Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2012:BW5329

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
29-06-2012
Datum publicatie
29-06-2012
Zaaknummer
11/01989
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2012:BW5329
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 RO. Opzegging huurovereenkomst door vertegenwoordiger van verhuurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2012/917
JWB 2012/340
Verrijkte uitspraak

Conclusie

11/01989

Mr. E.B. Rank-Berenschot

4 mei 2012

CONCLUSIE inzake:

1. [Eiseres 1],

2. [Eiser 2],

eisers tot cassatie,

tegen:

Stichting Hogeschool van Arnhem en Nijmegen,

verweerster in cassatie.

Het gaat in deze zaak om de vraag of een tweetal huurovereenkomsten tussen partijen namens huurster is opgezegd.

1. Feiten en procesverloop

1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten zoals deze zijn vastgesteld door het gerechtshof Arnhem in rov. 3.2-3.9 van zijn arrest van 30 november 2010 en door de kantonrechter Arnhem in zijn vonnis van 21 december 2009. Samengevat en voor zover in cassatie nog van belang gaat het om het volgende.

a. Op 2 september 2004 is tussen eisers tot cassatie (hierna: [eiser] c.s.) als verhuurders en verweerster in cassatie (hierna: Stichting HAN) als huurster een schriftelijke huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot (onder meer) kantoor- en archiefruimten in een kantoorpand (inl. dagv., prod. 1).

b. Op 4 juni 2007 is tussen [eiser] c.s. en Stichting HAN een tweede huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot (onder meer) andere kantoorruimte in hetzelfde kantoorpand (inl. dagv., prod. 2).

c. Zowel de overeenkomst van 2 september 2004 als die van 4 juni 2007 liep tot 30 november 2009, daarna behoudens opzegging voort te zetten voor aansluitende perioden van vijf jaar (art. 3.1, 3.2). Voor beide overeenkomsten gold een opzeggingstermijn van één jaar (art. 3.3).

d. Gedurende de gehele huurperiode 2004 tot en met 2009 was Interstudie B.V. gebruiker van het kantoorpand. Interstudie B.V. betaalde de huurpenningen aan [eiser] c.s.. [Eiser] c.s. en hun beheerder [A] Beheer B.V. (hierna: [A]) communiceerden over huuraangelegenheden rechtstreeks met Interstudie B.V.

e. In een aangetekende brief van 3 oktober 2008, die copie conform gestuurd is aan [A] en het College van Bestuur van Stichting HAN, heeft de directeur van Interstudie B.V., [betrokkene 1], aan [eiser 2] geschreven (inl. dagv., prod. 3):

"Hierbij deel ik u mede dat Interstudie B.V. de huurovereenkomst opzegt zoals in de overeenkomsten overeengekomen tot en met 30 november 2009, voor alle gehuurde onderdelen zoals beschreven in de huurovereenkomsten (...). Opzegging conform punt 3.1 en 3.3 van de huurovereenkomsten (...)."

f. Bij brief van 15 januari 2009 is namens [eiser] c.s. aan Stichting HAN bericht dat [eiser] c.s. uitgaan van een verlenging van de huurovereenkomsten van 2 september 2004 en 4 juni 2007 tot en met 30 november 2014.

1.2 Bij inleidende dagvaarding hebben [eiser] c.s. gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de brief van 3 oktober 2008 van Interstudie B.V. aan [eiser] c.s. niet als een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomsten tussen [eiser] c.s. en de Stichting HAN van 2004 en 2007 heeft te gelden en dat deze huurovereenkomsten derhalve verlengd zijn tot en met 30 november 2014.

Volgens [eiser] c.s. kon alleen Stichting HAN zelf, als contractspartij van [eiser] c.s., die opzegging doen. Stichting Han heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

1.3 In zijn eindvonnis van 21 december 2009 heeft de kantonrechter de vordering van [eiser] c.s. afgewezen.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de opzegging door Interstudie B.V. van de tussen partijen in 2004 en 2007 gesloten huurovereenkomsten te verstaan als een huuropzegging door de Stichting HAN.

