Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2012:BV1764

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
16-03-2012
Datum publicatie
16-03-2012
Zaaknummer
10/05571
Formele relaties
Arrest gerechtshof: ECLI:NL:GHLEE:2010:BN6428
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2012:BV1764
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 RO. Verkoop onroerende zaak; uitleg meerwaardeclausule bij doorverkoop.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2012/422
JWB 2012/142

Conclusie

Rolnr. 10/05571

Mr M.H. Wissink

Zitting: 20 januari 2012

conclusie inzake

1. [Eiser 1]

2. [Eiseres 2]

(hierna [eiser])

tegen

de stichting Protestants-Christelijke Zorg Stichting Philadelphia

(hierna Philadelphia)

Deze zaak gaat over de uitleg van de term 'vervreemding' in een meerwaardeclausule.

1. Feiten en procesverloop

1.1 In cassatie kan worden uitgegaan van hetgeen door de rechtbank Leeuwarden is vastgesteld in rov. 2.1 t/m 2.8 van haar vonnis van 26 maart 2008, welke feiten door het hof Leeuwarden in rov. 1.1-1.6 van zijn arrest van 7 september 2010 als volgt zijn samengevat. In de procedure was in eerste aanleg en in hoger beroep naast Philadelphia ook betrokken de stichting Philadelphia Egbertsduin.

(i) In maart 2004 hebben [eiser] c.s., eigenaren van Hotel Restaurant Café Duinzicht, staande en gelegen aan de Badweg te Schiermonnikoog, aan Stichting Philadelphia verkocht en geleverd het eveneens aan de Badweg te Schiermonnikoog gelegen St. Egbertshuis, zijnde een voormalig koloniehuis.

(ii) In de desbetreffende akte van levering van 12 maart 2004 is onder artikel 9 een meerwaardeclausule opgenomen die verwijst naar artikel 20 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, luidend als volgt:

"MEERWAARDECLAUSULE

Artilkel 20

Partijen verklaren te zijn overeengekomen, dat de koper het verkochte zal gebruiken en blijven gebruiken conform haar statutaire doelstelling. Aangezien dit voor verkoper een belangrijke reden is om de voornoemde voorwaarden met koper te zijn aangegaan (waaronder onder andere begrepen voornoemde koopprijs) zal dit voor de nabije toekomst gewaarborgd worden. Partijen verklaren teneinde het vorenstaande te waarborgen het volgende te zijn overeengekomen:

In geval de koper of haar rechtsopvolger binnen tien jaar na de datum van levering overgaat tot gehele of gedeeltelijke vervreemding van het verkochte (vestiging zakelijk recht daaronder begrepen) alsmede bij ingebruikgeving van het geheel of een gedeelte van het verkochte binnen tien jaar na de datum van levering, aan een koper of gebruiker die het verkochte niet zal gebruiken voor hetzelfde doel als waar de koper of diens rechtsopvolger het voor dient te gebruiken, is de koper of diens rechtsopvolger alsdan gehouden aan de verkoper een vergoeding te betalen, welke is gebaseerd op de huidige meerwaarde van vierhonderd duizend euro (EUR 400.000).

Deze meerwaarde zal ieder jaar aflopen met een jaarlijkse afbouw van tien procent (10%). Dit houdt in, dat indien koper of diens rechtsopvolger na tien jaar van de datum van levering overgaat tot vervreemding of ingebruikgeving er geen verrekening van vergoeding meer dient plaats te vinden.

Het hiervoor bepaalde zal niet gelden in geval van vervreemding als bedoeld in artikel 268 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek."

(iii) Volgens de statuten van Stichting Philadelphia heeft deze stichting tot doel, vanuit haar grondslag, het bieden van begeleiding, zorg en hulp aan mensen met een handicap en anderen die zorg behoeven.

(iv) Stichting Philadelphia heeft bij akte van 21 december 2004 het St. Egbertshuis geleverd aan de door haar, speciaal voor de exploitatie van het Egbertshuis, opgerichte stichting Philadelphia Egbertsduin. Ingevolge artikel 2 lid 1 van de statuten heeft deze stichting tot doel "het opzetten, in stand houden en exploiteren van hotel- en congresaccommodaties en aanbieden van horecafaciliteiten. De stichting richt zich met name, doch niet uitsluitend, op mensen met een handicap en anderen die zorg, ondersteuning en begeleiding behoeven".

