Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2015:610

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
08-05-2015
Datum publicatie
10-07-2015
Zaaknummer
14/04536
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2015:1841, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 lid 1 RO. Huurrecht. Onderhuur contractueel toegestaan? Uitleg overeenkomst, Haviltex. Wettelijk verbod van onderverhuur (art. 1595 (oud) BW).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

14/04536

mr. J. Spier

Zitting 8 mei 2015 (bij vervroeging)

Conclusie inzake

Stichting de Ommelander Ziekenhuis Groep

(hierna het Ziekenhuis)

tegen

[verweerder]

(hierna [verweerder])

1 Feiten

1.1

In cassatie kan van de navolgende feiten worden uitgegaan.1

1.2

Het Ziekenhuis exploiteert in Delfzijl het Delfzicht Ziekenhuis. Vlamoven is een woongebouw dat bij het aangaan van de huur bestond uit 28 etagewoningen, 28 bergplaatsen en 20 garageboxen, plaatselijk bekend Vlamoven nrs. 1 t/m 55 (oneven) te Delfzijl. Vlamoven is gelegen tegenover het Delfzicht Ziekenhuis.

1.3

Het Ziekenhuis (lees: zijn2 rechtsvoorgangster, de Stichting Algemeen Protestants Ziekenhuis Delfzijl en Omstreken) heeft met ingang van 1 juni 1969 dit gebouw gehuurd van de toenmalige eigenaar van Vlamoven, te weten de N.V. Pensioenverzekeringsmaatschappij DSM (hierna DSM).

1.4

Het Ziekenhuis en DSM zijn overeengekomen dat de op 31 mei 1989 aflopende huurovereenkomst voor een periode van 20 jaar zal worden gecontinueerd. Hiertoe is een op 26 september 1988 gedateerd contract opgesteld en ondertekend, waarin is opgenomen dat de huurovereenkomst met betrekking tot het woongebouw is aangegaan voor de periode van 1 juni 1989 - 31 mei 2009. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 14.198,32 per maand.

1.5

In de huurovereenkomsten tussen het Ziekenhuis en DSM is geen bepaling opgenomen die inhoudt dat het Ziekenhuis gerechtigd is om (gedeelten van) Vlamoven onder te verhuren. De voor dit geding relevante bepalingen van de huurovereenkomst van 26 september 1988 luiden als volgt:

“Artikel 4.1

Verhuurder staat voor generlei gebrek in dat het gebruik van het gehuurde mocht verhinderen of verminderen of dat schade mocht veroorzaken aan personen of goed van huurder, bewoners of bezoekers van het gehuurde. (...)

Artikel 8.1

Huurder zal tijdens de volledige duur van zijn huurrecht het gehuurde uitsluitend als woongebouw gebruiken (...).

Artikel 9.1

Het is aan de bewoners van het gebouw of hun bezoekers niet toegestaan het dak te betreden, doch uitsluitend aan daarvoor aangewezen personeelsleden van partijen en zonodig werklieden. Bij overtredingen van dit verbod zal herstel van alle eventueel hieruit voortvloeiende schade voor rekening van de huurders komen.

Artikel 11.1

Huurder zal de portalen trappenhuizen, keldergangen en overige gemeenschappelijke ruimten uitsluitend gebruiken voor het verschaffen van toegang tot de woningen en ruimten in het onderhuis. (...)

Artikel 17.1

Indien en voor zover herstellingen, welke normaal voor rekening van verhuurder zijn, door toedoen of nalatigheid dan wel onoordeelkundig gebruik van huurder, personeelsleden van huurder, de bewoners of bezoekers noodzakelijk zijn geworden, is huurder tot dit onderhoud verplicht. (...)

Artikel 26.1

Huurder verbindt zich bij het einde van de huur het gehuurde in goede staat en behoorlijk schoongemaakt, naar tevredenheid van verhuurder te zullen opleveren.

Artikel 30.1

Deze overeenkomst wordt, waar daarvan niet uitdrukkelijk is afgeweken, beheerst door de wettelijke bepalingen op het stuk van huur en verhuur bestaande.”

1.6

Vlamoven is gedurende de looptijd van de huurovereenkomst vanaf 1995 diverse malen van eigenaar gewisseld. [verweerder] is sedert 2 november 2006 eigenaar van Vlamoven en daardoor tevens verhuurder.

1.7

Het Ziekenhuis heeft de huurovereenkomst bij brief van 23 maart 2007 opgezegd per 1 juni 2009.

1.8

Het Ziekenhuis heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst een aantal etagewoningen van Vlamoven onderverhuurd.

1.9

Op 30 mei 2008 heeft [verweerder] met een derde, [betrokkene 1] of nader te noemen meester, een overeenkomst gesloten waarbij [betrokkene 1] Vlamoven koopt van [verweerder] voor € 2.715.000. [verweerder] heeft zich in die op 6 juni 2008 ondertekende overeenkomst jegens [betrokkene 1] verplicht om Vlamoven leeg, onverhuurd en ontruimd op te leveren. Als uiterste overdrachtsdatum is 30 november 2009 overeengekomen.

1.10

Bij brief van 28 mei 2009 heeft [verweerder] het Ziekenhuis gesommeerd om Vlamoven per 1 juni 2009 leeg en ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan [verweerder] het Ziekenhuis aansprakelijk houdt voor de eventuele schade.

1.11.1

Op laatstgenoemde datum is Vlamoven evenwel niet leeg en ontruimd opgeleverd, waarna [verweerder] het Ziekenhuis en negen onderhuurders in kort geding heeft gedagvaard. [verweerder] heeft gevorderd - kort gezegd - dat de huurders worden veroordeeld om Vlamoven te ontruimen en dat het Ziekenhuis wordt veroordeeld tot betaling van een vergoeding voor het voortgezette gebruik in het tijdvak na 1 juni 2009.