1.4 Op het door [eiser] c.s. ingestelde hoger beroep heeft het gerechtshof dit vonnis bij arrest van 30 november 2010 bekrachtigd.

Daartoe heeft het hof vastgesteld dat het geschil in de kern neerkomt op de vraag of [betrokkene 1] jegens [eiser] c.s. bij het per aangetekende brief van 3 oktober 2008 opzeggen van de huurovereenkomsten in eigen naam (althans namens Interstudie B.V.) is opgetreden dan wel heeft gehandeld namens Stichting HAN. Het hof heeft vervolgens vooropgesteld dat het antwoord op deze vraag afhangt van hetgeen [betrokkene 1] en [eiser] c.s. jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en onder de gegeven omstandigheden mochten afleiden (rov. 4.3).

Met toepassing van deze maatstaf is het hof tot het oordeel gekomen dat [eiser] c.s. de in de brief van 3 oktober 2008 aan hen gerichte verklaring niet anders hebben mogen opvatten dan een namens Stichting HAN gedane opzegging van de met hun gesloten huurovereenkomsten. Bij dat oordeel heeft het hof niet van belang geacht dat niet uitdrukkelijk is verklaard dat in naam van Stichting HAN is opgetreden, nu de omstandigheden van het geval de situatie duidelijk deden zijn en bij [eiser] c.s. daaromtrent redelijkerwijs geen misverstand kon bestaan. De door het hof bedoelde omstandigheden zijn:

i) in de brief van 3 oktober 2008 wordt expliciet verwezen naar en geciteerd uit de huurovereenkomsten zoals die tussen [eiser] c.s. en Stichting HAN zijn gesloten;

ii) Stichting HAN staat in de brief uitdrukkelijk als 'cc-geadresseerde' vermeld;

iii) gesteld noch gebleken is dat in oktober 2008 een huurovereenkomst bestond tussen [eiser] c.s. enerzijds en Interstudie B.V. of [betrokkene 1] anderzijds waarop de brief in de ogen van [eiser] c.s. had kunnen zien;

iv) tussen partijen was vertegenwoordiging gebruik: Interstudie B.V. heeft ook in het verleden namens Stichting HAN wilsverklaringen met beoogd rechtsgevolg met betrekking tot de huurovereenkomsten tot [eiser] c.s. gericht en [eiser] c.s. hebben (ook) na de verzelfstandiging van Interstudie aan Interstudie B.V. mededelingen gedaan waarbij het ging om tot Stichting HAN gerichte eenzijdige rechtshandelingen dan wel uitvoeringshandelingen met betrekking tot de huurverhouding tussen [eiser] c.s. en Stichting HAN, zoals brieven met betrekking tot indexering van de huurprijs en afrekeningen servicekosten; vast is komen te staan dat de door Stichting HAN verschuldigde huurpenningen door Interstudie B.V. werden voldaan (rov. 4.4).

Het hof heeft op grond hiervan geoordeeld dat het bestreden vonnis diende te worden bekrachtigd (rov. 4.5) met veroordeling van [eiser] c.s in de proceskosten van het hoger beroep (rov. 4.6).

1.5 [Eiser] c.s. hebben tijdig beroep in cassatie ingesteld. Stichting HAN is niet verschenen; tegen haar is verstek verleend. [Eiser] c.s. hebben hun standpunt schriftelijk doen toelichten. De procedure is wegens verlies van de hoedanigheid van de aanvankelijk gestelde advocaat geschorst geweest.

2. Beoordeling van het cassatieberoep

2.1 Middel I komt, zo blijkt uit onderdeel 1.1, in elf onderdelen op tegen rov. 4.3 in samenhang met rov. 4.4-4.6 en het dictum.