Artikel 4 lid 1, eerste en tweede zin van deze statuten luidt: "Het bestuur van de stichting bestaat uit evenveel natuurlijke personen als waaruit de raad van bestuur van de te Nunspeet gevestigde stichting Protestants-Christelijke Stichting Philadelphia-Zorg, hierna te noemen "Philadelphia" bestaat. Tot bestuurslid kunnen slechts worden benoemd personen die deel uitmaken van de Raad van Bestuur van Philadelphia."

Artikel 5 lid 2 van deze statuten luidt: "De stichting is een aangesloten rechtspersoon als bedoeld in de statuten van Philadelphia."

(v) Ook in deze leveringsakte van 21 december 2004 is een meerwaardeclausule opgenomen, waarbij gebruik gemaakt is van de hiervoor geciteerde meerwaardeclausule.

(vi) Nadien is Philadelphia Egbertsduin het St. Egbertshuis gaan exploiteren onder de naam Hotel Egbertsduin.

1.2 In rov. 2.7 en 2.8 van het vonnis van de rechtbank wordt omtrent de exploitatie nog vastgesteld:

(vii) In het Concept Marketingplan van Hotel Egbertsduin van september 2006 is onder het kopje "WIE IS ONZE DOELGROEP (wie zijn onze doelgroepen)" onder meer weergegeven:

"Onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met een beperking en hun naasten die op vakantie willen in een hotel. (...) We zullen minimaal twee jaar nodig hebben om onze primaire doelgroep in volle omvang te kunnen bereiken en van dienst te kunnen zijn. In de tussentijd zullen we het hotel draaiende moeten houden en een verhoging van de rendabiliteit zien te verwerven. Gedurende deze periode gaan we ons tevens ook richten op de volgende doelgroepen:

(...)

-bedrijven

-mensen die een hotel zoeken op Schiermonnikoog."

Onder het kopje "DOELSTELLINGEN EGBERTSDUIN 2007" is onder meer opgenomen dat 40% van de gastnachten zal worden afgenomen door de primaire doelgroep.

(viii) Hotel Egbertsduin maakt gebruik van websites van diverse bemiddelaars in accommodatie op Schiermonnikoog, op welke sites het hotel wordt aangeprezen als een voor iedereen toegankelijk groeps-/familiehotel.

1.3 [Eiser] heeft op 28 februari 2007 Philadelphia en Philadelphia Egbertsduin gedagvaard voor de rechtbank Leeuwarden en gevorderd, kort gezegd, een hoofdelijke veroordeling van genoemde stichtingen tot betaling van een bedrag van € 400.000,00. De stichtingen hebben verweer gevoerd.

1.4 De rechtbank Leeuwarden heeft bij vonnis van 26 maart 2008 (LJN BC9176) de vordering van [eiser] ten aanzien van Philadelphia toegewezen en ten aanzien van Philadelphia Egbertsduin afgewezen.

1.5 Beide stichtingen zijn van het vonnis in hoger beroep gegaan. [Eiser] heeft verweer gevoerd. Haar incidentele appel speelt in cassatie geen rol meer.

1.6 Het hof Leeuwarden verwerpt in zijn arrest van 7 september 2010 (LJN BN6428) het beroep van Philadelphia Egbertsduin wegens het ontbreken van belang. Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank voor zover tussen [eiser] en Philadelphia gewezen en wijst de vordering van [eiser] af.

1.7 [Eiser] is bij dagvaarding van 7 december 2010 tijdig in cassatie gekomen van het arrest van 7 september 2010. Philadelphia heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. Er is gerepliceerd en gedupliceerd.

2. Bespreking van het middel

2.1. De cassatiedagvaarding richt zich met één middel, dat zes onderdelen bevat, tegen de door het hof in rov. 6 aan de meerwaardeclausule gegeven uitleg.