1.11.2

In zijn vonnis van 14 oktober 2009 heeft de Kantonrechter de ontruimingsvordering jegens de onderhuurders afgewezen. Het Ziekenhuis is veroordeeld om Vlamoven, met uitzondering van de aan onderhuurders verhuurde nummers (1, 3, 11, 13, 15, 27, 29 en 51), binnen veertien dagen te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Voorts heeft de kantonrechter het Ziekenhuis veroordeeld tot betaling van € 42.594,97 aan huurpenningen, plus € 14.198,32 per maand over het tijdvak van 28 augustus 2009 tot aan de datum van de feitelijke ontruiming.

1.12

[betrokkene 1] heeft de koopovereenkomst van 30 mei 2008 bij brief van 15 december 2009 ontbonden. Als reden hiervoor geeft [betrokkene 1] dat [verweerder] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om Vlamoven uiterlijk op 30 november 2009 leeg en ontruimd te leveren. [betrokkene 1] heeft zich het recht voorbehouden om de contractuele boete van € 271.500 en zijn schade op [verweerder] te verhalen.

2 Procesverloop

2.1

[verweerder] heeft het Ziekenhuis op 1 februari 2010 gedagvaard voor de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen en gevorderd voor recht te verklaren dat het Ziekenhuis door het woongebouw onbevoegd onder te verhuren en door het niet (tijdig) nakomen van zijn verplichting jegens [verweerder] tot volledige ontruiming van het woongebouw wanprestatie heeft gepleegd, althans onrechtmatig heeft gehandeld en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de daardoor door [verweerder] geleden c.q. te lijden schade; en het Ziekenhuis te veroordelen tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat.3

2.2

Het Ziekenhuis heeft de vorderingen bestreden.4

2.3

In zijn tussenvonnis van 12 augustus 2010 heeft de Kantonrechter geoordeeld dat de bewijslast “ter zake” overeenkomstig de hoofdregel van art. 150 Rv. op het Ziekenhuis rust. Het Ziekenhuis wordt toegelaten tot het bewijs dat [verweerder] of één van zijn rechtsvoorgangers schriftelijk, mondeling of stilzwijgend toestemming heeft gegeven om (gedeelten van) het woongebouw onder te verhuren (rov. 10 en het dictum).

2.4

Het Ziekenhuis heeft verzocht tussentijds hoger beroep van het tussenvonnis mogelijk te maken, wat de Kantonrechter bij vonnis van 16 september 2010 heeft toegestaan.

2.5

Het Ziekenhuis heeft hoger beroep ingesteld tegen het tussenvonnis. [verweerder] heeft verweer gevoerd.

2.6

Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn tussenarrest van 16 juli 2013 het Ziekenhuis toegelaten tot tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [verweerder] dat de onderverhuurcontracten onbevoegdelijk zijn aangegaan. Het Hof oordeelde daartoe:

“5.1 Het Ziekenhuis heeft drie grieven voorgedragen. Grief I richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit het feit dat in de huurovereenkomst(en) een uitdrukkelijk onderverhuurverbod ontbreekt, niet mag worden afgeleid dat partijen zijn overeengekomen dat onderverhuur was toegestaan. Grief II stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het huisvesten van medewerkers van het Ziekenhuis in Vlamoven niet meebrengt dat die bewoners daarvoor betalen, omdat ingebruikgeving ook om niet zou kunnen plaatsvinden. Met grief III bestrijdt het Ziekenhuis de door de kantonrechter toegepaste bewijslastverdeling waardoor het Ziekenhuis met de in het aangevallen vonnis opgenomen bewijsopdracht is belast.

5.2

In de kern genomen benadrukken de grieven, die zich lenen voor een gezamenlijke behandeling, de door het Ziekenhuis in eerste aanleg betrokken stellingen. Samengevat komt het standpunt van het Ziekenhuis er op neer dat het evident is dat het Ziekenhuis zelf, als rechtspersoon, het woongebouw niet zou gaan bewonen. De aard van de overeenkomst brengt huisvesting van anderen mee, en daarmee ook toestemming voor de onderverhuur. Het was namelijk vanaf het begin de bedoeling dat het Ziekenhuis Vlamoven als personeelsflat zou gebruiken. Het spreekt voor zich, aldus het Ziekenhuis, dat het Ziekenhuis daarvoor een vergoeding zou moeten bedingen. Bovendien stond een onderhuurverbod destijds standaard in iedere huurovereenkomst. De omstandigheid dat een dergelijk verbod in dit geval ontbreekt, geeft aan dat het juist wél de bedoeling van partijen was dat onderverhuur was toegestaan.

5.3

Het geschil spitst zich dan ook toe op de vraag of het Ziekenhuis bevoegd was om delen van Vlamoven onder te verhuren. Bij de uitleg van de tussen (de rechtsvoorgangster van) het Ziekenhuis en DSM gesloten huurovereenkomsten zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

5.4

De stellingen van het Ziekenhuis komen er op neer dat het voor DSM of één van zijn rechtsopvolg(st)ers als verhuurder van Vlamoven duidelijk moet zijn geweest dat aan de bewoners van Vlamoven woonruimte in gebruik werd gegeven in ruil voor een vergoeding (middels inhouding op hun loon) en dat DSM of één van haar rechtsopvolg(st)ers daarmee instemde. Deze bewoners konden zijn verpleegkundigen in opleiding, die voor de duur van hun scholing in het Delfzicht Ziekenhuis in Vlamoven werden gehuisvest, dan wel verpleegkundigen die na afronding van hun opleiding aan het Ziekenhuis verbonden bleven en gingen wonen of reeds woonachtig waren in Vlamoven. Volgens het Ziekenhuis maakt het geen verschil of een dergelijke verhouding in de vorm van een gebruiksovereenkomst werd gegoten of in een onderhuurovereenkomst, aangezien deze contracten juridisch steeds gekwalificeerd kunnen worden als een overeenkomst van (onder)huur.

