Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2015:944

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
12-06-2015
Datum publicatie
11-09-2015
Zaaknummer
11/04222
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2015:2505, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 lid 1 RO. Recht van eerste koop onroerende zaak. Tijdstip van inroeping.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknummer: 11/04222

Roldatum: 12 juni 2015

mr. Wuisman

CONCLUSIE inzake:

[eiser] ,

eiser tot cassatie,

advocaat: mr. K. Aantjes;

tegen:

de gezamenlijke erven van [betrokkene 1] , zijnde:

1. de gezamenlijke erfgenamen van wijlen [betrokkene 2] :

- [verweerster 1a]

- [verweerster 1b]

- [verweerder 1c] ,

- [verweerder 1d] ,

- [verweerster 1e] ,

- [verweerder 1f]

2. [verweerster 2] ,

3. [verweerster 3] ,

4. [verweerster 4] ,

5. [verweerster 5] ,

6. [verweerder 6] ,

7. [verweerder 7] ,

verweerders in cassatie,

niet verschenen.

1 Feiten en procesverloop

1.1

In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan(1):

(i) Op 25 januari 1990 is [betrokkene 1] (hierna: Erflaatster) overleden. Zij is eerst gehuwd geweest met [betrokkene 3] . Uit dit door echtscheiding geëindigde huwelijk zijn zes kinderen geboren. Erflaatster is daarna tweemaal in algemene gemeenschap van goederen gehuwd geweest met [betrokkene 4] . Toen erflaatster overleed was haar tweede huwelijk met [betrokkene 4] ook reeds door echtscheiding tot een einde gekomen. Uit de huwelijken met [betrokkene 4] is één kind geboren. [betrokkene 4] is op 7 december 1997 overleden.

(ii) Tot de nalatenschap van Erflaatster hoorde het onverdeelde aandeel in de woning aan de [a-straat] met het huisnummer voorheen [1] en later [2-3] te Leeuwarden alsmede het pand [a-straat] met het huisnummer voorheen [4] en later [5] te Leeuwarden. Het was blijkens een handgeschreven verklaring van 24 augustus 1987 van Erflaatster haar wens, dat [eiser] , haar zoon en eiser tot cassatie, het recht van eerste koop met betrekking tot de woning aan de [a-straat 2-3] zou krijgen.

(iii) Met betrekking tot het pand aan de [a-straat 5] is [verweerster 3] – één van de erven van Erflaatster – bij de rechtbank Leeuwarden een procedure (rolnummer H 1255/90) gestart ten einde een veroordeling tot levering van het pand aan haar te verkrijgen. Bij vonnis d.d. 22 april 2003 is deze vordering toegewezen. Bij arrest d.d. 22 augustus 2000 van het hof Leeuwarden is deze beslissing bekrachtigd en het hiertegen gerichte cassatieberoep is door de Hoge Raad bij arrest d.d. 20 september 2002 verworpen.(2)

(iv) Op een door [betrokkene 4] ingediend verzoek heeft de rechtbank Leeuwarden bij vonnis van 1 augustus 1991 de verkoop in het kader van een openbare veiling van beide hiervoor onder (ii) genoemde onroerende goederen bevolen onder de voorwaarde: ‘indien en nadat bij onherroepelijke beslissing in de procedure met rolnummer H 1255/90 de vordering van [verweerster 3] tot levering van het pand aan de [a-straat 5] is afgewezen’. Deze beslissing heeft het hof Leeuwarden bij beschikking van 4 maart 1992 – (productie 2 bij de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in (deels voor-waardelijke) reconventie) - bekrachtigd onder toevoeging van een tweede voorwaarde: ‘en indien [eiser] niet binnen drie maanden na het onherroepelijk worden van het vonnis van de rechtbank te Leeuwarden in de procedure onder rolnummer 1255/90,heeft aangegeven dat hij het recht op eerste koop effectueert’.

(v) De vordering van [verweerster 3] tot levering aan haar van het pand aan de [a-straat 5] is door het arrest d.d 20 september 2002 van de Hoge Raad onherroepelijk geworden. Daarmee ging de eerste aan de verkoop bij openbare veiling van beide onroerende goederen gestelde voorwaarde niet in vervulling en was ook de openbare verkoop van de woning aan de [a-straat 2-3] van de baan.

(vi) [eiser] heeft het recht van eerste koop van de woning ingeroepen en is op 1 augustus 1993 in de woning getrokken. Op 16 februari 2004 heeft hij conservatoir beslag tot levering op de woning doen leggen (zie productie 2 bij de dagvaarding in eerste aanleg).