2.2 Ik stel bij de bespreking van het middel het volgende voorop.

2.3 In het onderhavige geval strijden partijen over de vraag welke lezing van de meerwaardeclausule de juiste is. Volgens [eiser] brengt iedere overdracht van het hotel aan een andere rechtspersoon mee dat sprake is van "vervreemding" in de zin van de meerwaardeclausule. Volgens Philadelphia is geen sprake van "vervreemding" in de zin van deze clausule omdat het hotel feitelijk niet uit haar handen is geraakt en de clausule slechts ziet op strijdige activiteiten van een koper ("buitenstaander").(1) De rechtbank heeft voor de lezing van [eiser] gekozen, terwijl het hof de lezing van Philadelphia heeft laten prevaleren.

2.4 Het hof verwijst in rov. 1.2 naar de meerwaardeclausule zoals opgenomen in de koopovereenkomst (artikel 20) en in de leveringsakte (artikel 9). Het legt vervolgens de meerwaardeclausule uit. Tussen beide bepalingen bestaat - kennelijk - geen verschil.

2.5 In cassatie wordt - terecht - niet opgekomen tegen het oordeel dat uitleg van een meerwaardeclausule dient te geschieden aan de hand van de Haviltex-maatstaf.(2) De uit de rechtspraak blijkende regel dat notariële akten van levering of vestiging van een beperkt recht objectief moeten worden uitgelegd om te bepalen wat is geleverd of gevestigd,(3) speelt in deze zaak niet. Evenmin speelt de vraag welke betekenis zou kunnen toekomen aan de dwingende bewijskracht van de (notariële) akte van levering indien die akte van de koopovereenkomst zou afwijken.

2.6 De afweging van de omstandigheden die bij de toepassing van de Haviltex-maatstaf aan de orde komen, is in beginsel van feitelijke aard en kan daarom in cassatie niet worden overgedaan. Daaruit volgt dat de uitspraak van het hof in cassatie alleen kan worden aangetast indien die uitspraak onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is. Daarbij moet nog worden opgemerkt dat een bepaalde uitleg door de rechter niet reeds onbegrijpelijk is, omdat een andere uitleg evenzeer mogelijk is.(4)

2.7 Het hof heeft in rov. 5 aangegeven op welke gronden Philadelphia komt tot haar standpunt en op welke gronden dit door [eiser] is bestreden. Het hof heeft in rov. 6 gemotiveerd waarom naar zijn oordeel de stellingen van Philadelphia van meer gewicht zijn dan de stellingen van [eiser].

2.8 Bij zijn beoordeling in rov. 6 heeft het hof aanvaard dat sprake is van een situatie van "intern doorschuiven" (rov. 6, 5e en 11e volzin). Voor die situatie heeft het hof geoordeeld dat [eiser] geen aanspraak kan maken op betaling van het in de meerwaardeclausule voorziene bedrag. Het hof heeft daarbij aangegeven (rov. 6, 8e en 9e volzin) dat iedere situatie op zichzelf staat en dat de uitleg als voorgestaan door Philadelphia in het onderhavige geval niet leidt tot een onredelijk of onbillijk resultaat.

Dat oordeel moet worden begrepen tegen de achtergrond van het uitgangspunt, dat wanneer Philadelphia zelf in strijd met haar doelstelling het hotel had geëxploiteerd [eiser] Philadelphia niet op grond van de meerwaardeclausule zou hebben kunnen aanspreken (rov. 5, 6e volzin, en rov. 6, 7e volzin). Dat wil zeggen, zo begrijp ik, [eiser] zou in dat geval niet het in die clausule bedoelde bedrag hebben kunnen vorderen (maar mogelijk wel een andere vordering hebben gehad).(5)

[eiser] vond in de combinatie van de overdracht aan Philadelphia Egbertsduin en de wijze van exploitatie van het hotel aanleiding de onderhavige vordering in te stellen. Het hof heeft alleen beoordeeld of de overdracht heeft te gelden als een "vervreemding" in de zin van de meerwaardeclausule. Het zojuist bedoelde uitgangspunt verklaart waarom het hof, zonder zich over de exploitatie zelf te hebben hoeven uitlaten, kon oordelen dat de uitleg als voorgestaan door Philadelphia in het onderhavige geval niet leidt tot een onredelijk of onbillijk resultaat.

