Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2014:43

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
31-01-2014
Datum publicatie
11-04-2014
Zaaknummer
13/03408
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2014:899, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Beëindiging huurovereenkomst voormalig vliegveld. Is een landingsbaan een gebouwde onroerende zaak? Art. 7:230a BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Rolnr. 13/03408

Mr M.H. Wissink

Zitting: 31 januari 2014

conclusie in de zaak van

De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart,

gevestigd te Woerden,

zowel pro se als namens en ten behoeve van

- de Stichting Luchtsport Centrum Valkenburg, gevestigd te Voorschoten, en de daarin verenigde verenigingen:

- Zuidhollandse Vliegclub (ZHVC),

gevestigd te Leiderdorp,

- Aeroclub Valkenburg (ACV), gevestigd te Oegstgeest, en

- Stichting Leidsche Studenten Aeroclub (LSA), gevestigd te Leiden,

verzoekster tot cassatie

tegen

de Staat der Nederlanden,

(Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf),

zetelende te Den Haag,

verweerster in cassatie

Deze zaak betreft een beroep tegen de beschikking van het gerechtshof Den Haag,1 waarin is geoordeeld dat de huurverhouding tussen de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart alsmede een aantal bij haar aangesloten organisaties (hierna: KNVvL) en de Staat ter zake van het medegebruik van (voormalig) militair vliegveld Valkenburg niet ziet op een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in art. 7:230a BW.

1. Feiten 2

1.1 Al tientallen jaren maken bij KNVvL aangesloten verenigingen en stichtingen gebruik van vliegveld Valkenburg als basis voor de uitoefening van de zweefvliegsport. Hiertoe is aan KNVvL ontheffing verleend van de verbodsbepaling van artikel 34, eerste lid, onder a, van de Luchtvaartwet. Eén van de aan de ontheffing verbonden voorwaarden was dat een privaatrechtelijke vergunning zou worden verleend voor het medegebruik van, onder meer, vliegveld Valkenburg. Partijen hebben uitvoering gegeven aan deze voorwaarde door het sluiten van gebruiks-/huurovereenkomsten voor het (mede)gebruik van de vliegvelden te behoeve van de zweefvliegsport, laatstelijk bij huurovereenkomst van 25 februari 2002.

1.2 Bij de overeenkomst van 25 februari 2002 (verder: de huurovereenkomst), met als

considerans:

"gelet op de ontheffing van de verbodsbepalingen van artikel 34, eerste lid, onder letter a van de Luchtvaartwet, verleend aan de gezagvoerders van (motor)zweefvliegtuigen en van het voor het slepen van zweefvliegtuigen te benutten vliegtuigen van de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (K.N.V.v.L.) en van de bij deze vereniging aangesloten verenigingen, alsmede aan de leden van de K.N.V.v.L., die optreden als gezagvoerders van zweefvliegtuigen, (...)",

zijn partijen overeengekomen:

"dat de Staat aan de gebruiker [A-G: KNVvL] in gebruik geeft:

de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel;

hierna te noemen de zaak,

(...)

uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelde ontheffing, zulks tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, (...). "

1.3 Op de huurovereenkomst zijn onder meer van toepassing verklaard de Algemene en Bijzondere Voorwaarden betreffende het medegebruik van militaire luchtvaartterreinen door derden, vastgesteld door de Minister van Defensie op 8 mei 1967 en laatstelijk gewijzigd op 26 november 1980 (verder: de Algemene Voorwaarden). Artikel 1 van de Algemene Voorwaarden luidt:

"Onder "de vergunning" wordt - tenzij anders aangeduid- in deze algemene en bijzondere voorwaarden verstaan de door de betrokken Inspecteur der Domeinen afgegeven privaatrechtelijke vergunning waarin het medegebruik van één of meer militaire luchtvaartterreinen door de betrokken vergunninghouder(s) is geregeld. "

Artikel 27 van de Algemene Voorwaarden luidt, voor zover hier relevant:

"Deze vergunning omvat het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen, met dien verstande dat per militair luchtvaartterrein maximaal twee sleepvliegtuigen mogen worden gestationeerd. (…)”

1.4 Een brief van 28 februari 1972 van de Staatssecretaris van Financiën aan de Minister van Defensie, betrekking hebbend op het medegebruik van militaire vliegvelden door de KNVvL, luidt, voor zover hier relevant:

"Met u ben ik van oordeel dat de huidige gedragslijn met betrekking tot het gebruik van militaire vliegbases en van de daarop staande gebouwen voor de zweefvliegsport inderdaad tot misverstand kan leiden.

In verband hiermede heb ik bij brief van gelijke datum en nummer als deze de domeinbeheerders medegedeeld dat voortaan het volgende geldt:

a. het beschikbaarstellen van stallingsruimte voor zweefvliegtuigen en vliegtuigen welke uitsluitend worden gebruikt voor het slepen van zweefvliegtuigen wordt geacht te zijn geregeld bij de aan de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart verleende privaatrechtelijke vergunning tot gebruik van de militaire luchtterreinen; een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning is hiervoor derhalve niet nodig;

b. voor het gebruik c. q. medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz) en grond voor het stichten van opstallen t.b.v. de zweefvliegsport, (b.v. eigen stallingsruimte) dient een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning - zonder dat daaraan voor de vergunninghouder financiële consequenties worden verbonden - te worden verleend door de domeinbeheerder binnen wiens ressort het vliegterrein is gelegen. "

1.5 Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik is als militair vliegveld. De Staat, in samenwerking met de gemeentes Katwijk en Wassenaar, wil het terrein herontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. In dat verband is in november 2012 het concept Masterplan locatie Valkenburg voor inspraak openbaar gemaakt.

1.6 Partijen hebben vanaf 2006 gecorrespondeerd over de toekomst van het (mede)gebruik van vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport Daarbij is onder meer gesproken over het sluiten van een nieuwe, tijdelijke overeenkomst. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.

1.7 Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst van 25 februari 2002 opgezegd tegen 1 juli 2012. Daarbij is tegen dezelfde datum de ontruiming aangezegd.

2 Procesverloop

2.1

De KNVvL heeft bij verzoekschrift van 28 augustus 2012 de Rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter) verzocht om de termijn, waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd, te verlengen met één jaar na 1 juli 2012, met bepaling van de vergoeding voor het gebruik op het per 1 juli 2012 geldende peil voor zover nodig op de voet van artikel 7:230a lid 6 BW. De Staat heeft de toepasselijkheid van art. 7:230a BW betwist en een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari 2013. De kantonrechter heeft bij beschikking van 6 november 2012 het verzoek van KNVvL afgewezen, het tegenverzoek van de Staat toegewezen en zijn beschikking uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2.2

De KNVvL heeft hoger beroep ingesteld. Bij beschikking van 16 april 2013 heeft het hof de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd en KNVvL veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

2.3

De relevante overwegingen van het hof luiden als volgt:

“5.1 Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan.