1.2

Bij exploot van 27 februari 2004 is [eiser] een procedure gestart tegen de gezamenlijke erven van [betrokkene 1] bij de rechtbank Leeuwarden. Hij vordert primair een veroordeling van de erven tot medewerking aan de koop/verkoop en levering van de woning aan de [a-straat 2-3] aan hem voor een prijs van fl. 62.000,- (€ 28.134,37), althans fl. 120.000,- (€ 54.453,63), althans tegen een zodanig bedrag als juist wordt geacht. Aan deze vordering legt [eiser] ten grondslag dat hem door Erflaatster een recht van koop is verleend, dat hij dat recht heeft ingeroepen en dat hij het recht heeft de woning te kopen tegen een prijs van fl. 61.200,-. Voor deze prijs beroept hij zich op een taxatierapport van 19 juli 1993 dat is opgesteld door een in samenspraak met de boedelnotaris aangestelde makelaar/taxateur (bijlage 6 jo. bijlage 4 bij productie 1 bij de dagvaarding in eerste aanleg). Het aanvaarden van de woning tegen een prijs van fl. 120.000,- (€ 54.453,63) geschiedt onder protest.

1.3

De vordering is van de zijde van de erven bestreden, zij het niet door alle erven in gelijke zin. Uit de gevoerde verweren blijkt van een verschil van mening onder meer hierover of [eiser] het recht van koop tijdig heeft uitgeoefend en, zo ja, welke koopprijs hij verschuldigd is.

1.4

In haar tussenvonnis d.d. 15 maart 2006 stelt de rechtbank in rov. 9.1 vast dat uit een brief van 19 juli 1993 blijkt dat [eiser] heeft aangegeven van zijn recht van koop gebruik te maken en in verband daarmee ook een gerechtelijke procedure is gestart. Dat deze stappen zijn gezet vóór de periode van 20 september tot 20 december 2002 – de drie maanden-periode na het onherroepelijk worden van het vonnis van de rechtbank Leeuwarden d.d. 22 april 1993 in de procedure H 1255/90 – heeft naar het oordeel van de rechtbank geen verval van het recht van koop tot gevolg. Voldoende is immers dat het voor de erven vóór genoemde periode duidelijk was dat [eiser] nakoming van het recht van koop wenste. Na verwerping in de rov.13, 14 en 15 van de stellingen van [eiser] waarop hij zijn standpunt baseert dat de woning hem geleverd dient te worden tegen een prijs van € 28.134,37 althans € 54.453,63, geeft de rechtbank in rov. 16 te kennen dat de waarde van de woning door een deskundige dient te worden bepaald en dat bij die waardebepaling dient te worden uitgegaan van de waarde in de periode 20 september tot 20 december 2002. Voor dit tijdstip voert de rechtbank in rov. 16 als argument aan dat [eiser] het recht van eerste koop pas in de periode van 20 september tot en met 20 december 2002 kon inroepen. In haar eindvonnis d.d. 13 mei 2009 stelt de rechtbank de koopprijs waartegen [eiser] de woning kan verwerven vast op een bedrag van € 123.500,-. Daarbij houdt de rechtbank de door de deskundige bepaalde waarde aan, voor zover die niet is toe te schrijven aan door [eiser] aangebrachte verbeteringen en door hem gepleegd onderhoud. In het dictum gebiedt de rechtbank de gedaagde erven om mee te werken aan de levering van de woning aan [eiser] voor een bedrag van € 123.500,-.

1.5

[eiser] stelt hoger beroep in bij het hof Leeuwarden en voert bij memorie van grieven drie grieven aan. In het bijzonder bestrijdt hij het oordeel van de rechtbank dat voor de bepaling van de waarde van de woning is aan te houden de waarde ten tijde van de periode 20 september tot 20 december 2002. Het inroepen van het recht van koop vond, zo wordt in de toelichting op de grieven betoogd, niet later dan 19 juli 1993 plaats. Het vonnis van de rechtbank noch de beschikking van de hof in de procedure waarin openbare verkoop van de panden aan de [a-straat] werd gevorderd, hebben het recht van koop doen ontstaan en de inhoud daarvan bepaald. De koopsom dient dan ook gesteld te worden op de taxatiewaarde op of korte tijd vóór 19 juli 1993.

