Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2013:41

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
28-06-2013
Datum publicatie
01-11-2013
Zaaknummer
12/04137
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2013:1078, Gevolgd
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Splitsing in appartementsrechten. Uitleg tegenstrijdige akte van splitsing en splitsingstekening. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58 en HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111. Mag rechter acht slaan op stukken die niet zijn ingeschreven in openbare registers? Moet in beginsel beslissende betekenis worden toegekend aan splitsingstekening?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJ 2013/522
JWB 2013/519
JAR 2013/196
JIN 2013/206 met annotatie van P.C.M. Kemp
Verrijkte uitspraak

Conclusie

12/04137

Mr. E.B. Rank-Berenschot

Zitting: 28 juni 2013

CONCLUSIE inzake:

1. [eiser 1],

2. [eiseres 2],

verzoekers tot cassatie,

advocaat: mr. D.M. de Knijff,

tegen:

de vereniging Vereniging van Eigenaren gebouw “De Prinsenwerf”,

verweerster in cassatie,

advocaat: mr. P.S. Kamminga.

Deze zaak betreft de vraag of bepaalde (buiten)ruimten bij een appartementencomplex tot het privé-gedeelte van een appartementsrecht behoren of dat deze gemeenschappelijk zijn. In cassatie is onder meer de vraag aan de orde of bij de objectieve uitleg van de partijbedoeling op basis van de splitsingsstukken (de splitsingsakte en –tekening) acht mag worden geslagen op andere voor derden objectief kenbare gegevens en of bij tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening beslissende betekenis moet worden toegekend aan de tekening.

1 Feiten en procesverloop

1.1

In cassatie kan worden uitgegaan van de volgende feiten1:

  1. ) [eiser 1] en [eiseres 2] (hierna: [eisers]) zijn eigenaren van een appartementsrecht dat deel uitmaakt van het gebouw [a-straat 1 A t/m F], gelegen op de locatie van een voormalige scheepswerf op [A] te [plaats].

  2. ) Dit gebouw is bij akte van splitsing van 18 december 20022 gesplitst in zes appartementsrechten. Hierbij is de vereniging van eigenaren (hierna: de VvE), thans verweerster in cassatie, opgericht.

c. ) In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:

“A. HET GEBOUW EN DE DAARBIJ BEHORENDE GROND/BEZWARING

De gerechtigde is eigenaar van het gebouw, aan het Prinseneiland te Amsterdam, plaatselijk niet nader aangeduid, doch volgens opgave partijen plaatselijk bekend als [a-straat 1 A t/m F] te [plaats] – hierna te noemen “het gebouw”–, kadastraal bekend (…).

B. VOORGENOMEN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN.

SPLITSINGSTEKENING.

De gerechtigde wenst over te gaan tot de splitsing van het gebouw met de daarbij behorende grond in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek, onder vaststelling van een reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wetboek.

Aan deze akte is daartoe een uit één (1) blad bestaande tekening als bedoeld in artikel 5:109 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gehecht.

Op die tekening zijn met de cijfers 1 tot en met 6 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het uitsluitend gebruiksrecht van die gedeelten zal zijn begrepen in de eigendom van de bij deze akte te formeren appartementsrechten. (...)

C. (…)

D. OMSCHRIJVING APPARTEMENTSRECHTEN

Het gebouw met de daarbij behorende grond zal worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:

(...)

3. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte3, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [a-straat 1 C] te [plaats], complexaanduiding [001], appartementsindex 3;

(…).”

Aan de splitsingsakte is een splitsingstekening4 gehecht. Hierop zijn drie plattegronden te zien, aangeduid als "kelder", "begane grond" en "eerste verdieping". Ieder van die plattegronden bestaat uit lijnen waarvan de meeste dik zijn en enkele dun. Op ieder van die plattegronden zijn de cijfers 1 tot en met 6 ingetekend.

d) In het toepasselijke modelreglement5 is onder meer het volgende bepaald:

Artikel 9

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten (…)

(…)

Artikel 10

Indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.”

e) De notulen van de vergadering van de VvE van 19 april 20116 vermelden onder meer:

“6. (…) Met 5 stemmen vóór en 1 (C:) stem onthouding, zijn door de VVE de binnenplaats (aan straatzijde), de daken van de waterkamers, de loopbruggen naar de daken van de waterkamers en de steiger als gemeenschappelijke ruimtes aangemerkt. (...)”

1.2

In eerste aanleg hebben [eisers], na wijziging bij aanvullend verzoek, de rechtbank Amsterdam, sector kanton, voor zover in cassatie van belang, primair verzocht om de op de vergadering van 19 april 2011 genomen besluiten tot vaststelling als gemeenschappelijk van de ruimte boven de waterkamer, de loopbruggen en de voortuinen achter de muur (aanduidingen zoals in het verzoek) op grond van art. 5:130 BW te vernietigen of nietig te verklaren.7

De VvE heeft verweer gevoerd.

1.3

Bij beschikking van 21 juli 2011 heeft de kantonrechter de verzoeken afgewezen.