Naar mijn indruk gaat het betoog in de s.t. zijdens [eiser] (zie in het bijzonder sub 5-9, 13, 16 en de slotalinea) voorbij aan dit uitgangspunt - door het hof in rov. 5, 6e volzin, vastgesteld - en de gevolgen daarvan voor de beoordeling van de onderhavige situatie.

2.9 Ik bespreek hierna de verschillende onderdelen van het middel.

2.10 Onderdeel 1 voert aan dat bij een notariële transportakte het begrip "vervreemding" in beginsel juridisch moet worden uitgelegd, en daarmee een synoniem is van overdracht.(6)

Het onderdeel verbindt daaraan de conclusie, dat het niet op de weg van [eiser] lag om nader te onderbouwen op grond waarvan Philadelphia had moeten begrijpen dat ook een "intern doorschuiven" van het verkochte onder het bereik van de meerwaardeclausule valt, zoals het hof overweegt, maar dat het op de weg van Philadelphia lag om tegenbewijs te leveren van een andersluidende bedoeling van partijen ten aanzien van de betekenis van dat begrip.

2.11 Het onderdeel stelt terecht vast dat het woord "vervreemding" qua begrip nauw aansluit bij het wettelijke begrip "overdracht" zoals dat begrip onder meer worden gebezigd in artikel 3:84 e.v. BW. Het lijkt dan inderdaad voor de hand te liggen om aan te nemen, behoudens omstandigheden die op een andere uitleg duiden, dat in een akte van levering met de term "vervreemding" door de notaris wordt beoogd aan te sluiten bij het juridische begrippenstelsel.

Het gaat er bij toepassing van de Haviltex-maatstaf echter om vast te stellen wat partijen onder die term hebben verstaan dan wel redelijkerwijs hebben mogen verstaan. Daarbij zal er vaak reden zijn aan te nemen dat de betekenis die partijen aan de term hechten niet zal afwijken van de technisch-juridische betekenis ervan. Men kan denken aan het geval dat partijen over de betekenis van die term door de notaris zijn voorgelicht(7) of wanneer zij anderszins door juridische adviseurs (in de onderhandelingen) (8) werden bijgestaan. Maar ook wanneer partijen verder aan de term geen aandacht hebben besteed, kan er reden zijn aan te nemen dat zij niet van een afwijkende betekenis ervan zijn uitgegaan.(9) Echter, of de term al dan niet in haar juridisch-technische betekenis moet worden begrepen, hangt uiteindelijk af van een waardering van alle omstandigheden van het geval.

2.12 Hoewel de door onderdeel 1 verdedigde benadering voor de hand ligt, bestaat er m.i. geen rechtsregel die meebrengt dat de rechter daarvan moet uitgaan. De rechter is in het algemeen vrij om al dan niet op grond van een voorlopig oordeel van een bepaalde uitleg uit te gaan en het aan de partij die een andere uitleg verdedigt over laten daartoe geëigende stellingen aan te voeren. Een bepaald route om zijn beslissing te bereiken, wordt de rechter in het algemeen niet door de Haviltex-maatstaf voorgeschreven.(10)

2.13 Zelfs al zou hierover anders moeten worden geoordeeld, dat baat dat [eiser] om de volgende redenen niet.

2.14 Het middel veronderstelt dat het hof de meerwaardeclausule in de notariële akte van levering heeft uitgelegd en verbindt daaraan conclusies over de betekenis van de rol van de notaris. Het hof heeft echter niet specifiek de door de notaris opgestelde akte van levering uitgelegd, maar de meerwaardeclausule zoals die in de koopovereenkomst en in de akte voorkwam (zie bij 2.4). Aan de vraag of reeds bij de koopovereenkomst de notaris was betrokken - zoals door [eiser] gesteld(11) - heeft het hof geen bijzondere aandacht besteed. Ook wanneer van diens betrokkenheid bij de formulering van de koopovereenkomst wordt uitgegaan, verandert dat de beoordeling m.i. niet.