5.2

Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW te sluiten. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

5.3

Uit de tekst van de huurovereenkomst (considerans) volgt dat deze is gesloten ter uitvoering van de aan de publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor het medegebruik van de militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is vereist. Uit de tekst blijkt niet dat de huurovereenkomst een bredere strekking heeft. Het in de overeenkomst beschreven gebruik, zoals nader uitgewerkt in de Algemene Voorwaarden, is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met uitzondering van het stallen van de vliegtuigen, waarover hierna meer, is voor deze activiteiten het gebruik van gebouwde onroerende zaken niet aan de orde.

5.3

KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neem het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip 'gebouw' centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar zoals de onderhavige landingsbaan - aangelegd is.

5.4

Ter beantwoording van de vraag wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, beroept KNVvL zich onder meer op de in rechtsoverweging 2.4 geciteerde brief.

5.5

Anders dan KNVvL betoogt, volgt uit die brief niet dat onder het overeengekomen gebruik van de militaire vliegvelden tevens valt het medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz). Daarvoor wordt immers juist opgemerkt dat er afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden verleend, zonder dat daaraan financiële consequenties worden verbonden. Dat is ook wat met betrekking tot het vliegveld Valkenburg is gebeurd. Vaststaat immers dat de verenigingen en stichtingen aparte gebruiksovereenkomsten hebben gesloten ten aanzien van een aantal gebouwtjes, welke door hen werden gebruikt als clubhuis en voor de opslag van benzine en olie. Voorts heeft KNVvL niet betwist dat de verkeerstoren op het luchtvaartterrein incidenteel afzonderlijk door de verenigingen werd gehuurd.

5.6

Met betrekking tot de ten behoeve van de zweefvliegsport gebruikte stallingsruimte wordt in de brief een onderscheid gemaakt tussen op het vliegveld aanwezige stallingsruimte, waarvan het medegebruik is geregeld bij de aan KNVvL verleende privaatrechtelijke vergunning, en het gebruik van grond voor het stichten van eigen stallingsruimte, waarvoor afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden afgegeven. Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gemotiveerd betwist dat het op vliegveld Valkenburg stallingsruimte betreft van de laatste categorie. Vaststaat immers dat aan de zweefvliegclubs op vliegveld Valkenburg ieder afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen zijn verleend voor het gebruik van een gedeelte van dat vliegveld voor het hebben, behouden en onderhouden van Romneyloodsen. KNVvL heeft evenmin voldoende gemotiveerd betwist dat de Romneyloodsen daar door de vliegclubs zelf zijn geplaatst (zij het in sommige gevallen ruim voor het ingaan van de onderhavige huurovereenkomst). KNVvL heeft wel betoogd dat de loodsen door natrekking eigendom zijn geworden van de Staat. Dit kan in het midden blijven, nu dit naar het oordeel van het hof niet zou afdoen, gelet op hetgeen alle betrokken partijen over het gebruik van de Romneyloodsen hebben afgesproken, aan de omstandigheid dat partijen kennelijk niet hebben beoogd om het gebruik van de Romneyloodsen onder de reikwijdte van de onderhavige huurovereenkomst te laten vallen.

5.7

De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.”

2.4

De KNVvL heeft bij verzoekschrift van 11 juli 2013 tijdig cassatieberoep ingesteld. De Staat heeft zich verweerd.

3 Bespreking van het cassatiemiddel

3.1

Het cassatiemiddel bevat vijf onderdelen, die zich alle richten tegen het oordeel dat art. 7:230a BW niet van toepassing is.

3.2

Ondanks het rechtsmiddelenverbod van art. 7:230a lid 8 BW is KNVvL op grond van de doorbrekingsjurisprudentie ontvankelijk, nu de klachten erop neerkomen dat het artikel door het hof ten onrechte niet is toegepast.3

3.3

De beslissing in feitelijke instanties betekent dat KNVvL is veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, tot ontruiming per 1 januari 2013 (art. 7:230a lid 7 BW). De Staat heeft tijdens de zitting in hoger beroep op 4 maart 2013 aangegeven op dat moment nog niet tot ontruiming te zijn overgegaan en per maand de situatie te bekijken.4 Of inmiddels feitelijk is ontruimd, blijkt niet uit de stukken.

Gesteld noch gebleken is dat KNVvL, die zich op het standpunt stelt dat art. 7:230a BW van toepassing is en daarom in deze procedure een (eerste) verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 juli 2013 heeft verzocht, tijdig een tweede verlengingsverzoek als bedoeld in art. 7:230a lid 5 BW heeft ingediend.5 De vraag kan daarom rijzen of, ook als KNVvL alsnog in het gelijk gesteld zou worden, dit nog zou kunnen leiden tot verder uitstel van de ontruimingsverplichting. Mogelijk houden partijen vast aan deze procedure omdat een uitspraak van Uw Raad voor hen ook waarde kan hebben om in toekomstige gevallen hun rechtspositie beter te kunnen bepalen.

Hoe dat ook zij, er bestaat in ieder geval een procesbelang in verband met de mogelijkheid dat na cassatie nog zou moeten worden beslist op het verzoek van KNVvL tot vaststelling van de in art. 7:230a lid 6 BW bedoelde som die verschuldigd is voor het voortgezette gebruik vanaf 1 juli 2012 en in verband met de door het hof uitgesproken kostenveroordeling.6

3.4

Ik zal het middel dus inhoudelijk bespreken. Er is geen gebruik gemaakt van het in het verzoekschrift gemaakte voorbehoud om het middel aan te vullen of te wijzigen voor zover het proces-verbaal van de zitting bij het hof daartoe aanleiding geeft.

3.5

Klacht I bestrijdt de conclusie in rov. 5.7, dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak. De klacht berust op de gedachte dat het hof in rov. 5.1 t/m 5.7 geen, althans niet duidelijk genoeg, onderscheid heeft gemaakt tussen:

(a) de vraag welk huurregime van toepassing is (door het onderdeel de ‘huurregimevraag’ genoemd), en

(b) de − daaraan voorafgaande − vraag of het object van de huurovereenkomst een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in art. 7:230a BW is (door het onderdeel de ‘huurobjectvraag’ genoemd).

Rov. 5.1 stelt volgens de klacht de ‘huurregimevraag’ aan de orde (verzoekschrift nr. 16). Het hof heeft dus hetzij de ‘huurobjectvraag’ onbeantwoord gelaten hetzij deze beantwoord aan de hand van een verkeerd beoordelingskader (nrs. 14 en 18). Voor zover het hof niet blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, is zijn oordeel ondeugdelijk gemotiveerd (nr. 11).

3.6

Ik meen dat klacht I dient te falen, omdat zij uitgaat van een onjuiste lezing van de beschikking. De klacht gaat er op zichzelf terecht vanuit (nr. 21) dat de maatstaf van rov. 5.1 niet bepalend is voor het oordeel of een bepaalde onroerende zaak al dan niet als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW kan worden aangemerkt.7 Het hof heeft dat echter niet miskend.

Het hof heeft immers in rov. 5 e.v., mede in reactie op grief 1 van KNVvL (waarover het verzoekschrift in cassatie nrs. 8 en 12), onderzocht (a) waarop de overeenkomst naar de bedoeling van partijen zag en (b) of dat (mede) een ‘gebouwde onroerende zaak’ omvat. Vraag (a) wordt geagendeerd in rov. 5.1, wordt in algemene zin beantwoord in rov. 5.3-I8 en rov. 5.4-5.5 en wordt in het bijzonder voor wat betreft de stallingsruimte beantwoord in rov. 5.6.