1.4

[eisers] hebben van deze beschikking hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam met conclusie dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en primair de besluiten die op 19 april 2011 door de vergadering zijn genomen, te weten – voor zover in cassatie van belang – b. het besluit waaruit voortvloeit dat de ruimte boven de waterkamer als gemeenschappelijke zaak/gedeelte kwalificeert8, c. het besluit tot vaststelling van de loopbruggen als gemeenschappelijke zaken/gedeelten en d. het besluit tot vaststelling van de voortuinen achter de muur als gemeenschappelijke zaken/gedeelten op grond van art. 5:130 BW zal vernietigen danwel voor recht zal verklaren dat voornoemde besluiten nietig zijn.

De VvE heeft verweer gevoerd.

1.5

In zijn tussenbeschikking van 31 januari 20129 oordeelt het hof over het in de grieven vervatte betoog dat (a) het entreegebied, (b) de loopbrug en (c) de ruimte boven het dak van de waterkamer niet behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken (rov. 2.6). Het hof overweegt in dit verband:

“2.7 Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. Bij de uitleg van die stukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die stukken opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten en intekening van de gedeelten, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd.

2.8

In de splitsingsakte zijn de appartementsrechten omschreven met de woorden “de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw”. Naar algemeen spraakgebruik heeft deze omschrijving betrekking op ruimte in het gebouw, zonder buitenruimten. Indien ook buitenruimten waren bedoeld, zou het voor de hand hebben gelegen deze afzonderlijk te vermelden. Dit vormt een aanwijzing dat de gedeelten (a), (b) en (c) gemeenschappelijk zijn.

Op de splitsingstekening is de plattegrond van de begane grond, anders dan die van de eerste verdieping, aldus ingetekend dat de gedeelten (a), (b) en (c) binnen de dikke lijnen vallen. Dit vormt een aanwijzing dat de gedeelten (a), (b) en (c), die zich ter hoogte van de begane grond bevinden, niet gemeenschappelijk zijn.

2.9

Er is dus in dit geval sprake van verschillende, op zichzelf mogelijke interpretaties van de tekst van de splitsingsakte en de intekening op de splitsingstekening, in samenhang beschouwd. Bij de uitleg van de splitsingsstukken kan daarom acht worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe deze interpretaties zouden leiden.

Bij de vaststelling van die aannemelijkheid is in dit geval de opzet en indeling van het gebouw van belang, zoals die ten tijde van de totstandkoming van de splitsingsstukken moeten hebben bestaan of toen met de splitsing beoogd moeten zijn geweest. Hierbij moeten andere stukken dan de splitsingsstukken te hulp worden geroepen, maar daarbij kan uitsluitend worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die ten eerste voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan ten tweede in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn.

2.10

Blijkens de zijdens de VvE overgelegde ontwerptekeningen van de architect10, gezien in samenhang met de zijdens [eisers] bij de mondelinge behandeling in hoger beroep als productie 10 overgelegde bouwaanvraag van 26 april 2000 en bouwvergunning van 18 juli 2000, met bijlagen (welke bouwvergunning kennelijk gebaseerd is op een eerder plan)11, is het gebouw aldus opgezet dat het vanuit de waterkant gezien de indruk maakt één geheel te zijn dat doet denken aan een scheepswerf, waarbij vanuit het water open zicht is op de bovengrondse bebouwing en vice versa. Voorts is op de ontwerptekeningen van de architect op de plaats van gedeelte (c) vermeld: "groendak". Gelet hierop is het bepaald onaannemelijk dat een rechtsgevolg is beoogd waarbij appartementseigenaren zonder toestemming van de VvE nodig te hebben, deze indruk van een voormalige scheepswerf en dit open zicht op een zodanige wijze en in een zodanige mate kunnen belemmeren als behoort bij het recht op uitsluitend gebruik van de gedeelten (b) en (c). Dit geeft voor het hof de doorslag om de splitsingsstukken aldus uit te leggen dat de gedeelten (b) en (c) gemeenschappelijk zijn. Dit betekent dat kennelijk niet bedoeld is om in de splitsingstekening tot uitdrukking te brengen dat de buitenruimten op de begane grond deel uitmaken van telkens een individueel appartement. Daarom moeten de splitsingsstukken voorts aldus worden uitgelegd dat, gelet op de bewoordingen van de omschrijving van het appartementsrecht en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen, ondanks de in andere richting wijzende splitsingstekening, ook gedeelte (a)12 gemeenschappelijk is.”

Het hof komt aldus tot een uitleg van de splitsingsstukken voor wat betreft de gedeelten (a), (b) en (c) die overeenkomt met hetgeen in de vergadering van 19 april 2011 besloten is. Dat besluit heeft dus wat dat betreft geen wijziging gebracht in de juridische situatie, met andere woorden: geen rechtsgevolg gehad. Daarom oordeelt het hof dat in zoverre geen belang bij vernietiging of nietigverklaring van dat besluit bestaat, zodat in het midden kan blijven of er voldoende twijfel aanwezig is om artikel 10 van het modelreglement toepasselijk te achten. Het hof wijst het primaire verzoek af voorzover het betrekking heeft op de gedeelten (a), (b) en (c) (rov. 2.12).

1.6

Bij eindbeschikking van 26 juni 2012 bekrachtigt het hof de bestreden beschikking van de rechtbank.