2.15.1 Immers het hof heeft in rov. 6, 1e volzin, geoordeeld dat een tekstuele uitleg van de meerwaardeclausule niet noodzakelijkerwijs dwingt tot de gevolgtrekking dat bij iedere juridische overdracht van het verkochte de meerwaardeclausule toepassing vindt. Daaruit blijkt dat het hof zich bewust is geweest van de gebruikelijke juridische betekenis van "vervreemding".

Het hof heeft vervolgens geoordeeld dat de term "vervreemding" in casu ruimte biedt voor de uitleg van Philadelphia, omdat [eiser] niet heeft bestreden dat hieronder dient te worden verstaan "het in andere handen brengen" (rov. 6, 2e t/m 4e volzin). Dat die lezing (de uitleg van Philadelphia) afwijkt van de betekenis van "vervreemding" indien daarmee wordt gedoeld op het wettelijke begrip "overdracht", is duidelijk - de s.t. zijdens [eiser] sub 12 wijst daar terecht op - en is blijkens rov. 6, 2e volzin, ook door het hof onderkend. Dat is echter niet doorslaggevend, omdat het hof die lezing heeft geplaatst in het licht van de zojuist genoemde onbestreden stelling van Philadelphia, dat onder "vervreemding" dient te worden verstaan "het in andere handen brengen".

2.15.2 In de stukken wordt verwezen naar wat volgens gangbaar spraakgebruik (dat wil zeggen het woordenboek) onder "vervreemden" zou moeten worden verstaan. Philadelphia heeft gewezen op de omschrijving "in andere handen brengen" in verband met haar stelling dat het verkochte niet uit de macht van Philadelphia is geraakt en niet in andere handen is gekomen.(12) Van Dale omschrijft vervreemden onder meer als "in andere handen brengen. synoniem: overdragen, verkopen". [Eiser] wijst in cassatie op het synoniem "overdragen".(13) Het gangbare spraakgebruik volgens het woordenboek biedt kennelijk enige steun aan beide lezingen.

2.15.3 Op basis van het voorgaande kon het hof aansluitend oordelen dat het op de weg lag van [eiser] - die zich beriep op de rechtsgevolgen van haar lezing van de meerwaardeclausule - om nader te onderbouwen (bijvoorbeeld aan de hand van uitlatingen of gedragingen van partijen) op grond waarvan Stichting Philadelphia had moeten begrijpen dat ook een "intern doorschuiven" van het verkochte zoals dat in casu heeft plaatsgevonden onder het bereik van de meerwaardeclausule valt (rov. 6, 5e volzin).

Moet het bestaan van een rechtsregel als bedoeld bij 2.12 worden aangenomen - hetgeen m.i. niet het geval is - dat heeft het hof daaraan kennelijk toepassing gegeven in de 1e t/m 4e volzin van rov. 6 en vervolgens bezien of [eiser] op haar beurt daar weer voldoende tegenover had gesteld.

2.16 Onderdeel 1 moet m.i. falen.

2.17 Onderdeel 2 brengt naar voren dat indien het hof in rov. 6 van oordeel is geweest dat Philadelphia met de in rov. 5 sub (i) t/m (iv) weergegeven stellingen voldoende heeft onderbouwd dat een "intern doorschuiven" niet als vervreemding in de zin van de meerwaardeclausule moet worden beschouwd, het blijk heeft gegeven van een onbegrijpelijk oordeel, omdat geen van de met die stellingen aangeduide omstandigheden die uitleg kunnen dragen.

De onder (i) genoemde omstandigheid (namelijk dat de meerwaarde niet verschuldigd is bij gebruik door Philadelphia zelf) brengt immers niet (zonder meer) mee dat partijen zouden hebben bedoeld dat zulks ook geldt bij een "intern doorschuiven". De onder (ii) t/m (iv) genoemde omstandigheden hebben geen betrekking op, voor [eiser] kenbare, verklaringen of gedragingen van Philadelphia op grond waarvan [eiser] redelijkerwijs had moeten begrijpen dat onder het begrip "vervreemding" uit de meerwaardeclausule niet valt een "intern doorschuiven".