Vraag (b) wordt geagendeerd in rov. 5.3-I, slotzin, en voor de landingsbaan beantwoord in rov. 5.3-II. Bij die beantwoording heeft het hof geen gebruik gemaakt van de maatstaf van rov. 5.1. Rov. 5.3-II berust immers op een opvatting over het begrip ‘gebouwd’ in art. 7:230a BW (waarover klacht V gaat).

Ik voeg hier nog aan toe dat het hof in rov. 5.3-I, slotzin, de stallingsruimte weliswaar als een ‘gebouwde onroerende zaak’ aanmerkt, maar in rov. 5.6 oordeelt dat de huurovereenkomst alleen betrekking heeft op de grond waarop de huurder eigen stallingsruimte mocht oprichten en dus niet mede ziet op die stallingsruimte zelf.9 Dat staat in cassatie niet ter discussie.

3.7

Ook wanneer zou worden aangenomen dat de huurobjectvraag – naar ik begrijp: in logische zin – vooraf gaat aan de huurregimevraag, zoals klacht I aanvoert, staat dat er niet aan in de weg dat de rechter deze vragen in zijn uitspraak behandelt in de volgorde die hij passend acht. Mede daarom faalt ook de motiveringsklacht van klacht I.

3.8

De klacht stelt ook nog een uitlegkwestie aan de orde met het betoog (in nr. 13), dat het object van de huurovereenkomst duidelijk is − te weten de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe etc. − zodat aan uitleg van de huurovereenkomst niet wordt toegekomen. Deze klacht houdt kennelijk in dat de rechter de overeenkomst niet anders had kunnen uitleggen dan dat zij zag op het (mede)gebruik van vliegveld Valkenbrug als zodanig, zodat het hof niet kon toekomen aan een nadere specificatie van dat gebruik als bedoeld in rov. 5.3.-I.

3.9

Die klacht berust op de onjuiste rechtsopvatting dat overeenkomsten uitsluitend uitleg zouden behoeven als de bewoordingen ervan onduidelijk zijn.10 Het hof heeft voorts de vraag waarop de overeenkomst zag, mede beantwoord aan de hand van het in de overeenkomst voorziene (mede)gebruik. Dat is niet onjuist of onbegrijpelijk.

3.10

Uitleg komt ook aan de orde in klacht II. Die klacht berust op de veronderstelling (a) dat het hof zou hebben gemeend dat het object niet duidelijk genoeg omschreven zou zijn in de huurovereenkomst zodat interpretatie nodig was en klaagt (b) dat het oordeel in dat geval onvoldoende is gemotiveerd, omdat het oordeel dan vooraf gegaan had moeten worden door een expliciete vaststelling dat het object van de huurovereenkomst niet uit de overeenkomst blijkt.

3.11

De klacht faalt. Wat betreft (a) berust zij op een onjuiste lezing van de beschikking en wat betreft (b) berust zij op een onjuiste rechtsopvatting over de aan de motivering van de beschikking op dit punt te stellen eisen.

3.12

Volgens klacht III heeft het hof ten onrechte slechts vliegveld Valkenburg in zijn oordeelsvorming betrokken en niet de andere vliegvelden waar de huurovereenkomst ook op ziet en is het niet ingegaan op de stellingen van KNVvL in de aantekeningen van de mondelinge behandeling onder 6 en 7.

3.13

Deze klacht strekt er kennelijk toe, dat het hof de overeenkomst onjuist heeft gekwalificeerd of uitgelegd door daarbij niet naar de gehele overeenkomst te kijken. Het hof heeft naar mijn mening niet miskend dat de overeenkomst als bedoeld in rov. 2.2 en 2.7 mede ziet op andere vliegvelden, maar is er kennelijk vanuit gegaan dat deze overeenkomst (althans) voor wat betreft de beoordeling van de gevolgen van de (deel)opzegging van het gebruik van vliegveld Valkenburg, kan worden gesplitst in een deel dat betrekking heeft op vliegveld Valkenburg en op een ander deel.

3.14

Voor zover de klacht berust op de opvatting dat bij de vraag of art. 7:230a BW van toepassing is, moet worden gekeken naar het huurobject c.q. de huurobjecten die aan de orde zijn bij de gehele huurovereenkomst en niet alleen naar het deel dat wordt opgezegd, berust zij op een opvatting die mij (hoewel het veelal in de praktijk zo aan de orde zal zijn) in haar algemeenheid toch als onjuist voorkomt. Splitsing is niet ondenkbaar. Zo is het bijvoorbeeld ook mogelijk dat een splitsing moet worden gemaakt indien binnen één verhuurd complex verschillende ruimten aan de orde zijn waarop mogelijkerwijze de verschillende huurregimes voor woonruimte, 290-ruimte en 230a-ruimte van toepassing zijn; of een splitsing moet plaatsvinden hangt dan af van een waardering van de omstandigheden van het geval.11 Iets dergelijks geldt m.i. ook bij een splitsingsvraag als de onderhavige.

3.15

Het hof heeft kennelijk en niet onbegrijpelijk gemeend dat de overeenkomst van 25 februari 2002 zo dient te worden uitgelegd, dat de afspraken met betrekking tot de verschillende vliegvelden afzonderlijk kunnen worden bezien. Het hof overweegt in rov. 5.3-I dat het gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen, in meervoud, en onderzoekt vervolgens welke elementen van vliegveld Valkenburg bij dergelijke gebruik aan de orde zijn. In die overwegingen ligt m.i. voldoende kenbaar besloten dat naar het oordeel van het hof de afspraken over Valkenburg, in verband met de deelopzegging, afgesplitst konden en moesten worden beoordeeld. Dat is in belangrijke mate een feitelijk oordeel dat in cassatie niet op juistheid kan worden getoetst.

De in de klacht bedoelde stellingen van KNVvL heeft het hof hiermee voldoende kenbaar verworpen. Het oordeel vind ik ook niet onbegrijpelijk, aangezien het een deelopzegging betreft, sprake was van medegebruik en er m.i. geen of onvoldoende aanknopingspunten zijn om aan te nemen dat het gebruik van de verschillende vliegvelden (op hier relevante wijze) met elkaar verweven is.

In nr. 6 van de aantekeningen van de mondelinge behandeling merkt KNVvL op: “Het gebruik (…) geschiedde voor elk militair vliegveld afzonderlijk in goed overleg zoals ook voor de hand ligt bij medegebruik naast gebruik door de hoofdgebruiker, Defensie. Ook telkens verschillend voor wat betreft feitelijk gebruik van gebouwen op die militaire vliegvelden.” KNVvL voerde dit aan om te concluderen (in nr. 7) dat in het kader van de kwalificatie niet het feitelijk gebruik van een der vliegvelden beslissend kan zijn, maar dat maakt het oordeel van het hof over de mogelijkheid van splitsing nog niet onbegrijpelijk.