5.5

Het hof volgt [verweerder] niet in zijn stelling dat het Ziekenhuis eerst vanaf 2000 bewust een door haar geselecteerde groep (kwetsbare) bewoners in een andere positie heeft willen plaatsen door ten aanzien van hen onderhuurovereenkomsten af te sluiten. Ook reeds in de eerste huurtermijn maakte het Ziekenhuis gebruik van (onder)huurovereenkomsten. Dit blijkt uit de door het Ziekenhuis overgelegde onderhuurovereenkomst van 24 juni 1975 met [betrokkene 2] (Vlamoven 7). Dat het Ziekenhuis ook met anders gelabelde overeenkomsten werkte, doet hieraan niet af, aangezien de vlag "gebruiksovereenkomst" niet steeds de lading dekt. Onder de door [verweerder] overgelegde stukken bevindt zich immers ook een gebruiksovereenkomst die betrekking heeft op Vlamoven nr. 29, waarvan in deze procedure nu juist vast staat dat deze etagewoning door [betrokkene 3] van het Ziekenhuis werd ondergehuurd. De verwijzing naar de conclusie van A-G Huydecooper bij HR 25 maart 2011 (LJN: BP 1405) - waarin [verweerder] steun meent te vinden voor zijn standpunt dat ook bij gebruik om baat niet steeds sprake hoeft te zijn van een (onder)huurovereenkomst - kan [verweerder] evenmin baten, aangezien het ten aanzien van de etagewoningen van Vlamoven vast staat dat de vergoeding die de bewoners betaalden een tegenprestatie is voor het ontvangen woongenot, terwijl dat nu juist ter discussie stond in de aangehaalde conclusie van de A-G. Het moet daarom worden aangenomen dat het Ziekenhuis van aanvang af wooneenheden van Vlamoven onderverhuurde.

5.6

Gegeven de toenmalige wetgeving hoefde het werken met onderhuurovereenkomsten aanvankelijk niet op problemen te stuiten, aangezien de onderhuurder zich tot eind jaren zeventig tegenover de verhuurder niet kon beroepen op de aanspraken die hij had jegens de hoofdhuurder. Gedurende de eerste huurtermijn is de positie van de onderhuurder in de wetgeving echter aanmerkelijk versterkt door de invoering van art. 1623k BW (oud) met ingang van 1 juli 1979. De eerste volzin van dit artikel luidde:

De onderhuurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt in geval van beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder voortgezet door de verhuurder.

5.7

Blijkens de parlementaire geschiedenis was deze bepaling (thans: art. 7:269 lid 1 BW) bedoeld om de positie van de onderhuurder te versterken, waarbij uitdrukkelijk niet de eis werd gesteld dat de onderhuur bevoegdelijk moest zijn geschied (Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 7, p. 9). Blijkens het overgangsrecht (art. VII lid 6 van de Wet van 27 juni 1979, houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte; Stb. 1979, 330) had het nieuwe art. 1623k BW onmiddellijke werking, in die zin dat de bepaling van toepassing is indien de overeenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder werd beëindigd op of na het tijdstip van het van kracht worden van art. 1623k BW.

5.8

Uit niets blijkt echter dat deze, voor de verhuurder en huurder van Vlamoven niet onbelangrijke wetswijziging, ertoe heeft geleid dat de contractspartijen hebben beoogd om hun overeenkomst en/of de manier waarop zij daaraan in de praktijk uitvoering gaven, aan te passen. In de brief van DSM van 19 januari 1988 waarin aan de directeur van het Delfzicht Ziekenhuis wordt bevestigd dat de op 31 mei 1989 aflopende huurovereenkomst met 20 jaar zal worden gecontinueerd, worden weliswaar een aantal wijzigingen aangeduid, maar wordt met geen woord gesproken over afwijkende bepalingen ten aanzien van onder(ver)huur van delen van Vlamoven. In de vervolgens opgestelde huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorgangster van) het Ziekenhuis en DSM van 26 september 1988 is het huurobject, Vlamoven, in de aanhef beschreven als een "woongebouw", onder meer bestaande uit 28 etagewoningen, en op grond van art. 8.1 van de overeenkomst dient het Ziekenhuis Vlamoven uitsluitend als woongebouw te gebruiken. Uit de aangehaalde artikelen 4.1, 9.1 en 17.1 van de huurovereenkomst blijkt voorts dat het voor DSM duidelijk moet zijn geweest dat Vlamoven bevolkt werd door verschillende "bewoners", te weten verpleegkundigen al dan niet in opleiding, waarnaar in de slotzin van art. 9.1 zelfs lijkt te wordt verwezen als "huurders", hoewel deze meervoudsvorm evengoed een slip of the pen zou kunnen zijn. Hoe dit ook zij, DSM wist dat Vlamoven is onderverdeeld in 28 zelfstandige wooneenheden. Indien door het Ziekenhuis met de bewoners daarvan onderhuurovereenkomsten zouden zijn gesloten, zouden deze zittende onderhuurders in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst, met toepassing van art. 1623k BW (oud) van rechtswege huurders van haar, DSM, worden. Desalniettemin heeft DSM er niet voor gekozen om het contract met het ziekenhuis hierop aan te passen, bijvoorbeeld door in de huurovereenkomst van 26 juni 1988 een contractuele boete op te nemen op het niet (of te laat) leeg opleveren van Vlamoven bij het einde van de huurovereenkomst. Kennelijk heeft DSM, welke organisatie is aan te merken als een professionele verhuurder, in de beschreven wetswijziging geen aanleiding gezien de contractuele relatie met het Ziekenhuis zodanig te wijzigen dat DSM niet het risico zou lopen dat (sommige van de) zittende bewoners aanspraak zouden kunnen maken op huurbescherming. Daarmee is echter nog niet gezegd of DSM wist dat het Ziekenhuis onderhuurovereenkomsten aanging met de bewoners. Wel kan worden geoordeeld dat, indien DSM ten tijde van de eerste huurperiode wist dat het Ziekenhuis onderverhuurde, zij door met het Ziekenhuis een op de relevante onderdelen ongewijzigde hoofdhuurovereenkomst van 26 september 1988 aan te gaan, bewust het risico heeft aanvaard dat zij na ommekomst van de termijn waarvoor het Ziekenhuis Vlamoven huurde, geconfronteerd zou kunnen worden met onderhuurders die zich jegens haar zouden kunnen beroepen op huurbescherming.