2.2 Voor zover onderdeel 1.2 beoogt te klagen dat het hof heeft miskend dat uit de omstandigheid dat Stichting HAN bij het sluiten van de huurovereenkomsten werd vertegenwoordigd door de voorzitter van het College van Bestuur reeds blijkt dat niet is voorzien in een andere vorm van vertegenwoordiging, voldoet de klacht niet aan de daaraan te stellen eisen. Indien zij strekt tot betoog dat het hof heeft miskend dat Interstudie B.V. niet bevoegd was tot vertegenwoordiging stuit zij daarop af dat het hof, in cassatie niet kenbaar bestreden, in rov. 4.3 (eerste volzin) het geschil heeft omschreven als te zijn toegespitst op de vraag of [betrokkene 1] c.q. Interstudie B.V. in hoedanigheid van vertegenwoordiger heeft gehandeld, niet of hij (zij) tot vertegenwoordiging bevoegd was(1), en dat het eerstgenoemde vraag is die het hof in rov. 4.4 heeft beantwoord. Terzijde merk ik op dat Stichting HAN in feitelijke instanties steeds heeft gesteld dat Interstudie B.V. (stilzwijgend) door het bestuur van de Stichting was gevolmachtigd tot de opzegging.(2)

2.3 Onderdeel 1.4 (onderdeel 1.3 bevat geen zelfstandige klacht) klaagt dat de door het hof gereleveerde omstandigheden dat Interstudie B.V. de gebruiker van het pand was en de huurpenningen aan [eiser] c.s. betaalde niet rechtens relevant is, nu het haar (als onderhuurder) vrijstond de schuld van een ander te voldoen. Deze klacht faalt, nu de omstandigheid dat de verbintenissen van Stichting HAN door Interstudie B.V. als derde zouden kunnen worden nagekomen (art. 6:30 BW) er niet aan in de weg staat om de door Interstudie B.V. verrichte betalingen in de omstandigheden van het geval op te vatten als namens Stichting HAN te zijn verricht.

2.4 Onderdeel 1.5 komt kennelijk op tegen 's hofs oordeel dat gewicht toekomt aan de omstandigheid (zie hiervoor onder 1.4-i)) dat in de opzegbrief expliciet wordt verwezen naar de huurovereenkomsten tussen [eiser] c.s. en Stichting HAN. Daartoe wordt aangevoerd dat Interstudie B.V., als niet-contractspartij, die overeenkomsten niet kon opzeggen. De klacht faalt nu zij miskent dat het hof heeft onderzocht of de overeenkomsten namens Stichting HAN zijn opgezegd.

2.5 De onderdelen 1.6 en 1.9 zien er, indien zij al een klacht bevatten, aan voorbij dat het hof de omstandigheid dat in de brief niet expliciet namens Stichting HAN is opgezegd heeft meegewogen en te licht bevonden. Dit oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk. Zie HR 11 maart 1977, LJN: AC1877, NJ 1977, 521 m.nt. GJS.(3)

2.6 Onderdeel 1.7 lijkt op te komen tegen de door het hof meegewogen omstandigheden als hiervoor onder 1.4-iv) weergegeven en voert aan dat die omstandigheden nog niet meebrengen dat er een rechtstreekse contractuele relatie ontstaat tussen [eiser] c.s. en Interstudie B.V. Het onderdeel mist feitelijke grondslag, nu het hof zodanig oordeel niet aan die omstandigheden heeft verbonden. Het hof heeft slechts mede uit de door het onderdeel bedoelde omstandigheden afgeleid dat Interstudie B.V. namens Stichting HAN handelde.