2.18 Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat het berust op een verkeerde lezing van het arrest.

Het hof heeft de stellingen sub (ii)-(iv) kennelijk gebruikt om te constateren dat sprake was van "intern doorschuiven". Die constatering staat overigens in cassatie niet ter discussie. Deze stellingen zijn dus niet gebruikt op de wijze die onderdeel 2 veronderstelt.

Over de uitleg van de clausule heeft het hof geoordeeld dat de tekst van de meerwaardeclausule ruimte bood voor de uitleg van Philadelphia. Daarbij heeft het hof acht geslagen op de niet bestreden stelling van Philadelphia, dat onder "vervreemding" moet worden verstaan "in andere handen brengen" (ik besteedde daaraan al aandacht bij 2.15.1-2.15.2). Het hof heeft dus niet alleen aandacht besteed aan de door onderdeel 2 genoemde stellingen.

De sub (i) bedoelde stelling - welke evenmin is bestreden; zie rov. 5, 6e volzin - bood het hof kennelijk, en niet onbegrijpelijk, steun voor de mogelijke uitleg dat de meerwaardeclausule niet ziet op een "intern doorschuiven", omdat hiermee is vastgesteld dat niet altijd bij handelen in strijd met de statutaire doelstelling de meerwaardeclausule van toepassing is (zie ook rov. 6, 7e volzin).

In dat licht van een en ander heeft het hof geoordeeld, dat het op de weg van [eiser] lag haar uitleg van de meerwaardeclausule nader te onderbouwen.

2.19 In onderdeel 3 wordt aangevoerd dat de tekst van de meerwaardeclausule geen ruimte biedt voor een andere uitleg dan dat deze clausule toepassing vindt bij iedere juridische overdracht, dus ook bij "intern doorschuiven".

Aangevoerd wordt dat ook Philadelphia had moeten begrijpen dat een "intern doorschuiven" onder het bereik van de meerwaardeclausule zou vallen. Dit omdat het begrip "vervreemding" (i) wordt gebezigd in een notariële transportakte, (ii) het naar gangbare juridische betekenis synoniem is met "overdracht" en (iii) het gaat om twee onderscheiden rechtspersonen met een verschillende doelstelling en de levering aan Philadelphia Egbertsduin geschiedde met het oog op een gedeeltelijke taakoverdracht.

2.20 Voor zover het onderdeel onder (i) en (ii) ervan uitgaat dat een taalkundige of juridische uitleg van het begrip "vervreemding" doorslaggevend is, moet het falen op de gronden als weergegeven bij onderdeel 1.

De omstandigheid genoemd onder (iii), maakt het oordeel niet onbegrijpelijk. Het hof heeft juist aangegeven waarom ondanks het bestaan van een overdracht in juridische zin van het St. Egbertshuis door Philadelphia aan Philadelphia Egbertsduin geen sprake was van "vervreemding" in de zin van de meerwaardeclausule.

2.21 Onderdeel 4 voert met een beroep op de strekking van de meerwaardeclausule eveneens aan dat Philadelphia had moeten begrijpen dat een "intern doorschuiven" onder het bereik van de meerwaardeclausule zou vallen en richt zich in het bijzonder tegen rov. 6, 7e volzin.

De strekking van de clausule is namelijk om te voorkomen dat het gekochte door een derde voor een commercieel doel wordt gebruikt, zodat in dat geval Philadelphia aan [eiser] de meerwaarde moet betalen. Doordat Philadelphia een andere rechtspersoon kan oprichten, die zich van het overeengekomen gebruik niets behoeft aan te trekken, kan Philadelphia onder haar verplichtingen (namelijk zowel tot gebruik in overeenstemming met haar doelstelling als haar verplichting tot het betalen van de meerwaarde) uitkomen. Dit resultaat is in strijd met de strekking van de meerwaardeclausule.

2.22 Deze stelling(14) vormt - naast het beroep op de juridisch-technische betekenis van "vervreemden" - een tweede belangrijk argument van [eiser].