3.16

Klacht IV klaagt over rov. 5.2. Voor zover wordt geklaagd dat art. 7:230a BW bij het aangaan van de overeenkomst nog niet bestond en partijen dat artikel dus niet voor ogen kunnen hebben gehad, miskent de klacht evident dat het hof bedoelt te verwijzen naar het huurregime zoals dat thans is vervat in art. 7:230a BW en voorheen in de Huurwet. Daartussen bestaat geen voor deze klacht relevant onderscheid.

3.17

De klacht over de stelplicht (in nr. 28) berust op een onjuiste lezing van de beschikking. Het hof heeft niet geoordeeld dat de stellingen van KNVvL onvoldoende waren om überhaupt tot de conclusie te kúnnen komen dat art. 7:230a BW van toepassing is (wat m.i. de strekking is van het verwijt dat de klacht het hof maakt). Volgens het hof is hetgeen KNVvL heeft gesteld onvoldoende om inderdaad tot de conclusie te komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW te sluiten. Het hof verwijst daarbij naar de daarop volgende overwegingen waarin de voor de beoordeling relevante kwesties worden behandeld.

3.18

Volgens klacht V getuigt rov. 5.3-II van een onjuiste rechtsopvatting door bij het oordeel dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is, een onderscheid te maken tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken, terwijl de referte aan de oude Huurwet inmiddels geen stand meer kan houden (nrs. 31 en 33).

De motiveringsklacht verwijt het hof niet te zijn ingegaan op essentiële stellingen van KNVvL (kort gezegd: de baan is 45 meter breed, heeft een fundering van meer dan 2,5 meter diepte en zware vliegtuigen zijn erop geland).

3.19

De klacht stelt de betekenis van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:230a BW aan de orde.

3.20

De landingsbaan is een ‘opstal’ als bedoeld in art. 6:174 BW. Onder opstallen worden in het vierde lid verstaan gebouwen en werken, die duurzaam met de grond zijn verenigd. Het huurrecht gebruikt het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. Dit begrip komt ook voor bij woonruimte (art. 7:233 BW) en middenstandsbedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.12

3.21.1

Het begrip komt al voor in de Huurwet. De Huurwet sprak (laatstelijk in art. 1 lid 3, aanhef en onder c) van een ‘gebouwde onroerende zaak’, te weten ‘een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.’ In de memorie van toelichting op de Huurwet wordt het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd onroerend goed gemaakt in verband met de regulering van huurprijsverhogingen.13 Later is een bepaling toegevoegd (laatstelijk in art. 1 lid 1 sub a) dat de Huurwet niet zag op ‘ongebouwde onroerende zaken’. De reden daarvoor lag blijkens de memorie van toelichting in de ontruimingsbescherming. Beoogd werd “deze wet voortaan niet meer van toepassing te doen zijn op ongebouwd onroerend goed en op woonwagens. Genoemde wet heeft voor deze categorieën van huurobjecten, wat de huurprijsregeling betreft, al jaren geen betekenis meer. Alleen de huurbescherming bleef tot heden gehandhaafd. Naar de mening van de ondergetekenden heeft de Huurwet thans ook op dit gebied ten aanzien van bedoelde objecten geen taak meer te vervullen. Zij menen dan ook, dat met handhaving van de wet te dezen geen algemeen belang zou zijn gediend.”14

3.21.2

Het hof Amsterdam overwoog in een beschikking van 24 februari 2005:15

“4.5 De Huurwet, die inmiddels vervallen is, voorzag in artikel 1 lid 3 aanhef en onder c in een definitie van “gebouwde onroerende zaak”. (…) Het woord gebouw staat centraal in deze definitie. Dat betekent dat het hof zich bij zijn onderzoek naar wat de wetgever voor ogen heeft gestaan tot uitgangspunt heeft te nemen dat de ontruimingsbescherming bedoeld is voor huurders van gebouwen. De uit 1950 stammende Memorie van Toelichting op de Huurwet bevat geen enkel aanknopingspunt om daarover anders te denken. In tegendeel: bij de bespreking van de voorgenomen definitiebepaling wordt slechts melding gemaakt van woningen en bedrijfsruimten die zijn gebouwd, waarbij blijkens een gegeven opsomming werd gedacht aan kantoorgebouwen. Bij sportcomplexen zouden gelet op de ratio van de ontworpen wet slechts de clublokalen onder ‘gebouwde onroerende zaak’ vallen en niet de bijbehorende sportterreinen.

Bij latere wetswijzigingen, onder meer ten behoeve van de invoering van de huurliberalisatie, heeft de wetgever er geen blijk van gegeven wijziging te willen brengen in de omvang van hetgeen in artikel 1 lid 3 aanhef en onder c Huurwet werd bedoeld.”

Mede op deze grond oordeelde het hof in die beschikking dat een parkeerterrein, dat niet wordt gebouwd maar wordt aangelegd, geen gebouwde onroerende zaak als bedoeld in art. 7:230a BW is.

3.21.3

Wat betreft het begrip ‘gebouwd’ wijkt art. 7:230a BW materieel niet af van de (art. 28c-28h) Huurwet. In de Memorie van Toelichting (vaststelling afdeling 7.4.6 BW) is over art. 7:230a BW opgemerkt:16

‘Deze bepaling, brengt de ontruimingsbescherming die de huidige Huurwet in zijn artikelen 28c-28h in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een deel daarvan aan de huurder biedt, over naar titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek. De regeling is materieel niet veranderd, behoudens dat de termijn in het eerste lid een enigszins ander karakter heeft gekregen. ”

Er zijn wel uitwerkingsverschillen tussen de regeling van art. 7:230a BW en de bepalingen van de voormalige Huurwet,17 maar dat het begripsmatig om een voortzetting gaat, valt m.i. niet te betwisten.18

3.22

Bij de invoering van de regels over huur van woonruimte (art. 1623a e.v. (oud), thans art. 7:232 e.v. BW) is de beperking tot gebouwd onroerend goed opgenomen teneinde woonschepen en woonwagens uit te sluiten.19 Krachtens wetsduiding vallen inmiddels overigens ook ‘woonwagens’ en ‘standplaatsen’ daarvoor (art. 7:235 en 7:236 BW) onder de dwingende woonruimtebepalingen. Een standplaats is ‘een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet (…) kunnen worden aangesloten.’20

3.23

Ook bij de bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 (oud), thans art. 7:290 BW, is de beperking tot gebouwd onroerend goed nauwelijks onderwerp van discussie geweest. In de memorie van toelichting is opgemerkt dat de Huurwet de bedrijfsmatige huurder van gebouwd onroerend goed beschermt, maar de Huurwet bestemd is om te gaan verdwijnen.21 Gevraagd naar de status van de bedrijfsmatige gebruiker van onbebouwd onroerend goed (zoals een terrein verhuurd aan brandstoffenhandelaren of handelaren in bouwmaterialen),22 gaat de memorie van antwoord in het plaatsgebonden karakter van de bedrijfsruimte als ratio voor de huurdersbescherming. Het ontwerp blijft spreken van gebouwd onroerend goed, maar werkt dat uit met de eis dat sprake moet zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening.23

De in het wetsvoorstel aanvankelijk nog gestelde eis, dat het gehuurde voor minstens 40% voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt (waarmee afstemming met de Huurwet werd beoogd), kwam daarmee te vervallen. De memorie van antwoord merkt dan op dat door die wijziging de begripsbepaling ‘geheel los’ kwam te staan van die van de Huurwet.24 Die opmerking dient m.i. niet betrokken te worden op het aspect ‘gebouwd’.