1.7

[eisers] hebben van de tussenbeschikking van 31 januari 2012 en de eindbeschikking van 26 juni 2012 tijdig13 beroep in cassatie ingesteld. De VvE heeft verweer gevoerd.

2 Beoordeling van het cassatieberoep

Inleiding

2.1

Deze zaak betreft een appartementencomplex met een bijzondere opzet. Het complex bevindt zich op het terrein van een voormalige scheepswerf aan een […] gracht. Het is gesplitst in zes, naast elkaar aan het water gelegen, ‘verticale’ appartementen, die elk bestaan uit een kelderverdieping, een verdieping op de begane grond en een eerste verdieping. De kelderverdieping (op waterniveau) van elk appartement strekt zich uit over de volle lengte van het complex vanaf de straatzijde tot aan het water. Gezien vanaf de straatzijde bevat zij achtereenvolgens keldervertrekken en een open patio, waarna zij eindigt in een zogenoemde ‘waterkamer’. Deze heeft een enigszins schuin naar de waterzijde aflopend dak en ontvangt het licht via ramen juist boven de waterspiegel en ramen aan de zijde van de patio. De bebouwing op de begane grond en de eerste verdieping beslaat een kleiner oppervlak dan de kelderverdieping. Op de begane grond van het complex bevindt zich aan de straatzijde een muur met (per appartement) een toegangsdeur. Tussen deze muur en de voorgevel van de bebouwing op de begane grond bevindt zich een open ruimte (gelegen boven de ondergelegen keldervertrekken). De achtergevel van de begane grond bevindt zich ter hoogte van de patio; een schuin aflopende loopbrug verbindt de bebouwing op de begane grond met het dak van de waterkamer. Het dak van de waterkamer heeft een mossedum bedekking; over het dak loopt een smal tegelpad naar een steiger langs de waterkamers van de zes appartementen. De bebouwing van de eerste verdieping beslaat hetzelfde oppervlak als die van de begane grond. Voor een goed begrip van de feitelijke situatie zij verwezen naar de in het geding gebrachte tekeningen, foto’s en film.14

2.2

Partijen strijden over het antwoord op de vraag of (a) de open ruimte tussen de muur aan de straatzijde en de voorgevel (het ‘entreegebied’), (b) de loopbrug tussen het woongedeelte op de begane grond en het dak van de waterkamer en (c) de ruimte boven het dak van de waterkamer behoren tot het gedeelte van het gebouw waarvan [eisers] krachtens hun appartementsrecht het uitsluitend gebruik hebben, dan wel als gemeenschappelijk moeten worden aangemerkt.

2.3

De beantwoording van deze vraag dient te geschieden tegen de achtergrond van het volgende.15

2.4

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privé-gedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

2.5

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privé-gedeelten (art. 5:111, aanhef en onder b, BW). Tot de wetswijziging van 1972 was een splitsingstekening met vermelding van de privé-gedeelten slechts vereist in het kader van de aanvraag tot vaststelling door de hypotheekbewaarder van een kadastraal complexnummer. Bij de wetswijziging van 197216 werd de splitsingstekening zo essentieel geacht dat de wettelijke regeling betreffende de splitsing werd uitgebreid met de bepaling dat aan de minuut van de splitsingsakte een tekening moet worden gehecht die de begrenzing aangeeft van de privé-gedeelten (art. 875d BW (oud), thans art. 5:109 lid 2 BW).17 Ook werd de bepaling toegevoegd dat de vereiste nauwkeurige omschrijving van de privé-gedeelten in de splitsingsakte kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan te hechten splitsingstekening (art. 875e aanhef en sub b BW (oud), thans art. 5:111 aanhef en onder b BW).

2.6

De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen.18 Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privé-gedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.19

2.7

In het onderhavige geval bevat de splitsingstekening slechts plattegronden van de drie verdiepingen. De dikke belijning van de begane grondverdieping heeft dezelfde omtrek als die van de kelderverdieping, te weten van de straatzijde tot aan de waterkant, zulks in tegenstelling tot de dikke belijning van de eerste verdieping, die slechts het gebouwde omvat.

2.8

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (HR 28 januari 2011, LJN: BO5223, NJ 2011/ 58, TBR 2011/157 m.nt. G.G.J.D. Verdoes Kleijn (Ponjee/Sperling)).

Belang bij het cassatieberoep

2.9

Het cassatieberoep is gericht tegen het oordeel van het hof dat uitleg van de splitsingsstukken meebrengt dat de gedeelten (a), (b) en (c) gemeenschappelijk zijn, waaruit volgt dat het besluit ter vergadering van 19 april 2011 geen wijziging heeft gebracht in de juridische situatie betreffende de omvang van het appartementsrecht van [eisers] en zij derhalve geen belang hebben bij de op de voet van art. 5:130 BW verzochte vernietiging of nietigverklaring van dat besluit.20

2.10

De VvE stelt zich op het standpunt dat [eisers] geen belang hebben bij het cassatieberoep voor zover dit betreft de ruimte boven het dak van de waterkamer (verweerschrift in cassatie, onder 18-19). Zij voert daartoe aan dat ingevolge art. 5:106 lid 4 BW het in een appartementsrecht begrepen recht tot uitsluitend gebruik slechts betrekking kan hebben op ‘bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt’. Volgens de VvE kan de ruimte boven het gebouw niet worden aangemerkt als een voor privé-gebruik vatbaar gedeelte van het gebouw als bedoeld in art. 5:106 lid 4 BW21, zodat de cassatieklachten ook bij gegrondbevinding niet tot een andere uitkomst kunnen leiden.