5.9

Door [verweerder] is aangevoerd dat uit de bepalingen van de huurovereenkomst van 26 juni 1988 blijkt dat het niet de bedoeling van de contractsluitende partijen (DSM en de rechtsvoorgangster van het Ziekenhuis) was om Vlamoven op te splitsen in 28 aan derden onder te verhuren wooneenheden. In dit verband merkt [verweerder] op dat de appartementen ook niet individueel zijn bemeterd. Volgens [verweerder] is duidelijk dat Vlamoven bedoeld was voor eigen (intern) gebruik door het Ziekenhuis en dat Vlamoven werd gehuurd als geheel. Indien hiermee bedoeld is te stellen dat de hoofdhuurovereenkomst niet geregeerd wordt door de bepalingen omtrent woonruimtehuur, zou dit betekenen dat huurbescherming van de onderhuurders van zelfstandige woonruimten in het complex niet aan de orde is. Het hof overweegt echter dat tussen partijen niet in geschil is dat de bestemming van Vlamoven van oudsher die van "zusterflat" is geweest. De "zusterflat" Vlamoven is feitelijk gezien een complex van (zelfstandige) wooneenheden dat door het Ziekenhuis werd gehuurd voor de huisvesting van verpleegkundigen (in opleiding). Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat de hoofdhuur - anders dan uit de stelling van [verweerder] volgt - onder het regime valt van de wettelijke bepalingen die betrekking hebben op woonruimte (vgl. HR 16 juni 1972, NJ 1972, 503, HR 29 oktober 1982, NJ 1983, 213 en HR 20 september 1985, NJ 1986, 260).

5.10

In laatstgenoemd arrest ging het om een complex (onzelfstandige) wooneenheden en de daarbij behorende gemeenschappelijke voorzieningen, het Zonshofje genaamd. De huurster van het Zonshofje was een stichting zonder winstoogmerk die de kamers doorverhuurde aan studenten. Een overeenkomst met de onderhavige zaak is hierin gelegen dat deze stichting het Zonshofje niet huurde met het oogmerk om het zelf te bewonen, gelijk ook het Ziekenhuis Vlamoven niet heeft gehuurd om het zelf te bewonen. Hierin zou steun gezien kunnen worden voor het standpunt van het Ziekenhuis dat de aard van de huurovereenkomst met betrekking tot Vlamoven huisvesting van anderen meebrengt, en daarmee (impliciete) toestemming voor onderverhuur. Ook de redactie van de hierboven in 3.5 aangehaalde opleveringsplicht (art. 26.1 van de huurovereenkomst van 26 september 1988) zou een aanwijzing kunnen zijn voor de juistheid van het standpunt van het Ziekenhuis. Anders dan [verweerder] meent, leidt een letterlijke interpretatie van deze bepaling immers niet tot een plicht voor het Ziekenhuis om Vlamoven aan het einde van de huur leeg en ontruimd op te leveren, nu de bepaling slechts ziet op een oplevering "in goede staat en behoorlijk schoongemaakt, naar tevredenheid van de verhuurder".

5.11

Een belangrijk verschil met de onderhavige zaak is evenwel, dat in het tussen verhuurder en huurster van het Zonshofje gesloten contract expliciet was bepaald dat het Zonshofje was bestemd om door de stichting kamersgewijs te worden onderverhuurd. Ten aanzien van Vlamoven ontbreekt een dergelijke bepaling in (het excerpt van) de huurovereenkomst van 12 juni 1969 en in de huurovereenkomst van 26 september 1988. Weliswaar staat in deze huurovereenkomsten niet expliciet vermeld, zoals door het Ziekenhuis is aangevoerd, dat onderverhuur verboden is, maar de kantonrechter heeft – naar het oordeel van het hof terecht en door partijen niet bestreden - overwogen dat ten tijde van het aangaan van beide huurovereenkomsten met het Ziekenhuis een wettelijk verbod van onderverhuur van kracht was (art. 1595 lid 1 BW oud). Het Ziekenhuis beroept zich voorts vruchteloos op HR 14 juni 1996 (NJ 1996, 729). Weliswaar volgt uit dit arrest dat het voor rekening en risico van de verhuurder komt wanneer een onderhuurder zich beroept op de wettelijke huurbescherming, maar anders dan in het onderhavige geval stond in de hoofdhuurovereenkomst in deze door de Hoge Raad berechte zaak een bepaling op grond waarvan de hoofdhuurder bevoegd was om (delen van) het gehuurde onder te verhuren. Zoals gezegd ontbreekt een dergelijke bepaling in dit geval. Ook overigens heeft het Ziekenhuis vooralsnog niet genoegzaam aangetoond dat DSM tijdens de eerste huurtermijn reeds wist dat delen van Vlamoven werden onderverhuurd of dat één van de rechtsvoorgang(st)ers van [verweerder] wist dat delen van Vlamoven werden onderverhuurd en hier expliciet of stilzwijgend mee instemde. Aan het ontbreken van een expliciet onderhuurverbod in de huurovereenkomsten tussen (de rechtsvoorgangster van) het Ziekenhuis en DSM kent het hof, anders dan het Ziekenhuis ingang wil doen vinden, geen doorslaggevende betekenis toe. Evenals de kantonrechter zal het hof er dan ook van uitgaan dat tussen (de rechtsvoorgangster van) het Ziekenhuis en DSM en haar rechtsopvolg(st)ers het wettelijk verbod van onderhuur gold.