3.24

Ik maak hieruit op dat waar titel 7.4 werkt met het begrip ‘gebouwd’, dit min of meer als vanzelfsprekend is geschied in de zin dat daarbij werd gedacht aan gebouwen. Bij woonruimte speelt in de praktijk eerder de vraag of zaak onroerend is dan of zij ‘gebouwd’ is (bijvoorbeeld bij woonboten of watervilla’s).25 Men wil bij woonruimte immers graag een dak boven het hoofd hebben. Dat kan anders liggen bij bedrijfsruimte en daarom ziet men daar de afbakeningskwesties met betrekking tot het element ’gebouwd’ opdoemen. Voor de nadere bepaling daarvan richt ik mij daarom verder op 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte.

3.25.1

Daarbij zij bedacht dat bij 290-bedrijfsruimte nog speelt, dat sprake moet zijn van een ‘lokaal’. Volgens A-G Van Soest hoeft de term ‘ruimte’ (of de term ‘lokaal’) niet te zien op een bepaalde ruimtelijke vormgeving van het object.26 Maar niet uit te sluiten is dat de verschillen tussen de art. 7:290 en 7:230a BW in zoverre toch wat doorwerken, dat bij de toets aan een dergelijke bepaling niet steeds duidelijk is of deze specifiek ziet op het element ‘gebouwd’ dan wel ziet op de in deze bepalingen gegeven definities in hun geheel.27 Ik wijs in dit verband op HR 20 februari 1998 (Deko II/Stift).28

3.25.2

Die zaak zag op een voormalige kolenoverslagplaats. Stift had een autoreparatiebedrijf. De feitelijke situatie was als volgt:

(i) In augustus 1991 heeft Stift van Deko II een terrein gehuurd dat toen aan drie zijden was omgeven door zogenaamde betonnen keerwanden van 1.80 meter hoog en was voorzien van een tegelvloer. Deze voorzieningen stamden uit de tijd dat het terrein werd gebruikt voor kolenopslag.

(ii) Stift heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de wanden verhoogd door er een muur(tje) op te plaatsen, een voorpui te plaatsen en een overkapping aan te brengen.

De rechtbank meende dat “bij verhuur van ongebouwd onroerend goed met name gedacht moet worden aan de verhuur van onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is” en oordeelde dat sprake was van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Dat werd door het middel bestreden. A-G Spier meende dat de wetsgeschiedenis onduidelijk was en kwam tot de slotsom, dat de rechtbank kon oordelen gelijk zij heeft gedaan waarbij hij, naast de tegels, vooral de 'keerwanden', die klaarblijkelijk voor de huurder van nut zijn, van betekenis achtte. Uw Raad achtte de klacht echter gegrond, onder meer overwegend:

4.3 (...)

De Rechtbank heeft klaarblijkelijk als de 'gebouwde onroerende zaak' welke voldeed aan het bepaalde in art. 1624, niet aangemerkt het terrein met keerwanden dat in augustus 1991 door Deko II aan Stift was verhuurd, maar het gebouw dat ontstaan was door de aanvullende bouwwerkzaamheden die Stift daarna heeft verricht. (…)

Uit deze overwegingen van de Rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door Deko II aan Stift werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat Stift wenste uit te oefenen; mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan.(…)”.

Er bestaat verschil van mening of hiermee is beslist dat het betegelde en met muren omringde terrein niet als gebouwd kan worden aangemerkt (zoals annotator Stein aanneemt) dan wel dat sprake van een gebouwde onroerende zaak, die echter niet geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf van Stift (zoals Six-Hummel en Evers aannemen).29

3.26

Het begrip ‘gebouwd’ is niet bijzonder uitgewerkt en vindt zijn omlijning met name in de toepassing ervan in concrete gevallen.30 De afbakeningskwesties, die ik al noemde, doemen vooral op wanneer het gaat om constructies in het ‘platte vlak’, constructies dus waar men wel ‘op’ maar niet ‘in’ kan zijn.31 Er lijkt enige variëteit in benadering van dit soort kwesties te bestaan.

3.27.1

Kerpestein spreekt bij (290-)bedrijfsruimte: “van een in de jurisprudentie ontwikkelde maatstaf dat een onroerende zaak eerst als bebouwd kan worden aangemerkt indien op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat, sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde bedrijfsexploitatie mogelijk maken.”32

Hij merkt op, dat de in 3.21.2 en 3.29 bedoelde rechtspraak van het hof Amsterdam breekt met eerdere jurisprudentie. Zie ik het goed, dat beoogt zijn samenvatting daarom niet mede de rechtspraak van het hof Amsterdam weer te geven. Die rechtspraak sluit volgens hem beter aan bij wat de gemiddelde leek onder bebouwd onroerend goed zal verstaan.

3.27.2

Volgens Sengers valt uit de jurisprudentie te destilleren “dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak, indien de grond enige vorm van bewerking heeft ondergaan, die bewerking is uitgevoerd met het oog op een in de huurovereenkomst omschreven gebruik door huurder en de grond uitsluitend voor dat specifieke doel gebruikt kan worden.” 33

Zij wijst erop dat de hoven Arnhem (zie bij 3.28) en Amsterdam op dit punt een andere koers volgen (waaruit ik opmaak dat haar samenvatting niet mede de rechtspraak van het hof Amsterdam beoogt weer te geven) en meent dat het interessant zou zijn om te weten hoe de Hoge Raad in een voorkomend geval zal oordelen.

3.27.3

Het verschil in benadering is ook gesignaleerd door A.W Jongbloed en N. Eeken. Zij schrijven naar aanleiding van de bij 3.21.2 bedoelde uitspraak van het hof Amsterdam van 24 februari 2005:34

“Het hof breekt met zijn oordeel en overwegingen met een vaste lijn in de jurisprudentie, overigens zonder daaraan te refereren. Opmerkelijk is dat (ook) waar het hof aansluiting zoekt bij de interpretatie van het begrip 'ongebouwde onroerende zaak' in de Huurwet, het hof in het geheel niet stilstaat bij de jurisprudentie zoals deze zich onder de werking van de Huurwet heeft ontwikkeld. Het is de vraag of de lijn waarvoor het hof heeft gekozen navolging zal vinden in toekomstige jurisprudentie. Wij hopen van wel. Naar onze mening is de 'gebouwde onroerende zaak' in de jurisprudentie te veel opgerekt. In het begin van dit commentaar werd aangegeven dat vele juristen op basis van de stand van de jurisprudentie (vermoedelijk) desgevraagd zouden hebben voorspeld dat de parkeerterreinen in kwestie zouden worden aangemerkt als gebouwde onroerende zaak als in art. 230a BW bedoeld.