2.11

Dit verweer treft naar mijn mening geen doel. De VvE heeft niet duidelijk gemaakt of en, zo ja, waar zij voormeld beroep op art. 5:106 lid 4 BW in feitelijke aanleg heeft gedaan. In de gedingstukken valt ook geen duidelijk beroep op die bepaling te ontwaren. De vraag of de ruimte boven het dak van de waterkamer kan worden aangemerkt als een gedeelte van het gebouw dat blijkens zijn inrichting bestemd is of wordt om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vergt bovendien een feitelijk oordeel waarvan de uitkomst niet evident is.

2.12

De VvE heeft in appel wel betoogd dat de ‘ruimte’ (boven het dak van de waterkamer) juridisch geen ‘goed’ is waarvan men eigenaar kan zijn of dat vatbaar is voor splitsing (verweerschrift in appel, onder 46-47).

Voor zover hiermee het verweer wordt gevoerd dat het appartementsrecht (in de zin van aandeel in de gemeenschap van het gebouw) niet mede betrekking kan hebben op de ruimte boven het gebouw, ligt een verwerping van dat verweer besloten in ’s hofs oordeel dat de ruimte boven de waterkamer (evenals de entreeruimte) als gemeenschappelijk moet worden gekwalificeerd (rov. 2.10). Tegen die verwerping is in cassatie niet opgekomen.

2.13

[eisers] kan evenmin belang bij hun cassatieberoep worden ontzegd voor zover de VvE voorts in appel als verweer heeft aangevoerd dat het gewraakte besluit van de VvE niet ziet op de ruimte boven het dak van de waterkamer, maar op het dak van de waterkamer, zodat het verzoek sub b. alleen al op grond van zijn formulering moet worden afgewezen (verweerschrift in appel, onder 46; vgl. pleitnotities mr Koops d.d. 16 juni 2011, onder 10). De verwerping van dit verweer ligt besloten in de overweging van het hof dat de door hem aan de splitsingsstukken gegeven uitleg voor wat betreft gedeelte (c) – de ruimte boven de waterkamer – overeenkomt met hetgeen in de vergadering van 19 april 2011 besloten is (rov. 2.12). Ook over die verwerping wordt in cassatie niet geklaagd.

Het cassatiemiddel

2.14

Het cassatiemiddel valt uiteen in zes onderdelen, genummerd 2.1 tot en met 2.5 en 3.

2.15

In cassatie wordt niet opgekomen tegen de oordelen van het hof in rov. 2.7 dat (i) voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent in de op die splitsing betrekking hebbende stukken is vastgelegd en (ii) dat het bij de uitleg van die stukken aankomt op de daarbij tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in die stukken opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen tekstuele omschrijving van de gedeelten en intekening van de gedeelten, waarbij de tekstuele omschrijving en de intekening in samenhang moeten worden beschouwd.

2.16

Onderdeel 2.1 richt zich tegen rov. 2.9 en 2.10 voor zover het hof daarin overweegt dat bij de uitleg van de splitsingsstukken tevens (aan bepaalde voorwaarden voldoende22) andere stukken dat de splitsingsstukken te hulp moeten worden geroepen en vervolgens bij zijn uitleg de ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning betrekt. Geklaagd wordt dat het hof heeft miskend dat de bij de uitleg van de splitsingsstukken in aanmerking te nemen partijbedoeling uitsluitend kan worden afgeleid uit de in die splitsingsstukken opgenomen, in onderling verband te beschouwen tekstuele omschrijving en intekening van de privé-gedeelten. Het hof had op bedoelde andere stukken en de daaruit mogelijk af te leiden opzet en indeling van het gebouw derhalve geen acht mogen slaan, aldus het onderdeel.

Voorts klaagt onderdeel 2.2 dat het hof in rov. 2.9 – waar het op grond van de in rov. 2.8 gevonden aanwijzingen vaststelt dat sprake is van verschillende mogelijke interpretaties en (zo begrijp ik) vervolgens de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van die mogelijke interpretaties onderzoekt – heeft miskend dat indien zich een tegenstrijdigheid tussen de tekstuele omschrijving en de splitsingstekening aandient, aan de splitsingstekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend. Subsidiair klaagt onderdeel 2.3 dat het hof heeft miskend dat in het onderhavige geval, dat gekenmerkt wordt door de in het onderdeel aangegeven omstandigheden (i) t/m (iv), in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan de splitsingstekening, dan wel zijn oordeel dat de tekening in casu niet beslissend is ontoereikend heeft gemotiveerd.

2.17

Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Daarbij is het volgende van belang.