2.7 Voor zover onderdeel 1.8 beoogt te klagen dat 's hofs oordeel in rov. 4.4 omtrent de wijze waarop [eiser] c.s. de opzegging moesten opvatten onbegrijpelijk is op de grond dat Interstudie B.V. onderhuurster was en derhalve haar eigen onderhuurovereenkomst kon opzeggen, faalt de klacht reeds nu niet wordt aangegeven waar die omstandigheid in feitelijke aanleg is aangevoerd. Indien de klacht het oog heeft op de stelling van [eiser] c.s dat zij de brief hebben opgevat als een kennisgeving door Interstudie B.V. van de opzegging van haar eigen onderhuurovereenkomst met Stichting HAN (MvG onder 2.3.1 i.v.m. CvR onder 9 en 11 (vgl. inl. dagv. onder 3.5)) faalt de klacht evenzeer. Het oordeel van het hof dat [eiser] c.s. de opzegbrief niet in die zin hebben mogen opvatten is gelet op de door het hof in aanmerking genomen omstandigheden - met name de verwijzing naar en het citeren uit de hoofdhuurovereenkomsten - niet onbegrijpelijk.

2.8 Onderdeel 1.10 voert aan dat de Stichting HAN als zelfstandige rechtspersoon werd en wordt vertegenwoordigd door de voorzitter van het College van Bestuur, zodat enkel een door dit College gezonden brief het hier beoogde rechtsgevolg kon constitueren. Voor zover het aangevoerde een klacht inhoudt, faalt deze, nu, zoals reeds opgemerkt, in de bestreden overwegingen de vertegenwoordigingsbevoegdheid van Interstudie B.V. niet aan de orde was. Bovendien miskent de klacht dat het bestuur van een stichting een ander volmacht kan verlenen tot vertegenwoordiging van de stichting.(4)

2.9 Onderdeel 1.11 bouwt voort op de voorgaande, falende onderdelen en dient te delen in hun lot.

2.10 Middel II richt zich (blijkens onderdeel 2.1) eveneens met elf onderdelen tegen rov. 4.3-4.5 in samenhang met rov. 4.6 en het dictum.

2.11 Onderdeel 2.2 berust op de lezing dat in de bestreden overwegingen besloten ligt 's hofs oordeel dat sprake is geweest van (de schijn van) bevoegde vertegenwoordiging en klaagt dat dat oordeel rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is. Het onderdeel faalt reeds nu de overwegingen van het hof uitsluitend betrekking hebben op de - in cassatie onbestreden - vraag of [betrokkene 1] althans Interstudie B.V. heeft gehandeld in hoedanigheid van vertegenwoordiger, niet op de vraag of hij/zij daartoe bevoegd was. Voor zover wordt aangevoerd dat uit geen enkel stuk blijkt dat sprake is geweest van (naar ik begrijp:) bevoegde vertegenwoordiging lijkt het onderdeel te berusten op de veronderstelling dat van volmachtverlening slechts sprake kan zijn indien deze is vastgelegd in een (schriftelijk) stuk en getuigt het daarmee van een onjuiste rechtsopvatting. Volmachtverlening is immers een vormvrije, eenzijdige rechtshandeling, die stilzwijgend kan geschieden en ook in een handeling besloten kan liggen.(5)

2.12 Onderdeel 2.3 klaagt dat het hof in rov. 4.4 op onjuiste dan wel onbegrijpelijke gronden heeft geoordeeld dat tussen partijen vertegenwoordiging gebruik was (zie 1.4-iv). Zo rechtvaardigt het feit dat gecommuniceerd werd met Interstudie B.V. nog niet de conclusie dat van vertegenwoordiging sprake was, nu het volgens het onderdeel slechts ging om communicatie met de gebruiker van het pand. Ook zegt de communicatie niets over de onderliggende rechtsverhouding, aldus het onderdeel. Voorts betoogt het onderdeel dat [betrokkene 1] niet een rechtshandeling namens de Stichting HAN kon verrichten omdat daartoe nog steeds een eigen wilsbesluit van de Stichting HAN benodigd was, welk wilsbesluit ontbreekt, en Interstudie bovendien geen bestuurder van de Stichting was noch daar in dienstbetrekking was.