Daar staat echter tegenover dat als aan 10.000 willekeurige Nederlanders zou worden gevraagd of zij een parkeerterrein als een gebouwde of als een ongebouwde onroerende zaak beschouwen, het merendeel naar alle waarschijnlijkheid zou antwoorden dat een parkeerterrein, zelfs als dit is geasfalteerd en met een hekje is omheind, een ongebouwde onroerende zaak betreft. Met de uitspraak van het hof lijkt de rechtspraak in die zin meer in lijn te zijn gekomen met de - naar onze inschatting - heersende algemene opvatting.”

3.28

De genoemde auteurs hebben het oog op uitspraken waarin bijzondere aanlegwerkzaamheden (die de door de huurder beoogde bedrijfsexploitatie mogelijk maken) centraal staan. Ik noem er daarvan enige.

De rechtbank Leeuwarden oordeelde in 1992 dat een graveltennisbaan met toebehoren (dat onderdeel uitmaakte van een groter complex), niet was aan te merken als ‘onbebouwd’ in de zin van art. 1 lid 1 sub a Huurwet, omdat geen sprake was van onbewerkt land maar van een baan waarvoor ‘bijzondere aanlegwerkzaamheden’ nodig waren. Zie ik het goed, dan laat de rechtbank vervolgens in het midden of wel sprake was van ‘gebouwd’ onroerend goed in de zin van art. 1 lid 3 sub c Huurwet. Het was niet nodig dat te beoordelen, nu de Huurwet volgens de rechtbank geen bepaling bevat waarin haar werkingssfeer wordt beperkt tot verhuur van gebouwd onroerend goed, zoals nader omschreven in art. 1 lid 3 sub c Huurwet.35

Het hof Arnhem merkte als ‘gebouwd’ aan een betegeld terras (gelegen naast het restaurant van de huurder), dat door de verhuurder speciaal was aangelegd om door de huurder te worden gebruikt voor horeca-activiteiten en waarbij bij bestemmingswijziging van het terrein werkzaamheden tot ongedaanmaking nodig zouden zijn. Overigens merkte het hof het terras ook aan als tot de bij de bedrijfsruimte van de huurder behorende grond.36

3.29

Zoals gezegd, oordeelde het hof Amsterdam in de bij 3.21.1 al genoemde beschikking van 24 februari 2005 dat een parkeerterrein niet onder art. 7:230a BW valt.37Het hof wees op het normale spraakgebruik, dat inhoudt dat een parkeerplaats niet is ‘gebouwd’ maar is ‘aangelegd’. Voorts wees het op de definitie van art. 1 lid 3 sub c Huurwet, waarin het begrip ‘gebouw’ centraal staat. Het gaat hier naar mijn mening om een toets van de omstandigheden van het geval vanuit verschillende invalshoeken die relevant zijn voor het oordeel of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.

In deze lijn oordeelde het hof Amsterdam ook dat geen sprake was van een ‘gebouwde onroerende zaak’ bij een terrein met een verharding van hoogovenslak en een elektriciteitsaansluiting38 of bij een parkeerplatform.39

Het hof Den Haag gaat in de onderhavige zaak uit van dezelfde benadering van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’.

Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, verwees in een uitspraak van 22 oktober 2013 naar de in cassatie bestreden uitspraak, overwegende dat de verharde grond van een staplaats op een camping naar zijn ‘voorshandse oordeel geen (gedeelte van een) gebouw [is], zoals ook het hof ’s Gravenhage onlangs oordeelde dat verharde landingsbanen niet zijn gebouwd, maar zijn aangelegd, en de huur daarvan dus niet onder art. 7:230a BW valt’40

3.30

Er zijn ook uitspraken die, zonder dat het begrip ‘gebouwd’ op de een of ander wijze nader wordt genormeerd, blijk lijken te geven van verschillende opvattingen over wat nog als ‘gebouwd’ kan worden aangemerkt. Ik geef enige voorbeelden.

Volgens Ktg. Briele is een (gedeelte, in totaal 1.470 m2, van een) loswal met een gemetselde kademuur die aan de onderzijde zelfs 2 à 2,5 meter breed is, een gebouwde onroerende zaak.41

Rb. Den Haag kwalificeerde als zodanig staplaatsen, met door de verhuurder aangebrachte stenen funderingen en betonnen onderplaten waarin water- en elektriciteitsleidingen en riolering ten behoeve van tuinhuisjes waren aangebracht.42

De Rb. Rotterdam oordeelde dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak bij een kaal haventerrein, dat was voorzien van een kademuur met een sleuf die bedoeld is als voorziening voor de plaatsing van havenkranen (waarbij mede van belang is dat de voorziening ziet op roerende zaken (de havenkranen) en niet op onroerende zaken).43

3.31

In een vonnis uit 2008 combineerde de Rb. Rotterdam verschillende benaderingen. Zij oordeelde dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak bij een opslagterrein van 2000 m2 voor containers, dat was verhard door middel van een betonnen plaat zonder verdere voorzieningen (in of nabij de betonnen plaat bevond zich nog wel een sleuf, maar deze vervulde geen enkele functie meer). De rechtbank overwoog daartoe:44

“De betonnen plaat is kennelijk een erfenis van de activiteiten die in het verleden op het RDM-terrein hebben plaatsgevonden en de betonnen plaat is dus niet ten behoeve van TCS aangebracht. Een onroerende zaak kan eerst als bebouwd worden aangemerkt, wanneer sprake is van een daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken (Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 47 in relatie met Hof Arnhem 3 februari 2004, WR 2005, 27). Het is duidelijk dat in dit geval van bijzondere aanlegwerkzaamheden geen sprake is geweest. TCS heeft voor een korte tijd gebruik gemaakt van een al aanwezig verhard terrein in afwachting van een nadere bestemming van dit terrein. De huurovereenkomst voor het verharde terrein kan dan ook niet als de huur van een bebouwd terrein worden aangemerkt, waardoor de huurovereenkomst niet kan worden gekwalificeerd als huur in de zin van artikel 7:230a BW.”

3.32

Naar mijn indruk is het onderscheid tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ zaken weliswaar behulpzaam bij het afbakenen van het wettelijke begrip ‘gebouwde onroerende zaak’, maar slechts in beperkte mate.

Inderdaad is er reden om van een zaak die naar normaal spraakgebruik is aangelegd (en niet gebouwd) te betwijfelen of deze wel kan gelden als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van de wet. Men ziet dat terug bij de Amsterdamse uitspraken over parkeerterreinen. Maar men ziet dat ook terug bij de uitspraken die aangelegde zaken onder omstandigheden onder de wettelijke definitie willen brengen en daartoe nader toetsen of sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken.

Omgekeerd kan men echter niet zeggen, dat een zaak die naar normaal spraakgebruik is gebouwd (en niet aangelegd) dus steeds zal hebben te gelden als een ‘gebouw’ of als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW. Zo kan men bijvoorbeeld van een brug zeggen dat die van steen of staal is gebouwd (eerder dan: aangelegd), terwijl een brug naar mijn mening volgens normaal spraakgebruik in beginsel geen gebouw is45 − en overigens ook in beginsel geen ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW.