6 De slotsom

6.1

Op grond van vorenstaande overwegingen oordeelt het hof dat het Ziekenhuis zal worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling van [verweerder] dat de onderverhuurcontracten door het Ziekenhuis onbevoegd zijn aangegaan. Dit tegenbewijs zou erin gelegen kunnen zijn dat het Ziekenhuis aantoont dat DSM tijdens de eerste huurtermijn wist dat delen van Vlamoven werden onderverhuurd. Een andere mogelijkheid is dat het Ziekenhuis aantoont dat één van de rechtsvoorgang(st)ers van [verweerder] wist dat delen van Vlamoven werden onderverhuurd en hier expliciet of stilzwijgend mee instemde. (...)

6.2

Indien na bewijslevering moet worden geoordeeld dat het Ziekenhuis niet bevoegd tot onderverhuur is overgegaan, dient vervolgens te worden nagegaan welke schade [verweerder] daardoor heeft geleden. Tevens kan alsdan worden beoordeeld welke schade [verweerder] heeft geleden doordat het Ziekenhuis Vlamoven niet leeg en ontruimd heeft opgeleverd, zijnde de andere grondslag van zijn vordering, waarbij mede een rol zal spelen hetgeen in 5.10 over de opleveringsplicht is overwogen.

6.3

Uit hetgeen hiervoor in 6.1 is overwogen, volgt dat het hof van oordeel is dat de bewijslast van de stelling dat het Ziekenhuis onbevoegd tot onderverhuur is overgegaan, conform de hoofdregel van art. 150 Rv op [verweerder] rust. Gegeven het afwijkende oordeel van de kantonrechter op dit punt, kunnen de aangevallen vonnissen reeds hierom niet (ongewijzigd) in stand blijven. Het hof zal de zaak echter niet terug verwijzen naar de kantonrechter. Beide partijen hebben ten pleidooie aangegeven dat zij wensen dat het hof, indien het hoger beroep leidt tot bekrachtiging van de aangevallen vonnissen, de zaak aan zich houdt op de voet van art. 355 Rv. Ingeval van een vernietiging van de vonnissen waarvan beroep, is het hof hiertoe reeds bevoegd op grond van art. 356 Rv. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.”

2.7

Het Hof heeft in zijn tussenarrest van 12 november 2013 een verzoek van het Ziekenhuis om tussentijds cassatieberoep open te stellen tegen het tussenarrest van 16 juli 2013 afgewezen. Het Ziekenhuis wordt (andermaal) tot genoemd tegenbewijs toegelaten.

2.8

Het Ziekenhuis heeft afgezien van het doen horen van getuigen.5

2.9

In zijn arrest van 10 juni 2014 heeft het Hof geoordeeld dat het Ziekenhuis er niet in is geslaagd te ontzenuwen dat de onderverhuurcontracten onbevoegdelijk door het Ziekenhuis zijn aangegaan. Daarom staat de stelling van [verweerder] dat de onderverhuurcontracten door het Ziekenhuis onbevoegdelijk zijn aangegaan thans in rechte vast (rov. 2.2.). Het Hof neemt tevens als vaststaand aan dat de laatste onderhuurder per 1 oktober 2012 is vertrokken (rov. 2.3). Het vernietigt het vonnis van de Kantonrechter van 12 augustus 2010, voor zover gewezen in de hoofdzaak, en verklaart voor recht dat het Ziekenhuis door Vlamoven onbevoegdelijk onder te verhuren wanprestatie heeft gepleegd en uit dien hoofde aansprakelijk is voor de daardoor door [verweerder] geleden en nog te lijden schade. Het veroordeelt het Ziekenhuis tot vergoeding van deze schade, nader op te maken bij staat. Het vonnis van 12 augustus 2010 wordt voor het overige bekrachtigd.6

2.10

Het Ziekenhuis heeft tijdig cassatieberoep ingesteld tegen alle door het Hof gewezen arresten. [verweerder] heeft (na gevraagd en bekomen uitstel) geconcludeerd tot verwerping van het cassatieberoep. Partijen hebben de zaak schriftelijk toegelicht waarna het Ziekenhuis heeft gerepliceerd.

3 Hoe moet ’s Hofs eerste tussenarrest worden begrepen?

3.1

Het Hof heeft veel werk van de zaak gemaakt. Het heeft zijn oordeel in het eerste tussenarrest ampel onderbouwd. Op het eerste gezicht lijkt er wellicht een cesuur in het arrest te zitten. Bij zorgvuldige analyse is dat mi. niet het geval. Daarom lijkt nuttig eerst onder ogen te zien wat het Hof nauwkeurig oordeelt.

3.2

In rov. 5.6 memoreert het Hof dat onderhuurders destijds geen huurbescherming hadden. Mede omdat destijds een verbod tot onderverhuur gold tenzij anders was overeengekomen7 bestond er voor de eigenaar geen grond om daaromtrent een bepaling op te nemen.

3.3.1

Dat neemt niet weg dat er voor een professionele eigenaar grond zou hebben kunnen bestaan om in de huurovereenkomst wél een verbod tot onderverhuur op te nemen toen onderhuurders later met onmiddellijke werking huurbescherming kregen. Dat was mogelijk geweest bij het verlengen van de huurovereenkomst.

3.3.2

Bestond er in casu aanleiding om expliciet een bepaling op te nemen over zo’n verbod? Op de in rov. 5.8 genoemde gronden (kort gezegd: de eigenaar wist dat het verhuurde was onderverdeeld in 28 zelfstandige wooneenheden) ligt bevestigende beantwoording van die vraag voor de hand. Het Hof veronderstelt, als ik het goed zie, dat de eigenaar hierin geen relevant risico zag.8 Dat zou slechts anders zijn geweest wanneer de toenmalige eigenaar wist dat het Ziekenhuis onderhuurovereenkomsten aanging (alles rov. 5.8, ten dele enigszins geparafraseerd).