2.18

Volgens vaste rechtspraak van Uw Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf, inhoudende dat het aankomt op de in die notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.23

2.19

In de literatuur bestaat, tegen de achtergrond van het arrest DSM/Fox24, discussie25 over de vraag of deze objectieve uitlegnorm moet worden beschouwd als zelfstandige norm26, een toepassing van/ variant op de CAO-norm27, dan wel een geobjectiveerde variant van de Haviltex-norm.28 Volgens de (subjectieve) Haviltex-norm komt het niet alleen aan op de taalkundige uitleg van een schriftelijke bepaling, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te zien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Volgens de (objectieve) CAO-norm zijn de bewoordingen van een bepaling van een CAO, gelezen in het licht van de gehele tekst van de overeenkomst, in beginsel van doorslaggevende betekenis. Deze norm is ook toegepast op andere geschriften waarin een regeling is vastgelegd die naar haar aard bestemd is de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van de regeling, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor die derden niet kenbaar is. In het DSM/Fox arrest is aangegeven dat tussen de Haviltex-norm en de CAO-norm een vloeiende overgang bestaat. Enerzijds geldt ook bij toepassing van de Haviltex-norm dat meer plaats is voor objectieve uitleg van een geschrift naarmate de regeling meer bestemd is de rechtspositie te beïnvloeden van derden die de bedoeling van partijen niet kunnen kennen. Anderzijds leidt de CAO-norm niet tot een louter taalkundige uitleg, maar behelst een uitleg naar objectieve maatstaven, waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de CAO gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden29. Voorts komt betekenis toe aan de kenbare partijbedoeling voor zover deze naar objectieve maatstaven volgt uit de CAO-bepalingen en de eventuele daarbij behorende schriftelijke toelichting. Benadrukt wordt dat genoemde normen als gemeenschappelijke grondslag hebben dat bij de uitleg van een schriftelijk contract telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen; voorts dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van zijn bewoordingen, al is deze in praktisch opzicht bij de uitleg vaak wel van groot belang.

2.20

Van meer belang dan het etiket van voormelde objectieve uitlegnorm – ergens op de schaal Haviltex/CAO of daarnaast – is de vraag welke omstandigheden bij een objectieve uitleg van leverings- en vestigingsakten in aanmerking mogen worden genomen. Er is op gewezen dat in de rechtspraak van Uw Raad geen ratio wordt gegeven voor de hier bedoelde uitlegnorm. Nu deze norm niet wordt toegepast op leverings- en vestigingsakten met betrekking tot andere goederen dan registergoederen – zoals een pand- of cessieakte – kan de ratio ervan kennelijk niet (uitsluitend) worden gezocht in het gegeven dat het gaat om een akte ter overgang of vestiging van een goederenrechtelijk en dus aan derden tegenstelbaar recht. Die ratio lijkt dan ook vooral te moeten worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers.30 Uw Raad heeft deze ratio onlangs nog in een andere context bevestigd.31In het verlengde van deze ratio moet naar mijn mening worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief (d.w.z. voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn.32 Aan die voorwaarde voldoet het geval dat het te leveren perceel in de akte slechts wordt omschreven met een kadastrale aanduiding. Een niet in de registers ingeschreven (concept)tekening kan echter geen rol spelen.33 Voorts kan meewegen hetgeen blijkt uit de plaatselijke situatie waarnaar de omschrijving verwijst.34 Er geldt, kortom, dat de uitleg zich beperkt tot hetgeen de akte openbaart.35 Aan andere voor derden kenbare bronnen komt geen rol toe.36 Hetzelfde geldt voor het feitelijk gebruik dat van het object wordt gemaakt37 en voor fysieke kenmerken van het object (zoals de feitelijke begrenzing) die niet in de akte worden vermeld en waarnaar de akte overigens ook geen enkele verwijzing bevat.38

2.21

Bovenstaande objectieve uitlegnorm heeft naar mijn mening a fortiori te gelden bij de uitleg – bijvoorbeeld ter vaststelling van het privé-gedeelte van een appartementsrecht – van de op de splitsing van een gebouw betrekking hebbende splitsingsstukken. Zou van een leverings- of vestigingsakte nog kunnen worden betoogd dat zij zich primair richt tot de betrokken partijen met hun subjectieve bedoelingen39, bij de splitsingsakte, waarbij het appartementsrecht ontstaat, is uitsluitend sprake van een initiële ‘partijbedoeling’ van de rechthebbende die de splitsing doet bewerkstelligen. Latere verkrijgers zullen voor de omvang van hun appartementsrecht te rade kunnen en moeten gaan bij de ingeschreven splitsingsstukken. Het hof heeft dan ook m.i. terecht – en in cassatie niet bestreden – als uitlegnorm voorop gesteld dat het aankomt op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de splitsingsstukken uit te leggen tekstuele omschrijving en intekening van de gedeelten. Een bevestiging voor deze gedachte wordt aangetroffen in het arrest Ponjee/Sperling, waarin Uw Raad overgaat tot uitleg van de splitsingsstukken (in dat geval: uitsluitend een akte) aan de hand van de “omschrijvingen als bedoeld in art. 638f, aanhef en onder 240, gelezen in het licht van de gehele tekst van de splitsingsakte”.41

2.22

In de feitenrechtspraak betreffende de uitleg van splitsingsstukken (splitsingsakte, reglement) pleegt eveneens te worden uitgegaan van een objectieve uitlegnorm, aanknopend bij de in het desbetreffende stuk tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de naar objectieve maatstaven en in het licht van het gehele stuk uit te leggen omschrijving en intekening.42 Soms wordt daarbij – mijns inziens terecht – overwogen dat deze norm niet dwingt tot een louter taalkundige uitleg, maar dat ook acht dient te worden geslagen op andere objectieve maatstaven, zoals de elders in het stuk gebruikte formuleringen, de structuur van de tekst als geheel en de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe een bepaalde tekstinterpretatie leidt.43 Uit het hiervoor onder 2.20 betoogde volgt dat mij niet terecht lijkt de ongeclausuleerde toevoeging dat daarbij alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van beslissende betekenis zijn44, terwijl ook de enkele uitzondering van niet uit het stuk kenbare subjectieve bedoelingen van de opsteller45 niet volstaat.