Het onderdeel faalt. De eerste klacht miskent dat het hof geen gewone communicatie met een gebruiker van de verhuurde ruimte op het oog had, maar mededelingen gedaan door en aan Interstudie B.V. waarbij het ging om rechts- en uitvoeringshandelingen met betrekking tot de huurverhouding tussen [eiser] c.s. en Stichting HAN. Voorts miskent het onderdeel dat het hof niet heeft geoordeeld dat voornoemde communicatie geleid heeft tot een andere onderliggende rechtsverhouding tussen [eiser] c.s. en Stichting HAN. Het onderdeel verliest verder uit het oog dat Stichting HAN zich door middel van een vormvrije volmachtverlening kon (en volgens de Stichting: heeft) laten vertegenwoordigen door een niet-bestuurder c.q. een derde die geen dienstbetrekking had met de Stichting (zie hiervoor, bij de bespreking van onderdeel 1.10).

2.13 De onderdelen 2.4 en 2.5 bevatten geen klachten dan wel slechts een herhaling van reeds besproken klachten.

2.14 Onderdeel 2.6 stelt dat de beschikking van de Hoge Raad van 10 april 1992, LJN: ZC0572, NJ 1992, 443 onverkorte geldingskracht heeft. Voor zover in dit onderdeel de klacht moet worden gelezen dat 's hofs beslissing in strijd komt met deze beschikking, faalt zij. De aangehaalde beschikking ziet op een heel ander vraagstuk (vereenzelviging) dan hier aan de orde is.

2.15 Onderdeel 2.7 voert aan dat Interstudie B.V. ten onrechte een beroep heeft gedaan op de conclusie van A-G Huydecoper vóór HR 24 september 2010, LJN: BM9088, RvdW 2010, 1099(6), nu die zaak niet vergelijkbaar is met de onderhavige. Zo in dit onderdeel al een klacht tegen 's hofs beslissing kan worden gelezen, mist die klacht feitelijke grondslag voor zover zij berust op het uitgangspunt dat het hof zijn oordeel (mede) heeft doen steunen op de aangehaalde conclusie.

2.16 Onderdeel 2.8 betoogt dat reeds de wijze waarop de onderhavige huurovereenkomsten tot stand zijn gekomen, maken dat Interstudie B.V. niet als contractspartij of pseudo-gevolmachtigde kan worden aangemerkt. De door het hof in rov. 4.4 aangehaalde feiten en omstandigheden (dat Interservice B.V. van [eiser] c.s. communicatie ontving over huurprijzen en afrekeningen servicekosten en feitelijk de huurpenningen voldeed) maken dat niet anders, zo begrijp ik het onderdeel. De klacht mist feitelijke grondslag, nu het hof niet heeft geoordeeld dat Interstudie B.V. als contractspartij of pseudo-gevolmachtigde kan worden aangemerkt.

2.17 De onderdelen 2.9 tot en met 2.11 bouwen voort op dan wel bevatten (ten dele) een herhaling van de voorgaande, falende onderdelen en kunnen derhalve evenmin doel treffen.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Vgl. over deze te onderscheiden elementen o.m. Asser/Van der Grinten & Kortmann 2-I (2004), nr. 75; Rechtshandeling en Overeenkomst 2010 (Bloembergen/Van Schendel), nr. 81.

2 MvA onder 2, 45, 90.2-90.3 i.v.m. CvA onder B.5.1 en CvD onder 44.

3 Zie over het zogenoemde kribbebijtercriterium nader Rechtshandeling en Overeenkomst 2010 (Bloembergen/Van Schendel), nr. 91.

4 Zie Asser/Rensen 2-III* 2012, nr. 335, verwijzend naar Asser/Van der Grinten & Maeijer 2-II (1997), nr. 95; conclusie van A-G Wesseling-van Gent vóór HR 19 oktober 2001, LJN ZC3647, JOL 2001, 553, onder 2.14, met verdere literatuurverwijzingen.

5 Zie Mon. BW B5 (Van Schaick) 2011, nr. 13 en 17.

6 Zie aide-mémoire t.b.v. de zitting op 12 november 2010, onder 1.