niet (meer) bestaat, doet aan dit belang van de VvE niet af.28

Met zijn overweging dat het feit dat [verweerders] geen invloed meer kunnen uitoefenen op de keuze van de VvE voor een bepaalde verhuurorganisatie een gevolg is van hun beslissing om hun lidmaatschap van de VvE op te zeggen en aldus voor hun eigen rekening en risico komt, is het hof, naar het middel betoogt (p. 16, ad ii), voorbij gegaan aan de stelling van [verweerders] dat zij hun lidmaatschap hebben opgezegd omdat zij geen invloed hadden op de besluitvorming29 en hun stelling dat zij zich geconfronteerd zien met een exorbitante stijging van de verhuurbemiddelingskosten30. De klacht mist feitelijke grondslag waar betoogd wordt dat het hof de eerstgenoemde stelling onbesproken heeft gelaten. Blijkens de aangevallen rechtsoverweging heeft het hof deze stelling wel in zijn oordeelsvorming betrokken. Op de laatstgenoemde stelling heeft het hof acht geslagen in het kader van de beoordeling van het beroep dat [verweerders] hebben gedaan op art. 6:258 BW; zie daarvoor rov. 6.8.6.2, waarin het hof tot de conclusie is gekomen dat [verweerders] onvoldoende feitelijk onderbouwd hebben dat de verhuurvoorwaarden sinds 1994 in aanmerkelijke, voor [verweerders] negatieve, zin zijn gewijzigd.31

De klacht die gericht is tegen de overweging van het hof dat de omstandigheid dat [verweerders] naar zij stellen beperkt worden in hun vrijheid om over hun villa te beschikken niet tot de conclusie leidt dat van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht sprake is, nu [verweerders] , toen zij de villa in 1994 kochten, wisten dat slechts verhuur via een door de VvE aangewezen organisatie mogelijk zou zijn (p. 16, ad iii), zal moeten falen omdat deze klacht deels voortbouwt op onderdeel 1.4.2 en voor het overige ten onrechte ervan uitgaat dat [verweerders] door opzegging van hun lidmaatschap van de VvE niet meer gebonden zijn aan de op hen krachtens de koopovereenkomst rustende verplichtingen.

De volgende klacht (p. 17, ad iv) is gericht tegen de overweging van het hof dat bij de beoordeling van het beroep van [verweerders] op art. 3 lid 1 van de Richtlijn ook meeweegt de positie van de andere villa-eigenaren voor wie de door de VvE ingeroepen verplichting van [verweerders] (op grond van art. 14 van de koopovereenkomst) ook van belang is. Ook deze klacht faalt. Met deze overweging heeft het hof de belangen van [verweerders] afgewogen tegen de belangen van de andere villa-eigenaren. Dat het hof bij deze belangenafweging geen acht heeft geslagen op de stelling van [verweerders] dat op andere Landalparken zonder problemen en in goede harmonie buiten de vereniging om kan worden verhuurd,32 maakt de beslissing van het hof om bij de belangenafweging ook de belangen van de overige villa-eigenaren te betrekken niet onjuist of onbegrijpelijk. De situatie in Villapark Livingstone moet op zichzelf worden beoordeeld, waarbij de situatie in andere parken niet relevant is. Voor het overige is de klacht een herhaling van onderdeel 1.4.4. Dat de overige villa-eigenaren belang hebben bij naleving van art. 14 van de koopovereenkomst lijkt mij overigens duidelijk; voorkomen moet immers worden dat er tussen de villa-eigenaren concurrentie ontstaat over de prijs en gebruiksvoorwaarden, waardoor het park geen eenheid en uniformiteit zou uitstralen.

De klacht tegen de overweging van het hof dat onvoldoende concreet zijn onderbouwd de stellingen van [verweerders] dat Landal een (te) hoge provisie heeft bedongen en dat sprake is van restrictie van eigen gebruik tijdens de verhuurperiode (p. 18, ad iv (2)), is tevergeefs voorgesteld omdat de klacht deels een herhaling is van onderdeel 1.4.2 en voor het overige het middel niet duidelijk maakt dat een restrictie van eigen gebruik is gelegen in het feit dat de villa niet zelf mag worden verhuurd.

De laatste klacht (p. 18, ad v) is gericht tegen de overweging dat het hof voor nader ambtshalve onderzoek zoals bedoeld in HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691, NJ 2014/274, m.nt. H.B. Krans geen feitelijke aanknopingspunten ziet in de processtukken. De klacht is een herhaling van onderdeel 1.4.3.