Het hof heeft deze stelling gewogen en te licht bevonden. Onbegrijpelijk is dat niet, zodat het onderdeel faalt. Ik verwijs daarvoor naar hetgeen bij 2.8 is opgemerkt. Om de daar genoemde redenen moet het onderdeel falen. Het hof heeft alleen een oordeel gegeven over de onderhavige situatie van "intern doorschuiven" in het licht van het uitgangspunt, dat de meerwaardeclausule Philadelphia niet verplicht tot betaling van een bedrag aan [eiser] wanneer Philadelphia zelf het hotel in strijd met haar doelstelling zou exploiteren. Over de situatie dat Philadelphia Egbertsduin het hotel zou doorleveren aan een derde die niet handelt volgens de statutaire doelstelling van Philadelphia - dus een commerciële partij - heeft het hof geen uitspraak gedaan. Gezien de motivering van zijn oordeel ligt het echter voor de hand aan te nemen dat het hof de clausule van toepassing zou hebben geacht op die situatie. In die situatie kan niet meer worden gesproken van een "intern doorschuiven".

2.23 In onderdeel 5 wordt aangevoerd dat het hof niet kenbaar is ingegaan op de stelling van [eiser] dat de meerwaardeclausule is opgenomen om recht te doen aan de (ideële) historie van het St. Egbertshuis en om geen concurrentie van de te verkopen locatie te ondervinden. Deze omstandigheden waren ook voor Philadelphia kenbaar.

Aldus heeft het hof miskend dat de beantwoording van de vraag wat Philadelphia op grond van de meerwaardeclausule had moeten begrijpen, dient te geschieden in het licht van alle omstandigheden van het geval. Althans is met deze stelling onverenigbaar het oordeel van het hof dat Philadelphia niet had behoeven te begrijpen dat een "intern doorschuiven" onder de meerwaardeclausule zou vallen.

2.24 Het hof heeft naar mijn mening niet miskend, dat bij de toepassing van de Haviltex-maatstaf alle omstandigheden van het geval relevant zijn (zie rov. 5, 1e volzin).

Bij zijn beoordeling van de toepasselijkheid van de meerwaardeclausule op de situatie van "intern doorschuiven" behoefde het hof niet afzonderlijk aandacht te besteden aan de genoemde stellingen van [eiser]. Naar het oordeel van het hof moet ook op die situatie worden betrokken het uitgangspunt dat de meerwaardeclausule niet van toepassing is - in de zin dat [eiser] recht heeft op het daarin bedoelde bedrag; zie bij 2.8 - indien Philadelphia zelf in strijd handelt met haar statutaire doelstelling. Het onderdeel faalt.

2.25 Onderdeel 6 voert aan dat volgens de tekst van de meerwaardeclausule, de meerwaarde ook verschuldigd is bij ingebruikgeving aan een gebruiker die het St. Egbertshuis niet zal gebruiken voor hetzelfde doel als waar koper of diens rechtsopvolger het voor dient te gebruiken. Onbegrijpelijk is daarom dat het hof de uitleg van Philadelphia niet als niet voor de hand liggend oordeelt. Het hof heeft verder overwogen dat [eiser] het aspect van de ingebruikgeving niet aan hun vordering ten grondslag heeft gelegd. Daarmee wordt, volgens het onderdeel, miskend dat het bij het begrip "ingebruikgeving" slechts aankomt op hetgeen [eiser] redelijkerwijs mochten verwachten, terwijl de overweging ook onverenigbaar is met de vaststelling van het hof in rov. 1.6 dat Philadelphia Egbertsduin het pand is gaan exploiteren onder de naam Hotel Egbertsduin.

2.26 Het hof heeft blijkens rov. 6 de term "vervreemding" in de meerwaardeclausule niet anders uitgelegd in het licht van de term "ingebruikgeving" in die clausule. Het hof wijst er in de eerste plaats op dat dit twee verschillende termen zijn. Het overweegt immers, kort gezegd, dat het niet inziet waarom Philadelphia uit de term "ingebruikgeving" iets had moeten afleiden over de term "vervreemding" (rov. 6, 10e volzin). Het ligt daarbij voor de hand dat Philadelphia een "ingebruikgeving" eveneens kon opvatten als een "ingebruikgeving" aan een derde, zodat bij een "intern doorschuiven" Philadelphia niet behoefde te begrijpen dat hiermee sprake is van een "ingebruikgeving" in de betekenis van het beding.