2.23

Naar uit het voorgaande kan worden afgeleid, heeft naar mijn mening het hof in het onderhavige geval bij de uitleg van de splitsingsstukken ten onrechte betekenis toegekend aan andere stukken dan de in de openbare registers ingeschreven (splitsings)stukken, naar welke andere stukken niet in de splitsingsstukken wordt verwezen. Onderdeel 2.1 treft dan ook doel.

2.24

Dat geldt n.m.m. niet voor de onderdelen 2.2 en 2.3 voor zover die de rechtsklacht bevatten dat het hof heeft miskend dat bij tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening aan de laatste in beginsel – althans in een geval als het onderhavige – beslissende betekenis moet worden toegekend.46 Dergelijke regels verdienen m.i. geen navolging. Het is aan de rechter om in het kader van de uitleg de splitsingsstukken (splitsingsakte, reglement, tekening) in onderling verband en samenhang te beoordelen en aan elk daarvan het gewicht toe te kennen dat hem juist voorkomt. Naar de in onderdeel 2.3.1 vermelde voorbeelden ook aangeven, kunnen ‘tegenstrijdigheden’ van velerlei aard voorkomen, zodat het niet voor de hand ligt uit te gaan van voorrangsregels als in de onderdelen 2.2 en 2.3 bedoeld. Daaraan doet niet af dat de splitsingstekening in de wettelijke regeling een centrale plaats heeft in die zin dat de tekening aan de (gewijzigde) splitsingsakte moet worden gehecht (art. 5:109 lid 2 en art. 5:139 lid 5 BW), dat de vereiste nauwkeurige omschrijving in de akte kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan te hechten tekening (art. 5:111, aanhef en onder b, BW) en dat in titel 5.5 BW onder akte van splitsing in beginsel ook de tekening wordt begrepen (art. 5:109 lid 3 BW).

Daarop strandt ook de motiveringsklacht.

2.25

Onderdeel 2.4 gericht tegen rov. 2.8 (eerste alinea), waarin het hof in het kader van de uitleg van de splitsingsakte oordeelt dat de omschrijving “de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw” naar algemeen spraakgebruik betrekking heeft op ruimte in het gebouw, zonder buitenruimte, en dat indien ook buitenruimten waren bedoeld, het voor de hand zou hebben gelegen deze afzonderlijk te vermelden.

2.26

Volgens de eerste klacht valt niet in te zien dat bedrijfsruimte naar algemeen spraakgebruik niet een buitenruimte zou kunnen omvatten.

Deze klacht faalt. Het oordeel van het hof dat de tekst “de bedrijfsruimte, gelegen in de kelder, op de begane grond en op de eerste verdieping van het gebouw” (cursivering A-G) naar algemeen spraakgebruik betrekking heeft op ruimte in het gebouw is feitelijk en niet onbegrijpelijk. De klacht mist feitelijke grondslag voor zover [eisers] menen dat het hof heeft geoordeeld dat “bedrijfsruimte” naar algemeen spraakgebruik niet een buitenruimte zou kunnen omvatten.

2.27

Ten tweede wordt als onbegrijpelijk aangemerkt het oordeel van het hof dat de omschrijving geen betrekking heeft op de buitenruimten, en dat het voor de hand zou hebben gelegen deze afzonderlijk te vermelden. Het onderdeel betoogt daartoe, samengevat, dat, naar [eisers] hebben aangevoerd, gelet op de verwijzing in de akte naar de op de tekening met de cijfers 1 tot en met 6 aangegeven privé-gedeelten, de woorden “in het gebouw” het gehele perceel inclusief de buitenruimte beschrijven.

Deze klacht faalt, nu zij eraan voorbij ziet dat het hof in rov. 2.8 kennelijk beoogt uitleg te geven aan achtereenvolgens de akte en de tekening, elk op zichzelf beschouwd.

2.28

De voortbouwende onderdelen 2.5 en 3 behoeven geen bespreking.

3 Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging en verwijzing.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Ontleend aan rov. 2.1-2.2 van de tussenbeschikking van 31 januari 2012 van het hof Amsterdam.

2 Inleidend verzoekschrift, prod. 1.

3 De bestemming ‘bedrijfsruimte’ is in 2005 gewijzigd in ‘woonruimte’. Zie inleidend verzoekschrift, onder 2; verweerschrift in eerste aanleg, onder 8; verweerschrift in appel, onder 25.