3.21

Onderdeel 1.4.5 betoogt dat het hof het beroep van [verweerders] op art. 6:236 en 237 BW ten onrechte inhoudelijk onbesproken heeft gelaten. De klacht faalt, omdat het hof kennelijk en met recht van oordeel is geweest dat het met de toetsing aan art. 3 lid 1 van de Richtlijn tevens toepassing heeft gegeven aan de open norm van art. 6:233 onder a BW en [verweerders] voor het overige niet hebben onderbouwd dat het verhuurbeding valt onder een van de in art. 6:236 of 6:237 BW genoemde zwarte respectievelijk grijze bedingen.

3.22

De veegklacht van onderdeel 1.4.6 heeft geen zelfstandige betekenis.

3.23

Dat geldt ook voor de veegklacht van onderdeel 1.5.

3.24

De motiveringsklacht van onderdeel 1.6 faalt, omdat de overweging dat grief B ‘ook voor het overige’ faalt, klaarblijkelijk de conclusie c.q. vaststelling behelst dat de tegen de afwijzing van de reconventionele vordering onder 2 gerichte grief B niet alleen faalt voor zover deze opkomt tegen het oordeel dat art. 14 van de koopovereenkomst een (aanvaard) derdenbeding inhoudt (rov. 6.8.5, slot), maar ook voor zover daarmee een beroep wordt gedaan op wijziging wegens onvoorziene omstandigheden (rov. 6.8.6-6.8.6.2) en op onredelijke bezwarendheid respectievelijk oneerlijkheid (rov. 6.8.7).

3.25

De veegklacht van onderdeel 1.7 deelt het lot van de voorgaande klachten.

4 Conclusie

De conclusie strekt zowel in het principaal als in het incidenteel cassatieberoep tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Ontleend aan rov. 6.2 van het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 9 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5178.

2 Prod. 7 bij de inleidende dagvaarding.

3 Prod. 8 bij de inleidende dagvaarding.

4 ECLI:NL:GHSGR:2010:BO4668, RN 2011/27.

5 Van belang is hetgeen het hof in rov. 4.8 overweegt, waarbij [verweerders] in enkelvoud worden aanduid met [X]: ‘(…) Weliswaar zijn met het eindigen van het lidmaatschap de verenigingsrechtelijke rechten en plichten (zoals de plicht tot betaling van contributie) van [X.] tegenover de Vereniging geëindigd, maar dat geldt niet voor plichten uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst, evenmin als voor de rechten zoals bijvoorbeeld het recht op het beheer en onderhoud van de mandelige eigendommen door de Vereniging. Dat [X.] als gevolg van de beëindiging van het lidmaatschap geen zeggenschap meer heeft over of invloed heeft op de besluitvorming binnen de Vereniging, vloeit naar het voorlopige oordeel van het hof voort uit zijn vrijheid van uittreding. Aan het derdenbeding ten gunste van de Vereniging – tot stand gekomen in de koop- en aannemingsovereenkomst tussen [X.] en Livingstone – doet dit niets af.’

6 Bij tussenarrest van 24 september 2013 (ECLI:NL:GHSHE:2013:4327) heeft het hof ’s-Hertogenbosch beslist dat het op 8 januari 2013 door [verweerders] genomen processtuk ‘Memorie van Antwoord, tevens Akte van eis in reconventie, tevens houdende akte inbreng van producties’ een incidenteel appel bevat. In hetzelfde arrest heeft het hof de VvE de gelegenheid gegeven een memorie van antwoord in het incidentele appel te nemen.

7 ECLI:NL:GHSHE:2014:5178.

8 De dagvaarding is uitgebracht op 9 maart 2015.

9 Het middel verwijst naar de appeldagvaarding, grief 1 t/m 6 en de toelichting daarop, antwoordakte d.d. 19 februari 2013, p. 2, nr. 2, pleitaantekeningen mr. Keus d.d. 11 februari 2014, p. 2 t/m 4, nr. 6 t/m 16, alsmede de inleidende dagvaarding, p. 5 t/m 8, nr. 17 t/m 25.

10 Zie conclusie A-G Timmerman, nr. 2.11, voor HR 7 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA9708, RvdW 2007/748; J.C. van Straten, Over recreatieprojecten, gebonden lidmaatschap en overgang van vorderingsrechten, JBN 2008/11; A.A. van Velten, Een vereniging van eigenaren is geen vereniging van eigenaars!, WPNR 2011/6889 (onder conclusies, nr. 5). Zie bijvoorbeeld ook Hof Den Haag 29 juli 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4567 (te kennen uit HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:839, RvdW 2015/482 waarin het cassatieberoep is verworpen met toepassing van art. 80a lid 1 RO) en Hof Arnhem-Leeuwarden 12 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116.