3.4

In rov. 5.9 oordeelt het Hof – in cassatie niet bestreden – dat sprake was van woonruimte (een “zusterflat”), bestaande uit zelfstandige wooneenheden.

3.5

In rov. 5.10 bespreekt het Hof enkele aanwijzingen voor de juistheid van het standpunt van het Ziekenhuis.

3.6

Het Ziekenhuis heeft “vooralsnog niet genoegzaam aangetoond” dat de toenmalige eigenaar ten tijde van “de eerste huurtermijn” wist dat delen werden onderverhuurd of dat één van de rechtsopvolgers van de toenmalige eigenaar dit wist en ermee heeft ingestemd (rov. 5.11).

3.7

Aan het slot van rov. 5.11 concludeert het Hof dat “(tussen de rechtsvoorgangster van) het Ziekenhuis en DSM en haar rechtsopvolg(st)ers het wettelijk verbod van onderhuur gold.”

3.8

Op grond van al het voorafgaande geeft het Hof het Ziekenhuis de onder 3.6 vermelde bewijsopdracht. Het geeft aan hoe dat tegenbewijs kan worden geleverd. Eén van de mogelijkheden is dat de toenmalige eigenaar “tijdens de eerste huurtermijn” wist dat delen zouden worden onderverhuurd (rov. 6.1).

3.9

Héél kort samengevat, komt ’s Hofs oordeel op het volgende neer. Destijds bestond een verbod tot onderverhuur. Dat behoefde dus niet overeengekomen te worden. Er moeten dus heel klemmende redenen zijn om aan te nemen dat dit verbod er niet is. Weging van alle door partijen aangedragen feiten en omstandigheden levert onvoldoende zwaarwegende omstandigheden op om ervan uit te kunnen gaan dat iets anders is overeengekomen dan wat op grond van de toenmalige wettelijke regeling gold.

4 Bespreking van de klachten

4.1.1

De onderdelen 1, 2, 3 en 4 falen omdat ze berusten op een verkeerde lezing van het arrest en/of miskennen wat het Hof heeft geoordeeld (zoals hiervoor samengevat onder 3). Voor zover ze het Hof verwijten één of meer omstandigheden niet in zijn beschouwingen te hebben betrokken, zien ze eraan voorbij dat het Hof dat wel heeft gedaan.

4.1.2

Ten dele wordt beroep gedaan op de stellingen die niet zo zijn verwoord als de steller van het middel wil doen geloven; zo bijvoorbeeld de verwijzing in voetnoot 2 naar de mvg onder 7 waarop onderdeel 1 beroep doet. Aldus wordt tegen de waarheidsplicht gezondigd. Dat laatste wordt nog onderstreept door hetgeen het Ziekenhuis in de mvg onder 7 heeft uitgedragen.

4.2.1

Ook de Haviltex-klacht verwoord door onderdeel 2 stuit hierop af. Het Hof heeft de sacrale formule weliswaar niet uitgeschreven, maar het is uitvoerig en gemotiveerd ingegaan op alle door het Ziekenhuis in de klachten genoemde omstandigheden; zie nader hierna onder 4.3.

4.2.2

De passage in de mvg onder 4, waar het onderdeel beroep op doet, heeft handen noch voeten. Hetgeen daarop onder 5-9 volgt (ook daarop doet voetnoot 11 beroep) behelst louter algemene beschouwingen die geen licht werpen op de vraag wat partijen over en weer van elkaar mochten verwachten. Ze zijn ook niet kenbaar in die sleutel gesteld.

4.3

Het Hof knoopt in rov. 5.3 aan bij de maatstaf die ook door de Hoge Raad in Haviltex-verband is geformuleerd; het Hof past de maatstaf in de daarop volgende rechtsoverwegingen toe.9 De door het Hof genoemde maatstaf is trouwens letterlijk ontleend aan het arrest HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493 C.E. du Perron:

“4.2 In zijn arrest van 13 maart 1981, nr. 11647, NJ 1981, 635 (Haviltex) heeft de Hoge Raad — daarmee voortbouwend op oudere rechtspraak over de uitleg van overeenkomsten — overwogen dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (hierna ook: de Haviltexnorm). Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval; het Haviltexarrest bevat tevens een reeks bij die uitleg in aanmerking te nemen gezichtspunten, welke reeks in latere arresten verder is uitgewerkt. (...)

4.5

De hiervoor in 4.2–4.4 weergegeven rechtspraak heeft als gemeenschappelijke grondslag dat bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.”

4.4.1

Voor het overige zien de onder 4.1.1 genoemde klachten er met name ook aan voorbij dat het Hof, in cassatie terecht niet bestreden, heeft overwogen dat op basis van het destijds geldende recht een onderhuurverbod gold zodat het niet nodig was dat in de overeenkomst op te nemen. Het Hof onderkent, blijkens de bewijsopdracht, dat daarmee nog niet het laatste woord is gezegd.

4.4.2

Anders dan onderdeel 3 derde alinea betoogt, kan uit de daar genoemde omstandigheden niet dwingend worden afgeleid dat de toenmalige eigenaar behoorde te weten dat het Ziekenhuis (geheel of gedeeltelijk) zou onderverhuren. Nog daargelaten dat de toenmalige eigenaar zich, in het licht van de toenmalige wetgeving, daarom niet behoefde te bekommeren en daarover dus niet behoefde na te denken, blijft de mogelijkheid open dat het Ziekenhuis de woningen als onderdeel van de arbeidsvoorwaarden aan zijn personeel of om niet aan tijdelijke krachten ter beschikking zou hebben gesteld.10 Anders dan het onderdeel suggereert is in de mvg onder 5-9 niets te vinden over hetgeen DSM behoorde te weten; in de mvg onder 9 wordt uitdrukkelijk gerept van een willens en wetens niet opnemen van een onderhuurverbod. Ik voeg hieraan toe dat ik, indien tot een feitelijk oordeel op dit punt geroepen, wellicht tot een ander oordeel zou zijn gekomen dan het Hof, maar ’s Hofs oordeel blijft binnen de marges van het begrijpelijke.