4 Verweerschrift in eerste aanleg, prod. 1b.

5 Bedoeld is het KNB Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten (januari 1992), dat op de splitsing van toepassing is verklaard (akte van splitsing, sub E). Het reglement is overgelegd als prod. 3 bij inleidend verzoekschrift.

6 Inleidend verzoekschrift, prod. 8.

7 Tussenbeschikking van het hof van 31 januari 2012, rov. 2.3.

8 Het hof (tussenbeschikking, rov. 2.4) leest hierin een aanpassing van het oorspronkelijke primaire verzoek op een ondergeschikt punt. Kennelijk doelt het hof op het oorspronkelijke verzoek betreffende “het besluit tot vaststelling van de ruimte boven de waterkamer als gemeenschappelijke zaken/gedeelten”.

9 LJN: BV8889. Zie over deze beschikking: J. Wijnmaalen, Appartementsrecht: gemeenschappelijk en privé-gedeelte, waar ligt de grens?, Vastgoedrecht 2012/4, p. 106; R.F.H. Mertens, Wat behoort tot de privégedeelten van een appartementsrecht?, http://vverecht.nl/2012/03.

10 Zie verweerschrift in eerste aanleg, prod. 2b (toev. A-G).

11 Zie brief van mr. Dalmolen d.d. 21 december 2011, prod. 10 (toev. A-G).

12 Dit gedeelte (tussen de muur en de voordeuren) bevindt zich niet, zoals de gedeelten (b) en (c), aan de waterkant, maar aan de straatzijde van het gebouw.

13 De cassatietermijn bedraagt twee maanden (art. 5:130 lid 3 BW jo 426 lid 2 Rv). Het cassatieverzoekschrift is ingediend op (maandag) 27 augustus 2012.

14 Zie m.n. de instructieve doorsnee-tekening (prod. 5a bij verweerschrift in eerste aanleg), foto’s (prod. 3 bij verweerschrift in eerste aanleg; prod. 2 bij verweerschrift in appel) en film (internetlinks vermeld in verweerschrift in appel, onder 2 en 7).

15 Ontleend aan het uitgebreide overzicht in de conclusie (onder 3.3) voor HR 16 maart 2012, LJN: BV1771, RvdW 2012/425 en de conclusie (onder 2.8-2.9) voor HR 28 januari 2011, LJN: BO5223, NJ 2011/58.

16 Wet van 7 september 1972, Stb. 1972, 467.

17 MvT, Kamerstukken II 1970/71, 10 987, nr. 3, p. 9 en 14.

18 Zie art. 11 lid 5 Kadasterwet en art. 6 Uitvoeringsregeling Kadasterwet 1994, Stcrt. 81.

19 Zie over de splitsingstekening uitgebreid A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2012, par. 10.7.1 (met voorbeeld van een splitsingstekening met plattegrond en doorsnede).

20 De vraag kan worden gesteld of een besluit van de VvE op de voet van art. 10 Modelreglement rechtens effect kan sorteren, nu deze bepaling zich niet verdraagt met de aan de wettelijke regeling van het appartementsrecht ten grondslag liggende algemene regel dat een verandering van de gemeenschap met medewerking van alle appartementseigenaren tot stand moet worden gebracht. Zie G. Verdoes Kleijn, Naar een vernieuwd appartementsrecht, 1997, p. 58-59. Deze vraag wordt in de procedure niet opgeworpen.

21 Vgl. ook verweerschrift in cassatie, onder 48 en 52.

22 Het moet gaan om ten tijde van de splitsing bestaande geschriften en beeldmateriaal die voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan het in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn. In onderdeel 2.1.8 stellen [eisers] dat de ontwerptekeningen van de architect niet openbaar zijn, maar verbinden zij hieraan geen klacht.

23 HR 8 december 2000, LJN: AA8901, NJ 2001/350 m.nt. WMK (Eelder Woningbouw/Van Kammen), rov. 3.3; HR 13 juni 2003, LJN: AH9168, NJ 2004/251, rov. 3.4; HR 2 december 2005, LJN: AU2397, NJ 2007/5, rov. 3.3 en HR 22 oktober 2010, LJN: BM8933, NJ 2011/111, m.nt. F.M.J. Verstijlen, rov. 4.2.2.

24 HR 20 februari 2004, LJN: AO1427, NJ 2005/493 m.nt. C.E. du Perron, rov. 4.4 en 4.5.

25 Zie over deze discussie J.M. Milo, De normatieve weg naar uitleg in het goederenrecht, in: J.M. Milo en S.E. Bartels (red.), Uitleg in het goederenrecht, eerste verkenningen, 2009, p. 103 e.v.

26 In deze zin o.m.: G.J.P. de Vries, Uitleg van contracten: van subjectief naar objectief?, in: Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 31-34; H.M. Veenstra, Uitleg op de grens van het goederen- en verbintenissenrecht, Contractspartijen, rechtsopvolgers en derden, in: Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 48; P. Memelink, Uitleg van leverings- en vestigingsakten; een herbezinning waard?, MvV 2010/11, p. 284.