Mede daarom betwijfel ik of het raadzaam is te werken met een onderscheid tussen, enerzijds, een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van de wet en, anderzijds, zaken die volgens het spraakgebruik aangelegd zijn en zich derhalve automatisch buiten de wettelijke definitie zouden bevinden. Ik lees een dergelijk hard aangezet onderscheid overigens niet in onder meer de bedoelde Amsterdamse uitspraken, omdat daarin wordt geargumenteerd met zowel het spraakgebruik als het begrip gebouw als centraal element in de definitie van ‘gebouwde onroerende zaak’.

Het lijkt mij beter werkbaar om binnen het wettelijke begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ nader te onderscheiden tussen onroerende zaken die een gebouw zijn en onroerende zaken die iets anders zijn (zoals zaken die zijn aangelegd). Aldus bezien, zijn de hiervoor besproken benaderingen in de rechtspraak naar mijn mening niet onverenigbaar.

3.33

Ik probeer enige lijnen te trekken.

(i) Art. 7:230a BW strekt ertoe om de huurder van een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in het eerste lid, een bepaalde bescherming te bieden, zoals nader in dat artikel wordt uitgewerkt.

(ii) De wet spreekt van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Dat wijst primair op een gebouw. Dat is niet de term die wet gebruikt, alhoewel de wetgever vermoedelijk juist wel daaraan gedacht zal hebben. Zaken die naar normaal spraakgebruik een gebouw zijn, zullen daarom in beginsel als een ‘gebouwde onroerende zaak’ kunnen worden aangemerkt.

(iii) De wet sluit echter niet uit dat zaken die naar normaal spraakgebruik geen gebouw zijn (maar bijvoorbeeld iets dat is aangelegd), onder omstandigheden kunnen worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’.

(iv) Aan het oordeel dat een zaak als bedoeld bij (iii) moet worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’, dienen naar verhouding hogere motiveringseisen te worden gesteld.

( v) Bij zijn beoordeling kan de rechter, zo nodig, voorts acht slaan op de aard en functie van de zaak in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Met name in twijfelgevallen zal de beoordeling mede in het teken dienen staan van de vraag of zich een geval voordoet waarin de door de wetgever wenselijk geachte bescherming van de huurder van de in art. 7:230a BW bedoelde zaak passend moet worden geacht.46

(vi) Bij de beoordeling van een zaak als bedoeld bij (iii), vormt de toets of sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken, een operationalisering van de onder (v) genoemde gezichtspunten. Toepassing van die maatstaf dient daarom plaats te vinden in het licht van deze gezichtspunten.

(vii) De beoordeling is ten slotte sterk verweven met waarderingen van de feiten en omstandigheden van het concrete geval, zodat deze in cassatie slechts beperkt toetsbaar is.

3.34

Ik kom tot de volgende bevindingen ten aanzien van Klacht V.

3.35

Het middel klaagt erover dat het hof een onderscheid maakt tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken. Het hof doelt daarmee kennelijk op het onderscheid tussen een ‘gebouw’ en een zaak die is aangelegd. Als zodanig komt mij dat onderscheid niet onjuist voor.

Mogelijk leest het middel in de uitspraak van het hof de opvatting, dat omdat de landingsbaan is aangelegd deze dus niet een gebouwde onroerende zaak kan zijn. De formulering van de beschikking kan inderdaad die indruk wekken, maar ik meen dat het hof het zo niet heeft bedoeld. Rov. 5.3-II moet worden begrepen tegen de in 3.29 geschetste achtergrond. Ik meen dat het hof aldus de omstandigheden van het geval heeft getoetst vanuit verschillende invalshoeken die relevant zijn voor het oordeel of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het hof heeft ten eerste geoordeeld dat in de definitie van art. 7:230a BW het begrip gebouw centraal staat en ten tweede dat de landingsbaan is aangelegd. Die eerste overweging sluit niet uit, dat andere zaken dan gebouwen ook een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW kunnen zijn. Met de tweede overweging verwijst het hof naar het normale spraakgebruik. Dat een zaak naar normaal spraakgebruik is aangelegd, heeft het hof kennelijk beschouwd als een indicatie dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting.

Het oordeel dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ wordt, als ik het goed zie, als zodanig – terecht – door het middel niet bestreden.

Het oordeel dat geen sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.

3.36

Het oordeel is evenmin onvoldoende gemotiveerd. In de verwijzing naar ‘de onderhavige landingsbaan’ in rov. 5.3-II (slot) ligt besloten dat het hof in zijn oordeel heeft verdisconteerd hetgeen KNVvL heeft gesteld omtrent het formaat van de landingsbaan en de grootte van de vliegtuigen die het kan verwerken.

Feiten en omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat anders geoordeeld moet worden, zijn naar het kennelijke oordeel van het hof niet gesteld of gebleken. Daarbij merk ik ten overvloede op dat de landingsbaan weliswaar bij uitstek geschikt is voor het door KNVvL voorziene gebruik ervan (namelijk: als landingsbaan), maar dat deze baan reeds was aangelegd ten behoeve van de Staat zelf en dat sprake is van medegebruik ervan door KNVvL.

3.37

De niet nader uitgewerkte klacht dat de referte aan de oude Huurwet inmiddels geen stand meer kan houden, wat daar verder van zij, behoeft geen afzonderlijke bespreking. Klacht V faalt naar mijn mening.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Hof Den Haag 16 april 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950, WR 2013/111, Prg. 2013/203.

2 De feiten zijn ontleend aan rov. 2.1-2.7 van de bestreden beschikking. De beschikking van de rechtbank bevat in de feitenvaststelling in rov. 2.1 t/m 2.13, waarvan ook het hof is uitgegaan, nog nadere informatie over de positie van de bij de KNVvL aangesloten organisaties.

3 Vgl. bijvoorbeeld HR 6 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3733; GS Huurrecht (Palstra), art. 7:230a, aant. 123.

4 P.-v. van de mondelinge behandeling op 4 maart 2013, blad 2.

5 Het tweede verzoek moet uiterlijk een maand voor het verstrijken van de verlengingstermijn worden ingediend. Dit geldt ook wanneer op het eerste verzoek tot verlenging nog niet is beslist. Het betreft een vervaltermijn. Zie onder meer G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2012, p. 771; M.F.A. Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten, 2011, p. 275; GS Huurrecht (Palstra), art. 7:230a BW, aant. 109. Hof Den Haag 9 november 2010, ECLI:NL:GHSGR:2010:BO6553, WR 2011/22, JIN 2011/18 (op andere grond vernietigd door HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602, NJ 2012/434) oordeelde dat de verzoeker lopende het hoger beroep een voorwaardelijk verzoek tot verlenging had moeten indienen.

6 Vgl. HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.4.

7 Zie M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (2011), p. 17-19 en p. 264.

8 De twee overwegingen 5.3 in de beschikking duid ik evenals het verzoekschrift aan als rov. 5.3-I en 5.3-II.

9 Zie voor dit onderscheid bijvoorbeeld HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172, NJ 2013/9 m.nt. A.L.M. Keirse ([...]/Rotterdam), rov. 3.3.