4.4.3

Bij een en ander valt nog te bedenken dat het, juist in verband met het wettelijke verbod van onderhuur, veeleer op de weg van het Ziekenhuis had gelegen om in de overeenkomst op te nemen dat onderverhuur wél was toegestaan.

4.5.1

Onderdeel 5 betoogt dat, in het kader van de stelling van het Ziekenhuis dat bij de uitleg van de huurovereenkomsten betekenis toekomt aan het ontbreken van een expliciet onderverhuurverbod, is aangevoerd dat het in de praktijk onder het vóór 1 augustus 2003 geldende recht gebruikelijk was om in een (standaard) overeenkomst (tussen zakelijke partijen) een dergelijk expliciet onderverhuurverbod op te nemen, ondanks het bepaalde in art. 1595 (oud)/7A:1595 (oud) BW. Op deze stelling zou het Hof niet voldoende (begrijpelijk) hebben gerespondeerd.

4.5.2

Voor zover het Hof heeft gemeend dat de door het Ziekenhuis gestelde, onder het oude recht voorkomende gewoonte om (niettegenstaande het bepaalde in art. 1595 (oud) BW/7A:1595 BW) in een schriftelijke (standaard)overeenkomst (tussen zakelijke partijen) expliciet een onderverhuurverbod op te nemen, onvoldoende is komen vast te staan, is dat in het licht van de genoemde, gemotiveerde en gedocumenteerde stellingname van het Ziekenhuis onbegrijpelijk.

4.6.1

Deze klacht behoeft reeds geen bespreking omdat zij andermaal een voorstelling van zaken geeft die niet in overeenstemming is met de waarheid. Ik kom daarop onder 5 terug.

4.6.2

In de eerste plaats wordt in de memorie van grieven onder 9 geen periode genoemd (“vóór 1 augustus 2003”).11 Verder wordt een voorbehoud gemaakt: “waar dat (wel) gewenst is”.

4.6.3

Ten slotte:

a) het door het onderdeel genoemde gebruik is door [verweerder] betwist;12

b) in de mvg onder 9 wordt verwezen naar de parlementaire geschiedenis.13 Daar is inderdaad te lezen14 dat een dergelijk gebruik bestaat, waaraan evenwel terstond wordt toegevoegd dat onderhuur ook zonder een beding dat onderhuur niet is toegestaan toch verboden is; bovendien wordt vermeld dat niets steeds een uitdrukkelijk beding wordt opgenomen.15 Voor een ondeskundige verhuurder of onderhuurder kan het wettelijk verbod “gemakkelijk een verrassing zijn”.16 Het Hof heeft, als gezegd, evenwel vastgesteld dat DSM een professionele verhuurder was, wat ook voor de hand ligt.

4.7

Onderdeel 6 laboreert eveneens aan een veel voorkomend misverstand. Het veronderstelt dat het de taak van de cassatierechter en de wederpartij is om aan de hand van genoemde vindplaatsen (in dit geval omschreven als “o.m.”) zelf een klacht te gaan samenstellen. Dat is evenwel niet het geval; zie art. 407 lid 2 Rv. Bovendien mist de klacht feitelijke grondslag, zoals blijkt uit rov. 5.3 van het eerste tussenarrest.

4.8

Onderdeel 7 klaagt dat het Ziekenhuis, ter afwering van de vorderingen van [verweerder], tevens heeft betoogd dat het onderverhuurverbod van art. 1595 (oud)/7A:1595 (oud) in casu toepassing mist, omdat dit verbod vooral betrekking had op onderverhuur van het gehuurde als zodanig (de verhuurde 'zaak'), terwijl een dergelijke situatie ('wederverhuur' van het hele woongebouw aan een derde) zich hier niet voordoet. Althans moet ervan worden uitgegaan, zo heeft het Ziekenhuis betoogd, dat in casu sprake is van geoorloofde onderverhuur op de voet van art. 1595 (oud)/7A: 1595 lid 2 BW, aangezien de strekking van die bepaling was dat het een huurder is toegestaan om een gedeelte van de door hem gehuurde woonruimte aan een derde onder te verhuren, mits dat - zoals in casu ook het geval - geschiedde 'onder eigen verantwoordelijkheid' als bedoeld in die bepaling. Het Hof zou op deze (essentiële) stelling niet (voldoende) kenbaar hebben gerespondeerd. Voor zover uit rov. 5.2-5.3 moet worden afgeleid dat het Hof deze stellingname niet in de stukken van het Ziekenhuis heeft gelezen, heeft het Hof de rechtsstrijd in appel op onbegrijpelijke wijze afgebakend.

4.9

Deze klacht ketst reeds af op rov. 5.11 van het eerste tussenarrest. Daarin heeft het Hof - in cassatie niet bestreden – geoordeeld dat de Kantonrechter – naar het oordeel van het Hof terecht en door partijen in appel niet bestreden – heeft overwogen dat ten tijde van het aangaan van beide huurovereenkomsten met het Ziekenhuis een wettelijk verbod van onderverhuur van kracht was (art. 1595 lid 1 BW oud).

4.10

Ten overvloede: het betoog in de mvg onder 8 behelst geen beschouwingen die het Hof tot een respons noopten. Voor zover het betoog al voldoende begrijpelijk is, berust het op een misvatting. Anders dan het Ziekenhuis daar aanvoert, valt de litigieuze ruimte niet onder art. 7A:1595 lid 2 (oud) BW omdat het hier niet gaat om een (woon)huis dat door de huurder zelf wordt bewoond.17

4.11

De twee resterende onderdelen vertolken voortbouwende klachten. Deze worden meegetrokken in de val van hun voorgangers.