27 In deze zin o.m.: M.H. Wissink, Uitleg volgens Haviltex of de CAO-norm? Over een vloeiende overgang en de noodzaak om toch te kiezen, WPNR 2004/6579, p. 411; C.G. Breedveld-de Voogd en W.G. Huijgen, Uitleg van een akte van levering bij de overdracht van onroerende zaken, WPNR 2007/6709, p. 399; J.H.M. ter Haar en H.B. Krans, Debatteren over de inhoud van een notariële akte: drie invalshoeken, WPNR 2008/6777, p. 915; W.L. Valk, Rechtshandeling en Overeenkomst, 2010, nr. 267a; Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2012, par. 6.3.3. Zie ook Hof Leeuwarden 2 juni 2004, LJN: AP1245, rov. 10, waarover J.B. Gräler, JBN 2006/40.

28 In deze zin o.m. R.J. Tjittes, De uitleg van een contract jegens derden, in: J.J. Brinkhof e.a. (red.), Contracteren internationaal, opstellen aangeboden aan F.W. Grosheide, 2006, p. 79.

29 Vgl. HR 31 mei 2002, LJN: AE2376, NJ 2003/110, rov. 3.6.

30 Zie over de (mogelijke) ratio o.m.: A-G De Vries-Lentsch Kostense (onder 9) vóór HR 8 december 2000, LJN: AA8901, NJ 2002/350 en W.M. Kleijn, noot (onder 3) onder het arrest; C.E. du Perron, noot onder HR 20 september 2002, LJN: AE3381, NJ 2002/610; S.E. Bartels, Zoals kennelijk ter plaatse aangeduid en afgepaald. Het bepaaldheidsvereiste bij overdracht van een gedeeltelijk perceel, VrA 2004/2, p. 10; Tjittes, in: Contracteren internationaal, 2006, p. 79; Breedveld-de Voogd en Huijgen, WPNR 2007/6709, p. 402 e.v.; De Vries, in: Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 31; Veenstra, in: Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 48-50; Milo, in: Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 110; Memelink, MvV 2010/11, p. 283, 285; A-G Wissink, conclusie (onder 3.11) vóór HR 22 oktober 2010, LJN: BM8933, NJ 2011/111 en F.M.J. Verstijlen, noot (onder 2) onder het arrest; F.J. Vonck, TBR 2011/2, p. 162.

31 HR 26 april 2013, LJN: BZ0158, RvdW 2013/629.

32 A-G Wissink, conclusie (onder 3.11) vóór HR 22 oktober 2010, LJN: BM8933, NJ 2011/111.

33 Bartels, VrA 2004/2, p. 11. In die zin ook Hof Leeuwarden (zittingsplaats Arnhem) 15 mei 2012, LJN: BX5174, NJF 2012/445, rov. 3.5.

34 W. Snijders, Het kadaster en de vervlechting van privaatrecht en publiekrecht, in: Wetgevende geschriften, 1995, p. 181.

35 Aldus Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, par. 6.3.3 en 10.10.3.

36 Memelink, MvV 2010/11, p. 284.

37 HR 2 december 2005, LJN: AU2397, NJ 2007/5. Vgl. het arrest Ponjee/Sperling, waarin het hof uitsluitend was afgegaan op het feitelijk gebruik.

38 HR 4 juni 2010, LJN: BL8549, RvdW 2010/710, waarin een klacht waarmee het tegendeel werd betoogd met toepassing van art. 81 RO werd verworpen (zie conclusie voor het arrest, onder 2.8).

39 In die zin: De Vries, in: Uitleg in het goederenrecht, 2009, p. 32; Memelink, MvV 2010/11, p. 285.

40 Thans art. 5:111, aanhef en onder b, BW.

41 HR 28 januari 2011, LJN: BO5223, NJ 2011/58, TBR 2011/157 m.nt. G.G.J.D. Verdoes Kleijn, rov. 5.1.3.

42 Rb Utrecht 4 november 2009, LJN: BK2124, NJF 2009/508, rov. 4.7; Hof Amsterdam 13 april 2010, kenbaar uit HR 16 maart 2012, LJN: BV1771, RvdW 2012/425 (art. 81 RO).

43 Hof Leeuwarden 2 juni 2004, LJN: AP1245, rov. 10; Hof Amsterdam 9 november 2006, LJN AZ7727, rov. 2.11-2.13; Hof Leeuwarden 12 april 2011, LJN: BQ2883, rov. 7.

44 Rb Rotterdam 20 juni 2007, LJN: BB0249, rov. 5.2; Hof Amsterdam 29 november 2007, LJN: BC7676, NJF 2008/133, rov. 2.5.

45 Hof Leeuwarden 12 april 2011, LJN: BQ28823, rov. 7; Hof Leeuwarden (zittingsplaats Arnhem) 15 mei 2012, LJN: BX5174, NJF 2010/445, rov. 3.4.

46 Anders Pres. Rb Zutphen 14 februari 1985, LJN AH0600, KG 1985/69. Zie ook Asser/Beekhuis II, 1963, p. 94; Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008, nr. 408 (“Dit lijkt als vuistregel juist.”) en Van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 2012, par. 10.7.1 (“Dit standpunt lijkt in zijn algemeenheid juist.”). Stelliger: Mertens, VvERecht.nl 2012, met kritiek op het bestreden arrest in de onderhavige zaak. Wijnmaalen, Vastgoedrecht 2012/4, p. 106-107 is daarentegen positief over het bestreden arrest en meent dat de splitsingstekening niet voor moet gaan op de akte.