10 Asser/Hartkamp en Sieburgh 6-III* 2013/370.

11 Zie HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737, RvdW 2012/1042, WR 2012/114, JHV 2012/196 m.nt. Gardenbroek (Utopia/Rotterdam), rov. 3.5.

12 Er wordt voorts naar verwezen in art. 7:226 lid 4 (“koop breekt geen huur’) en 7:231 BW (ontbinding via de rechter).

13 MvT, Kamerstukken II, 1949-1959, 1529, nr. 3, p. 3. Zie voor de door het hof genoemde voorbeelden p. 4 en 5.

14 MvT, Kamerstukken II, 1959-1960, 5839, nr. 3, p. 10.

15 Hof Amsterdam 24 februari 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4583, PRG 2005/67, WR 2005/47, THvB 2005/15 m.nt. A.W. Jongbloed en N. Eeken, rov. 4.5.

16 Kamerstukken II, 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12. Zie ook de Nota n.a.v. het Verslag (vaststelling van titel 7.4), Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 1 (“Deze regeling komt in grove lijnen overeen met die welke thans in artikel 28c e.v. Huurwet is te vinden.”); MvT (Invoering titel 7.4 BW en UHP), Kamerstukken 2001-2002, 28 064, nr. 3, p. 2 (“Artikel 230a beoogt de ontruimingsbescherming van de artikelen 28c-28h Huurwet naar titel 7.4 over te brengen.”). Zie voor deze citaten ook Parl. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p. 419, 416 en 422.

17 GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 5-6; H.J. Rossel, T&C BW, art. 7:230a BW, aant. 15.

18 Vgl. GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 14; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 125.

19 MvT, Kamerstukken II, 1970-1971, 10451, nr. 3, p. 5; MvA, Kamerstukken II, 1970-1971, 10451 nr. 5, p. 5; GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke). Art. 7:233 BW, aant. 32; A. Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, p. 51; A. Bockwinkel, Huurbeschermijng bij woonruimte, 1991, p. 2.

20 Nader F. van der Hoek, T&C BW, art. 7:236 BW, aant. 1.

21 MvT, Kamerstukken II, 1966-1967, 8875, nr. 3, p. 5 (in het voetspoor van het als stuk nr. 4 opgenomen rapport van de commissie Houwing, p. 26)

22 VV, Kamerstukken II, 1967-1968, 8875, nr. 5, p. 4.

23 MvA, Kamerstukken II, 1969-1970, 8875, nr. 6, p. 2.

24 MvA, Kamerstukken II, 1969-1970, 8875, nr. 6, p. 6.

25 F. van der Hoek, T&C BW, art. 7:233 BW, aant. 2; GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke). Art. 7:233 BW, aant. 31; De Jonge, Huurrecht, 2013, p. 47.

26 Conclusie sub D voor HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31 m.nt. P.A. Stein.

27 In deze laatste zin HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31 m.nt. P.A. Stein.

28 HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998: ZC2595, NJ 1998/740 m.nt. P.A. Stein (Deko II/Stift).

29 J.K. Six-Hummel, Bb 1998, p. 123; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 19.

30 Zie voor een overzicht M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 18-19; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, p. 427-428; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 435-436; GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 14-15; Asser/Abas 5-IIA 2007/251.

31 Over sportcomplexen met (onverharde) velden, (verharde) paden en terrassen en gebouwen (kleedruimtes, clubhuis e.d.) wordt verschillend geoordeeld. Hierbij speelt een eigen problematiek, namelijk de vraag wat (mede gezien de afbakening met 290-bedrijfsruimte) overheerst. Zie HR 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2996, NJ 2000/209 m.nt. P.A. Stein en de rechtspraak in feitelijke instanties genoemd in GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 14-15. Ook bij winkels-in-(niet-)winkels speelt een eigen problematiek. Zie bijvoorbeeld hof Amsterdam 16 maart 2006, ECLI:NL:GHAMS:2006:AX6761, WR 2006/95; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 436-440.

32 G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 436.

33 Hof Amsterdam 30 september 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8026, JHV 2009/14 m.nt. H. Sengers.

34 Noot onder hof Amsterdam 24 februari 2005, THvB 2005/15. Vgl. ook de noot onder en hof Amsterdam 30 september 2008, TvHB 2008/23.

35 Rb. Leeuwarden 6 februari 1993, ECLI:NL:RBLEE:AB9327, NJ 1993/343, rov. 8 en 9 (kennelijk verwijzend naar HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31 m.nt. P.A. Stein).

36 Hof Arnhem 3 februari 2004, ECLI:NL:GRARN:AO8359, WR 2005/27, rov. 4.5.

37 Hof Amsterdam 24 februari 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4583, PRG 2005/67, WR 2005/47, TvHb 2005/15 m.nt. van A.W. Jongbloed en N. Eeken. rov. 4.5.

38 Hof Amsterdam 30 september 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8026, TvHB 2008/23 m.nt. A.W. Jongbloed, PRG 2009/25 m.nt. J.G. Kuhlmann, JHV 2009/14 m.nt. H. Sengers.

39 Hof Amsterdam 18 januari 2011, zaaknr. 200.058.073/01, WR 2011/122.

40 Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 22 oktober 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7952, rov. 4.7.

41 Ktg. Brielle 18 mei 1999, ECLI:NL:KTGBRI:1999:AK0990, WR 2000/18.

42 Rb. Den Haag 11 juli 2001. ECLI:NL:RBSGR:2001:AK4539, WR 2001/88, rov. 3.5 (cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 RO door HR 18 oktober 2002. ECLI:NL:HR:2002:AE4550). In deze zin ook Rb. Arnhem (ktg. Nijmegen) 15 september 2010 ECLI:NL:RBARN:2010:BO0164, WR 2011/30 m.nt. J.Ph. van Lochem, rov. 4.7: gebouwd is een een stuk grond dat (met verharding) geschikt is gemaakt voor de plaatsing van het chalet en waar de aansluiting op nutsvoorzieningen is gerealiseerd. Anders oordeelde de Rb. Alkmaar 5 november 2008, ECLI:NL:RBALK:2008:BG3950, rov. 3.2, ten aanzien van een kavel (de uitspraak vermeldt niet of sprake was van voorzieningen).

43 Rb. Rotterdam 29 mei 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:BA2443, WR 2007/39.

44 Rb. Rotterdam 14 februari 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD2812, WR 2009/57. Ook Rb. Groningen 10 december 2013, ECLI:NL:RBGRO:2010:BO8982, Prg. 2011/29, rov. 4.5 verwees (ten overvloede) naar deze gecombineerde benadering.

45 Van Dale omschrijft dit als “2. (…) hetgeen gebouwd is, bouwwerk van tamelijke of aanzienlijke grootte en in het alg. vervaardigd van duurzaam materiaal, dienende tot woning, samenkomst of andere maatschappelijke verrichtingen, tot berging (een pakhuis, arsenaal), als monument of anderszins”.

46 Vgl. de conclusie sub 21 van A-G Huydecoper voor HR 18 oktober 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE4550. Daarbij zij bedacht, dat het algemene verbintenissenrecht (art. 6:248 BW) ook handvatten biedt om een opzegging van een overeenkomst te beoordelen.