11 Zie o.a. inleidende dagvaarding, nr. 17: ‘(…) De Vereniging is op grond van artikel 12 C en D uit de koop-aanneemovereenkomst gerechtigd om betaling te vorderen van de door [verweerder 1] en [verweerster 2] verschuldigde bijdragen in de parkkosten. (…)’, nr. 23: ‘(…) Weliswaar zijn met het eindigen van hun lidmaatschap de verenigingsrechtelijke rechten en plichten van [verweerder 1] en [verweerster 2] tegenover de Vereniging geëindigd, maar dat geldt niet voor hun verplichtingen jegens de Vereniging uit hoofde van de koop- en aannemingsovereenkomst.’, nr. 24: ‘De opzegging van hun lidmaatschap van de Vereniging ontslaat [verweerder 1] en [verweerster 2] derhalve niet van hun verplichting tot betaling van hun bijdrage in de parkkosten aan de Vereniging. (…)’, en nr. 25: ‘Nu [verweerder 1] en [verweerster 2] weigeren de door hen verschuldigde parkbijdrage over 2009, 2010 en 2011 (volledig) te voldoen, handelen [verweerder 1] en [verweerster 2] in strijd met hun verplichtingen uit de koop- aanneemovereenkomst en de akte van levering.’ Zie ook appeldagvaarding, nr. 10: ‘Dat [verweerders] hun lidmaatschap van de Vereniging hebben beëindigd betekent weliswaar dat daarmee de verenigingsrechtelijke rechten en plichten van [verweerders] tegenover de Vereniging zijn geëindigd, maar dat geldt niet voor de verplichtingen die zijn opgenomen in de koop- en aannemingsovereenkomst (…).’, en nr. 12: ‘ [verweerders] zijn op grond van artikel 12 C en D van de koop- en aannemingsovereenkomst gehouden de door de Vereniging vastgestelde parkbijdrage, die bestaat uit vergoedingen voor de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten, aan de Vereniging prompt te voldoen. (…)’.

12 Asser Procesrecht/Korthals Altes & Groen 7 2015/173.

13 Prod. 1 bij de inleidende dagvaarding.

14 Voor de begrotingen m.b.t. de jaren 2009 t/m 2011, zie prod. 26 bij de inleidende dagvaarding.

15 Zie Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2012/117-118.

16 Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2012/117.

17 Art. 2 van de statuten van de VvE bepaalt dat de vereniging zich ten doel stelt het beheren, onderhouden en instandhouden van alle percelen grond en waterpartijen, voor zover in mandelige eigendom toebehorend aan de individuele eigenaren van de villa’s. Volgens art. 6 lid 2 laat opzegging door de VvE de verplichtingen van het betrokken lid, voortvloeiende uit het reglement van mandeligheid, onverkort.

18 Vgl. in dit verband Asser/Rensen 2-III* 2012/75: ‘De gevolgen van een opzegging van het lidmaatschap door een lid zonder vervreemding van zijn recreatiewoning, bijvoorbeeld voor zijn bijdrage in toekomstige kosten van beheer van het recreatiepark, moeten contractueel worden geregeld’.

19 MvA, nr. 12.

20 Het middel verwijst naar MvA, nr. 35 en 36 alsmede producties 10 en 11.

21 Zie bijvoorbeeld HR 19 november 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1152, NJ 1994/156, rov. 3.3: ‘Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat de rechter ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden terughoudendheid dient te betrachten (vgl. HR 27 april 1984, NJ 1984, 679 en HR 10 juli 1989, NJ 1989, 786). (…) De rechtbank heeft dan ook terecht strenge eisen gesteld aan de stelplicht van Campina’. Zie ook Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014/444 en E. Baan/W.L. Valk, Groene Serie Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 16 en 53.

22 Het middel verwijst naar MvA, nr. 33 t/m 36.

23 Zie bijvoorbeeld E. Baan/W.L. Valk, Groene Serie Verbintenissenrecht, art. 6:258 BW, aant. 16 met vermelding van rechtspraak.

24 Zie Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III 2014/444.

25 Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, PbEG 1993, L 95/29.

26 Zie ook rov. 6.8.6.2 in het kader van de beoordeling van het beroep van [verweerders] op art. 6:258 BW; vgl. de bespreking van onderdeel 1.3.1.

27 Het middel verwijst hiervoor naar MvA, nr. 20-21.

28 Vgl. nr. 3.9 van deze conclusie.

29 Het middel verwijst naar MvA, nr. 34.

30 Het middel verwijst naar MvA, nr. 35-36.

31 Vgl. nr. 3.18 van deze conclusie.

32 Het middel verwijst naar MvA, nr. 21.