1.6

In rov. 2.6 van zijn arrest van 19 april 2011 geeft het hof te verstaan dat het [eiser] in het door hem ingenomen standpunt omtrent het voor de woning aan te houden tijdstip niet volgt. Daartoe overweegt het hof: “Een recht van eerste koop kan, anders dan een koopoptie, pas worden ingeroepen op het moment dat de eigenaar het object waarop het recht betrekking heeft te koop aanbiedt. Hetgeen erflaatster aan [eiser] heeft toegekend is een recht van eerste koop, zoals blijkt uit haar handgeschreven verklaring van 24 augustus 1987 (productie 5 bij de inleidende dagvaarding). De woning is in juli 1993 echter niet te koop aangeboden. Op grond van de beschikking van het hof van 4 maart 1992 kon de woning pas na 20 september 2002 te koop worden aangeboden. [eiser] heeft zijn recht van eerste koop dan ook niet eerder dan 20 september 2002 kunnen uitoefenen. Hierop stuit grief I af.“

1.7

Bij exploot van 19 juli 2011 en daarmee tijdig is [eiser] van het arrest van het hof in cassatie gekomen. De erven [betrokkene 1] zijn niet verschenen. De cassatieprocedure is een tijdlang geschorst geweest. Op 13 februari 2015 heeft [eiser] zijn standpunt in cassatie schriftelijk doen toelichten.

2 Bespreking van de cassatiemiddelen

2.1

Er zijn twee cassatiemiddelen aangevoerd.

Cassatiemiddel I

2.2

Met cassatiemiddel I wordt rov. 2.6 bestreden, meer in het bijzonder de oordelen daarin van het hof dat de woning op grond van de beschikking van het hof Leeuwarden van 4 maart 1992 pas na 20 september 2002 kon worden aangeboden en dat [eiser] zijn recht van eerste koop niet eerder dan 20 september 2002 heeft kunnen uitoefenen; zie met name § 1.6 van het cassatiemiddel. Er wordt gewezen op in het cassatiemiddel aangehaalde en als in appel onbestreden aangemerkte overwegingen uit het tussenvonnis d.d. 15 maart 2006 van de rechtbank waaruit, zo wordt gesteld, overduidelijk blijkt van een eerdere inroeping van het recht van koop en van de enkele noodzaak van nog de (juridische) levering en overdracht van de woning.

2.3

Het cassatiemiddel strandt op het volgende. Het hof stelt in rov. 2.6 eerst vast dat aan [eiser] een recht van eerste koop is verleend, en dat dat recht, anders dan een koopoptie, pas kan worden ingeroepen op het moment dat de eigenaar het object, waarop het recht betrekking heeft, te koop aanbiedt. Die uitleg van het aan [eiser] verleende recht van koop wordt in cassatie als zodanig niet bestreden. Dan overweegt het hof dat de woning aan de [a-straat 2-3] pas na 20 september 2002 te koop kon worden aangeboden, zodat [eiser] zijn recht van eerste koop dan ook niet eerder dan 20 september 2002 heeft kunnen uitoefenen. Een en ander is niet onverenigbaar met de in het cassatiemiddel I aangehaalde overwegingen uit het tussenvonnis van 15 maart 2006. Uit die overwegingen valt niet af te leiden dat volgens de rechtbank het aan [eiser] verleende recht van koop al in 1993 kon worden uitgeoefend. Dat de rechtbank dat niet beoogd heeft te oordelen in de geciteerde overwegingen blijkt niet alleen uit rov. 9.2 van het tussenvonnis waarin de rechtbank spreekt van een voortijdig inroepen door [eiser] van zijn recht, maar ook uit – de niet geciteerde – rov. 16 van hetzelfde tussenvonnis. Daarin oordeelt de rechtbank dat [eiser] dat recht van eerste koop pas in de periode van 20 september tot en met 20 december 2002 kon inroepen. Zij verbindt aan haar zojuist vermelde oordeel ook de conclusie dat voor de waardering van de woning de periode van 20 september tot 20 december 2002 bepalend is. De rechtbank zit hiermee op dezelfde lijn als het hof. Kortom, rov. 2.6 wordt op een niet steekhoudende grond bestreden.

Cassatiemiddel II

2.4

Cassatiemiddel II stoelt op de veronderstelling dat cassatiemiddel I doel treft. Zoals hiervoor uiteengezet is dat niet het geval. Dat brengt reeds mee dat ook cassatiemiddel II [eiser] niet kan baten.

3 Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

(A-G)

1 . Zie rov. 2.2.1-2.2.4 van het arrest van het hof Leeuwarden van 19 april 2011. Van meer te dezen van belang zijn de feiten en omstandigheden blijkt met name uit een notariële concept-akte d.d. 7 februari 2004 inzake een provisionele inzetveiling (bijlage 3 bij productie 1 bij de dagvaarding in eerste aanleg) en de vonnissen d.d. 22 december 2004, met name onder 2, en 15 maart 2006, met name onder 8.1 t/m 8.3, van de rechtbank Leeuwarden in de onderhavige procedure.

2 . Uit de conclusie van A-G mr. Huydecoper voor het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2002 – (ECLI:NL:PHR: 2002:AE3374) – blijkt dat de vordering van [verweerster 3] stoelt op een koopovereenkomst uit 1978 met [betrokkene 1] , haar moeder.