5 Een nieuwe koers

5.1

Steeds vaker worden we geconfronteerd met advocaten (vaak dezelfde of van dezelfde kantoren) die niet schuwen halve of hele onwaarheden op te dissen. Dat gebeurt meestal in de vorm van verwijzingen naar stellingen die in feitelijke aanleg zouden zijn geponeerd. Bij het napluizen daarvan blijkt dat dan dat de beweerdelijk geëtaleerde stellingen er niet of op zijn best slechts voor een deel zijn te vinden.

5.2

Deze praktijk is niet alleen in strijd met art. 21 Rv., zij is m.i. ook strijdig met het respect dat een advocaat betaamt ten opzichte van rechters (en zeker de cassatierechter), waarvan ook sprake is in de in art. 3 lid 2 Advocatenwet genoemde eed die advocaten moeten afleggen.

5.3

Het meest hinderlijke aspect van deze misstand is evenwel niet het gebrek aan respect, maar de nutteloze tijd die moet worden besteed aan deze en dergelijke stellingen en klachten. De cassatierechter kan zijn tijd nuttiger besteden en de advocaat van de wederpartij, wiens uren aan zijn cliënt in rekening worden gebracht, eveneens.

5.4

Het wordt tijd om deze misstand met wortel en tak uit te roeien. Met ingang van 11 mei 2015 zal ik dergelijke klachten niet meer bespreken.

5.5.1

Ik realiseer me, uiteraard, dat er gevallen zijn waarin de door het Hof bereikte uitkomst heel onbevredigend is en waarin wordt gezocht naar een handvat om tot vernietiging te geraken. De oplossing voor dergelijke gevallen kan betrekkelijk eenvoudig zijn. In gevallen die zich daarvoor lenen (dat zullen er niet zo veel zijn), kan worden weergegeven wat een bepaalde partij in feitelijke aanleg heeft aangedragen met de toevoeging dat daarmee (kennelijk, of in voorkomende gevallen klaarblijkelijk) tot uitdrukking wordt gebracht dat ... (volgt omschrijving van het handvat).

5.5.2

Aldus wordt open kaart gespeeld, wordt juist weergegeven wat is aangevoerd en wordt er niet omheen gedraaid dat enige of zelfs veel welwillendheid nodig is om tot de voorgestane lezing te komen. Ook rechters (de Hoge Raad inbegrepen) passen deze techniek in voorkomende gevallen toe. De daarbij behorende sacrale formules veronderstel ik bekend. Ingewijden weten dan dat een mouw wordt gepast aan bepaalde onvolkomenheden omdat anders ofwel een onaanvaardbaar resultaat wordt bereikt dan wel nodeloos tot vernietiging moet worden overgegaan.

5.6

Ik gaf al aan dat de onder 5.5.1 genoemde benadering slechts in sprekende gevallen nuttig kan zijn. Wanneer een nieuwe mode zou ontstaan om de Hoge Raad te trakteren op klachten gewrocht op dit stramien ligt het antwoord voor de hand: ofwel art. 81 lid 1 RO dan wel: het Hof behoefde het betoog niet zo te begrijpen of iets dergelijk is er niet in te lezen.

Conclusie

Deze conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

Advocaat-Generaal

1 Ontleend aan rov. 3 van het tussenarrest van 16 juli 2013 van het Hof Arnhem-Leeuwarden.

2 Het Hof en mr. Peletier bezondigen zich stelselmatig aan “verharing”. Ik houd het gangbare Nederlands aan; in citaten heb ik deze misslagen ambtshalve hersteld.

3 Bij wijze van voorlopige voorziening heeft [verweerder] ook – kort gezegd – een voorschot op de gevorderde schadevergoeding gevorderd, welke voorziening door de Kantonrechter bij vonnis van 12 augustus 2010 is geweigerd; dit is in cassatie niet meer van belang. Zie voor een korte weergave van het standpunt van [verweerder] rov. 3 van het tussenvonnis van 12 augustus 2010.

4 Zie voor een korte weergave van het standpunt van het Ziekenhuis rov. 4 van het tussenvonnis van 12 augustus 2010; zie ook rov. 5.2 en 5.4 van ’s Hofs tweede tussenarrest.

5 Het had eerder aangegeven wie het als getuigen wilde doen horen.

6 Blijkens rov. 3.2 doelt het Hof daarbij op de beslissing in het incident (die intussen, naar het Hof ook memoreert, niet door de grieven werd bestreden).

7 Die nuance is in rov. 5.11 niet te lezen; zie art. 7A:1595 lid 1 BW (oud).

8 Het Hof formuleert het wat anders; vandaar: als ik het goed zie.

9 Het Hof behoefde niet met zoveel woorden tot uitdrukking te brengen dat het bij zijn uitleg de Haviltexmaatstaf voor ogen heeft gehad, aangezien dit laatste ook kan blijken uit de (verdere) overwegingen; zie HR 23 maart 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ7624, NJ 2007/175.

10 Dat wordt in de mvg onder 9 ook onderkend.

11 Dat staat wel in de mvg onder 8, maar daarop wordt geen beroep gedaan.

12 Aantekeningen ten behoeve van comparitie d.d. 13 juli 2010 onder 9 en nr. 4.8 van de MvA.

13 Parlementaire geschiedenis huurrecht p. 348.

14 Asser/Abas (huur) 5-IIa (2001) nr. 58 lijkt overigens op een ander gebruik te wijzen, namelijk het opnemen van toestemming tot onderhuur in de oorspronkelijke huurovereenkomst.

15 A.w. eveneens p. 348.

16 Idem.

17 Volgens Asser/Abas, a.w. nr 62, ziet het tweede lid op gevallen waarin een deel van het huis of de woning aan een ander wordt verhuurd en de huurder er zelf ook blijft wonen. Daarover heeft het Hof – vanzelfsprekend – niets vastgesteld.