2.27 Verder wijst het hof erop dat [eiser] niet (onderbouwd) aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat Philadelphia het St. Egbertshuis feitelijk in gebruik heeft gegeven aan Philadelphia Egbertsduin (rov. 6, 11e volzin). Deze overweging moet, anders dan het onderdeel gezien het slot daarvan veronderstelt, niet begrepen worden in het licht van de juridische overdracht van het pand aan Philadelphia Egbertsduin en exploitatie van een hotel in het pand door Philadelphia Egbertsduin. Deze overweging moet worden begrepen in het licht van de situatie van "intern doorschuiven".

Het hof heeft voor die situatie geoordeeld dat de overdracht van het St. Egbertshuis aan Philadelphia Egbertsduin geen "vervreemding" in de zin van de meerwaardeclausule inhoudt en daarmee Philadelphia gevolgd in haar betoog (zie rov. 4) dat het hotel feitelijk niet uit handen van Philadelphia is geraakt. Volgens het kennelijke oordeel van het hof gaat die gedachte ook op voor de situatie van "ingebruikgeving" als bedoeld in de meerwaardeclausule. Immers wanneer de onderhavige situatie van "intern doorschuiven" niet valt onder "vervreemding" in de zin van de meerwaardeclausule, dan valt niet in te zien dat wel geoordeeld zou moeten worden dat zij valt onder "ingebruikgeving" als daarin bedoeld omdat ook dan het hotel feitelijk niet uit handen van Philadelphia is geraakt.

2.28 Het hof kon om deze redenen oordelen dat de term "ingebruikgeving" geen nader licht werpt op de betekenis van de term "vervreemding". Zijn oordeel is niet onbegrijpelijk. Het onderdeel faalt.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

1 Zie rov. 4 van het arrest van het hof.

2 Maar mijn mening is er geen reden om aan te nemen dat het hof een meer geobjectiveerde toepassing van Haviltex-maatstaf voor ogen heeft gestaan. Vgl. de schriftelijke toelichting zijdens [eiser] onder 11. Dit kan overigens verder in het midden blijven.

3 Zie onder meer HR 22 oktober 2010, LJN BM8933, NJ 2011/111.

4 HR 17 september 2004, NJ 2005/169, rov. 3.3.3; R.P.J.L. Tjittes, Uitleg van schriftelijke contracten, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2009, p. 56-57.

5 Philadelphia heeft betoogd dat dit uitgangspunt niet de mogelijkheid uitsluit dat zij uit hoofde van een tekortkoming in de nakoming aansprakelijk zou zijn; daarop is de vordering van [eiser] echter niet gebaseerd. Zie de s.t. zijdens Philadelphia sub 2.22 met verwijzingen naar de stukken in feitelijke instanties alsmede de dupliek sub 4 naar aanleiding van de s.t. zijdens [eiser] sub 6 e.v.

6 Vgl. de s.t. zijdens [eiser] sub 12 en de schriftelijke repliek sub 2.

7 Vgl. HR 4 mei 2007, LJN BA1564, NJ 2008/187.

8 Vgl. HR 19 juni 2007, LJN AZ3178, NJ 2007/575 (Meyer Europe/PontMeyer).

9 Vgl. HR 23 december 2005, LJN AU2414, NJ 2010/62 ([...]/[...]).

10 Vgl. HR 23 april 2010, LJN BL5262, RvdW 2010/579 (Halliburton/X).

11 Zie s.t. zijdens [eiser] sub 10 met verwijzing naar de CvR p. 10-12 punt 17 en de s.t. zijdens Philadelphia sub 2.9.

12 CvD nr. 2.8,verwijzend naar Wolters' woordenboek Nederlands Koenen.

13 Zie de s.t. zijdens [eiser] sub 12 en de schriftelijke repliek sub 2.

14 Zie de MvA sub 20.